R.G.N. 1149/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME EL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott.ssa IA Cassano Cicuto Presidente
Dott.ssa Maura Caterina Barberis Consigliere relatore
Dott.ssa Silvia AR Russo Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 2180/2024, pubblicata il 27/02/2024,
DA
AG NC (C.F. [...]), AG DR
MA AR (C.F. [...]), IZ GI MA RI (C.F.
[...]), EL VE RA (C.F. [...]),
MA FA (C.F. [...]) e ALTONI IMMOBILIARE
S.R.L. (C.F. 08566360726), con il patrocinio dell'Avv. CIRLA AUGUSTO (C.F.
[...]), elettivamente domiciliati in VIA RUGABELLA 1 MILANO presso lo Studio dell'Avv. CIRLA AUGUSTO, giusta delega in atti;

-APPELLANTI
CONTRO
CONDOMINIO DI VIA FABRIANO N. 7/2 MILANO (C.F. 80182700155) e
CONDOMINIO DI VIA FABRIANO N. 7/4 MILANO (C.F. 80336610151), con il patrocinio dell'Avv. PACI LUCA (C.F. [...]), elettivamente domiciliati in
VIA DE AMICIS, 45 20123 MILANO presso lo Studio dell'Avv. PACI LUCA giusta delega in atti;

-APPELLATI-
OGGETTO: altri rapporti condominiali.
CONCLUSIONI: pagina 1 di 13 Per gli appellanti: come da foglio depositato in via telematica in data 20.12.2024.
Per gli appellati: come da foglio depositato in via telematica in data 30.12.2024.
FATTO E DIRITTO
NA CO, NA IA AR AR, RI IA AR TA,
DE HI RA, LL AB e la NI Immobiliare srl hanno proposto tempestivo appello avverso la sentenza n. 2180/24 del Tribunale di Milano che,
in parziale accoglimento delle domande contro di loro proposte dal Condominio
di Milano via Fabriano n.7/2 e dal Condominio di Milano via Fabriano n.7/4, li aveva condannati all'esecuzione di una serie di lavori a ripristino di situazioni preesistenti, ritenute illegittimamente modificate da opere realizzate dai
NA e dalla RI negli immobili già tutti di loro proprietà siti al piano seminterrato dei due Condominii adiacenti di Milano via Fabriano n.7/2 e n.7/4
(e quindi ceduti quanto alle unità identificate con i nn. 1, 5 e 6 agli altri odierni appellanti, a seguito della loro integrale ristrutturazione). Hanno censurato l'impugnata sentenza per aver: 1) affermato che il regolamento condominiale avesse natura contrattuale, in difetto di alcuna prova al riguardo;
2) ordinato di allacciare gli scarichi dei bagni (a servizio dei sei appartamenti ricavati dai
NA-RI dai locali posti nel seminterrato dei due ON) alle linee di competenza dei rispettivi stabili, quando in realtà già in precedenza questa sarebbe stata unica (considerato che i due ON sarebbero stati costituiti per mere esigenze burocratiche, continuando ad avere invece impianti comuni); 3) ordinato la eliminazione dalla facciata delle tubazione di esalazione e di alcune porte pagina 2 di 13 finestre, quando nessuna lesione sarebbe stata causata dalla loro presenza al decoro degli edifici, trattandosi tra l'altro di immobili già interessati da plurime variazioni che ne avevano compromesso l'uniformità; 5) ordinato ai soli
NA-RI di ripristinare (all'interno dell'unità immobiliare n.3) il muro condominiale di confine tra i due stabili già esistente nel piano seminterrato e che avrebbe separato in due porzioni il laboratorio esistente, quando si sarebbe trattata di modifica risalente nel tempo (come chiedevano di poter provare a mezzo testi),
con conseguente usucapione del loro diritto;
6) ordinato ai soli NA-RI
di eliminare la situazione di promiscuità degli impianti dell'unità immobiliare n.3
fra i due ON;
7) posto a loro carico le spese di ATP, quando queste avrebbero dovuto quantomeno essere ripartite con i ON, risultanti soccombenti su alcune loro domande;
8) respinto la loro domanda risarcitoria,
pur avendo dimostrato di aver perso la caparra confirmatoria versata in relazione alla vendita delle unità immobiliari realizzate, in conseguenza del contenzioso con i Condominii.
Il Condominio di Milano via Fabriano n.7/2 ed il Condominio di Milano via
Fabriano n.7/4 si sono costituiti chiedendo la conferma della sentenza appellata,
pur sottolineando l'incompletezza dell'ATP sulla quale si era fondata la decisione
(con conseguente rigetto di alcune loro domande).
Va preliminarmente osservato come non sia contestato il diritto degli appellanti di trasformare i locali di loro proprietà posti al piano seminterrato dei due edifici
(già adibiti ad uso laboratorio) in appartamenti destinati ad abitazione, ciò essendo pagina 3 di 13 consentito dal regolamento di entrambi i ON: in proposito, poi, irrilevante si presenta la qualificazione di detti regolamenti come contrattuali piuttosto che assembleari (premessa dal Tribunale in apertura della sentenza, e come tale fatta oggetto del primo motivo d'appello), posto che in realtà nessuna delle violazioni ascritte agli odierni appellanti è relativa a clausole regolamentari limitative del diritto dei singoli condòmini sulle loro proprietà esclusive o sulle parti comuni,
ma a disposizioni legali o che ben possono essere fissate dal regolamento assembleare adottato a maggioranza nella sua funzione di disciplina dell'uso e delle modalità di godimento delle cose comuni, nonché della tutela del decoro architettonico, il tutto nel rispetto del pari uso assicurato a tutti i condòmini.
Con riferimento all'ordine di “eliminare la linea orizzontale unica di raccolta con pozzetto finale di scarico delle acque delle sei nuove unità abitative…ed a provvedere che gli scarichi di ognuna delle stesse siano allacciati all'impianto comune del Condominio attore di appartenenza di ciascuna di esse e non a quello dell'altro Condominio attore”, gli stessi appellanti ammettono di aver realizzato una ulteriore tubatura all'interno dei nuovi appartamenti, parallela a quella già
esistente, nella quale confluiscono i relativi scarichi: ciò, in sé, non comporta ovviamente alcuna violazione del regolamento condominiale (essendo opera interna alle proprietà esclusive), ma lo è invece l'aver fatto confluire l'intera nuova canalizzazione nel solo tratto finale della conduttura condominiale e quindi nell'unico pozzetto di scarico del Condominio via Fabriano n.7/2. Precisato che,
al di là della contiguità dei due edifici (che infatti per plurimi impianti e servizi pagina 4 di 13 sono costituiti in supercondominio), i numeri civici 7/2 e 7/4 costituiscono due
ON distinti (dotati di separati regolamenti, sebbene di identico tenore),
l'intervento realizzato dai NA/RI ha determinato una non consentita modifica di un bene di proprietà del Condominio via Fabriano 7/2, ed un utilizzo dello stesso anche da parte di condòmini del Condominio via Fabriano 7/4: la sentenza, per il capo in esame, deve essere parzialmente riformata, imponendo ai soli appellanti DE HI (quale proprietaria dell'appartamento identificato con il n.1) e NA/RI (quale proprietari dell'appartamento identificato con il n.2) di provvedere a che gli scarichi di dette unità immobiliari defluiscano nel pozzetto di pertinenza del Condominio di via Fabriano n.7/4. Quanto
all'appartamento dei NA /RI identificato con il n.3, posto a cavallo fra i due ON, esso può legittimamente scaricare le proprie acque nel pozzetto del civico n.7/2, di cui fa parte. Costituisce infatti espressione del diritto dominicale quello di utilizzare l'impianto condominiale, a prescindere dal fatto che l'unità immobiliare faccia parte solo per una sua porzione del Condominio.
Diversa questione è quella della partecipazione alle spese per la gestione di detti impianti, che tuttavia è estranea al presente giudizio.
Per connessione logica si esamina fin d'ora il VI motivo d'appello, con cui si chiede la riforma del capo di sentenza con il quale i soli NA/RI sono stati condannati a separare gli impianti a servizio dell'unità abitativa identificata n.3 al fine “che gli stessi siano allacciati all'impianto comune del Condominio di appartenenza di ciascuna parte di detta unità immobiliare e non a quello dell'altro pagina 5 di 13 Condominio”. La censura muove ancora dal presupposto dell'esistenza di un solo
Condominio, distinto in due entità solo per motivi “burocratici”, cosicché nessuna promiscuità sarebbe ravvisabile nell'allacciarsi all'uno piuttosto che all'altro impianto: oltre a quel che si è detto, in realtà è proprio l'esistenza di due impianti separati (l'uno a servizio dell'edificio contraddistinto da civico 7/2 e l'altro a servizio di quello contraddistinto con il civico 7/4) a confermare la separazione delle due entità condominiali. Come detto, tuttavia, al condòmino in quanto tale,
a prescindere dalla sua quota millesimale di partecipazione, va riconosciuto il diritto di utilizzare l'impianto condominiale, restando irrilevante il fatto che l'unità immobiliare faccia parte solo per una sua porzione del Condominio: deve dunque essere riformata la decisione che ha previsto una separazione degli impianti a servizio dell'appartamento n.3, presumibilmente secondo la collocazione delle derivazioni.
Fondato si presenta altresì il motivo d'appello relativo alla condanna degli odierni appellanti a disinstallare le tubazioni delle esalazioni dei bagni e la loro copertura dalle facciate condominiali. Fermi i principi giuridici ricordati dal Tribunale in ordine al concetto di decoro architettonico (che sono richiamati dal regolamento condominiale il quale, si rammenta, non pone un obbligo di acquisire il consenso dell'assemblea per qualsiasi intervento), le fotografie prodotte non evidenziano alcun pregiudizio allo stesso, che deve essere non modesto o trascurabile: così,
non ogni modifica al fabbricato rileva ai fini dell'art.1120 c.c., dovendo a tal fine essere “alterate, in modo visibile e significativo, la particolare struttura e la pagina 6 di 13 complessiva armonia che conferiscono al fabbricato una propria specifica identità” (Cass. n.1235/18). Il doc. 22 Condominii, che ritrae il manufatto in questione, mostra una canalina inserita in uno spigolo concavo della facciata, di colore affine (salvo che per l'ultimo tratto, per il quale deve confermarsi l'obbligo di provvedervi), che in alcun modo costituisce elemento di disturbo all'uniformità
dell'insieme: gli appellati, del resto, non hanno provato che le tubazioni siano state, nemmeno in parte, inserite nelle canne verticali per la caduta dei rifiuti
(accorgimento, d'altronde, che avrebbe reso superflua la creazione della canalizzazioni poggiate sulle pareti), cosicché quella che il Tribunale ha definito come “doglianza fondata” al riguardo è in effetti una mera ipotesi formulata dai
ON.
Nemmeno si presenta come lesiva del decoro degli stabili condominiali l'apertura di alcune porte finestre (in luogo delle precedenti finestre) ritratte nelle fotografie di cui alle pagg. 19, 22 e 23 dell'ATP ritualmente acquisito al giudizio. Occorre
ancora premettere che “a differenza dalle innovazioni - configurate dalle nuove opere, le quali immutano la sostanza o alterano la destinazione delle parti comuni,
in quanto rendono impossibile la utilizzazione secondo la funzione originaria, e che debbono essere deliberate dall'assemblea (art. 1120 comma primo cod. civ.)
nell'interesse di tutti i partecipanti - le modifiche alle parti comuni dell'edificio,
contemplate dall'art. 1102 cod. civ., possono essere apportate dal singolo condomino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l'altrui pagina 7 di 13 pari uso. Pertanto, è legittima l'apertura di vetrine da esposizione nel muro perimetrale comune, che per sua ordinaria funzione è destinato anche all'apertura di porte e di finestre, realizzata dal singolo condomino mediante la demolizione della parte di muro corrispondente alla sua proprietà esclusiva. Alla eventuale autorizzazione ad apportare tale modifica concessa dall'assemblea può attribuirsi il valore di mero riconoscimento dell'inesistenza di interesse e di concrete pretese degli altri condomini a questo tipo di utilizzazione del muro comune” (Cass. n.
1554/97). Il limite al diritto di aprire dette porte finestre è dunque ancora rappresentato dal rispetto del decoro dell'edificio: nella specie, osservato che l'apertura fino al suolo delle finestre in questione non è nemmeno visibile dal piano strada essendo poste ad un livello inferiore (come da fotografie a pag.19
ATP), la simmetria e le linee della facciata non risultano in alcun modo alterate dalle realizzate porte finestre in luogo delle precedenti finestre, di cui ripetono la struttura ed il colore degli infissi, e che si inseriscono in una facciata sulla quale sono presenti altre analoghe porte. Fra queste una nuova porta non contemplata dagli atti di fabbrica, ma tollerata dai ON (come messo in rilievo dal CTU:
pag.19), cosicché lo stato della facciata risulta allo stato connotato da tali particolari elementi architettonici che le nuove porte finestre non sono idonee a mutare. Quand'anche si dovesse ritenere che all'origine le porte finestre costituissero una variante non conforme alle linee architettoniche della facciata,
quelle attuali sono invece del tutto compatibili (“Non può avere incidenza lesiva del decoro architettonico di un edificio un'opera modificativa compiuta da un pagina 8 di 13 condomino, quando sussista degrado di detto decoro a causa di preesistenti interventi modificativi di cui non sia stato preteso il ripristino” Cass.
n. 4679/09).
Il Tribunale ha altresì ordinato ai soli NA/RI di ricostruire una parete interna al preesistente locale seminterrato, in corrispondenza del confine fra i due edifici dei civici nn.7/2 e 7/4 (cadente nell'appartamento identificato come n.3),
traendo conferma della sua preesistenza dalle mappe catastali esaminate dal CTU
e negando la possibilità che, anche a fronte di un abbattimento risalente ad epoca anteriore al 17.3.199 (data di acquisto dell'intero seminterrato da parte dei
NA/RI), gli appellanti avessero acquisito il diritto di eliminarlo per usucapione (per mancanza di atti che potessero manifestare l'interversione del possesso). Occorre innanzitutto precisare che, a fronte del dedotto abbattimento da oltre vent'anni del muro condominiale, i NA/RI hanno eccepito l'usucapione di una sola servitù di passaggio tra le superfici ricadenti nei due diversi Condomini (e non già della proprietà della superficie sulla quale insisteva il muro risultante dalle piante catastali risalenti all'epoca di edificazione dei fabbricati): si è sostenuto dunque di aver acquisito il diritto a mantenere la situazione odierna, che consente l'esercizio di detta servitù a favore dei loro immobili sul fondo condominiale rappresentato dall'area sulla quale insisteva il muro divisorio. La prospettazione di aver acquisito per usucapione una servitù di pagina 9 di 13 passaggio, e non già la proprietà, pur a fronte dell'abbattimento totale del muro divisorio e dell'utilizzo pieno della corrispondente area, è conseguenza delle difese dei ON fondate sulle consolidate affermazioni della giurisprudenza di legittimità secondo cui “in presenza di un edificio strutturalmente unico, su cui insistono due distinti ed autonomi condominii, è illegittima l'apertura di un varco nel muro divisorio tra questi ultimi, volta a collegare locali di proprietà esclusiva del medesimo soggetto, tra loro attigui, ma ubicati ciascuno in uno dei due diversi condominii, in quanto una simile utilizzazione comporta la cessione del godimento di un bene comune, quale è, ai sensi dell'art. 1117 c.c., il muro perimetrale di delimitazione del condominio (anche in difetto di funzione portante), in favore di una proprietà estranea ad esso, con conseguente imposizione di una servitù per la cui costituzione è necessario il consenso scritto di tutti i condomini” (Cass. n. 20543/20; nello stesso senso cfr. Cass. n. 9036/06;
Cass. n. 3035/09; Cass. n. 21395/13). Si tratta di principio che a maggior ragione deve comunque essere applicato nel caso in esame. Nessuna usucapione può del resto essere maturata a favore dei NA/RI, essendo a tal fine necessario che il possesso ultraventennale abbia avuto carattere non clandestino ex art. 1163
c.c., mentre non può essere ritenuto tale quello che non sia stato acquistato ed esercitato pubblicamente, e cioè palesando la propria volontà di assoggettare la cosa al proprio potere: nel caso che ci occupa, invece, non risulta che i
NA/RI o i loro dante causa (ove il muro fosse stato effettivamente abbattuto prima della vendita del 1999) abbiano mai manifestato l'intervento pagina 10 di 13 eseguito, senza che sia ipotizzabile una conoscenza della circostanza da parte dei
ON per il fatto che i dipendenti del laboratorio ivi collocato entrassero da un unico ingresso. Il motivo d'appello è dunque infondato.
Conclusivamente, rispetto agli ordini di facere richiesti dai ON (in gran parte non accordati già in primo grado, senza svolgimento di alcun appello incidentale), risultano dovuti quelli relativa allo scarico nel pozzetto del civico n.7/2 degli appartamenti nn.1 e 2, quelli relativi alla copertura del tratto finale delle tubazioni di scarico delle esalazioni (da uniformarsi al resto) e quello relativo al ripristino del muro divisorio all'interno dell'appartamento n.

3. Ne
discende che le difficoltà incontrate dai NA/RI nella vendita degli appartamenti realizzati e la perdita della pattuita caparra non possa comunque essere considerata la conseguenza di una ingiustificata iniziativa giudiziaria dei
ON (risultati invece almeno in parte vittoriosi), con conseguente infondatezza del motivo d'appello in punto di risarcimento danni richiesto dai
NA/RI.
L'esito della lite, che ha visto un limitatissimo accoglimento delle domande proposte dai due ON, e l'atteggiamento di intransigenza mostrato da questi ultimi (che non hanno in alcun modo recepito le possibilità conciliative emerse in sede di CTU in coerenza con l'odierna decisione) giustifica l'integrale compensazione delle spese di lite fra le parti per entrambi i gradi del giudizio: a tal fine si tiene conto altresì dell'inesistenza di un concreto pregiudizio arrecato ai ON dalle opere riconosciute illegittime, ed in particolare pagina 11 di 13 dall'abbattimento del muro divisorio interno e dello scarico nel pozzetto del civico n.7/2.
Per i medesimi motivi vengono ripartite in ragione della metà ciascuno (appellanti in solido tra loro e appellati in solido tra loro) le spese di ATP, già liquidate dal
Tribunale, con le eventuali restituzioni di quanto da ciascuno eventualmente pagato oltre detti importi in esecuzione della sentenza di primo grado.


PQM


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, in parziale accoglimento dell'appello avverso la sentenza n. 11275/18 del Tribunale di
Milano, così dispone:
1) Respinte tutte le altre domande, condanna gli appellanti DE HI RA
(quale proprietaria dell'appartamento identificato con il n.1 – 73-295-703)
e NA CO, NA IA AR AR e RI IA
AR TA (quale proprietari dell'appartamento identificato con il n.2 – 73-
295-704) di provvedere a che gli scarichi di dette unità immobiliari defluiscano nel pozzetto di pertinenza del Condominio di via Fabriano
n.7/4;
2) Condanna gli appellanti tutti, in via tra loro solidale, a ricoprire l'ultimo tratto delle tubazioni di scarico delle esalazioni poste sul muro condominiale (da uniformarsi alla parte restante già realizzata);
3) Condanna NA CO, NA IA AR AR e RI
IA AR TA, in via tra loro solidale, a ripristinare il muro divisorio pagina 12 di 13 dei due ON all'intero nel loro appartamento identificato con il n.3
- 73-293-703).
4) Compensa interamente le spese tra le parti per entrambi i gradi del giudizio.
5) Pone definitivamente le spese di ATP, già liquidate dal Tribunale, per metà
a carico delle parti appellanti e per metà a carico delle parti appellate.
Così deciso, in Milano il 10/03/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Maura Barberis Dott.ssa IA Cassano Cicuto
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