REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Seconda Sezione Civile
Riunita in camera di consiglio da remoto e composta dai seguenti magistrati: dott.ssa Silvana Ferriero Presidente dott. Antonio Rizzuti Consigliere dott. Pietro Scuteri Consigliere rel.
Ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile n. 1161/19 del ruolo generale degli affari civili contenziosi, vertente
TRA
, nata in [...], il [...], c.f. e residente Parte_1 C.F._1 in NT (CS) alla via Dogana, 141 rappresentata e difesa, giusta procura rilasciata su separato foglio e firmata digitalmente dall'avv. Simona Socievole del foro di Paola, c.f.
, presso il cui studio, sito in Paola alla Via Del Cannone, 25 ha C.F._2 eletto domicilio.
Appellante
E

(p.iva ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'Amministratore legale rappresentante pro-tempore Ing. con sede in Controparte_1
NT (CS) alla Via Tonnara n. 7/B, rappresentata e difesa congiuntamente e disgiuntamente dagli Avv.ti Gregorio Barba (c.f. ) ed Elisabetta C.F._3
Barba (c.f. ), entrambi del Foro di Cosenza, nel cui studio in C.F._4
Cosenza al Viale F. e G. Falcone n. 45 elettivamente è domiciliata giusta procura a margine dell'atto di costituzione
Appellata

Conclusioni delle parti:
1

Corte di Appello di Catanzaro – Seconda Sezione Civile ___________________________________________________________________
il procuratore dell'appellante chiede: “

1. in via preliminare e cautelare, Parte_1 sospendere, anche inaudita altera parte, l'efficacia esecutiva del precetto notificato unitamente alla sentenza n.
302/2019, in questa sede per tutti i motivi suindicati;

2. nel merito, accogliere, i motivi di appello e annullare
e/o riformare la sentenza emessa in primo grado e per l'effetto, disconoscere il diritto della
[...]
al pagamento della somma di € 14.223,99.”; Controparte_1
il procuratore dell'appellata chiede: “Voglia l'On.le Controparte_1
Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, così provvedere: 1) preliminarmente, disporre il mutamento del rito in quello locatizio;
2) nel merito, per le motivazioni e causali di cui in narrativa, dichiarare inammissibile l'appello proposto dalla sig.ra avverso la sentenza n. 302/2019 emessa dal Tribunale Civile di Paola Parte_1
- in persona del G.U. dott. Franco Caroleo - in data 12.04.2019 e pubblicata il 15.04.2019 a definizione del giudizio iscritto al n. 76/2018 R.G.A.C., notificata contestualmente ad atto di precetto in data
06.05.2019, ovvero rigettarlo sic-come infondato in fatto e in diritto sotto tutti i profili articolati;
3) per l'effetto, confermare la sentenza impugnata;
4) condannare l'appellante al pagamento delle spese e compensi legali del presente giudizio e, altresì, a norma dell'art. 96 comma 3 c.p.c.”.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO
§ 1. Il giudizio di primo e di secondo grado
Con ricorso proposto ai sensi degli artt. 447-bis e 414 e ss. c.p.c., depositato presso la cancelleria del Tribunale di Paola, la società ha chiamato in causa la signora CP_1
al fine ottenere: 1) l'accertamento del mancato perfezionamento, per effetto Parte_1 della mancata stipula di un contratto di locazione in forma scritta ex art. 1 comma 4 L.
9/12/1998 n. 431, di un valido rapporto di locazione tra le parti e, di conseguenza, di accertare l' occupazione e detenzione senza titolo da parte della dell'appartamento Pt_1
a uso civile abitazione di proprietà della Società ricorrente ubicato in NT (CS) alla Via
Lava Gaenza n. 61 int. 6/A, censito in Catasto al foglio di mappa 5, particella 371 sub 10, cat. A/3 cl. 1^, rendita catastale 162,68, piano 2, esteso mq. 44; 2) la dichiarazione di risoluzione del rapporto intercorso tra le parti per grave e colpevole inadempimento della convenuta sia in riferimento al rilevante mancato pagamento dei corrispettivi pattuiti insoluti per la detenzione dell'immobile e delle spese di energia elettrica, sia relativamente al mancato rilascio del medesimo bene occupato senza titolo.
La ricorrente ha domandato, inoltre, la condanna della resistente al rilascio dell'immobile, nonché la condanna al risarcimento del danno da quantificarsi in misura corrispondente alla entità pattuita tra le parti a titolo di corrispettivi mensili progressivamente determinati, per come specificato nel ricorso stesso, ovvero nella diversa misura ritenuta di giustizia o
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in via equitativa, con gli interessi legali e la rivalutazione monetaria come per legge fino al soddisfo.
A fondamento della propria domanda, la ha affermato: a) che la Società CP_1 ricorrente in virtù di atto pubblico a rogito Notaio dell'01.03.2010 rep. Persona_1
57584 - racc. 20156 è proprietaria di un appartamento sito in NT (CS) alla Via Lava
Gaenza n. 61 int. 6/A, censito in Catasto al foglio di mappa 5, p.lla 371 sub 10 (già sub 6), cat. A/3 cl. 1^, rendita catastale euro 162,68, piano 2, esteso mq. 44, originariamente destinato a uso non residenziale e, di seguito, a civile abitazione giusta Permesso di
Costruire n. 4034 del 29.10.2012 rilasciato dal Comune di NT Ufficio Urbanistica
Edilizia Privata e Denuncia di Variazione Catastale prot. CS0081797; b) che la sig.ra Pt_1
nata in [...] il [...], è stata immessa dalla Società proprietaria nella
[...] detenzione dell'anzidetto appartamento in vista della stipula di un contratto di locazione a uso abitativo con decorrenza dall'01.01.2015 per un corrispettivo pattuito in € 310,00 mensili, poi consensualmente ridotto (in ragione di rappresentate difficoltà economiche della detentrice) con decorrenza da dicembre 2015 a € 300,00 e ulteriormente ridotto con decorrenza da luglio 2016 a € 250,00, oltre spese di energia elettrica e gas;
c) che a fronte di un totale complessivo dovuto pari a € 11.060,00 a titolo di corrispettivi mensili dall'01.01.2015 fino al mese di gennaio 2018, al netto dei versamenti eseguiti da gennaio
2015 fino a giugno 2016 pari a complessivi € 5.510,00 la fino al mese di gennaio Pt_1
2018 è inadempiente nel pagamento dell'importo di € 5.550,00 (di cui € 800,00 per residuo su corrispettivi insoluti maturati fino a giugno 2016 computati a € 300,00 mensili ed €
4.4,750,00 per corrispettivi insoluti maturati da luglio 2016 a gennaio 2018 computati a €
250,00 mensili) oltre spese di energia elettrica pari 422,00, e così per un totale complessivo dovuto pari a € 5.972,00; d) che alla data di proposizione del ricorso nessun contratto di locazione è mai stato stipulato in forma scritta, da cui consegue - ex art. 1 comma 4 L.
9/12/1998 n. 431-, che la convenuta occupa e detiene senza titolo l'immobile per cui è giudizio.
1.1. Nel corso del giudizio di primo grado la sig.ra non si costituiva e veniva Parte_1 giudicata in contumacia.
1.2. Con sentenza n. 302/2019, pubblicata il 15.04.2019 e notificata il 06.05.2019, il
Tribunale di Paola, riteneva che le domande di parte ricorrente, dovevano trovare accoglimento e pertanto definitivamente si pronunciava sulle domande proposte e così provvedeva: “condanna parte resistente a rilasciare immediatamente, libero da persone e cose, in favore della parte ricorrente l'immobile di cui è causa, per come indicato in atti;
condanna la parte resistente al pagamento, in favore della parte ricorrente, della somma di euro 9.300,00, a titolo di indennità da occupazione, oltre interessi legali dalla data al saldo;
condanna la parte resistente al pagamento, in favore della ricorrente, delle spese processuali, che determina: in € 562,67 per esborsi ed in € 2.738,00 per compensi di avvocato oltre IVA e C.p.A. e rimborso ex art. 2 d.m. n. 55/2014”.
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Il giudice di primo grado, dopo aver premesso che nel caso di specie si verta in tema di azione personale, atteso che la ricorrente assume l'esistenza di un accordo tra le parti, in virtù del quale la resistente era stata immessa dalla società nella detenzione Pt_1 CP_1 dell'immobile di causa "in vista d stipula di un contratto di locazione a uso abitativo”, ha accolto la domanda rilascio dell'immobile ritenendo provato che lo stesso fosse occupato sine titulo condannando la anche al pagamento di una indennità di occupazione quantificata Pt_1 in euro 9.300,00 (oltre interessi legali dalla domanda al saldo) corrispondente all'importo dei canoni pattuiti tra le parti e non corrisposti.
1.3. Con appello iscritto a ruolo generale il 3.6.2019, ritualmente notificato, unitamente al decreto di fissazione udienza, avverso la suddetta sentenza ha proposto appello Pt_1
deducendo:
[...]
I) “Illegittimità della sentenza impugnata, per violazione dell'art. 13 comma 1 della L.
431/1998 e art. 1418 c.c. ed errata applicazione dell'azione di restituzione ex art. 2037 c.c.”.
A sostegno della censura contesta la non aderenza della ricostruzione giuridica operata dal primo giudice sul presupposto che, nel caso di specie, alla base dell'accordo tra le parti, vi
è un contratto di locazione verbale, mai registrato.
Assume, pertanto, che la sentenza è errata atteso che nel caso di specie non esiste alcun contratto di locazione ( inesistenza) o comunque il contratto di locazione non essendo stato registrato è nullo per violazione dell'art. 13 comma 1 della L. 431/1998 , art. 1418 c.c e dell'art. 1, comma 346, L. 30 dicembre 2004, n. 311.
II) “Erroneità della sentenza per violazione dell'art 2041 c.c. e 2697 c.c. nella valutazione della somma dovuta a titolo di indennità da occupazione sine titulo”.
Deduce sul punto l'appellante: che la sentenza impugnata è in ogni caso nulla, nella parte in cui riconosce all' attore la somma di € 9.300,00 a titolo di indennità sine titulo contestando che il Giudice di prime cure, non ha minimamente tenuto conto, dei parametri necessari alla determinazione della somma a titolo di occupazione sine titulo; che il Tribunale di Paola, avrebbe dovuto accertare la sussistenza di un danno per un altro soggetto (nel caso di specie, del proprietario dell'immobile) che, a causa dell'uso altrui, non ha potuto fruirne;
che tra arricchimento e danno, avrebbe poi dovuto accertare, altresì la sussistenza del nesso di causalità, che nel caso di specie, nessun controllo sul danno e sul nesso causale è stato effettivamente posto in essere e che, pertanto, in assenza di prova del danno subito non poteva essere riconosciuta alcuna somma neanche a titolo di risarcimento del danno.
III) “Difetto di motivazione della sentenza di primo grado nella parte in cui accerta la sussistenza di una occupazione sine titulo dell'immobile”.
A sostegno del motivo di gravame deduce che contrariamente, a quanto statuito nella sentenza posta a fondamento dell'azione esecutiva, l'odierna opponente, non deteneva l'immobile in questione, sine titulo. La detenzione dell'immobile da parte della sig.ra , Pt_1
è da qualificarsi di buona fede, atteso che da sempre, tra le parti sussisteva un accordo
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informale, sulla concessione del godimento del predetto immobile, dietro il pagamento di corrispettivo della conduttrice. Consegue, che l'odierna opponente ha assunto la veste di detentore in buona fede, godendo dell'immobile del tutto legittimamente, con il consenso dell'odierno convenuto, il quale ha consegnato le chiavi dell'appartamento e riscosso i relativi canoni i canoni pattuiti.
Ha concluso, quindi, come trascritto in epigrafe.
1.4. Con memoria di costituzione presentata in via telematica il 27.9.2019, si è costituita nel presente giudizio di appello la eccependo, in via Controparte_1 preliminare: 1) l'inammissibilità del gravame per difetto di valida procura alle liti e di ius postulandi; 2) l'improcedibilità con il rito ordinario della resistita impugnazione, spiegata dall'appellante nella forma della citazione, trattandosi di gravame avverso una pronuncia resa all'esito di giudizio introdotto con ricorso ex art. 447 bis c.p.c.; 3) l'inammissibilità del resistito gravame in quanto, in violazione della novellata disciplina processuale, non è assistito dai requisiti formali ivi prescritti, non avendo l'appellante prospettato le modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di prime cure, né
l'inadeguatezza della motivazione della sentenza in riferimento ai profili fattuali e giuridici della controversia e dell'istituto in trattazione, né l'indicazione delle circo-stanze da cui deriva la presunta violazione di legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata;

4) l'inammissibilità del gravame per violazione dell'art. 436 bis c.p.c. -espressamente richiamato dall'art. 447 bis c.p.c.- che, a sua volta, rimanda agli artt. 348 bis e 348 ter c.p.c., in quanto non ha una ragionevole probabilità di essere accolto.
Ha sostenuto, ad ogni modo, l'infondatezza del gravame, giacché il Tribunale aveva correttamente accertato l'inadempimento da parte dell'appellante/debitrice di uno specifico obbligo giuridico già preesistente, qualunque ne sia la fonte (un contratto o la legge oppure un atto unilaterale), volontariamente assunto nei confronti della società appellata/creditrice.
1.5. All'esito della trattazione dell'udienza del 12.03.2025, sostituita dal deposito di note scritte ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., le parti hanno depositato note, richiamandosi alle conclusioni di cui ai rispettivi atti difensivi e la causa è stata decisa mediante il deposito del dispositivo di sentenza entro il giorno successivo alla scadenza del termine, ai sensi dell'art. 127-ter, comma 5°, c.p.c.
§ 2. I motivi della decisione
2.1. Infondata è l'eccezione di inammissibilità del gravame per difetto di valida procura alle liti.
In merito appare sufficiente osservare che con ordinanza del 23.11.2021 la Corte -in diversa composizione soggettiva- assegnava termine all'appellante fino al 30.09.2021 “per il rilascio della procura alle liti o per la rinnovazione della stessa” ritenendo, a monte, che il vizio
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non desse luogo ad una declatoria di inammissibilità dell'appello ma, piuttosto, Parte_2 ad una irregolarità sanabile ai sensi dell'art. 182 comma 2 c.p.c.
A fronte della ordinanza della Corte, l'appellante, nel termine disposto, precisamente in data 23.06.2021, depositava valida e completa procura alle liti.
Tanto appare circostanza oggettiva per escludere la eccepita inammissibilità.
2.2. Infondata è l'eccezione di inammissibilità dell'appello per violazione dell'art. 342 c.p.c.
– avanzata dall'appellata- posto che l'atto di appello presenta i requisiti della critica alla sentenza e della indicazione delle statuizioni invocate che secondo Cass. ss. uu. 27199/2017 sono sufficienti a ritenere rispettato il disposto dell'art. 342 c.p.c.
2.3. Infondata è, infine, l'eccezione di improcedibilità per essere stata l'impugnazione incardinata con il rito ordinario in quanto spiegata dall'appellante nella forma della citazione.
In merito appare sufficiente rilevare che la Corte, con ordinanza a verbale di udienza del
22.10.2019, ha disposto il mutamento del rito da ordinario a speciale.
3. Infondati sono il primo ed il terzo motivo di appello che, in quanto strettamente connessi, possono essere analizzati congiuntamente.
Il dato fattuale incontestato è:
- che la sig.ra nata in [...] il [...], è stata immessa dalla Parte_1 [...] nella materiale disponibilità dell' appartamento sito in NT (CS) alla Via CP_2
Lava Gaenza n. 61 int. 6/A, censito in Catasto al foglio di mappa 5, p.lla 371 sub 10 (già sub 6), cat. A/3 cl. 1^, in vista della stipula di un contratto di locazione a uso abitativo con decorrenza dall'01.01.2015;
- che le parti convenivano il pagamento di un canone di € 310,00 mensili, poi consensualmente ridotto (in ragione di rappresentate difficoltà economiche della detentrice) con decorrenza da dicembre 2015 a € 300,00 e ulteriormente ridotto con decorrenza da luglio 2016 a € 250,00, oltre spese di energia elettrica e gas;

- che all'accordo verbale non seguiva la stipula di un contratto scritto di locazione.
In tale situazione di fatto va ritenuta la nullità del contratto verbale di locazione dell'immobile, stante la mancanza della forma scritta prevista dall'art. l, comma 4 della legge

9.12.98 n. 43l. Dovendosi, vieppiù, rilevare, nel caso di specie che il contratto di locazione abitativa in oggetto fu voluto da entrambe le parti (circostanza pacificamente vincibile dal contenuto della difesa spiegata in giudizio dall'appellante).
Né, peraltro, nel corso del giudizio sono state dedotte ovvero provate circostanze differenti.
Considerato che il requisito di forma previsto dall'art. l, comma 4 della legge 9.12.98 n. 43l per i contratti di locazione ad uso abitativo, è a pena di nullità ed è rilevabile d'ufficio, ne consegue che essendo nullo il contratto di locazione, la deve ritenersi occupante Pt_1
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sine titulo dell'immobile (cfr. Cass. Sez. U, Sentenza n. 18214, del 17/09/2015 e Cass. Sez.
3, Sentenza n. 14364, del 14/07/2016).
Stante l'assenza di titolo legittimante l'occupazione dell'immobile -circostanza sulla quale è del tutto irrilevante la buona fede dell'appellante- corretta e immune da censure è, pertanto, la sentenza gravata nella parte in cui ha ordinato il rilascio dell'immobile.
La incontestata circostanza della mancata stipula di un contratto di locazione determina soltanto, ex art. 1 comma 4 L.

9.12.1998 n. 431, che tra le parti non si sia mai perfezionato un rapporto di locazione e, nondimeno, che per tale ragione la ha occupato e Pt_1 detenuto senza titolo l'immobile oggetto di causa.
Corretta è, pertanto, l' inquadramento dell'azione proposta dalla originaria ricorrente odierna appellante.
Nella fattispecie, dal ricorso introduttivo si evince chiaramente che la società ricorrente odierna appellata non ha chiesto l'accertamento del proprio diritto di proprietà ma ha dedotto che deteneva il suo bene senza titolo: in altri termini, la società proprietaria Pt_1 agendo in giudizio ha esercitato un'azione personale di restituzione per mancanza originaria o sopravvenuta del titolo.
Come chiarito dalla Cassazioine “In tema di difesa della proprietà, l'azione di rivendicazione e quella di restituzione, pur tendendo al medesimo risultato pratico del recupero della materiale disponibilità del bene, hanno natura e presupposti diversi: con la prima, di carattere reale, l'attore assume di essere proprietario del bene e, non essendone in possesso, agisce contro chiunque di fatto ne disponga onde conseguirne nuovamente il possesso, previo riconoscimento del suo diritto di proprietà; con la seconda, di natura personale, l'attore non mira ad ottenere il riconoscimento di tale diritto, del quale non deve, pertanto, fornire la prova, ma solo ad ottenere la riconsegna del bene stesso, e, quindi, può limitarsi alla dimostrazione dell'avvenuta consegna in base ad un titolo e del successivo venir meno di questo per qualsiasi causa, o ad allegare l'insussistenza ab origine di qualsiasi titolo” (Cass. Sez. II 23.12.2010 n. 26003; 26.02.2007
n. 4416; 27.01.2009 n. 1929; 23086/2004; 1635/1999; 491/1984; 4642/1976; 1936/1978;
1260/1976).
Ed allora francamente nessun dubbio può porsi: 1) sulla l'esatta qualificazione giuridica delle domande proposte dalla società ricorrente/appellata a fronte del dedotto inadempimento della debitrice correttamente individuata nella azione di restituzione per occupazione sine titulo e di pagamento a tale titolo;
2) sull'avvenuto assolvimento dell'onere della prova.
4. Parzialmente fondato è il secondo motivo di appello.
A fronte della oggettiva occupazione e disponibilità dell'immobile da parte della - Pt_1 occupazione sine titulo stante l'accertata nullità del contratto- si è indubbiamente verificata una situazione danno che legittima la pretesa indennitaria dell'originario ricorrente odierno appellato.
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Le caratteristiche materiali del bene -evincibili dalla documentazione catastale e planimetrica allegate all'originario ricorso- (valutati congiuntamente ai non contestati contenuti patrimoniali dell'accordo intercorso con la stessa e non consacrati nella Pt_1 stipula di un contratto di locazione in forma scritta) consentono di presumere, con ragionevole certezza e secondo l'id quod plerumque accidit, che quel tipo di immobile sarebbe stato destinato ad un impiego fruttifero o che l'avente diritto ne avrebbe ritratto, immediatamente e direttamente, un'utilità corrispondente alle sue caratteristiche.
Ed allora, la perdita della disponibilità del bene da parte del proprietario e la conseguente impossibilità per costui di conseguire l'utilità normalmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso e, quindi, di conseguire l'utilità da esso ordinariamente ricavabile, determina una perdita economica indennizzabile per il proprietario.
Non condivisibile appare, invece, la valutazione operata dal Tribunale in ordine alla quantificazione dell'indennizzo ancorata pedissequamente all'importo dei canoni di locazione pattuiti e non corrisposti.
Ed invero l'esecutore di una prestazione in forza di un contratto invalido (o, come nel caso di specie nullo) non può pretendere, per compensare la diminuzione patrimoniale subìta, di ottenere quanto avrebbe percepito a titolo di utile se il rapporto negoziale fosse stato valido ed efficace.
In altre parole quantificando l'indennizzo nella misura operata dal primo giudice si arriverebbe al paradossale risultato di consentire al proprietario, locatore sulla base di un contratto nullo (nullità che evidentemente ha concorso a realizzare) di ottenere in via indennitaria un importo corrispondete a quello che avrebbe avuto diritto di conseguire se il contratto fosse stato valido e ci si fosse trovati al cospetto di un ordinario inadempimento.
Non potendosi avallare tale opzione ermeneutica, ricorrendo ad un criterio di quantificazione puramente equitativo, ritiene la Corte di rideterminare la somma dovuta dall'appellante quale indennizzo per l'occupazione dell'immobile in euro Parte_1
6.510,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Ai fini della quantificazione in via equitativa ritiene la Corte di dover assumere come parametro di riferimento di base il criterio del canone come era stato pattuito verbalmente tra le parti per l'utilizzo dell'immobile (trattandosi di profilo non contestato) ma di operare sullo stesso una proporzionale riduzione non potendosi equiparare sic et simpliter
l'indennizzo quale conseguenza dell'occupazione sine titulo a quella che sarebbe stata la controprestazione contrattuale laddove il contratto fosse stato valido ed efficace.
5. Le spese di lite del giudizio di appello seguono la soccombenza di (avuto Parte_1 riguardo all'esito complessivo del giudizio) e si liquidano in euro 1.984,00 (euro 567,00 per lo studio della controversia;
euro 461,00 per la fase introduttiva ed euro 956,00 per la fase
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decisoria), in applicazione dei parametri minimi dello scaglione per le cause di valore da euro 5.201,00 ad euro 26.000,00 (tenuto conto del valore dichiarato della controversia, pari ad euro 14.223,99), esclusa la fase istruttoria e di trattazione, non tenuta in appello e considerata la modesta difficoltà della controversia.



P.Q.M.



La Corte di Appello di Catanzaro, Seconda Sezione Civile, definitivamente decidendo sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Paola n. Parte_1
302/2019, pubblicata in data 15.04.2019, notificata in data 06.05.2019, così provvede:
1) In parziale riforma della sentenza impugnata ridetermina la somma dovuta dall'appellante quale indennizzo per l'occupazione dell'immobile in euro Parte_1
6.510,00 oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
2) Condanna al rimborso delle spese processuali del presente giudizio di Parte_1 appello nei confronti di , liquidate in complessivi euro 1.984,00, oltre i.v.a., Controparte_3
c.p.a. e rimborso forfettario come per legge;

Così deciso in data 13.03.2025
Il Consigliere rel. ed estensore Il Presidente
dott. Pietro Scuteri dott.ssa Silvana Ferriero

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