REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia, composta dai magistrati dott. Guido Marzella Presidente dott.ssa Elena Rossi Consigliere relatore dott. Gianluca Bordon Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1741 del Ruolo Generale dell'anno 2023 promossa da
(c.f. ), Parte_1 C.F._1 rappresentato e difeso dall'avv. Vito Nicola Caprioli ed elettivamente domiciliato a
Istrana (TV), via C. Battisti n. 57, presso lo studio del difensore;
appellante contro
(c.f. ), Controparte_1 C.F._2 rappresentato e difeso dall'Avv. Mauro Zalla ed elettivamente domiciliato a
Oderzo (TV), piazza Grande n. 10, presso lo studio del difensore;
appellato – appellante incidentale e contro
(c.f. – P.Iva ), Controparte_2 P.IVA_1 P.IVA_2 rappresentata e difesa dagli avv.ti Mauro Crocetta e Mauro Martinelli ed elettivamente domiciliata a Treviso (TV), viale Appiani n. 34 presso lo studio dei difensori;
appellata - appellante incidentale pagina 1 di 15 Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1450/2023 del Tribunale di Treviso
CONCLUSIONI
Per Parte_1
Nel merito in via principale,
- accogliere l'appello per i motivi dedotti in narrativa e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 1450/23 del 31.08.2023 emessa dal Tribunale di Treviso, accertare la responsabilità professionale del geometra e Controparte_1 condannarlo al risarcimento di tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti dal signor quantificati nella misura di 138.526,42 euro o in Parte_1 quella diversa accertata in corso di causa.
In ogni caso
- con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge.
In via istruttoria
Si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello e nello specifico ammettere la Consulenza
Tecnica d'ufficio per la quantificazione del prezzo per la realizzazione di un nuovo accesso all'immobile identificato al mappale 1100.
Per Controparte_1
In via preliminare: dichiarare l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342
c.p.c. e/o dell'art. 348-bis c.p.c. per le ragioni esposte in atti, e per l'effetto confermare la sentenza n. 1450/2023 del Tribunale di Treviso, Dott.ssa Susanna
Menegazzi, depositata il 21.08.2023, resa a definizione del giudizio R.G. n.
2277/2021, con adozione di ogni conseguente provvedimento ex lege ritenuto opportuno e necessario;

Nel merito, in via principale: confermarsi la sentenza n. 1450/2023 del Tribunale di Treviso, Dott.ssa Susanna Menegazzi, depositata il 21.08.2023, resa a definizione del giudizio R.G. n. 2277/2021, ad eccezione del punto il cui il Giudice di prime cure ha statuito la compensazione delle spese, e per l'effetto, in accoglimento del presente appello incidentale, in parziale riforma dell'anzidetta
pagina 2 di 15 sentenza, condannarsi l'appellante al pagamento in favore dell'appellato delle spese di giudizio di primo grado, ai sensi del D.M. 55/2014 ss.mm.ii, oltre ad accessori di legge;

Nel merito, in via subordinata: rigettare l'appello proposto da parte appellante, respingendo le domande tutte proposte in quanto infondate in fatto e in diritto, comunque non provate, e per l'effetto confermarsi in toto la sentenza n.
1450/2023 del Tribunale di Treviso, Dott.ssa Susanna Menegazzi, depositata il
21.08.2023, resa a definizione del giudizio R.G. n. 2277/2021, con adozione di ogni conseguente provvedimento ex lege ritenuto opportuno e necessario;
in ogni caso: con rifusione integrale delle spese e dei compensi di lite del secondo di giudizio, ai sensi del D.M. n. 55/2014 ss.mm.ii., oltre ad accessori di legge. Si chiede, inoltre, la condanna di parte attrice appellante al pagamento di una somma equitativamente determinata dal Giudice, ai sensi dell'art. 96 comma III
c.p.c., per aver temerariamente proposto il presente giudizio avverso la Sentenza del Giudice del Tribunale di Treviso
Per Controparte_2
NEL MERITO
In principalità
Rigettarsi per le ragioni e nei limiti di quanto sopra dedotto ed esposto il gravame interposto da;
Parte_1
In via subordinata
Nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, dell'appello principale:
- accertarsi e dichiararsi che il signor ha concorso alla Parte_1 produzione del danno o comunque avrebbe potuto evitarlo usando l'ordinaria diligenza ex art. 1227 c.c., con ogni conseguente provvedimento di legge, ivi compresa la riduzione proporzionale del quantum eventualmente riconosciuto e liquidato a tale titolo al predetto;

- in accoglimento dell'appello incidentale interposto da Controparte_2 dato atto che la ridetta Compagnia assicuratrice ha accettato il contraddittorio con il proprio assicurato Geom. alle condizioni, nei limiti, con i Controparte_1 massimali le franchigie e gli scoperti e comunque nell'ambito della polizza n.
pagina 3 di 15 150864, accertarsi e dichiararsi l'inoperatività della copertura assicurativa, con conseguente reiezione della domanda di manleva formulata dal predetto professionista nei confronti di;
Controparte_2
In via ulteriormente subordinata
Nella denegata ipotesi di accoglimento, anche parziale, dell'appello principale interposto da e di rigetto dell'appello incidentale interposto da Parte_1
applicarsi la franchigia e gli scoperti previsti nella polizza Controparte_2
n. 150864.
In ogni caso
Con rifusione integrale in favore della deducente delle spese di lite relative al primo ed al presente grado di giudizio.
IN VIA ISTRUTTORIA
Ci si oppone alla CTU estimativa richiesta dall'appellante principale, in quanto evidentemente di natura esplorativa.
Svolgimento del processo
1. Con atto di citazione ritualmente notificato, , aggiudicatario di Parte_1 un immobile nell'ambito di una procedura esecutiva immobiliare, conveniva in giudizio il geometra per sentirlo condannare al risarcimento di Controparte_1 tutti i danni, patrimoniali e non patrimoniali, subiti a causa degli errori commessi dal convenuto nella redazione della perizia di stima ex art. 173 disp. att. c.p.c. relativa al predetto immobile.
1.1 L'attore, per quanto di interesse nel presente grado di giudizio, esponeva che:
- il 17.10.2017 si era aggiudicato, al prezzo di euro 345.000,00, l'immobile censito al Catasto Urbano del Comune di Quinto di Treviso, Sez. B, foglio 8 - mappale 1100, sito in via Fagarè n. 16, a lui trasferito con decreto di trasferimento 18.10.2018;
- nella perizia di stima ex art. 173 disp. att. c.p.c. depositata dal geom.
[...]
, perito incaricato dal Tribunale, si evidenziava che “l'accesso alla via CP_1 pubblica (via Fagarè) avviene tramite una cancellata in ferro battuto con pilastri in mattoni a faccia vista”;
pagina 4 di 15 - il 3.2.2019, al momento dell'immissione nel possesso dell'immobile, il si avvedeva del fatto che l'accesso all'abitazione da via Fagarè Parte_1 poteva avvenire solo oltrepassando due fondi confinanti, di proprietà dell'esecutato e di suoi parenti e CP_3 CP_4 [...]
), e che non esisteva alcun diritto di servitù di passaggio su questi CP_5 ultimi fondi;

- i e la si opponevano (anche con denunce/querele ai Carabinieri CP_3 CP_4 di Quinto di Treviso) al passaggio del sulla stradina che conduceva Parte_1 alla pubblica via;

- il agiva in giudizio ex art. 700 e 669 ter c.p.c. per ottenere il diritto Parte_1 di passare sulla stradina, rappresentando la volontà di agire per la costituzione di una servitù di passo ex artt. 1051 e 1054 c.c.; l'ordinanza cautelare, emessa in favore del ricorrente, veniva reclamata dai e il CP_3 CP_4 reclamo veniva accolto, in quanto il Tribunale rilevava la mancanza dei presupposti per la costituzione di una servitù coattiva di passaggio;

- dopo la pubblicazione dell'ordinanza di accoglimento del reclamo, i e CP_3 la continuavano ad ostacolare il passaggio del il quale si CP_4 Parte_1 attivava per aprire un nuovo accesso alla via pubblica in una zona diversa, chiedendo alcuni preventivi di spesa e le relative autorizzazioni amministrative.
1.2 Ritenendo di aver subito un danno a causa della condotta professionalmente imperita del geom. , il chiedeva il risarcimento di tutti i danni CP_1 Parte_1 derivanti dagli errori commessi dal professionista nella perizia: il danno patrimoniale relativo al pregiudizio subito dal a causa della necessità di Parte_1 costruire un nuovo accesso alla sua proprietà (quantificato in euro 93.526,42 euro sulla base dei preventivi acquisiti) e il danno non patrimoniale relativo al disagio e alla sofferenza patiti a causa del timore di non potere accedere all'immobile nonché alle azioni civili e penali subite e alle spese preventivate per poter godere dell'immobile, la cui quantificazione veniva rimessa al prudente apprezzamento del giudice, seppure determinata nella somma minima di euro 45.000,00.
2. Si costituiva in giudizio eccependo la prescrizione del diritto Controparte_1 al risarcimento del danno del e contestando la fondatezza delle pretese Parte_1
pagina 5 di 15 attoree. In particolare, quanto alla mancata rilevazione dell'assenza della servitù di passaggio sui fondi e dalla perizia prodotta, redatta dal geom. CP_3 CP_4
, in base allo stato di fatto dell'immobile il geom. ben poteva Per_1 CP_1 ipotizzare che l'accesso fosse parte della strada a uso pubblico. Inoltre, l'attore avrebbe dovuto svolgere le opportune verifiche prima di acquistare l'immobile, il quale peraltro era stato venduto a un prezzo considerevolmente inferiore a quello di mercato, prezzo che poteva giustificare il rischio assunto in ordine a eventuali vizi o difformità. Il convenuto contestava, inoltre, le voci di danno e la loro quantificazione e chiedeva l'autorizzazione alla chiamata in causa in garanzia della compagnia assicurativa Controparte_2
3. Autorizzata la chiamata in causa dell'Assicurazione, quest'ultima si costituiva in giudizio, eccependo l'inoperatività della polizza nella fattispecie, in quanto:
- in base all'art. 16 lett. f e p del r.d. n. 274/1929 (“regolamento per la professione del geometra”), il geometra può eseguire stime solo su “aree urbane e su modeste costruzioni civili” (tra le quali non rientra l'immobile di cui è causa) e solo relativamente a tali attribuzioni può svolgere funzioni peritali;

- la polizza stipulata dal geometra, per espressa previsione contrattuale, era valida unicamente per le prestazioni professionali per le quali è stabilita la tariffa richiamata dalla legge n. 144/1949; tale legge, tuttavia, richiama solo le attività stragiudiziali, indicate negli artt. 16 e 24 del r.d. 274/1929, e non anche giudiziali, quale quella di cui è causa, svolte dal geometra.
L'Assicurazione, inoltre, contestava la sussistenza degli asseriti errori del convenuto e la sua responsabilità, nonché la quantificazione del danno.
4. Con sentenza n. 1450/2023, il Tribunale di Treviso rigettava le domande attoree.
4.1 in particolare, respinta l'eccezione di prescrizione sollevata dal , il CP_1
Giudice di primo grado, riteneva insussistente la responsabilità professionale del convenuto in relazione agli errori a lui imputati dall'attore nella redazione della perizia di stima redatta ex art. 173 bis disp. att. c.p.c. Secondo il Tribunale, il fondo acquistato all'asta dall'attore non era intercluso, ma collegato alla pubblica pagina 6 di 15 via per il tramite di una stradina di proprietà di terzi. Tale stradina era l'unico accesso alla via pubblica e molto probabilmente, sulla base della perizia di parte allegata dal (doc. 2), asservita al fondo dell'attore per permetterne il CP_1 passaggio. In tali condizioni, il fatto che il non avesse verificato la CP_1 proprietà della stradina non costituiva una inadempienza tale da configurare la colpa grave che connota la responsabilità del perito ex art. 64 c.p.c.
Vista la particolarità delle questioni, il Tribunale compensava le spese tra tutte le parti rigettando l'eccezione di inoperatività della polizza formulata da CP_2
5. Avverso tale decisione ha proposto appello , censurando la Parte_1 sentenza sulla base di cinque motivi d'appello di seguito illustrati.
5.1 si è costituito in giudizio e ha chiesto di dichiararsi Controparte_1
l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 342 c.p.c. e comunque di rigettarlo.
Ha proposto, inoltre, appello incidentale.
5.2 costituitasi in giudizio, ha chiesto il rigetto dell'appello Controparte_2 principale e ha anch'essa proposto appello incidentale.
5.3 All'udienza del 5 febbraio 2025, sostituita ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c. con il deposito di note scritte, la causa è stata trattenuta in decisione dal Collegio ex art. 352 c.p.c.
Motivi della decisione
6. Con il primo motivo di appello contesta l'assunto del Parte_1
Tribunale secondo cui il perito risponderebbe ex art. 64 c.p.c. unicamente per colpa grave. Secondo il la norma esigerebbe la colpa grave unicamente Parte_1 ai fini dell'applicabilità della sanzione penale, ma non ai fini del risarcimento del danno, per il quale sarebbe sufficiente la colpa lieve (salvi i casi di prestazioni di particolare difficoltà ex art. 2236 c.c.).
6.1 Con il secondo e il terzo motivo, l'appellante lamenta l'erronea valutazione della colpa del perito. Anche a voler ritenere necessaria -ai fini della configurazione della responsabilità ex art. 64 c.p.c. del perito- la colpa grave, il
Tribunale avrebbe errato nel ritenere che il non versasse in colpa grave CP_1 per gli errori commessi nella redazione della perizia. In particolare, sarebbe stato compito del perito individuare le caratteristiche dell'immobile e, dunque, anche la pagina 7 di 15 possibilità di accesso allo stesso e la presenza di eventuali servitù attive o passive, attività che peraltro non richiedeva competenze specifiche, né particolari sforzi. Sarebbe, inoltre, priva di fondamento l'affermazione sulla “probabile” esistenza di una servitù di passaggio a favore del , che a detta del Parte_1
Tribunale emergerebbe dalla perizia di parte a firma del tecnico geom. Per_1
Infatti, tale la perizia darebbe conto di una servitù la quale, tuttavia, non
[...] sarebbe a favore del mappale dell'appellante (mappale 1100). Il perito, nel redigere la perizia, si sarebbe affidato a una mera valutazione empirica e non avrebbe svolto indagini di natura tecnico-documentale, che sarebbero state di facile espletamento. Ciò denoterebbe la negligenza del geometra, da valutarsi ex art. 1176 c.c. con riferimento alla natura della sua attività e alla non particolare difficoltà dell'attività che lo stesso era chiamato a svolgere.
6.2 Il quarto motivo d'appello è volto a evidenziare la sussistenza del nesso di causa tra la condotta negligente del perito e il danno subito dall'appellante. Il
afferma che l'errore del perito, dato dalla mancata rilevazione Parte_1 dell'assenza di un accesso all'immobile dalla via pubblica, avrebbe inciso sulla sua decisione di acquistare l'immobile, nonché sulla determinazione del prezzo di vendita dell'immobile stesso, cui sarebbe stato attribuito un valore più alto di quello reale. Nessuna responsabilità potrebbe essergli ascritta per non essersi avveduto dello stato di diritto dell'immobile, in quanto egli aveva riposto il proprio affidamento nel corretto operato del perito incaricato dal giudice dell'esecuzione.
6.3 Con il quinto motivo d'appello, il ripropone la quantificazione dei Parte_1 danni, patrimoniali e non patrimoniali, di cui chiede il risarcimento.
7. Il , nel costituirsi, eccepisce l'inammissibilità dell'appello e ne afferma CP_1
l'infondatezza ritenendo che:
- il Tribunale abbia correttamente applicato alla fattispecie l'art. 64 c.p.c., secondo il quale il professionista risponde per colpa grave, insussistente nella fattispecie;

- dalla perizia del dott. si evinca che la stradina di cui è causa è, di fatto, Per_1
l'unico accesso all'immobile del e che la conformazione dei luoghi Parte_1 testimoni l'asservimento di tale stradina al passaggio carrabile e pedonale;

pagina 8 di 15 - i vizi dell'immobile, se effettivamente esistenti, non siano occulti ma conoscibili dall'appellante con la dovuta ordinaria diligenza e che, in ogni caso, ai sensi dell'art. 2922 c.c. e come indicato anche nel decreto di trasferimento, trattandosi di immobile venduto all'asta, non operi la garanzia per i vizi;

- trattandosi di prestazione di particolare difficoltà, la diligenza richiesta al professionista ex art. 1176 co. 2 c.c. debba essere valutata con minor rigore;

- il sia in mala fede, avendo rinunciato a instaurare il giudizio di Parte_1 merito nei confronti dei proprietari dei fondi confinanti e per la CP_3 CP_4 costituzione della servitù di passo e intraprendendo il presente giudizio senza depositare gli atti e documenti del procedimento instaurato ex art. 700 c.p.c.;
- non sussista alcun nesso di causalità atteso che il aveva acquistato Parte_1
l'immobile a un prezzo notevolmente inferiore rispetto al valore di stima e sia improbabile che l'appellante, se avesse conosciuto le asserite e lamentate criticità, non si sarebbe comunque determinato all'acquisto;
- la quantificazione del danno patrimoniale nella somma di euro 93.526,42 sia sproporzionata e legata alla realizzazione di un nuovo accesso connotato da estremo lusso (a differenza del precedente) e che i danni patrimoniali e non patrimoniali, comunque, non siano stati provati.
7.1 Il propone anche appello incidentale, con il quale censura la CP_1 compensazione, da parte del Tribunale, delle spese del giudizio di primo grado.
8. costituitasi in giudizio, ribadisce che: il perito risponde Controparte_2 ex art. 64 c.p.c. solo per colpa grave e purché la sua condotta sia stata idonea a incidere sulla determinazione al consenso dell'acquirente; il geometra Per_1 avrebbe documentato l'asservimento della stradina di cui è causa all'immobile del
; l'appellante non avrebbe fornito la prova del nesso di causa tra i Parte_1 presunti errori del perito e la sua determinazione all'acquisto dell'immobile, e ciò anche in considerazione del fatto che l'acquisto sarebbe avvenuto a un prezzo di molto inferiore rispetto a quello di mercato;
l'acquirente avrebbe dovuto operare le dovute verifiche, richieste dall'ordinaria diligenza, prima dell'acquisto del bene all'asta; i danni lamentati sarebbero sforniti di prova.
pagina 9 di 15 8.1 Anche l'Assicurazione propone appello incidentale, impugnando il capo di sentenza in cui il primo Giudice ha compensato le spese di lite sul presupposto dell'operatività della polizza. Ripropone, quindi, l'eccezione di inoperatività della stessa, che sarebbe stata rigettata in primo grado senza motivazione, eccezione contestata da . Controparte_1
9. Tanto premesso in ordine alle argomentazioni svolte dalle parti, va anzitutto disattesa l'eccezione di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. sollevata da
, in quanto nell'atto di appello è possibile riconoscere con Controparte_1 sufficiente grado di certezza le parti della sentenza impugnata sottoposte a critica e le argomentazioni in fatto e diritto poste a fondamento di essa.
9.1 Nel merito, ritiene il Collegio che l'appello principale del e l'appello Parte_1 incidentale del siano infondati e debbano essere rigettati. CP_1
9.2 I motivi di appello principale vengono esaminati congiuntamente, in quanto strettamente connessi.
Occorre premettere che l'esperto stimatore nominato dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 568 c.p.c., equiparato secondo consolidato orientamento giurisprudenziale al consulente tecnico di ufficio e soggetto, quindi, al regime di responsabilità previsto dall'art. 64 c.p.c., risponde nei confronti dell'aggiudicatario, a titolo di responsabilità extracontrattuale, per il danno da questi patito in virtù dell'erronea valutazione dell'immobile staggito, a condizione che si accertino l'effettiva sussistenza del dolo o colpa nello svolgimento dell'incarico, nonché la rilevanza ai fini di una significativa alterazione della situazione reale dell'immobile destinato alla vendita e la sua incidenza causale nella determinazione del consenso dell'acquirente (Cass. n. 13010/2016).
Stante la natura extracontrattuale di tale responsabilità grava su colui che assume di avere subito un danno dalla stima l'onere di provare non solo il danno ma anche il nesso di causa tra questo e la condotta del perito e il profilo della colpa allo stesso attribuibile.
Ritiene il Collegio che l'appellante non abbia assolto a tale onere.
In primo luogo, si osserva che è circostanza pacifica e documentale che nella perizia di stima, redatta dal geom. , lo stato di fatto e di diritto CP_1
pagina 10 di 15 dell'immobile, nonché lo stato dei luoghi, erano stati compiutamente rappresentati e documentati dal punto di vista topo-cartografico, fotografico e orto-fotografico.
Con tale perizia, pertanto, il professionista aveva correttamente adempiuto all'incarico assegnatogli dal giudice dell'esecuzione ai sensi dell'art. 173 bis disp. att. c.p.c. procedendo alla stima dell'immobile.
È bene specificare che nella fattispecie il geom. non ha omesso di CP_1 rilevare l'esistenza di una servitù a carico dell'immobile oggetto di stima: quello che gli viene contestato è di avere rilevato che l'accesso dalla via pubblica (via
Fagarè) avveniva tramite una cancellata in ferro battuto con pilastri in mattoni a faccia vista.
Tale indicazione era riportata nella parte in cui si descrivevano le finiture esterne dell'immobile, relative sia al fabbricato, sia allo scoperto.
Non può certo tale descrizione, relativa soltanto alle finiture esterne, costituire una condotta colposa del professionista per non avere rilevato che il tratto della stradina che separava la cancellata alla strada pubblica fosse di proprietà privata.
Inoltre, l'assunto, contenuto nella perizia del geom. (l'accesso alla via CP_1 pubblica ... avviene tramite una cancellata ...), appare corretto atteso che, nella fattispecie, si è in presenza di una servitù di passaggio apparente.
Dalla documentazione dimessa in atti, emerge che la strada che collega il fondo acquistato dal alla pubblica via Falgarè esiste da molti anni: le Parte_1 fotografie allegate alla perizia del geom. (doc. 2 del ), la più Per_1 CP_1 risalente delle quali è del 1978, lo dimostrano con chiarezza.
Il , a fondamento della sua domanda, ha allegato di essere stato Parte_1 costretto ad agire in giudizio, ex art. 700 e 669 ter c.p.c. al fine di poter utilizzare la stradina di accesso al proprio fondo che attraversa i fondi di CP_3
e , rappresentando la volontà di agire per la CP_4 Controparte_5 costituzione di una servitù di passo ex artt. 1051 e 1054 c.c., e che il provvedimento di accoglimento del ricorso era stato reclamato da CP_3 reclamo poi accolto dal Tribunale.
pagina 11 di 15 Orbene, nell'ordinanza di accoglimento del reclamo, il Tribunale, dopo avere ritenuto che il fondo del non potesse dirsi intercluso ai fini dell'art. 1051 Parte_1
c.c. e che, semmai, la fattispecie poteva ricollegarsi all'art. 1052 c.c., ma che il non aveva mai richiesto un secondo accesso alla pubblica via e neppure Parte_1 aveva allegato alcuna delle condizioni richieste dall'art. 1052 c.c., ha puntualmente evidenziato (pag. 8 ordinanza) che non potesse attribuirsi alcuna rilevanza al fatto che gli immobili dei e della fossero asfaltati e CP_3 CP_4 attrezzati con impianti anche a servizio del fondo del , posto che Parte_1
l'esistenza di una servitù apparente era tematica estranea all'istituto della costituzione coattiva della servitù, cioè non oggetto di quel giudizio.
Dopo tale ordinanza il non ha introdotto il relativo giudizio di merito e, Parte_1 soprattutto, non ha mai agito al fine di tutelare la predetta servitù apparente con un'azione di accertamento dell'acquisto per usucapione dei suoi danti causa
[...]
e (acquisto 2.2.1987). CP_3 Persona_2
Anche a fronte di una simile inerzia l'asserito danno lamentato dal non Parte_1 può ritenersi causalmente correlato all'asserita omissione del geom. . CP_1
Si osserva, inoltre, che la redazione di una perizia sull'immobile da parte dell'incaricato del giudice dell'esecuzione non esime colui che sia interessato all'acquisto all'asta dall'onere di svolgere autonomamente, se del caso con l'ausilio di un proprio perito, tutte le indagini necessarie per addivenire all'acquisto.
Ciò a maggior ragione tenuto conto che la consulenza tecnica risale all'8.8.2012 e che l'immobile è stato aggiudicato all'esito dell'asta del 17.10.2017 e che prima della formulazione dell'offerta, l'appellante aveva la possibilità di visionare il bene immobile pignorato ex art. 560 c.p.c., di valutarne la consistenza, la reale situazione di fatto e di diritto in cui lo stesso versava.
Peraltro, come risulta dal decreto di trasferimento, gli immobili venivano trasferiti nella situazione di fatto e di diritto in cui si trovavano, a corpo e non a misura e il trasferimento non era soggetto alle norme concernenti la garanzia per vizi o mancanza di qualità.
pagina 12 di 15 Inoltre, secondo la Suprema Corte, il perito nominato dal giudice risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale nei confronti dell'aggiudicatario per l'erronea valutazione del bene solo se abbia determinato una significativa alterazione della situazione reale del bene destinato alla vendita idonea a incidere causalmente nella determinazione del consenso dell'acquirente (Cass. n. 8496/2020; Cass. n.
13010/2016).
Nel caso di specie, visto il prezzo d'acquisto (euro 345.000,00), di gran lunga inferiore a quello di stima (valore di vendita all'asta - euro 1.282,500,00), appare altamente inverosimile l'eventualità che se il avesse avuto conoscenza Parte_1 della mancanza formale della servitù di passaggio sulla stradina in questione, non avrebbe effettuato l'acquisto.
10. L'appello incidentale proposto dall'appellato è infondato: la CP_1 compensazione disposta dal Tribunale si giustifica anche in virtù dell'incertezza documentale che ha caratterizzato i fatti di causa.
10.1 Né può essere accolta la domanda del di condanna del CP_1 Parte_1 al pagamento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96, III comma, c.p.c. non riscontrandosi nella condotta processuale dell'appellante gli estremi dell'utilizzo pretestuoso del mezzo processuale.
11. Fondato, invece, è l'appello incidentale proposto da Controparte_2 atteso che, ad avviso del Collegio, l'eccezione di inoperatività della polizza
[...]
è fondata.
Infatti, la polizza stipulata dal prevede, al punto “A) DESCRIZIONE DEL CP_1
RISCHIO” che “l'assicurazione è riferita alle prestazioni professionali dell'Assicurato in relazione a quanto previsto dalla Legge n. 144 del 2.3.1949
“Approvazione della tariffa degli onorari per le prestazioni professionali dei
Geometri” e successive modificazioni ed integrazioni”. La legge n. 144/1949 si applica, per espressa previsione del suo art. 1 (rubricato “Oggetto della tariffa”), alle “operazioni ordinarie indicate dagli articoli 16 e 24 del regio decreto 11 febbraio 1929, n. 274”. Queste ultime norme fanno riferimento alle attività stragiudiziali del professionista;
le attività giudiziali, infatti, sono espressamente pagina 13 di 15 contemplate all'art. 25 del regio decreto n. 274/1929, non richiamato dalla legge n. 144/1949.
La copertura assicurativa è dunque valida ed operante solo per le prestazioni stragiudiziali e non per quelle giudiziali, quale quella oggetto di causa.
La sentenza di primo grado va dunque riformata sul punto, e le spese di lite sostenute dalla terza chiamata devono essere poste a carico di Controparte_1 nella misura liquidata in dispositivo sulla base del valore della domanda
(scaglione da euro 52.001,00 a euro 260.000,00), secondo parametri tra minimi e medi in considerazione delle effettive caratteristiche dell'attività prestata.
12. Le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate:
- a carico del in favore del , come in dispositivo (scaglione Parte_1 CP_1 euro 52.001,00 - euro 260.000,00; secondo parametri medi, senza fase istruttoria);
- a carico del in favore di come in CP_1 Controparte_2 dispositivo (scaglione euro 52.001,00 - euro 260.000,00; secondo parametri tra minimi e medi, senza fase istruttoria).
13. Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale dell'ulteriore importo a titolo di Parte_1 CP_1 contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n. 115/2002.


P.Q.M.


La Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa d'appello avverso la sentenza n. 1450/2023 del Tribunale di Treviso, così pronuncia:
- rigetta l'appello principale proposto da;
Parte_1
- rigetta l'appello incidentale proposto da Controparte_1
- rigetta la domanda ex art. 96, III comma, c.p.c. proposta da;
Controparte_1
- in accoglimento dell'appello incidentale proposto da Controparte_2
e in parziale riforma della sentenza appellata, condanna
[...] CP_1
a corrispondere a le spese di lite del
[...] Controparte_2 primo grado di giudizio liquidate in euro 10.000,00 per compensi, oltre spese pagina 14 di 15 generali (15%), IVA e CPA come per legge;

- condanna a corrispondere a le Controparte_1 Controparte_2 spese di lite del grado, che liquida in euro 8.000,00 per compensi, oltre spese generali (15%), IVA e CPA, come per legge;

- condanna a corrispondere a le spese di lite Parte_1 Controparte_1 del grado, che liquida in euro 9.991,00 per compensi, oltre spese generali
(15%), IVA e CPA, come per legge;

- dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale Parte_1 CP_1 dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. n.
115/2002.
Venezia, camera di consiglio del 19 febbraio 2025
Il Presidente
Guido Marzella
Il Consigliere estensore
Elena Rossi
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