R e p u b b l i c a I t a l i a n a in nome del Popolo Italiano
La Corte di Appello di Roma
Sezione settima civile riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati
Franco Petrolati Presidente
Assunta Marini Consigliere rel.
Anna Maria Giampaolino Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa civile di II grado iscritta al n. 5538 R.G.A.C. dell'anno 2022, trattenuta in decisione all'udienza del 15/01/2025 e vertente
TRA
(P. I.V.A. ) in persona del legale rappresentante pro- Parte_1 P.IVA_1 tempore- rappresentata e difesa dall'Avv. Francesca Romana Fontana ( , e CodiceFiscale_1 dall' Avv. Italo Di Marco ( ed elettivamente domiciliata presso il loro studio C.F._2
sito in Roma alla Via Cernaia n.39, giusta procura in atti;

Appellante principale, appellata incidentale
E

Contr (P. I.V.A. ) in persona del legale rappresentante pro-tempore, Parte_2 P.IVA_2 rappresentato e difeso dall'Avv. Francesco Corsi (C.F. ) ed elettivamente C.F._3
domiciliata presso il suo studio in Via Garibaldi n° 77 Macerata giusta procura in atti;

Appellata, appellante incidentale
Oggetto: appello avverso la sentenza n. 13566/2022 del Tribunale di Roma, pubblicata in data
20/09/2022.
Conclusioni
Per l'appellante: “(…) riformare la sentenza di primo grado n. 13566/2022 rep n. 17786/2022 emessa all'esito del contenzioso R.G. 64216/2020 in data 20 settembre 2022 dal Tribunale di Roma,
1 Quinta sezione civile dal Giudice Dott. L. Cavallo e per l'effetto alla pagina alla pagina 4 rigo numero 11 e seguenti della sentenza impugnata motivare: “tenuto conto della presenza della clausola risolutiva espressa nonché della gravità dell'inadempimento - pacifico tra le parti e comprovato documentalmente- imputabile alla società resistente che non ha comunque fornito prova dell'impossibilità della prestazione e di avere approntato tutte le misure opportune ad evitare
l'inadempimento, dichiara risolto il contratto di affitto di azienda commerciale repertorio n. 85137 Cont raccolta n.30574 sottoscritto in data 27.10.2016 tra le parti e per l'effetto condanna la Parte_2
in persona del proprio legale rappresentante pro tempore al pagamento, in favore della
[...]
di €10.975,35 a titolo di canoni dovuti nonché alla restituzione del complesso Parte_1
aziendale con ogni inerente dotazione.
Sempre in via principale, alla pagina 7 penultimo rigo ed alla pagina 8 della sentenza impugnata, motivare: “Deve essere riconosciuto l'importo richiesto dalla parte ricorrente a titolo di penale tenuto conto della previsione contrattuale atteso che la richiesta non include il periodo dell'inibizione totale dell'attività lavorativa dovuta alla normativa emergenziale durante l'epidemia da Covid.19. Va inoltre considerato quanto emerso dalla documentazione in atti con riferimento alla condotta della parte resistente che pur non essendo obbligata alla chiusura, decideva ugualmente di non tenere aperta al pubblico l'attività di tabaccheria, contribuendo così causalmente al ritardo nell'inadempimento che non può gravare sulla locatrice anche per il periodo in cui la RE.MO. S.r.l. era regolarmente aperta al pubblico per l'attività di ristorazione e bar oltreché di tabaccheria;
condanna, pertanto, la società resistente al pagamento in favore della ricorrente della somma di
€24.900,00 a titolo di penale per il ritardo nell'inadempimento”. Con vittoria di spese, competenze ed onorari da distrarsi”
Per l'appellata: “All'Ecc.ma Corte d'Appello adita, affinché voglia, contrariis reiectis: a) in via principale nel rigettare il gravame proposto perché infondato in fatto e diritto per le ragioni suesposte;

b) in via accidentale, riformare sentenza di primo grado Verbale n. 13566/2022 rep. n. 17786/2022 emessa all'esito del contezioso R.G. 64261/2020 in data 20.09.2022 dal Tribunale di Roma, Quinta
Sezione, e per l'effetto a pagina 7 rigo 11 e ss. della sentenza impugnata motivare: "devono essere condivise le deduzioni della Re. in ordine alla riduzione della clientela per il periodo Parte_2 successivo all'inizio di marzo 2020 e devono essere condivise le deduzioni della Re. in Parte_2
ordine alla riduzione della clientela per il periodo che va da marzo 2020 a marzo 2022, per come documentato, in conseguenza del contingentamento dovuto alle ragioni di sicurezza sanitaria in quest'ottica, allora, la richiesta riduzione del 50% del canone dovuto per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020 e del 30% del canone dovuto per i mesi che vanno da aprile 2020 a marzo 2022 appare
2 congrua e corrispondente alla diminuzione di guadagno della società, tale, in ogni caso, da riverberarsi sulle sue possibilità di corresponsione del canone per come originariamente pattuito.
Ne discende che, tenuto conto delle considerazioni che precedono, nulla deve ritenersi dovuto alla ricorrente per i mesi da maggio a novembre 2020 per i quali risulta in atti già versato l'importo ridotto”. Sempre in via accidentale, con riferimento, invece, al punto di cui alla pagina 8 rigo numero
16 e ss. riformare la sentenza e motivare come segue “in totale accoglimento della avanzata domanda riconvenzionale, dispone la riduzione del 50% del canone di locazione del contratto di affitto d'azienda per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020, pari ad € 8.433,00 + iva, e del 30% per
i mesi successivi sino a marzo 2022 (termine stato emergenza covid 19), pari ad € 37.105,20 + iva”.
Con vittoria di spese, competenze ed onorari, del doppio grado di giudizio.”
Esposizione delle ragioni di fatto e di diritto della decisione
Con ricorso depositato il 19.11.2020, la ha esposto di aver stipulato, Parte_1
Cont in data 27 ottobre 2016, un contratto di affitto di azienda commerciale con la avente ad Parte_2 oggetto l'azienda sita in Roma, Viale dell'Università 29/H, che esercita attività di bar, gastronomia, somministrazione di alimenti, bevande ed affini. Il corrispettivo dell'affitto era stato pattuito in euro
66.000,00 annui, oltre IVA, da corrispondersi in rate mensili di euro 5.500,00 ciascuna, oltre IVA, con integrazione ISTAT, per un totale di euro 5.622,00, oltre IVA. Ha evidenziato che per i mesi di maggio, giugno, luglio ed agosto 2020, il pagamento del canone era avvenuto con ritardo e che, per i mesi di settembre e ottobre 2020, era stato corrisposto solo il 70% dell'importo dovuto, risultando poi omesso il canone del mese di novembre 2020. Ha evidenziato, pertanto, la sospensione dei pagamenti di controparte, contestando le motivazioni poste a base della richiesta di rinegoziazione del rapporto in essere avanzata dalla resistente. Ha concluso chiedendo di dichiararsi l'intervenuta risoluzione del contratto per inadempimento di controparte, con condanna della stessa alla restituzione del complesso aziendale e al pagamento della somma di euro 10.975,35, a titolo di canoni non corrisposti, e di euro 24.900,00 a titolo di penale per il ritardo nell'adempimento.
Si è costituita in giudizio Re.Mo. S.r.l., che ha rilevato di aver corrisposto puntualmente, fino al marzo
2020, i canoni di locazione;

a seguito dell'emergenza epidemiologica Covid 19 e della limitazione o interdizione dello svolgimento dell'attività, si erano verificate significative perdite di esercizio, per come emergenti dalle scritture contabili, e, a far data dal maggio 2020, si era tentato di provvedere, parzialmente e con brevi ritardi, al pagamento di quanto dovuto.
Ha evidenziato, pertanto, la mancanza di gravità dell'inadempimento, tenuto conto delle misure restrittive imposte a causa dell'emergenza sanitaria, con conseguente inapplicabilità della penale azionata dalla ricorrente;

3 comunque, ha eccepito la violazione, da parte della dei canoni di Parte_1
buona fede e solidarietà, non avendo voluto rinegoziare le condizioni economiche del contratto.
Ha concluso richiedendo il rigetto delle domande attoree e, in via riconvenzionale, previo accertamento della violazione dell'obbligo di buona fede oggettiva e di solidarietà da parte della ricorrente, di disporre la riduzione del canone di locazione nella misura del 50%, per i mesi di marzo, aprile e maggio 2020, e del 30% da giugno 2020 in poi.
Il Tribunale di Roma con la sentenza n. 13566/2022, ha disposto: “In parziale accoglimento del ricorso introduttivo e della domanda riconvenzionale formulata, condanna la società resistente al pagamento, in favore della ricorrente, della somma di euro 3.850,00, oltre IVA e maggiorazione
ISTAT per come dovute, oltre interessi legali sino al saldo;
rigetta per il resto le domande avanzate dalle parti;
compensa interamente fra le parti le spese di lite.”
Avverso la sentenza ha proposto appello. Parte_1
Si è costituita la società appellata la quale ha contestato nel merito l'appello e proposto appello incidentale.
All'udienza del 15/01/2025 la causa è stata trattenuta in decisione.
L'appellante propone 2 motivi di appello.
Con il primo motivo, la società lamenta che il Giudice di prime cure Parte_1 non ha tenuto conto dell'art. 7 del contratto di affitto di azienda sottoscritto tra le parti che specifica che “ il ritardo di almeno due mesi, anche non consecutivi, nel pagamento del canone darà diritto alla parte locatrice, di risolvere il presente contratto, salvo il risarcimento dei danni. Inoltre, nel caso di ritardo nel regolare pagamento del canone di affitto superiore di giorni dieci dalla data di scadenza, sarà altresì dovuta, oltre al canone di affitto, una penale di € 150,00, per ogni giorno di ritardo a decorrere dal giorno 5 del mese salvo che parte locatrice, per particolari modificazioni non vi faccia espressa rinuncia”. Pertanto, il Giudice di primo grado, secondo la società appellante, appellata incidentale, non doveva esaminare la “gravità dell'inadempimento”. Inoltre, la
[...]
Cont ha evidenziato che la società non ha fornito alcun elemento Parte_1 Pt_2
giustificativo del parziale adempimento relativo ai mesi di Settembre 2020 e ottobre 2020 e dell'inadempimento totale relativo al canone del mese di novembre 2020.
Il motivo è infondato.
Le misure straordinarie adottate dal Governo e dalle Regioni per il contenimento dell'epidemia da Covid-19 a partire dal marzo 2020 hanno avuto un enorme impatto sulle attività di impresa, in particolare su quelle esercitate tramite contratti di locazione commerciale o di affitto di azienda.
4 Con la pandemia generata dal COVID-19 moltissime imprese, hanno subìto la sospensione delle attività commerciali e industriali per diversi mesi, con conseguente impossibilità di utilizzare i locali dove si effettuava l'esercizio dell'impresa, in base a contratti di locazione commerciale o affitto di azienda;
ciò ha comportato un drastico calo di redditività, derivante dalla sensibile e generale flessione dei consumi, dei maggiori costi e delle limitazioni operative derivanti dall'adozione delle misure di sicurezza che le imprese hanno dovuto adottare in particolare nell'ambito degli esercizi di somministrazione al pubblico di alimenti e bevande per effetto delle misure di distanziamento sociale.
Al di là delle agevolazioni fiscali previste dall'art. 65 del DL n. 18/2020 (cd. Decreto “Cura Italia”), reiterate ed estese dai decreti successivi (DL n. 34/2020, “Decreto Rilancio”), DL n.
137/2020 “Decreto Ristori”, DL n. 149/2020, “Decreto Ristori bis”, DL n. 154/2020, “Decreto Ristori ter” e dei contributi previsti dal DL n. 41/2021, “Decreto Sostegni”, e dal DL n. 73/2021, Decreto
Sostegni bis”- che, pur avendo avuto l'effetto di mitigare la situazione di difficoltà conseguenti la pandemia, per i contratti di locazione di immobili adibiti ad attività come quella in esame in quanto il legislatore non è intervenuto con norme generali che prevedessero una rideterminazione dei canoni di locazione o di affitto di azienda, se si eccettua la norma di cui all'art. art. 216, comma 3 del Decreto
Rilancio, che ha previsto una riduzione dei canoni locatizi per soli conduttori di impianti sportivi privati. L'impossibilità del conduttore di utilizzare i locali a causa della sospensione forzosa dell'attività incide direttamente, rendendola di fatto impossibile, sulla prestazione principale del locatore – che consiste appunto nella messa a disposizione di un complesso di beni e rapporti per lo svolgimento di un'attività d'impresa – facendo venire meno la capacità dell'azienda concessa in affitto a produrre reddito. Pertanto, i provvedimenti governativi legati all'emergenza Covid-19 hanno impedito l'utilizzo dell'azienda oggetto del contratto di affitto, incidendo sull'utilità funzionale della prestazione dell'affittante e facendo venire meno lo scopo primario del contratto.
Del resto, il Codice civile prevede una norma specifica in tema di affitto di azienda, l'art. 1623 c.c, che dispone che l'affittuario può chiedere una riduzione dei canoni qualora, in conseguenza di provvedimenti dell'autorità, il rapporto contrattuale risulti notevolmente modificato.
In questo quadro, per riequilibrare le prestazioni contrattuali intaccate dall'evento epidemico è necessaria la rinegoziazione delle condizioni contrattuali. Ma questa strada non può essere affidata solo all'iniziativa privata, dato che locatore e conduttore hanno interessi contrapposti, e che il primo generalmente si trova in una posizione di maggior forza contrattuale.
La Cassazione ha fornito una risposta positiva, nella Relazione n. 56 dell'8 luglio 2020.
Nella Relazione – che ha ad oggetto i contratti aziendali in generale, ma incentra l'attenzione in particolare sui contratti di locazione commerciale e di affitto di azienda – la Cassazione ha affermato
5 l'esistenza di un vero e proprio obbligo giuridico della parte avvantaggiata dalla sopravvenienza epidemica – in questo caso i locatori e i proprietari di azienda – a rinegoziare il contenuto del contratto – in particolare l'ammontare del canone – in modo da mantenere in essere il contratto, a condizioni diverse. Tale obbligo deriva dal principio di buona fede oggettiva in fase di esecuzione del contratto, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che ha valore di norma di ordine pubblico e che a sua volta si collega al dovere inderogabile di solidarietà di cui all'art. 2 della Costituzione. Dunque, qualora le prestazioni contrattuali siano divenute squilibrate per effetto di un evento esterno incontrollabile – quale è stata sicuramente la pandemia – le parti devono rinegoziare il contenuto del contratto, in modo da adeguarlo alle mutate circostanze.
Nella Relazione, la Cassazione evidenzia, altresì, che non è configurabile un obbligo di risultato, ovvero un obbligo di concludere in modo positivo le trattative in modo da raggiungere un contratto modificativo del precedente;
ciò in quanto non può essere chiesto ad un contraente “di acconsentire ad ogni pretesa della parte svantaggiata”.
Il dovere di cooperazione del contraente avvantaggiato dalla sopravvenienza implica invece che lo stesso deve iniziare la trattativa e condurla in buona fede, proponendo “soluzioni riequilibrative che possano ritenersi eque e accettabili alla luce dell'economia del contratto.
Nella fattispecie in esame dal verbale di mediazione in atti si evince l'iniziativa presa dalla società appellante, appellata incidentale, di introdurre la mediazione, salvo poi che il verbale riporta che le posizioni sono distanti ed inconciliabili, non risultando alcuna proposta di riduzione.
Quindi non si ritiene assolto l'obbligo di rinegoziazione.
Con il secondo motivo di appello, lamenta la società appellante, appellata in via incidentale, che il
Cont Giudice di prime cure ha errato nel non condannare la società al pagamento della penale Parte_2
atteso il ritardo nei pagamenti dei canoni di affitto azienda non contestate da parte appellata, appellante in via incidentale
Il motivo deve essere ritenuto infondato.
L'emergenza COVID-19 iniziata a gennaio 2020 con il primo DPCM e terminata il 31 Marzo 2022, quando è stata dichiarata la cessazione dello stato di emergenza, ha comportato inizialmente il blocco delle attività produttive ed economiche e successivamente una serie di restrizioni a seconda dell'andamento della pandemia.
Nella fattispecie in esame l'appellato, appellante in via incidentale, ha ritardato per alcuni mesi il pagamento dei canoni di affitto azienda e poi per i mesi di settembre ed ottobre 2020 ha effettuato il pagamento autoriducendosi il canone di affitto azienda del 30% e per il mese di Novembre 2020 non veniva effettuato il pagamento.
6 Cont Producendo i bilanci la società O. ha dimostrato un sostanziale decremento delle entrate Pt_1
rispetto al medesimo periodo del 2019.
Per far fronte alle citate difficoltà dei cittadini e degli operatori economici il Governo ha emanato, tra gli altri, il Decreto Legge 17 marzo 2020, n. 18 il cui art. 91 (rubricato “Disposizioni in materia ritardi o inadempimenti contrattuali derivanti dall'attuazione delle misure di contenimento e di anticipazione del prezzo in materia di contratti pubblici”) ha aggiunto all'articolo 3 del D.L n. 6/2020, il comma 6- bis, secondo cui “Il rispetto delle misure di contenimento di cui presente decreto è sempre valutato ai fini dell'esclusione, ai sensi e per gli effetti degli articoli 1218 e 1223 c.c., della responsabilità del debitore, anche relativamente all'applicazione di eventuali decadenze o penali connesse a ritardati o omessi adempimenti.". Le norme rilevanti ai fini dell'integrazione della fattispecie del comma 6- bis sono solo quelle “di contenimento” adottate dal Presidente del Consiglio e dalle autorità competenti. Viene, quindi, introdotta, con una norma speciale, una causa di giustificazione legislativamente tipizzata rispetto alle disposizioni codicistiche, che rende giustificabile e scusabile il ritardato o il mancato adempimento delle obbligazioni (peraltro, senza distinzione della natura delle obbligazioni) a condizione che questo sia conseguenza delle misure autoritative per il contenimento dell'epidemia (factum principis). In base a tale previsione, se le norme di contenimento impongono ad un soggetto l'interruzione della propria attività lavorativa, ciò non può non rilevare al fine di giustificare un suo inadempimento.
Inoltre, se come ritiene questa Corte nella fattispecie in esame, allorchè l'inadempimento del debitore deriva dal rispetto delle misure di contenimento dell'epidemia, tutte le clausole contrattuali legate ad un inadempimento imputabile del debitore non possono essere applicate anche con riferimento alle clausole che dispongono «decadenze o penali». La regola deve estendersi in via interpretativa, essendo medesima la ratio, anche alle altre clausole connesse all'inadempimento del debitore (per es. una clausola risolutiva espressa) o al ritardo. Va evidenziato come per regola generale in tema di inadempimento delle obbligazioni se è vero che, a norma dell'art. 1218 c.c., la colpa del contraente inadempiente si presume, tuttavia, quando ricorrono circostanze obiettivamente apprezzabili, idonee a fare escludere tale elemento soggettivo, qualificante la condotta dell'obbligato,
l'inadempimento deve essere ritenuto incolpevole e non possono essere pronunciate né la risoluzione del contratto, né la condanna dell'inadempiente al risarcimento del danno.
L'appellata, appellante in via incidentale, ha proposto un unico motivo di appello censurando la sentenza per non aver statuito in merito alla riduzione del canone di affitto azienda per il periodo da marzo a maggio 2020 per la misura del 50% e per il periodo successivo nella misura del 30% fino alla cessazione dell'emergenza.
Tale censura deve essere parzialmente accolta.
7 Considerando quanto sopra esposto e la circostanza che i mesi di Marzo 2020, aprile 2020 e maggio
2020 sono stati quelli che hanno determinato una chiusura totale dei locali, tenuto conto della parziale ripresa nei mesi successivi, con forti limitazioni, e tenuto conto del decremento dimostrato degli incassi della società RE.MO. S.R.L., considerando infine che con il D.L. N° 52 del mese di Aprile
2021 è stata disposta la graduale riapertura si ritiene disporre, in via equitativa la riduzione del canone di affitto di azienda nella misura del 40% per i mesi di Marzo 2020, Aprile 2020 e Maggio 2020, nonché una riduzione del canone di affitto di azienda nella misura del 20% per i mesi da luglio 2020
a marzo 2021.
In ragione dell'esito della lite e della peculiarità dei fatti oggetto della controversia, le spese di lite sono compensate tra le parti.
Va dato atto, ai sensi dell'art. 13, comma 1-quater D.P.R. n. 115/02, della sussistenza dei presupposti processuali per il versamento, da parte dell'appellante principale di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello previsto per l'impugnazione a norma del comma 1-bis dello stesso art. 13, se dovuto.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da
[...]
sull'appello incidentale proposto da , avverso la sentenza n° Parte_1 CP_2
13566/2022 del Tribunale di Roma, così provvede:

1- rigetta l'appello principale;

2- accoglie parzialmente l'appello incidentale, ed in riforma della sentenza impugnata, dispone una riduzione del canone di affitto di azienda nella misura del 40% per i mesi di Marzo 2020,
Aprile 2020 e Maggio 2020, nonché una riduzione del canone di affitto di azienda nella misura del 20% per i mesi da luglio 2020 a marzo 2021;

3- compensa integralmente tra le parti le spese di lite di entrambi i gradi di giudizio;

4- -dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115/2002
per l'appellante principale.
Il consigliere estensore Il Presidente
Assunta Marini Franco Petrolati
8