1
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZ. VIII CIVILE
così composta:
dott. Franca Mangano Presidente
dott. Riccardo Massera Consigliere
dott. Edoardo Mancini Giudice Ausiliario rel.
riunita in camera di consiglio ha emesso la seguente
S e n t e n z a
nella causa civile di II° grado iscritta al n.1041 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, posta in deliberazione all'udienza collegiale del 12-12-2024 e vertente tra
(c.f. ), elett.te dom.to in Roma, via Rodolfo Lanciani Parte_1 CodiceFiscale_1
n.2, presso lo studio dell'avv. Fabio Verginelli, che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti
Appellante
e in Roma (c.f. , in Controparte_1 P.IVA_1
persona dell'amministratore p.t., elett.te dom.to in Roma, via Pietro Cossa n.41, presso lo studio dell'avv. Andrea Pellegrini che lo rappresenta e difende in virtù di procura in atti

2
Appellato
e
(c.f. , in persona del legale rappresentante p.t., Controparte_2 P.IVA_2
Appellata contumace
Oggetto: appello avverso la sentenza n.3323/2017 emessa dal Tribunale di Roma
Conclusioni per l'appellante: come in atti
Conclusioni per l'appellato costituito: come in atti
Svolgimento del processo
Con atto di citazione ritualmente notificato il Parte_2
conveniva in giudizio, innanzi al Tribunale di Roma, e la
[...] Parte_1 Controparte_2
per sentir dichiarare “l'illegittimità della fusione e del cambio di destinazione d'uso” del
[...]
negozio n.3 posto a piano terra - identificato in catasto al foglio 1112 part.1047 sub 21 - e del box autorimessa n. 3 posto al piano seminterrato - distinto al foglio 1112 part. 1047 sub 63 -; chiedeva il ripristino dello status quo ante e la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni.
Deduceva che
-in data 27-4-2006 aveva acquistato dalla un appartamento Parte_1 Controparte_2
ad uso abitativo che si sviluppava su due piani intercomunicanti (terra e seminterrato) a mezzo di una scala interna e di due posti auto esterni a piano terra contraddistinti dai numeri 5-6;
-nel contratto di compravendita veniva dichiarato che l'abitazione derivava dalla fusione e dal cambio di destinazione d'uso del negozio n.3 posto al piano terra (sub 21) e del box per autorimessa distinto con il n.3 situato al piano seminterrato (sub 63);
-la fusione ed il cambio di destinazione erano stato effettuati in violazione dell'art.9 del regolamento condominiale secondo cui gli appartamenti devono essere adibiti 3
esclusivamente ad uso di abitazione ed i box, i negozi, i sottonegozi e le soffitte non possono essere destinati ad uso diverso da quello per i quali sono stati realizzati;

-il compendio immobiliare era abusivo in quanto posto in essere anche in violazione del regolamento edilizio.
Resisteva la nonché ; quest'ultimo spiegava domanda Controparte_2 Parte_1
riconvenzionale con la quale chiedeva a) accertarsi il suo diritto di proprietà come risultante dalla consistenza catastale dell'immobile b) ordinare la cessazione delle molestie subite c) condannare l'ente di gestione al risarcimento dei danni d) in via subordinata, nella ipotesi di accoglimento della domanda attorea, condannare la sua dante causa al Controparte_2
risarcimento del danno.
A seguito di un incendio sviluppatosi all'interno dell'immobile di e Parte_1
precisamente nel box che costituiva parte integrante dell'unità abitativa il Condominio proponeva ricorso ex art. 669 c.p.c. al fine di ottenere il ripristino dello status quo ante.
Espletata una consulenza tecnica d'ufficio il Tribunale, in via cautelare, ordinava a Pt_1
di eseguire le opere descritte nella relazione peritale idonee ad eliminare le cause di
[...]
pericolo.
in corso di causa depositava documentazione relativa all'esecuzione degli Parte_1
interventi di demolizione e risanamento nonché denuncia di variazione della destinazione da abitazione a garage.
La causa, istruita con l'espletamento di interrogatorio formale, prova per testimoni e consulenza tecnica d'ufficio, veniva definita con sentenza n.3323/17: il Tribunale di Roma, in accoglimento della domanda a) accertava l'illegittimità della fusione e del cambio di destinazione d'uso degli immobili in violazione del disposto di cui all'art.9 del Regolamento condominiale b) ordinava ai convenuti “la cessazione della destinazione abusiva con rimozione di tutte le opere di trasformazione degli immobili” c) condannava i convenuti al ripristino dello status quo ante in riferimento al locale uso negozio n.3 (sub 21) ed al box autorimessa (sub 63) d) condannava i convenuti al pagamento dei danni quantificati in 4
€.20.000,00 e) rigettava la domanda riconvenzionale f) poneva le spese di c.t.u. a carico del convenuti.
Osservava il Tribunale che
-l'avvenuta concessione di sanatoria edilizia relativamente al cambio di destinazione d'uso degli immobili non assumeva alcuna rilevanza nel presente giudizio;

-dall'esame della relazione peritale emergevano con chiarezza gli illeciti commessi in violazione dell'art.9 del regolamento condominiale, delle norme urbanistiche nonché di quelle sulla sicurezza dell'autorimessa;
-la domanda riconvenzionale era infondata;

-l'iniziativa assunta dai convenuti aveva determinato danni che potevano essere stimati equitativamente in €.20.000,00, considerato che a causa dell'incendio sviluppatosi nei locali, non era stato possibile utilizzare per oltre un anno il vano autorimessa in cui insistono 29 box.
Avverso tale decisione proponeva gravame, innanzi a questa Corte, Parte_1
chiedendone la riforma.
Resisteva il . Parte_2
Restava contumace la Controparte_2
La causa all'udienza del 12-12-2024, sulle conclusioni in atti, assegnati termini abbreviati per il deposito delle comparse conclusionali e delle eventuali repliche, veniva posta in deliberazione.
Motivi della decisione
In via preliminare occorre pronunciarsi circa l'eccezione sollevata dall'ente di gestione di inammissibilità dell'impugnazione per inosservanza dell'art. 342 c.p.c. nuova formulazione.
Il novellato art. 342 c.p.c. ha introdotto requisiti di contenuto-forma dell'appello, individuando quali elementi della motivazione, a pena d'inammissibilità: 5

1. l'indicazione delle parti, del provvedimento che si intende appellare e delle modifiche che vengono richieste alla ricostruzione del fatto compiuto dal primo giudice;

2. l'indicazione delle circostanze da cui deriva la violazione di legge e della loro rilevanza ai fini della decisione impugnata.
In particolare si è affermato che occorra, da parte dell'appellante, l'indicazione dei passi della sentenza non condivisi (ma non necessariamente attraverso una trascrizione completa),
l'esposizione dei motivi specifici per i quali la decisione viene contestata attraverso l'indicazione degli errori di fatto e diritto e la proposizione di un ragionato progetto alternativo di decisione.
Nel caso di specie dalla lettura dell'atto di appello emergono con immediatezza le parti della sentenza di cui si chiede la modifica in sede di gravame, le specifiche ragioni di fatto e diritto che sorreggono le richieste ed il risultato finale che si intende ottenere.
Con il primo motivo di gravame l'appellante lamenta il difetto di motivazione della sentenza impugnata.
Deduce che, in virtù del Decreto del Ministero degli Interni recante norme in materia di sicurezza antincendio, “le autorimesse fino a quaranta autovetture e non oltre il secondo seminterrato possono comunicare con locali ad altra destinazione a mezzo di aperture con porte di almeno RE 1.20, munite di congegno di auto chiusura”.
Assume di aver richiesto all'ente di gestione di poter usufruire della normativa soprarichiamata, autorizzazione che veniva inspiegabilmente negata.
Evidenzia che il suo comportamento è stato ispirato da correttezza e buona fede, dimostrata dal fatto che, emesso il provvedimento cautelare, aveva immediatamente provveduto a ripristinare lo status quo ante.
Rileva che i box erano da tempo inagibili indipendentemente dai fatti di causa in quanto il certificato di prevenzione incendi non era stato rinnovato. 6
Adduce che la restava obbligata a garantire la qualità del bene Controparte_2
compravenduto.
Con il secondo motivo di gravame l'appellante deduce la non corretta valutazione, da parte del giudice di primo grado, della domanda riconvenzionale.
Assume di aver subito una serie di atti di emulazione sanzionabili ai sensi art. 833 c.c. di cui veniva offerta dimostrazione nella fase istruttoria.
Adduce la carenza di legittimazione attiva del in riferimento al risarcimento Parte_2
liquidato, trattandosi di danni riconducibili ai singoli condomini.
Le censure sono infondate ad eccezione di quelle riguardanti il profilo risarcitorio.
Osserva la Corte che acquistava, in virtù di contratto per notar el 27-4-2006, dalla Parte_1 Persona_1 [...]
un appartamento ubicato nello stabile condominiale che si sviluppava su due Controparte_2
piani (terra e seminterrato) comunicanti a mezzo di una scala interna;

-nel contratto parte acquirente dichiarava di essere a conoscenza ed accettare in ogni sua parte il regolamento vigente obbligandosi “per sé ed i suoi danti causa e/o aventi CP_3
causa a qualsiasi titolo ad osservare ed a farlo osservare”;
-l'ente di gestione nell'atto introduttivo del giudizio di primo grado lamentava che l'appartamento, nella consistenza attuale, derivava dall'accorpamento all'unità abitativa del negozio n.3 (sub 21) e del box autorimessa n.3 (sub 63) con relativi cambi di destinazione d'uso;
-l'art.9 del regolamento condominiale, di natura contrattuale, prevede che gli appartamenti ubicati nello stabile debbano essere adibiti esclusivamente ad uso di abitazione ed i box, i negozi, i sottonegozi e le soffitte non possono essere destinati ad uso diverso da quello per il quale sono stati realizzati;

-il cambio di destinazione d'uso dei vani (negozio e box) e l'accorpamento alla consistenza dell'unità abitativa risultano dunque illegittimi, in quanto posti in essere in violazione delle norme regolamentari;
7
-i rilievi sollevati dall'appellante riguardanti la domanda di sanatoria avente ad oggetto il cambio di destinazione d'uso con accorpamento dei locali alla consistenza dell'unità abitativa
- e, di conseguenza, la legittimità amministrativa dell'intervento - non assumono alcuna incidenza sotto il profilo civilistico;

-la regolarità urbanistica degli interventi, infatti, attiene al rispetto di prescrizioni che concernono esclusivamente il rapporto tra privato e P.A. e sono funzionali ad un ordinato sviluppo edilizio (Cass. sent.11260/1992);
-le censure concernenti il rigetto della domanda riconvenzionale spiegata in primo grado dall'appellante appaiono genericamente formulate e, in ogni caso, deve condividersi la pronuncia del Tribunale, stante la totale assenza di elementi probatori dimostrativi del compimento di atti di emulazione ovvero di atti posti in essere al solo scopo di nuocere o arrecare molestia;

-la domanda di manleva spiegata nei confronti della appare insuscettibile Controparte_2
di accoglimento atteso che , acquirente della porzione immobiliare, con la stipula Parte_1
dell'atto di compravendita acquisiva piena conoscenza sia che “l'abitazione derivava dalla fusione e dal cambio di destinazione d'uso del negozio n.3 posto al piano terra (già identificato catastalmente con il sub 21) e del box per autorimessa distinto con il numero 3 al piano seminterrato (già identificato catastalmente con il sub 63)” sia delle prescrizioni regolamentari che vietano tali iniziative;

-sotto il profilo risarcitorio, invece, i rilievi sollevati dall'appellante appaiono fondati;

-l'amministratore di condominio, infatti, è soggetto non titolato ad invocare il risarcimento di danni a terzi per conto dei singoli condomini, atteso che la sua legittimazione attiva va riferita esclusivamente a quelli arrecati alle parti comuni dell'edificio;
-il danno liquidato dal giudice di prime cure, come specificatamente indicato in motivazione, si riferisce al mancato godimento, in conseguenza dell'incendio sviluppatosi nel locale autorimessa, dei rispettivi box auto da parte dei singoli condomini, proprietari esclusivi;
8
-pur potendo supporre che in conseguenza dell'evento i danni abbiano potuto interessare anche parti comuni nessuna allegazione e prova veniva fornita dal per cui la Parte_2
pronuncia di condanna è ingiustificata in assenza di idonei riscontri probatori.
Dalle considerazioni sopra esposte deriva il parziale accoglimento dell'appello.
In considerazione dell'esito complessivo del giudizio le spese processuali del doppio grado vanno poste a carico dell'appellante nella misura della metà con compensazione per la restante parte;
si liquidano, in favore dell'ente di gestione, come da dispositivo sulla base delle tariffe professionali vigenti (D.M.147/2022), con esclusione per il secondo grado della sola fase istruttoria.

p.q.m.

La Corte,
definitivamente pronunciando, sull'appello come in atti proposto da nei Parte_1
confronti del , in persona dell'amministratore Parte_2
p.t., nonché della in persona del legale rappresentante p.t, avverso la Controparte_2
sentenza n.3323/2017, emessa dal Tribunale di Roma, così provvede:
a) accoglie parzialmente l'appello e, in parziale riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda dell'ente di gestione di risarcimento del danno;

b) condanna l'appellante al pagamento, in favore dell'appellato costituito, delle spese processuali del doppio grado che si liquidano, nella misura della metà, per il primo grado in
€.100,00 per esborsi ed €.3.500,00 per compensi professionali oltre accessori di legge e per il secondo grado in €.100,00 per esborsi ed €.3.200,00 per compensi professionali oltre accessori di legge, con compensazione per la restante parte;

c) conferma nel resto la sentenza impugnata.
Nulla per spese del presente grado nei confronti dell'appellato rimasto contumace.
Così deciso in Roma, il 6-3-2025.
Il Giudice Ausiliario est. Il Presidente 9
dott. Edoardo Mancini dott. Franca Mangano