REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI CAGLIARI
SEZIONE DISTACCATA DI SASSARI
La Corte, composta dai sigg. Magistrati
Dott. Cinzia Caleffi Presidente
Dott. Cristina Fois Consigliere-relatore
Dott. Doriana Meloni Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile d'appello, iscritta al n. 29 del Ruolo Generale per gli affari contenziosi dell'anno
2023, promossa da
( ) e ( ) rappresentati Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
e difesi dall'Avv. Antonio Manconi, come da procura in atti;

APPELLANTI
CONTRO
( ), rappresentato e difeso dall'Avv. Giovanni Sechi, Controparte_1 C.F._3 come da procura in atti;

APPELLATO E APPELLANTE INCIDENTALE
( ) E Controparte_2 C.F._4 Controparte_3
( ) rappresentati e difesi dagli Avv.ti Giancarlo Cugiolu e Francesca Cugiolu, C.F._5 come da procura in atti;

APPELLATI
*****
All'udienza del 16 maggio 2025 la causa è stata trattenuta in decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse di e : Parte_1 Parte_2
“Piaccia alla Corte Ecc.ma, ogni contraria istanza, eccezione deduzione respinta, in totale riforma della sentenza appellata voglia accogliere le seguenti conclusioni: a) In riforma della sentenza impugnata rigettare la domanda così come formulata;
b) Con il favore delle spese. In via
Subordinata: c) In parziale riforma della sentenza impugnata dichiarare gli appellanti tenuti al versamento delle somme che risulteranno dovute in accoglimento delle eccezioni di merito contenute nell'atto di appello, rivalutando tutte le percentuali di responsabilità nel limite del valore della domanda formulata dagli attori. d) Sempre con il favore delle spese”.
Nell'interesse di Dr. CP_1 CP_1
[…] contrariis reiectis, in riforma della sentenza impugnata ed in accoglimento dell'appello incidentale proposto con il presente atto, voglia: In via principale: 1) Riformare la sentenza di primo grado rigettando ogni domanda formulata dagli attori nei confronti del dott. in CP_1 quanto infondata;
In via subordinata: 2) Riformare la sentenza di primo grado ascrivendo al dott.
il minimo grado di responsabilità, limitando la condanna dello stesso alle sole somme CP_1 conseguenti al suo inadempimento, esclusa ogni sua condanna alla restituzione del prezzo di vendita dell'immobile, a danni conseguenti a inadempimenti dei quali egli non possa essere chiamato a rispondere, al pagamento di somme non determinate e provate in giudizio, ed escluso – per quanto di ragione - ogni vincolo di solidarietà con i venditori. in ogni caso: 3)Dichiarare inammissibile l'appello proposto dai sigg.ri e e comunque rigettare Parte_1 Parte_2 ogni domanda dagli stessi formulata nei confronti del dott. . 4) Confermare la sentenza di CP_1 primo grado in ordine all'obbligo a carico di e di restituire al Parte_1 Parte_2
tutto quanto quest'ultimo dovesse corrispondere agli attori in eccedenza alla propria quota CP_1 di corresponsabilità, oltre interessi legali fino al saldo effettivo. 5) Con vittoria di spese – anche generali - e compensi di lite del doppio grado di giudizio.
Nell'interesse di : Controparte_4
[…] contestando in toto sia l'appello principale proposto dai germani sia l'appello Pt_1 incidentale proposto dal dott. , chiedendone il rigetto con conferma della sentenza di primo CP_1 grado.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione ritualmente notificato e Controparte_2 Parte_3 convenivano in giudizio e e il dr. esponendo i seguenti fatti. Pt_1 Parte_2 CP_1
Con atto del 17 maggio 2018, a rogito del Notaio , gli attori avevano acquistato dai CP_1 convenuti l'immobile in Comune di Sassari, località “Lu Saltareddu”, descritto come “ad uso abitativo”, consistente in una camera, cucina, bagno, ripostiglio e corte, con annesso terreno pertinenziale, per il prezzo di € 70.000, di cui € 20.000 corrisposti in contanti, alla sottoscrizione del rogito, e la restante somma di € 50.000 previa concessione di un mutuo contratto con Intesa San
Paolo. Per la conclusione dell'affare le parti si erano avvalse della mediazione della società
[...]
alla quale avevano corrisposto il compenso di € 5000, comprensivo di Iva, Controparte_5 versato con bonifico bancario.
Solo successivamente, dovendo effettuare dei lavori, scoprivano dal certificato rilasciato dal
Comune di Sassari in data 31 ottobre 2018 che l'immobile aveva destinazione d'uso “deposito attrezzi” e non abitativo residenziale, come indicato nel contratto.
Difformità che, secondo gli attori, determinava la nullità del contratto ai sensi dell'art. 40 L.
47/85 e del testo unico in materia di edilizia e urbanistica e, in ogni caso, integrava grave inadempimento della parte venditrice per aver venduto una cosa priva delle qualità promesse (aliud pro alio), con conseguente responsabilità risarcitoria tanto dei venditori che del professionista che aveva rogato l'atto.
I venditori si costituivano in giudizio e contestavano la fondatezza della domanda, evidenziando che l'immobile compravenduto era accatastato come A/4 per la sua natura abitativa, peraltro in conformità allo stato di fatto effettivo;
che ogni difformità era in ogni caso superabile mediante mutamento della destinazione d'uso con oneri economici che offrivano di sostenere personalmente.
Il notaio si costituiva in giudizio e respingeva ogni addebito.
In primis, negava che l'atto potesse ricadere nella sfera di operatività dell'art. 40 l. 47/85, applicabile alle sole ipotesi di inesistenza dei requisiti formali, e cioè di assenza o falsità degli estremi dei titoli menzionati nell'atto.
Osservava, inoltre, che le attestazioni ricevute dai venditori corrispondevano ai dati catastali, nei quali l'immobile era classificato ad uso abitativo, mentre non gravava sul notaio alcun obbligo di accertare la veridicità delle dichiarazioni dei venditori né di accedere agli atti del Comune per verificare la regolarità urbanistico-edilizia dell'immobile. A ciò si aggiungeva che l'immobile aveva caratteristiche abitative, tanto che anche la banca mutuante, all'esito di accurati accertamenti tecnici, aveva erogato un mutuo per l'acquisto di una “seconda casa”.
In ogni caso, la responsabilità del notaio, peraltro intervenuto dopo la stipulazione del preliminare e il versamento della caparra, qualora ritenuta esistente, sarebbe stata ben più lieve rispetto a quella dei venditori.
Il tribunale, istruita la causa con documenti e ctu, con sentenza in data 10/11/2022 accertava la responsabilità solidale dei venditori e del professionista, condannandoli in solido sia alla restituzione in favore degli acquirenti del prezzo ricevuto che al risarcimento del danno, quest'ultimo liquidato nelle seguenti voci: gli interessi contrattuali del mutuo bancario e le spese di eventuale estinzione;
l'importo di € 5000 corrisposto a titolo di provvigione alla società intermediaria;
quello di € 5.500 corrisposto al Notaio per oneri fiscali e compensi notarili;
€ CP_1
88,54 pagato per l'attivazione del contratto per la fornitura di energia elettrica;
€ 135,00 per la sistemazione della strada interpoderale “La Crucca”, oltre alle spese di lite in misura di € 14.673,21.
Nei soli rapporti interni ripartiva la responsabilità in misura del 30% (il notaio) e del 70% (i venditori).
Avverso la sentenza hanno proposto appello i fratelli lamentandone l'erroneità e Pt_1 domandandone la riforma per i seguenti motivi: i) per non aver considerato che erano stati gli stessi acquirenti a rivolgersi all'agenzia immobiliare formulando una proposta d'acquisto dell'immobile di proprietà degli appellanti, senza precisare la destinazione urbanistica del fabbricato e optando per un notaio di loro fiducia;
ii) che parte della responsabilità era riferibile all'istituto bancario che, nonostante le verifiche effettuate, aveva attestato una destinazione urbanistica abitativa, così che quantomeno i costi del mutuo e della cancellazione dell'ipoteca erano ascrivibile alla banca;
iii) che anche il notaio era responsabile per aver attestato nell'atto una destinazione urbanistica diversa da quella reale;
v) che gli appellanti, residenti fuori dalla Sardegna e privi delle necessarie competenze, si erano rivolti ad un'agenzia immobiliare per la vendita dell'immobile, affidandosi ai vari professionisti (agenzia immobiliare, notaio e Istituto di credito), sui quali sarebbe dovuta ricadere invece la responsabilità maggiore;
vi) la sentenza non spiegava poi per quale motivo non si fosse dato corso alla domanda di riduzione del prezzo, vista la sanabilità dell'irregolarità urbanistica;
vii) la sentenza era da riformare anche in punto di spese di lite, immotivatamente liquidate dal primo giudice nei valori medi, e altrettanto ingiustamente poste interamente a loro carico nonostante l'accoglimento soltanto parziale delle domande formulate in giudizio.
Hanno resistito all'appello tanto i compratori che il dr. . Quest'ultimo ha Persona_1 CP_1 proposto a sua volta appello incidentale domandando la riforma della sentenza: a) nella parte in cui il tribunale lo aveva ritenuto in parte responsabile del danno subito dagli acquirenti nonostante avesse diligentemente eseguito le indagini ipocatastali, nelle quali l'immobile figurava accatastato come uso abitativo, e non disponesse di alcun elemento dal quale rilevare la difformità della destinazione d'uso; neppure la mancanza del certificato di agibilità avrebbe implicato un'automatica responsabilità del notaio, dovendo accertarsi nel singolo caso concreto il superamento del limite dell'obbligo di diligenza e la soglia della responsabilità imposta al professionista;
b) per avergli attribuito l'eccessiva percentuale di corresponsabilità del 30%; c) per averlo condannato in solido con i venditori al pagamento di tutte le somme indicate in sentenza, compresa la restituzione del prezzo di vendita, incassato dai soli venditori, e delle somme versate a titolo di caparra, nonostante fosse intervenuto in un momento successivo alla sottoscrizione del preliminare;
e) per non aver considerato in sede di statuizione delle spese di lite il rigetto della domanda di nullità e, parzialmente, di quella di risarcimento del danno, unitamente alla sua partecipazione al procedimento di mediazione, al quale non avevano partecipato invece i venditori.
La causa, senza ulteriore attività istruttoria, è stata trattenuta in decisione all'udienza indicata previa assegnazione di termini ex art. 190 c.p.c. per il deposito di scritti conclusionali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello principale è interamente destituito di fondamento.
Con i primi sei motivi, che per ragioni di connessione sono trattati congiuntamente, i fratelli si dolgono di essere stati ritenuti responsabili della vendita di un immobile, promesso come Pt_1 abitativo e risultato invece destinato ad uso deposito/attrezzi, invocando ora la responsabilità della banca mutuante, ora del notaio rogante, ora persino degli stessi acquirenti, per essersi recati in agenzia e aver firmato una promessa di acquisto dell'immobile, dimenticando (gli appellanti) a tale ultimo proposito di averlo messo in vendita loro, per il tramite dell'agenzia, pubblicizzando e promettendo come casa di abitazione quello che è pacificamente un locale uso-deposito.
Ora, è certamente da escludere qualsiasi ruolo della banca mutuante nella vicenda traslativa (e conseguentemente nei suoi patologici esiti), che si è svolta esclusivamente tra i venditori e i compratori con l'intervento professionale del notaio, della cui responsabilità si dirà in seguito.
È innegabile, poi, che i proprietari fossero tenuti a conoscere tutte le effettive caratteristiche e qualità dell'immobile messo in vendita, compresa la reale destinazione d'uso, prevista dagli strumenti urbanistici come deposito/magazzino, verosimilmente mutata di fatto, da loro o dalla precedente proprietaria, poco importa, con interventi e modifiche non assentite (e si vedrà neppure facilmente assentibili) dall'amministrazione comunale.
Ma è altrettanto indubbio che un immobile promesso e venduto come “casa” nonostante la sua destinazione urbanistica “deposito/magazzino” sia un bene privo delle qualità essenziali. E ciò indipendentemente dal fatto che le sue caratteristiche materiali siano anche compatibili con l'uso abitativo. Anche a voler prescindere dalla possibile responsabilità amministrativa e/o penale dei proprietari per una trasformazione della destinazione d'uso non consentita dagli strumenti urbanistici, è sicuro che i signori sono divenuti proprietari di un locale deposito, sul Persona_1 quale non potrebbero mai stipulare validi contratti di locazione per uso abitativo né venderlo come casa di abitazione senza incorrere nella medesima responsabilità degli odierni appellanti, con conseguente grave limitazione degli effetti tipici e del risultato concreto perseguito con l'acquisto.
D'altronde la giurisprudenza di legittimità è granitica nell'affermare che la vendita di un immobile, chiaramente promesso come “casa di abitazione”, privo di abitabilità costituisce vendita di aliud pro alio, dunque inadempimento della principale obbligazione del venditore, con conseguente diritto del compratore di ottenere la risoluzione del contratto secondo le disposizioni generali sulla risoluzione per inadempimento ex art. 1497 c.c. (anche da ultimo cfr. Cass.
Sez. 2, Sentenza n. 23604 del 02/08/2023).
Non va infatti trascurato che anche secondo il ctu, nella zona dove si trova l'immobile oggetto di causa, l'unica destinazione d'uso allo stato consentita dagli strumenti urbanistici a soggetti non imprenditori agricoli è quella di “deposito attrezzi/magazzino”, mentre soltanto per un limitato arco temporale (sino a dicembre 2023) sarebbe stato forse possibile il mutamento della destinazione d'uso anche a soggetti non IAP ma alle condizioni previste dall'art. 26, comma 3°, della L.R. 8/2015 come modificata dalla L.R. 1/2021.
Dunque, i signori (che in nessun atto sono indicati come imprenditori agricoli), Persona_1 non avrebbero potuto neppure domandare la trasformazione d'uso. In ogni caso, a fronte della vendita di un bene privo delle qualità essenziali, era rimesso alla loro libera scelta agire per la risoluzione del contratto o per la riduzione del prezzo, con la conseguenza che i non possono Pt_1 certo dolersi del fatto che non sia stata neppure scrutinata tale ultima eventualità, per la quale gli acquirenti non hanno mai manifestato alcun interesse, con conseguente infondatezza dei primi sei motivi dell'appello principale.
Passando alla trattazione dei motivi di appello incidentale si osserva quanto segue.
Con il primo motivo il dr. insiste in una pronuncia interamente assolutoria nei propri CP_1 confronti, negando di avere una qualche responsabilità nella vendita dell'immobile privo di abitabilità, assumendo di aver svolto le doverose indagini ipocatastali (dalle quali risultava l'uso abitativo) e di non essere tenuto ad approfondire presso il Comune l'effettiva destinazione urbanistica del bene. In via subordinata, il notaio ha comunque insistito per l'attenuazione della percentuale di responsabilità risarcitoria, a suo dire attribuitagli dal tribunale nell'eccessiva misura del 30 % a fronte di una colpa assai lieve.
Ebbene, nessuna delle sopraesposte censure merita accoglimento.
Quanto alla concreta vicenda, è noto che l'immobile venduto dai agli appellati fosse Pt_1 classificato nel certificato catastale come “A/4”, dunque abitazione, nonostante avesse destinazione urbanistica “deposito attrezzi” (cfr. certificato Comune di Sassari in data 31.10.2018).
Risultanze che hanno indotto in errore sull'effettiva destinazione urbanistica dell'immobile sia il notaio che la banca mutuante, che evidentemente si sono limitati alla sola verifica ipocatastale.
Uso deposito che peraltro già emergeva dall'atto di donazione del 29 aprile 1998, menzionato dal dr. quale titolo di provenienza, nel quale si faceva riferimento alla donazione di .. un CP_1 terreno …con entrostante fabbricato rurale per il quale è stata presentata all'UTE di Sassari denuncia di ruralità in data 28.3.1986 .. Atto, dunque, visionato dal dr. , che aveva pertanto l'obbligo di approfondire CP_1
l'apparente discrasia tra l'uso deposito/appoggio alla campagna, attestato nella donazione del 1998,
e la classificazione A/4 risultante invece dal certificato catastale. Avrebbe in tal modo scoperto che non era stato assentito alcun legittimo mutamento d'uso e che soltanto nella richiesta di concessione/autorizzazione di accertamento di conformità del 10.11.2015, per la prima volta, i proprietari ( ) dichiaravano l'uso residenziale. Parte_4
Obblighi che non esorbitavano affatto dalla misura della diligenza professionale richiesta al notaio.
Secondo il costante e univoco orientamento della giurisprudenza di legittimità, a ragione richiamato anche dal Tribunale, il notaio incaricato dalla redazione e autenticazione di un contratto per la compravendita di un immobile non può limitarsi a procedere al mero accertamento della volontà delle parti e a sovraintendere alla compilazione dell'atto, occorrendo che egli si interessi dell'attività, preparatoria e successiva, necessaria ad assicurare la serietà e la certezza degli effetti tipici dell'atto medesimo e del risultato pratico perseguito ed esplicitato dalle parti stesse, rientrando tra i suoi doveri anche quello di consiglio ovvero di dissuasione consistente nell'avvertire le parti degli effetti dell'esistenza di una trascrizione o iscrizione pregiudizievole sul bene oggetto di trasferimento (cfr. Cass., Sez. 3 - , Sentenza n. 11296 del 12/06/2020; Sez. 3 - ,
Ordinanza n. 20297 del 26/7/2019; Sez. 3 - , Sentenza n. 12482 del 18/5/2017).
Quanto agli obblighi gravanti sul notaio deve farsi inoltre riferimento a Cass., Sez. 3,
Ordinanza n. 8497 del 6/5/2020, là dove ha statuito che «il notaio è tenuto ad adempiere con la diligenza qualificata ex artt. 1176, 2° co., e 2236 c.c. (cfr. Cass., 29/8/2019, n. 21775) ed è tenuto al dovere di consiglio (cfr. Cass., 18/5/2017, n. 12482). Tale obbligo trova invero fondamento, non già nella diligenza professionale qualificata (in tal senso v. invero Cass., 14/2/2017, n. 3768), bensì nella clausola generale (nell'applicazione pratica e in dottrina indicata anche come "principio" o come 6 "criterio") di buona fede oggettiva o correttezza ex artt. 1175 c.c. (cfr. Cass., 20/8/2015, n.
16990; Cass., 2/30/2012, n. 16754; Cass., 11/5/2009, n. 10741)”.
Come osservato anche in dottrina, oltre che regola di comportamento (artt. 1337, 1358, 1375 e
1460 c.c.), la buona fede oggettiva o correttezza è infatti anche criterio di determinazione della prestazione contrattuale, costituendo invero fonte - altra e diversa sia da quella eteronoma suppletiva ex art. 1374 c.c. (cfr. Cass. 27/11/2012, n. 20991) che da quella cogente ex art. 1339 c.c.
(cfr. Cass., 10/7/2008, n. 18868; Cass., 26/1/2006, n. 1689; Cass., 22/5/2001, n. 6956., Cass.,
9/11/1998, n. 11264) - di integrazione del comportamento dovuto (v. Cass., 30/10/2007, n. 22860), là dove impone di compiere quanto necessario o utile a salvaguardare gli interessi della controparte, nei limiti dell'apprezzabile sacrificio. Che non si sostanzi, cioè, in attività gravose o eccezionali o tali da comportare notevoli rischi o rilevanti sacrifici (Cass., 30/3/2005, n. 6735; Cass., 9/2/2004, n.
2422).
L'impegno imposto dall'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza va quindi correlato alle condizioni del caso concreto, alla natura del rapporto, alla qualità dei soggetti coinvolti (v. Cass.,
30/10/2007, n. 22860). L'obbligo di buona fede oggettiva o correttezza è infatti da valutarsi alla stregua della causa concreta dell'incarico conferito al professionista dal committente, e in particolare al notaio (cfr. Cass., Sez. Un., 11/11/2008, n. 26973; Cass., Sez. Un., 18/2/2010, n.
3947; Cass., 18/3/2010, n. 6538; Cass., 9/3/2011, n. 5583; Cass., 23/5/2011, n. 11295, nonché Cass.
27/10/2020 n. 7283 e Cass., 16.12.2022 n. 4911).
Ora, nel caso concreto, il fatto che nell'atto di provenienza, richiamato espressamente nel contratto di vendita, l'immobile fosse indicato come rurale mentre nella visura catastale risultava classificato come residenziale (A/4), richiedeva al notaio lo svolgimento di ulteriori approfondimenti per risolvere l'apparente incongruenza.
All'esito di tali indagini, in verità limitate alla semplice richiesta di un certificato di destinazione urbanistica, il dr. avrebbe facilmente scoperto che l'uso dell'immobile era CP_1 rimasto “deposito/magazzino” mentre la materiale trasformazione in casa di abitazione, qualora anche effettuata, non era assentita dall'amministrazione, con la conseguenza che i compratori, oltre ad acquistare un immobile con un uso diverso da quello promesso e voluto, si stavano anche esponendo a responsabilità, quantomeno amministrativa, divenendo proprietari di un immobile con caratteristiche difformi dall'uso consentito dagli strumenti urbanistici.
Inoltre, dalla lettura degli ulteriori documenti, anch'essi menzionati nell'atto di vendita
(concessione edilizia in sanatoria del 16.11.1999 e permesso di costruire per accertamento di conformità del 5.9.2016), il notaio avrebbe appreso che anche nella concessione edilizia in sanatoria del 16/11/1999 si faceva riferimento ad un “fabbricato adibito a vano appoggio e deposito attrezzi” mentre il 26/10/2011 il responsabile del settore pianificazione e gestione territoriale del Comune di
Sassari, su richiesta di , certificava che il terreno ricadeva in zona E1 agricole DI Parte_5 dove la realizzazione di edifici residenziali era consentita, a determinate condizioni, al solo imprenditore agricolo a titolo principale. Soltanto nella richiesta di accertamento di conformità dell'ottobre 2015 compariva per la prima volta, a firma del dichiarante , la Parte_5 destinazione d'uso residenziale.
Indagini, quelle da svolgersi presso gli uffici del comune, certamente rientranti tra gli obblighi in concreto gravanti sul dr. , in quanto allertato di una possibile irregolarità urbanistica CP_1 dell'immobile sia dall'esplicita indicazione del diverso uso rurale contenuta nell'atto di provenienza, redatto soltanto dieci anni prima da un altro professionista, e nella concessione edilizia in sanatoria del 16/11/1999, sia dal fatto che il fabbricato si trovasse inequivocabilmente nell'agro e che né i venditori né gli acquirenti figurassero come imprenditori agricoli nonostante l'immobile fosse descritto con caratteristiche abitative e come tale classificato in catasto.
Con la conseguenza che il mancato compimento di tale doveroso approfondimento ha certamente influito causalmente nella vendita di un immobile privo delle caratteristiche essenziali, all'origine dei rimedi risolutori e risarcitori azionati dagli acquirenti.
Inoltre, la quantificazione in misura del 30% della responsabilità risarcitoria del notaio appare equa e proporzionata alla pluralità degli elementi sintomatici dell'irregolarità (atto di provenienza, qualità dei venditori, ubicazione nell'agro) e alla semplicità degli accertamenti dovuti dal professionista, consistenti nella sola richiesta di un certificato di destinazione urbanistica, con conseguente conferma della sentenza appellata anche nella gradazione delle rispettive responsabilità.
Viceversa, l'appello incidentale è fondato con riferimento all'indistinta condanna in solido dei venditori e del notaio a tutte le conseguenze patrimoniali, compresa la restituzione del prezzo.
Coin tale statuizione il primo giudice ha erroneamente trascurato che la restituzione del prezzo
è un effetto ripristinatorio conseguente alla retroattività della risoluzione del contratto, che obbliga i contraenti (e soltanto loro) alla restituzione delle somme ricevute al fine di ripristinare la situazione patrimoniale preesistente alla stipulazione. Sono dunque esclusivamente i venditori che, venuti meno gli effetti del contratto ex tunc e riacquistata la proprietà dell'immobile, sono obbligati alla restituzione del prezzo ricevuto. Non, dunque, il notaio che ha rogato l'atto risolto, il quale viceversa concorre nelle sole obbligazioni risarcitorie causalmente riferibili alla risoluzione della compravendita, correttamente indicate dal tribunale nei costi del mutuo, nella provvigione pagata alla società intermediaria, nelle somme versate allo stesso professionista per compensi e oneri fiscali, nei costi sostenuti per l'attivazione dell'energia elettrica e per la sistemazione della strada interpoderale.
Dunque, in accoglimento dello specifico motivo di appello incidentale, il dr. , nei CP_1 rapporti con gli acquirenti , deve essere assolto dalla condanna in solido con i Persona_1 venditori alla restituzione del prezzo di € 70.000, con conseguente assorbimento di ogni ulteriore censura riferita alla caparra confirmatoria, peraltro superata, anche nei rapporti tra i contraenti, dalla stipulazione del definitivo e dall'imputazione degli importi versati all'atto del preliminare in conto prezzo d'acquisto dell'immobile.
Rimane invece ferma la condanna in solido del professionista all'ulteriore risarcimento del danno (nelle voci sopra richiamate) e alle spese di lite, da ripartirsi nei rapporti interni con i venditori nelle percentuali indicate del 30% e del 70 %. Infine, la statuizione sulle spese di lite è stata appellata tanto dai venditori che dal notaio: i fratelli per lamentare l'eccessività dell'importo, a loro dire più vicino ai valori medi Pt_1 nonostante il riferimento ad un “valore più prossimo al minimo tabellare” contenuto in motivazione;
il notaio per non avere il primo giudice valorizzato in tale sede il rigetto della principale domanda di nullità dell'atto e la partecipazione del professionista al procedimento di mediazione, disertato invece dai venditori.
Ebbene, nessuna delle doglianze è meritevole di accoglimento.
Per quanto il Tribunale abbia escluso che integrasse causa di nullità la vendita dell'immobile con destinazione diversa da quella promessa, gli effetti della pronuncia sono stati sostanzialmente gli stessi: eliminazione del vincolo contrattuale ex tunc, restituzione del prezzo e risarcimento del danno in favore dei signori , che possono pertanto considerarsi interamente vittoriosi Persona_1 rispetto alla vicenda sostanziale.
Allo stesso modo, la partecipazione del notaio e l'assenza dei venditori alla procedura di mediazione è rimasta una circostanza totalmente neutra rispetto all'esito della lite, definita con l'accoglimento di tutte le richieste formulate dagli attori.
Infine, se si considera che la causa è per valore ricompresa nello scaglione tra € 52.001 ed €
260.000, le spese di lite sono state effettivamente liquidate dal tribunale in un importo base - €
9.142,230 – decisamente più vicino ai minimi (€ 7.052) che ai medi (€ 14.103), sul quale il tribunale ha poi correttamente applicato l'incremento per il numero delle parti e gli ulteriori accessori di legge, arrivando all'importo definitivo di € 14.673,21, decisamente inferire al compenso liquidabile applicando i valori medi, pari ad € 21.083,99, con conseguente infondatezza di ogni censura.
Le spese di lite del presente giudizio, liquidate nei valori medi del relativo scaglione (minimi per la fase trattazione/istruttoria), sono regolate come segue: sono interamente compensate nei rapporti tra i venditori e il notaio, nei rapporti tra i fratelli e i sono poste interamente a carico dei signori Pt_1 Persona_1 Pt_1 in ragione della totale infondatezza dell'appello; nei rapporti tra il dr. e i sono compensate per la metà in ragione del CP_1 Persona_1 parziale accoglimento dell'appello incidentale e poste nella restante parte a carico del notaio in solido con gli appellanti principali.

PQM

la Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni diversa deduzione, eccezione e domanda, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Sassari n.1133/22 in data 10 novembre
2022, che si conferma nella restante parte, 1) condanna il dr. in solido con i venditori e al CP_1 Parte_1 Parte_2 solo risarcimento del danno commisurato alle seguenti voci: rifusione degli interessi contrattuali dal 01.08.2018 e fino alla estinzione anticipata del mutuo in essere con l'
[...]
rimborso delle spese ed oneri necessari per provvedere Controparte_6 all'estinzione del mutuo;
restituzione della somma di € 5.000,00 corrisposta a titolo di provvigione alla società intermediaria;
restituzione della somma di € 5.500,00 corrisposta al
Notaio per oneri fiscali e compensi notarili;
restituzione della somma di € 88,54 per CP_1 attivazione contratto energia elettrica e di € 135,00 per pagamento quota sistemazione stradale traversa La Crucca;
il tutto oltre interessi legali dalla data dei singoli versamenti fino all'effettivo pagamento, ferma, nei rapporti interni, la ripartizione della responsabilità in ragione del 70% per i venditori e del 30% per il notaio;

2) compensa le spese di lite del presente giudizio interamente nei rapporti tra gli appellanti e il dr. e in ragione della metà nei rapporti tra il dr. e gli appellati CP_1 CP_1
( ); Persona_1
3) condanna e , in solido con il dr. per la metà, Parte_5 Parte_1 CP_1 alla rifusione in favore di e delle spese di Controparte_2 Parte_3 lite del presente giudizio, che liquida in complessivi € 12.154 per compensi professionali, oltre accessori di legge.
Dà atto della sussistenza dei presupposti per il pagamento da parte di e Parte_5 [...]
del doppio del contributo unificato ex art. 13 1 quater T.U. spese di giustizia. Pt_1
Così deciso in Sassari nella camera di consiglio del 25settembre 2025.
Il consigliere estensore
Dr.ssa Cristina Fois Il Presidente
Dr.ssa Cinzia Caleffi