RE BBLICA ITALIANA PU
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte d'appello di Cagliari
Sezione Distaccata di Sassari
La Corte, composta dai Magistrati:
Dott. Ssa Cinzia Caleffi Presidente
Dott.Ssa Cristina Fois Consigliera
Consigliera rel. Dott.Ssa Monica Moi
ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
nella causa di secondo grado iscritta al n. 436/2022 R.G. promossa da:
Parte 1 (C.F. P.IVA 1 ) con il patrocinio dell'avv. GIOVANNI
RUIU
parte appellante
CONTRO
Controparte 1 (C.F. C.F. 1 con il patrocinio dell'avv.
GIOMMARIA UGGIAS
parte appellata
Oggetto: recesso da contratto preliminare di compravendita
All'udienza del 14/6/2024 sono state precisate le seguenti
CONCLUSIONI

Nell'interesse di parte appellante: "Ogni contraria istanza, deduzione ed eccezione respinta, in accoglimento dell'impugnazione proposta ed in totale riforma della sentenza 362/2022, previa sospensione della sua esecutività, si chiede che l'adita Corte voglia:
In via principale:
Controparte 1 a^lle- accertare e dichiarare il gravissimo inadempimento di obbligazioni assunte con il preliminare di vendita in data 29.07.2014 e,
conseguentemente, ^ai- accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato da ^Parte ¹
sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385, primo comma, c.c. e, per l'effetto,
- accertare e dichiarare il diritto di di trattenere la somma di € Parte 1
30.000,00 (euro trentamila) versata a titolo di caparra e della ulteriore somma
Controparte 1 in costanza di contratto;
di € 15.800,00 corrisposta da
In via subordinata:
Controparte_1 a^lle- accertare e dichiarare il gravissimo inadempimento di obbligazioni assunte con il preliminare di vendita in data 29.07.2014 e,
conseguentemente, ^ai- accertare e dichiarare la legittimità del recesso esercitato da ^Parte ¹
sensi e per gli effetti di cui all'art. 1385, primo comma, c.c. e, per l'effetto,
- accertare e dichiarare il diritto di di trattenere la somma di €Parte 1
30.000,00 (euro trentamila) versata a titolo di caparra;

accertare e dichiarare che Controparte_1 ha detenuto l'immobile sito in
Olbia, in Via delle Felci n.91, costituita da 3 vani più servizi, individuata catastalmente al F.36, mappale 3908, sub. 28, e da un posto auto e moto sito al piano seminterrato, contraddistinto al F. 36 map. 3908 sub.36 dal 20.11.2015
al 01.03.2017 e, per l'effetto,
- condannare Controparte_1 al pagamento, in favore di Parte 1 della somma di € 15.800,00 - e della veriore somma che sarà accertata in corso di ^causa - autorizzando P^arte ¹ a trattenere le somme corrisposte da
Controparte 1 in costanza di contratto;

In ogni caso:
- con vittoria di spese e compensi di entrambi i gradi del giudizio".
Nell'interesse di parte appellata:
"1) respingere l'appello;
2) con vittoria di spese, diritti e onorari".
Svolgimento del processo evocava in giudizio davanti al Tribunale di Tempio Pausania Parte 1
al fine di accertare la legittimità del recesso esercitato dalla Controparte_1
società ex art. 1385 c.c. dal contratto preliminare di vendita sottoscritto in data
29.07.2014, per il grave inadempimento della convenuta per essersi rifiutata di addivenire alla stipula del definitivo, ed il suo diritto di trattenere la somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria pari a € 30.000,00, oltre all'ulteriore somma di € 15.800,00 ricevuta in costanza di contratto.
Controparte_1 si costituiva in giudizio, contestando la domanda attrice, di cui chiedeva il rigetto. Manifestava, a sua volta, la volontà di recedere dal contratto per inadempimento della convenuta, per aver preteso un prezzo superiore a quello risultante dalla convenzione stipulata con il Comune e perfino superiore al prezzo indicato nel preliminare e nella successiva scrittura integrativa. Concludeva chiedendo l'accertamento della legittimità del recesso da lei operato ed il suo diritto di conseguire il doppio della caparra e la restituzione della somma di € 15.800,00 versata in costanza di contratto. In
subordine, chiedeva pronunciarsi la risoluzione del contratto con condanna della ^Pt 1 alla restituzione di tutte le somme versate in forza del contratto (€
30.000,00 € 15.800,00) ovvero, in ulteriore subordine, la restituzione della sola somma di € 15.800,00.
Indi, all'udienza di prima comparizione e trattazione ^Pt 1 integrava le proprie conclusioni chiedendo, in reconventio reconventionis, il riconoscimento del proprio diritto di ottenere l'indennità per l'occupazione dell'immobile nel godimento del quale la convenuta era stata immessa dal 20.11.2015 e sino al
17.03.2017, data di riconsegna del bene.
La causa, previo mutamento del rito e assegnazione dei termini ex art. 183 co.
6 cpc, veniva istruita con sole produzioni documentali e decisa con sentenza n.
363/2022 con la quale il tribunale rigettava la domanda attrice e accoglieva la riconvenzionale della convenuta, con condanna della Pt 1 al pagamento della somma pari al doppio della caparra oltre alla restituzione di euro 15.800,00 a titolo di acconto sul prezzo. ^Pt 1 ^deducendone ^l'^erroneitàAvverso tale pronuncia ha proposto appello la per i seguenti motivi: i) nullità della sentenza per omessa pronuncia sulla reconventio reconventionis con cui essa appellante chiedeva il riconoscimento dell'indennità di occupazione dell'immobile; ii) erroneità della valutazione che induceva il tribunale a ritenere che la mancata stipula del contratto definitivo fosse dipesa dalla condotta inadempiente del promittente venditore;
iii) erronea affermazione che il prezzo fosse stato determinato in contrasto con le imperative prescrizioni derivanti dalla convenzione del 4.8.2009 con il Comune di Olbia;
iv)
omessa motivazione in ordine alle deduzioni di Parte ¹ sulla detenzione dell'immobile da parte della promissaria acquirente;
v) erronea decorrenza degli interessi;
vi) erroneità della regolamentazione delle spese di lite.
Controparte 1 si è costituita in giudizio resistendo all'appello, di cui ha chiesto il rigetto.
Motivi della decisione ¹. Il motivo d'appello sub i)
Con la censura in disamina parte appellante ha lamentato la nullità della sentenza giacché, a suo dire, il primo giudice avrebbe trascritto erroneamente le conclusioni, avendo richiamato e trascritto le conclusioni rassegnate e precisate in cinque punti da ^Parte 1 con il ricorso introduttivo proposto ex art. 702 bis c.p.c., anziché quelle successivamente rassegnate nel corso delle udienze del 28.04.2017 e 17.11.2017, e definitivamente precisate nella memoria ex art. 183, n.1, c.p.c. in data 13.04.2018, in tal modo omettendo di pronunciarsi sulla domanda finalizzata ad ottenere l'indennità per l'occupazione dell'immobile.
La doglianza è infondata, giacché a ben vedere il primo giudice, da un canto,
dava atto, in epigrafe, che le parti avevano concluso come da verbale d'udienza,
nella quale (il rinvio è, evidentemente, all'udienza di precisazione delle conclusioni tenutasi il 8.7.2020) il difensore della parte attrice confermava le conclusioni così come precisate nella memoria ex art. 183 co. 6 cpc n. 1 in data
13/4/2018 depositata in atti, mentre dall'altra, nel corpo della motivazione, il tribunale non si limitava a indicare le conclusioni di cui al ricorso introduttivo ma dava altresì atto che le parti avevano depositato le memorie 183 co. 6 cpc.
Il Tribunale, inoltre, decideva nel merito, rigettando la domanda attrice nella sua globalità, inclusa, quindi, anche la pretesa volta al pagamento di un'indennità di occupazione che veniva respinta per difetto di prova ("così come non è stato provato in causa che le parti avevano concordavano di imputare gli acconti di prezzo ad una indennità di occupazione. (...) Risulta da ultimo, agli atti, che la convenuta con dichiarazione in data 1/3/2017 abbia rinunciato al possesso dell'immobile oggetto di causa (v. doc. n. 11 convenuta). (...) Ne
consegue, in definitiva, che, la domanda avanzata dalla promittente venditrice,
odierna attrice va rigettata"). ². Il motivo d'appello sub ii)
L'appellante si è doluto dell'erronea attribuzione della mancata stipula del definitivo a inadempimento del promittente venditore.
A suo dire, erroneamente, siccome affermazione priva di riscontro, il tribunale dava atto che "entrambe le parti processuali concordano sulla legittimità del recesso esercitato dal rapporto contrattuale de quo".
Sempre altrettanto immotivatamente a dire dell'appellante il primo giudice riteneva smentita dagli atti la tesi secondo cui il contratto definitivo non si sarebbe perfezionato solo per gli svariati e ingiustificati rinvii richiesti dalla convenuta. Diversamente da quanto ritenuto dal tribunale, invece, dalle comunicazioni intercorse tra le parti, come documentate negli allegati versati nel giudizio di primo grado, non si desumerebbe che i rinvii fossero giustificati da incompletezza della documentazione fornita dal notaio. Ugualmente senza alcun motivo, secondo l'appellante, il tribunale avrebbe attribuito rilievo, per escludere l'inadempimento della promissaria acquirente,
alla discrasia fra gli importi dovuti in base al preliminare ed il contratto integrativo ed i conteggi consegnati al notaio e alla convenuta.

3.Il motivo d'appello sub iii)
L'appellante ha censurato la pronuncia impugnata per aver erroneamente ritenuto che il prezzo pattuito fosse difforme dai parametri risultanti dalla convenzione stipulata con il Comune di Olbia essendo stato l'immobile promesso in vendita edificato in regime di edilizia agevolata.
In particolare, il prezzo dell'immobile compromesso in vendita (unità
immobiliare, comprensiva di posto auto 6 e posto moto E, contraddistinta al n°
304 - pagina 2, rigo 4) quale risultante dalla convenzione integrativa sottoscritta in data 28.10.2011, sarebbe risultato pari a € 153.797,41 (oltre IVA)
pienamente coerente con quello indicato da ^Pt 1 nei conteggi inviati alla [...]
CP 1 in data 19.07.2017.
Inoltre, la nullità invocata dalla difesa della convenuta odierna appellata avrebbe colpito l'atto soltanto limitatamente alla parte di prezzo convenuta in difformità
dalla norma di legge, con conseguente automatica sostituzione ex art. 1339 c.c.
La promissaria acquirente, dal canto suo, mai avrebbe contestato il prezzo prima della sua costituzione in giudizio e mai avrebbe offerto di stipulare l'atto al prezzo ritenuto corretto e invocato per la prima volta in sede giudiziale, cosicché ^Pt 1 non sarebbe stata posta in condizioni di adempiere eventualmente o di contestare le avverse deduzioni. A dire dell'appellante, il maggiore importo di € 31.300,00 (oltre IVA), convenuto tra le parti, corrispondeva a quello sostenuto dalla società per la realizzazione delle finiture di pregio dell'immobile.
*
I motivi d'appello sub ii) e iii) che, per la loro intima connessione, possono essere esaminati congiuntamente, sono parzialmente fondati e devono essere accolti per quanto di ragione, per le considerazioni che si vanno ad esporre.
Effettivamente, dagli atti del giudizio di primo grado emergeva, diversamente da quanto ritenuto dal tribunale, la presenza di contestazioni reciproche circa la legittimità dei rispettivi recessi, di talché non risulta corretta l'affermazione invece contenuta in sentenza circa l'assenza di contestazioni.
Ciò detto, secondo il condivisibile orientamento della giurisprudenza di legittimità
e di merito, in presenza di reciproche comunicazioni della volontà di recedere dal contratto, pur attribuendo ciascuno l'inadempimento all'altra parte, situazione analoga a quella in esame, si verifica la risoluzione del contratto, atteso che le due dichiarazioni di recesso pur non determinando un accordo negoziale
-
risolutorio, come nell'ipotesi del mutuo consenso, in quanto muovono da premesse contrastanti- sono tuttavia dirette all'identico scopo dello scioglimento del contratto (per l'esposto principio: Cass. Sez. 2, 14-3-1988 n. 2435; id.
16317/2011).
Ebbene, nella specie, non può che darsi atto, in ossequio a quanto sopra, ^delle
contrapposte dichiarazioni di recesso ex art. 1385 c.c.:
- in data 5.8.2016 da parte di ^Pt 1 (all. 20, ricorso ex art. 702 bis cpc) - con la comparsa di costituzione in giudizio depositata il 18.4.2017 per quanto riguarda la CP ¹ .
Ebbene, a prescindere, dunque, dall'accertamento positivo dei presupposti fondanti le rispettive declaratorie negoziali, in quel momento le parti manifestavano in modo chiaro ed inequivocabile la volontà di non dare esecuzione al contratto.
Dal che consegue che il contratto preliminare stipulato inter partes (scrittura privata del 29.7.2014 come integrato con successiva scrittura del 2.11.2015),
deve dichiararsi risolto a far data dal 18.4.2017.
L'accertamento della sussistenza degli addebiti vicendevolmente attribuiti e la valutazione della gravità dell'uno rispetto all'altro nel momento in cui si sono realizzati, dev'essere, quindi, compiuto ai fini della valutazione della fondatezza della domanda di accertamento della legittimità dello ius retinendi proposta dall'attrice odierna appellante come anche di quella volta alla condanna al pagamento del duplum proposta dalla convenuta odierna appellata.
Invero, la disciplina dettata dal secondo comma dell'art. 1385 c.c., in tema di recesso per inadempimento nell'ipotesi in cui sia stata prestata una caparra confirmatoria, non deroga alla disciplina generale della risoluzione per inadempimento, consentendo il recesso di una parte solo quando l'inadempimento della controparte sia colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente. Pertanto nell'indagine sull'inadempimento contrattuale da compiersi al fine di stabilire se ed a chi spetti il diritto di recesso, i criteri da adottarsi sono quegli stessi che si devono seguire nel caso di controversia su reciproche istanze di risoluzione, occorrendo una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (v.
Cass. Civ. n. 409/2012; id. 21209/2019).
Al fenomeno risolutivo, infatti, lo collegano i presupposti, rappresentati dall'inadempimento dell'altro contraente, che deve essere gravemente colpevole e di non scarsa importanza (cfr. Cass. Civ. n. 2969/2019). Il recesso di cui all'art. 1385 c.c., secondo il consolidato orientamento giurisprudenziale, è riconducibile all'istituto della risoluzione del contratto per inadempimento del quale partecipa la struttura e gli effetti sul versante del vincolo negoziale. Pertanto, è necessario che la parte contro la quale avviene il suo esercizio sia stata inadempiente ad una o più obbligazioni dedotte, l'inadempimento sia di non scarsa importanza,
ovvero, grave ai sensi dell'art. 1455 c.c., e sia naturalmente attribuibile alla stessa (Cass. SS. UU. 14 gennaio 2009, n.553).
Tanto premesso, nella specie, avuto riguardo alla documentazione versata in causa, è emerso quanto segue: ^con scrittura del 29.7.2014 il prezzo della futura compravendita dell'
appartamento in Olbia via delle Felci 91, tre vani più un servizio, con posto auto e moto era stato convenuto in euro 185.000,00 (oltre IVA) a corpo, di cui euro
30.000,00 corrisposti, a titolo di caparra confirmatoria, all'atto del preliminare e i residui 155.000,00 (oltre IVA) da pagare al rogito;

il termine per la stipula del contratto definitivo di compravendita era stato fissato per il 30.6.2016; con scrittura integrativa del 2.11.2015, la promissaria acquirente era stata posta anticipatamente (dal 20.11.2015) nel godimento dell'immobile; le parti avevano,
inoltre, dato atto del versamento di ulteriori euro 10.000,00 "a valere quale acconto"; con la medesima scrittura la CP_1 si era, altresì, impegnata a corrispondere le somme finalizzate al pagamento delle due rate del mutuo (con ipoteca gravante sull'appartamento), pari a euro 5.800,00 l'una in scadenza nelle date del 31.12.2015 e 30.6.2016; il prezzo residuo veniva rideterminato in euro 145.000,00 (oltre IVA);
con comunicazione del 29.06.2016 (doc.7, ricorso 702 bis cpc), ossia un giorno prima della scadenza del termine fissato per la data del rogito, ^CP ¹
[...] aveva segnalato l'incompletezza della documentazione nel possesso del notaio rogante per l'assenza dei conteggi per l'estinzione del mutuo bancario manifestando la propria disponibilità a rinviare la data pattuita per la sottoscrizione del rogito, ove non fosse stata reperita tale documentazione entro il 30 giugno;
^Pt ¹con nota della stessa data del 29.6.2016 (doc.8, ricorso 702 bis cpc)
[...] aveva dato atto di aver consegnato, nella stessa mattinata del 29 giugno,
la documentazione necessaria per il definitivo, manifestando la propria disponibilità a comparire al rogito fissato per il giorno 30 giungo 2016 alle ore
20 ovvero, al più tardi, per il successivo 1° luglio alle ore 12,00; contestualmente aveva indicato l'importo degli assegni circolari che la promissaria acquirente avrebbe dovuto emettere a saldo, ossia: a) euro 125.856,60 per estinzione del mutuo ipotecario;
b) euro 20.743,40 per saldo prezzo iva inclusa;
c) 5.800,00
per il rimborso della rata di mutuo scadente il 30.6.2016; con comunicazione inviata via pec alle ore 9:33 del 1° luglio 2016 (doc.9, ricorso aveva rappresentato di aver riscontrato702 bis cpc), Controparte_1
"discrasie sugli importi dovuti tra i contratti preliminari da noi sottoscritti,
rispetto ai conteggi da voi consegnati al notaio e alla sottoscritta via pec"; aveva,
' un incontro nella pertanto, chiesto, in accordo col notaio dott. Per 1
giornata del 4 luglio 2016, dopo le ore 17:00, presso lo studio del notaio per
"raggiungere un accordo e procedere a produrre gli assegni circolari per stipulare l'atto";
con comunicazione in data 1° luglio 2016 (doc.10, ricorso 702 bis cpc), la ^Parte 1 aveva dato atto di aver proceduto a un chiarimento con la futura acquirente nella mattina di quello stesso giorno, e che avrebbe inviato i conteggi riepilogativi già illustrati nella precedente mail del 29.6.2016 invitando la [...] ^CP 1 a dare comunicazione ufficiale di data e ora del rogito, da fissarsi entro il
9 luglio. Il documento 10 versato in atti, sebbene non contenga i conteggi riepilogativi, fa evidente riferimento a quelli di cui alla mail del 29.6.2016 che,
pertanto, possono ritenersi invariati ("...le invio a seguire i conteggi riepilogativi che già le avevo illustrato nella mia mail del 29 giugno 2016″);
con comunicazione del 1.7.2016, la ^CP 1 in risposta alla nota che precede aveva comunicato la stipula dell'atto per il successivo 8 luglio alle ore 12:00
(doc. 11, ricorso 702 bis cpc);
con comunicazione in data 5.7.2016, Controparte_1 aveva comunicato lo slittamento dell'orario della stipula dalle ore 12:00 alle ore 14:30 del 8.7.2016
(doc. 12, ricorso 702 bis cpc); con comunicazione pec inviata alle ore 13:38 del 8 luglio 2016 (doc.13, ricorso dopo aver dato atto di aver già spiegato702 bis cpc), Controparte_1
telefonicamente di non poter presenziare all'incontro previsto per le 14:30 del medesimo giorno, aveva comunicato la nuova data del rogito per il 13.7.2016
alle ore 14:30 manifestando, altresì, la propria volontà di procedere al versamento dell'ulteriore somma di € 4.000,00 a titolo di penale;

con comunicazione in data 12.7. 2016, Controparte 1 aveva comunicato l'ulteriore differimento dell'incontro (previsto per il 13 luglio 2016) al 15.7.2016,
alle ore 12:00 (doc.14, ricorso 702 bis cpc);
con un'ulteriore comunicazione inviata via pec alle ore 11:07 del 15.7.2016,
aveva chiesto un ulteriore rinvio della data di stipula a causaControparte_1
di un "problema tecnico bancario, per la corretta emissione degli assegni circolari" e aveva manifestato il proprio proposito di tenere fede a "tutte le pec precedenti inviateci" (doc.15, ricorso 702 bis cpc);
con comunicazione a mezzo pec in data 15.7.2016 ore 18:03 (doc.16, ricorso
702 bis cpc) la ^Parte 1 dopo aver eccepito la mancata presentazione della promissaria acquirente all'appuntamento fissato per il definitivo, aveva comunicato la fissazione, come da richiesta della e in accordo con ilCP 1
notaio, di un ulteriore incontro per il rogito per il successivo 20.7.2016 alle ore
10:00;
con comunicazione del 19.7.2016 (all. 10, comparsa di costituzione della convenuta in primo grado), ^Pt 1 aveva ribadito i conteggi relativi agli importi degli assegni circolari che la avrebbe dovuto emettere, indicando, comeCP 1
si desume dalla tabella riepilogativa, le cifre di: a) euro 125.860,74 per estinzione del mutuo ipotecario;
b) euro 13,339,26 oltre iva per saldo prezzo
(pari a 20.739,26 iva inclusa); c) 5.800,00 per il rimborso della rata di mutuo scadente il 30.6.2016: i primi due importi sono lievemente divergenti (di pochi euro) rispetto a quelli di cui alla comunicazione del 29.6.2016 prima citata;
^Pt ¹con comunicazione in data 20.7.2016 (doc. 17, ricorso 702 bis cpc), la dopo aver dato atto di essere stata informata dal notaio di un'ulteriore richiesta di slittamento da parte della promissaria acquirente, non presentatasi all'appuntamento precedentemente fissato, aveva intimato alla CP_1 ^di ^voler
comunicare, entro e non oltre i successivi 2 giorni, la data per la stipula del definitivo;

con mail del 20.7.2016 (doc. 18, ricorso 702 bis cpc) Controparte_1 a^veva
fatto presente che il notaio Per_1 avrebbe provveduto ad indicare la data dell'incontro nella giornata del 25 luglio 2016, poi fissata per il successivo 5
agosto 2016;
con comunicazione pec delle ore 22:12 del 4.8.2016, inviata per conoscenza anche al Dott. Per 1 (doc.19, ricorso 702 bis cpc), Controparte_1 a^veva
comunicato che su consiglio del proprio legale non avrebbe presenziato al rogito,
avendo il legale riscontrato "discrasie sostanziali rispetto ai due contratti preliminari da noi stipulati, i conteggi da voi inviati e la documentazione via pec di questo periodo" e aveva, comunque, confermato il proprio intendimento di procedere all'acquisto in breve tempo, impegnandosi a indicare data e osservazioni con proposta di variazioni da inserire nell'atto, dichiarandosi disponibile a "versare un'ulteriore caparra per dimostrare la ferma volontà di concludere positivamente l'atto"; ^Pt ¹con comunicazione pec in data 5.8.2016 (doc. 20, ricorso 702 bis cpc),
aveva comunicato la propria volontà di recedere dal contratto preliminare e di trattenere la somma di euro 30.000,00 corrisposta dalla promissaria acquirente a titolo di caparra confirmatoria e quella di euro 15.800,00 successivamente corrisposta.
È, altresì, incontroverso in giudizio che, in data 05.12.2016, l'immobile de quo era stato alienato in favore dell'allora amministratore unico della Parte 1
Risulta, inoltre, per tabulas che l'immobile de quo era stato edificato in regime di edilizia convenzionata ex art. 7 L. n. 10/1977 sulla base di tre convenzioni stipulate con il Comune di Olbia:
1) convenzione a Rogito Notaio P^er ² del 22.10.1993 (non prodotta,
menzionata nella successiva convenzione sub 2);
2) convenzione ricevuta dal segretario generale del Comune di Olbia in data
4.8.2009 (doc. 4, comparsa di costituzione della convenuta in primo grado),
questa sola menzionata nel preliminare di vendita;

3) convenzione ricevuta dal Segretario generale del Comune di Olbia in data
28.10.2011 (doc. n. 5, comparsa di costituzione della convenuta in primo grado),
non menzionata nel preliminare.
Ciò posto, deve ritenersi incontroverso in giudizio che l'importo massimo indicato dalla convenzione integrativa stipulata con il Comune di Olbia fosse pari a euro 153.797,41, siccome non specificamente contestato dalla parte convenuta, che, anzi, ne dava atto nella seconda memoria 183, co. 6 cpc.
Ebbene, dalla disamina delle evidenze documentali che precedono e tenuto conto delle circostanze incontroverse, è lecito arguire come, in accordo con quanto accertato dal tribunale, il prezzo convenuto nel preliminare fosse superiore a quello imposto dalla convenzione (sebbene ci si debba in parte discostare dalla decisione del primo giudice quanto all'individuazione di tale ultimo importo, pari a euro 153.797,41 e non 106.961,60). Tale situazione integra indubbiamente l'ipotesi di cui all'art. 18 DPR 380/2001 (t.u. edil.), ove il riferimento deve intendersi, a integrazione della motivazione del tribunale, al quinto comma di tale disposizione ("Ogni pattuizione stipulata in violazione dei prezzi di cessione è nulla per la parte eccedente").
Quanto alle opere migliorative, asseritamente di maggior pregio e costo rispetto a quelle indicate nel capitolato, per euro 31.300,00 oltre iva, importo che a dire dell'appellante giustificherebbe la differenza rispetto al prezzo imposto, a ben vedere e coerentemente con quanto affermato dal primo giudice,
nessuna dimostrazione e prova è stata offerta in giudizio in relazione all'esecuzione di tali lavori (a tacere del fatto che potrebbe dubitarsi della possibilità di eludere in tal modo la disciplina imperativa del prezzo di vendita).
A integrazione della motivazione contenuta nella sentenza impugnata, invero,
non può non rilevarsi come sia ininfluente sotto il profilo della prova di dette opere quanto attestato nella bozza di contratto definitivo, stante la sua unilateralità e la mancanza di qualsivoglia sottoscrizione della promissaria acquirente.
Tanto premesso, correttamente il tribunale accertava l'inadempimento del promittente venditore per aver preteso un prezzo superiore a quello imposto dalla convenzione con il Comune di Olbia in data 28.10.2011. Infatti, rileva la corte a integrazione e correzione della sentenza impugnata, che, secondo quanto si desume dalle comunicazioni intercorse tra le parti, il promittente venditore,
tanto nella nota del 29.6.2016 (doc. 8, ricorso 702 bis cpc) quanto in quella del
1.7.2016 (doc. 10, ricorso 702 bis cpc) quanto ancora in quella del 19.7.2016
(all. 10, comparsa di costituzione della convenuta in primo grado), aveva ribadito l'indicazione del prezzo in misura superiore a quella risultante dalla convenzione con il Comune. Al riguardo, è sufficiente rimarcare che il prezzo risultante dalla convenzione era pari a euro 153.797,41, mentre il prezzo indicato nel contratto preliminare (e ribadito nella successiva scrittura integrativa) era pari a euro
185.000,00 oltre iva e in quest'ultima misura era stato rappresentato nei conteggi di cui alle menzionate note inviate da CP 1 (la lieve Pt 1 alla discrasia tra le ultime due comunicazioni, già in precedenza evidenziata, è del tutto ininfluente ai fini del decidere).
Analogamente, tuttavia, il Tribunale avrebbe dovuto accertare l'inadempimento della promissaria acquirente la quale, nelle plurime richieste di differimento della data della stipula anche per motivi differenti dalle discrasie relative al prezzo,
pur avendo confermato la disponibilità di addivenire al rogito, aveva tuttavia omesso di offrirsi di stipulare al prezzo ritenuto corretto: anche nella nota del sebbene 4.8.2016 (quella immediatamente precedente il recesso della ^Pt ¹
successiva all'intervento di un legale, indubbiamente necessario stante la natura altamente tecnica della questione, si rinviene non già la proposta di stipulare al prezzo ritenuto corretto bensì un mero impegno a far pervenire una proposta di variazioni da inserire nell'atto (oltre alla disponibilità a corrispondere un'ulteriore caparra). Orbene, i due inadempimenti risultano di pari gravità e idonei ciascuno a far cessare il vincolo negoziale, dovendo aversi riguardo non solo all'elemento cronologico (a ben vedere, le comunicazioni in cui ^Pt 1 manteneva ^fermo ^il
prezzo e quelle con cui la CP_1 chiedeva i differimenti si inseriscono nel medesimo contesto di tempo) ma anche all'oggettiva entità degli stessi e alla proporzionalità tra le prestazioni inadempiute e alla loro incidenza sulla funzione del contratto. ^Pt ¹Da un canto, si rinviene, infatti, la pretesa di ribadita per ben tre volte nelle comunicazioni intercorse tra le parti con cui era stato prorogato il termine fissato per la stipula, di un prezzo superiore di oltre trentamila euro a quello prescritto dalla disciplina imperativa (e, quindi, certamente tale, per la sua oggettiva entità e in relazione all'interesse della futura acquirente, da incidere sulla funzione del contratto). E ciò nonostante che in quanto parte delle Pt 1
convenzioni con il Comune, fosse ben a conoscenza del contenuto di esse e delle conseguenze della loro inosservanza.
Dall'altro, si rinvengono plurime richieste di differimenti anche per ragioni ^differenti ^dall'^entità del corrispettivo dell'alienazione, accompagnate da manifestazioni di disponibilità della ^CP 1 alla stipula del definitivo, in difetto,
tuttavia, di qualsivoglia precisa indicazione delle modifiche da apportarsi al prezzo, condotta ragionevolmente tale da indurre la controparte a dubitare della serietà della volontà di perfezionare l'operazione da parte della promissaria acquirente. Essendo entrambe tali condotte tali da incidere in eguale misura sulla funzione del contratto e quindi sull'interesse al mantenimento del contratto, non è, dunque, possibile stabilire quale delle due condotte inadempienti sia stata idonea a far cessare il vincolo.
Ciò detto, corre l'obbligo di richiamare, a questo punto, il principio declinato dalla Suprema Corte in tema di risoluzione del contratto ma per identità di ratio estensibile alle reciproche domande di recesso, secondo cui "in tema di risoluzione del contratto, qualora siano dedotte reciproche inadempienze, la valutazione comparativa del giudice intesa ad accertare la violazione più grave,
incensurabile in sede di legittimità se congruamente motivata, deve tenere conto non solo dell'elemento cronologico ma anche degli apporti di causalità e proporzionalità esistenti tra le prestazioni inadempiute e della loro incidenza sulla funzione del contratto, sicché, ove manchi la prova sulla causa effettiva e determinante della risoluzione, entrambe le domande vanno rigettate per insussistenza dei fatti costitutivi delle pretese azionate" (così: Cass. Civ.
18320/2015).
Sulla scorta delle superiori considerazioni il primo giudice avrebbe dovuto dichiarare la pari importanza degli inadempimenti e rigettare le reciproche domande volte alla ritenzione della caparra e alla corresponsione del doppio di essa. Per l'effetto, avrebbe dovuto procedere alla regolamentazione dei soli rapporti restitutori ex artt. 1458 e 2033 c.c.-ciò a cui provvederà questa corte.
È, invero, conforme al disposto di cui all'art. 112 c.p.c. ritenere inclusa nella domanda, più ampia, di condanna contrattuale ex art. 1385 comma secondo c.c.
proposta dalla convenuta odierna appellata quella (ridotta) di restituzione della sola somma prestata indebitamente ob causam finitam. ^Pt 1 dev'essere, dunque, condannata alla restituzione delle somme corrisposte dalla ^CP 1 nella vigenza del contratto preliminare e, in particolare, alla restituzione della somma di € 45.800,00 (euro €30.000,00
corrisposti a titolo di caparra ed euro 15.800,00 a titolo di acconto sul prezzo),
oltre interessi legali dalla domanda al saldoⁱn ^favore ^di Controparte 1 '

4.Il motivo d'appello sub iv)
Con tale lagnanza l'appellante ha censurato la sentenza impugnata per vizio di motivazione, avendo omesso di prendere in considerazione le difese della
P^arte 1 in ordine alla detenzione dell'immobile da parte della promissaria acquirente. Il tribunale avrebbe, altresì, omesso di individuare il titolo della condanna al pagamento della somma di euro 75.800,00, limitandosi a distinguere solo dal punto di vista numerico gli importi poi confluiti nella cifra finale.
La convenuta odierna appellata, avendo avuto il godimento del bene pacificamente dal 20.11.2015 sino al 1.3.2017, avrebbe dovuto corrispondere quanto pattuito nella scrittura integrativa del preliminare stipulata in data
2.11.2015 (art. 6: "tutte le somme versate dalla promissaria acquirente alla promittente venditrice, a qualsiasi titolo (acconti, caparre, pagamento rate mutuo) saranno da quest'ultima trattenute quale parziale risarcimento del danno e per nessun motivo potranno essere restituite") o quanto meno una somma a titolo di indennità di occupazione.
*
La doglianza è infondata. Intanto, non è ravvisabile alcun vizio di omessa motivazione, posto che, sia pur non potendo questa corte disconoscere l'estrema sinteticità dell'esposizione delle ragioni della decisione contenuta in sentenza, è, ad ogni modo, possibile ricostruire l'iter logico argomentativo del tribunale, ove il primo giudice riteneva che "non è stato provato in causa che le parti avevano concordavano di imputare gli acconti di prezzo ad una indennità di occupazione".
Del resto, a integrazione della motivazione contenuta nella decisione impugnata, valgano le seguenti considerazioni.
L'efficacia del contratto preliminare come integrato con la successiva scrittura integrativa, con cui era stata accordata l'immissione anticipata nel godimento dell'immobile, è venuta meno soltanto ex nunc ossia a far data dal recesso,
operato in questo giudizio in primo grado (il 18.4.2017) dalla convenuta odierna appellata, posto che solo in tale momento può dirsi manifestata in modo chiaro ed inequivocabile la volontà, di entrambe le parti, di non dare esecuzione al contratto. Con la conseguenza che (al di là dell'orientamento a cui si reputi di aderire circa gli effetti della risoluzione retroattiva con riferimento alla ravvisabilità o meno di un titolo per l'immissione anticipata nella detenzione), la risoluzione del contratto, nella specie, non risulta in grado di rendere priva di titolo la detenzione qualificata del cespite che era stata concessa dalla posseditrice-promittente alienante.
Pertanto, soltanto dal momento di verificazione del fatto risolutorio (venendo in rilievo, come già detto, un'ipotesi di risoluzione dichiarativa, avendo la Corte
dato atto del venir meno dell'efficacia del preliminare all'esito della concorde manifestazione di volontà delle parti) può predicarsi anche il venir meno della legittimazione contrattuale all'occupazione del bene compromesso. Ebbene, a quella data (18.4.2017), il bene era stato già pacificamente rilasciato in favore della mancata venditrice, di talché neppure è dato ravvisare alcuna occupazione dopo il venir meno degli effetti del preliminare.
Inoltre, diversamente da quanto sostenuto dalla parte appellante, nessuna dimostrazione e prova è dato rinvenire nella scrittura integrativa del preliminare circa la pattuizione di un corrispettivo per il godimento anticipato del bene.
A integrazione della motivazione contenuta nella sentenza impugnata, ^evidenzia
la corte che nessuna delle clausole contenute nella scrittura integrativa del preliminare contempla la previsione di un corrispettivo per il godimento dell'immobile. La previsione dell'art. 3 ("la promissaria acquirente versa in data odierna la somma di euro 10.000,00 (diecimila) con assegno n° tratto
./
presso la banca a valere quale acconto ..."(enfasi di chi scrive) comprende solamente il pagamento di un ulteriore acconto. Identico
discorso vale per la clausola di cui all'art. 5 di tale scrittura, ("... a tal fine la promissaria acquirente si impegna a corrispondere entro e non oltre il 27
dicembre 2015 la somma di euro 5.800,00 (cinquemilaottocento) finalizzata al pagamento della rata semestrale del predetto mutuo e scadente il 31.12.2015, ^ed ^entro e non oltre il 25 maggio 2016 la somma di euro 5.800,00
(cinquemilaottocento) finalizzata al pagamento della rata semestrale del predetto mutuo e scadente il 30 giugno 2016"), che contempla semplicemente l'accollo, da parte della promissaria acquirente, di due rate del mutuo, in difetto di qualsivoglia elemento (non rinvenibile neanche nelle ulteriori previsioni negoziali) che consenta di ricollegare causalmente tali somme ad alcun corrispettivo per il godimento del bene.
Né potrebbe invocarsi alcuna responsabilità di natura risarcitoria.
Intanto, la clausola di cui all'art. 6 della scrittura integrativa ("... a tal fine si precisa che le somme versate dalla promissaria acquirente alla promittente venditrice, a qualsiasi titolo (acconti, caparre, pagamento rate mutuo) saranno da quest'ultima trattenute quale parziale risarcimento del danno e per nessun motivo potranno essere restituite") non può essere azionata, stante il venir meno degli effetti del preliminare (scrittura privata del 29.7.2014 come integrato nella successiva scrittura del 2.11.2015), per tutto quanto esposto supra sub paragrafi
2 e 3.
In ogni caso, anche a voler qualificare la citata clausola n. 6 ^come
un'integrazione negoziale del quantum stabilito a titolo di caparra confirmatoria per il caso di recesso, difetterebbe il presupposto per l'applicazione di essa per le considerazioni già ampiamente svolte in merito all'esistenza di inadempimenti reciproci ed equivalenti con conseguente rigetto della domanda relativa alla legittimità dello ius retinendi (si rimanda a quanto esposto sub paragrafi 2 e 3).
Per altro verso, neppure è stato allegato dal preteso danneggiato alcun pregiudizio né in termini di danno emergente (perdita di occasioni favorevoli) né
di lucro cessante rispetto ad effettive possibilità di messa a reddito del bene, non essendo consentito risarcire alcun pregiudizio in re ipsa.

5.Il motivo d'appello sub v) Con tale censura l'appellante ha lamentato che gli interessi legali potevano decorrere soltanto a far data dal recesso esercitato dalla mentre erano CP 1 I
stati erroneamente riconosciuti a decorrere dal recesso di Pt 1
Tale motivo risulta assorbito dal parziale accoglimento delle doglianze di cui ai paragrafi 2 e 3.

6.Il motivo d'appello sub vi)
Il tribunale avrebbe erroneamente omesso di disporre il pagamento delle spese di lite in favore dell'Erario e di dimezzare il compenso, nonostante l'ammissione della parte vittoriosa al patrocinio a spese dello Stato.
Tale motivo d'impugnazione risulta superato da quanto si dirà al paragrafo seguente, dovendo la corte, stante la parziale riforma della pronuncia impugnata, procedere d'ufficio a una nuova regolamentazione delle spese del giudizio in base all'esito complessivo della lite.

7.Parziale riforma della sentenza e spese di lite
L'appello dev'essere accolto per quanto di ragione e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Tempio Pausania n. 363/2022, deve darsi atto dell'intervenuta risoluzione, alla data del 18.4.2017, del contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le odierne parti in lite e cioè della scrittura privata in data 29.7.2014 come integrata con la successiva scrittura del 2.11.2015 e, accertati gli inadempimenti reciproci ed equivalenti di entrambi i contraenti, devono essere rigettate le domande di pagamento del duplum e di legittimità dello ius retinendi, mentre la promittente venditrice dev'essere condannata alla restituzione, in favore della promissaria acquirente,
della somma di euro 45.800,00 corrisposta in costanza di contratto (come da bonifico e assegni di cui al doc. 8, comparsa di costituzione della convenuta in primo grado), oltre interessi legali dalla domanda al saldo.
Stante la soccombenza reciproca e avuto riguardo alle ragioni della decisione,
basata su inadempimenti reciproci ed equivalenti, le spese di entrambi i gradi del giudizio possono essere integralmente compensate tra le parti.

PQM

La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni domanda o eccezione avversa
- in parziale accoglimento dell'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale
di Tempio Pausania n. 363/2022 e in parziale riforma di essa:
1) prende atto della intervenuta risoluzione, alla data del 18.4.2017, del da un lato, e ^CP ¹ contratto preliminare stipulato tra la ^Parte ¹
dall'altro, e cioè della scrittura in data 29.7.2014 come successivamente
[...] '
integrata con scrittura del 2.11.2015;
2) rigetta le domande di pagamento del duplum proposta da Controparte_1
e di legittimità dello ius retinendi proposta da ^Parte ¹
3) condanna la ^Parte 1 in persona del legale rappresentante pro tempore alla restituzione della somma di € 45.800,00 in favore di Controparte_1
oltre interessi legali dal 18.4.2017 al saldo;

- spese di entrambi i gradi del giudizio integralmente compensate.
Così deciso in Sassari, il 30/1/2025 La ^Presidente
Dott.Ssa Cinzia Caleffi
La Consigliera est.
Dott.Ssa Monica Moi