RG. n. 413/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SECONDA SEZIONE CIVILE
nelle persone dei magistrati: dott. LE ALBINO, Presidente dott. Lorenzo FABRIS, Consigliere relatore dott. Paolo GIBELLI, Consigliere riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa d'appello contro la sentenza n. 983/2025 emessa dal Tribunale di Genova in data
09.04.2025, notificata in pari data, promossa da:
, c.f. , in qualità di titolare e legale Parte_1 C.F._1 rappresentante della ditta individuale “ ”, rappresentata e difesa Parte_2 dall'Avv. Mario Ghersi, in forza di mandato a margine del ricorso in appello ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Genova, Via Cairoli n. 11/21
APPELLANTE
CONTRO
, in persona del Presidente e legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, c.f. e P.I. rappresentata e difesa dagli P.IVA_1 P.IVA_2
Avv.ti Filippo Biolé e Simone Ghiglino, in forza di procura speciale in atti ed elettivamente domiciliata presso il loro studio in Genova, Via Santi Giacomo e Filippo n. 19/4
APPELLATA e APPELLANTE INCIDENTALE
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER L'APPELLANTE
“Piaccia alla Ecc.ma Corte d'Appello adita,
Ogni contraria istanza, eccezione e deduzione respinta;

Previa ammissione di tutti i mezzi di prova dedotti con la memoria di costituzione in primo grado dell'esponente e di quelli che, occorrendo, ci si riserva di dedurre;

Previe le pronunce e le declaratorie tutte del caso, anche in punto carenza di legittimazione dell carenza di legittimazione attiva, carenza di prova in relazione ai presupposti di legge CP_2 per la proposizione delle domande di cui al ricorso introduttivo, mancato esperimento della
1 mediazione obbligatoria, accertamento della natura giuridica della convenzione oggetto di causa e della compatibilità delle singole clausole del contratto 30/04/2015 con il “nomen juris” del negozio utilizzato dalle parti, in particolare per quanto attiene agli artt. 1 e 2, e in caso di incompatibilità e/o incompletezza e/o contrarietà a norme di legge, disponendone l'integrazione e/o la conversione e/o in subordine, dichiarandone la nullità, anche parziale, con l'adozione di ogni conseguente provvedimento;

Previo eventuale passaggio dal rito speciale al rito ordinario ex art. 427 c.p.c.
In riforma della sentenza appellata, accertare e dichiarare fondati o come meglio, e in ogni caso accogliere tutti i motivi di impugnazione di cui in narrativa, con conseguente riforma della sentenza impugnata tenuto conto delle censure sollevate e ritenute meritevoli di accoglimento e in ogni caso,
- dichiarare inammissibili, improponibili, infondate o come meglio e, comunque, respingere tutte le domande di controparte, anche per carenza di giurisdizione dell per carenza di CP_2 legittimazione attiva e, in ogni caso, per carenza di prova in relazione ai presupposti per la proposizione delle domande di cui al ricorso introduttivo;

- accertare e dichiarare che con il contratto 30 aprile 2015 le parti hanno concluso una sub- concessione con istituzione in favore dell'esponente del servizio di “organizzazione di eventi artistici
e culturali” (doc 3 ) ex art. 117 comma 2 lett. g) D. Lgs. n. 22/01/2004, n. 42, di natura CP_1 onerosa (art. 3, comma 2 lett. vv) D.Lgs. 18/04/2016 n. 50), ovvero in subordine, accertare e dichiarare l'esistenza tra le parti di un rapporto giuridico complesso unitario caratterizzato dal contratto 30 aprile 2015 e da rapporto contrattuale di natura onerosa avente ad oggetto la prestazione annuale da parte dell'esponente dell'attività e/o del servizio di “organizzazione di eventi artistici e culturali”, ovvero in via di estremo subordine, accertare e dichiarare la natura contrattuale
e onerosa dell'attività prestata dall'esponente dal 2015 ad oggi e il conseguente diritto al corrispettivo, ovvero in via di ulteriore estremo subordine, accerti la ricorrenza nel caso di specie dei presupposti ex art. 2041 cod. civ., e la quantificazione delle somme a tali titoli dovute;

- accertare e dichiarare che fin dall'inizio dal 2015, la ha preso a nolo dall'esponente i CP_1 suoi schermi video (per eventi ai quali l'esponente medesima è rimasta estranea), senza tuttavia versare alcun corrispettivo;

- accertare e dichiarare che nel 2018 si è resa Controparte_1 inadempiente agli accordi conclusi e, conseguentemente, accertare e dichiarare l'illegittimità del recesso e/o disdetta esercitata con lettera 17 dicembre 2021 (doc. 6 ), e in ogni caso, la CP_1 risoluzione della convenzione 30 aprile 2015 per inadempimento di Controparte_1
;
[...]
- accertare e dichiarare che a seguito dell'inadempimento di Controparte_1
, non è dovuta la misura del canone di cui al contratto 30 aprile 2015, con conseguente sua
[...] rideterminazione in misura inferiore a quanto contrattualmente dovuto;

2 - e, conseguentemente, dichiarare tenuto e condannare , Controparte_1 in persona del legale rappresentante pro tempore, al pagamento in favore dell'esponente delle somme a quest'ultima dovute per le causali di cui in narrativa, nella misura che verrà determinata in corso di causa, anche ex art. 2225 cod. civ. ovvero in via equitativa, a titolo di corrispettivo, compenso e/o indennizzo anche ex art. 2041 cod. civ. oltre al risarcimento di tutti i danni patrimoniali
e non patrimoniali derivanti dall'inadempimento di;
Controparte_1
- in via di estremo subordine, in caso di applicazione dei principi in materia di locazione, tenuto conto della illegittimità della disdetta/recesso della , dichiarare tenuta e condannare la CP_1
medesima al pagamento in favore dell'esponente dell'indennità ex art. 34 L. n. CP_1
392/1978;
- disporre la compensazione tra le somme dovute all'esponente e le somme dovute alla CP_1
a titolo di canone come rideterminato a seguito dell'inadempimento di quest'ultima, con adozione delle relative statuizioni di condanna;

Porre a carico di le spese tutte del presente giudizio, ivi Controparte_1 compresi i compensi di avvocato, oltre CPA e IVA”.
PER L'APPELLATA e APPELLANTE INCIDENTALE
“Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello di Genova, contrariis rejectis,
- Rigettare tutti i motivi d'appello avversari avverso la sentenza del Tribunale di Genova n. 983/2025, in quanto inammissibili e/o infondati, confermandone i capi impugnati e, in accoglimento dell'appello incidentale proposto, in riforma della sentenza impugnata, fermo l'accertamento e dichiarazione della risoluzione del contratto per grave inadempimento della Sig.ra con effetti a far data Parte_1 dal 20 dicembre 2021 e la cessazione della materia del contendere con riguardo alla domanda di rilascio dell'immobile, condannare la Sig.ra , in proprio e in qualità di titolare della ditta Parte_1 individuale , al pagamento dei canoni insoluti, pari ad € 75.801,31 e Parte_2 all'indennità di occupazione ex art. 1591 cod. civ. per un importo pari al corrispettivo mensile dovuto in forza di contratto moltiplicato per il periodo compreso tra il recesso esercitato e l'effettiva restituzione dell'immobile, o comunque alla somma minore o anche maggiore meglio vista e quantificata in corso di causa, anche in via equitativa, oltre gli interessi commerciali maturati sulle singole somme dal dì del dovuto al saldo.
- Con vittoria di diritti, spese e onorari tutti di giudizio.
In via istruttoria:
Si ripropongono tutte le istanze istruttorie già formulate in primo grado, qui da intendersi integralmente richiamate e trascritte.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c., agiva nei confronti di Controparte_1
, in qualità di titolare e legale rappresentante della ditta individuale “ Parte_2 [...]
”, al fine di ottenere la risoluzione del contratto di subconcessione inter partes Parte_2
3 relativo all'immobile denominato “Spazio 46” posto all'interno del di Genova a far CP_1 data dal 21/12/2021 per grave inadempimento ex art. 1455 c.c. di quest'ultima, e la condanna della convenuta al rilascio immediato del bene nonché al pagamento dei canoni insoluti pari a € 75.801,31
e indennità di occupazione maturande.
A sostegno delle proprie domande , premesso di essere per vocazione Controparte_1 statutaria noto punto di riferimento culturale di Genova, che persegue finalità di promozione culturale, realizzando, divulgando e partecipando ad iniziative ed eventi culturali, artistici e sociali di rilevanza, locale, nazionale ed internazionale, deduceva: - che il ha concesso Controparte_3 gli spazi di alla;
- che la può, come previsto dal contratto di CP_1 CP_1 CP_1 concessione, disporre degli spazi di nelle forme meglio viste, ad esempio CP_1 subconcedendo a soggetti terzi detti spazi;
e che essa ha successivamente subconcesso alcuni locali, precisamente la porzione immobiliare ubicata ai nn. 44 e 46 rr. (cd. “Spazio 46”) di CP_1
, con contratto del 30.04.2015, a , titolare della ditta individuale VI
[...] Parte_2 di Virginia Mastrolorito, affinchè vi esercitasse la propria attività di impresa;
-che la concessione di detti spazi non è stata casuale posto che quest'ultima dal gennaio 2012 si occupa dell'organizzazione di eventi artistici e culturali;
- che, in forza del citato contratto, la
[...]
avrebbe dovuto versare, a titolo di corrispettivo mensile, l'importo di € 1.833,33, Parte_2 iva esclusa, ridotto dal 01.01.2020 al 30.04.2027 a € 1.400,00; - che tuttavia, a partire dal mese di marzo 2018, parte resistente aveva omesso di pagare il canone di concessione e, anche alla luce dell'infruttuosità dei solleciti di pagamento, era stata Controparte_1 costretta a recedere dal contratto di subconcessione con lettera comunicata a mezzo pec in data
20.12.2021; - che la subconcessionaria si era resa inadempiente nel pagamento dei canoni, pari ad euro 75.801,31
Con memoria del giorno 01.07.2022, si costituiva , in qualità di legale Parte_2 rappresentante della menzionata ditta individuale, eccependo la carenza di legittimazione attiva della ricorrente, dato che quest'ultima non avrebbe potuto subconcedere il bene per cui è causa, poiché il titolo concessorio non prevede tale facoltà ed anzi, al contrario, pare escluderla pena la decadenza dalla concessione. nonché l'improcedibilità per mancato esperimento della mediazione obbligatoria. Quanto al merito, la resistente contestava la qualificazione del contratto quale
“subconcessione”, sostenendo come lo stesso dovesse invece essere considerato ai sensi dell'art. 117 comma 2 lettera g) d. lgs. 42/2004 e dell'art. 3 comma 2 lettera vv) d. lgs. 50/2016, e cioè come un contratto complesso, composto dalla subconcessione dello spazio immobiliare e dal servizio di organizzazione di eventi artistici e culturali. Instava, quindi, per il rigetto del ricorso avversario e, in via riconvenzionale, per la pronuncia giudiziale volta a dichiarare il proprio diritto al corrispettivo per il servizio di organizzazione eventi svolto nel corso degli anni che le parti hanno convenuto in euro
16.750,00 oltre Iva per l'attività culturale di durata annuale concordata con la e svolta CP_1 dall'esponente nello “Spazio 46”, oltre all'importo di euro 3.000,00 oltre Iva per particolari eventi
4 sempre previamente concordati di rilievo anche internazionale, oltre che il noleggio degli schermi video, previa compensazione con il canone dovuto alla , peraltro ridotto nel suo CP_1 ammontare. Parte resistente chiedeva, inoltre, che fosse dichiarata l'illegittimità del recesso esercitato dalla e la condanna di quest'ultima al pagamento dell'indennità ex art. 34, CP_1 legge 392/78.
Con successiva memoria di replica autorizzata, contestava le eccezioni della CP_1 resistente e la domanda riconvenzionale da essa formulata, chiedendone il rigetto.
Dopo vari tentativi di conciliazione, conclusisi con esito negativo, la causa era rinviata per gli incombenti di cui all'art. 429 c.p.c.
Il Tribunale di Genova, con l'impugnata sentenza, così decideva:
“-dichiara la risoluzione, a decorrere dal 20/12/2021, del contratto stipulato tra le parti il 30/4/2015 ed avente ad oggetto l'immobile denominato “Spazio 46”, sito all'interno del di CP_1
Genova;
-dichiara cessata la materia del contendere sulla domanda di rilascio della sopra menzionata unità immobiliare;

-condanna la resistente , quale legale rappresentante della ditta individuale Parte_2
, al pagamento, a favore di Parte_2 Controparte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempore, della somma di € 40.600,00, a titolo di
[...] canoni di locazione insoluti, oltre ad interessi come indicato in parte motiva;

-condanna , nella citata qualità, al pagamento in favore di Parte_2 [...]
della somma di € 1.400,00, a titolo di indennità di occupazione per il Controparte_1 periodo dal 21 dicembre 2021 al 3 aprile 2023;
-rigetta le altre domande;

-condanna la resistente, in qualità di legale rappresentante della ditta individuale
[...]
, al pagamento, a favore di , in Parte_2 Controparte_1 persona del legale rappresentante pro tempore, delle spese di lite che liquida in € 545,00 per esborsi
e in € 5.810,00 per compensi (€ 1.701,00 per la fase di studio, € 1.204,00 per la fase introduttiva ed
€ 2.905,00 per quella decisionale), oltre 15% di spese forfettarie, IVA e CPA come legge.”.
Il Tribunale respingeva, anzitutto, la tesi della resistente inerente il difetto della condizione di procedibilità, atteso che dalla documentazione versata in atti risultava dimostrato l'avvenuto espletamento del procedimento di mediazione. Nel merito, affermava che il rapporto tra le parti era qualificabile come locazione di un bene immobile appartenente al patrimonio del Comune di Genova, sulla base di quanto si rilevava dall'analisi del testo contrattuale medesimo, posto che: - l'oggetto dell'accordo in esame era esclusivamente la concessione del godimento di un immobile sito all'interno del (denominato “Spazio 46”), dietro pagamento di un canone mensile;
- CP_1 tutte le norme del contratto attenevano a tale oggetto, secondo lo schema tipico di un contratto di
5 locazione;
che le parti venivano definite nello stesso accordo quali “conduttore” e “locatore”; nel contratto non vi era alcun riferimento ad attività di organizzazione di eventi che la subconcessionaria avrebbe dovuto svolgere per la subconcedente. Pertanto, veniva respinta la tesi di parte convenuta che voleva ricondurre l'accordo del 30.04.2015 alla fattispecie di cui agli artt. 115 e 117 d. lgs.
40/2004 (“codice dei beni culturali e del paesaggio”). Respingeva l'eccezione della resistente secondo la quale la non avrebbe potuto subconcedere l'immobile oggetto di causa e CP_1 che il contratto fosse nullo, posto che alla concessione a terzi del godimento delle unità che fanno parte del la era stata espressamente autorizzata dal CP_1 CP_1 Controparte_3 in virtù della Convenzione Quadro, il cui art. 3 prevedeva che le parti si impegnassero a collaborare nella “programmazione e valorizzazione coordinata delle attività culturali con il coinvolgimento dei soggetti pubblici e privati del sistema culturale cittadino”. Nel corso del giudizio non era stata adeguatamente dimostrata l'esistenza di uno specifico accordo tra la e la , Parte_1 CP_1 accordo in base al quale si sarebbe impegnata a svolgere attività di promozione e a Pt_2 organizzare eventi culturali per conto della ricorrente. I documenti prodotti in atti non risultavano avere sufficiente valenza probatoria, posto che, ai sensi dell'art. 115 d. lgs. 40/2004, le attività di valorizzazione dei beni culturali a gestione indiretta, tramite privati, devono essere precedute da procedure a evidenza pubblica che, al contrario, non risultavano essere state svolte nella fattispecie in esame.
Premesso quanto sopra in merito ai rapporti tra le parti, il ricorso meritava accoglimento, in quanto l'art. 2, comma 3, del contratto di subconcessione disponeva che “il mancato pagamento di due rate consecutive di canone comporta la decadenza di diritto dalla presente subconcessione”.
Pertanto, accertato l'inadempimento della consistito nel protratto mancato pagamento Parte_1 dei canoni di locazione e, conseguentemente, la risoluzione del contratto di subconcessione con effetti a far data dal 20.12.2021, accertata l'occupazione indebita dell'immobile dal 21.12.2021 al
03.04.2023, il Tribunale condannava la resistente al pagamento dei canoni insoluti per l'importo di €
40.600,00 (1.400 x 29 mensilità) e dell'indennità di indebita occupazione quantificata in €1.400,00 mensili per il periodo compreso tra il 21.12.2021 e il 03.04.2023 (data di rilascio dell'immobile).
Quanto ai canoni insoluti, inoltre, il Giudicante osservava che la non aveva contestato Parte_1 specificamente la morosità, per cui l'inadempimento allegato dalla ricorrente doveva intendersi provato, ai sensi dell'art. 115, comma 1, c.p.c.
In relazione alla domanda di condanna al rilascio dell'immobile per cui è causa era, tuttavia, cessata la materia del contendere, visto che il bene era stato riconsegnato dalla resistente.
Con riguardo, invece, alle spese di amministrazione, la relativa domanda della veniva CP_1 respinta, in quanto non adeguatamente provata: non erano considerate sufficienti a dimostrare il titolo e l'ammontare dell'obbligazione in esame le mere fatture predisposte dalla subconcedente.
Priva di pregio, poi, veniva ritenuta la domanda di condanna della ricorrente al pagamento del corrispettivo per i servizi resi da parte resistente, non essendo stato soddisfatto l'onere della prova
6 con riferimento sia al titolo dell'obbligazione, sia all'ammontare che avrebbe dovuto essere liquidato nel giudizio di primo grado. Rimaneva assorbita, di conseguenza, la domanda di compensazione tra i crediti eventualmente accertati.
Infine, veniva respinta l'ulteriore domanda riconvenzionale della resistente intesa a ottenere la riduzione del canone, tenuto conto che essa poteva essere giustificata soltanto in relazione a inadempimenti di parte locatrice che incidessero sul godimento dell'immobile, nel caso di specie, insussistenti e comunque non allegati.
Avverso la predetta sentenza ha interposto appello , in qualità di titolare e legale Parte_2 rappresentante della ditta individuale “ ”, al fine di ottenerne la riforma, Parte_2 rassegnando le conclusioni di cui in epigrafe e articolando i motivi di seguito indicati.
1) Con il primo motivo l'appellante lamenta la violazione degli artt. 5 e ss. D. Lvo 4 marzo 2010 n.
28, artt. 112 e 115 cpc. Contrariamente a quanto statuito nell'impugnata sentenza, l'appellante rileva come la non abbia adempiuto agli oneri sulla stessa gravanti per ritenere validamente
CP_1 verificata la condizione di procedibilità della domanda dalla stessa azionata. Dalla lettura del verbale del primo incontro di mediazione svoltosi in data 09.02.2022, il mediatore, preso atto dell'ingiustificata assenza del Presidente della (e/o di altro soggetto munito dei relativi
CP_1 poteri), ha disposto il rinvio della mediazione al nuovo “primo incontro” del 10.03.2022. Tuttavia, nemmeno a tale nuovo “primo incontro”, né il Presidente della , né altro soggetto munito
CP_1 dei relativi poteri, ha ritenuto di presenziare e, conseguentemente, il mediatore ha dovuto concludere con esito negativo la mediazione. La mancata partecipazione personale del Presidente (e/o di altro suo procuratore, senza giustificazione alcuna) alla mediazione, comporta che la condizione di procedibilità della domanda della non si sia avverata, con conseguente improcedibilità
CP_1 della stessa.
2) Con il secondo motivo l'appellante lamenta la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e la carenza e/o assenza di motivazione sul rigetto dell'eccezione di mancanza del titolo autorizzativo alla sub concessione. Deduce che, in sede di costituzione in primo grado, ha evidenziato che ai sensi dell'art. 2 della concessione del 25.10.2010 “Il … concede a titolo gratuito alla Genova Controparte_3
… l'uso dell'immobile di civica proprietà̀ sito in Genova, Controparte_1 denominato “ ”, ai sensi dell'art. 3 che “La concessione di cui al precedente articolo CP_1
è volta alla valorizzazione dell'immobile attraverso attività̀ culturali, espositive, commerciali, promozionale e di servizi, comunque compatibili con la destinazione culturale dell'immobile secondo le finalità̀ e lo scopo previsti nello statuto della stessa” e ai sensi dell'art. 11 che: “Il CP_1
previa apposita contestazione, potrà inoltre dichiarare la decadenza della Controparte_3 presente concessione” in caso “di cessione dell'atto di concessione”. Deduce, poi, che, in caso di incertezza sulle facoltà del concessionario, il relativo accertamento doveva essere compiuto dal giudice amministrativo e che, in ogni caso, diversamente da quanto affermato dal Tribunale a
7 proposito dell'art. 3 della Convenzione Quadro (doc. 13) la concessione 25/1/2010 non prevede la facoltà di subconcessione per il concessionario, né contiene alcun titolo autorizzativo.
3) Con il terzo motivo l'appellante lamenta la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e la carenza e/o assenza di motivazione circa l'applicabilità al contratto oggetto di causa della normativa ex. L. n.
392/1978 in luogo della normativa in materia di concessione/sub concessione di beni pubblici, nonostante il nomen juris dato dalle parti all'accordo. Contesta le affermazioni avversarie secondo cui il contratto di subconcessione del 30.04.2015 sarebbe regolato dai principi in materia di locazione applicabili “in via analogica”, dato che, attesa la natura e destinazione dei beni oggetto della concessione in favore della , l'accordo intercorso tra quest'ultima e l'esponente avrebbe CP_1 potuto essere ricompresa tra le attività previste dagli artt. 115 e 117 D.Lgs. n. 22 gennaio 2004 n.
42 (Codice dei beni culturali e del paesaggio). Diversamente da quanto affermato dal Tribunale dalle premesse del contratto del 30.04.2015 emerge che l'attività esercitata presso il locale oggetto del contratto è l'organizzazione di eventi artistici e culturali. L'indicazione delle finalità cui deve essere destinato il bene subconcesso, esclude l'assoggettabilità del presente rapporto alla normativa delle locazioni commerciali ex L. n. 392/1978.
4) Con il quarto motivo l'appellante eccepisce la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e degli artt.
1321, 1322 e 1362 c.c. per avere il Tribunale omesso di considerare le circostanze, le risultanze documentali e le istanze istruttorie dal medesimo dedotte, e tale omissione avrebbe determinato la reiezione della domanda riconvenzionale proposta con il conseguente accoglimento del ricorso della
. L'appellante ha contestato specificamente ex art. 115 c.p.c. le circostanze indicate nel CP_1 ricorso della , rilevando che con il contratto del 30.04.2015, non hanno concluso un CP_1
“contratto atipico … del tutto sovrapponibile al tipico contratto della locazione” come ritenuto dalla controparte, ma bensì una convenzione ex artt. 117 e 115 D. Lgs. 22 gennaio 2004 n. 42. Con tale convenzione la ha concesso all'esponente, a fronte di un “canone annuo” di euro CP_1
22.000,00 oltre Iva (oltre spese di amministrazione nella misura forfettaria del 15% del canone) il godimento di una porzione immobiliare di mq 101 ca. per la “organizzazione di eventi artistici e culturali”, secondo il programma annuale predisposto e concordato con la , anche per CP_1 quanto attiene al corrispettivo a tale titolo dovuto all'esponente medesima, ossia euro 16.750,00 oltre iva. Censura la sentenza nella parte in cui non ha ritenuto adeguatamente dimostrata l'esistenza di uno specifico accordo tra la sig.ra e la in base al quale Parte_1 CP_1 si sarebbe impegnata a svolgere attività di promozione e ad organizzare eventi culturali per Pt_2 conto dell'odierna ricorrente, dato che l'esistenza di tale struttura giuridica complessa risulta documentata: - dallo scambio di corrispondenza tra le parti;
- dai corrispettivi versati dalla per gli eventi artistici organizzati e realizzati dall'esponente, oltre a quelli di cui al CP_1 concordato programma annuale;
- dalla stessa che, tra gli eventi e le mostre CP_1 organizzate, indica anche le rassegne e gli eventi curati dall'esponente, come risulta dal bilancio sociale della ricorrente per l'anno 2018, prodotto in atti;
- dalla stessa che, CP_1 CP_1
8 insieme al e alla Regione Liguria, con la presenza del proprio logo, certifica la Controparte_3 riconducibilità a sé medesima dell'attività culturale dell'esponente; - dalla stessa , CP_1 laddove in ricorso, riconosce che “La concessione di detti spazi alla Sig.ra non è stata Parte_1 casuale, posto che quest'ultima dal gennaio 2012 si occupa della organizzazione di eventi artistici e culturali”, tramite la propria ditta individuale “ ” (pag. 4) e “la funzione Parte_2 pubblicistica degli spazi di che la è tenuta a rispettare” (pag. 5). CP_1 CP_1
5) Con il quinto motivo l'appellante eccepisce la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e degli artt.
1241, 1242 e 1243 c.c. Deduce che la struttura giuridico-economico unitaria posta in essere dalle parti con il contratto di subconcessione del 30.04.2015 e l'organizzazione di attività culturali si sia mantenuta in equilibrio fino al 2018, allorquando la , nonostante l'approvazione del CP_1 programma culturale e delle rassegne “extra”, si è resa inadempiente agli accordi intercorsi e non ha versato all'esponente alcun corrispettivo per l'intera attività culturale prestata per il periodo compreso dal giorno 01.05.2017 al 30.04.2018. Nonostante l'inadempimento della , ella CP_1 ha continuato a svolgere l'attività culturale prevista dal concordato programma annuale. La riduzione del canone va letta con la lettera del 16/1/2020 con indicazione dei corrispettivi, di tal chè tenuto conto della compensazione il canone risulterebbe ridotto del 70%. Censura la sentenza impugnata nella parte in cui viene affermato che, quanto ai canoni insoluti, ella non avrebbe contestato specificamente la morosità, per cui l'inadempimento allegato dalla ricorrente doveva considerarsi provato ai sensi dell'art. 115, primo comma, c.p.c.. Le sopra riportate circostanze, unitamente alle istanze istruttorie dedotte e alle domande avanzate in via riconvenzionale, confermano l'inadempimento della agli accordi esistenti tra le parti, con la conseguenza che, a fronte CP_1 dell'adempimento da parte dell'odierna appellante, le somme richieste con il ricorso introduttivo non sarebbero dovute.
6) Con il sesto motivo l'appellante eccepisce la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e degli artt.
1321, 1322 c.c. Deduce di aver richiesto in via riconvenzionale anche l'accertamento del collegamento tra il contratto di subconcessione e l'attività svolta, e/o l'accertamento di un rapporto contrattuale di natura onerosa avente a oggetto la prestazione a suo carico del servizio e/o dell'attività di “organizzazione di eventi artistici e culturali”, con conseguente condanna della al pagamento delle somme dovute, nella misura da determinarsi in corso di causa, a CP_1 titolo di corrispettivo e/o compenso e/o indennizzo anche ex art. 2041 cod. civ., oltre al risarcimento di tutti i danni patrimoniali e non patrimoniali. Il Tribunale ha totalmente omesso l'esame delle ulteriori domande, tempestivamente formulate in via subordinata per il caso in cui non si ravvisassero le fattispecie di natura speciale di cui ai motivi su esposti con la conseguenza che la sentenza impugnata dovrà essere riformata, tenuto conto delle ulteriori domande dell'esponente non esaminate.
7) Con il settimo motivo l'appellante eccepisce la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., e degli artt.
1453 e 1460 c.c. e censura la parte della sentenza in cui viene respinta “l'ulteriore domanda
9 riconvenzionale intesa ad ottenere la riduzione del canone, tenuto conto che essa può essere giustificata soltanto in relazione ad inadempimenti di parte locatrice che incidano sul godimento dell'immobile, nel caso di specie, insussistenti e comunque non allegati dalla citata resistente”.
Anche tale statuizione dovrà essere riformata quale conseguenza dell'accoglimento dei su esposti motivi d'appello, da intendere integralmente richiamati, tesi a fornire prova dell'inadempimento della agli accordi con essa esponente, e ciò con evidenti ricadute sulla sostenibilità del CP_1 canone di cui al contratto di subconcessione oggetto di causa e sulla conseguente necessità di rideterminarne la misura tenuto conto del venir meno da parte della agli accordi conclusi. CP_1
8) Con l'ottavo motivo l'appellante eccepisce la violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c., degli artt. 1453
e 1460 c.c. e degli artt. 29, 34 e ss. L. n. 392/1978 affermando di aver eccepito, per il caso di ritenuta applicabilità alla presente fattispecie della normativa sulle locazioni commerciali e di ritenuto inadempimento da parte della agli accordi conclusi, l'illegittimità del recesso dalla stessa CP_1 operato, e conseguentemente, anche tale domanda dovrà essere vagliata e, ricorrendo i presupposti, accolta con conseguente riforma della sentenza impugnata e riconoscimento della relativa indennità ex art. 34 e ss. L. n. 392/1978.
Si è costituito , contestando l'appello di cui ha chiesto il Controparte_1 rigetto e proponendo appello incidentale per i seguenti motivi.

1.Con il primo motivo l'appellata lamenta la mancata condanna dell'appellante al pagamento delle spese di amministrazione e delle somme richieste a titolo di adeguamenti Istat, con conseguente violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. e art. 2697 c.c., in quanto risultanti documentalmente dal contratto.
2) Con il secondo motivo l'appellata contesta l'accoglimento della domanda relativa al pagamento dei canoni nella misura di € 40.600,00 con conseguente violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. nonché
l'erronea valutazione di circostanze non contestate e di prove documentali. Deduce che la morosità di controparte, oggetto di causa e della domanda formulata dalla , riguarda il periodo CP_1 compreso tra marzo 2018 e dicembre 2021, mentre sembrerebbe che il Giudice abbia considerato un periodo più breve, e cioè solo quello successivo al gennaio 2020, che corrisponde al periodo in cui il canone era stato concordemente ridotto a € 1.400,00 mensili. Le fatture dimostrano che il debito complessivo della (per canoni e spese d'amministrazione) è pari a € 75.801,31. Parte_1
3) Con il terzo motivo l'appellata lamenta l'omessa motivazione in ordine al pagamento dell'appellante al pagamento dell'indennità d'indebita occupazione, comparendo la condanna soltanto nel dispositivo.
Con ordinanza del 24.07.2025, la Corte ha formulato proposta conciliativa ex art. 185 bis c.p.c., rinviando la causa al 16.09.2025.
10 Veniva respinta con provvedimento del 27.08.2025 della Sezione Feriale della Corte l'istanza di sospensiva.
Rifiutata la proposta conciliativa da parte dell'appellante, la Corte fissava l'udienza di discussione al giorno 02.12.2025, assegnando alle parti termine fino a 15 giorni prima per il deposito di note conclusive finali.
MOTIVI DELLA DECISIONE
APPELLO PRINCIPALE.
MOTIVO 1.
Il motivo è infondato. Nel procedimento di mediazione obbligatoria disciplinato dal d.lgs. n. 28 del
2010, quale condizione di procedibilità per le controversie nelle materie indicate dall'art. 5, comma
1 bis, del medesimo decreto (come introdotto dal d.l. n. 69 del 2013, conv., con modif., in l. n. 98 del
2013), è necessaria la comparizione personale delle parti, assistite dal difensore, pur potendo le stesse farsi sostituire da un loro rappresentante sostanziale, dotato di apposita procura, in ipotesi coincidente con lo stesso difensore che le assiste, secondo quanto affermato dalla medesima sentenza invocata da parte appellante (Cass. n. 8473/2019). Nel caso in esame è ciò che è Co avvenuto, in quanto non ha presenziato personalmente, ma ha conferito, in persona CP_1 del suo Presidente, valida procura sostanziale ai difensori di partecipare in sua vece davanti all'organismo di mediazione. Come affermato dal Tribunale l'originaria ricorrente risulta aver rilasciato al difensore una procura sostanziale allegata all'istanza di mediazione con ogni più ampio potere (doc. 11 prod. e doc. 2 resistente). CP_1
I MOTIVI 2, 3 e 4 possono essere esaminati congiuntamente fra loro e vanno respinti per le motivazioni che seguono.
L'originaria ricorrente ha agito in giudizio richiamando e ponendo a base della domanda il contratto di subconcessione stipulato con in data 30/4/2015, inquadrandolo quale Parte_2 contratto atipico, sovrapponibile al tipico contratto di locazione, ed agendo quindi per sentir dichiarare il grave inadempimento della subconcessionaria, la risoluzione del contratto, e per sentir condannare la convenuta al pagamento dei canoni insoluti, oltre che dell'indennità di occupazione.
Il contratto è stato qualificato dal Tribunale come locazione, qualificazione che viene contestata dalla parte appellante.
Rileva la Corte che il contratto è rubricato come “contratto di subconcessione”, e che in esso le parti sono sempre qualificate come subconcedente e subconcessionario. Tale qualificazione deriva evidentemente dalla qualità di – emergente dalla stessa lettura del Controparte_1 contratto di subconcessione – di concessionario, in forza di atto di concessione del 25/1/2010 da parte del , dell'uso dell'immobile di civica proprietà denominato “ ”. Controparte_3 CP_1
Con il contratto di subconcessione è stata subconcessa in godimento in uso esclusivo a Parte_2
la porzione immobiliare del palazzo ivi indicata dietro pagamento di un corrispettivo mensile
[...] previsto all'art.

2. E' vero, come afferma il Tribunale, che l'oggetto del contratto è esclusivamente la
11 concessione del godimento di una porzione immobiliare denominato “Spazio 46”, ed è altresì vero che non è previsto quale obbligo del subconcessionario quello dell'organizzazione di eventi che la subconcessionaria avrebbe dovuto svolgere per la subconcedente, tuttavia, come evidenzia l'appellante, è contenuta nella premessa del contratto l'indicazione che “l'attività esercitata presso il locale oggetto del presente contratto è l'organizzazione di eventi artistici e culturali”; detta premessa
– osserva la Corte - è coerente ed in linea con le finalità statutarie della e previste nella CP_1 concessione tra il e la inerenti il perseguimento Controparte_3 Controparte_1 degli obiettivi di promozione e valorizzazione del patrimonio culturale della civica amministrazione.
Trattasi di una premessa che, pur non evidenziando un obbligo, denota un'esorbitanza dallo schema tipico della locazione. Certamente, quindi, pur attribuito a solo il diritto di Parte_2 godimento dell'immobile dietro corrispettivo (tipico del contratto di locazione), emerge, altresì, che attraverso la subconcessione, la attuava il suo specifico interesse che il locale venisse CP_1 utilizzato per un'attività rispondente alle esigenze della stessa, essendo l'attività svolta CP_1 nei locali di cui è causa dalla , per così dire, utile alla valorizzazione del . Parte_1 CP_1
Tali tratti distintivi avvicinano il contratto di cui è causa a quello della subconcessione, laddove la locazione è diretta a realizzare uno scopo proprio del conduttore al godimento dell'immobile e del locatore al corrispettivo, senza che sia previsto l'obbligo di perseguire l'interesse pubblico insito nel bene considerato. Tuttavia, al contempo, come già si è evidenziato, la lettura del contratto non evidenzia la previsione di specifici obblighi a carico della subconcessionaria di attuazione di una specifica destinazione nei termini pattuiti mediante facere o di pati finalizzati e strumentali ad una specifica finalità indispensabile o comunque utile per l'impresa del cedente, potendosi quindi inquadrare la volontà delle parti nel senso della convergenza della realizzazione dei rispettivi interessi dei contraenti, ossia quello della di godimento del bene per scopi propri, non Parte_1 collegati, o collegati solo in via eventuale ed indiretta (cfr. visura camerale di quest'ultima da cui emerge che già dal 2/1/2012 l'attività prevalente della ditta individuale, è quella di organizzazione di eventi artistici e culturali), e quello della di cui si è sopra detto. Può quindi ritenersi che CP_1 la subconcessione di cui è causa integri un contratto atipico o innominato, e che sia regolata dalle norme di diritto privato, in ragione di una situazione pressochè paritetica tra le parti, per la quale possono legittimamente applicarsi le norme generali in materia di contratti, ossia, ex artt. 1322 e
1372 c.c. quanto pattiziamente stabilito tra le parti, nonchè le norme regolatrici dei contratti nominati, quante volte il concreto atteggiarsi del rapporto, quale risultante dagli interessi coinvolti, faccia emergere situazioni analoghe a quelle disciplinate dalla seconda serie di norme, sempre che non siano incompatibili con le finalità ed il contenuto del detto contratto atipico (cfr. Cass.28/11/2003,
n.18229; cass. 23/02/2000, n.2069; Cass. 24/12/1992, n.13661).
Il contratto di cui sopra è quindi qualificabile come un contratto atipico nel senso sopra delineato di natura privatistica, o con elementi di preponderante natura privatistica, dovendosi aggiungere, a conferma di tale valutazione, che l'Amministrazione comunale è rimasta estranea al predetto
12 contratto, di natura sostanzialmente derivata, e che la possibilità di subconcessione non è stata espressamente e preventivamente prevista o autorizzata dall'Amministrazione concedente nell'atto di concessione – non rilevando in tal senso, ad avviso della Corte, l'art. 3 della Convenzione Quadro
(doc. 13) che prevede semplicemente che le parti si impegnano a collaborare nella valorizzazione dell'attività culturale con “il coinvolgimento di soggetti privati del sistema culturale cittadino”, - pur se certamente consentita e non vietata, di tal chè il contratto di cui è causa vincola il concessionario ed in subconcessionario (cfr. argomenti ricavabili da Cass. n. 28549/2008; Cass. n. 20339/2005).
Trattasi, pertanto, di contratto valido ed efficace tra le parti, non meritando pregio, ad avviso della
Corte, gli assunti dell'appellante in ordine alla carenza di legittimazione attiva, per il fatto che la non fosse autorizzata a disporre del bene in questione: il fatto che sia CP_1 CP_1 concessionaria non preclude alla stessa di avvalersi di contratti privatistici. Si consideri, al riguardo, che la giurisprudenza afferma da tempo che i beni demaniali possono formare oggetto di diritti obbligatori tra privati e, quindi, anche di locazione, senza che il carattere eventualmente abusivo dell'occupazione del terreno demaniale da parte del locatore comporti, ad esempio, l'invalidità del contratto di locazione del bene, il quale vincola reciprocamente le parti contraenti all'adempimento delle obbligazioni assunte, escluso ogni pregiudizio per la P.A., a cui spetta(no) le eventuali iniziative a tutela della particolare destinazione del bene" (Cass. 4902/16; Cass. 8705/15). Da quanto precede discende che, trattandosi di una vicenda privatistica, nemmeno si pone alcun problema di giurisdizione amministrativa, né ricorre l'ipotesi di cui agli artt. 115 e 117 d. lgs 22/1/2004 n. 42 disciplinanti il distinto rapporto fra amministrazione e concessionario.
Venendo ai restanti MOTIVI (da 5 a 8), che possono essere esaminati congiuntamente fra loro in quanto strettamente connessi, la Corte osserva che l'assunto della parte appellante in ordine al fatto che le parti abbiano convenuto, quanto alla “organizzazione di eventi artistici e culturali” un corrispettivo a carico della di euro 16.750,00 oltre iva, nonché un importo di euro CP_1
3.000,00 oltre iva per particolari eventi non può trovare accoglimento. Parte appellante richiama a fondamento del proprio assunto: 1) lo scambio di corrispondenza tra le parti (doc. 2 sub 3) dell'agosto
2017 intercorso con l'allora direttore in cui la gli ricordava di non aver Persona_1 Parte_1 ancora ricevuto la lettera di sostegno alle attività per il periodo 2016/2017 e allegava la lettera di supporto dell'anno precedente, nonché la risposta del Direttore in cui dichiarava che avrebbe provveduto;
2) la comunicazione della del seguente tenore “Con riferimento agli accordi CP_1 intercorsi in merito al programma annuale inviatoci, ed al contratto di sub-concessione tra noi in essere le confermo che per il periodo 1/05/2015 – 30/04/2016” e “1/05/2016 – 30/04/2017 CP_1
supporterà la sua attività culturale, accettando fatture per un importo di € 16.750,00…oltre
[...]
IVA£ (doc. 2 sub 4); 3) le fatture inerenti gli versati dalla per gli eventi artistici organizzati CP_1
e realizzati dalla (docc. 2 sub 5 e 6). Trattasi di elementi documentali che attestano il Parte_1 versamento di denari pubblici, come emerge dagli stessi, “a supporto” dell'attività culturale svolta e organizzata dalla , espressione che di per sé evidenzia l'assenza di un obbligo di Parte_1
13 versamento condividendo la Corte l'assunto della parte appellata per cui trattasi di contributi che la
, evidentemente anche in relazione alle disponibilità finanziarie, ha ritenuto di erogare CP_1 spontaneamente, ma in assenza di alcun obbligo, non previsto nel contratto, né altrimenti documentato, né emergente dalle dedotte prove (circostanza di cui al paragrafo F n. da 1 a 20, e G da 1 a 6), che non risultano ammissibili, in quanto in parte documentali e in parte valutative e generiche (prive di alcun riferimento al contesto temporale e all'individuazione delle persone asseritamente contraenti della stipula del preteso corrispettivo), oltre che in violazione dell'art. 2722
c.c..
Le ulteriori circostanze addotte dall'appellante, ossia il fatto che: la che, per gli eventi CP_1 culturali organizzati dall'esponente ha richiesto i “numeri delle persone presenti” (docc. 2 sub 7 e 8); la , tra gli eventi e le mostre organizzate, indica anche le rassegne e gli eventi curati CP_1 dalla (bilancio sociale doc. 2 sub 9, pagg. 6, 14 e 16); la appone il proprio Parte_1 CP_1 logo sui quotidiani locali ad alcuni eventi gestiti dalla (doc. 2 sub 10) non consentono di Parte_1 pervenire alla conclusione della sussistenza di un obbligo di pagamento da parte della CP_1 in favore della . Parte_1
Non può quindi trovare accoglimento l'assunto della parte appellante relativa alla sussistenza di un rapporto giuridico complesso come rappresentato – se non nei termini sopra delineati – né quella del diritto al corrispettivo, o ex art. 2041 c.c. di cui neppure sono allegati i tratti essenziali, e comunque inesistente alla luce del rapporto contrattuale come delineato. Non vi sono ragioni per accogliere nemmeno la domanda di riduzione del canone per inadempimento della , né CP_1 tanto meno quella di pagamento dell'indennità ex art. 34 L. 392/78.
Va, quindi, confermata la sentenza, sia pure con la motivazione di cui sopra nella parte in cui ha accertato l'inadempimento della appellante al pagamento dei canoni di locazione decorrenti dal marzo 2018 ed ha dichiarato la risoluzione del contratto stipulato dalle parti il 30/4/2015.
APPELLO INCIDENTALE
Venendo, ora, all'appello incidentale, esso è fondato quanto ai primi due motivi.
Il Tribunale, in ordine ai canoni insoluti, ha così statuito: “Deve, invece, accogliersi la domanda di condanna della resistente al pagamento dei canoni insoluti e dell'indennità di occupazione relativamente al periodo compreso tra il 21 dicembre 2021 e l'effettivo rilascio, avvenuto come detto il 3 aprile 2023, per la somma mensile di € 1.400,00 (come da accordo di riduzione del canone sub doc. 5)…. Peraltro, va osservato che dal doc. 5 proveniente dalla Fondazione è emerso che dall'1 gennaio 2020 al 30 aprile 2027 la subconcessionaria beneficiava di un canone mensile ridotto pari ad € 1.400,00, per cui la domanda in esame merita accoglimento limitatamente a detta cifra. “.
“Pertanto, la domanda relativa al pagamento dei canoni insoluti può essere accolta limitatamente alla somma complessiva di € 40.600,00 (ossia € 1.400 X n. 29 mensilità), oltre ad interessi al tasso legale dalle singole scadenze sino al soddisfo. “
14 La doglianza dell'appellante per cui la morosità riguarda il periodo compreso tra marzo 2018 e dicembre 2021, mentre, pare, che il Giudice abbia considerato un periodo più breve, e cioè solo quello successivo al gennaio 2020, che corrisponde al periodo in cui il canone era stato concordemente ridotto a € 1.400,00 mensili, è fondata
Risulta, in primo luogo, dalla domanda introduttiva della che la stessa ha lamentato la CP_1 morosità di a partire dal marzo 2018 fino al 21 dicembre 2021, data in cui la Parte_2
ha dichiarato con pec in pari data di voler recedere dal contratto, ed in cui il contratto si CP_1
è risolto, come stabilito dal Tribunale, in forza della clausola risolutiva espressa di cui all'art. 2 comma
3 del contratto. Per tale periodo sono state prodotte le fatture che portano ad un debito complessivo della (per canoni e spese d'amministrazione) pari a € 75.801,31. Parte_1
E' fondata anche la doglianza inerente il mancato riconoscimento delle spese di amministrazione, posto che con il contratto del 30 aprile 2015 le parti hanno convenzionalmente stabilito le spese di amministrazione in misura pari al 15% del canone mensile di locazione (pari ad € 1,833,33 da rivalutarsi secondo gli indici Istat); e con la scrittura del 16 gennaio 2020 era stata poi concordata la riduzione del canone ad euro 1.400,00 oltre Iva e adeguamento Istat, prevedendosi che detto importo era però già comprensivo delle spese di amministrazione riconosciute sempre in via forfettaria in misura del 15% del canone. Risulta pertanto che le spese di amministrazione non emergono solo dalle fatture ma dagli accordi delle parti, così come la misura dell'adeguamento Istat
(previsto e individuato, e quindi da intendersi richiesto, nelle fatture rimaste insolute e inviate alla destinataria).
Ne consegue che in tal senso la sentenza va riformata con rideterminazione della somma cui la appellante deve essere condannata a titolo di canoni insoluti.
Il motivo 3 non può trovare accoglimento, denotando la carenza di interesse dell'appellante incidentale, dovendosi in ogni caso rilevare che, stante l'avvenuto rilascio da parte della Parte_1 dei locali pacificamente avvenuto il 3/4/2023, la detenzione dell'immobile è avvenuta sine titulo con conseguente maturazione della del diritto all'indennità di occupazione cui la appellante CP_1
è stata condannata.
Le spese di lite di entrambi i gradi seguono la soccombenza, e sono a carico dell'appellante per entrambi i gradi di giudizio. Esse sono liquidate in base al DM n. 55/14 e successive modifiche, secondo lo scaglione per cui vi è condanna.


P.Q.M.

definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 983/2025 emessa dal
Tribunale di Genova in data 09.04.2025, notificata in pari data, la Corte così provvede:
-rigetta l'appello principale di per quanto di ragione;
Parte_2
-in parziale accoglimento dell'appello incidentale, ridetermina l'importo cui è Parte_2 stata condannata a pagare in favore di nella maggior Controparte_1
15 somma di euro 75.801,31 (in luogo di quella di euro 40.600,00 stabilita dal Tribunale) a titolo di canoni insoluti, oltre accessori come previsto nella sentenza impugnata;

-condanna l'appellante al pagamento, in favore di Parte_2 Controparte_1
delle spese di lite del primo grado che liquida in € 545,00 per esborsi e in € 6.000,00
[...] per compensi, oltre 15% di spese forfettarie, IVA e CPA come legge;

-conferma nel resto la sentenza impugnata;

-condanna l'appellante al pagamento, in favore di Parte_2 Controparte_1
delle spese di lite del grado di appello che liquida in € 7.500,00 per compensi, oltre
[...]
15% di spese forfettarie, IVA e CPA come legge;

Si dà atto, in ragione del rigetto dell'appello principale, della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002 a carico dell'appellante principale . Parte_2
Genova, 3/12/2025
IL PRESIDENTE ESTENSORE
Dott.ssa LE BI
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