R.G. 4155/2022
Tribunale Ordinario di Latina
II Sezione Civile
Addì 10.7.2025 innanzi al Giudice dr.ssa Laura Gigante, chiamata la causa:
Parte_1
c/
Controparte_1
Sono comparsi: per il ricorrente l'avv. MARIANI ALESSANDRO per il resistente l'avv. DI PROSPERO ALBERTO
L'avv. Mariani si riporta alle note illustrative. Contesta la tardività dell'avverso deposito documentale. L'avv. Di Prospero si riporta agli scritti difensivi. Insiste nell'ammissione della ctu in ordine alle entrate della scuola di canto.
IL GIUDICE
A seguito della discussione orale delle parti, si ritira in camera di consiglio.
È verbale
Il Giudice
Dr.ssa Laura Gigante
Il giudice all'esito della camera di consiglio, decide la causa come da seguente dispositivo di cui dà lettura alla pubblica udienza e contestuale deposito della relativa motivazione.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile - in persona del Giudice Istruttore in funzione di giudice monocratico dott.ssa Laura Gigante ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. R.G. 4155/2022, avente ad oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento, vertente
TRA
, rapp.ta e difesa, in virtù di procura in calce all'atto introduttivo Parte_1 dall'avv. Alessandro Mariani, presso il cui studio elettivamente domicilia in Priverno alla via G. Matteotti n. 147
RICORRENTE
E
rapp.ta e difesa, in virtù di procura in calce alla comparsa di Controparte_1 costituzione e risposta dall'avv. Alberto Di Prospero, presso il cui studio elettivamente domicilia in San Felice Circeo alla via G. Leopardi n. 32
RESISTENTE
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso come da atti difensivi e scritti conclusionali.
Decisa all'udienza del 10.7.2025 con lettura del dispositivo in pubblica udienza all'esito della camera di consiglio e contestuale deposito della relativa motivazione.
ESPOSIZIONE DELLE RAGIONI DI
FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di intimazione e contestuale citazione per la convalida, ritualmente notificato, conveniva in giudizio, innanzi all'intestato Tribunale, Parte_1
per sentir convalidare nei suoi confronti sfratto per morosità, Controparte_1
2 relativamente all'immobile ad uso abitativo sito in Terracina alla via San Silviano n.
10.
L'intimante esponeva a fondamento della domanda che l'immobile era condotto in locazione dalla convenuta in virtù di contratto stipulato in data 10.9.2020, regolarmente registrato. Deduceva che il conduttore era in mora del pagamento di euro 3.600,00 alla data dell'intimazione dal gennaio al giugno 2022.
Si costituiva, opponendosi la quale eccepiva di aver Controparte_1 effettuato lavori di manutenzione per i quali la locatrice non aveva provveduto, nonostante ripetute richieste, per complessivi euro 4.050,00.
All'udienza del 2.8.2022 esaminata l'opposizione dell'intimato, era denegato il provvisorio rilascio e disposto il conseguente mutamento di rito.
Parte intimante-ricorrente depositava, nei termini concessi, memoria integrativa ex art. 426 c.p.c., dando atto dell'esito negativo dell'esperito tentativo di mediazione, insistendo per la declaratoria di risoluzione per inadempimento.
Depositava memoria integrativa l'intimato-resistente deducendo che erano state sostenute le spese per i lavori di manutenzione straordinaria e che l'immobile era stato locato nella sua interezza, comprendendo catastalmente anche la
“dependance” adibita dalla conduttrice a scuola di canto.
Prodotta documentazione, all'udienza del 10.7.2025 svoltasi la discussione della causa, il sottoscritto giudice ha deciso la stessa come da dispositivo con deposito contestuale della relativa motivazione.
La domanda principale di risoluzione è fondata nei termini di cui alla seguente motivazione.
Per gli immobili ad uso abitativo la misura della gravità dell'inadempimento
è predeterminata dal legislatore dall'art. 5 della legge n. 392 del 1978 mediante previsione di un parametro ancorato a due elementi: l'uno di ordine quantitativo afferente al mancato pagamento di una sola rata del canone o all'omesso pagamento degli oneri accessori per un importo superiore a due mensilità del canone;
l'altro di ordine temporale relativo al ritardo consentito o tollerato, fermo restando, ai fini della declaratoria di risoluzione del contratto, il concorso dell'elemento soggettivo dell'inadempimento, costituito dall'imputabilità della mora debendi a dolo o colpa
3 grave del debitore.
Nel caso in esame è emerso il mancato pagamento dei canoni dal mese di gennaio al giugno 2022 per i quali il conduttore ha opposto l'inerzia del locatore nell'effettuare i lavori di manutenzione che ha svolto a proprie spese il conduttore.
La valutazione dell'importanza dell'inadempimento nel contratto di locazione, la cui natura giuridica lo pone nell'ambito dei contratti sinallagmatici, va affermata anche in relazione all'esecuzione del contratto secondo buona fede, ai sensi dell'art. 1375 c.c., che impone di evitare il pregiudizio dell'interesse della controparte alla corretta esecuzione dell'accordo ed al conseguimento della relativa prestazione
(Cass. Civ. Sez. III, n. 19879/2011). Pertanto, la gravità dell'inadempimento di una delle parti contraenti non va commisurata solamente all'entità del danno, che potrebbe anche non sussistere, ma alla rilevanza della violazione del contratto con riferimento alla volontà manifestata dai contraenti, alla natura ed alla finalità del rapporto, nonché al concreto interesse dell'altra parte all'esatta e tempestiva prestazione.
Nel caso di specie, oltre alla consistenza della morosità maturata sino alla proposizione del giudizio, ad oggi persiste la morosità, protrattasi in corso di causa.
Difatti parte conduttrice ha eccepito in compensazione l'esecuzione di opere di manutenzione quantificate in euro 4.050,00. Tuttavia nel prosieguo del rapporto il conduttore ometteva il pagamento dei canoni di locazione anche “scontata” la somma anticipata per le spese di manutenzione.
Orbene all'udienza del 13.5.2025 parte locatrice riconosceva il valore delle spese sostenute in euro 4.050,00 da scomputarsi dal maggiore importo dovuto a titolo di canoni, come confermato nelle note illustrative ritualmente depositate.
L'effettivo svolgimento dei lavori era altresì confermato dall'istruttoria espletata.
Il teste ha, infatti, riferito di aver fatto provvedere alla Testimone_1 riparazione dei bracci del cancello automatico, alla potatura delle piante, alla sistemazione delle tubazioni dell'acqua. Le medesime circostanze erano confermate dal teste . Testimone_2
Ciò posto, se si considera che il ricorrente (con la produzione in giudizio del
4 contratto inter partes – scritto e registrato - e la conferma della sua legittimazione attiva, processuale e sostanziale) ha esaurito gli oneri di prova che gli incombevano,
e che il debitore convenuto ha eccepito lo svolgimento (provato e non contestato) di opere di manutenzione per euro 4.050,00, la morosità risulta in ogni caso sussistere ad oggi.
Difatti secondo costante giurisprudenza “il creditore che agisce per il pagamento di un suo credito è tenuto unicamente a fornire la prova del rapporto o del titolo dal quale deriva il suo diritto e non anche a provare il mancato pagamento, poiché il pagamento integra un fatto estintivo, la cui prova incombe al debitore che
l'eccepisca; soltanto di fronte alla comprovata esistenza di un pagamento avente efficacia estintiva (cioè puntualmente eseguito con riferimento ad un determinato credito) l'onere della prova viene nuovamente a gravare sul creditore, il quale controdeduca che il pagamento deve imputarsi ad un credito diverso o più antico”.
(cfr. Cassazione n°20288.2011).
Orbene nel rapporto locatizio, ben può essere valutata, ai fini dell'esame della domanda, anche la condotta tenuta dal conduttore in costanza di lite, ovverosia il fatto che il convenuto ha protratto la sua condotta anche successivamente all'introduzione del giudizio.
Sul punto la Suprema Corte ha affermato che “in tema di contratto di locazione, ai fini dell'emissione della richiesta pronunzia costitutiva di risoluzione del contratto per morosità del conduttore il giudice deve valutare anche il suo comportamento successivo alla proposizione della domanda, giacché in tal caso, come in tutti quelli di contratto di durata in cui la parte che abbia domandato la risoluzione non è posto in condizione di sospendere a sua volta l'adempimento della propria obbligazione, non è neppure ipotizzabile, il venir meno dell'interesse del locatore all'adempimento da parte del conduttore inadempiente, il quale, senza che il locatore possa impedirlo, continua nel godimento della cosa locata consegnatagli dal locatore ed è tenuto, ai sensi dell'art. 1591 cod. civ., a dare al locatore il corrispettivo convenuto (salvo l'obbligo di risarcire il maggior danno fino alla riconsegna”). (Cassazione n°8076.2002).
La volontà manifestata dal conduttore con la mancata puntuale erogazione dei
5 canoni maturati successivamente alla proposizione del giudizio, può essere valutata al fine di ritenere sussistente ed attuale l'inadempimento del conduttore. Ed invero l'omesso pagamento dei canoni alla scadenza convenuta costituisce la violazione di una obbligazione primaria ed essenziale scaturente dal contratto, sicché il reiterato e persistente ritardo colpevole può giustificare la risoluzione ove venga ad incidere in modo rilevante sull'equilibrio negoziale, e l'eventuale tolleranza del locatore non può comportare per sé stessa una modificazione della disciplina contrattuale “non potendosi presumere una completa acquiescenza alla violazione di un obbligo contrattuale posto in essere dall'altro contraente, né un consenso alla modificazione suddetta da un comportamento equivoco quale quello di non aver preteso in passato
l'osservanza dell'obbligo stesso” (Cfr. Cass. Civ. 18 marzo 2003 n. 3964), per cui non dà diritto al conduttore di corrispondere i canoni a suo comodo e piacimento.
In tema di risoluzione contrattuale va, inoltre, rilevato che “il giudizio sulla risolubilità per inadempimento di un contratto di locazione, non involge soltanto
l'elemento oggettivo della mancata prestazione nel quadro dell'economia generale del negozio, ma anche gli aspetti soggettivi, costituiti principalmente dal comportamento della parte inadempiente, dall'importanza assunta per il locatore della mancata corresponsione dei canoni e dall'entità del turbamento causato all'equilibrio del rapporto sinallagmatico” (cfr. Cass.3156/91).
Alla luce dei predetti criteri nessun dubbio può sussistere in riferimento alla esistenza dell'elemento psicologico dell'inadempimento, in quanto parte intimata non ha in alcun modo validamente contestato il mancato tempestivo pagamento dei canoni maturati successivamente al raggiungimento della soglia di compensazione con le spese anticipate.
Resta acclarato, pertanto, l'inadempimento della conduttrice e, in conseguenza di tanto, deve dichiararsi risolto per grave inadempimento del conduttore il contratto di locazione dell'immobile sito in Terracina alla via San
Silviano n. 10.
La conduttrice deve essere altresì condannata al rilascio del bene libero e vuoto da persone e cose;
stimasi equo ex art. 56 legge 392/78, contemperate le opposte esigenze delle parti, fissare per l'esecuzione la data del 10.9.2025.
6 Il conduttore va condannato al pagamento integrale dei canoni scaduti ad oggi, al netto di quanto corrisposto e compensato, e a scadere sino alla data di effettivo rilascio del bene, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo (Corte di Cassazione, Sezione III Civile, sentenza del 14 dicembre
2016, n. 25599).
Sul punto, a fronte di una morosità complessiva maturata e richiesta da parte ricorrente, come specificato nelle note illustrative, di euro 25.200,00, devono detrarsi le somme sborsate dal conduttore per i lavori di manutenzione riconosciuti dalla parte locatrice in ordine all'an ed al quantum, pari ad euro 4.050,00, per una morosità complessiva di euro 21.150,00 ad oggi.
Non può trovare fondamento la richiesta di pagamento della bolletta
Acqualatina di euro 1.031,73 in difetto di prova dell'imputabilità del consumo e del pagamento.
Neppure possono trovare accoglimento le ulteriori deduzioni di spese di manutenzione di parte conduttrice, quantificate in euro 2.400,00, per complessivi euro 7.200,00, in difetto di prova e accordo sul punto.
Del pari non risulta fornita prova dell'effettivo ammontare e corresponsione del deposito cauzionale. Risulta specificato in contratto il deposito cauzionale nella misura di euro 1.200,00 del cui pagamento, tuttavia, non vi è prova, né nel contratto
è data quietanza della detta somma,
Quanto alla richiesta di risarcimento del danno per il mancato esercizio della scuola di canto, va osservato che al momento della costituzione in giudizio non era versta in atti alcuna prova dell'esistenza di detta scuola.
Ed infatti non risulta alcuna documentazione contabile né fiscale circa l'esercizio di detta attività che avrebbe originariamente contato 130 alunni, poi ridottisi per dedotta indisponibilità dei locali.
Solo unitamente alle note illustrative parte resistente ha prodotto documentazione sopravvenuta relativa ai redditi 2022-2023 da cui tuttavia non è possibile ricavare l'effettivo esercizio dell'attività dedotta.
Del pari il file Excel risulta privo di valore probatorio in ordine all'effettivo esercizio dell'attività, limitandosi ad un mero elenco senza valore certificativo.
7 Non risultano, infatti, allegati fatti da cui potersi desumere presuntivamente ed equitativamente il danno patito, quale ad esempio il volume medio di affari degli ultimi anni, la redditività dell'attività, il calo degli affari temporalmente coincidente con le problematiche dell'immobile, in modo da consentire una valutazione anche prognostica del presumibile danno occorso, parametrandolo alla produttività trascorsa.
Secondo il principio sancito dall'art. 2697 c.c. in tema di riparto dell'onere probatorio, è compito della parte che agisce in giudizio dare prova dei fatti costitutivi del diritto che intente far valere.
Pur essendo possibile in materia di risarcimento del danno per il giudice, infatti, avvalersi della prova presuntiva, ed anche come unico mezzo di prova, il danneggiato dovrà comunque “allegare tutti gli elementi che, nella concreta fattispecie, siano idonei a fornire la serie concatenata di fatti noti che consentano di risalire al fatto ignoto” (Cass., sez. un., n. 26972/2008)
Le spese di lite seguono la soccombenza ex art. 91 c.p.c., e sono liquidate come da dispositivo, in applicazione dei parametri di cui al D.M. n. 55/2014, ispirandosi ai valori minimi dello scaglione di riferimento (scaglione tra 5.201,00 e
26.000,00), concretamente rapportati alla natura e complessità delle questioni trattate nonché all'attività processuale e difensiva effettivamente espletata, con attribuzione all'avv. Alessandro Mariani, dichiaratosi antistatario.

P.Q.M.

Il Tribunale di Latina – Seconda Sezione Civile – definitivamente pronunziandosi, sulla domanda in epigrafe, ogni contraria istanza, difesa ed eccezione disattesa così provvede:
a) in accoglimento della domanda, dichiara definitivamente risolto, per grave inadempimento della conduttrice il contratto di locazione Controparte_1 per il quale è causa, avente ad oggetto l'immobile sito in Terracina alla via
San Silviano n. 10 (meglio indicato e specificato in atti);
b) condanna al rilascio, in favore di del Controparte_1 Parte_1 bene libero e vuoto da persone e cose, fissando per l'esecuzione la data del
10.9.2025;
8 c) condanna al pagamento della somma a titolo di canoni di Controparte_1 locazione non corrisposti pari ad € 21.150,00 per le causali di cui in parte motiva, nonché dei canoni di locazione scaduti e a scadere sino alla data di effettivo rilascio dell'immobile, oltre interessi al tasso legale dalle singole scadenze al saldo effettivo;

d) condanna alla refusione delle spese di lite in favore di Controparte_1
che si liquidano in complessivi euro 2.616,00 di cui euro Parte_1
76,00 per spese ed euro 2.540,00 per compensi del presente giudizio, oltre rimborso spese generali al 15%, IVA, CPA, se dovute, come per legge, con attribuzione all'avv. Alessandro Mariani, dichiaratosi antistatario.
Così deciso in Latina il 10.7.2025
Il Giudice
Dott.ssa Laura Gigante
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