N. R.G. 118/2024
REPUBBLICA ITALIANA
In nome del Popolo Italiano
CORTE di APPELLO di BARI
Prima Sezione Civile
Riunita in persona dei seguenti magistrati:
Dott. Maria Mitola Presidente
Dott. Michele Prencipe Consigliere
Dott. Gaetano Labianca Consigliere est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 118/2024 R.G.A.C.C., promossa da
e , rappresentati e difesi in atti dagli avv.ti Danilo Penna ed Parte_1 Parte_2
Enrico Saudella ed elettivamente domiciliati presso il loro studio;

– appellanti – nei confronti di
in persona del suo l.r.p.t., rappresentata e difesa dagli avv.ti Controparte_1
Emanuele Caradonna e Barbara Fortunato ed elettivamente domiciliata presso il loro studio;

- appellata -
* * * * *
OGGETTO: appello in materia di opposizione ex art. 615, co. 1 c.p.c.
Fatto.
Con atto di citazione ritualmente notificato, e impugnavano la Parte_1 Parte_2 sentenza n. 4836/2023, pubblicata il 24.11.2023 e notificata il 22.12.2023, con la quale il
Tribunale di Bari accoglieva parzialmente l'opposizione da essi spiegata avverso l'atto di precetto notificatogli da in data 01.12.2014, per l'effetto dichiarandone la Controparte_1 nullità e l'inefficacia, limitatamente all'importo di € 8.296,80, con condanna della parte opposta al risarcimento del danno e compensazione integrale delle spese di lite.
In punto di fatto, esponevano:
- che, con atto di precetto notificato in data 01.12.2014, la in qualità Controparte_1 di parte costruttrice-venditrice dell'appartamento per civile abitazione e del locale deposito a piano terra, ubicati entrambi in Modugno alla Via Dante Alighieri n. 4 (trasferito per atto pubblico di compravendita immobiliare stipulato a rogito Notar di Bari il 09.10.2013, Rep. Persona_1 pagina 1 di 7 6939, Racc. 4843, registrato in data 11.10.2013 al n. 25647/1T e trascritto in pari data ai nn.
34447/25721), aveva loro intimato il pagamento del residuo importo di € 76.880,44 (oltre alle spese dell'atto, alle ulteriori eventuali spese e competenze per la successiva fase esecutiva e agli interessi maturandi a decorrere dalla notifica dell'atto unitamente al relativo atto pubblico notarile di compravendita immobiliare), a saldo del prezzo di vendita, pattuito in € 332.000,0, 00 oltre IVA al 4%, pari a complessivi € 345.280,00;
- che, prima della stipulazione del suddetto contratto, avevano presentato alla Controparte_2 richiesta di mutuo per il pagamento del saldo da versare alla s.r.l. venditrice;

[...]
- che, prima di ottenere il mutuo, confidando nel rispetto da parte della venditrice delle normative urbanistiche e compulsati dalle insistenti richieste della società, avevano sottoscritto in data 09.10.2013 il contratto di compravendita definitivo, nel quale la Controparte_1 dichiarava di aver realizzato l'immobile “nel pieno rispetto delle vigenti disposizioni di legge e di regolamenti in materia di edilizia residenziale”;
- che, a fronte del trasferimento dell'immobile, avevano versato alla società anche la somma di €
163.119,56, mediante l'accollo del debito residuo di pari importo del mutuo fondiario erogato alla dalla Banca di Credito Cooperativo degli Ulivi – Terra di Bari soc. Controparte_1 coop.;
- che, a seguito del sopralluogo e della relazione di stima, compiuti dal fiduciario della
[...]
Arch. , con la supervisione dell'Ing. , nonché della Controparte_2 Persona_2 Persona_3 verifica compiuta dall'Ing. su incarico degli originari opponenti, veniva accertata Persona_4
l'esistenza di difformità urbanistico – catastali, che comportavano la riduzione del valore dell'appartamento in € 244.000,00, a fronte dei € 317.000,00 riportati nell'atto di compravendita;

- che, in conseguenza di detti abusi edilizi e del valore reale dell'immobile, la banca negava l'erogazione del mutuo;

- che, con atto notificato in data 11.12.2014, si opponevano all'indicato precetto, contestando il diritto della parte istante a chiedere le somme ivi riportate e a procedere alla minacciata esecuzione forzata, chiedendo la sospensione dell'efficacia esecutiva del titolo, e all'uopo citavano in giudizio la per sentir accogliere le seguenti conclusioni: “voglia Controparte_1
l'Ill.mo Tribunale adito: 1) in via preliminare sospendere, inaudita altera parte ovvero previa fissazione dell'udienza di comparizione delle parti, l'efficacia esecutiva del titolo rappresentato dal contratto di compravendita immobiliare recante il n. rep. 6939 e racc. 4843, notificato unitamente all'atto di precetto opposto, per i gravi motivi sopra evidenziati;
2) nel merito, accertare e dichiarare l'inadempimento di detto contratto di compravendita immobiliare da parte della nella persona del suo amministratore p.t., per i motivi Controparte_1 evidenziati al punto n. 2 del presente atto;
3) per l'effetto, accertare e dichiarare la risoluzione del predetto contratto di compravendita e conseguentemente condannare la Controparte_1
pagina 2 di 7 in persona del legale rappresentante p.t. al pagamento in favore dei Signori CP_1 [...]
e di tutte le somme versate dagli attori a fronte di detto contratto di Pt_1 Parte_2 compravendita, nella misura che verrà accertata in corso di causa, nonché al risarcimento dei danni subiti e subendi, nella misura che risulterà a seguito dell'istruttoria, o che il Giudice vorrà quantificare secondo giustizia;
4) in subordine e per l'effetto, accertare e dichiarare la riduzione del prezzo di vendita, nella misura pari alla differenza tra quanto pattuito nel predetto contratto di compravendita e il valore del bene stimato nelle relazioni in atti, ovvero nella misura che il
Giudice vorrà quantificare secondo giustizia;
5) in via ulteriormente gradata e per l'effetto, accertare e dichiarare la legittimità del rifiuto degli odierni attori di versare le somme richieste nell'atto di precetto opposto e conseguentemente dichiararne l'inefficacia e/o la nullità; 6) in ogni Co caso, accertare e dichiarare il pagamento in favore della convenuta delle somme indicate in premessa del presente atto al punto n. 1 e la conseguente illegittimità della richiesta di pagamento formulata dalla stessa nell'atto di precetto opposto con conseguente sua CP_1 declaratoria di inefficacia e/o di nullità; 7) in ogni caso, accertare e dichiarare non dovute le somme di € 3.170,00 e di € 126,80, indicate in precetto rispettivamente alla voce Onorari e CAP
e la conseguente illegittimità della richiesta di pagamento formulata dalla stessa nell'atto di CP_1 precetto opposto con conseguente sua declaratoria di inefficacia e/o di nullità; 8) in ogni caso, accertare e dichiarare i vizi e i difetti presenti nell'immobile oggetto del contratto di compravendita de quo e la mancata esecuzione a regola d'arte da parte della convenuta CP_1 delle opere di edificazione dello stesso immobile e per l'effetto condannare Controparte_1
in persona del legale rappresentante p.t. a corrispondere la somma necessaria per
[...]
l'eliminazione dei vizi, nella misura che sarà accertata in corso di causa, nonché al risarcimento di tutti i danni, subiti e subendi, nella misura che risulterà a seguito dell'istruttoria, o a quella quantificata dal Giudice secondo giustizia;
9) condannare la in persona Controparte_1 del legale rappresentante p.t., al pagamento delle spese e competenze di causa, oltre accessori di legge, in favore dei sottoscritti procuratori dichiaratisi antistatari”.
Che, avverso la sentenza di primo grado rilevavano:
1. che il Giudice di prime cure, con riferimento all'abuso accertato al piano seminterrato, da un lato aveva ritenuto provato, mediante le prove orali, che il cambio di destinazione d'uso da vano deposito a camera da letto era avvenuto prima dell'immissione nel possesso degli appellanti e quindi che era stato realizzato dall dall'altro, al capo II.2 della Controparte_1 sentenza impugnata, il contrario, riconoscendo validità a quanto erroneamente sostenuto dal
CTU, in tal modo, escludendo ogni relativa responsabilità della appellata, di fatti violando CP_1
l'art. 115 c.p.c., in quanto risultava provato anche documentalmente, oltre che dalle dichiarazioni testimoniali riportate nella sentenza impugnata, che il cambio della destinazione d'uso al piano seminterrato era stato compiuto dalla appellata prima della consegna dell'immobile; CP_1
pagina 3 di 7 2. che il Tribunale aveva errato nel ritenere che nulla fosse dovuto in ragione dell'intervenuta accettazione dell'opera da parte degli acquirenti al momento della consegna dell'opera
(comunque le dichiarazioni di verifica riportate nel verbale di consegna delle chiavi non si riferivano né menzionavano detto carattere abusivo e tanto meno poteva essere attribuito valore di prova della conoscenza di tale carattere abusivo da parte degli acquirenti alla dichiarazione di perfetta corrispondenza tra le unità immobiliari ispezionate e quelle oggetto del preliminare del
09.08.2010 e delle successive varianti concordate tra le parti), equiparando erroneamente gli abusi edilizi confermati dal CTU ai vizi e alle difformità dell'opera di cui all'art. 1667 c.c.
(comunque il Giudice avrebbe dovuto applicare la presunzione di colpa dell'appaltatore e nella specie non ritenerla superata), senza considerare che l'abuso edilizio non poteva costituire un'anomalia del bene in senso stretto e, dall'altro lato, applicando erroneamente alla fattispecie in esame la normativa sull'appalto, nonostante fosse stato dimostrato e risultasse non contestato che le parti avevano stipulato un contratto di compravendita preceduto da un contratto preliminare, sempre di compravendita;
di talché, disattendendo la consolidata giurisprudenza della Suprema Corte di Cassazione sull'applicabilità dell'art. 1489 c.c. nelle ipotesi di compravendita di costruzione realizzata in difformità alle norme urbanistiche, con la conseguenza che la avendo taciuto agli acquirenti il carattere abusivo delle opere, Controparte_1 scoperto successivamente, e non avendo fatto nel contratto di compravendita alcuna dichiarazione circa la sussistenza di tali abusi, ma avendo formalmente garantito la conformità dell'immobile alle prescrizioni urbanistiche, era tenuta alla garanzia prevista dall'art. 1489 c.c.;
3. che la sentenza era errata laddove il Giudice di primo grado aveva ritenuto la circostanza che gli abusi fossero “minori” e che il valore delle opere necessarie alla loro sanatoria, come stimati dal CTU per complessivi € 9.500,00, oltreché il mancato rilascio del certificato di agibilità, non avrebbero potuto giustificare la risoluzione del contratto di compravendita, senza considerare, da un lato, che i detti abusi edilizi, esistenti al momento della compravendita, non erano stati sanati e che, perciò, la certificazione di abitabilità era stata chiesta dalla s.r.l. venditrice rappresentando al Comune uno stato di fatto diverso da quello effettivo, privo dell'indicazione delle opere compiute in difformità, e dall'altro, che, in ogni caso, il silenzio assenso e la certificazione di agibilità non potevano di per sé far ritenere come esistenti i requisiti di abitabilità e tanto meno come legittimo l'immobile alienato;

- che era stato accertato in corso di causa che il carattere abusivo delle opere suddette, presenti nell'immobile, aveva influito sulla funzionalità dell'edificio e quindi sulla qualità della vita dei suoi occupanti, aveva impedito ai coniugi e di ottenere il mutuo dalla Pt_1 Parte_2 Controparte_2
e aveva ridotto il valore dell'immobile;
[...]
4. che, nonostante la CTU risultasse in alcuni punti errata ed illegittima, il Giudice di primo grado si era adeguato acriticamente alle sue risultanze, omettendo di esaminare i rilievi critici puntuali e motivati, riportati nelle osservazioni a firma dell'Ing. ; Per_4
pagina 4 di 7 5. che la sentenza era affetta da contrasto tra la motivazione e il dispositivo, posto che, nella parte motiva, il Giudice di primo grado aveva ritenuto che dalla pretesa creditoria portata dal precetto opposto dovessero essere detratti gli importi di € 3.000,00, di € 5.000,00 e di €
3.296,80, e quindi la complessiva somma di € 11.296,80 (3.000,00 + 5.000,00 + 3.296,80), mentre, al punto a) del dispositivo disponeva testualmente: “ACCOGLIE l'opposizione per quanto di ragione e, per l'effetto, DICHIARA la nullità e l'inefficacia dell'atto di precetto di pagamento notificato il 1°/12/2014, limitatamente all'importo di € 8.296,80”, anziché all'importo di €
11.296,80, accertato in motivazione;
che inoltre aveva omesso di considerare che tra gli importi versati dagli appellanti alla s.r.l. venditrice e non contabilizzati nel precetto opposto, rientrava anche il pagamento di € 10.000,00, compiuto in contanti da nelle mani del Parte_3 legale rappresentante della opposta il 13.08.2013;
6. che il Giudice di prime cure aveva errato nel compensare integralmente le spese di lite “in considerazione della modesta entità della somma accertata come illegittima e del comportamento dell'opposta che, nel presente giudizio, ha rinunciato a qualsivoglia pretesa creditoria a titolo di compensi ed onorari dell'intimazione predetta”, laddove la somma liquidata di € 8.296,80 non poteva considerarsi di modesta entità;
Tanto premesso, previa istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, chiedevano, in riforma della sentenza impugnata, l'accoglimento di tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado, con condanna dell'appellata alle spese del doppio grado del giudizio.
Si costituiva altresì la la quale resisteva all'appello, in via preliminare Controparte_1 eccependo l'inammissibilità dei motivi di gravame per violazione e difetto della specificità richiesta ex art. 342, co. 1 c.p.c. e dell'istanza cautelare di sospensione dell'efficacia esecutiva, e nel merito esponendo:
- sul quinto motivo d'appello, che, al netto del mero errore di calcolo compiuto dal Giudice di prime cure nel dispositivo della sentenza impugnata – avendo fatto, probabilmente, semplice confusione tra l'importo di € 3.000,00 (quale somma effettivamente oggetto di precetto) e quello di € 3.296,80 (quale somma, invece, non più oggetto di precetto, per espressa rinuncia dell'appellata) – l'esatto importo che il Tribunale avrebbe dovuto detrarre dalla somma oggetto di precetto e, quindi, ritenere non esigibile era di € 8.000,00, con la conseguenza che era errato il calcolo compiuto dagli appellanti nel censurare la sentenza di primo grado, posto che gli stessi avevano sottratto, ulteriormente l'importo di € 3.296,80 dalla somma capitale di € 76.880,44 anziché, come indicato in sentenza, dalla somma precettata di € 80.177,24; che appariva del tutto infondata la circostanza del presunto pagamento della somma di € 10.000,00 in contanti nelle mani del legale rappresentante della società appellata, riproposta sebbene fosse stata già ritenuta non provata nel corso del primo grado di giudizio, posto che l'onere probatorio circa il collegamento dei titoli di credito prodotti con i crediti azionati poteva gravare sul debitore pagina 5 di 7 soltanto se il detto pagamento fosse stato eccepito mediante la produzione di assegni o cambiali, restando, diversamente, il detto obbligo dimostrativo in capo al creditore;

- sul quarto motivo d'appello, che, invero, tutte le osservazioni formulate dai c.t.p. erano state ampiamente considerate e valutate, oltreché approfondite sia dal c.t.u., che dal Giudice di prime cure, i quali, tuttavia, specie per quanto concerne le osservazioni del c.t.p. , avevano Per_4 concluso nel ritenerle non condivisibili ed erronee, motivando puntualmente al riguardo;

- sul primo motivo d'appello, che, in verità, la sentenza di primo grado non si contraddiceva ma aveva confermato quanto accertato dal c.t.u., previa attenta valutazione di tutti gli elementi concreti dallo stesso sottoposti al suo vaglio;

- sul secondo motivo d'appello, che, rilevava la circostanza di fatto che durante la realizzazione dell'immobile, aveva eseguito talune variazioni all'originario progetto edilizio, tali da comportare la necessità per l'impresa appaltatrice di presentare una nuova S.C.I.A. del 09.04.2013, corrispondenti alla gran parte dei presunti abusi lamentati dagli appellanti e dagli stessi ritenuti non conosciuti, né conoscibili al momento della consegna dell'immobile e che con il verbale di consegna (dal valore confessorio) gli acquirenti avevano dichiarato di aver verificato la genuinità dell'opera, e che, trattandosi di un'ipotesi di contratto misto di vendita ed appalto, il Giudice di prime cure correttamente aveva applicato la disciplina di cui all'art. 1667 c.c.;
- sul terzo motivo d'appello, che risultava non veritiera l'affermazione di controparte secondo cui sarebbe stata accertata l'esistenza e la realizzazione da parte della società degli abusi edilizi indicati nelle consulenze (tutte di parte appellante) in atti, dal momento che, né la sentenza di primo grado, né la c.t.u. facevano riferimento alcuno a tali abusi, ridimensionandoli al più corretto rango di mere difformità edilizie, per lo più sanabili, se non removibili;

- che, contrariamente a quanto asserito dagli appellanti, la disciplina applicabile era quella dettata unicamente negli artt. 24-26 T.U;
- che appariva totalmente ingiustificata (e per questo smentita anche dalla sentenza di prime cure e dal c.t.u.), la valutazione dell'immobile (con o senza le difformità) compiuta dall'ing.
in opposizione a quella fatta dal c.t.u; Per_4
- sul sesto motivo d'appello, che malgrado la sentenza appellata avesse erroneamente utilizzato la dicitura “ACCOGLIE”, di fatto, la stessa respingeva in larga parte la domanda degli appellanti, limitandosi ad accogliere (solo parzialmente) la domanda di nullità del precetto opposto nella misura (peraltro da ulteriormente ridurre come chiarito in precedenza, nel presente atto) di soli €
8.000,00 (anziché di € 8.296,80), a fronte di un importo valido ed esigibile di residui € 68.880,44
(€ 76.880,44 - € 8.000,00), evidenziando altresì che, ai fini della decisione circa l'eventuale condanna alle spese di c.t.u. del primo grado, la aveva già corrisposto Controparte_1 in favore del detto c.t.u. la complessiva somma di € 8.399,26, a titolo di competenze dallo stesso richieste in forza del decreto di liquidazione del 20.02.2017.
pagina 6 di 7 Tanto premesso, concludeva per l'inammissibilità/rigetto dell'istanza di inibitoria e dell'appello e insisteva per la correzione dell'errore materiale del dispositivo della sentenza impugnata, nella parte in cui indicava, quale somma ritenuta inesigibile, quella di € 8.296,80 in luogo del più corretto importo di € 8.000,00.
Con ordinanza del 27.05.2025, la Corte rigettava l'istanza di inibitoria ex art. 283 c.p.c. e, rimessi gli atti al Consigliere Istruttore, veniva disposto il rinvio della causa all'udienza del
26.09.2024 per la comparizione delle parti.
All'udienza del 15.04.2025, il Consigliere Istruttore dava atto del mancato deposito di note di trattazione delle parti ex art. 127-ter D.Lgs n. 149/2022, condotta inerte che equivale alla loro mancata presenza;
pertanto, ai sensi dell'art. 309 c.p.c., rinviava la causa all'udienza del
27.05.2025, durante la quale nessuna delle parti è comparsa personalmente né ha depositato note di trattazione scritta.
Rimessa la causa al Collegio per l'udienza del 10.06.2025, le parti non comparivano né depositavano note di trattazione scritta.
Ciò impone l'applicazione dell'art. 181, co. 1 c.p.c, con il conseguente ordine di cancellazione della causa dal ruolo e la dichiarazione di estinzione del processo, pronuncia da assumersi nelle forme della sentenza in quanto il provvedimento estintivo è adottato da un giudice collegiale ed ha natura decisoria poiché idoneo a definire il giudizio (cfr. Cass., 4.11.2021, n. 31635, pag. 5 della motivazione, dove sono richiamati numerosi precedenti conformi).
Le spese di lite restano definitivamente a carico delle parti che le hanno anticipate, in conformità del disposto di cui all'art. 310, co. 4, c.p.c.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando sull'impugnazione proposta da e Parte_1 Parte_2 avverso la sentenza n. 4836/2023, pubblicata il 24.11.2023, notificata il 22.12.2023, emessa dal
Tribunale di Bari nel giudizio R.G. n. 19622/2014, così provvede:
1) ordina la cancellazione della causa dal ruolo e dichiara l'estinzione del processo;

2) dichiara che le spese del giudizio restano a carico delle parti che le hanno anticipate.
Manda alla cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Bari, nella camera di consiglio del 10 giugno 2025
Il Consigliere est.
Dr. Gaetano Labianca
Il Presidente
Dr.ssa Maria Mitola
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