REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ROMA
SEZIONE SPECIALIZZATA AGRARIA
così composta
Presidente dr. Franco Petrolati
consigliere relatore dr. Maria Rosaria Rizzo dr.MariaSperanza Ferrara consigliere giudice tecnico dott. Gaetano Di Stefano
giudice tecnico dott. Raffaele Nalli
riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3512 del ruolo generale dell'anno 2020, assunta in decisione all'udienza del 6.12.2024
TRA
Parte_1 (C.F. ^C.^F. ¹ ), elettivamente domiciliato in Roma, Via Quintilio Varo n. 112 presso lo studio dell'avv. ^Avv. ^Raul ^Carosi (^C.^F. ), che lo rappresenta e difende per C.F. 2 procura in atti – APPELLANTE –
E
CP 1 (C.F. ^C.^F. ³ ) e Controparte_2
) nella qualità di eredi di ( ^Codice ^Fiscale ⁴ Persona_1 '
elettivamente domiciliato in Roma, via di Santa Costanza, n. 7 presso l'avv. Giuseppe M_azzuti, (_C._F. ), che lo rappresenta e difende per procura in C.F. 5 atti - APPELLATO -
OGGETTO: Risoluzione contratto di affitto di fondo agricolo
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
§ I fatti di causa sono così riassunti nella sentenza impugnata:

^Persona 1 ha citato in giudizio P^arte ¹ per chiedere la risoluzione del contratto di affitto di fondo rustico stipulato, in data 01.02.2012, ai sensi dell'art. 47 della legge 203/1982; la condanna del convenuto al rilascio degli immobili ed al pagamento dei canoni non pagati dal mese di ottobre del 2016 fino all'effettivo rilascio del fondo;
al risarcimento del danno da determinarsi in via equitativa in misura non inferiore ad euro 5.000,00.
La domanda poggia sull'inadempimento all'obbligo di pagamento del canone di affitto, dal mese di ottobre 2016 ed anche dopo l'atto di intimazione e messa in mora del 16-
17.10.2017; sullo stato di abbandono e degrado del fondo e sull'esito negativo del tentativo di conciliazione, esperito in data 05.03.2018, davanti alla Regione Lazio.
Il convenuto ha eccepito l'improcedibilità del ricorso, per mancato rispetto del termine a comparire, e chiesto - ed ottenuto - la concessione del termine di grazia, ex art 11 co. 8 D. Lgs. 150/2011; ha eccepito l'inadempimento della controparte, ai sensi dell'art. 1460 cc, per la presenza di vizi, per il quali il proprietario non si sarebbe attivato;
ha rilevato l'incongruità del canone, anche in ragione della minore estensione del fondo, a causa di due calamità naturali, verificatesi rispettivamente nell'anno 2014 e 2017, e ne ha chiesto la riduzione;
ha dedotto di aver apportato dei miglioramenti abitativi, in quanto la casa rurale era necessaria per la coltivazione del fondo, per un valore di un milione di euro;
ha eccepito la nullità della clausola del contratto, che prevedeva un canone di locazione eccessivo rispetto alla capacità produttiva del fondo, e di quella che poneva le spese per le riparazioni urgenti a carico del conduttore, per la mancata partecipazione alla stipula delle rappresentanze sindacali di categoria. Nel concludere, ha chiesto il rigetto della domanda attrice e, in via riconvenzionale, la condanna dell'attore al pagamento di una somma pari ad € 31.000,00, per le spese sostenute ai sensi dell'art. 16 della legge n.11/1971; la rideterminazione del canone di locazione annuo, in considerazione del reale valore del terreno, la condanna del concedente alla restituzione di tutte le somme eccedenti percepite, l'accertamento della nullità delle clausole in deroga, per mancata osservanza delle formalità di cui all'art. 42 della 1. 203/1982, con conseguente condanna al risarcimento del danno patrimoniale emergente e da lucro cessante da liquidarsi in separato giudizio;
in subordine, la condanna del ricorrente al pagamento delle indennità per i miglioramenti fondiari eseguiti, con vittoria di spese di lite.
§ Il Tribunale di Roma, sezione specializzata agraria, con sentenza n. 4006/2020, ha dichiarato la risoluzione del contratto di affitto, con la condanna di Parte_1 ^al rilascio del fondo ed al pagamento dei canoni, fino alla pronuncia, per l'importo complessivo di euro 18.000,00, oltre interessi nella misura di 43,00 euro, nonché degli ulteriori canoni maturati fra la data di proposizione del ricorso e l'effettivo rilascio del fondo (maggiorati di interessi al tasso dell'8); ha condannato Persona_1 al pagamento, in favore di Parte 1 della somma di euro 1.875, a titolo di indennità di miglioramenti;
ha disposto la compensazione delle somme ingiunte fino alla concorrenza;
la compensazione delle spese di lite tra le parti in misura pari al 50% ponendo la parte residua a carico di Parte 1 ha regolato le spese di CTU come da separato decreto in pari data. La motivazione del tribunale è articolata e può essere così riassunta. Non vi è prova del pagamento dei canoni, nemmeno dopo la concessione del termine di grazia, ed è infondata l'eccezione di inadempimento, ex art. 1460 cc, perché non dimostrata la necessità di lavori di manutenzione straordinaria. Di conseguenza, a fronte di un godimento prolungato del fondo, il mancato pagamento del canone costituisce un grave inadempimento;
non è giustificata la richiesta di riduzione, in mancanza di prova di un'alluvione, mentre la siccità poteva essere contrastata con il ricorso ai pozzi, secondo il ctu utilizzabili, sebbene privi di autorizzazione delle autorità competenti.
La domanda, in riconvenzionale, di condanna dell'affittante al pagamento della somma di € 31.000,00, per le spese sostenute ai sensi dell'art. 16 della legge 11/1971, è stata ritenuta fondata limitatamente all'impianto elettrico, quale miglioramento "che sarebbe "stato realizzato sul fondo dalla maggior parte degli imprenditori agricoli", e per un importo di € 1.875,00, da compensare con il controcredito;
ciò a seguito degli accertamenti del CTU di opere prive delle autorizzazioni necessarie e non conformi alla normativa vigente.
Le altre domande relative alla riduzione del canone di locazione e all'accertamento della nullità della clausola relativa alla commisurazione del canone, in misura eccessiva rispetto alla capacità produttiva del fondo, per mancata osservanza delle formalità di cui all'art. 42 della 1. 203/1982, sono state rigettate seguendo un orientamento della Suprema Corte puntualmente riportato nei suoi tratti essenziali.
§ Propone appello ^Parte ¹
Con il primo motivo, ripropone l'eccezione ex art. 1460 cc, che si risolve, per lo più, in una narrazione di fatti, priva di riscontro. L'appellante deduce genericamente la presenza sul fondo di precedenti affittuari e comodatari, che lo avrebbero reso inutilizzabile per tutto il primo anno di durata del contratto. L'unico riferimento più specifico è dato dalla contestazione della clausola contrattuale, al punto 8, ove si attesta l'esistenza di un contratto di comodato, a favore di un terzo, da considerare decaduto.
Rileggendo la clausola, con essa, le parti danno atto dell'esistenza di un precedente contratto di comodato limitato al "fabbricato denominato casetta della vecchia cava" e non più attuale, per ragioni di salute del comodatario. Se ne deve dedurre che il conduttore, dandone atto, aveva conoscenza dei gravi problemi di salute del comodatario, che rendevano impossibile la prosecuzione del vincolo contrattuale. Del resto, contesta la clausola, per la prima volta, in giudizio e non vi è prova, nonostante ne fosse gravato, della pretesa occupazione in concreto;
né risulta che vi siano state specifiche contestazioni per diverse occupazioni genericamente allegate. In ogni caso, la controversia appare incentrata sul dedotto inadempimento dell'affittante, per non aver eseguito lavori di manutenzione straordinaria, necessari per eliminare alcuni vizi presenti sul fondo. Il nucleo centrale della decisione è costituito dall'assenza di un verbale di consegna, aggiornato al momento della stipula del contratto di affitto, risultando allegato al contratto un verbale risalente all'anno 1959. L'appellante elenca, quali vizi, la mancanza di una fonte di approvvigionamento di acqua, a causa di un provvedimento dell'Anas; l'esistenza di abusi, che avrebbero impedito di ottenere le autorizzazioni per l'utilizzo dei pozzi e di svolgere l'attività agricola. Sostiene che gli abusi, rilevati dal CTU, sono tutti precedenti all'ingresso dell'affittuario e che il predetto consulente non ha considerato il lavoro di regolarizzazione del terreno.
Contesta, inoltre, il rilievo, dato in sentenza, alle seguenti affermazioni del perito: "Il verbale di consegna allegato al contratto di affitto del fondo...datato il 9 luglio 1959, non può ad avviso dello scrivente, per oggettive ragioni temporali, rappresentare lo stato dei luoghi con riferimento alla data del 02 febbraio 2012...L'assenza di un verbale di consegna aggiornato e coerente con la situazione ex ante del fondo rende difficoltoso stabilire con precisione lo stato dei luoghi alla data del 02 febbraio 2012" (pag.31 CTU), ragion per cui, in assenza di chiarezza su quella che era la situazione del fondo al momento della stipula del contratto, la necessità di esecuzione di opere straordinarie risultava di difficile dimostrazione tramite i testi indicati dal resistente)". Sostiene che, proprio perché allegato al contratto un verbale di consegna risalente nel tempo e non aggiornato, il proprietario non può essere esonerato dalla responsabilità per aver consegnato un terreno non idoneo e utilizzabile, esistendo già, all'epoca, abusi di cui era ben consapevole, tanto da imporre una clausola contrattuale, da definire vessatoria, con cui si onerava l'affittuario della manutenzione straordinaria e si prevedeva che tutte le migliorie rimanevano acquisite alla proprietà senza indennizzo alcuno per l'agricoltore (salvo nel remoto caso del recesso anticipato del proprietario). In sostanza, sarebbe evidente la volontà del Per 1 di servirsi dell'operato dell'affittuario, per sanare, a sue spese, un fondo irregolare ed improduttivo, per lui divenuto costoso.
Non considera, però, che, nel contratto, all'art. 1, si da atto che "I beni immobili di cui sopra vengono ceduti in affitto nelle condizioni in cui gli stessi ora si trovano, ^come da foto allegate, e che Parte Affittuaria dichiara di ben conoscere, rinunciando a ogni eccezione al riguardo.". L'immobile è stato, dunque, accettato nelle condizioni in cui si trovava. L'appellante lamenta la dedotta fatiscenza degli immobili, la presenza di zone inaccessibili e/o interdette, l'assenza di pozzi di irrigazione e ^di approvigionamento idrico, a suo dire, tutte documentate attraverso le foto in atti, anche allegate al contratto, ma queste ultime rappresentano lo stato dei luoghi, accettato al momento della stipula, ed i vizi denunciati non sono nemmeno occulti. Appare, dunque, superflua ogni allegazione riguardo a pretese e, non meglio precisate contestazioni, rivolte al proprietario, per le quali manca anche un puntuale richiamo alla documentazione di riscontro, mentre le foto, allegate alla relazione del ctu, rappresentano lo stato dei luoghi all'epoca degli accertamenti peritali, dunque, ben successivo alla stipula del contratto di affitto. E' privo di rilievo, ai fini dell'appello, anche il provvedimento di dissequestro di parte del terreno, richiamato per sostenere l'assenza di opere abusive, di cui sarebbe responsabile. Dalla lettura del provvedimento emerge una situazione diversa, perché il dissequestro è avvenuto in esecuzione dell'ordine contenuto nella sentenza del tribunale penale di Roma, n. 5937/2017, per procedere alla demolizione di quanto realizzato abusivamente. ^CP 3 è l'ulteriore contestazione riguardante il rigetto della domanda di riduzione del canone, a causa delle problematiche derivate da calamità naturali. Il primo giudice ha ritenuto non dimostrato l'evento di un'alluvione nell'anno 2014. L'appellante oppone il fatto notorio, che sarebbe stato anche oggetto di notizia nella cronaca locale, ma nulla dimostra al riguardo, limitandosi a richiamare le foto allegate agli elaborati dei propri consulenti di parte. Il fatto notorio è dedotto anche per l'evento-siccità. Il tribunale ha accertato l'accadimento, ma ha dato rilievo alla possibilità di far ricorso ai pozzi, di fatto utilizzabili, secondo il ctu, sebbene privi di autorizzazione delle autorità competenti;
ha poi aggiunto che è sostanzialmente pacifica la presenza di pozzi, da cui attingere l'acqua, "evidenziata nelle note critiche alla CTU formulate dal CTP di parte ricorrente e non contestata dalla controparte, e (..)altresì confermata da documentazione prodotta dal resistente (all.7b, alla memoria di costituzione, da cui emerge la presenza su due particelle di due pozzi, sebbene privi di autorizzazione per l'attingimento di acqua)"..
L'appellante lamenta una contraddizione, perché si dà rilievo all'accertamento dell'assenza di titoli abilitativi dei pozzi e poi vengono considerati utilizzabili ed, addirittura, il fondo irriguo e non asciutto. Dimentica, però, che il ctu ha definito il fondo asciutto, ai fini della regolarità amministrativa, ma non ha escluso la funzionalità dei pozzi, che rileva in concreto, a fronte di un fenomeno di siccità.
In conclusione, l'affittuario ha accettato le condizioni in cui si trovava il fondo, al momento della stipula, ne ha goduto e non risulta che abbia contestato il mancato utilizzo dell'acqua, nel corso del rapporto, né che abbia svolto i lavori per regolarizzare la situazione, così come non risulta l'opposizione dell'affittante al riguardo ed il tentativo di attingere risorse dal corso d'acqua oltre il raccordo, spendendo denaro proprio per i tecnici incaricati.
§ Privo di pregio è anche l'ulteriore motivo, con cui si censura la pronuncia di rigetto della domanda riconvenzionale di rideterminazione dei canoni.
L'appellante sottolinea che il ctu ha accertato una sproporzione tra il canone concordato, di 1000,00 euro, e quello stimato di € 380,00, tenendo conto delle condizioni del fondo. La circostanza non può essere dirimente in un mercato libero, come ben sottolineato dal tribunale, richiamando un orientamento della giurisprudenza di legittimità ("....in presenza di una libera quantificazione del canone operata dalle parti, non sussiste il potere, per il giudice, di determinare questo in una misura diversa per adeguarlo a equità, dovendosi, in particolare, dichiarare privo di qualsiasi fondamento l'assunto secondo cui che a seguito della ricordata pronuncia (n. 318 del 2002, della Corte costituzionale) finché non interverrà una nuova determinazione del canone equo dovuto per l'affitto dei fondi rustici questo deve essere determinato in via equitativa dal giudice.(Cass. Ord. 8413/2011). In concreto, il canone è stato liberamente concordato ed il bene accettato nelle condizioni in cui si trovava al momento della stipula;
condizioni, peraltro, ricostruite dal ctu, solo dopo 4 anni e su base documentale. Nella relazione, si legge testualmente "L'assenza di un verbale di consegna aggiornato e coerente con la situazione ex ante del fondo, rende difficoltoso stabilire con precisione lo stato dei luoghi alla data del 02 febbraio 2012". Ugualmente infondata è la richiesta subordinata di un'indennità di occupazione pari al canone stimato dal ctu.
Il tribunale ha condannato l'affittante al pagamento dei canoni fino al rilascio del fondo, in attesa del passaggio in giudicato della sentenza costitutiva di risoluzione del contratto. In ogni caso, l'indennità di occupazione ha natura risarcitoria (lo indica la stessa rubrica dell'art. 1591 c.c., e lo si desume chiaramente dalla circostanza che la salvezza dell'obbligo di risarcire il "maggior danno" non può che presupporre un'identica natura risarcitoria nell'obbligo di "dare al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna") e che con la disposizione in esame il legislatore ha inteso
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effettuare una liquidazione forfettaria minima del danno per ritardata restituzione, ragguagliandola al corrispettivo convenuto (cfr. Cass. n. 9488/2007), con salvezza. della possibilità, per il locatore, di dimostrare un eventuale maggior danno. (Cass. 15899/2014)
§ Il quarto motivo riguarda le migliorie al fondo ed alla abitazione rurale, ex art.16 della legge 11/1971 e artt. 16 e 17 della legge 203/1982", riconosciute in misura ridotta, per un valore di soli € 1.875,00 in luogo di € 31.000,00. Il CTU, come riportato in sentenza, ha operato una distinzione tra i lavori ad edilizia libera e vincolata e, per questi ultimi, ha accertato l'assenza di titoli abilitativi;
ha acquisito una CILA ed, a seguito di un accesso agli atti, ha rilevato diverse incongruenze, puntualmente trascritte in sentenza, nonché la necessità di un titolo abilitativo diverso dalla CILA. L'appellante assume di aver dato prova della successiva presentazione della S.C.I.A., con adeguate integrazioni, e che la stessa non è stata considerata dal tribunale, per il semplice rilievo che è intervenuta solo dopo l'apertura del giudizio.
Anche questa censura è generica.
La SCIA è stata presentata all'autorità competente, solo nel corso della ctu. Va sottolineato, che tale segnalazione ha natura preventiva e, come tale, va depositata all'inizio dei lavori. Non si comprende, pertanto, in che modo avrebbe potuto incidere sulle difformità segnalate dal ctu: le carenze della C.I.L.A., che corrisponde a esigenze diverse ed è, comunque, risultata relativa a manufatti non accatastati, dunque, non conformi all'obbligo normativo previsto dal D.L. 201/11 art. 13 comma 14; l'assenza dell'autorizzazione paesaggistica e di quella sismica. L'appellante nulla precisa al riguardo, sostiene genericamente di aver sanato le difformità edilizie ed oppone, e senza circostanziarlo, il mancato consenso del locatore alla realizzazione delle opere e la preesistenza di manufatti abusivi, di cui si è già detto. Per il resto, la critica si risolve in affermazioni apodittiche riguardo al fatto che si tratterebbe solo di opere rientranti nell'edilizia libera, senza tenere in alcun conto l'elencazione delle opere, per le quali il ctu ha ritenuto necessaria l'esistenza di un titolo abilitativo. § Quanto alla eccezione di nullità del contratto per omessa assistenza da parte dei rappresentanti delle organizzazioni professionali agricole ex art. 42 della lg. 203/1982", l'appellante lamenta una motivazione eccessivamente breve. Il tribunale, nell'ammettere una contrattazione libera del canone, ha sostanzialmente escluso l'esistenza di un contratto in deroga e, dunque, la necessità di assistenza di rappresentanti delle organizzazioni professionali agricole, ai sensi dell'art. 42 (rectius
45) della legge 203/1982, al momento della stipula del contratto.
L'appellante ribadisce la nullità del contratto per la mancata assistenza, ma non specifica per quale ragione si tratterebbe di un contratto in deroga ovvero quali sarebbero le clausole che violano norme sui contratti agrari di carattere imperativo e inderogabile.
§ Le considerazioni svolte assorbono l'ultima censura che riguarda la richiesta di integrazione/revisione della Ctu
§ Alla soccombenza segue la condanna al pagamento delle spese processuali liquidate come in dispositivo, nonché l'obbligo, ai sensi dell'art. 13, comma 1 quater, DPR 115/2002, come modificato, per il pagamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato.
Le spese vengono liquidate utilizzando le tariffe, di cui al d.m. 55/2014, previste nello scaglione per le controversie di valore indeterminato bassa complessità, nella misura minima, tenendo conto dell'effettiva portata della linea difensiva dell'appellato.

P.Q.M.

la Corte, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da ^Parte ¹ avverso la sentenza n. 4006/2020, del Tribunale di Roma, sezione specializzata agraria, così provvede:
1) Rigetta l'appello; ²) ^{condanna Part}e ¹ al pagamento delle spese di lite, in favore di controparte, che si liquidano in complessivi € 6000,00, per compensi professionali, oltre spese generali nella misura forfettaria del 15% ed accessori di legge;

3) sussistono i presupposti di legge per il pagamento di un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato.
Roma 6.12.2024
Il consigliere rel. Il Presidente