REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA OTTAVA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
Dott.ssa Franca Mangano Presidente relatrice
Dott.ssa Gemma Carlomusto Consigliere
Dott.ssa Caterina Garufi Consigliere
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 3541/2022 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione in data 07.03.2024 e vertente

TRA

, nata a [...] il [...] (C.F.: Parte_1
), C.F._1
elettivamente domiciliata in Roma, via Augusto Riboty n. 23, presso lo studio dell'Avv. Matteo Rosati che la rappresenta e difende come da procura posta a margine dell'atto di appello;

APPELLANTE
E
(C.F. ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona del Legale Rappresentante p.t. elettivamente domiciliato in Roma, , presso lo studio Controparte_1 dell'Avv. Francesco Lione, che lo rappresenta e difende per procura apposta su foglio separato allegato telematicamente all'atto di comparsa di costituzione e risposta ai sensi dell'art. 83 c.p.c.;
APPELLATO Oggetto: Appello proposto avverso la sentenza resa dal Tribunale di Roma n.
7798/2022, pubblicata il 19.05.2022 e non notificata – compensi amministratore condominio
CONCLUSIONI PER L'APPELLANTE
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 1 “alla Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione
Nel merito: accogliere integralmente il presente gravame ed in riforma parziale dell'impugnata sentenza n. 7798/2022, depositata il 19 maggio 2022 dalla V sezione del Tribunale civile di Roma, nel giudizio n. 34422/2017 R.G., non notificata e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo opposto, condannare il al pagamento dei CP_1 compensi ammontanti ad € 7.692,71 oltre interessi come da domanda e porre la consulenza tecnica definitivamente a carico del . Con vittoria di spese e CP_1 competenze del doppio grado di giudizio.”

CONCLUSIONI PER L'APPELLATO
“Voglia la Corte di appello adita, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e deduzione, rigettare l'appello proposto dalla Sig.ra perché infondato in Parte_1
fatto e in diritto, di conseguenza confermare integralmente la sentenza gravata e condannare l'appellante alla rifusione delle spese di lite del grado, oltre spese e oneri accessori.”
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con atto di citazione in appello notificato in data 15.06.2022 al in persona del l.r., ha CP_1 Controparte_1 Parte_1
impugnato la sentenza n. 7798/2022, pubblicata in data 19.05.2022 e non notificata, con cui il Tribunale di Roma ha accolto l'opposizione presentata dal suddetto condominio avverso il decreto ingiuntivo n. 5593/2017 recante la somma di € 7.692,71, oltre interessi, a titolo di compensi ordinari a favore della ex-amministratrice e ha rigettato la domanda Parte_1
riconvenzionale del opponente, ponendo le spese di c.t.u. a CP_1
carico dell'opposta.
La vicenda trae origine dall'atto di citazione in opposizione a decreto ingiuntivo con cui il , in persona Parte_2
dell'Amministrazione p.t., ha chiesto la revoca dell'ingiunzione n. 5593 del
2017 emessa dal Tribunale di Roma ed ottenuta dalla precedente amministratrice per il pagamento dell'importo di € 7.692,71, Parte_1
relativo a compensi ordinari e straordinari rimasti inadempiuti dopo la cessazione dall'incarico in data 19.5.2016 e verbale di passaggio di consegne del 24.06.2016.
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 2 A sostegno della sua opposizione, il Condominio ha dedotto:
- di aver già pagato il credito preteso da a titolo di Parte_1 compensi ordinari (per attività svolta nel 2014, 2015 e 2016 per un ammontare complessivo di € 3.793,71), in quanto nei consuntivi approvati dall'assemblea relativamente alle annualità 2014, 2015, nonché nel bilancio preventivo 2016, i relativi importi sono stati inseriti fra le spese sostenute;

- che infatti, in aperta violazione dell'art. 1130 bis c.c. il rendiconto condominiale non indica con chiarezza le voci in entrata e le voci in uscita, sicché non può imputarsi al compenso per l'amministratrice il disavanzo di cassa esposto;

- per quanto riguarda il compenso straordinario, il ha CP_1 esposto che la spesa autorizzata con la delibera assembleare del
26.11.2012 ammontava a € 78.000,00 mentre l'amministratrice avrebbe autorizzato, fuori assemblea, lavori edili “extra capitolato” per l'importo di € 8.496,80, non necessari né urgenti, oltre che destinati a singoli proprietari;

- che i suddetti lavori di manutenzione straordinaria non sono stati autorizzati nell'intero importo considerato ai fini del calcolo dei compensi straordinari richiesti da nella misura del 4%, Parte_1 dovendosi dunque ritenere che per la differenza (pari a € 8.496,80),
l'ex amministratrice sia tenuta a risarcire il del CP_1 corrispondente importo erogato all'impresa appaltatrice per adempiere ad obbligazioni assunte eccedendo i limiti del suo mandato.
Ciò posto, il ha concluso chiedendo la revoca del CP_1
provvedimento monitorio n. 5593/2017 in quanto illegittimamente emesso e, in via riconvenzionale, la condanna di al risarcimento del Parte_1
danno, quantificato in € 8.496,80, derivante dai lavori straordinari eseguiti dall'ex amministratrice senza autorizzazione dell'assemblea.
Si è costituita in giudizio la quale ha chiesto, nel merito, Parte_1
il rigetto dell'opposizione proposta poiché infondata in fatto e in diritto, la conferma del decreto ingiuntivo nonché il rigetto della domanda riconvenzionale perché infondata, con condanna della parte opponente ex art. 96, comma 3 c.p.c. e la condanna al pagamento delle spese di lite.
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 3 In particolare, l'allora opposta ha dedotto che i documenti contabili, ovvero rendiconto e situazione contabile patrimoniale, riportano in modo chiaro ed inconfutabile l'anno di gestione cui si riferiscono, sostenendo di aver regolarmente inserito i compensi per l'attività svolta nel 2014, 2015 e
2016, il compenso per i lavori straordinari 2014, tutte le fatture contestate e contabilizzate nei rispettivi anni di competenza.
Infine, relativamente alla domanda riconvenzionale circa il credito vantato per i lavori edili straordinari, ha sostenuto di aver Parte_1
calcolato il relativo compenso del 4% sull'importo di € 76.824,00 (IVA inclusa) per un totale di € 3.072,96 oltre oneri di legge, trattandosi di lavori autorizzati, “deliberati il 26/11/2012 ammontanti a € 78.000,00 circa”.
Il Tribunale di Roma, concessa la provvisoria esecuzione del decreto, istruita la causa documentalmente nonché mediante una CTU contabile, ha così deciso:
“accoglie l'opposizione e – per l'effetto – revoca il decreto ingiuntivo;
rigetta la domanda riconvenzionale del condominio opponente;
pone le spese di c.t.u. – nell'importo già liquidato – a carico definitivo di parte opposta;
compensa le altre spese del presente giudizio”.
A fondamento della sua decisione il Tribunale ha rilevato, innanzitutto, che il rendiconto condominiale deve essere redatto secondo principi di cassa e non di competenza, con la conseguenza che le voci di spesa devono essere esposte solo se effettivamente sostenute. Poiché i compensi in contestazione (ordinari pari ad € 3.793,71 e straordinari quanto ad € 3.899,00) – attinenti alle rispettive attività di amministrazione prestate da nel periodo compreso fra luglio 2014 e maggio 2016 – sono Parte_1
risultati tutti contabilizzati fra le “spese” già sostenute nei consuntivi 2014
e 2015 nonché nel preventivo 2016, il giudice di primo grado ha escluso r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 4 che l'avvenuta approvazione assembleare di tali bilanci possa aver assunto nella fattispecie valore di riconoscimento di debito, il quale richiede un atto di volizione, da parte dell'assemblea, su un oggetto specifico posto chiaramente al suo esame.
Il Tribunale, inoltre, non avendo l'ex amministratrice allegato ai suoi rendiconti il registro di contabilità prescritto dall'art. 1130 bis c.c., non ha ritenuto assolto l'onere probatorio posto a carico della stessa circa la perdurante esistenza del credito per i compensi in questione.
Il Giudice di primo grado, infine, non ha accolto la domanda riconvenzionale spiegata dal in quanto la dedotta differenza di CP_1
€ 8.496,80, per i lavori extracontrattuali affidati all'impresa appaltatrice rispetto a quelli autorizzati dai condomini, non può essere sic et simpliciter ricondotta a un “danno risarcibile”, in mancanza di deduzioni e prova sulla non proficuità di tali maggiori lavori per il . CP_1
Avverso la pronuncia del Tribunale di Roma, ha proposto Parte_1
appello richiedendo, sulla base di tre motivi, la parziale riforma della sentenza impugnata con l'accoglimento delle conclusioni riportate in epigrafe.
Il si è costituito in giudizio, chiedendo il rigetto CP_1
dell'appello con la conferma integrale della sentenza impugnata e con il favore delle spese di lite anche del secondo grado del giudizio, oltre spese, oneri e accessori.
All'udienza del 07.03.2024, la Corte ha trattenuto la causa in decisione, concedendo i termini per il deposito delle memorie conclusionali.

MOTIVI DELLA DECISIONE
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 5 1. Va esaminato preliminarmente, considerato l'ordine logico delle argomentazioni, il terzo motivo di appello, con il quale l'appellante deduce Violazione del riparto dell'onere della prova, censurando l'errore di prospettiva con il quale il Giudice di primo grado avrebbe valutato la documentazione allegata al ricorso per ingiunzione e, in particolare, i rendiconti, che lo avrebbero indotto a ritenere che “l'ex amministratore non abbia assolto all'onere probatorio a suo carico circa la perdurante esistenza del credito per i compensi maturati.” Sostiene invece l'appellante che avendo l'ex amministratore provato sia il conferimento dell'incarico da parte dell'assemblea, sia la quantificazione del compenso ordinario e straordinario dovuto nell'arco temporale di interesse, non gli spetterebbe provare la permanenza del suo credito per i suddetti compensi, essendo onere del opponente, nel rispetto dell'ordinaria CP_1 regola probatoria, dimostrare l'estinzione del debito.
Il motivo non è fondato.
Il contratto tipico di amministrazione di condominio, per consolidata giurisprudenza di legittimità, è riconducibile ad un rapporto di mandato presumibilmente oneroso (v. Cass. Sez. Un. 29/10/2004, n. 20957), sicché
a tale schema deve ricondursi la regola di riparto dell'onere probatorio. La regola generale tracciata da S.U. 30 ottobre 2001 n. 13533, per la quale la mera allegazione del titolo è sufficiente a trasferire sul debitore dell'obbligazione di pagamento l'onere di provare l'adempimento,”… non impedisce al sistema di includere tipi strutturali che se ne distolgano, qualora siano inequivocamente evincibili a livello normativo…. Nel contratto di mandato, è ben comprensibile che la struttura sinallagmatica non consente di far discendere il diritto di corrispettivo del mandatario dal mero titolo, occorrendo previamente il suo adempimento, di cui il corrispettivo è proprio la “risposta” del mandante. Il contratto di mandato costituisce invero una esemplare fonte di obbligazione di mezzi per il mandatario, obbligazione il cui adempimento costituisce il presupposto del corrispettivo da parte del mandante. Il che emerge, precipuamente, dagli articoli 1712 e 1713 c.c., l'uno, con il primo comma,
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 6 che obbliga il mandatario a comunicare al mandante “senza ritardo…l'esecuzione del mandato” e l'altro con la prescrizione dell'obbligo di rendere al mandante conto del proprio operato” (Cass., sez. III, 10.6.2024 n. 16107).
Trasferendo tali principi al contratto di amministrazione del
, l'onere di dare conto senza ritardo dell'esecuzione del CP_1
mandato e di dare conto del proprio operato si colora di forme e di modalità affatto particolari, cui dà corpo l'insieme della disciplina che regola gli obblighi e le attribuzioni dell'amministratore (artt. 1129, 1130,
1130bis c.c.). In particolare, l'art. 1130 bis c.c. descrive i contenuti del rendiconto condominiale, ovvero 'le voci di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibili e alle eventuali riserve, che devono essere espressi in modo da consentire l'immediata verifica. Si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione anche dei rapporti in corso e delle questioni pendenti…la deliberazione è assunta con la maggioranza prevista per la nomina dell'amministratore e la relativa spesa è ripartita tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà'.
Pertanto, l'onere probatorio dell'amministratore che agisca per accertare il proprio diritto ad ottenere il compenso è correttamente adempiuto soltanto con la presentazione del rendiconto del proprio operato, che deve necessariamente comprendere la specificazione dei dati contabili delle entrate, delle uscite e del saldo finale. Le specifiche norme dettate in materia di condominio, poi, prevedono che l'assemblea sia esclusivamente competente alla previsione e ratifica delle spese condominiali, sicché in mancanza di un rendiconto approvato il credito dell'amministratore non può ritenersi né liquido né esigibile (Cass., sez. II,
21.6.2023 n. 17713).
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 7 Tale principio non può essere superato, ancorché, come osserva la sentenza impugnata, sia ammissibile consentire forme semplificate e facilitate di redazione, purché sempre idonee a rendere intellegibile il contenuto. “La contabilità presentata dall'amministratore del
, seppure non dev'essere redatta con forme rigorose, analoghe CP_1
a quelle prescritte per i bilanci delle società, deve però essere idonea a rendere intellegibili ai condomini le voci di entrata e di uscita, con le relative quote di ripartizione, e cioè tale da fornire la prova, attraverso i corrispondenti documenti giustificativi dell'entità e causale degli esborsi fatti, e di tutti gli elementi di fatto che consentono di individuare e vagliare le modalità con cui l'incarico è stato eseguito, nonché di stabilire se l'operato di chi rende il conto sia uniformato a criteri di buona amministrazione' ( Cass., sez. II, 7.7.2000 n. 9099; Cass., sez. II,
23.1.2007n. 1405).
Per quanto esposto, il criterio interpretativo applicato dal Giudice di primo grado per valutare l'adempimento dell'onere probatorio risulta pienamente condivisibile, con il rigetto del relativo motivo di impugnazione.

2. Ciò posto circa i parametri normativi di riferimento, vanno esaminati congiuntamente il primo e il secondo motivo di appello, in quanto ambedue intesi a censurare il malgoverno dell'istruttoria che ha condotto alla decisione impugnata, con l'asserita erronea valutazione dei documenti allegati e delle risultanze della CTU contabile eseguita.
Con il primo motivo (erronea interpretazione e valutazione dei
“rendiconti” approvati dall'assemblea e conseguente vizio di motivazione), l'appellante censura la sentenza impugnata per avere il Giudice di primo grado erroneamente interpretato il rendiconto come un libro cassa contenente le uscite monetarie realmente effettuate, traendo l'erronea conclusione che i compensi ordinari e straordinari, riportati nei rendiconti del 2014, del 2015, nel preventivo 2016 e nel rendiconto lavori straordinari sotto la voce “amministrazione + + iva” nella colonna CP_2
“Descrizione delle spese” siano da considerarsi “spese già sostenute”, per le quali, cioè, sia già avvenuta l'uscita di cassa. L'appellante ritiene,
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 8 invece, che tali somme sono solo voci di spesa e non uscite reali e che dalla lettura di tali rendiconti si evincerebbe in modo chiaro e incontrovertibile che negli stessi non sono riportati le entrate e le uscite monetarie, ma solamente un elenco di spese che hanno impegnato il Condominio nella gestione di riferimento, in cui sono ricompresi anche i crediti vantati dall'ex amministratrice. Il Tribunale, quindi, avrebbe errato a dedurre da tali prospetti contabili che i compensi dell'amministratrice, solo perché elencati tra le spese di competenza dell'esercizio, siano da considerarsi come spesa realmente uscita, dal momento che il “totale delle spese” non è il totale delle uscite e l'indicazione di un disavanzo di gestione è indice del fatto che non tutte le spese elencate sono state pagate.
Infine, si censura la sentenza di primo grado per non aver attribuito ai rendiconti (elenco di spese) approvati dall'assemblea, valore di riconoscimento di debito, quando invece la delibera assembleare di approvazione dei rendiconti, nell'attestare l'esistenza della spesa consentirebbe al singolo di chiedere chiarimenti ed esprimere CP_1 il proprio consenso, rappresentando pertanto l'espressione collettiva di una volontà di impegnarsi a sostenere le spese indicate nei rendiconti sottoposti alla sua approvazione.
Con il secondo motivo ( mancata valutazione delle risultanze della consulenza tecnica), sostiene come la consulenza tecnica Parte_1 espletata nel primo grado di giudizio avrebbe consentito al Giudice di primo grado, di ricostruire ugualmente l'esistenza del debito del
, ripetendo il principio - peraltro già sconfessato con la CP_1 valutazione e il rigetto del terzo motivo di appello-, per il quale in presenza di un valido titolo, i compensi si presumono dovuti, mentre sarebbe onere dell'assemblea dimostrarne l'avvenuto pagamento. A fondamento del suo credito, all'atto del passaggio di Parte_1 consegne con il nuovo amministratore (verbale di passaggio di consegne del 26.6.2016 -doc. 12 fascicolo di primo grado) ha prodotto fatture emesse in data 1.6.2016 (nn. 49,50,51 e 52) recanti i compensi ordinari per gli anni di esercizio 2014,2015 e primo semestre 2016, nonché compenso straordinario commisurato al 4% del costo dell'appalto concluso per opere realizzate in favore del . CP_1
Inoltre, l'appellante ha depositato a beneficio della verifica del CTU: a) Contabile Gestione Lavori 2013/2014 riferita al periodo 1/1/2013 – 30/9/2014; b) Situazione Contabile 2015; c) Situazione Contabile Gestione Lavori 2013/2014 riferita al periodo 1/1/2013 – 30/9/2014; d) Situazione Contabile 2015; e) Situazione Contabile 2016; f) Situazione
Contabile Globale 2014 e Debiti e crediti fornitori gestione 2014 (all. 1 e 2 Comparsa ).
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 9 Tali documenti recano la data del 3.10.2017, sicché sono stati formati successivamente alla cessazione dell'incarico di amministrazione , e, pertanto, non hanno formato oggetto di approvazione da parte dell'assemblea. Allo stesso modo i documenti datati 16.2.2016 e 31.5.2016 tutti successivi alle assemblee condominiali di cui è depositato il verbale. Infatti, sono prodotti verbali di assemblea condominiale del 26.11.2012, del 4.3.2014, del 19.5.2016 ai quali non sono allegati i bilanci consuntivi e preventivi, dei quali, peraltro, si delibera l'approvazione sulla base del volume complessivo delle spese e dei disavanzi accertati. Sulla scorta di tale produzione documentale, di cui il Ctu rileva la formazione in epoca successiva alla cessazione dell'incarico di amministrazione e che quindi non hanno potuto formare oggetto di approvazione da parte dell'assemblea ('E' evidente che i suddetti documenti non possano ritenersi copie dei documenti ufficiali sottoposti all'approvazione dei soci, in quanto riportano la data del 23/05/2017, che anche qualora fosse la data di stampa comunque risulterebbero come documenti stampati successivamente alla cessazione dell'incarico della Sig.ra intervenuta in data 19/5/2016 e dunque non possano Pt_1 rappresentare delle copie degli originali.” pg. 14 relazione di CTU), il Ctu dott. ha elaborato conteggi meramente presuntivi Persona_1 ricavati in assenza del registro contabile, unico documento idoneo ad assolvere alla prova del credito richiesto. Un compendio probatorio, pertanto, che non può ritenersi esauriente e in ragione del quale, devono esser respinte le censure dell'appellante , con la piena conferma della sentenza impugnata.

3. Attesa la piena soccombenza, l'appellante deve essere condannata a rifondere il appellato delle spese di lite, secondo i parametri CP_1 corrispondenti a quelli medi di cui alla tabella allegata al d.m. 10 marzo 2014, n. 55, come modificato con d.m. 8 marzo 2018, n. 37 e D.M. n. 147 del 13/08/2022, con esclusione della fase istruttoria, tenuto conto del grado di complessità della lite (valore corrispondente al terzo scaglione). Sussistono i presupposti per l'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater, d.p.r. 30 maggio 2002, n. 115, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24 dicembre 2012, n. 228, che dispone l'obbligo del versamento, da parte dell'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione.


P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: Rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza del Parte_1
Tribunale di Roma n. 7798/2022, pubblicata il 19.05.2022, che per l'effetto conferma;

r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 10 Condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellato in persona del l.r.p.t., Controparte_3 delle spese di lite del presente grado di giudizio, che si liquidano in euro 3.966,00 per compensi, oltre rimborso spese forfettarie al 15% e accessori di legge. Dichiara la sussistenza dei presupposti di cui di cui all'art. 13, comma 1 quater, D.P.R. n.115/02, come modificato dall'art. 1, comma 17, L. n. 228/12, per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello. Così deciso in Roma in data 31.10.2024
LA PRESIDENTE rel.
dott.ssa Franca Mangano
r.g. n. $$numero_ruolo$$/$$anno_ruolo$$ 11