N.R.G. 1746/2023 + 1747/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO di MILANO
Terza sezione civile
La Corte, composta dai signori magistrati:
Dott.ssa Maria Grazia Federici Presidente
Dott.ssa Maria Carla Rossi Consigliere
Dott. Alessandra Del Corvo Consigliere est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nelle cause riunite iscritte ai numeri di ruolo sopra riportati, promosse da:
C.F. Parte_1
, in persona del suo amministratore arch. rappresentato e difeso P.IVA_1 CP_1 dall'avv. Paola D'Amelio (C.F. ), presso il cui studio in Milano (Mi), Via De C.F._1
Amicis, 25 (indirizzo p.e.c. fax 02/86452825) elegge Email_1 domicilio;

APPELLANTE CONTRO
nato a Savelli (CZ) il 28.09.1966 (C.F. ), Controparte_2 C.F._2 Controparte_3 nata a [...] il [...] (C.F. ), C.F._3 Controparte_4 nato a [...] il [...] (C.F. ),
[...] C.F._4 nata a [...] il [...] (C.F. ), Controparte_5 C.F._5 nata a [...] il [...] ( ), Controparte_6 CodiceFiscale_6 nato a [...] il [...] (C.F. ); CP_7 C.F._7 Pt_2 nata a [...] il [...] (C.F. ),
[...] C.F._8 Parte_3 nata a [...] il [...] ( ), CodiceFiscale_9 Parte_4 nato a [...] il [...] (C.F. , tutti rappresentati e difesi C.F._10 congiuntamente e disgiuntamente nel presente giudizio dall'avv. Sara Veri (C.F.
) e dall'avv. Chiara Sarti (C.F. ), ed elettivamente C.F._11 C.F._12 domiciliari presso lo studio dell'avv. Sara Veri in Bergamo (BG), via Paleocapa n. 11;

APPELLATI

E CONTRO
1
Controparte_8

[...]
CONVERSO
[...]
CP_9
Controparte_10
[...] [...]

CP_11

CP_12

Controparte_13
Controparte_14
APPELLATI CONTUMACI
OGGETTO: spese condominiali
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da fogli di P.C. ritualmente depositati

RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
1. Il in ha impugnato, con atti di citazione Parte_1 Parte_1 regolarmente notificati, le sentenze nn. 995/2023 e 997/2023, entrambe pubblicate in data 26.4.2023 e notificate in data 16.5.2023, con cui il Tribunale di Monza, decidendo le cause introdotte in primo grado dagli attori-odierni appellati solo con riferimento “al riparto delle spese legali essendo sull'impugnazione della delibera cessata la materia del contendere ed essendo la domanda relativa al supercondominio rinunziata”, ha, con identica motivazione:
- dichiarato cessata la materia del contendere con riferimento all'impugnazione delle delibere assembleari dell'11.6.2019, 27.6.2019 e 13.12.2019 e preso atto della rinuncia alla domanda relativa all'accertamento dell'esistenza di un supercondominio;

- dichiarato parzialmente compensate le spese di lite e condannato il Parte_1
alla rifusione, in favore degli attori costituiti in fase di riassunzione, della
[...] restante parte delle spese legali relative alla sola fase decisoria liquidate come in dispositivo. Il Tribunale ha così motivato entrambe le decisioni impugnate dal Parte_1
“Gli attori sono tutti proprietari di unità abitative ad uso residenziale collocate nelle torri A e B del complesso denominato Condominio Ortigara n.14, sito nel Comune di . Parte_1
Con il presente giudizio sono impugnate le delibere assembleari del 11 giugno 2019 e 27 giugno
2019. In particolare, sono impugnate della delibera 27 giugno le decisioni riguardo al punto 5 dell'odg., la presentazione del Bilancio Preventivo con importo di base di € 981.000,00, riparto spese e prospetto di ripartizione in 24 mesi con scadenza a partire dal 15.10.19., che veniva approvato a maggioranza e di cui al punto 6 relativo a possibile finanziamento bancario ai condomini, in assenza di un fondo speciale, pur se previsto per legge in caso di lavori di manutenzione straordinaria. Hanno inoltre contestato irregolarità procedurali (nella indicazione delle presenze e nelle deleghe alcune delle quali orali, mancanza di firma da parte del presidente)
Il verbale inoltre è stato trasmesso con in allegato bilancio straordinario preventivo per la maggior somma di €1.200.840 (doc.18). Hanno contestato il difetto di informazione in rapporto all'entità dei lavori da eseguire e l'esistenza di un gruppo di interessi ad un rinnovamento dell'intero complesso, ben oltre i lavori strettamente necessari per la messa in sicurezza dell'edificio.
2 Inoltre i condomini hanno chiesto di accertare la natura di Supercondominio rappresentato “e per l'effetto, riconoscere e dichiararne l'esistenza, con obbligo di tutti i condòmini dei tre edifici di provvedere alla nomina di un amministratore condominiale del supercondominio, di un rappresentante per ciascun edificio, e di incaricare un tecnico per la redazione di una tabella millesimale del supercondominio ai fini della ripartizione delle spese necessarie per la gestione di beni, spazi e servizi comuni, ed una per ciascun edificio”;
Orbene, con la presente decisione il Tribunale è chiamato a decidere unicamente sul riparto delle spese legali essendo sull'impugnazione della delibera cessata la materia del contendere ed essendo la domanda relativa al supercondominio rinunziata.
La domanda di impugnazione della delibera assembleare appare fondata. I lavori programmati sono di importo ingente (attorno al milione di euro, già lievitati tra l'assemblea e l'invio del verbale) e in rapporto agli stessi l'informazione è palesemente inadeguata:
- non è stata redatta, né presentata ai condòmini alcuna perizia o relazione scritta sullo stato delle facciate;

- le ragioni presentate ai condòmini (l'urgenza e indifferibilità) circa i lavori straordinari da eseguire per motivi di sicurezza, non rispondono alla reale situazione del;
Parte_1
- non si è provveduto a costituire un fondo di riserva c.d. fondo speciale ex art. 1135 c.c. nonostante si siano deliberate opere di ingente importo.
Orbene, al di là dei ventilati conflitti di interesse (un condomino sarebbe dello studio del geometra che ha redatto il progetto, altro condomino sarebbe collegato all'impresa esecutrice dei CP_15 lavori) l'informazione ai condomini è palesemente e gravemente inadeguata, si deve considerare che i condomini attori (non a caso tutti proprietari di immobili residenziali) sono da qualificarsi come consumatori ed hanno pertanto diritto a una piena informativa che consenta loro di comprendere appieno, in linguaggio comprensibile anche ai non addetti ai lavori, ogni aspetto dei lavori la cui spesa dovranno sopportare.
Non si può certo mettere a repentaglio dei condomini il loro diritto alla loro abitazione – di natura patrimoniale ma anche non patrimoniale essendo lo spazio dove si svolge la loro vita privata e familiare – imponendo spese ingenti senza consentire una scelta pienamente informata. Gli esborsi richiesti ai condòmini nel prospetto di rateizzazione sono infatti notevoli in rapporto a un reddito familiare medio , considerata l'ubicazione in una torre condominiale nel Comune di Parte_1
: singole rate per una media di euro 8.000,00 ciascuna, in assenza di motivi reali di
[...] indifferibilità, di programmazione e di fondo di riserva. Sono infatti i singoli condomini a rischiare – ove non abbiano i mezzi per fare fronte alle ingenti spese proposte dal con leggerezza e mancanza di trasparenza – di subire una procedura Parte_1 di ingiunzione e una esecuzione immobiliare con titolo immediatamente esecutivo sulla base proprio di delibere come quella impugnata. Risulta evidente che l'amministratore sia stato gravemente inadempiente sotto il profilo del suo obbligo di comunicare in modo chiaro, completo e tempestivo a tutti i condomini i fatti rilevanti ai fini di decidere con piena cognizione di causa nelle assemblee. L'impugnativa è fondata anche sotto un secondo profilo, in quanto non è stato previsto un fondo speciale, nonostante l'evidente natura straordinaria dei lavori approvati. Ritenendosi – in una valutazione di soccombenza virtuale - fondata l'impugnazione, le spese legali relative alle domande di impugnazione vengono addossate al . Parte_1 Gli attori in citazione avevano inoltre chiesto l'accertamento ed il riconoscimento della natura di supercondominio del e di costituzione di una tabella per gli impianti e gli spazi Parte_1 comuni.
La rinunzia alla domanda comporta il riconoscimento delle spese a carico della parte non rinunziataria, salvo diverso accordo.
3 Tale considerazione consentirebbe al Tribunale di esonerarsi dall'entrare nel merito, tuttavia la questione merita un cenno, in quanto contribuisce a meglio comprendere le ragioni del conflitto ed a motivare una parziale condanna alle spese del . Parte_1
Il complesso immobiliare in questione presenta caratteristiche del tutto peculiari: è costituito da due torri adibite interamente ad uso residenziale con 62 unità immobiliari totali nonché da un edificio orizzontale la cui destinazione d'uso è prettamente commerciale, con la presenza anche di uffici aperti al pubblico (quale ufficio postale, ufficio sindacale). L'edificio ad uso commerciale è di solo piano terra e primo ed è diverso per tipologia architettonica, materiali oltre che per destinazione d'uso,. Risulta evidente dalle fotografie prodotte come le dispersioni termiche delle strutture residenziali e di quella adibita a usi professionali siano radicalmente diverse e molto maggiori nell'edificio commerciale, la cui facciata è quasi interamente in vetro. Gli ingressi sono distinti: l'accesso alle due torri residenziali è comune, ed il Parte_1 condominio è dotato di portineria con edificio dedicato. L'ingresso agli uffici dell'edificio a sviluppo orizzontale invece è separato e distinto dall'ingresso alle torri residenziali. E' legittima la richiesta, da parte dei condomini, di maggior chiarezza circa il riparto delle spese in quanto, nonostante detta netta disomogeneità, l'intero complesso vanta in comune l'impianto di riscaldamento, l'impianto di illuminazione delle parti comuni, l'acqua il cortile, la portineria e tuttavia – sorprendentemente - non possiede la tabella millesimale degli impianti comuni, dell'area cortilizia della portineria. Infatti, non è stata specificatamente contestata la affermazione contenuta nell'atto di citazione secondo cui il complesso condominiale “vanta in comune l'impianto di riscaldamento, l'impianto di illuminazione delle parti comuni, l'acqua il cortile, la portineria. Il , attualmente, non Parte_1 possiede la tabella millesimale degli impianti comuni, dell'area cortilizia della portineria, delle facciate distinte ed indipendenti per morfologia e per funzione….. La mancanza di tale tabella comporta che le spese ad oggi siano suddivise con i millesimi di proprietà dei condomini, benché solo alcuni siano proprietari dell'edificio - corpo C.” Non appare giustificata la mancanza di tabelle relative agli impianti comuni ed anzi appare (ad una sommaria delibazione) che tale mancanza comporti un ingiustificato aggravio a carico dei condomini proprietari di unità immobiliari ad uso residenziale. Ciò determina evidentemente degli squilibri economici tra i condòmini proprietari di singole unità abitative, e gli altri condomini con proprietà immobiliari anche nell'edificio C. Non vi è alcuna menzione di contabilizzatori di calore per cui non appare vi sia modo, per i condomini, di accertare i reali consumi delle unità residenziali così comprimendo ingiustamente il diritto dei consumatori ad una corretta e piena informazione riguardo alle somme richieste, non potendo nemmeno conoscere i consumi da parte dei condomini professionisti.
Il problema è divenuto particolarmente pressante e di grande rilievo economico in occasione della necessità di lavori straordinari su alcune delle facciate, tuttavia è un problema risalente. Non si può ritenere – come invece argomentato dal – che i condomini residenti – che Parte_1 possono venire qualificati come consumatori – abbiano intrapreso un'azione pretestuosa o priva di un interesse meritevole di tutela giuridica nei confronti (nella sostanza) dei condomini professionisti, essendo la chiarezza nei rapporti giuridici e, in particolare, nei regolamenti condominiali un bene meritevole di tutela.
La rinunzia alla domanda da parte degli attori, intervenuta in corso di causa e condizionata all'ottenimento del bonus facciate - è comprensibile, in quanto i noti benefici fiscali hanno consentito di eseguire i lavori a fronte del pagamento del mero 10% del loro valore, considerati i costi della nomina di un perito, in rapporto alle risorse delle singole famiglie di residenti, nomina che sarebbe probabilmente stata necessaria per la decisione sulla domanda relativa al supercondominio e alle tabelle.
4 Risulta dal verbale dell'assemblea condominiale 17 febbraio 2022 che gli attori, acconsentito ai lavori con il bonus facciate, sarebbero stati disposti ad abbandonare la lite a spese compensate. Il contenzioso è proseguito unicamente per la richiesta, da parte dei residui condomini, del riconoscimento di un concorso spese.
In un ente di gestione come il condominio e in presenza di obiettivi fattori di incertezza non si comprende la posizione del , dovendo ritenersi la chiarezza un bene nell'interesse di tutti Parte_1
i condomini e in particolare, grazie al regime di favor legislativo anche internazionale di cui godono rispetto ai condomini professionisti, nell'interesse dei residenti, qualificabili come consumatori. L'amministratore deve operare nell'interesse di tutti i condomini e nel superiore interesse dell'equità e del rispetto dei diritti dei singoli. Ove alcuni condomini manifestino necessità di chiarimenti o approfondimenti nonché ove sia posta – in modo ragionevole, come questo – questione della correttezza dei riparti delle spese, è tenuto a rispondere con diligenza professionale. Il Condominio ha invece dimostrato di “non gradire” le legittime richieste di chiarezza ed ha riassunto il giudizio ai fini di ottenere la condanna degli attori al rimborso delle spese legali … I condomini attori hanno proposto l'abbandono della lite a spese compensate unicamente in via transattiva e tale proposta non può, con buona pace del condominio, venire letta come un riconoscimento dell'infondatezza delle proprie posizioni. Poiché la rinunzia ad una domanda – l'accertamento della natura di supercondominio e conseguenti statuizioni – comporta la condanna alle spese legali salvo diverso accordo, ricorre una ipotesi di soccombenza reciproca che giustifica la compensazione delle spese legali sino alla formulazione della proposta.
Il deve invece ritenersi tenuto alla rifusione delle spese della fase decisoria sostenute dai Parte_1 condomini costituiti in riassunzione, spese cui ha dato senza motivo causa”.
2. Avverso entrambe le pronunce ha proposto appello il articolando analoghi motivi di Parte_1 censura;
gli appellati si sono costituiti in entrambi i giudizi nn. 1746/2023 e 1747/2023 – poi riuniti su concorde richiesta delle parti, ex art. 274 c.p.c., all'udienza del 21.5.2024 – chiedendo il rigetto dell'appello proposto dal con condanna ex art. 96 c.p.c. e, in subordine, di Parte_1
“rideterminare le spese legali del primo grado tenuto conto che i condòmini convenuti costituiscono un unico centro di interessi nonchè dell'attività giudiziale svolta e della peculiarità delle questioni trattate”. All'udienza del 3.12.2024, il Consigliere istruttore ha rimesso la causa al Collegio per la decisione.
3. Con i motivi di censura articolati il lamenta: Parte_1
- “violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato sancito dall'art. 112 c.p.c. (vizio di ultrapetizione)” con riguardo al capo 2) della sentenza gravata di condanna al pagamento in favore degli attori appellati di parte delle spese legali relative alla fase decisoria di primo grado. Secondo il Condominio la condanna è stata pronunciata in violazione dell'art. 112 c.p.c. in quanto gli stessi attori, in sede di precisazione delle conclusioni, avevano chiesto in via principale una pronuncia di compensazione, così rinunciando ad ottenere la rifusione delle spese in proprio favore.
- con il secondo motivo è censurata la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale, sia pure ai fini di valutare la cd. soccombenza virtuale per il riparto delle spese di lite, ha ritenuto fondata l'impugnativa della delibera assembleare dell'11.6.2019. In particolare secondo l'appellante il primo giudice avrebbe omesso di motivare o comunque di adeguatamente valutare le seguenti circostanze: gli attori erano decaduti, ex art. 1137 comma 2 c.c., dalla facoltà di impugnare la citata delibera assembleare e di chiederne l'annullamento; i condomini non rivestono la qualifica di consumatori, e, inoltre, la delibera assembleare di approvazione dei lavori straordinari impugnata era stata preceduta da una piena e completa informativa agli attori, non essendo comunque censurabile, ex art. 1135 c.c., l'opportunità e convenienza delle opere deliberate.

5 - con il terzo motivo di appello il censura la sentenza di primo grado laddove, ai Parte_1 medesimi fini di valutare la soccombenza virtuale, ha ritenuto fondata la domanda attorea di declaratoria di nullità della delibera assembleare del 27.6.2019 per omessa costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135 comma 4 c.c.: lamenta in particolare l'appellante l'errata applicazione di tale norma da parte del Tribunale;

- con il quarto motivo deduce “erroneità dell'appellata sentenza laddove ritiene la sussistenza nel caso di specie dell'ipotesi di soccombenza reciproca delle parti. Mancata applicazione del principio della soccombenza (virtuale) laddove non condanna gli attori alla refusione in favore dell'ente condominiale convenuto delle spese di lite relative ai procedimenti di mediazione obbligatoria ed al giudizio di primo grado”: secondo l'appellante il Tribunale avrebbe erroneamente ritenuto sussistente un'ipotesi di soccombenza reciproca, posto che solo gli attori erano risultati virtualmente soccombenti per la maggior parte delle domande e dei vizi di invalidità delle delibere articolati in primo grado.
Il primo e il terzo motivo di appello formulati nella causa riunita n. 1747/2023 riproducono il primo e il quarto motivo sopra riportati, mentre con il secondo motivo il censura la sentenza Parte_1 del Tribunale nella parte in cui – sempre ai fini di valutare la soccombenza virtuale - ha ritenuto fondata la domanda attorea di annullamento della delibera assembleare del 13.12.2019. Ciò in quanto, secondo l'appellante, il giudice di primo grado: avrebbe confuso il bilancio preventivo straordinario
“messa in sicurezza (integrazione)” con il bilancio preventivo straordinario relativo alle opere di rifacimento delle facciate condominiali, ed avrebbe omesso di considerare che il primo, approvato nell'assemblea del 13.12.2019, “non aveva nulla a che vedere con le delibere dell'11.6.2019 e del 27.6.2019 che approvavano i lavori di manutenzione straordinaria di rifacimento delle facciate condominiali”. Secondo l'appellante, inoltre, il Tribunale avrebbe dovuto dichiarare la carenza di interesse degli attori ad impugnare la delibera del 13.12.2019 stante la mancata impugnazione di altra precedente delibera del 6.11.2018.
Chiede in definitiva la riforma di entrambe le sentenze impugnate formulando le conclusioni di cui ai fogli di PC in atti.
4. Entrambi gli appelli proposti dal che pongono identiche questioni giuridiche, sono Parte_1 parzialmente fondati. E' fondato il primo motivo di appello, in quanto la condanna del alla rifusione di una Parte_1 parte delle spese di lite, pronunciata dal Tribunale di Monza in entrambi i giudizi, è stata emessa in violazione dell'art. 112 c.p.c.. La Suprema Corte ha avuto modo di affermare che il giudice, definendo un procedimento di carattere contenzioso, ha il potere-dovere, ai sensi degli artt. 91 e ss. c.p.c., di statuire sulle spese di lite, anche senza espressa istanza dell'interessato, salvo che lo stesso abbia manifestato la volontà di rinunciarvi, e che, inoltre, “qualora la parte vincitrice di un procedimento a carattere contenzioso abbia chiesto la compensazione delle spese, la condanna del soccombente al relativo pagamento si pone in contrasto con l'art. 112 c.p.c. poiché tale statuizione, nonostante abbia carattere consequenziale ed accessorio e, quindi, debba essere emessa dal giudice pure in assenza di espressa istanza dell'interessato, può essere oggetto di rinunzia” (v. Cass., ord. n. 15326/2018 e sent. n. 12542/2003). Nel caso di specie i condomini attori, con le conclusioni precisate in entrambi i giudizi di primo grado, avevano chiesto “- dichiarare, per i motivi in fatto e diritto esposti in atti e in udienza, la cessazione della materia del contendere relativamente alle domande di impugnazione delle delibere … e disporsi la compensazione delle spese legali;

- prendere atto, per i motivi esposti in atti e in udienza, della rinuncia attorea alla domanda avente ad oggetto il riconoscimento del supercondominio, disponendo la compensazione delle spese legali.
In via subordinata Nella denegata ipotesi in cui l'Ill.mo Giudice non ritenesse di compensare le spese di lite ed applicare la soccombenza virtuale, tenere conto nella liquidazione delle spese che parte attrice è un unico
6 centro d'interessi costituito dai condòmini attori, e del comportamento complessivo della controparte”. Gli attori avevano quindi rinunciato ad una liquidazione delle spese in proprio favore, chiedendo in via principale che il Tribunale ne disponesse la compensazione e, in subordine, che la liquidazione avvenisse tenendo conto del comportamento del e del fatto che parte attrice rappresenta Parte_1 un unico centro di interessi.
Ne consegue che la condanna al pagamento delle spese pronunciata dal Tribunale a carico del appellante va riformata perché si pone in contrasto con l'art. 112 c.p.c. e con gli esposti Parte_1 principi giurisprudenziali.
Occorre quindi stabilire come vadano regolate le spese di entrambi i giudizi di primo grado.
Ora, nella vicenda in esame è pacificamente cessata la materia del contendere con riguardo alle impugnative di tutte le delibere assembleari esaminate in primo grado – dell'11.6.2019, 27.6.2019 e
13.12.2019 -, mentre vi è stata rinuncia degli attori alla domanda relativa all'accertamento dell'esistenza di un supercondominio. Sotto tale secondo profilo, è pacifico che la rinuncia ad una domanda comporta il riconoscimento delle spese in favore della parte non rinunciataria – il Condominio – salvo diverso accordo che non vi è stato nel caso di specie.
Quanto alle ulteriori domande proposte dagli attori, per le quali vi è stata una pronuncia di cessazione della materia del contendere, le spese processuali vanno regolate secondo il criterio della soccombenza virtuale, da valutare unicamente in relazione agli originari motivi di impugnativa e con riferimento a tutte le delibere condominiali impugnate dai condomini odierni appellati. In proposito la Corte ritiene che la valutazione operata da Tribunale sia corretta e condivisibile, per i seguenti motivi. Analizzando innanzitutto le ragioni di impugnativa delle delibere assembleari dell'11.6.2019 e 27.6.2019 e i motivi di appello articolati sul punto, ritiene la Corte che l'eccezione di decadenza ex art. 1137 c.c. proposta in primo grado dal – e non esaminata dal Tribunale perché Parte_1 ritenuta assorbita – non fosse fondata.
Risulta infatti dagli atti che in data 11.07.2019 il procuratore degli appellati, tramite PEC indirizzata all'amministratore Geom. impugnava la delibera del 11.6.2019 per vizi di nullità e/o Parte_5 annullabilità e per irregolarità formali e di contenuto, avvisando altresì di aver ricevuto mandato di avviare la procedura di mediazione obbligatoria;
in pari data, e dunque nel termine di 30 giorni, veniva depositata domanda di mediazione presso l'Organismo di Conciliazione Ordine Avvocati di Monza, Protocollata al n. 639/2019 (cfr. doc. n. 13 del fascicolo di primo grado degli attori).
In data 26.07.2019 il procuratore degli attori-appellati impugnava anche la delibera del 27.06.2019 e il relativo bilancio straordinario, sia in quanto strettamente connessa alla precedente del 11.06.2019 già impugnata, sia per autonomi vizi di nullità e annullabilità (cfr. doc. 19 del fascicolo di primo grado degli attori); nell'atto di impugnativa avvisava di aver ricevuto mandato di procedere con la domanda di mediazione presso l'Organismo di Conciliazione Ordine Avvocati di Monza e, in pari data, depositava tale domanda iscritta dall'Organismo al numero di protocollo 695/2019. Il termine di decadenza è stato dunque rispettato dagli attori depositando entro la scadenza la domanda di mediazione, senza considerare che tale termine è stato pacificamente rispettato, per stessa ammissione di parte appellante, per il condomino attore assente in assemblea. Parte_3 Venendo al merito dell'impugnativa, non può ritenersi, come sostiene l'appellante, che i condomini abbiano introdotto in primo grado un'azione ab origine infondata. Innanzitutto, e contrariamente all'assunto del Condominio, per giurisprudenza di legittimità anche recente “il contratto concluso con un professionista da un amministratore di condominio, ente di gestione sfornito di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, si applica la disciplina di tutela del consumatore, agendo l'amministratore stesso come mandatario con rappresentanza dei singoli condomini, i quali devono essere considerati consumatori, in quanto
7 persone fisiche operanti per scopi estranei ad attività imprenditoriale o professionale” (v. Cass., ord. n. 14410/2024 e, in senso conforme, ord. n. 10679/2015). Correttamente pertanto il Tribunale ha ritenuto che i condomini fossero titolari di un diritto ad una partecipazione effettiva e consapevole alle assemblee condominiali in considerazione degli argomenti all'ordine del giorno e, in particolare, dell'entità dei lavori straordinari (dell'importo di oltre 980.000,00 euro) oggetto dell'appalto e poi fatti eseguire, ben oltre quelli che secondo il Parte_1 erano invece soltanto lavori strettamente necessari per la messa in sicurezza dell'edificio. Il sindacato del giudice di primo grado non si è esteso ad una valutazione nel merito sull'approvazione dei lavori in questione, ma ha riguardato la violazione degli obblighi informativi gravanti sull'amministratore di nello specifico caso in esame. Parte_1 In sintesi, dagli atti risulta che in data 11.06.2019 si teneva in seconda convocazione l'Assemblea straordinaria del con il seguente ordine del giorno: Parte_1


1. Informazioni tecniche ai condomini sul tipo di lavori previsti dal capitolato, riguardanti i lavori di rifacimento delle facciate interne ed esterne, la palazzina ex portineria, la copertura degli edifici e l'area cortile soprastante i box, le prestazioni tecniche ed amministrative e le spese di finanziamento (con la presenza del tecnico incaricato di redigere il capitolato); 2. Informazioni sul costo delle opere e sui finanziamenti;
3. Scelte delle opere da eseguire all'esito delle informazioni di cui ai punti che precedono;
4. Nomina del Direttore dei Lavori, del coordinatore e del responsabile della sicurezza;
esame dei preventivi di spesa;
5. Determinazione compenso straordinario per l'amministratore; 6. Incarico al legale per la redazione del contratto di appalto ed in genere per tutti i contratti necessari per l'assistenza stragiudiziale del condominio, esame del preventivo di spesa (Doc. 10 fascicolo di primo grado degli attori). Dai documenti prodotti in primo grado si evince che con la delibera assunta all'esito di tale assemblea, oggetto di impugnativa, è stato deciso il rifacimento integrale delle facciate esterne ed interne in assenza di una previa corretta informativa e facendo passare tale più ampia operazione con ragioni di messa in sicurezza necessaria;
i condomini, infatti, con la precedente delibera preparatoria del

6.11.2018 parimenti prodotta in atti avevano inteso approvare solo eventuali interventi di messa in sicurezza indifferibili, non già i più ampi e consistenti lavori di rifacimento integrale delle facciate poi discussi e approvati il successivo 11.6.2019.
Occorre in proposito considerare che sia prima di iniziare gli interventi urgenti a seguito dell'ordinanza del Comune (emessa il 1.10.2018), sia dopo, non sia stata messa a disposizione dei condomini alcuna perizia tecnica da parte dello studio sullo stato delle facciate e su quali CP_15 lavori fossero stati fino a quel momento eseguiti. La relazione del Geom. circa l'indifferibilità ed urgenza dei lavori (cfr. n. doc. 42 fascicolo CP_15 di primo grado del ), è stata infatti redatta solo in data 11.1.2019, dopo diversi mesi sia Parte_1 dall'ordinanza comunale del 1.10.2018, sia dall'incarico ricevuto, che dall'esecuzione dei lavori di messa in sicurezza, tant'è che la predetta relazione non è stata nemmeno depositata presso l'Ufficio tecnico comunale (doc. n. 24 del fascicolo degli attori).
Inoltre tale relazione, di una pagina e mezzo, appare generica, scarsamente dettagliata riguardo a giorno e ora dei sopralluoghi effettuati presso il , non indica i punti dove erano Parte_1 esattamente situate le porzioni oggetto di indagine se non con il richiamo ad alcune fotografie allegate
(in bianco e nero) denominate report fotografico. Il geom. peraltro, dava atto che le CP_15 porzioni a rischio di caduta erano già state sistemate con l'intervento di messa in sicurezza in emergenza del costo 7.500,00. E' del tutto evidente che tale relazione, per il suo contenuto, non può a maggior ragione essere ritenuta idonea ad assolvere agli obblighi informativi nei confronti dei condomini avuto riguardo alla ben diversa entità dei lavori straordinari poi discussi e approvati nella successiva assemblea dell'11.6.2019, più ampi di quelli strettamente necessari alla messa in sicurezza dell'edificio; ciò anche considerando che non sono stati pubblicati sul sito web del prima dell'assemblea, Parte_1 il capitolato delle opere e il computo metrico redatto dal Geom. (prodotti solo in corso di CP_15
8 causa), non è stato inviato un prospetto sintetico di tali lavori unitamente alla convocazione dell'assemblea, mentre solo alcuni dei preventivi fatti pervenire all'Amministratore e ai Consiglieri sono stati poi presentati all'organo assembleare. Nel corso della discussione, infine, è stata consegnata ai condomini un'unica tabella (doc. n. 12 attori) assolutamente sintetica e con l'impossibilità di fatto per i partecipanti di discriminare tra le varie imprese candidate e le tipologie dei lavori che le stesse avrebbero svolto, mentre non solo stati resi noti i nominativi di quelle escluse né i motivi dell'esclusione. Tale grave carenza informativa, che ha preceduto l'assemblea condominiale dell'11.6.2019, non può ritenersi sia stata sanata dalla relazione orale svolta dal Geom. che in assemblea si è limitato CP_15 a riepilogare l'attività svolta dal suo studio illustrando le varie proposte di opere di manutenzione straordinaria da valutare e i relativi costi senza esibire o senza che i condomini-attori avessero a disposizione alcuna perizia scritta.
Va aggiunto che l'impugnativa attorea era comunque fondata nel merito anche con riguardo alla successiva delibera assembleare del 27.6.2019 di approvazione del relativo Bilancio Straordinario Preventivo, in quanto assunta in violazione dell'art. 1135 n. 4) c.c. per omessa costituzione del fondo speciale ivi obbligatoriamente previsto. La violazione di legge si evince dalle seguenti circostanze pacifiche: l'amministratore convocava per il successivo 9.7.2020 l'assemblea straordinaria per essere autorizzato a stipulare con l'impresa appaltatrice designata dal Condominio il contratto di appalto, relativo alle opere ed al preventivo di spesa approvati con le delibere emesse in data 11/6/2019 e 27/6/2019 (preventivo che prevedeva il pagamento del prezzo in relazione allo stato di avanzamento lavori) e per deliberare l'istituzione dell'obbligatorio fondo speciale, previsto dall'art. 1135 n. 4 c.c., con conto corrente specifico, su cui sarebbero dovute confluire le somme pagate ratealmente dai condomini.
Ciò a dimostrazione del fatto che, con la precedente delibera di approvazione del bilancio straordinario del 27.6.2019, il suddetto fondo non era stato costituito, e nemmeno lo è stato in seguito.
Il sostiene, con il motivo di appello, che, in mancanza del contratto di appalto, in quanto Parte_1 sospesa la sua stipula in conseguenza delle impugnative nelle more proposte dagli attori, non vi era la necessità di costituire un fondo speciale.
Tale prospettazione non può essere accolta sia perché entrambe le delibere impugnate, e non sospese dal giudice di prime cure, consentivano all'amministratore di procedere con l'eventuale stipula del contratto di appalto, sia perché contraria all'orientamento assunto sul punto dalla Suprema Corte con pronunce anche recenti. Secondo la Corte, infatti, “in tema di condominio, l'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., imponendo l'allestimento anticipato del fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori, configura una ulteriore condizione di validità della delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria dell'edificio; è, dunque, dal testo di tale deliberazione assembleare che deve necessariamente emergere il prezzo dei lavori, al cui importo occorre che equivalga quello del fondo speciale nella prima ipotesi di cui all'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., non potendo, viceversa, trarsi implicitamente dall'importo del fondo in concreto costituito quale sia l'ammontare delle spese necessarie” (Cass., ord. n. 16953/2022). Il fondo speciale, quindi, dev'essere costituito prima della stipula del contratto di appalto, precisamente nel momento in cui viene adottata la delibera di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria con il relativo stanziamento di bilancio, di cui configura una condizione di validità.
Nel caso di specie la delibera impugnata dagli attori era quindi certamente viziata per omessa costituzione del fondo speciale, e ciò dimostra ulteriormente come gli odierni appellati non avessero introdotto in primo grado un'azione ab origine infondata.
Ad analoghe conclusioni deve pervenirsi con riferimento ai motivi di impugnativa dell'ultima delibera assembleare oggetto di causa, quella adottata il 13.12.2019 (proc. riunito n. 1747/2023).
9 Dagli atti e documenti prodotti in primo grado risulta, in sintesi, che l'assemblea condominiale convocata per quella data doveva discutere e deliberare, al punto 5) dell'ordine del giorno, sul seguente argomento: “approvazione integrazione importi di preventivo bilancio straordinario
“sicurezza e facciate” per ampliamento periodo di durata al 31/03/2020 e relativo riparto spese e rateizzazione” (doc. 1 del fascicolo di parte convenuta di primo grado). L'assemblea, a maggioranza, approvava quindi il bilancio preventivo dell'esercizio straordinario messa in sicurezza (“integrazione 2020”) ed il relativo riparto prodotti sub doc. n. 3 bis del fascicolo di primo grado del Parte_1 Secondo l'appellante tale bilancio straordinario, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, non riguardava i lavori di rifacimento delle facciate condominiali di cui alle precedenti delibere impugnate dell'11.6.2019 e del 27.6.2019, ma aveva ad oggetto un'integrazione di spesa di euro 35.000,00 “per il noleggio dei ponteggi e per l'occupazione del suolo pubblico relativa agli interventi provvisionali urgenti di messa in sicurezza dello stabile che l'amministratore aveva disposto nell'ottobre 2018 in esecuzione dell'ordine dei Vigili del Fuoco (doc. 4 del fascicolo di parte convenuta di primo grado) e dell'ordinanza del di in data 01/10/2018 (doc. 5 del fascicolo di parte Pt_6 Parte_1 convenuta di primo grado)”. Interventi “già ratificati dall'assemblea dei condomini con la delibera del 06/11/2018 che, per farvi fronte, aveva approvato un primo bilancio straordinario preventivo per
€ 45.700,00 (cfr. doc. 6 del fascicolo di parte convenuta di primo grado)” (p. 13 dell'atto di appello). L'appellante sostiene inoltre che gli attori non avessero interesse ad impugnare la delibera del 13.12.2019, non avendo impugnato la precedente delibera dell'6.11.2018. Anche tale prospettazione del non può essere accolta. Parte_1
Innanzitutto, non si ravvisa alcuna carenza di interesse in capo agli attori ad impugnare la delibera del 13.12.2019 per mancata impugnazione della delibera del 6.11.2018: è vero che gli attori, nell'assemblea del novembre 2018, avevano votato a favore degli interventi poi fatti eseguire dall'amministratore, in quanto in quella sede non erano sorte contestazioni su tali lavori, né sulla necessità di eventuali ulteriori lavori necessari ai fini della messa in sicurezza del complesso condominiale. La questione, che ha poi portato all'impugnativa in esame, è infatti emersa solo successivamente, ed in particolare in sede di impugnazione delle delibere dell'11.6.2019 e del 27.6.2019.
In ragione della sopra evidenziata carenza informativa, i condomini-attori apprendevano infatti -a seguito di accesso agli atti presso gli uffici del Comune di - che la durata per le Parte_1 opere di transennamento e ponteggi era stata indicata fino al 31.05.2019, ben oltre quanto necessario per l'esecuzione (avvenuta già ad ottobre 2018) dei lavori necessari per ripristinare la situazione di sicurezza;
e solo dopo veniva deliberato dall'assemblea, sulla base di un'informazione come detto carente e non trasparente, il rifacimento integrale delle facciate esterne ed interne dell'edificio. L'impugnazione della delibera del 13.12.2019 è quindi strettamente legata ai motivi di impugnativa delle delibere del giugno 2019, ed autonoma rispetto ad ipotetiche ragioni di impugnativa della distinta delibera del 06.11.2018. Quanto detto porta a ritenere infondati anche gli ulteriori profili sollevati con il motivo di appello in esame. Invero nessuna confusione ha operato il primo giudice tra il bilancio preventivo straordinario “messa in sicurezza (integrazione)” ed il bilancio preventivo straordinario “Sicurezza facciate”. Non può condividersi l'affermazione per la quale il bilancio straordinario preventivo “messa in sicurezza (integrazione)”, sottoposto all'assemblea del 13.12.2019, non aveva alcun collegamento con il bilancio preventivo straordinario approvato nella precedente assemblea del 27/06/2019
(riguardante i lavori di manutenzione straordinaria delle facciate condominiali deliberati dall'assemblea dell'11/06/2019): entrambi, al contrario, si fondavano sui medesimi presupposti in fatto e diritto che hanno correttamente condotto il Tribunale alle due pronunce conformi impugnate dal Parte_1
Tale preventivo riguardava infatti i costi da sostenersi sino al 31/03/2020 per mantenere le già esistenti opere compiute nell'ottobre del 2018 e consistite, come riporta lo stesso a p. 16 Parte_1
10 dell'atto di appello, “… nel transennamento, attraverso reti e passatoie, di tutto il marciapiede pubblico prospiciente le facciate del , nonché nella battitura delle facciate stesse e nella Parte_1 rimozione delle porzioni di rivestimento che risultavano in fase di distacco”. Ciò in quanto i lavori di messa in sicurezza si erano pacificamente esauriti nel 2018, ma si erano nel frattempo aggiunti quelli straordinari di rifacimento delle facciate esterne ed interne deliberati nel giugno del 2019 e da cui è scaturita la necessità di integrare il bilancio con l'assemblea a tal fine convocata il 13.12.2019. Come si è detto, l'impugnazione delle precedenti delibere del giugno del 2019 aveva come motivo determinante il fatto che i condomini-attori, per carenza grave di informazione (assenza di perizia del geom. depositata solo successivamente, tabella dei preventivi non chiara ecc.), ritenevano CP_15 le opere di messa in sicurezza già eseguite e da valutarsi altri eventuali interventi realmente necessari alla sicurezza del complesso condominiale, mentre nell'assemblea del 11.06.2019 veniva prospettata, ai fini della sicurezza, il rifacimento integrale delle facciate esterne, interne, cortili, box, linee vita, ovvero l'esecuzione di lavori ben diversi e di più ampia portata. Risulta altresì documentato in atti che nell'immediatezza degli interventi nell'ottobre 2018 il avesse chiesto un'occupazione del suolo pubblico per un periodo ben più lungo, oltre 6 Parte_1 mesi, ovvero fino al 31.05.2019, circostanza non contestata nemmeno dall'appellante e che denota quale fosse la reale intenzione del – prima ancora di ottenere il voto favorevole delle Parte_1 due assemblee dell'11.6.2019 e del 27.6.2019 -, ovvero quella di far eseguire interventi radicalmente più ampi sullo stabile condominiale a prescindere da ragioni di sicurezza peraltro già risoltesi nell'immediato. Proprio la grave carenza informativa e la confusione che il Condominio ha creato in capo ai condomini sulla reale natura delle opere oggetto di appalto rendeva necessaria l'impugnativa del dicembre 2019, strettamente legata alle precedenti, per analoghi vizi di invalidità.
5. In definitiva, e ai fini della soccombenza cd. virtuale, entrambe le impugnative proposte in primo grado dagli attori non potevano ritenersi ab origine infondate, al contrario sono stati articolati vizi di invalidità di tutte le delibere assembleari che per quanto detto erano meritevoli di accoglimento.
Alla luce di ciò e tenuto conto del fatto che su una delle domande vi è stata invece rinuncia da parte degli attori, sussistono i presupposti per disporre - in entrambi i giudizi riuniti – la compensazione integrale delle spese sia del primo che del secondo grado di giudizio


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sugli appelli riuniti proposti da avverso Parte_1 le sentenze del Tribunale di Monza nn. 995/2023 e 997/2023, entrambe pubblicate in data 26.4.2023 e notificate in data 16.5.2023, così provvede:

- Nel giudizio n. 1746/2023 R.G.:
a) In PARZIALE accoglimento dell'appello e in riforma del solo capo 2) della sentenza impugnata, DICHIARA integralmente compensate tra le parti le spese del primo grado di giudizio;

b) DICHIARA integralmente compensate tra le parti le spese del presente grado di giudizio.
- Nel giudizio n. 1747/2023 R.G.:
11 a) In PARZIALE accoglimento dell'appello e in riforma del solo capo 2) della sentenza impugnata, DICHIARA integralmente compensate tra le parti le spese del primo grado di giudizio;

b) DICHIARA integralmente compensate tra le parti le spese del presente grado di giudizio.
Così deciso, in Milano nella camera di consiglio del 9.12.2024
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Alessandra Del Corvo Dott.ssa Maria Grazia Federici
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