REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE D'APPELLO DI BOLOGNA
-II Sez. Civile- Composto dai Sigg. Magistrati:
-dott. Giampiero M. FIORE Presidente rel.
-dott. Anna Maria ROSSI Consigliere
-dott. Bianca Maria GAUDIOSO Consigliere ha pronunziato la seguente
SENTENZA nella causa civile di APPELLO in materia di LOCAZIONI iscritta a ruolo al n.438 / 2024 R.G., trattenuta in decisione all'udienza del 11/4/25 e promossa
DA nella causa civile di APPELLO in materia di LOCAZIONI iscritta a ruolo al n. 438/24 R.G., trattenuta in decisione all'udienza del 11/4/25 e promossa
DA
in persona del legale rappresentante pro- Parte_1 tempore rappresentata e difesa dall'avv Parte_2 Davide Fazzi del Foro di Modena, ed elettivamente domiciliata presso la sua persona ed il suo studio in Modena, via Martiri delle Foibe n. 65. Appellante
CONTRO
rappresentato e difeso dall'Avv. Simone CP_1 Pellati ed elettivamente domiciliato presso il suo studio sito in Reggio lo Studio Emilia, Via Emilia Santo Stefano n.38, giusta procura speciale. Appellato
avverso la sentenza n. 236/24 emessa dal Tribunale di Reggio Emilia in data 15/2/24.
Conclusioni delle parti: come da atto di appello e comparsa di costituzione.
Motivi
-In primo grado, la Società quale conduttrice di Parte_1 un immobile sito in Rubiera, via Emilia Ovest n. 23, evocava in giudizio, avanti il Tribunale di Reggio Emilia, il CP_1
quale locatore, formulando domanda di risarcimento
[...] danni nei confronti del medesimo, in quanto responsabile di non aver consentito il cambio di destinazione d'uso dell'immobile oggetto di locazione con contegno inadempiente ed illegittimo, nonché contrario a correttezza e buona fede, sotto il profilo contrattuale ed extracontrattuale. La società quantificava, originariamente, il Parte_1 danno patito nella somma di € 271.615,00, somma poi ridotta nella misura di € 56.843,55 in sede conclusiva, oltre alla somma di € 100.00,00 per danno emergente.
1 Si costituiva in giudizio il NOTARI, chiedendo il rigetto della domanda attorea, negando, in via principale, che si fosse perfezionato tra le parti un effettivo contratto di locazione, ma semplicemente una “bozza” del medesimo, e, nel merito, ne rilevava la nullità.
-Con l'impugnata sentenza, il Tribunale rigettava la domanda e, per l'effetto, condannava la ricorrente alle spese di causa liquidate così come in dispositivo. Assumeva il primo giudice che l'unico contratto di locazione prodotto agli atti è quello datato 16.10.2021, debitamente sottoscritto dalle parti e pacificamente non registrato. Attesa la mancata registrazione, il contratto di locazione 16.10.2021 doveva dichiararsi nullo, in forza dell'art. 1, c. 346 della Legge n. 311/2004, che stabilisce che: “I contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati”. Di conseguenza, alcuna obbligazione, in forza di un contratto nullo, poteva sorgere in capo alle parti e pertanto alcun inadempimento poteva, conseguentemente, attribuirsi a parte convenuta. Inoltre, la domanda formulata dalla conduttrice in ordine alla responsabilità precontrattuale ex art. 1337 cc del locatore, fermo restando che tale domanda è stata svolta per la prima volta nella memoria autorizzata datata 31.01.2024, non poteva trovare accoglimento in quanto la norma tutela l'affidamento delle parti circa la conclusione del contratto. E comunque, non vi era alcun elemento di prova circa l'adozione di una condotta precostituita dal onde non CP_1 adempiere a quanto era tenuto dal contratto, anzi essendo tale ipotesi esclusa dalla prova testimoniale escussa.
-Propone appello e con il primo motivo censura Parte_1 l'appellante la decisione laddove il primo decidente ha escluso sussistere la evidente responsabilità del CP_1
quanto meno per violazione del principio di buona
[...] fede e correttezza contrattuale. Insiste in sostanza l'appellante che le parti conclusero un vero e proprio contratto di locazione, non già certamente una “bozza” di contratto, avente ad oggetto un'unità immobiliare sita a Rubiera ad uso commerciale, che l'odierna appellante avrebbe destinato a bar, forno e ristorante. Ribadisce l'appellante, facendo leva sulla documentazione che il locatore si era impegnato a completare CP_1 la pratica di cambio di destinazione d'uso (da abitativo a commerciale-bar-ristorante) presso il Comune di Rubiera, avendo ottenuto parere favorevole in merito per il tramite del proprio tecnico di fiducia arch. . Persona_1 Il locatore tuttavia non aveva provveduto a presentare/ completare la pratica edilizia di cambio di destinazione d'uso dell'immobile locato presso il Comune di Rubiera, e non aveva consegnato alla conduttrice la certificazione
2 energetica (APE), che affermava essere in corso di stesura in sede di stipula del contratto, incombente necessario ed obbligatorio a carico del locatore, anche al fine della registrazione del contratto stesso. Inoltre, il NOTARI non aveva provveduto alla registrazione del contratto di locazione, violando palesemente il disposto di cui all'art. 13, co.1 legge n. 431/1998, anche per l'assenza del certificato APE, da redigersi a cura del proprietario. Di conseguenza, in tesi appellante, gli impegni assunti dal poi completamente disattesi, avevano ingenerato in CP_1 capo alla conduttrice un legittimo affidamento nella validità ed efficacia del vincolo contrattuale e nel comportamento secondo buona fede della parte locatrice. Si doleva così la che sulla base di tale Parte_1 affidamento, la cui tutela è espressamente riconosciuta dall'ordinamento, la medesima poneva in essere attività finalizzate all'apertura del proprio esercizio commerciale, assumendo impegni di spesa e sostenendo oneri e costi, confidando nella validità ed efficacia del rapporto contrattuale.
-Si costituiva il riportandosi integralmente al CP_1 contenuto decisorio della impugnata sentenza e chiedendo il rigetto dell'appello. Ribadiva che l'obbligo di registrazione è assoluto e ricade su ogni tipo di locazione. Nel merito contestava ogni motivo, assumendo, di contro, che era stata sostanzialmente la a tirarsi Parte_1 indietro dalla conclusione del contratto.
-L'appello è infondato per i motivi che seguono.
-A) Sarebbe già di per sé assorbente e risolutiva la ragione posta a base della gravata decisione circa la rilevata nullità assoluta del contratto per effetto della mancata registrazione. Come è noto, il legislatore mediante la legge di stabilità del 2016 modificava ulteriormente l'art. 1 comma 346 L. 30/12/04 n.311 e con tale ultimo intervento normativo, la nullità per mancata registrazione non è più relativa, bensì assoluta, proteggendo la stessa un interesse che travalica la salvaguardia delle parti contrattuali, mirando a contrastare fenomeni atti a danneggiare il fisco. Anche le richiamate pronunce delle Sezioni Unite della Corte di Cassazione, la n. 23601 del 9.10.2017 e la n. 10498 28.04.2017, ribadiscono come tale tipologia di nullità sia da ricondurre all'alveo di una nullità testuale sopravvenuta in conseguenza della mancanza di un requisito di validità extra-formale. Ebbene, essendo il c.d. contratto di locazione nullo, è logica conseguenza normativa quella assunta dal primo giudice, in forza della quale nessuna delle due parti può vantare diritti tutelabili in sede giudiziale. Di tanto ne è consapevole la stessa appellante Parte_1 la quale non contesta l'erroneità giuridica del principio,
3 virando la sostanza del proprio gravame nella violazione di comportamenti di correttezza e buona fede, introdotti - tardivamente- anche profili di violazione di trattative precontrattuali ex art. 1337 cc, ed ulteriore violazione dell'affidamento che la conduttrice -o aspirante tale- si era legittimamente creato. Dunque, pur a volersi concedere la riduttività della configurazione di mera “bozza” alla scrittura in questione, tittavia, a ben vedere, al di fuori del quadro ontologico di una locazione che fosse legittimamente impegnativa per le parti, non è dato da ravvisare alcuna inadempienza ad obblighi specifici assunti da una delle parti a titolo preliminare et similia, né tanto meno in comportamenti per c.d. metagiuridici illegittimi nel senso spiegato dall'appellante.
-B) Invero, la mancata registrazione del suddetto contratto, per quanto emerso anche nell'istruttoria di primo grado, era volontà pertinente ad entrambe le parti, che erano in chiara attesa di vedere l'evolversi dapprima della richiesta di valutazione preventiva e, di poi, della presentazione della SCIA in sanatoria. Non era certamente precluso al conduttore di effettuare egli stesso la registrazione, mentre, di contro nessuna delle parti, pur potendolo fare, decise di registrare il contratto stipulato e dare ad esso rilevanza giuridica. Effettivamente, il contratto di locazione, per poter essere registrato, necessita della allegazione dell'APE, pena la impossibilità della registrazione. Nel nostro caso, all'epoca del confezionamento della scrittura, l'APE nemmeno esisteva, e di ciò la stessa Pt_1 ne era ben consapevole, tanto che nemmeno lo
[...] allegava a quello prodotto in giudizio, pur ritenendolo un contratto. Ciò smentisce anche l'argomento secondo cui al momento della predisposizione della scrittura fosse stata Parte_1 subdolamente e falsamente convinta dal che l'APE CP_1 fosse stata ottenuta o comunque in corso di rilascio da parte dell'autorità amministrativa.
-C) In punto di fatto, va riscontrato che al momento della stipula della scrittura (16.10.21) al recesso unilaterale dal contratto posto in essere dalla il 18.02.22, Parte_1 decorevano solo 4 mesi, nel corso dei quali si sono verifcati diversi eventi significativi della assenza di obbligazioni e/o comportamenti cogenti in capo al . CP_1 Infatti, la valutazione preventiva circa la fattibilità del progetto della relativo ai locali oggetto del Parte_1 contratto era richiesto dalla medesima società in data 08.11.2021, pertanto dopo la stipula dell'asserito contratto di locazione, ed ebbe la risposta positiva del Comune di Rubiera solo in data 10.12.21. Nondimeno, i locali oggetto del contratto erano totalmente da ristrutturare perché trattavasi di locali ad uso uffcio, e necessitavano di lavori, compiutamente evidenziati
4 dall'Arch. nel preventivo di spesa inviato a mezzo Per_1 mail alla in data 23.12.21, cui sarebbe dovuta Parte_1 seguire apposita SCIA da presentare al Comune di Rubiera, mail cui detto professionista non risulta aver ricevuto risposta da Parte_1 Peraltro la , come confermato in sede testimoniale dal Pt_3 medesimo Ing. avrebbe necessitato di tempo, per la Per_1 sua presentazione e preparazione, quanto meno sino alla fine del mese di Gennaio 2022 (“Dall'accettazione del preventivo all'inoltro al Comune della intercorrono almeno 30 Pt_3 giorni). Dunque, in tale contesto fattuale il primo Giudice ha perspicacemente potuto osservare che “Prima di , la Per_2 non avrebbe mai potuto svolgere la propria attività Pt_2 nell'immobile locato, considerando poi che è stata la stessa
a fermare i lavori di ristrutturazione e quelli Pt_2 relativi all'installazione degli arredi“. Dunque, in mancanza di termini di tempo specificati, nel Febbraio 2022, allorquando recedeva, nel Parte_1 complesso della situazione amministrativa che incombeva sulla ristrutturazione dell'immobile secondo le esigenze di era ancora per c.d. “fisiologico” che Parte_1 l'attività della non fosse ancora iniziata. Parte_1 Se, poi, la tempistica ancora in essere non appariva più in grado di soddisfare l'interesse socio-economico della aspirante locatrice, questo è ovviamente altra questione che esula dai temi messi in campo nel presente gravame. Naturalmente, non era stato pagato alcun canone di quelli convenuti. Dunque, rimane acclarato che la conversione della destinazione d'uso del locale, per quanto emerso dall'espletata istruttoria di primo grado, sarebbe stato preceduta dalla richiesta di un parere di valutazione preventiva di fattibilità, richiesta formulata al CP_2
dalla stessa appellante in data 08.11.21,
[...] Parte_1 il cui responso positivo giungeva in data 10.12.21, seppure con prescrizioni;
nonché da apposita SCIA da presentare in Comune, adempimento assunto e gravante sulla in Parte_1 ragione delle modifche strutturali che questa intendeva porre in essere ai locali. La SCIA che non è mai stata posta in essere in quanto la non ha in seguito risposto al preventivo di spesa Parte_1 relativo alla suddetta pratica invitatole dall'Arch. Per_1 in data 23.12.2021, la cui presentazione, dalla Pt_3 accettazione del preventivo, avrebbe necessitato di almeno 30 giorni, dunque giungendosi fino almeno a fine Gennaio 2022. Ciò che ha impedito il cambio di destinazione è stata la mancata presentazione della SCIA in a Rubiera, dovuta CP_2 al mancato riscontro al preventivo di spesa inviato dall'Arch. direttamente alla , legale Per_1 Pt_2 rappresentante della e la mancata Parte_1 realizzazione dei conseguenti lavori. In ogni caso, lo stesso Arch. , escusso quale teste, Per_1 lungi dallo “smascherare” il contegno illecito del NOTARI,
5 confermava di aver ricevuto l'incarico da di Parte_1 presentare richiesta di parere preventivo, di aver ricevuto risposta nei primi giorni di dicembre 2021, soprattutto riferendo di esser stato “successivamente contattato dalla
per avere un preventivo per la presentazione della Pt_2 SCIA per potere eseguire i lavori in modo ufficiale;
ho redatto il preventivo ma la non mi ha mai conferito Pt_2 l'incarico; io poi non sono stato più contattato e nulla di altro posso riferire”. Molto probabilmente, avrà giocato un ruolo di ulteriore complicazione delle intese tra le parti l'emersa circostanza dell'onere della c.d. monetizzazione dei parcheggi, richiesto dal il cui costo, che il NOTARI aveva CP_2 esternato di non volersene accollare nella interezza, sarebbe gravato anche sulla tanto che la richiesta Pt_1 di informazioni del NOTARI presso il Comune avvalorerebbe che il NOTARI, al precipuo scopo di addivenire poi ad una stipula di contratto vero e proprio, avrebbe chiesto al tecnico di interessarsi anche per la c.d. monetizzazione dei parcheggi, salvo per l'appunto a sollevare la questione della ripartizione del relativo costo, atteso che l'interevnto si rendeva necessario proprio per l'attività tipica della , essenzialmente di ristorazione. Parte_1
-D) Quanto precede assorbe ogni altro profilo in ordine ai lamentati danni emergenti, peraltro precisamente e puntigliosamente contestati dal , riferiti CP_1 complessivamente ad attrezzature che poi Parte_1 recuperava e trasferiva all' esercizio presso il locale di Fogliano che sceglieva immediatamente dopo Parte_1 esser receduta. Segnatamente, anche in ordine al finanziamento, sul quale il teste per conto della DI, società erogatrice, Tes_1 riferiva “il finanziamento a suo tempo erogato si è spostato sul locale di Folignano” può dirsi che ogni onere è stato assorbito ed utilizzato da nella soluzione Parte_1 alternativa poi individuata, deficitando in ogni caso la prova di ogni altro presupposto di ulteriore danno, sia emergente che per lucro cessante.
-Le spese del presente grado di giudizio seguono la soccombenza.
-Contributo unificato come per legge.


P. Q. M.

la Corte di Appello di Bologna, definitivamente pronunziando sull'appello principale, così decide: A)rigetta l'appello proposto e, per l'effetto, conferma l'impugnata sentenza;
B)condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellato delle spese del presente grado che liquida in complessivi €9.991,00, oltre accessori come per legge;
C)Ricorrono i presupposti di cui all'art 13 comma 1 quater DPR n.115 del 2002 per il versamento dell'ulteriore importo
6 a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello. Così deciso in Bologna il 11/4/25.
IL PRESIDENTE rel. ed est.
(Giampiero M. Fiore)
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