N. R.G. 771/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
TRIBUNALE ORDINARIO di RAGUSA
Il Tribunale, nella persona del Giudice dott. Giovanni Giampiccolo, ha pronunciato la seguente

SENTENZA
nella causa civile iscritta al n. R.G. 771/2018 promossa da:
(c.f. ), con il patrocinio dell'avv. FABIO MALTESE, Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato presso il difensore in Modica, via Resistenza Partigiana 41 A;

ATTORE contro
(c.f. ), (c.f. Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
), (c.f. ), tutti con il patrocinio C.F._3 Controparte_3 C.F._4 dell'avv. ENRICO MARIA BELGIORNO, elettivamente domiciliati presso il difensore in Modica, via Fosso Tantillo n. 19/H;
CONVENUTI
OGGETTO: Vendita di cose immobili
CONCLUSIONI
Per parte attrice:
- riconoscere l'obbligo dei venditori a consegnare, all'attore, il prescritto titolo che dichiari
l'abitabilità dell'immobile compravenduto (art. 1477, ultimo comma, cc.); - in caso di mancato rilascio del titolo o certificato da parte del a) disporre la riduzione del prezzo di Controparte_4 compravendita dell'immobile (265.000,00 euro) con conseguente condanna, in solido, dei venditori a restituire la parte pagata in eccesso (con interessi e rivalutazione), da determinare in via equitativa;
b) condannare i convenuti, in solido, al risarcimento di tutti i danni subiti e subendi, compresi interessi e rivalutazione, subiti dalla parte attrice. Con vittoria di spese, competenze ed onorarî, da distrarre in favore del sottoscritto procuratore ai sensi dell'articolo 93 c.p.c.
Per le parti convenute:
- Rigettare integralmente le domande di parte attrice, in quanto infondate in fatto ed in diritto per le motivazioni di cui sopra;
- Conseguentemente e per gli effetti, condannare il sig. , come Parte_1 sopra rappresentato e difeso, alla totale rifusione delle spese del presente procedimento.
pagina 1 di 4 MOTIVI DELLA DECISIONE
La domanda è fondata per quanto di ragione.
In data 23.4.2014, stipulava con i convenuti e Parte_1 Controparte_1 Controparte_2
un contratto di compravendita immobiliare (repertorio n. 28190, raccolta n. 6371) a Controparte_3 rogito del Notaio di Modica, avente ad oggetto un immobile sito in Modica, via Persona_1 Sant'Antonio Lo Piano Ponte Margi n. 8/BIS, realizzato giusta Concessione Edilizia n. 240, rilasciata dal Comune di Modica il 26 maggio 2003 prot. 402/OR, costituito da un fabbricato e dal terreno di pertinenza.
In sede di stipulazione contrattuale gli alienanti non provvedevano alla consegna del certificato di abitabilità/agibilità dell'immobile e il Notaio attestava che “la parte alienante si obbliga di consegnare il certificato di abitabilità/agibilità entro il 31 dicembre 2015 assumendo in proprio tutti i costi del rilascio, anche relativi ad eventuali adeguamenti che fossero richiesti dalle competenti autorità. A garanzia di tale obbligo in proprio, mi consegna l'assegno di euro 5.000,00 (euro Controparte_1 cinquemila virgola zero zero), appresso descritto, ricevuto dal compratore in pagamento di parte del prezzo, con l'incarico di restituirlo allo stesso, entro il 31 dicembre 2015, previa esibizione a me notaio del detto certificato di abitabilità/agibilità ed, in mancanza di tale esibizione in detto termine, di consegnarlo a che potrà annullarlo, trattenendosene l'importo a titolo di penale per il Parte_1 ritardo e fermo l'obbligo come sopra assunto dai venditori” (cfr. pagg.

5-6 doc. 2 di parte attrice).
Gli alienanti non consegnavano il certificato entro il termine fissato e, pertanto, incassava la Pt_1 somma di € 5.000,00 a titolo di penale per il ritardo. Successivamente, nonostante vari solleciti, gli Assenza continuavano a rimanere inadempienti.
La consegna del certificato di abitabilità dell'immobile oggetto del contratto, ove questo sia un appartamento da adibire ad abitazione, pur non costituendo di per sé condizione di validità della compravendita, integra un'obbligazione incombente sul venditore ai sensi dell'art. 1477 c.c., attenendo ad un requisito essenziale della cosa venduta, in quanto incide sulla possibilità di adibire legittimamente la stessa all'uso contrattualmente previsto. Il venditore-costruttore ha dunque l'obbligo di consegnare all'acquirente dell'immobile il certificato, curandone la richiesta e sostenendo le spese necessarie al rilascio, e l'inadempimento di questa obbligazione è ex se foriero di danno emergente, perché costringe l'acquirente a provvedere in proprio, ovvero a ritenere l'immobile tal quale, cioè con un valore di scambio inferiore a quello che esso diversamente avrebbe, a prescindere dalla circostanza che il bene sia alienato o comunque destinato all'alienazione a terzi (Cass. n. 2438/2016).
Nel caso di specie, la mancanza del certificato di abitabilità/agibilità è derivata dall'inadempimento dei convenuti rispetto all'obbligo di ottenimento e consegna assunto in sede di stipulazione contrattuale. L'assenza del suddetto certificato, nel caso de quo, non ha inficiato la validità dell'atto di compravendita ma ha comportato la vendita di un bene sprovvisto di una sua qualità essenziale, con conseguente possibilità per l'acquirente di proporre azione estimatoria ai sensi degli artt. 1492 e 1497 c.c. volta ad ottenere una riduzione del prezzo di compravendita.
Non può aderirsi alla ricostruzione delle parti convenute secondo cui l'acquirente, ben consapevole della difficoltà di ottenere il rilascio del certificato di abitabilità/agibilità, si era comunque determinato a concludere il contratto accettando come contropartita l'incasso di una penale e la riduzione del prezzo di compravendita.
La clausola penale è stata, invero, pattuita a titolo di risarcimento forfettario del danno da mero ritardo nella consegna del certificato e non anche a titolo di risarcimento del danno da inadempimento, da ciò desumendosi la volontà dell'acquirente di ottenere il certificato anche oltre la scadenza del termine fissato e il correlato obbligo assunto da controparte. In tal senso depone anche il tenore letterale del contratto, che specifica “fermo l'obbligo come sopra assunto dai venditori”. pagina 2 di 4 Con riferimento al prezzo di acquisto, la C.T.U. espletata dal geom. ha ricostruito il Controparte_5 probabile valore commerciale dell'immobile al momento della vendita in € 274.700,00, cifra vicina al prezzo di acquisto effettivo, convenuto tra le parti in € 265.000,00. Gli alienanti non hanno, pertanto, operato uno sconto sul prezzo tale da far presumere che l'acquirente abbia accettato le difformità ed implicitamente rinunciato al certificato di abitabilità/agibilità.
Di contro, gli stessi convenuti ammettono che, al momento della stipulazione contrattuale, erano consapevoli che l'immobile compravenduto fosse affetto da una difformità urbanistica sanabile solo mediante richiesta di una variante concessoria al Comune, a seguito di parere positivo della
Sovrintendenza, a sua volta limitata da un blocco legislativo a livello regionale. Ciononostante, hanno taciuto la circostanza all'acquirente, impedendogli di determinarsi nel senso di non concludere il contratto o di concluderlo a condizioni economiche più favorevoli, e hanno assunto l'obbligo di consegnargli il certificato a seguito del suo ottenimento, rimanendo inadempienti.
La disposta C.T.U. ha confermato che per l'immobile esaminato non sussistono i presupposti per ottenere il certificato di agibilità, in quanto allo stato attuale privo di regolarità strutturale (principale criticità all'ottenimento dell'agibilità dell'intero fabbricato), privo di regolarità urbanistica e non conforme catastalmente a quanto riscontrato sui luoghi. La richiesta di agibilità potrà essere valutata e richiesta solo dopo l'avvenuta regolarizzazione strutturale, urbanistica e catastale, ivi compresa l'acquisizione del Nulla Osta di competenza della Soprintendenza di Ragusa per l'esecuzione delle opere di ripristino della copertura e mantenimento delle aperture diversamente posizionate nei prospetti. La mancata regolarizzazione di una sola delle voci precedentemente elencate, comporterà l'impossibilità a procedere alla richiesta di agibilità. Potrebbe inoltre verificarsi l'esigenza di dover procedere ad ulteriori adeguamenti, necessari all'ottenimento di una o più regolarità sopracitate (cfr. pag. 12 C.T.U.).
Accertato ciò, il tecnico ha proceduto al calcolo del valore commerciale di scambio dell'immobile, detraendo dal suo valore al momento dell'acquisto (€ 274.700,00) i costi essenziali alla regolarizzazione delle difformità riscontrate. Nello specifico: costi di ripristino della copertura come da aut. precedente (€ 47.400,00); costi di regolarizzazione strutturale (€ 5.000,00); costi di regolarizzazione paesaggistica (€ 600,00); costi di regolarizzazione urbanistica (€ 1.600,00); costi di regolarizzazione catastale (€ 800,00); costi di regolarizzazione e/o demolizione tettoia (€ 1.700,00); per un totale di € 57.100,00 (cfr. pag. 30 C.T.U.). Per effetto delle accertate difformità il bene immobile avrebbe, pertanto, dovuto avere un prezzo di acquisto inferiore a quello pattuito di almeno € 57.100,00, somma minima necessaria alla sanatoria degli abusi.
In sede di presentazione di osservazioni alla C.T.U., l'acquirente ha chiesto il calcolo di un'ulteriore minusvalenza annua dell'immobile per ognuno dei sei anni di ritardo nella consegna del certificato. Il tecnico ha, tuttavia, risposto che non ritiene opportuno valutare una ulteriore minusvalenza annua dell'immobile a causa del mancato rilascio del certificato di agibilità, in quanto tale mancato adempimento da parte dei venditori era già stato valutato e fissato in fase di stipula dell'atto in € 5.000,00 (a titolo di penale per il ritardo). Occorre rilevare inoltre, che in fase di stima ho corretto il valore dell'immobile con le opportune detrazioni dei costi essenziali alla regolarizzazione di tutte le difformità propedeutiche al rilascio del certificato stesso. Pertanto, la valutazione di un'ulteriore
“minusvalenza annua dell'immobile”, si configurerebbe in un ulteriore risarcimento legato alla non consegna del certificato di agibilità (cfr. pag. 32 C.T.U.).
Anche le parti convenute hanno mosso contestazioni alla C.T.U. sotto il profilo della determinazione del valore commerciale dell'immobile al momento della compravendita, ritenendo che lo stesso si sarebbe dovuto fissare in € 390.800,00. Tale calcolo, tuttavia, non può essere condiviso, in quanto effettuato in maniera generica e astratta sulla base delle tabelle OMI (Osservatorio Immobiliare Agenzia delle Entrate), senza tenere in considerazione le caratteristiche specifiche dell'immobile. pagina 3 di 4 Non vi è, pertanto, motivo di disattendere le risultanze della C.T.U., ritenuta puntuale ed esaustiva.
Alla luce di ciò, deve essere accolta la domanda attorea di riduzione del prezzo di acquisto dell'immobile e i convenuti devono essere condannati in solido al pagamento in favore dell'attore della somma di € 57.100,00, oltre interessi legali.
Non appare ricorrere, inoltre, alcuna ulteriore voce di danno rispetto a quanto ottenuto dall'attore a titolo di penale per il ritardo e di riduzione del prezzo di acquisto.
Le spese di giudizio seguono la soccombenza e vengono liquidate come da dispositivo. Le spese della C.T.U. sono poste a carico dei convenuti in solido tra di loro.


P.Q.M.


Il Tribunale, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria istanza, difesa o eccezione: accoglie la domanda attorea e, per l'effetto, condanna e Controparte_1 Controparte_2 CP_3
in solido al pagamento, in favore di , della somma di € 57.100,00, oltre
[...] Parte_1 interessi legali dal 8.2.2018 fino al pagamento;
condanna e in solido al pagamento, in favore di Controparte_1 Controparte_2 Controparte_3
, delle spese di lite, che liquida in complessivi € 7.645,00 (di cui € 545,00 per esborsi), Parte_1 oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese forfettario al 15%, con distrazione in favore dell'avv. Fabio Maltese.
Ragusa, 01/04/2025
Il Giudice
dott. Giovanni Giampiccolo
pagina 4 di 4