REPUBBLICA ITALIANA
CORTE DI APPELLO DI VENEZIA
SEZIONE QUARTA CIVILE
La Corte di appello di Venezia, composta dai magistrati dott. Guido Marzella Presidente estensore dott.ssa Elena Rossi Consigliere dott. Gianluca Bordon Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 2158 del Ruolo Generale dell'anno 2024 promossa con ricorso da

Parte_1
(C.F. e P. Iva ) P.IVA_1
rappresentata e difesa dagli avv.ti Marina Cozzi e Stefano Agostini ed elettivamente domiciliata presso il loro studio sito in Limena (PD), via Roma,
n. 22
ricorrente contro

CP_1
(C.F. ) C.F._1
rappresentata e difesa dall'avv. Davide Carbone ed elettivamente domiciliata presso il suo studio, sito in Padova, viale dell'Industria, n. 23/B
resistente
pagina 1 di 22 Oggetto: appello avverso la sentenza n. 1864/2024 pubblicata il 28.11.2024 del
Tribunale Ordinario di Padova – Seconda Sezione Civile
CONCLUSIONI
Per Parte_1
Nel merito in via principale: revocare o, comunque, annullare, dichiarare nullo e in ogni caso privo di effetto alcuno, il decreto ingiuntivo n. 2509/2023,
n. 6040/2023 R.G., emesso in data 26/10/2023 dal Tribunale di Padova e depositato in cancelleria in data 27/10/2023, per tutti i motivi esposti in narrativa (e negli scritti difensivi del primo grado di giudizio) e, comunque, rigettare le domande tutte dell'appellata per i motivi parimenti esposti in narrativa (e negli scritti difensivi del primo grado di giudizio) in quanto infondate in fatto ed in diritto, anche tenuto conto della domanda riconvenzionale proposta e/o del diritto dell'appellante a trattenere la somma versata dalla IG.ra a titolo di deposito cauzionale e/o CP_1 dell'intervenuta estinzione dell'asserito credito vantato dall'appellata per compensazione e, per l'effetto condannare la IG.ra alla CP_1
restituzione delle somme percepite in forza del summenzionato decreto ingiuntivo;

Nel merito in via subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda proposta in via principale, previo accertamento per i motivi esposti in narrativa (e negli scritti difensivi del primo grado di giudizio) del grave inadempimento della IG.ra agli obblighi CP_1
contrattualmente assunti e previo accertamento dei danni subiti dalla società come specificati in narrativa (e negli scritti difensivi del Parte_1 primo grado di giudizio) e del conseguente diritto di quest'ultima al pagamento della somma di € 18.262,44, o di quella maggiore o minore che dovesse risultare dovuta all'esito del presente giudizio, dichiarare il diritto dell'appellante a trattenere la somma versata dalla IG.ra a CP_1 titolo di deposito cauzionale e/o l'intervenuta estinzione per compensazione del credito vantato dall'odierna appellata e che nulla è dovuto alla medesima
pagina 2 di 22 da e, per l'effetto, rigettare le domande dell'appellata Parte_1
nonché condannare la IG.ra alla restituzione delle somme CP_1
percepite in forza del summenzionato decreto ingiuntivo.
Nel merito in via ulteriormente subordinata: nella denegata ipotesi di mancato accoglimento della domanda proposta in via principale ed in via subordinata, previo accertamento per i motivi esposti in narrativa (e negli scritti difensivi del primo grado di giudizio) del grave inadempimento della IG.ra CP_1
agli obblighi contrattualmente assunti e previo accertamento dei danni
[...]
subiti dalla società come specificati in narrativa (e negli Parte_1
scritti difensivi del primo grado di giudizio) e del conseguente diritto di quest'ultima al pagamento della somma di € 18.262,44, o di quella maggiore o minore che dovesse risultare dovuta all'esito del presente giudizio, dichiarare il diritto dell'appellante a trattenere parzialmente la somma versata dalla
IG.ra a titolo di deposito cauzionale e/o l'intervenuta estinzione CP_1
parziale per compensazione del credito vantato dall'odierna appellata e, per
l'effetto, condannare l'odierna appellante al pagamento del minor importo richiesto dall'appellata come ritenuto di giustizia nonché condannare la IG.ra
alla restituzione delle somme percepite in forza del CP_1
summenzionato decreto ingiuntivo;

In ogni caso, in via riconvenzionale: accertare per i motivi esposti in narrativa il grave inadempimento della IG.ra agli obblighi CP_1 contrattualmente assunti e, per l'effetto, accertare i danni, subiti dalla società come specificati in narrativa (e negli scritti difensivi del Parte_1 primo grado di giudizio) e, conseguentemente, condannare l'appellata al pagamento in favore dell'appellante della somma di € 18.262,44 o nella somma maggiore o minore che dovesse risultare dovuta all'esito del presente giudizio a titolo di risarcimento del danno.
In via istruttoria:
A) di essere ammessi alla prova per testimoni e per interrogatorio formale dell'odierna appellata sui seguenti capitoli di prova:
pagina 3 di 22 1) “Vero che in data 26/09/2023 la IG.ra ha riconsegnato a CP_1
l'immobile oggetto del contratto di locazione di cui al doc. 1 Parte_1 di parte ricorrente privo della tinteggiatura dell'intero immobile”;
2) “Vero che in data 26/09/2023 la IG.ra ha riconsegnato a CP_1
l'immobile oggetto del contratto di locazione di cui al doc. 1 Parte_1 di parte ricorrente privo dell'espurgo delle vasche biologiche”;
3) “Vero che in data 26/09/2023 la IG.ra ha riconsegnato a CP_1
l'immobile oggetto del contratto di locazione di cui al doc. 1 Parte_1
di parte ricorrente privo della sistemazione del giardino come risulta dalle foto di cui al doc. 5 di parte ricorrente”;
4) “Vero che in data 26/09/2023 la IG.ra ha riconsegnato a CP_1
l'immobile oggetto del contratto di locazione di cui al doc. 1 Parte_1 di parte ricorrente privo della manutenzione della caldaia”;
5) “Vero che in data 26/09/2023 la IG.ra si impegnava ad CP_1
eseguire i lavori di cui ai capitoli precedenti entro il 30/09/2023”;
6) “Vero che nel mese di novembre 2023 l'impresa individuale DO
TA con sede in via Manzoni n. 86 a Grisignano di OC (VI) ha eseguito presso l'immobile sito a Padova, in via Volta n. 19, il lavoro di pulizia di n. 2 vasche biologiche, n. 1 vasca condesagrassi, n. 1 vasca saponata, nonché il lavaggio linee con canaljet su incarico di di cui alla fattura Parte_1
prodotta sub doc. 10 di parte ricorrente, percependo per tali prestazioni il pagamento di € 660,00”;
7) “Vero che nel mese di novembre 2023 l'impresa individuale DO
TA con sede in via Manzoni n. 86 a Grisignano di OC (VI) ha eseguito presso l'immobile sito a Padova, in via Volta n. 19, il lavoro di manutenzione del giardino comprensivo di sfalcio erba, potatura siepe e potatura alberi nonché di pulizia dei siti con asporto del materiale di risulta su incarico di di cui alla fattura prodotta sub doc. 10 di parte ricorrente Parte_1 percependo per tali prestazioni il pagamento di € 3.660,00”;
pagina 4 di 22 8) Vero che nel mese di novembre 2023 l'impresa individuale TO CA, con sede in via Oberdan n. 9/a, a Vigonza (PD), ha eseguito presso l'immobile sito a Padova, in via Volta n. 19, la tinteggiatura dell'intero immobile su incarico di di cui alla fattura prodotta sub doc. 10 di parte Parte_1 ricorrente, percependo per tali prestazioni il pagamento di € 8.542,44”;
9) “Vero che la documentazione fotografica di cui al doc. 5 di parte ricorrente
è stata realizzata il 26/09/2023, data di riconsegna dell'immobile, e prima dei lavori di sistemazione del giardino nell'immobile sito in via Volta, n. 19,
Padova, avvenuti nel mese di novembre 2023”;
10) “Vero che la documentazione fotografica di cui al doc. 11 a) b) c) di parte ricorrente è stata realizzata in occasione di cui al capitolo 7”;
11) “Vero che la documentazione fotografica di cui al doc. 12 di parte ricorrente è stata realizzata il 26/09/2023, data di riconsegna dell'immobile”.
Si indicano quali testimoni: il IG. TO CA, domiciliato a Vigonza
(PD); la IG.ra , residente a [...]; il IG. TA Testimone_1
DO, domiciliato a Grisignano di OC (VI); il IG. , CP_2
residente a [...];
B) disporre l'assunzione di una consulenza tecnica d'ufficio volta a rispondere al seguente quesito:
“il C.T.U., esaminati gli atti ed i documenti di causa, e reperito ogni necessario documento tanto presso la Pubblica Amministrazione quanto presso le Parti e/o ogni altro terzo, nonchè, esperita ogni necessaria indagine, sentite le Parti ed i loro eventuali consulenti tecnici, autorizzato ad accedere presso presso l'immobile, nonché ad avvalersi di ausiliari, quantifichi la congruità e/o il valore dei lavori eseguiti dalle ditte terze indicati in narrativa presso
l'immobile sito in via Volta, 19 Padova, su incarico di Parte_1 successivamente alla riconsegna dell'immobile e in particolare: i lavori per la tinteggiatura della casa, per la sistemazione del giardino;
per la pulizia della caldaia, per la pulizia delle vasche biologiche”;
pagina 5 di 22 In ogni caso: con vittoria di spese e compensi, oltre al rimborso forfettario delle spese generali nella misura del 15% ed accessori di legge del primo grado di giudizio e del presente procedimento d'appello.
Per CP_1
Nel merito
Contrariis reiectis
In via preliminare
Dichiarare l'appello inammissibile e/o improcedibile e/o manifestamente infondato, ai sensi degli artt. 436 bis - 348 bis c.p.c.
In via principale
- Rigettare in toto l'appello e quindi confermare la sentenza del Tribunale di
Padova n. 1864/2024 del 28.11.2024.
- Accertato che l'appellante ha proposto l'appello con mala fede e/o colpa grave, condannarla a pagare, ai sensi dell'art. 96 comma 1 e/o comma 3 c.p.c., una somma equitativamente determinata.
Con vittoria di competenze e spese di lite, sia della fase monitoria sia della fase di opposizione dinanzi al Tribunale, sia del presente giudizio di appello, da distrarsi in favore dello scrivente procuratore che si dichiara antistatario.
In via istruttoria
Si chiede il rigetto delle istanze istruttorie proposte da controparte in quanto inammissibili e/o superflue e/o irrilevanti.
Per tuziorismo difensivo, si chiede l'ammissione delle istanze di prova orale, per interpello e testi, non ammesse in primo grado, che di seguito si riportano.
- Circa l'autenticità del verbale di riconsegna sub doc. 3 fascicolo monitorio:
Interpello e testi sig. di Maastricht Servizi Immobiliari e Testimone_2
sig. CP_2


1. Vero che il 26.09.2023 la sig.ra e il sig. , CP_1 Testimone_3
quale legale rappresentante di compilavano e firmavano il Parte_1 verbale di riconsegna dell'immobile di Padova, Via Volta n.19, in duplice copia.
pagina 6 di 22

2. Vero che il 26.09.2023 la sig.ra e il sig. , CP_1 Testimone_3
quale legale rappresentante di compilavano e firmavano il Parte_1
verbale di riconsegna sub doc. 3 fascicolo sig.ra che si rammostra. CP_1


3. Vero che il 26.09.2023 la sig.ra e il sig. , CP_1 Testimone_3
quale legale rappresentante di compilavano e firmavano il Parte_1
verbale di riconsegna sub doc. 3 fascicolo che si rammostra. Parte_1


4. Dica il teste chi ha compilato il verbale di riconsegna sub doc. 3 fascicolo che si rammostra. Parte_1
- Circa i lavori di spurgo vasche biologiche:
Teste il legale rappresentante di con sede in Abano Controparte_3
Terme, sig. CP_4


8. Vero che nel maggio 2023 ha eseguito, presso Controparte_3
l'immobile di Padova, Via Volta 19, lavori di spurgo vasche biologiche, come risulta da ricevuta sub doc. 6 fascicolo parte resistente che si rammostra.


9. Vero che il corrispettivo risultante dalla ricevuta di cui al capitolo precedente è stato versato dalla sig.ra . CP_1
- Circa i lavori di giardinaggio:
Teste il titolare della ditta TO ER di TO ND, con sede in
Camposampiero (PD), sig. TO ND
10. Vero che in data 30.09.2023 la ditta TO ER ha eseguito lavori pulizia, taglio erba, taglio piante e taglio siepi nel giardino della casa di Via
Volta 19, Padova.
11. Vero che il lavoro di cui al capitolo precedente è stato completato in data
30.9.2023.
12. Vero che il lavoro di cui al capitolo precedente è stato eseguito alla presenza di incaricato di Parte_1
13. Vero che per il lavoro di giardinaggio di cui ai capitoli precedenti la sig.ra
ha versato alla ditta TO ER la somma di euro 5.000,00, CP_1
come risulta da fattura del 5.10.2023 che si rammostra sub doc. 8 fascicolo parte opposta.
pagina 7 di 22 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE


1. Il giudizio di primo grado
Con ricorso per decreto ingiuntivo, in qualità di parte CP_1
conduttrice, premettendo:
- che nel settembre 2021, aveva stipulato con la società Parte_1
(parte locatrice) contratto di locazione ad uso abitativo 4+4 avente ad oggetto l'immobile sito in Padova, via Volta, n. 19 e relative pertinenze, pattuendo un canone annuale di euro 30.000,00, da corrispondersi in n. 12 rate mensili di euro 2.500,00,
- cha al momento della stipula versava alla società locatrice la somma di euro
15.000,00 a titolo di deposito cauzionale (pari a sei mensilità di canone), che la stessa locatrice si impegnava a restituire al termine e/o alla risoluzione del contratto di locazione,
- che con raccomandata a/r del marzo 2023 aveva comunicato alla locatrice la propria volontà di recedere dal contratto e in data 26.9.2023 aveva poi riconsegnato l'immobile con le relative pertinenze, previa sottoscrizione di apposito verbale a cura di entrambe le parti,
- che dal verbale di riconsegna si evinceva lo stato ottimale dell'immobile, avendo ella provveduto alla ritinteggiatura delle stanze, alla manutenzione della caldaia nonché alla potatura degli alberi del giardino, effettuata quest'ultima pochi giorni dopo la riconsegna dell'immobile,
- che parte locatrice aveva trattenuto sine titulo il deposito cauzionale di euro
15.000,00, rendendosi gravemente inadempiente, ricorreva al Tribunale di Padova affinché ingiungesse alla menzionata controparte il pagamento della somma di euro 15.000,00, a titolo di restituzione del deposito cauzionale, oltre agli interessi legali dalla data di stipula del contratto di locazione alla data di riconsegna dell'immobile e agli interessi di mora dalla data di deposito del ricorso monitorio al saldo effettivo.
Emesso il provvedimento monitorio per la somma sopra indicata, Parte_1
proponeva opposizione avverso di esso:
[...]
pagina 8 di 22 - rilevando che in occasione della riconsegna dell'immobile aveva contestato alla conduttrice molteplici inadempienze, quali la mancata manutenzione della caldaia, il mancato spurgo delle vasche biologiche, la mancata sistemazione e potatura del giardino e la mancata tinteggiatura di tutte le stanze della casa e che tali lavori erano stati direttamente eseguiti da essa società, come da fatture dell'importo totale di euro 12.862,44,
- sostenendo quindi, sulla base di tali ragioni, di aver legittimamente trattenuto il deposito cauzionale ai sensi dell'art. 5 del contratto di locazione,
- disconoscendo la conformità all'originale, ai sensi dell'art. 2719 cc, del verbale di riconsegna prodotto da parte conduttrice, in quanto difforme da quello in suo possesso riguardo:
o alla tinteggiatura, giacché nel verbale prodotto dalla vi era la CP_1
precisazione, aggiunta evidentemente ex post, che erano state ridipinte le camere come anche il resto della casa,
o alla sistemazione del giardino, in quanto non vi era coincidenza dei lavori da eseguire,
o allo spurgo delle vasche biologiche giacché, mentre nel verbale prodotto dall'opponente era prevista la consegna della fattura dei relativi lavori, in quello dell'opposta si faceva riferimento alla necessità di fatture di pulizia da parte di Parte_1
- affermando, di conseguenza, il proprio buon diritto a vedersi attribuita la somma depositata a titolo di deposito cauzionale in ragione degli esborsi sostenuti per provvedere all'esecuzione dei lavori, a cui la conduttrice si era resa inadempiente,
- rilevando, infine, cha a causa dell'inadempimento della conduttrice non aveva potuto concedere in locazione l'immobile de quo, perdendo i canoni relativi ai mesi di ottobre e novembre 2023 per un totale di euro 5.000,00.
Sicché instava per la revoca e/o l'annullamento del decreto ingiuntivo opposto, nonché l'accertamento del proprio diritto a trattenere la somma versata a titolo pagina 9 di 22 di deposito cauzionale e, in via riconvenzionale per l'accertamento di tutti i danni subiti per l'inadempimento della ai propri obblighi contrattuali, CP_1
quantificati nella misura di euro 18.262,44.
Costituitasi in giudizio l'opposta rilevava:
- che entrambi i verbali erano autentici, in quanto compilati e firmati dalle parti al momento di riconsegna dell'immobile in questione, solo che, su alcuni punti, quello da lei prodotto risultava più specifico, ma mai in contrasto con l'altro e, all'uopo, proponeva istanza di verificazione ex art. 216 cpc,
- che la manutenzione della caldaia era già stata effettuata il 10.12.22, come si evinceva dal libretto prodotto fin dalla fase monitoria ed era valevole per un anno fino al dicembre 2023,
- che lo spurgo delle vasche biologiche era stato eseguito nel maggio 2023, come pure da documentazione prodotta in atti,
- che i lavori di sistemazione e potatura del giardino erano stati effettuati successivamente alla riconsegna dell'immobile, in data 30.9.23, come da accordi intercorsi con la proprietaria, venendo eseguiti alla presenza di un incaricato della società stessa, che nell'immediato non aveva effettuata alcuna contestazione,
- che le doglianze successivamente sollevate circa l'incompiutezza dei lavori, effettuata solo in data 4.10.23 non era peraltro fondata e la fattura del 30.11.23 prodotta dalla locatrice ben poteva riferirsi ad altri lavori, atteso che dopo le abbondanti piogge di quel mese ben poteva essersi prodotta una ulteriore crescita della vegetazione, per la quale si era poi reso necessario un nuovo lavoro di sfalcio e potatura,
- che, quanto riferimento alla tinteggiatura, entrambi i verbali davano atto che le camere erano state ridipinte e in nessuno di essi si segnalavano danni o lavori ancora da eseguire, contenendo il solo verbale prodotto dalla conduttrice una precisazione relativa al fatto che risultavano tinteggiate le camere “come anche il resto della casa”,
pagina 10 di 22 - che, in ogni caso, la PEC del 4.10.23 inviata da non Parte_1 faceva alcun riferimento ai lavori di ritinteggiatura dell'immobile, i quali venivano richiesti solo il successivo 20.10.23, ossia a distanza di quasi un mese dal rilascio dell'immobile, senza peraltro considerare:
o che la clausola, contenuta in un contratto di locazione, che obbliga il conduttore a ritinteggiare a nuovo l'immobile alla riconsegna doveva ritenersi nulla,
o che il richiesto danno da mancata locazione era infondato, in quanto privo di prova, e la relativa domanda basata su dati non veritieri, stante l'intervenuta vendita dell'immobile avvenuta nel novembre
2023 e la stipula del relativo contratto preliminare ancora in data
23.10.23.
Sicché chiedeva la concessione della provvisoria esecutività del decreto ingiuntivo opposto, nonché la conferma del decreto medesimo.
Dichiarato provvisoriamente esecutivo il decreto ed istruito il giudizio con la produzione di documenti e la prova testimoniale, durante la quale i testi ascoltati venivano posti a confronto, la causa è stata quindi decisa con la sentenza n. 1864/2024, pubblicata il 28.11.24, in forza della quale il Tribunale di Padova:
- ritenuto che gravasse sul locatore opponente l'onere di provare l'esistenza di danni o mancanze al momento della riconsegna dell'immobile, tali da giustificare l'incameramento del deposito cauzionale,
- osservato che parte opposta aveva dato prova documentale di avere eseguito la manutenzione della caldaia nel dicembre 2022, valevole per un anno, mentre la locatrice non aveva offerto prova del danno lamentato, nonché di aver compiuto la pulizia delle vasche biologiche nel maggio
2023, senza che la controparte avesse fornito alcun elemento idoneo a provare che tali lavori non fossero stati adeguati e che si fosse quindi reso necessario un nuovo intervento a distanza di pochi mesi,
pagina 11 di 22 - notato che la conduttrice aveva altresì offerto prova presuntiva di avere effettuato i lavori di sistemazione del giardino, alla presenza di un incaricato di il quale nell'immediatezza dell'evento non Parte_1
aveva segnalato alcun problema,
- preso atto della circostanza, con riferimento alla tinteggiatura dell'immobile, che le parti avevano prodotto due verbali di riconsegna dell'immobile, ambedue sottoscritti ma parzialmente differenti quanto al contenuto,
- constatato che i testi escussi avevano reso dichiarazioni contrastanti in merito alla ritinteggiatura e che non erano nemmeno emersi elementi specifici che inducessero a ritenere un teste più attendibile degli altri, per cui risultava necessario far riferimento ad ulteriori elementi emersi in giudizio,
- considerato, in proposito, assumere allora valenza dirimente la circostanza che nella missiva che la aveva inviato alla conduttrice Parte_1 nessun riferimento veniva fatto alla ritinteggiatura dell'immobile, limitandosi la locatrice a contestare la mancata effettuazione della manutenzione della caldaia, dello spurgo delle vasche e della manutenzione del giardino,
- riscontrata l'infondatezza della domanda riconvenzionale sia poiché non era stata fornita prova della volontà della proprietaria di locare nuovamente l'immobile dopo il suo rilascio, sia in quanto, ad ogni buon conto, il bene risultava essere stato comunque venduto nel novembre 2023, a conferma dell'intenzione di trasferirlo piuttosto che di metterlo a frutto, ha rigettato l'opposizione proposta dalla locatrice, confermando il decreto ingiuntivo opposto e dichiarandolo definitivamente esecutivo.


2. Il giudizio di appello
Avverso la citata pronuncia ha proposto appello la società Parte_1
formulando tre motivi di gravame – rispettivamente inerenti alla ricostruzione dei fatti come operata dal primo giudice, alla ripartizione dell'onere probatorio pagina 12 di 22 tra le parti e alla valutazione del materiale probatorio – e chiedendo la riforma della sentenza, con conseguente revoca o dichiarazione di annullamento e/o di nullità del decreto ingiuntivo opposto.
In particolare, la locatrice:
- rileva la totale difformità dei due verbali di riconsegna dell'immobile, lamentando la mancata ammissione della prova testimoniale richiesta, la quale avrebbe consentito di accertare non solo i vizi presenti nell'immobile, ma anche che il verbale prodotto dalla conduttrice era stato alterato successivamente alla sua sottoscrizione,
- sostiene che il primo giudice non abbia correttamente tenuto conto dell'onere probatorio, gravando sul locatore l'obbligo di segnalare, in occasione della riconsegna, la presenza dei vizi ed essendo onere del conduttore, una volta accertati o riconosciuti i vizi stessi, dimostrare di averli eliminati, laddove, nel caso di specie, era provato che l'intero immobile necessitasse di essere ritinteggiato, il giardino di essere manutenuto e le vasche di essere ripulite,
- ribadisce, da ultimo, la legittimità della propria scelta di trattenere il deposito cauzionale, atteso il totale inadempimento della alle proprie CP_1
obbligazioni contrattuali.
Con decreto del 9.1.25, il Presidente ff. ha nominato relatore il consigliere, dott. G. Marzella e ha fissato l'udienza di discussione davanti al Collegio per il
26.3.2025.
Si è costituita in giudizio rilevando, in via preliminare, CP_1
l'inammissibilità e/o improcedibilità e/o manifesta infondatezza dell'appello ex artt. 436 bis e 348 bis cpc e contestando, nel merito, la fondatezza del gravame, di cui ha chiesto l'integrale rigetto, con condanna dell'appellante ai sensi del primo e/o del terzo comma dell'art. 96 cpc.
All'udienza del 26.2.2025, le parti hanno infine discusso la causa, riportandosi ai propri atti e scritti difensivi e chiedendo l'accoglimento delle conclusioni formulate.
pagina 13 di 22

3. I motivi della decisione
3.1 In via preliminare, si ritiene che, a questo punto della trattazione,
l'eccezione preliminare formulata ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. può considerarsi superata.
3.2 Quanto al merito, invece, ritiene il Collegio che l'appello sia infondato e che debba essere rigettato per le motivazioni di seguito elencate.
Sotto un primo profilo si deve affrontare la problematica relativa alla dedotta difformità tra i verbali di riconsegna dell'immobile del 26.9.16, sottoscritti da entrambe le parti. In proposito, è anzitutto pacifico che le firme apposte in calce ai medesimi ed in ogni singola pagina degli stessi appartengano alle parti in causa, che nessuna obiezione hanno mosso in tal senso.
La questione riguarda, viceversa, il fatto che i verbali in oggetto siano parzialmente difformi nel contenuto e, in particolare, che quello prodotto dall'appellante sia stato asseritamente alterato successivamente alla sua sottoscrizione e non riporti fedelmente quanto concordato in occasione del sopralluogo.
In altri termini, la società si duole della compilazione contra Parte_1
pacta del documento in questione, fattispecie, questa, individuata in modo corretto dal primo giudice, il quale ha escluso in relazione allo stesso la proposizione della querela di falso e dell'istanza di verificazione con una motivazione che è finanche condivisa dalla società ricorrente. La giurisprudenza della Suprema Corte, con orientamento consolidato, ha infatti affermato che nel caso di sottoscrizione di documento in bianco, il riempimento contra pacta (o abuso di biancosegno) consiste in un inadempimento derivante dalla violazione del mandatum ad scribendum, il quale può avere un contenuto sia positivo che negativo, la cui dimostrazione non onera la parte che lo deduca alla proposizione di querela di falso (Cass.
29.4.24 n. 11422), potendo dimostrare in qualsiasi modo il proprio assunto.
A tale onere, peraltro, l'odierna appellante non ha assolto giacché il riempimento contra pacta non è stato provato e nemmeno sono state proposte e pagina 14 di 22 articolate istanze istruttorie idonee a dimostrare la circostanza.
In riferimento a tale ultimo assunto, la società lamenta la mancata ammissione dei capitoli di prova testimoniale da 1) a 5), che, a suo dire, le avrebbero consentito di provare l'alterazione del verbale successiva alla sua compilazione e sottoscrizione.
In realtà, analizzando i medesimi, questa Corte ritiene che gli stessi nulla consentano di provare circa il dedotto abusivo riempimento, poiché attengono soltanto alla presunta mancata esecuzione di lavori da parte della conduttrice e,
d'altro canto, mentre alcune delle circostanze capitolate risultano già provate attraverso la produzione di documenti, altre corrispondono alla prova contraria articolata dalla parte appellata, alla quale la società era stata Parte_1
già abilitata.
Sicché non può certo imputarsi alla mancata ammissione dei predetti capitoli l'impossibilità di dare prova dell'abusivo riempimento del foglio e tanto più ove si consideri, sin da ora:
- come in nessuna parte dei verbali di riconsegna risulti indicato che l'immobile in oggetto sia stato riconsegnato in cattivo stato di manutenzione,
- come le doglianze relative alla dedotta rimozione del condizionatore, a seguito della quale sarebbero stati lasciati fili scoperti, buchi sulle pareti e condotti non sigillati non attengano all'oggetto del presente giudizio, apparendo evidente che la ricorrente in appello cerchi di suggerire una rilettura del materiale probatorio del tutto analoga a quella già fornita in primo grado senza peraltro debitamente confrontarsi con l'esame dell'impianto probatorio compiuto dal giudice di primo grado e che risulta del tutto logico, ben motivato, conforme allo svolgimento dei fatti e, in ultima analisi, pienamente condivisibile da questo Collegio, come anche si avrà modo di specificare in maniera più dettagliata esaminando le singole voci di presunto danno.
3.3 Con riferimento, in primo luogo, alla ritinteggiatura dell'unita immobiliare, la società ricorrente deduce che sono state tinteggiate solo le camere da letto,
pagina 15 di 22 mentre la dicitura “il resto della casa” sarebbe a suo dire stata aggiunta nel verbale di riconsegna solo successivamente alla sua sottoscrizione.
Tale assunto è restato peraltro privo di riscontro.
L'art. 8 del contratto di locazione stipulato tra le odierne parti in causa stabiliva che alla scadenza del rapporto la parte conduttrice si obbligava alla riconsegna dell'unità immobiliare e delle sue pertinenze, “tinteggiata di fresco e pulita”.
Ed in effetti in entrambi i verbali di riconsegna dell'immobile si parla di camere tutte ritinteggiate, la quale dicitura deve ritenersi già di per sé esaustiva poiché, con essa, le parti non possono che riferirsi a tutte le camere, senza alcuna limitazione e/o riferimento alle camere da letto, come, invece, arditamente sostenuto dalla la quale semmai, ove avesse Parte_1
inteso manifestare tale intento in sede di riconsegna, avrebbe allora dovuto chiaramente esplicitarlo nel verbale.
L'ulteriore dicitura (“come anche il resto della casa”) contenuta nel documento prodotto dalla pertanto, altro non è che una specificazione di una CP_1
espressione che già da sola deve ritenersi, anche alla luce degli ulteriori elementi probatori, come significativa di una tinteggiatura a fresco dell'intera abitazione. Del resto, ove fossero stati riscontrati vizi (aloni scuri e macchie, come riportato da due testimoni) sulle pareti dell'immobile, gli stessi sarebbero sicuramente stati denunciati e rilevati al momento stesso del rilascio dell'immobile (trattandosi, peraltro, di vizi palesi) e certamente, in tal caso, la locatrice non si sarebbe limitata a dare atto che le camere erano tinteggiate, ma avrebbe contestato alla conduttrice la situazione che, rapportata alle pareti, avrebbe dovuto essere disastrosa, per come descritta nel presente atto di impugnazione.
Né, d'altro canto, sussiste in atti alcun riconoscimento di vizi da parte della mentre va adeguatamente valorizzata la circostanza, già sottolineata dal CP_1
Tribunale, costituita dalla mail del 4.10.23, nell'ambito della quale il legale rappresentante di chiedeva alla conduttrice di conoscere le Parte_1
tempistiche relative ai lavori di manutenzione annuale della caldaia, allo pagina 16 di 22 spurgo dei pozzi ed alla conclusione degli interventi in giardino, senza operare alcun riferimento alla ritinteggiatura delle pareti, ciò che fa propendere per la tesi che tutti i locali fossero già stati ridipinti, anche tenendo conto del fatto che la mail veniva inviata a distanza di quasi dieci giorni dall'avvenuta riconsegna del bene e dalla conseguente possibilità di rendersi ben conto dell'effettivo stato delle pareti dell'immobile, il quale non poteva non risultare immediatamente percepibile all'occhio già in sede di consegna dell'immobile.
E, tanto meno, sono stati forniti motivi per ritenere il teste Testimone_2
meno attendibile dei testi e CA TO, laddove poi: CP_2
- da un lato, non rileva che il medesimo non sia stato presente ai lavori di tinteggiatura, ben essendo sufficiente che il medesimo abbia constatato che i locali erano stati ridipinti di fresco, trattandosi di circostanza ben percepibile da chiunque,
- d'altro lato, va sottolineato come gli altri testi non siano nemmeno del tutto attendibili, avendo parlato della ritinteggiatura di tre camere da letto, quando il loro numero effettivo erano invece di quattro, come si evince dalla brochure allegata in atti dall'appellante stessa.
Di più ancora, e da ultimo si deve poi rilevare come la fattura n. 23 del
24.11.23 di euro 8.542,44, prodotta dalla locatrice, non faccia riferimento ad una “ritinteggiatura a fresco dell'immobile”, ma riporti la dicitura di
“tinteggiatura decorativa” e “tinteggiatura a smalto bagni e stuccatura cartongessi” e, dunque, ad un lavoro di gran lunga esulante dalla previsione contrattuale di cui all'art. 8 del contratto, il che dimostra come l'appellante stia in realtà cercando di scaricare sulla controparte costi ben diversi rispetto a quelli contrattualmente pattuiti, siccome confermato dal teste TO, il quale ha dichiarato di avere effettuato sulle pareti un effetto antichizzato sabbiato.
3.4 Anche in ordine alla dedotta mancata sistemazione del giardino, poi, il
Collegio ritiene di condividere appieno quanto statuito dal primo giudice, il quale ha ritenuto che tale sistemazione sia stata eseguita da CP_1
pagina 17 di 22 come da contratto.
Il verbale di riconsegna del 26.9.23 prodotto da parte appellante riporta la seguente dicitura: “ok da fare sistemazione come da contratto”, prevedendo, dunque, un semplice messa in ordine il giardino;
il verbale di riconsegna prodotto dalla conduttrice risulta invece più specifico, riportando la dizione “Il locatore richiede la potatura di 1 melograno, 7 carpini, ed il glicine. La conduttrice provvederà entro il 30.9.23”.
Già tale predisposizione dei due verbali evidenzia come non si sia in presenza di una qualsiasi alterazione degli stessi giacché i medesimi non combaciano nemmeno in parte. Non si è quindi in presenza di una qualche aggiunta ad un testo comune ed identico apportata in epoca successiva sulla copia a mani della conduttrice, bensì di una diversa stesura dei medesimi operata ab origine ed accettata da entrambe le parti, dal momento che ciascuna di esse provvedeva a sottoscrivere la copia a mani dell'altro, presumibilmente dopo averla letta, come normalmente capita in questi casi. Sicché il fatto che uno di essi risulti più completo non vale certo a togliergli veridicità ma, al contrario, lo individua quale elemento di specificazione, voluto e sottoscritto da entrambe le parti, del tenore maggiormente generico dell'altro.
Chiarito pertanto che i lavori di sistemazione del giardino erano unicamente quelli menzionati in tale verbale, va poi anche sottolineato come vi sia prova che essi siano stati effettuati dalla conduttrice in data 30.9.23 alla presenza di un delegato della società il quale non ha sollevato alcuna Parte_1
obiezione in merito alla loro completa esecuzione.
La conduttrice, dal canto suo, ha dato prova di avere effettuato i lavori, sostenendo un esborso pari a euro 5.000,00, come da fattura prodotta in atti;
somma questa che può ritenersi ampiamente satisfattiva per i lavori di giardinaggio effettuati, anche alla luce del fatto che il giardino doveva essere rimesso in ordine e non già a nuovo.
Il fatto poi che la locatrice abbia compiuto ulteriori opere nel giardino, come desumibile dalle foto prodotte sub doc. n. 11 e dalla fattura del 30.11.23 di euro pagina 18 di 22 3.660,00, non rileva in questa sede, dal momento che tali produzioni si riferiscono a lavori effettuati, per espressa ammissione della società, non già nell'immediatezza del rilascio dell'immobile, bensì solo nel novembre 2023, allorquando era già trascorso più di un mese dal rilascio stesso e, dunque, in un momento in cui il giardino aveva, evidentemente, bisogno di nuova manutenzione, anche alla luce delle abbondanti piogge cadute in Veneto nell'ottobre 2023, come si ricava dall'estratto (doc. n. 10 di Pt_2 [...]
), che ben hanno potuto portare ad una copiosa ricrescita della CP_1
vegetazione ovvero compromettere la stabilità di alcune piante, così da richiedere nuovi interventi.
Riguardo alla quale circostanza, come sopra accertata, nulla di nuovo potrebbe apportare l'ammissione dei capitoli di prova da 7) a 10).
3.5 Altrettanto infondata è poi la doglianza relativa alla mancata pulizia delle vasche biologiche, che correttamente è stata considerata provata dal primo giudice, alla luce della documentazione in atti.
Come indicato in entrambi i verbali di riconsegna, invero, la relativa fattura è stata debitamente prodotta e risulta riferirsi ad un intervento effettuato nel maggio 2023, mentre la locatrice non ha fornito alcun elemento idoneo a provare che tali lavori non fossero stati adeguati, così da rendere necessario un nuovo intervento, sicché del tutto correttamente il Tribunale ha considerato che la conduttrice avesse adempiuto al proprio obbligo.
3.6 Lo stesso dicasi poi per la manutenzione della caldaia, regolarmente effettuata come da annotazione riportata nel libretto di impianto prodotto agli atti del giudizio, ove nella sezione “Interventi di controllo e manutenzione” vengono indicate una serie di operazioni (annuali o biennali) effettuate al
10.12.22, e quindi entro l'anno dal rilascio dell'immobile intervenuto in data
26.9.23.
3.7 Tanto premesso, verificato l'adempimento da parte della conduttrice di tutti gli obblighi contrattuali assunti, il Collegio condivide quanto statuito dal
Tribunale circa l'illegittimità della pretesa di parte locatrice di trattenere la pagina 19 di 22 cauzione, a sconto delle spese sostenute per la ritinteggiatura dell'immobile, la pulizia delle vasche biologiche, la manutenzione del giardino e della caldaia.
3.8 Quanto invece alla circostanza che parte appellante abbia riproposto nel presente atto di impugnazione tutte le conclusioni già formulate nel giudizio di primo grado, ivi comprese quelle formulate in relazione alla domanda riconvenzionale spiegata per ottenere il risarcimento del danno da mancata locazione del bene per i mesi di ottobre e novembre 2023 – sulla quale il
Tribunale si era ritualmente pronunciato, rilevandone l'infondatezza – ritiene il collegio che la mancata proposizione di uno specifico motivo di appello in proposito ne precluda l'esame.


4. Le spese di lite
Tenuto infine conto, quanto alle spese di lite di questo grado:
- del rigetto totale del presente gravame proposto dalla società Parte_1
[...]
- dei parametri dettati dal D.M. n. 147/2022, il quale prevede che le disposizioni in esso contenute si applichino a tutte le liquidazioni successive alla sua entrata in vigore, anche se la prestazione abbia avuto inizio e si sia in parte svolta quando erano ancora in vigore le precedenti tariffe,
- del fatto che, ai fini del rimborso delle spese di lite a carico del soccombente, il valore della causa è pari al valore della causa come dichiarato da parte appellante,
- della conseguente necessità di utilizzare lo scaglione di riferimento compreso fra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00, liquidando i compensi secondo i valori medi,
- della circostanza che in appello la fase istruttoria non è stata celebrata, ritiene la Corte che le medesime debbano essere determinate in euro 3.966,00 sulla base del seguente prospetto:
Fasi processuali Liquidazione
Fase di studio II grado € 1.134,00
pagina 20 di 22 Fase introduttiva II grado € 921,00
Fase decisionale II grado € 1.911,00
Totale € 3.966,00
E poiché appare altresì evidente che la appellante non abbia in alcun modo vagliato il fondamento della propria pretesa prima di dare inizio alla presente vertenza, che ben avrebbe potuto essere evitata con l'utilizzo di un minimo di diligenza ricorrono i presupposti di cui al terzo comma dell'art. 96 cpc per procedere d'ufficio alla condanna della medesima al pagamento dell'importo equitativamente determinato di € 1.983,00, pari alla metà dell'ammontare delle spese legali, avendo la Suprema Corte in proposito precisato che il terzo comma dell'art. 96 cpc, aggiunto dalla legge 18.6.09 n. 69, non fissa in proposito alcun limite quantitativo, né minimo né massimo, di tal che la determinazione giudiziale, dovendo solo osservare il criterio equitativo, ben può essere calibrata anche sull'importo delle spese processuali o su un loro multiplo, con l'unico limite della ragionevolezza (Cass. 30.11.12 n. 21570, che nella specie ha ritenuto congrua una liquidazione operata nel triplo di quanto liquidato per diritti e onorari).
Al che consegue inoltre l'imposizione, ai sensi dell'ultimo comma della norma sopra citata, sempre a carico della appellante, del pagamento della somma di €
500,00 in favore della Cassa delle Ammende.
Atteso, infine, l'integrale rigetto del gravame, sussistono inoltre i presupposti per il versamento da parte della società appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione ai sensi dell'art.13, comma primo quater, del Testo Unico Spese di Giustizia n.115/02.


P. Q. M.

la Corte di appello di Venezia, definitivamente decidendo nella causa di appello avverso la sentenza n. 1864/2024, pubblicata il 28.11.2024, emessa dal
Tribunale di Padova, rigettata ogni contraria od ulteriore domanda, così pronuncia:

1. rigetta l'appello proposto dalla società e per l'effetto Parte_1
pagina 21 di 22 conferma nella sua integralità la menzionata sentenza di primo grado;

2. condanna la al pagamento delle spese di lite in favore Parte_1 dell'avv. Davide Carbone, dichiaratosi antistatario e liquidate complessivamente in euro 3.966,00 per compensi, oltre al rimborso delle spese generali al 15%, dell'IVA e degli accessori di legge;

3. condanna parte appellante a pagare in favore di parte appellata l'importo di
€ 1.983,00 ex art. 96, terzo comma, cpc;

4. condanna parte appellante a pagare in favore della Controparte_5
l'importo di € 500,00 ex art. 96, ultimo comma, cpc;

5. dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte di dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari Parte_1
a quello dovuto per la stessa impugnazione, ai sensi dell'art. 13, comma primo quater, del D.P.R. n. 115/2002.
Venezia, così deciso nella camera di consiglio del 26 marzo 2025
Il Presidente estensore
Guido Marzella
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