R.G.N. 2200/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maria Grazia Federici Consigliere
Dott. Silvia Maria Russo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con atto di citazione notificato il 16 luglio 2024 avverso la sentenza del Tribunale di NO n. 6064/2024, pubblicata il 14/06/2024,
[...]
C.F. ), con il patrocinio degli avv.ti Ruggero Parte_1 C.F._1
Diaferio e Davide Romani e con elezione di domicilio presso il loro studio in NO, Piazza
San Pietro in Gessate n. 2, come da procura inserita nel fascicolo telematico;

-APPELLANTE
CONTRO
(C.F.: ), in persona Controparte_1 P.IVA_1 dell'amministratore pro tempore, con il patrocinio dell'avv. Marco Maiorca e con elezione di domicilio presso il suo studio in NO, via Fontana n. 3, come da procura inserita nel fascicolo telematico;

-APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di NO n. 6064/2024, pubblicata il
14/06/2024, in materia di “Comunione e Condominio, impugnazione di delibera assembleare - spese condominiali”.

CONCLUSIONI:
Per : Parte_1
pagina 1 di 8 “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di NO, in integrale riforma della Sentenza n.
6064/2024 emessa dal Tribunale di NO, Giudice Dott.ssa Lorenza Adriana Zuffada, in data
14.06.2024 (R.G. n. 26849/2023; rep. 5267/2024), notificata dal il 21.06.2024, CP_1
contrariis rejectis, non accettandosi il contradditorio sulle domande nuove, così giudicare in rito
- rilevato il mancato effettivo svolgimento del procedimento di mediazione obbligatoria ex art.
5, D.Lgs. 28/2010, dichiarare non assolta la condizione di procedibilità e per l'effetto dichiarare improcedibile il giudizio di primo grado e nulla o annullabile la sentenza appellata nel merito
- respingere, perché infondate in fatto e in diritto, le domande tutte proposte dal in merito alla pretesa violazione del regolamento Parte_2
condominiale.
- in ogni caso, con vittoria di competenze e spese di entrambi i gradi di giudizio, quantificate ai sensi del D.M. 55/2014, oltre rimborso spese generali (15%), CPA e IVA”.
Per : Controparte_1
“Chiede
Che l'Ecc.ma Corte d'Appello di NO adita voglia, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione così decidere:
CONCLUSIONI
In rito:
- rigettare, con ogni miglior formula, l'eccezione di improcedibilità svolta dall'appellante poiché palesemente destituita di qualsivoglia fondamento sia in fatto che in diritto alla luce di quanto esposto al punto 1) del presente atto;

In via principale e nel merito:
- respingere, con ogni miglior formula, le avverse pretese in quanto totalmente infondate in fatto ed in diritto per i motivi di cui in narrativa e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza n° 6064/2024 resa dal Tribunale Civile di NO – sez. XIII– nella persona della
Dott.ssa Lorenza Adriana Zuffada;

In ogni caso:
- Con vittoria di competenze e spese del presente giudizio quantificate ai sensi del D.M. 55/2014 oltre rimborso spese generali (15%) ed accessori di legge”.

pagina 2 di 8 MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Il di NO ha adito il Tribunale di NO al fine di Parte_2 ottenere l'accertamento della contrarietà all'art. 4 del Regolamento condominiale della attività di pizzeria da asporto esercitata all'interno dell'unità immobiliare di proprietà di
[...]
e la conseguente condanna della società conduttrice del negozio, individuata in Parte_1 [...]
alla cessazione di tale attività. CP_2
Al riguardo, il ha richiamato la pronuncia del Tribunale di NO n. 1846/2014 CP_1
(pubblicata il 6 febbraio 2014 e passata in giudicato) con la quale era stata respinta l'impugnazione proposta da un diverso condomino avverso la delibera che, in applicazione dell'art. 4 del Regolamento condominiale, aveva negato l'autorizzazione all'esercizio di una attività di pizzeria da asporto in un altro dei negozi facenti parte del fabbricato condominiale. si è costituita nel giudizio di primo grado, sostenendo l'improcedibilità Parte_1
delle domande avversarie ai sensi dell'art. 5 del D.L.vo n. 28/2010 – avendo il CP_1
dichiarato al primo incontro innanzi al mediatore di non volere proseguire nella mediazione –
e deducendone comunque l'infondatezza nel merito.
Si è costituita anche eccependo la propria carenza di legittimazione Controparte_2
passiva, essendo il contratto di locazione relativo all'unità immobiliare di proprietà di
[...]
stato sottoscritto dalla diversa società Parte_1 Controparte_3
Il Condominio, a seguito dell'eccezione proposta a , ha chiesto di poter Controparte_2
chiamare in causa ma la domanda è stata respinta dal Tribunale. Controparte_3
Senza svolgimento di attività istruttoria, il Tribunale, con la sentenza n. 6064 del 14 giugno 2024, rigettata l'eccezione di improcedibilità delle domande del Condominio, ha dichiarato “la carenza di legittimazione passiva della convenuta e ha Controparte_2 accertato “l'avvenuta violazione del regolamento condominiale contrattuale da parte della convenuta sig.ra . Parte_1
ha impugnato la sentenza di primo grado, articolando tre motivi di Parte_1
appello.
Con il primo motivo, è stata riproposta l'eccezione di improcedibilità delle domande del già svolta innanzi al Tribunale e dallo stesso respinta. CP_1
Con il secondo motivo, è stata rilevata la violazione da parte del Tribunale degli artt.
111 Cost., 132, comma 2 n. 4, c.p.c. e 118, commi 1 e 2, disp. att. c.p.c., per non avere esposto il percorso argomentativo che ha condotto all'accertamento della violazione del divieto sancito dall'art. 4 del Regolamento condominiale in relazione all'attività svolta dalla società conduttrice Controparte_3
pagina 3 di 8 Con il terzo motivo, è stata lamentata la erroneità della interpretazione da parte del
Tribunale dell'art. 4 del Regolamento condominiale, per avere ritenuto riconducibile alle fattispecie vietate contemplate da tale clausola l'attività di pizzeria da asporto svolta da
[...]
Controparte_3
Il di NO si è costituito nel presente giudizio di Parte_2 secondo grado, chiedendo il rigetto dell'impugnazione proposta da in ragione Parte_1
sia della vincolatività per la controparte della sentenza n.1846/2014 ai sensi dell'art. 2909 c.c., sia della effettiva assimilabilità della attività di pizzeria d'asporto a quelle vietate dal
Regolamento condominiale.
Il primo motivo di appello è infondato. ha evidenziato la necessità, ai fini dell'avveramento della condizione di Parte_1 procedibilità di cui all'art. 5 del D.L.vo n. 28/2010, di un approccio fattivo e non meramente formalistico, dimostrativo di una volontà reale di effettuare il percorso di mediazione, con la conseguenza che la dichiarazione aprioristica di non volersi sottoporre sic et simpliciter al procedimento di mediazione, quale quella in concreto resa dal Condominio al primo incontro fissato dal mediatore, integrerebbe un'ipotesi di improcedibilità delle domande.
Al riguardo, il Collegio ritiene di aderire all'orientamento della Corte di Cassazione secondo il quale, sia l'argomento letterale, ovvero il testo dell'art. 8 del D. L.vo n. 28 del 2010, che l'argomento sistematico – e cioè “la necessità di interpretare la presente ipotesi di giurisdizione condizionata in modo non estensivo, ovvero in modo da non rendere eccessivamente complesso o dilazionato l'accesso alla tutela giurisdizionale – depongono nel senso che l'onere della parte che intenda agire in giudizio (o che, avendo agito, si sia vista opporre il mancato preventivo esperimento della mediazione e sia stata rimessa davanti al mediatore dal giudice) di dar corso alla mediazione obbligatoria possa ritenersi adempiuto con l'avvio della procedura di mediazione e con la comparizione al primo incontro davanti al mediatore, all'esito del quale, ricevute dal mediatore le necessarie informazioni in merito alla funzione e alle modalità di svolgimento della mediazione, può liberamente manifestare il suo parere negativo sulla possibilità di utilmente iniziare (rectius proseguire) la procedura di mediazione” (così, in motivazione, Cass. n. 8473/2019, da ultimo richiamata da Cass.
n.18485/2024).
Nella fattispecie di causa, la condizione di procedibilità di cui all'art. 5 del D.L.vo n. 28/2010 risulta dunque avverata.
pagina 4 di 8 Il secondo e il terzo motivo di appello, i quali possono essere esaminati congiuntamente in quanto strettamente correlati, sono fondati.
Con riferimento alla dedotta violazione dell'obbligo di motivazione, va dato atto che il giudice di primo grado si è sostanzialmente limitato a richiamare le valutazioni di cui alla sentenza n.
1846/2014 del Tribunale di NO, pronunciata tra il e il Parte_2
condomino con la quale: - sono state accertate la natura contrattuale Controparte_4
del Regolamento in vigore nel Condominio e la tassatività dell'elenco dei divieti contenuti all'art. 4 del Regolamento stesso;
- è stata ritenuta riconducibile a tali divieti l'attività di pizzeria da asporto/kebab esercitata nei locali di proprietà del condomino (non Controparte_4
coincidenti con quelli attualmente di proprietà di . Parte_1
La suddetta sentenza n. 1846/2014 (contrariamente a quanto dedotto dal appellato) CP_1
non ha efficacia di cosa giudicata sostanziale nel presente giudizio, poiché l'effetto preclusivo del giudicato esterno ricorre solo se tra il giudizio in corso e quello definito con sentenza inoppugnabile sussista piena identità di parti (oltre che di causa petendi e di petitum).
A questo proposito, si fa rilevare:
- che non risulta essere subentrata nella proprietà dell'unità immobiliare Parte_1
oggetto della sentenza n. 1846/2014;
- che in relazione alle questioni inerenti all'estensione dei diritti reali dei singoli, tra cui rientrano le limitazioni alle possibilità di uso delle unità immobiliari di proprietà esclusiva, l'amministratore del Condominio non ha potere rappresentativo.
Pertanto, non può ritenersi vincolata da una sentenza pronunciata senza la sua Parte_1
partecipazione quale legittimata passiva.
Una volta esclusa la efficacia di cosa giudicata della sentenza n. 1846/2014 nei confronti dell'appellante, la decisione impugnata risulta in effetti carente di una adeguata motivazione. Il
Tribunale, senza esaminare le specificità dell'attività svolta nei locali di proprietà di
[...]
ha infatti semplicemente preso atto che si trattasse di una pizzeria da asporto e che Parte_1
tale attività era stata già precedentemente giudicata incompatibile con l'art. 4 del Regolamento condominiale.
Resta quindi da verificare se l'attività in concreto svolta da nei Controparte_3
locali di proprietà di sia (o meno) in contrasto con le previsioni del suddetto Parte_1
articolo.
Il testo della clausola, nella parte che rileva in causa, è il seguente:
“È vietato ai proprietari singoli:
pagina 5 di 8 - a) ogni godimento che possa arrecare pericolo di danno allo stabile e agli abitanti stessi che per effetto dei rumori o per ragioni di ordine morale contrasti col decoro o con la signorilità della casa;

- b) di destinare i negozi, e relativi retro ad uso di osterie, friggitorie, scuole di musica, canto, di ballo ed in genere ad usi che siano contrari all'igiene ed al decoro della casa”;
- c) di destinare gli alloggi a gabinetti medici di malattie cutanee e case di cura in genere, scuole di musica, di ballo, di canto ed in genere ad usi che siano contrari all'igiene ed al decoro della casa”.
Ciò posto, è utile rammentare che “il contenuto e la portata dei divieti e dei limiti regolamentari di destinazione alle facoltà di godimento dei condomini sulle unità immobiliari in proprietà esclusiva, coerentemente con la loro natura di servitù reciproche, devono essere chiaramente espressi nel regolamento, non potendosi ritenere esplicitati nel caso in cui ci si limiti ad un generico riferimento a pregiudizi che si ha intenzione di evitare” (Cass. n. 15222/2023).
Più precisamente: per un verso, non vale a soddisfare “l'esigenza di inequivoca individuazione del peso e dell'utilità costituenti il contenuto della servitù costituita per negozio la formulazione di divieti e limitazioni nel regolamento di condominio operata non mediante elencazione delle attività vietate, ma mediante generico riferimento ai pregiudizi che si ha intenzione di evitare
(quali, ad esempio, l'uso contrario al decoro, alla tranquillità o alla decenza del fabbricato), da verificare di volta in volta in concreto, sulla base della idoneità della destinazione, semmai altresì saltuaria o sporadica, a produrre gli inconvenienti che si vollero, appunto, scongiurare”; per altro verso, nella interpretazione del divieto di destinare gli immobili ad attività specifiche, “occorre preservare il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, avendo riguardo alle limitazioni enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito, e cioè alla elencazione delle attività vietate risultanti dall'atto scritto, non potendosene desumere ulteriori e diverse in ragione delle possibili finalità pratiche perseguite dai condomini contraenti in rapporto ai pregiudizi che si aveva intenzione di evitare” (v. sempre Cass n. 15222/2023, ma in motivazione).
Alla luce dei principi sopra trascritti, i quali sostanzialmente prescrivono di evitare interpretazioni di carattere estensivo (sul tema v. anche Cass. n. 21307/2016), deve in primo luogo escludersi che il divieto di destinare i negozi facenti parte del Parte_2
[...
di NO ad attività di friggitoria o di osteria sia applicabile direttamente anche alla diversa attività di pizzeria da asporto.
In secondo luogo, con riguardo al divieto di destinare i negozi “in genere, ad usi che siano contrari all'igiene ed al decoro della casa” si ritiene che il non abbia assolto CP_1
pagina 6 di 8 l'onere probatorio del quale era gravato in ordine alla concreta incidenza negativa dell'attività svolta nei locali di proprietà di sul decoro e sull'igiene del fabbricato Parte_1
condominiale.
In tale prospettiva, non si reputano sufficienti le produzioni documentali del , CP_1
consistenti in un breve file audio/video che attesta i rumori provenienti dai locali dell'appellante e la presenza di una cappa di aspirazione nel cavedio condominiale e in una fotografia che riproduce un termometro recante la temperatura di circa 40°.
I suddetti documenti sono infatti stati tempestivamente contestati da la quale Parte_1
ha rilevato: - l'inadeguatezza del video a dare conto della provenienza dei rumori dal locale di sua proprietà e dell'intensità e della durata di tale rumore;
- l'inidoneità della fotografia a dimostrare la riferibilità causale della temperatura ivi rappresentata alla cappa di aspirazione posta dalla società conduttrice nel cavedio condominiale.
Pertanto, in mancanza della articolazione di capitoli di prova testimoniale volti a provare gli specifici inconvenienti sotto il profilo del decoro e dell'igiene determinati dall'attività svolta nei locali di la violazione dell'art. 4 del Regolamento condominiale, dedotta Parte_1
in causa dal di NO, non risulta sussistente. Parte_2
A ciò consegue, in parziale riforma della sentenza impugnata, il rigetto della domanda proposta dal di NO nei confronti di Parte_2 Parte_1
In ossequio al criterio della soccombenza, il di NO è tenuto Parte_2
a rifondere in favore di le spese di entrambi i gradi di giudizio. Alla relativa Parte_1
liquidazione si provvede avendo riguardo ai parametri del D.M. n. 147/2022 stabiliti per le cause di valore indeterminabile di complessità bassa e ai valori minimi indicati per ciascuna fase, in ragione, quanto al giudizio di primo grado, della ridotta attività processuale correlata alla scelta del rito sommario, e, quanto al giudizio di secondo grado, della sostanziale riproposizione delle medesime questioni già sollevate innanzi al Tribunale.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di NO, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
[...]
avverso la sentenza del Tribunale di NO n. 6064/2024, pubblicata il Parte_1
14/06/2024, così provvede:
1) In parziale riforma della sentenza impugnata, rigetta la domanda proposta dal di NO nei confronti di Parte_2 Parte_1
2) Condanna il di NO a rifondere in favore di Parte_2 [...]
le spese di entrambi i gradi di giudizio, liquidate, per la fase di primo grado, Parte_1
in euro 3.809,00 per compensi oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso forfetario in misura pari al pagina 7 di 8 15% dei compensi e, per la fase di secondo grado, in euro 4.996,00 per compensi oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso forfetario in misura pari al 15% dei compensi.
Così deciso, in NO nella camera di consiglio dell'8 aprile 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Silvia Maria Russo Dott. Roberto Aponte
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