N. R.G. 439/2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Vinicia Licia Serena Calendino Presidente dr. Anna Mantovani Consigliere dr. Francesca Maria Mammone Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel giudizio di rinvio iscritto al n. r.g. 439/2023 riassunto
DA
in qualità di erede universale di (C.F. Parte_1 Persona_1
, elettivamente domiciliata in VIA A MANZONI N. 13 21013 GALLARATE C.F._1 presso lo studio dell'avv. ISABELLA CATTANEO, che la rappresenta e difende come da delega in atti
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliata in VIA GIOVIO, 16 22100 COMO CP_1 P.IVA_1 presso lo studio dell'avv. EUGENIO TESTONI, che la rappresenta e difende come da delega in atti avente ad oggetto: Vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni.
Per Parte_1
“Premesso di non accettare il contraddittorio su nuove domande, eccezioni e deduzioni e/o su modificazione delle precedenti domande, eccezioni e deduzioni, la sig.ra ut Parte_1
pagina 1 di 14 supra rappresentata difesa e domiciliata, chiede il rigetto integrale delle avverse domande ed assume le seguenti
CONCLUSIONI
Voglia l'Ecc.ma Corte d'Appello adita, disattesa e respinta ogni contraria istanza ed eccezione, tenuto conto dei principi di diritto e delle indicazioni fornite dalla Suprema Corte di Cassazione con sentenza n.32982/22, in riforma della sentenza n. 480/12 del Tribunale di Como, accertato il grave e totale inadempimento di accertata l'intervenuta novazione oggettiva, pronunciare la risoluzione CP_1
del contratto di permuta sottoscritto dalle parti (rogito compravendita rep. 45212/16424 e Accordo del
22.07.2004) e per l'effetto condannare in persona del legale rappresentante pro tempore CP_1 al risarcimento dei danni liquidati per equivalente patiti dall'appellante da quantificarsi in
€.836.421,73.= (valore accertato in sede di CTU nel corso della procedura esecutiva RGE 624/14
Tribunale di Como, promossa da in danno a avente ad Parte_2 CP_1
oggetto il compendio immobiliare ristrutturato ed oggetto di contesa) pari al valore degli immobili che si è obbligata a trasferire al (ora in qualità di erede universale) CP_1 Per_1 Parte_1 in permuta dell'intero e maggiore immobile da ristrutturare del in Appiano Gentile P.zza Per_1
Libertà 11, già trasferito in proprietà all'appellata società, ovvero nella maggiore o minore somma ritenuta di giustizia.
Voglia rigettare l'avverso appello incidentale poiché infondato in fatto ed in diritto.
Con vittoria di spese e competenze professionali ed accessori del presente giudizio, di quello di primo e secondo grado nonché di legittimità, oltre alla condanna di in persona del legale CP_1
rappresentante pro tempore al pagamento di una somma equitativamente determinata ex art. 96 cpv c.p.c.
In via istruttoria: ci si riporta e si richiamano le istanze e produzioni già agli atti di primo e secondo grado.
Si è prodotta copia autentica sentenza n. 32982/2022 Suprema Corte di Cassazione.”
Per : CP_1
“In via principale e di merito: Rigettarsi, in quanto infondato in fatto ed in diritto, l'appello ex adverso proposto e conseguentemente confermarsi integralmente l'impugnata sentenza del Tribunale
Ordinario di Como n. 480/2012 del 23.11.2012, pubblicata il 11.4.2012.
In ogni caso: Con il favore delle anticipazioni, spese e compensi di causa, oltre spese forfettarie 15%, contributo Legge 576/80 ed IVA, del presente grado di giudizio e del giudizio di Cassazione.”
pagina 2 di 14 MOTIVI DELLA DECISIONE
I fatti
I fatti che hanno dato origine alla presente controversia possono essere sinteticamente riassunti nei termini che seguono, nei limiti di quanto ancora utile alla decisione della lite.
Con contratto preliminare del 25 luglio 2000 prometteva di “vendere” alcune unità Persona_1
immobiliari di sua proprietà ubicate nel Comune di Appiano Gentile a interessata a CP_1
realizzare un intervento edilizio. Le parti convenivano che il prezzo pattuito, di ottocento milioni di lire, sarebbe stato corrisposto “mediante la cessione del 33% … della superficie di ciascuna tipologia di immobile (civile abitazione, negozi, autorimesse, balconi...) risultante dall'intervento edilizio”. Il contratto stabiliva altresì i criteri per la determinazione della superficie oggetto della cessione, ed il valore unitario da attribuire a ciascuna tipologia di immobile;
inoltre, prevedeva il deferimento ad arbitri delle controversie nascenti dal contratto (doc. 1 fascicolo ). Per_1
Quattro anni dopo, il 21 luglio 2004, le parti sottoscrivevano una “scrittura integrativa”, con la quale, richiamate e confermate le previsioni del contratto preliminare, venivano individuate le specifiche unità immobiliari che avrebbero dovuto essere trasferite al (i box nn. 3, 4, 5, 13 e 14, le cantine n. 7, Per_1
8 e 9 e così via), corrispondenti al 33% della superficie di ciascuna tipologia di immobile che sarebbe stato edificato da all'esito del programmato intervento edilizio (doc. 2). CP_1
Il giorno seguente, le parti stipulavano un contratto di compravendita con il quale il trasferiva Per_1
il fabbricato di sua proprietà, al prezzo di €413.165,52, a che si impegnava al pagamento CP_1 entro trentadue mesi dalla data dell'atto. La parte venditrice rinunciava agli interessi sulla somma ed all'ipoteca legale (doc. 4).
Sempre in data 22 luglio 2004, le parti sottoscrivevano un “accordo tra la e l'ing. CP_1
per l'assegnazione delle unità immobiliari dell'edificio che verrà ricostruito … Ciò Persona_1 come contropartita della cessione dell'edificio esistente, ora venduto alla ”, con il quale CP_2
venivano specificate le superfici degli immobili – gli stessi di cui alla scrittura del 21 luglio- da trasferire al in quanto corrispondenti al 33% del totale. Per_1
Sulla data della sottoscrizione e, più esattamente, sulla sua anteriorità o posteriorità al contratto di compravendita -che rappresenta un punto nodale della controversia- si tornerà. ha successivamente ultimato l'intervento edilizio, ma non ha trasferito al la CP_1 Per_1
titolarità degli immobili, né ha pagato il prezzo.
Il giudizio di primo grado
pagina 3 di 14 dopo aver ottenuto dal collegio arbitrale (in virtù della clausola contenuta nel Persona_1
contratto preliminare) l'accertamento del suo diritto a divenire proprietario delle unità immobiliari indicate nella scrittura integrativa del 21 luglio, adiva il Tribunale di Como, chiedendo il trasferimento della proprietà di tali beni;
chiedeva, altresì, che la convenuta fosse condannata al pagamento della somma necessaria per la cancellazione dell'ipoteca iscritta sugli stessi e di una penale giornaliera di
€150,00 per il ritardo nell'adempimento.
Il Tribunale, con sentenza n. 480/2012, pubblicata in data 11 aprile 2012, rigettava le domande del e, in accoglimento della domanda riconvenzionale di annullava il lodo del 24 Per_1 CP_1
luglio 2009.
L'appello proponeva appello, in particolare deducendo che, contrariamente a quanto ritenuto Persona_1
dal primo giudice la scrittura privata del 22 luglio 2004 era stata stipulata successivamente al rogito e che, con tale ultima scrittura, le parti avevano ribadito che il prezzo sarebbe stato corrisposto non in denaro, ma mediante cessione di porzioni immobiliari ristrutturate. Dunque, insisteva per l'adempimento degli accordi intervenuti con Controparte_1
proponeva a sua volta appello incidentale condizionato, chiedendo l'annullamento del
[...]
lodo del 24 luglio 2009 per difetto di competenza del collegio arbitrale.
All'udienza di precisazione delle conclusioni, l'appellante modificava la propria domanda, chiedendo la risoluzione per inadempimento del contratto preliminare, della scrittura integrativa in data 21 luglio
2004 e del rogito, con la condanna della parte acquirente al risarcimento dei danni per equivalente, da quantificarsi nell'importo di €836.421,73, pari al valore degli immobili promessi in vendita, oltre rivalutazione monetaria e interessi, oltre alla somma giornaliera di €150 a titolo di penale.
La Corte di appello di Milano, in totale riforma della pronuncia impugnata, dichiarava la risoluzione del contratto di compravendita e dell'accordo “coevo” per inadempimento di che CP_1
condannava a corrispondere, in favore dell'appellante, a titolo di risarcimento danni, €836.421,73, oltre interessi.
I passaggi salienti della decisione sono stati così riassunti dal giudice di legittimità: “A sostegno dell'adottata pronuncia la Corte di merito rilevava, per quanto qui interessa: a) che l'appellante, nel rassegnare le conclusioni, non aveva formalizzato alcuna specifica domanda di riforma della sentenza impugnata, in relazione al capo che aveva dichiarato l'annullamento del lodo reso in data 24 luglio
2009, con l'effetto che tale declaratoria era divenuta definitiva e vi era difetto di interesse
pagina 4 di 14 dell'appellante incidentale sul punto;
b) che era legittimo ed ammissibile l'esercizio dello ius variandi effettuato dall'appellante, mediante il mutamento, all'udienza di precisazione delle conclusioni, dell'originaria domanda di adempimento in domanda di risoluzione per inadempimento grave e colpevole della , con condanna di quest'ultima al risarcimento dei danni, oltre che alla CP_1
penale pattuita;
c) che, con il rogito del (Omissis), aveva venduto a il compendio Pt_3 CP_1
immobiliare di cui al preliminare del (Omissis), per il prezzo convenuto di Euro 413.165,52, somma che l'acquirente si era obbligata a pagare, in favore dell'alienante, entro 32 mesi dalla data della stipula;
d) che, sempre in data (Omissis), il e la avevano sottoscritto un accordo per Pt_3 CP_1
scrittura privata, con il quale si stabiliva l'assegnazione delle unità immobiliari dell'edificio che sarebbe stato ricostruito in (Omissis), quale contropartita della cessione dell'edificio preesistente, "ora venduto" alla per la ricostruzione totale;
e) che vi era una stretta connessione tra gli atti del CP_1
(Omissis) e del (Omissis), i quali avevano costituito all'evidenza la necessaria premessa e base del rogito notarile del (Omissis), atto, quest'ultimo, che per definizione aveva assorbito e superato gli atti prodromici;
f) che tuttavia, nella stessa data del (Omissis), le parti avevano sottoscritto un accordo riferito al compendio immobiliare in oggetto, in quanto "ora venduto", sicché doveva ritenersi che il richiamato accordo fosse intervenuto nello stesso giorno del rogito, ma in un momento temporale successivo ad esso;
g) che tale legame cronologico giustificava la connessione logica, prima che giuridica, tra i due atti del (Omissis), nel senso che il prezzo della compravendita - indicato nel rogito in una somma di denaro - si era tradotto, attraverso il "coevo" accordo, postumo e attuativo del rogito, nei corrispondenti termini di consistenza immobiliare, cioè il pagamento del prezzo era "convenuto mediante la cessione delle superfici immobiliari concordate"; h) che conseguentemente alla vendita in favore di dell'immobile preesistente doveva seguire l'assegnazione al delle porzioni CP_1 Pt_3
immobiliari dell'edificio ristrutturato, come convenzionalmente identificate, a titolo di prezzo;
i) che sussisteva, quindi, il grave inadempimento dell'appellata, la quale non aveva trasferito all'appellante le porzioni immobiliari dell'edificio ristrutturato, pattuite a titolo di corrispettivo/prezzo del trasferimento immobiliare effettuato dal in favore di , ai fini della risoluzione negoziale;
l) Pt_3 CP_1
che il rivendicato risarcimento dei danni per equivalente rivestiva funzione sostitutiva della prestazione mancata e gli effetti della situazione pregiudizievole permanevano fino a quando il danno non fosse stato risarcito;
m) che, pertanto, il pregiudizio doveva essere quantificato nella misura di
Euro 836.421,73, pari al valore all'attualità degli immobili promessi, come era stato accertato dalla consulenza tecnica d'ufficio espletata nel corso della procedura esecutiva promossa da Pt_2
pagina 5 di 14 in danno di;
n) che la pretesa dell'appellante di vedersi Parte_2 CP_1
corrispondere una penale contrattuale per il ritardo era infondata, sia perché la penale era prevista nella scrittura privata integrativa e non nel rogito, nel quale la clausola penale non risultava riportata, sia perché essa era stata espressamente prevista solo per la ritardata consegna dei beni promessi in contropartita, a fronte della rinuncia alla domanda di adempimento in forma specifica.”.
Il giudizio di cassazione ha proposto ricorso per cassazione, articolato in cinque motivi. CP_1
Ha resistito, con controricorso, erede di . CP_3 Persona_1
La Corte di cassazione ha dichiarato infondati il primo ed il secondo motivo, con i quali la parte ricorrente aveva denunciato la violazione dell'art. 112 c.p.c. per avere il giudice di appello pronunciato la risoluzione anche dell'accordo integrativo, sebbene l'appellante avesse formulato la domanda solo in relazione al rogito e la violazione e falsa applicazione dell'art. 1458 c.c. per avere determinato l'entità del risarcimento dei danni sulla scorta del valore delle unità immobiliari risultanti all'esito della ricostruzione del compendio immobiliare oggetto di vendita, benché la domanda di risoluzione avesse ad oggetto esclusivamente la compravendita (sì che il danno avrebbe dovuto essere rapportato al prezzo pattuito).
Il giudice di legittimità ha accolto il terzo motivo ed il quarto motivo.
Con il terzo motivo, la parte ricorrente aveva contestato alla Corte di appello di non aver qualificato l'accordo integrativo e, in particolare, per non avere chiarito se “dovesse essere equiparato ad una controdichiarazione in un procedimento di simulazione relativa ovvero ad una novazione oggettiva”, ciò che sarebbe stato rilevante poiché “nell'ipotesi in cui si fosse trattato di simulazione relativa, nessuna declaratoria poteva essere pronunciata, in difetto di una specifica domanda volta ad accertare la simulazione del rogito …; mentre, qualora si fosse trattato di novazione oggettiva, quale contratto estintivo e costitutivo di obbligazioni, caratterizzato dalla volontà di far sorgere un nuovo rapporto obbligatorio in sostituzione di quello precedente, il Giudice del gravame avrebbe dovuto accertare, non solo la presenza dell'aliquid novi, ma anche dell'animus novandi, inteso come manifestazione inequivoca dell'intento novativo, e della causa novandi, il che sarebbe del tutto mancato”.
Con il quarto motivo, aveva rimproverato al giudice di merito di aver “indebitamente CP_1
sovrapposto, senza alcuna distinzione tra essi, l'istituto del contratto di compravendita e quello del contratto di permuta”, atteso che “la previsione del trasferimento reciproco tra i contraenti della proprietà di alcuni beni, senza versamento di alcun prezzo, avrebbe dovuto comportare la
pagina 6 di 14 qualificazione di tale contratto quale permuta;
senonché, non sarebbe stato chiarito in che termini
l'integrazione tra i due accordi si sarebbe determinata, posto che il primo accordo prevedeva il versamento di un prezzo in denaro”.
Tali argomenti sono stati condivisi dalla Corte di cassazione, secondo la quale la Corte di appello di
Milano non aveva sufficientemente indagato l'effettiva volontà delle parti, sussumendo nella fattispecie della compravendita la cessione, pattuita con la scrittura privata, "coeva" ma diacronica rispetto al rogito, di un bene esistente contro un bene futuro, che invece configura la fattispecie della permuta prevista dall'art. 1552 c.c.
Soprattutto, il giudice di legittimità ha rimarcato che “non è stato chiarito entro quali coordinate giuridiche questa operazione si è perfezionata: ossia se il prospettato passaggio da una originaria vendita (recte lo scambio della proprietà dell'immobile contro un prezzo in denaro) ad una permuta
(recte lo scambio della proprietà dell'immobile contro la proprietà di unità immobiliari da realizzare all'esito della ricostruzione) sia avvenuto all'esito di una simulazione relativa del rogito ex art. 1414
c.c. (che avrebbe richiesto una specifica domanda di accertamento) ovvero per effetto di una novazione oggettiva ex art. 1230 c.c. (la cui integrazione avrebbe potuto essere rilevata d'ufficio: Cass. Sez. L,
Sentenza n. 23434 del 17/11/2016; Sez. L, Sentenza n. 8527 del 08/04/2009), istituti i cui presupposti integrativi variano notevolmente … anche in ragione dei fatti dedotti nel processo e della posizione difensiva assunta dalle parti sul punto”. Laddove, “avendo la sentenza d'appello prospettato un collegamento negoziale funzionale tra i due contratti … (da qui la configurazione di una connessione logica e giuridica, che ha indotto la Corte territoriale a sostenere che alla previsione del prezzo in denaro si è sostituita la cessione della proprietà di determinate unità immobiliari da realizzare), è necessario che l'accertamento del giudice di merito, ai fini della qualificazione giuridica di tale situazione negoziale, investa l'esistenza, l'entità, la natura, le modalità e le conseguenze del collegamento realizzato dalle parti mediante l'interpretazione della loro volontà contrattuale, nel rispetto dei criteri di logica ermeneutica e di corretto apprezzamento delle risultanze di fatto”.
Preso atto, cioè, che “non è stata circostanziata la specifica individualità propria della "coeva" scrittura integrativa …, ossia in base a quale fondamento giustificativo essa, connettendosi alla vendita in pari data (sebbene cronologicamente antecedente), ne abbia surrogato il primario prezzo in denaro con la cessione della proprietà di altri beni immobili”, il giudice di legittimità ha ritenuto necessaria una verifica di tali elementi, nel rispetto delle domande proposte dalle parti, “al fine di individuare la specifica normativa applicabile e di provvedere ad una nuova valutazione del
pagina 7 di 14 fondamento della domanda di risoluzione contrattuale per inadempimento, nonché della natura e dell'entità dei danni da risarcire”.
La Corte di cassazione, infine, ha ritenuto assorbito il quinto motivo, con il quale aveva CP_1
lamentato la violazione e falsa applicazione degli artt. 2697 e 1458 c.c. per avere il giudice del merito quantificato il danno liquidato all'appellante in misura pari al valore di alcuni immobili, come accertato in sede di consulenza tecnica d'ufficio nel corso di una procedura esecutiva pendente dinanzi al
Tribunale di Como, “senza però che fossero emersi elementi probatori atti a suffragare l'effettiva corrispondenza delle unità immobiliari stimate nel processo esecutivo con quelle che, in base all'accordo integrativo …, avrebbero dovuto essere trasferite al , indicate solo in modo Per_1 generico e senza l'indicazione dei dati catastali”.
Al riguardo, la Corte ha statuito che “per effetto della disposta rinnovata valutazione dell'operazione negoziale nel suo complesso, dovranno essere nuovamente verificati i presupposti della risoluzione per inadempimento e del connesso risarcimento dei danni invocato”.
Dunque, ha rinviato alla Corte di appello di Milano, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.
Il giudizio di rinvio
Il giudizio è stato tempestivamente riassunto da erede di (cfr. Parte_1 Persona_1
certificato di morte e dichiarazione sostitutiva di atto notorio in atti), la quale, sul presupposto che l'accordo integrativo del 22 luglio 2004 abbia avuto effetto novativo del contratto di compravendita e che le parti, con detta scrittura integrativa, abbiano inteso stipulare una permuta in luogo della vendita, ne ha domandato la risoluzione per inadempimento, con condanna di al risarcimento dei CP_1
danni, liquidati in misura pari al valore degli immobili che avrebbe dovuto trasferire al CP_1
. Per_1 si è costituita in giudizio, contestando la qualificazione dell'accordo integrativo come CP_1
novazione e domandando il rigetto dell'appello e la conferma della sentenza del Tribunale di Como, che l'aveva vista vittoriosa.
Questa Corte di appello, disposta la trattazione scritta del procedimento ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., ha trattenuto la causa in decisione il 26 ottobre 2023.
La sentenza è stata deliberata nella camera di consiglio del 24 gennaio 2024.
La decisione
pagina 8 di 14 Preliminarmente, si deve dare atto della produzione non autorizzata, da parte di di alcuni CP_1 documenti “nuovi”, dei quali l'attrice in riassunzione ha eccepito l'inutilizzabilità.
In effetti, quanto ai documenti allegati alle note scritte depositate l'11 ottobre 2023, si tratta di documenti in prevalenza venuti ad esistenza addirittura prima della pronuncia della sentenza n.
857/2017 della Corte di appello, senza che la società convenuta in riassunzione abbia dato conto delle ragioni, ad essa non imputabili, per le quali la produzione non è stata effettuata tempestivamente.
Conseguentemente, con l'unica eccezione rappresentata dal doc. 8 (si tratta di un piano di riparto in una procedura esecutiva), venuto ad esistenza nel 2019, la produzione deve ritenersi inammissibile.
Il giudizio di rinvio, infatti, è configurato dall'art. 394 c.p.c. quale giudizio ad istruzione sostanzialmente "chiusa", sì che è preclusa l'acquisizione di nuove prove e segnatamente la produzione di nuovi documenti, salvo che la stessa sia giustificata da fatti sopravvenuti riguardanti la controversia in decisione, da esigenze istruttorie derivanti dalla sentenza di annullamento della Corte di cassazione o dall'impossibilità di produrli in precedenza per causa di forza maggiore (cfr. Cass. ord. n. 27736/2022;
Cass. ord. n. 26108/2018).
Quanto ai documenti allegati alla comparsa conclusionale, è sufficiente rammentare la regola secondo la quale nessuna produzione è consentita una volta che la causa sia stata rimessa in decisione (cfr. Cass. ord. n. 12574/2019), tanto meno a sostegno di eccezioni mai in precedenza ritualmente introdotte.
Dunque, non se ne terrà conto.
Nel merito, compito di questo giudice è la qualificazione dell'accordo integrativo del 22 luglio 2004 e, conseguentemente, del rapporto negoziale intercorso tra le parti, al fine di verificare se sia fondata la domanda di risoluzione per inadempimento del contratto di permuta proposta da e, Persona_1
in caso affermativo, in che cosa consista il danno al quale il -ed oggi la sua erede- ha diritto. Per_1
A questo fine, vi sono due elementi fattuali che possono essere dati come accertati ed incontrovertibili, ovvero il collegamento negoziale tra il contratto di vendita stipulato dinanzi al notaio e il c.d. “accordo integrativo”, ritenuto pacifico anche dal giudice di legittimità, e che tale accordo è stato sottoscritto successivamente alla stipulazione dell'atto notarile.
Le conclusioni alle quali era pervenuta, al riguardo, la Corte di appello di Milano, non sono state specificamente contestate da nel ricorso per cassazione, tant'è che anche il giudice di CP_1
legittimità ha dato per presupposto l'accertamento della sottoscrizione dell'accordo “nello stesso giorno, ma in un momento temporale successivo alla redazione del rogito stesso, leggendo la volontà della parte appellante nel senso che questa intendeva invocare la risoluzione di tutte le intese avvenute
pagina 9 di 14 con la controparte” (cfr. sentenza n.32982/2022, punto 2.1, pag. 8, nonché pag. 14, ove si legge che
“non è stata circostanziata la specifica individualità propria della "coeva" scrittura integrativa del
(Omissis), ossia in base a quale fondamento giustificativo essa, connettendosi alla vendita in pari data
(sebbene cronologicamente antecedente), ne abbia surrogato il primario prezzo in denaro con la cessione della proprietà di altri beni immobili”).
Del resto, che si tratti di negozio sottoscritto successivamente al rogito emerge dal suo chiaro riferimento alla già avvenuta stipulazione del contratto traslativo, poiché vi si legge, quanto al fabbricato del , che si tratta dell'immobile “ora venduto”. Per_1
Per la stessa ragione, si deve escludere che tale scrittura integri una controdichiarazione, poiché
l'espressione “ora venduto” non solo è sintomatica dell'anteriorità dell'atto notarile, ma anche che il contratto di compravendita è stato voluto dai contraenti e considerato come produttivo dei suoi effetti.
Ad avviso di questa Corte, pertanto, non può esservi nessun dubbio neppure sulla natura dell'accordo integrativo, con il quale le parti hanno novato il contratto di vendita.
[... Del resto, la tematica della simulazione relativa del contratto di compravendita era stata introdotta da
-e così recepita dal Tribunale di Como- esclusivamente sul presupposto che il contratto di CP_1 compravendita fosse l'atto conclusivo della sequenza negoziale e che, proprio per questo motivo, il non potesse dolersi, se non previa proposizione della domanda di accertamento della Per_1
simulazione, della mancata cessione degli immobili oggetto dell'iniziale domanda di adempimento, ma esclusivamente del mancato pagamento del corrispettivo della compravendita.
Accertato invece che la scrittura integrativa è successiva al rogito, e che sono soddisfatti tutti i requisiti di ordine formale richiesti per il trasferimento dei diritti reali immobiliari, è evidente che con essa le parti hanno sostituito al contratto di vendita un contratto di permuta, rimpiazzando l'obbligazione pecuniaria pregressa assunta da con un'obbligazione nuova ed incompatibile, avente ad oggetto CP_1
la cessione di beni futuri.
E' noto che la novazione oggettiva si configura come un contratto estintivo e costitutivo di obbligazioni, caratterizzato dalla volontà di far sorgere un nuovo rapporto obbligatorio in sostituzione di quello precedente con nuove ed autonome situazioni giuridiche, caratterizzato dall'animus novandi, consistente nella inequivoca intenzione delle parti di estinguere l'originaria obbligazione, sostituendola con una nuova, e dall'aliquid novi, inteso come mutamento sostanziale dell'oggetto della prestazione o del titolo del rapporto.
pagina 10 di 14 Quanto all'aliquid novi, con l'accordo integrativo in esame, le parti hanno dichiarato espressamente che oggetto del negozio era l'individuazione delle unità immobiliari da “assegnare” al come Per_1
“contropartita della cessione dell'edificio esistente, ora venduto…”, rappresentative del 33% della superficie di ciascuna tipologia degli immobili edificati da CP_1
Gli stipulanti, quindi, non si sono limitati ad incidere su un elemento accessorio del contratto di compravendita concluso, ad esempio prevedendo una diversa quantificazione del corrispettivo o differenti modalità e tempistiche di pagamento, ma hanno inciso su un elemento essenziale del contratto, di per sé qualificante del tipo negoziale, giacché, come ha rammentato il giudice di legittimità, ciò che distingue la permuta dalla vendita è che nella prima il corrispettivo è rappresentato, nella sua totalità, da beni, in questo caso non ancora venuti ad esistenza, e, nella seconda, da una somma di denaro.
Neppure può dubitarsi dell'animus novandi, che è svelato proprio dalle premesse della scrittura in esame e dalla sua intitolazione quale “accordo … per l'assegnazione delle unità immobiliari dell'edificio che verrà ricostruito in piazza Libertà 11. Ciò come contropartita della cessione dell'edificio ... ora venduto alla per la ricostruzione totale, secondo il progetto dello CP_1 di Varese”. Organizzazione_1
Emergono infatti la consapevolezza di aver in precedenza stipulato un contratto di compravendita, la volontà di prevedere un corrispettivo del tutto diverso da quello in quella sede concordato e ad esso non correlato sotto il profilo economico -i beni oggetto della cessione non sono identificati come
“rimpiazzo” del prezzo in denaro, sulla base del loro valore di mercato, ma in quanto rappresentativi di una percentuale di quanto costruito-, e senza previsione di un termine di adempimento diverso da quello dell'attuazione del progetto edilizio.
Sono chiari, quindi, la volontà delle parti di sostituire la principale obbligazione in capo a con CP_1 un'obbligazione del tutto diversa ed incompatibile, con ovvia estinzione dell'obbligazione assunta in precedenza, e l'interesse comune -la c.d. causa novandi- a ripristinare l'assetto negoziale originariamente prefigurato con la sottoscrizione del contratto preliminare di permuta nel 2000 e della scrittura integrativa del 21 luglio 2004.
Le parti non hanno offerto alcuna plausibile spiegazione della ragione per la quale essi, il giorno seguente alla sottoscrizione dell'accordo integrativo del contratto preliminare di permuta, hanno improvvisamente optato per la stipulazione di una compravendita.
pagina 11 di 14 Tuttavia, considerata l'intenzione manifestata nel corso dei precedenti quattro anni ed il subitaneo ripensamento consacrato nell'accordo successivo al rogito, non può esservi alcuna incertezza sulla funzione alla quale ha assolto detto accordo, di ripristinare i termini iniziali dell'operazione immobiliare, così come pensata nel corso degli anni.
La condotta successivamente tenuta, che pure può essere valutata per la ricostruzione della volontà negoziale, è coerente con il tenore letterale dell'accordo sottoscritto.
Ed invero, non ha mai offerto al il pagamento anche di una sola rata del prezzo CP_1 Per_1
convenuto, né il ha mai sollecitato il pagamento. Per_1
Al contrario, il 5 novembre 2007, in risposta ad un sollecito del legale di , Persona_1 CP_1 rispondeva che “le unità immobiliari sono state completate da tempo, ad eccezione della fornitura
[...]
e posa delle porte, per le quali stiamo ancora attendendo disposizioni dall'Ing. ” Persona_1
(cfr. doc. 11 fascicolo , nonché doc. 13, confermativo della prima comunicazione) e, nel Per_1
difendersi dal ricorso per sequestro conservativo del , nella memoria difensiva datata 28 Per_1
febbraio 2008, la parte resistente dichiarava in più punti la propria disponibilità alla cessione degli immobili e di non aver mai inteso sottrarsi all'adempimento delle obbligazioni a proprio carico, individuate non già nel pagamento del corrispettivo in denaro concordato nel rogito, ma nel trasferimento degli immobili (cfr. doc. 5, fascicolo primo grado e doc. 8 ). CP_1 Per_1
Sempre nel corso del procedimento cautelare, , legale rappresentate di Parte_4 CP_1 all'udienza del 13 marzo 2008 riferiva al giudice che ciò che ostacolava il trasferimento “degli immobili promessi al ” era unicamente una problematica di ordine amministrativo (cfr. doc. 20 Per_1
fascicolo ); inoltre sempre nel 2008, consegnava alla controparte fideiussione a Per_1 CP_1
garanzia del trasferimento “di una quantità di immobili pari al 33% delle superfici edificate per ciascuna tipologia a titolo di permuta … ” (cfr. doc. 25 fascicolo ). Per_1
È ben vero che, in tale documento, si fa riferimento quale fonte dell'obbligazione al contratto preliminare del 2000, come se il rogito del 2004 -l'unico atto negoziale al quale secondo CP_1
occorrerebbe ora riconoscere un rilievo- non fosse mai esistito, ma ciò conferma appunto che, nella comune intenzione delle parti, il contratto di compravendita era stato definitivamente superato e che il corrispettivo della cessione dell'immobile del era rappresentato unicamente dalla cessione dei Per_1
beni edificati.
pagina 12 di 14 In conclusione, si deve ritenere che il contratto intercorso tra le parti, per effetto della novazione, debba essere qualificato come e che l'obbligazione assunta da nei confronti del Org_2 CP_1
abbia ad oggetto il trasferimento dei beni indicati nell'accordo datato 22 luglio 2004. Per_1
In senso contrario, appaiono del tutto prive di pregio le difese della convenuta in riassunzione, secondo la quale non vi sarebbe in tale scrittura “nessun riferimento all'atto notarile di pari data, nessun riferimento all'obbligazione originaria di pagamento di un corrispettivo, nessuna manifestazione della volontà di sostituire l'originaria obbligazione della con un'altra” (cfr. comparsa di CP_1
risposta, pag. 7), trattandosi di affermazioni contraddette dal limpido tenore letterale del documento negoziale, né appare di per sé significativo, a fronte di una volontà negoziale così chiaramente espressa,
l'immediatezza del ripensamento.
Non pare un caso, del resto, che non abbia mai fornito alcuna seria spiegazione CP_1
alternativa delle ragioni per le quali ha sottoscritto il documento, che pure pare avere essa stessa predisposto (si veda la memoria difensiva depositata nel procedimento cautelare, ove si legge, alla pagina 2, che il “accettava l'elenco delle unità immobiliari che gli sarebbero state cedute a Per_1 pagamento del prezzo”).
Il grave inadempimento di è certo. CP_1
La convenuta non ha trasferito al gli immobili oggetto del contratto di permuta, nel frattempo Per_1
fuoriusciti dal suo patrimonio, e quindi non ha eseguito la principale prestazione a suo carico, senza neppure allegare una qualsivoglia causa di giustificazione.
Quindi, così come richiesto da va dichiarata la risoluzione del contratto di Parte_1
permuta.
È poi la stessa ad aver riferito che la retrocessione alla parte attrice dell'immobile CP_1 ricevuto non è possibile, poiché esso è stato trasformato all'esito dell'intervento edilizio realizzato e non esiste più nella sua originaria consistenza, sì che non può esservi effetto restitutorio.
La ha domandato, invece, il risarcimento del danno in misura corrispondente al valore dei beni Pt_1
che avrebbe dovuto cedere al . CP_1 Per_1
A questo fine, la causa necessita di ulteriore istruttoria, apparendo a questa Corte necessario l'espletamento di una consulenza tecnica d'ufficio per la stima dei beni.
A ciò si provvede con separata ordinanza.
Spese al definitivo.


PQM


pagina 13 di 14 La Corte di appello di Milano, quale giudice di rinvio, non definitivamente decidendo, ogni diversa e contraria istanza disattesa:

1. accerta la novazione oggettiva del contratto di compravendita stipulato tra e il 22 luglio 2004 per effetto del Persona_1 CP_1
collegato accordo novativo di pari data, e dichiara la risoluzione per inadempimento di CP_1
del contratto di permuta risultante dalla novazione;

2. rimette la causa sul ruolo come da separata ordinanza di pari data;

3. spese al definitivo.
Così deciso in Milano, il 24 gennaio 2024
Il consigliere est. Il presidente
Francesca Maria Mammone Vinicia Licia Serena Calendino

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