REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ANCONA, prima sezione civile, composta dai seguenti Magistrati:
Dott.ssa Annalisa Gianfelice - Presidente
Dott.ssa Paola De Nisco - Consigliere
Dott.ssa Paola Damiani - Giudice Ausiliario rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nel procedimento civile in grado di appello iscritto al n. 610/2022 R.G.A.C., posto in decisione con ordinanza del 14.01.2025 e riservato a sentenza con concessione dei termini ex art. 190 c.p.c., a seguito di deposito telematico di note scritte dei procuratori delle parti contenenti le sole istanze e conclusioni, in esecuzione del provvedimento Presidenziale emesso ex art. 127 ter c.p.c., nella formulazione introdotta dall'art. 35 d.lgs. n. 149/2022, tra società per azioni con socio unico (c.f. ), in persona del Parte_1 P.IVA_1
suo legale rappresentante pro-tempore, con sede in Roma alla Via Piemonte n. 38 e per essa, quale mandataria, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore, con sede in Siena Parte_2 alla Via Aldo Moro n. 13/15, elettivamente domiciliata in San Ginesio (MC) alla Via Picena snc, presso lo studio dell'Avv. Monica Attili, che la rappresentano e difendono, giusta procura in calce all'atto di citazione in appello ex art. 703 c.p.c. appellante e
c.f. ), in persona del suo legale rappresentante Controparte_1 P.IVA_2 pro-tempore, con sede in , C.da Zona Industriale P: , quivi elettivamente CP_1 CP_2
domiciliata alla Via F. Filelfo n. 50, presso lo studio dell'Avv. Adele Castignani, che la rappresenta e difende giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta appellata

Oggetto: contratto di locazione finanziaria – restituzione immobile sublocato, appello avverso l'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. resa in data 6.05.2022 dal Tribunale di Macerata in relazione al procedimento R.G. n. 507/2020
CONCLUSIONI
Le parti hanno concluso riportandosi ai rispettivi scritti difensivi, chiedendo l'accoglimento delle conclusioni ivi rassegnate e reiterate nelle note telematiche per la trattazione scritta
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. resa in data 6.05.2022 in relazione al procedimento R.G. n.
507/2020 il Tribunale di Macerata, definitivamente pronunciando sulla domanda proposta da
[...]
con l'intervento volontario della cessionaria e, per essa, della Parte_3 Parte_1 mandataria nei confronti di al fine di sentirla condannare Parte_2 Controparte_1 alla restituzione del capannone industriale di sua proprietà ed oggetto di contratto di locazione commerciale stipulato in data 30.11.2010 con la a sua Controparte_3 volta soggetto utilizzatore in virtù di contratto di leasing stipulato in data 24.04.2007 con e garantito dalla fideiussione prestata da avendo la società Controparte_4 Parte_4
concedente comunicato a mezzo raccomandata A.R. del 2.12.2013 la risoluzione per inadempimento del contratto di leasing con annessa richiesta di rilascio dell'immobile e pagamento dei canoni rimasti insoluti, ottenuto d.i. dell'importo di €.148.448,45 (di cui €.109.897,54 per canoni scaduti ed
€.38.550,91 per interessi moratori), dapprima opposto dalla e poi interrotto per lo CP_3 scioglimento a seguito della procedura di liquidazione coatta amministrativa, ritenuta dal giudicante l'insussistenza dell'occupazione sine titulo in presenza di un valido contratto di locazione e considerato che ai sensi dell'art. 1595 c.c. il locatore originario ha azione diretta contro il subconduttore per esigere il prezzo della sublocazione, ma non anche per ottenere l'adempimento delle clausole riguardanti il contratto principale di locazione, ha rigettato il ricorso e condannato parte ricorrente al pagamento delle spese di lite.
Avverso la citata ordinanza ha proposto appello e, per essa, la mandataria Parte_1
chiedendone la riforma per aver erroneamente ravvisato la rinuncia alle richieste di Parte_2
accertamento di illegittima occupazione in mancanza di un valido titolo giuridico sull'immobile controverso, essendo esse logicamente preordinate e connesse alla domanda di restituzione formulata nel ricorso introduttivo, nonché per aver affermato che il contratto di locazione stipulato con l'originaria utilizzatrice in data 30.11.2010 e scaduto in data 1.12.2016 rende applicabile l'art. 1595
c.c. con conseguente inesistenza di un'azione diretta nei confronti del subconduttore e, infine, per aver ipotizzato che il proprietario avrebbe dovuto agire contro l'originaria utilizzatrice, senza però considerare che essa era stata ammessa alla procedura di liquidazione coatta nell'anno 2019, essendosi il contratto di leasing risolto sei anni prima dell'apertura della procedura ed essendo la locazione scaduta tre anni prima della dichiarazione di ammissione alla liquidazione coatta amministrativa.
Si è regolarmente costituita in giudizio evidenziando come la ordinanza Controparte_1
impugnata abbia correttamente rilevato che l'immobile controverso non è detenuto sine titulo, ma in virtù di contratto di locazione concluso dall'appellata con la , non cessato Controparte_3 alla prima scadenza ma rinnovatosi tacitamente per altri due periodi di sei anni ciascuno a seguito di mancata disdetta da parre della locatrice alle scadenze del 30.11.2016 e del 30.11.2022; la società appellata è, comunque, estranea al contratto di locazione finanziaria sottoscritto in data 24.04.2007 dalla , a cui solo la società di leasing concedente avrebbe dovuto rivolgersi, Controparte_3 con la conseguenza che essa non può essere considerata soggetto inadempiente per il pagamento dei canoni del contratto di locazione finanziaria.
A seguito di ordinanza del 14.01.2025, precisate le conclusioni con note di trattazione scritta come in epigrafe, la Corte ha trattenuto la causa in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE
L'appello è fondato e meritevole di accoglimento.
Reputa il Collegio l'opportunità di trattazione congiunta dei tre motivi di doglianza, essendo tra loro strettamente connessi.
Con il primo motivo di gravame la difesa appellante si duole della ordinanza impugnata nella parte in cui ha rigettato la domanda di restituzione dell'immobile escludendo che la resistente subconduttrice possa “qualificarsi occupante sine titulo in quanto detiene il capannone industriale in virtù di un titolo astrattamente idoneo quale il contratto di sublocazione commerciale ad uso laboratorio del 30.11.2010” (cfr. pag. 4 sent.), dolendosi dell'omessa considerazione che il contratto di leasing si fosse risolto per inadempimento della società utilizzatrice e quello di locazione fosse comunque medio tempore scaduto. La ordinanza ha, inoltre, errato per aver vagliato la sola domanda di restituzione dell'immobile, in quanto l'unica ad essere formulata in sede di precisazione delle conclusioni rassegnate all'udienza del 28.04.2022, nell'assunto che debbano ritenersi abbandonate
“tutte le altre ulteriori diverse domande formulate con il ricorso introduttivo da parte del
[...]
” (cfr. pag. 3 sent.) tra le quali, ai fini della presente decisione, quella di previo accertamento Parte_3
della risoluzione di diritto del contratto di leasing, avvenuta con comunicazione a mezzo raccomandata del 2.12.2013 ed oggetto di doglianza del secondo motivo. Con i successivi due motivi l'appellante ha rilevato l'erronea applicazione dell'art. 1595, co. 3, c.c. essendo intervenuta la risoluzione del contratto di leasing dichiarata dalla concedente in virtù del mancato pagamento da parte della utilizzatrice delle somme dovute a titolo di canoni scaduti e interessi, nonché l'error in judicando circa la necessità per il proprietario di agire contro l'originario utilizzatore, avendo la ordinanza omesso di considerare che l'originario utilizzatore risulta essere stato ammesso alla procedura di liquidazione coatta con decreto del Ministero dello Sviluppo
Economico in data 14.06.2019.
La doglianza è fondata.
Osserva preliminarmente il Collegio come l'accertamento della risoluzione di diritto del contratto di leasing costituisca il necessario presupposto da cui trae origine la violazione del diritto azionato e, di conseguenza, della richiesta di condanna al rilascio dell'immobile per cui è controversia e, di conseguenza, la mancata “riformulazione”, in sede di precisazione delle conclusioni, della domanda di accertamento del venir meno del contratto di leasing, non essendo fine a se stessa ma prodromica alla domanda di condanna al rilascio dei locali, oggetto di espressa reiterazione ad opera della parte ricorrente, non può essere soggetta al principio secondo il quale ogni istanza o eccezione non espressamente riproposte in tale sede devono intendersi rinunciate.
La suesposta tesi appare in linea con l'orientamento della giurisprudenza sul punto, che è del tutto univoca nel ritenere che “la mancata riproposizione, in sede di precisazione delle conclusioni, di una domanda in precedenza formulata ... non autorizza alcuna presunzione di rinuncia tacita in capo a colui che ebbe originariamente a proporla, essendo necessario che, dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte o dalla stretta connessione della domanda non riproposta con quelle esplicitamente reiterate, possa desumersi inequivocabilmente il venir meno del relativo interesse” (cfr. Cass. civ., sentenza n. 25725 del 5 dicembre 2014).
Principio di recente ribadito da Cassazione Civile, sentenza n. 21989 del 30/07/2021:“Affinché una domanda o una eccezione possano ritenersi abbandonate dalla parte, non è sufficiente che esse non vengano riproposte nella precisazione delle conclusioni, costituendo tale omissione una mera presunzione di abbandono, dovendosi, invece, necessariamente accertare se, dalla valutazione complessiva della condotta processuale della parte, o dalla stretta connessione della domanda o della eccezione non riproposta con quelle esplicitamente reiterate, emerga una volontà inequivoca di insistere sulla domanda pretermessa (Cass. 10/07/2014, n. 15860; Cass. 14/07/2017, n. 17582). Nel vigore dell'attuale art. 189 c.p.c., che regola l'udienza di precisazione delle conclusioni, poiché la norma dice che le conclusioni debbono essere formulate nei limiti di quelle formulate negli atti introduttivi o ai sensi dell'art. 183 c.p.c., è consentito alla parte di formulare conclusioni di contenuto più limitato rispetto a quelle avanzate in dette sedi, non riformulando una domanda o una eccezione che lì era presente, ma ciò non implica ex se il tacito abbandono di quanto non espressamente riproposto. Occorre avere riguardo, infatti: i) per la condotta processuale tenuta dalla parte antecedentemente alla precisazione delle conclusioni, giacché la situazione inerente all'oggetto su cui le conclusioni si debbono intendere precisate interessa, a garanzia del contraddittorio, l'altra parte ed essa non può che vedere regolata la propria condotta da quello che può percepire, secondo un criterio di affidamento processuale, fino al momento in cui sono state precisate le conclusioni;
ii) per la connessione della domanda o eccezione non riproposta con quelle esplicitamente reiterate (ex multis cfr. Cass., Sez. Un., 24/01/2018, n. 1785; Cass. 03/12/2019, n. 31751; Cass. 18/01/2021, n.
723)”.
In materia di mancato rilascio di uno stabilimento industriale concesso in locazione finanziaria, il
Supremo Consesso ha, inoltre, ritenuto l'insussistenza dell'eccepito vizio di ultrapetizione della decisione di primo grado, avendo la concedente chiesto l'accertamento dell'illegittima detenzione dell'immobile a seguito della risoluzione del contratto di locazione finanziaria e, conseguentemente, del contratto di sublocazione (v. Cassazione Civile, sez. I, ordinanza 5 maggio 2022, n. 14212).
Applicando i suestesi autorevoli principi al caso di specie, va del tutto escluso che la società appellante abbia inteso rinunciare a far valere l'accertamento della risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria, costituendo la suddetta circostanza l'imprescindibile presupposto della domanda di rilascio dell'immobile concesso in leasing che con essa si pone in rapporto di stretta connessione.
Procedendo con l'analisi della domanda nel merito, emerge come il giudice di prime cure abbia escluso che l'occupazione dei locali sia avvenuta sine titulo erroneamente ritenendo la validità del contratto di sublocazione commerciale ad uso laboratorio stipulato in data 30.11.2010, sia pure quale
“titolo astrattamente idoneo” a far sorgere l'obbligazione, argomentando dall'art. 1595 c.c. che, pur offrendo al locatore principale l'esercizio dell'azione diretta contro il subconduttore al fine di esigere il prezzo della sublocazione, non gli consente tuttavia di esigere il prezzo della locazione principale
(nel caso di specie, del contratto di leasing), né che gli vengano opposti gli inadempimenti del contratto di locazione principale.
La ordinanza impugnata afferma, inoltre, che la proprietaria concedente, al fine di rientrare in possesso dell'immobile sulla base della violazione degli obblighi negoziali di cui al contratto di leasing, avrebbe dovuto agire contro la cooperativa utilizzatrice del bene e che “il titolo così ottenuto sarebbe stato poi validamente ed efficacemente spendibile contro tutti gli occupanti, ancorché rimasti estranei al giudizio”, senza però considerare che il contratto si era già risolto ipso iure ex art. 1456
c.c. al verificarsi dell'inadempimento dei canoni di locazione e di tale circostanza la concedente società di leasing aveva dato comunicazione alla utilizzatrice con la citata raccomandata (cfr. all. n.
12 al ricorso ex art. 702 bis c.p.c.). Di conseguenza, la concedente non avrebbe potuto chiedere al giudice di dichiarare con sentenza la risoluzione del contratto già risoltosi di diritto, bensì di prendere atto dell'avvenuta risoluzione in forza del rimedio previsto dalla clausola risolutiva espressa prevista dall'art. 1456 c.c. (cfr. pag. 14 ricorso ex art. 702 bis c.p.c.), in forza dell'art. 21.1 del contratto di leasing che prevede “l'obbligo del Cliente all'immediata riconsegna dell'immobile alla Concedente”: di qui l'erronea statuizione che “la proprietaria originaria concedente avrebbe dovuto agire contro la;
il titolo così ottenuto sarebbe stato poi validamente ed efficacemente spendibile CP_3 contro tutti gli occupanti, ancorché rimasti estranei al giudizio. L'effetto risolutivo determinatosi sull'originario contratto di leasing ed il conseguente obbligo restitutorio derivanti dal vittorioso esercizio dell'azione di risoluzione contro la originaria conduttrice sarebbero stati validamente opponibili anche nei confronti del subconduttore, ancorché rimasto estraneo al giudizio, attuale resistente, quale titolare di un rapporto obbligatorio derivato la cui sorte dipende da quella del rapporto principale” (cfr. pag. 5 sent.).
Dirimente appare la recente pronuncia della Suprema Corte, resa anch'essa in tema di leasing: “.. se il contratto di locazione principale viene meno, per qualsiasi motivo, ciò ha effetto ex lege anche nel rapporto con il subconduttore, il quale, semmai, potrà far valere eventuali ragioni di pregiudizio soltanto verso il suo diretto dante causa.
Resta ferma, invece, la responsabilità extracontrattuale del subconduttore nei confronti della società di leasing locatrice, per occupazione sine titulo del relativo immobile, tutte le volte che sia accertata la ritardata restituzione della cosa locata (v. anche Cass. 3 ottobre 2019, n. 24821, non massimata).
La pretesa del ricorrente, secondo cui la conduttrice del leasing aveva non solo il diritto di concludere la sublocazione in dispregio della clausola contrattuale, ma anche quello di reputarsi del tutto svincolata dalla permanenza di quella locazione finanziaria … si palesa, dunque, meramente arbitraria e destituita di fondamento.
Di contro, del tutto corretta l'applicazione, ad opera della corte del merito, della regola tratta dall'articolo 1595 c.c., secondo il quale la subconduzione comporta la nascita di un rapporto obbligatorio derivato, la cui sorte dipende da quella del rapporto principale di conduzione, ai sensi del comma 3: con la conseguenza … che la nullità o la risoluzione del contratto di locazione – al pari della sua scadenza, della rinuncia del conduttore-sublocatore al contratto in corso, ecc. – hanno effetto anche nei confronti del subconduttore.
In definitiva, il contratto di sublocazione dipende, per ogni aspetto, dal rapporto principale tra locatore e conduttore (sublocatore), secondo una disciplina applicabile nella specie, onde, se viene meno il contratto di locazione, il conduttore non ha più un titolo giuridico per sublocare ed il subconduttore per conservare il godimento del bene” (così Cassazione Civile, sez. I, ordinanza 5 maggio 2022, n. 14212).
In conclusione, l'avvenuta risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria a causa dell'inadempimento dell'utilizzatore, rilevata e fatta valere ex art. 1456 c.c. dalla società di leasing ha comportato anche lo scioglimento del contratto di sublocazione stipulato in data 30.11.2010 e, di conseguenza, la detenzione dell'immobile in assenza di un valido rapporto negoziale è da ritenersi sine titulo, come lamentato dalla società di leasing ricorrente, odierna appellante.
Alla luce di quanto considerato la Corte, ritenuto assorbito ogni ulteriore motivo, in accoglimento dell'appello proposto da e, per essa, dalla mandataria Parte_1 Parte_2
considerata la risoluzione di diritto del contratto di locazione finanziaria sottoscritto in data
24.07.2007 e la conseguente occupazione sine titulo dell'immobile concesso in leasing, ordina a e/o a qualsiasi altro detentore dell'immobile, di restituire Controparte_1
immediatamente alla proprietaria e, per essa, alla mandataria Parte_1 Parte_2
liberi da persone e cose, i beni immobili così indentificati: capannone industriale edificato su terreno sito in Comune di Tolentino (MC) Zona PI ”, identificato al NCEU del predetto comune CP_2
al Foglio 80 Part. 755 (già censito al N.C.T di detto Comune al Foglio 80 mapp. 688-689), nonché le porzioni immobiliari distinte al N.C.T. del comune di al Foglio 80 particelle 643, 651 e CP_1
659; in applicazione del principio della soccombenza, condanna al Controparte_1 pagamento, in favore di e, per essa, della mandataria delle spese Parte_1 Parte_2
di lite di entrambi i gradi di giudizio.

P.Q.M.

La Corte, ogni diversa domanda, istanza, deduzione ed eccezione disattesa, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e, per essa, dalla mandataria Parte_1 Pt_2
avverso l'ordinanza ex art. 702 ter c.p.c. resa in data 6.05.2022 dal Tribunale di Macerata in
[...]
relazione al procedimento R.G. n. 507/2020, così provvede:
- In accoglimento dell'appello proposto ed in totale riforma della ordinanza impugnata, ordina a e/o a qualsiasi altro detentore dell'immobile, di restituire Controparte_1 immediatamente alla e, per essa, alla mandataria liberi da Parte_1 Parte_2
persone e cose, i beni immobili così indentificati: capannone industriale edificato su terreno sito in
Comune di Tolentino (Mc) Zona PI , identificato al NCEU del predetto comune al CP_2
Foglio 80 Part. 755 (già censito al N.C.T di detto Comune al Foglio 80 mapp. 688-689), nonché le porzioni immobiliari distinte al N.C.T. del comune di al Foglio 80 particelle 643, 651 e CP_1
659;
- Condanna al pagamento, in favore di e, per essa, Controparte_1 Parte_1
della mandataria delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio che, quanto al primo Parte_2
grado, sono liquidate in complessivi €.

5.534 come già disposta dal primo giudice e che, quanto al secondo grado, liquida in complessivi €.12.045 (di cui €.

2.195 per studio controversia, €.

2.552 per fase introduttiva ed €.

7.298 per fase decisionale), oltre IVA, CPA e rimborso spese forfettario al 15% sulle voci imponibili di legge ed oltre al rimborso delle spese vive documentate.
Così deciso in Ancona, nella camera di consiglio tenutasi da remoto in data 20.05.2025.
Il Presidente
dott.ssa Annalisa Gianfelice
Il Giudice Ausiliario Est.
dott.ssa Paola Damiani