R.G. 8444/2018
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE D'APPELLO DI ROMA SEZIONE VIII così composta:
Franca Mangano Presidente
Riccardo Massera Consigliere
Caterina Garufi Consigliere est. riunita in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA nella causa civile di appello iscritta al n. 8444 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2018, trattenuta in decisione all'udienza del
28.11.2024, con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica, vertente
TRA
(C.F. ), in persona del _1 P.IVA_1 rappresentante legale p.t., elettivamente domiciliata in Roma, Largo Ugo Bartolomei n. 5, presso lo studio dell'Avv. Fabrizio Di Giannatale che la rappresenta e difende in forza di procura in calce all'atto di citazione in appello appellante
E
(C.F. ), in persona del rappresentante legale CP_1 P.IVA_2
p.t., elettivamente domiciliata in Roma, Via Magnagrecia n. 84, presso lo studio dell'Avv. Luca Chessa che la rappresenta e difende in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello appellata
E
(C.F. ), quale socio della CP_2 C.F._1
PARCO ROSATI S.r.l. in liquidazione (cancellata in data 9.3.2017), elettivamente domiciliato in Roma, Via Arno n. 88, presso lo studio dell'Avv. Camillo Ungari Trasatti che lo rappresenta e difende in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello appellato
E
(C.F. , quale socio della CP_3 C.F._2
TROPICANA S.R.L. in liquidazione (cancellata in data 8.3.2017) e
1 della PARCO ROSATI S.R.L. in liquidazione (cancellata in data
9.3.2017) e (C.F. ), quale socio CP_4 C.F._3 della PARCO ROSATI S.r.l. in liquidazione (cancellata in data
9.3.2017), elettivamente domiciliati in Roma, Via Dora n. 2, presso lo studio dell'Avv. Marco Simone Mariani che li rappresenta e difende in forza di procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta in appello appellati
OGGETTO: appello alla sentenza del Tribunale di Roma n. 8966/2018
–affitto d'azienda- condizione sospensiva- risarcimento danni.
CONCLUSIONI
Come da rispettivi atti introduttivi
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

1. si rivolgeva al Tribunale di Roma per accertare _1
l'inadempimento contrattuale delle società TR S.r.l., PA RO S.r.l. in liquidazione ed Chiedeva, per l'effetto, la CP_1 condanna delle convenute, ciascuna per quanto di ragione, al risarcimento di tutti i danni conseguenti alla mancata consegna e al mancato esercizio dell'attività aziendale da parte della società attrice, per le stagioni 2012 e seguenti, nell'immobile sito in Roma, Via delle
Tre Fontane n. 24. Rappresentava, a tal fine, quanto segue: in data
16.5.2011, TR S.r.l. e PA RO S.r.l. _1 stipulavano un contratto denominato “preliminare” di affitto di azienda avente ad oggetto l'attività di bar, ristorante e intrattenimento presso l'immobile citato sito in Via delle Tre Fontane. Tale contratto, in realtà, secondo l'attrice avrebbe dovuto qualificarsi quale contatto definitivo di affitto di azienda, avendo concordato le parti il trasferimento, da parte di TR S.r.l. (cedente), quale affittuaria dell'azienda esercitata in
Roma a Via delle Tre Fontane n. 24, a _1
(cessionaria), con il consenso espresso di PA RO S.r.l.
(conduttrice dell'immobile dove si svolgeva l'azienda), dell'affitto dell'azienda indicata. Il prezzo di affitto dell'azienda veniva pattuito in euro 65.000,00 annui, che avrebbe dovuto _1 corrispondere a TR S.r.l. per una durata di anni 4 (2+2) a far data dal 15.5.2011 fino al 30.9.2014. Detto contratto era sottoposto a condizione sospensiva, in quanto le parti subordinavano la validità e legittimità della successione di nel contratto di _1 affitto di azienda al rilascio da parte di (proprietaria CP_1 dell'immobile) del nulla osta per lo svolgimento delle attività di
2 pubblico spettacolo e intrattenimenti danzanti, nulla osta che, a sua volta, era propedeutico al rilascio dell'autorizzazione amministrativa del IV dipartimento del Comune di Roma. Esponeva l'attrice che, realizzata detta condizione con il positivo rilascio del nulla osta e del permesso, oltre a subentrare a TR SR _1 nella veste di affittuaria dell'azienda, sarebbe anche subentrata nel contratto di locazione dell'immobile (ove si svolgeva l'attività aziendale) originariamente stipulato, nel 2008, tra PA RO S.r.l. e
(proprietaria del suddetto immobile). Secondo l'attrice, a CP_1 causa dell'omessa consegna e immissione nel possesso dell'azienda per le stagioni 2012 e seguenti, lo svolgimento dell'attività aziendale da parte di si interrompeva dopo la sola stagione _1
2011. Ciò posto, la società attrice sosteneva che, dal tenore letterale del contratto e prescindendo dal nomen datogli, si evincerebbe la volontà delle parti di concludere direttamente, fin dalla sua sottoscrizione in data 16.5.2011, un contratto definitivo di affitto di azienda, anche considerato che era prevista, a favore di anche _1
l'opzione di acquisto dell'azienda. Tale contratto sarebbe divenuto pienamente valido ed efficace tra le parti in quanto la condizione sospensiva in esso contenuta si sarebbe avverata con la nota datata
25.5.2011, tramite la quale concedeva a CP_1 _1 il nulla osta necessario allo svolgimento degli eventi estivi nel
[...] periodo 15 maggio – 15 settembre 2011. Concludeva chiedendo, “preso atto che il contratto denominato “preliminare” di affitto di azienda sottoscritto in data 16.5.2011 costituisce, per volontà delle parti, un contratto definitivo di affitto di azienda” e, altresì “del verificarsi della condizione sospensiva del predetto contratto, vale a dire la concessione del Nulla Osta da parte di e delle conseguenti licenze in capo CP_1
a : di condannare TR S.r.l. e/o PA RO _1
S.r.l. in liquidazione, anche in via solidale tra loro, al risarcimento dai danni subiti e/o subendi dalla per inadempimento _1 contrattuale, stante la mancata consegna e quindi immissione nel possesso dell'azienda per la stagione 2012 e seguenti, da liquidarsi in via equitativa;
di condannare, per inadempimento contrattuale,
TR S.r.l. e/o PA RO S.r.l. in liquidazione, anche in via solidale tra loro, al risarcimento dai danni subiti e/o subendi dalla per il mancato esercizio dell'attività aziendale, per _1 le stagioni 2012 e seguenti, conseguente all'omessa consegna e quindi immissione nel possesso dell'azienda, da intendersi sia quale lucro cessante sia quale danno emergente, da liquidarsi in euro 250.000,00, ovvero nella diversa somma che ritenuta di giustizia;
di condannare
[...]
ai sensi dell'art. 2043 c.c., al risarcimento dei danni subiti e/o CP_1
3 subendi dalla per aver consegnato a terzi i locali di _1
Via delle Tre Fontane n. 24, ove era ubicata l'azienda affittata da nonostante fosse a conoscenza di un contratto in _1 essere perfettamente valido ed efficace tra le parti (che con il CP_1 rilascio del nulla osta, avrebbe di fatto ratificato, a parere dell'attrice), da liquidarsi in via equitativa;
di condannare le società convenute al pagamento delle spese, delle competenze e degli onorari di giudizio.
PA RO S.r.l. e TR S.r.l. rimanevano contumaci. CP_1
All'esito dell'istruttoria (documentale e condotta mediante prova testimoniale richiesta da parte attrice), all'udienza del 5.5.2014, il
Giudice rinviava la causa per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 28.10.2015, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione del solo termine per il deposito della comparsa conclusionale.
Il Tribunale di Roma, con la sentenza n. 8966/2018, previa dichiarazione del difetto di legittimazione passiva di rilevava CP_1 che “la stessa almeno inizialmente, considerava il _1 contratto de quo un mero preliminare, poiché ha persino diffidato
TR S.r.l., nel mese di gennaio 2012, a comparire innanzi al notaio per la stipulazione del definitivo (cfr. documento n. 15 della produzione attorea) e, poi, nel mese di febbraio 2012, a comparire innanzi al notaio per – questa volta – “formalizzare” il contratto di affitto” (cfr. pag. 4 sentenza di primo grado). Concludeva statuendo quanto segue: dichiarava inammissibili le domande proposte contro
[...]
rigettava, nei confronti delle altre società convenute, le CP_1 domande di accertamento dell'inadempimento contrattuale;
dichiarava inammissibile la domanda risarcitoria proposta contro
[...]
; rigettava perché infondata la domanda Controparte_5 risarcitoria proposta

contro

TR S.r.l.; dichiarava irripetibili le spese processuali. In particolare, il Tribunale motivava l'inammissibilità della domanda risarcitoria nei confronti di sul CP_1 rilievo che detto soggetto non aveva assunto nessun obbligo nei confronti dell'attrice; anche la domanda risarcitoria nei confronti di PA RO SR era inammissibile in quanto rivolta a soggetto che rivestiva il mero ruolo di contraente ceduto nel contratto preliminare di affitto di azienda del 16.5.2011. L'infondatezza della domanda risarcitoria nei confronti di TR SR , invece, era motivata sul rilievo che il contratto preliminare di affitto di azienda (che prevedeva una durata di anni due più due, a fare data dal 15.5.2011 e fino al
30.9.2014), secondo il Giudicante, aveva avuto piena e soddisfacente esecuzione per la prima stagione utile, l'estate del 2011, come emerge pacificamente dalla documentazione versata in atti. “Da un lato, le
4 iniziative e spese delle quali alle fatture e quietanze in atti, si riferiscono, per l'appunto, tutte al 2011 e, quindi, alla stagione regolarmente conclusa;
dall'atro, non vi è prova di successivi, ulteriori esborsi rimasti improduttivi di utile remunerazione”.

3.3. Quanto, poi, alla “perdita degli incassi della stagione 2012”, l'attrice ha del tutto omesso di dimostrare, da un lato, se e quali utili di esercizio si riferissero all'azienda per cui è causa (vedi il generico c.d. “conto economico” del 2011, per giunta non certificato conforme alle scritture contabili regolarmente tenute); dall'altro, se e in quale misura il successivo esercizio 2012 abbia registrato i lamentati minori guadagni.

3.4. Quanto, infine alla “perdita dei beni custoditi all'interno dei locali”, non è stata fornita alcuna priva dell'esistenza degli stessi.

4. Del resto, alla luce delle esaminate risultanze di causa, non vi sarebbe assolutamente luogo ad alcuna possibilità di risarcimento del danno neppure in via equitativa” (cfr. sentenza di primo grado).

2. Nell'atto di appello ritualmente notificato, _1 contestava le conclusioni cui era addivenuto il Giudice di primo grado.
In particolare, criticava:

2.a) erronea applicazione di una norma di diritto;
erronea interpretazione dei fatti e delle prove sulla legittimazione passiva di
erroneità della statuizione di primo grado riforma. Il CP_1
Giudice di prime cure avrebbe errato nel dichiarare il difetto di legittimazione passiva della (si legge in sentenza: “le CP_1 domande proposte da vedono il difetto di _1 legittimazione passiva di che, secondo la stessa CP_1 prospettazione attorea, non riveste qualità di parte del rapporto contrattuale per cui è causa (figurando quale – mera – contraente ceduta del connesso contratto locativo, che si è limitata a prendere atto del subingresso di nella posizione di affittuaria _1 dell'azienda già concessa in godimento dalla conduttrice degli spazi, PA RO in liquidazione …) e non appare aver assunto, rispetto a esso, alcuna obbligazione verso la cessionaria”, cfr. pag.

3-4 sentenza di primo grado), omettendo così di valutare e considerare le domande attoree dirette contro la convenuta (specificamente, la CP_1 domanda risarcitoria ex art. 2043 c.c.). Quest'ultima, pur essendo a conoscenza della piena legittimazione di a _1 operare nei locali oggetto di causa, in palese violazione del contratto di locazione in essere con concedeva i Controparte_6 locali de quo ad altro soggetto commerciale (Fiesta S.r.l.). Pertanto,
[...] avrebbe posto in essere una condotta illegittima e dannosa per CP_1
l'odierna appellante, di fatto pretermettendo quest'ultima dai suoi diritti contrattuali a vantaggio di un soggetto terzo;

5 2.b) erronea applicazione di una norma di diritto;
erronea interpretazione dei fatti e delle prove sulla legittimazione della società all'esecuzione del contratto per gli anni successivi al _1
2011; erroneità della statuizione di primo grado riforma. Il Giudice di prime cure, dapprima, avrebbe ipotizzato la immediata validità del contratto inter partes quale contratto definitivo di cessione di affitto d'azienda (tanto da essere eseguito nella stagione 2011), per poi ritenere che, vista la rottura dei rapporti tra le parti stesse, non si sia addivenuti alla sottoscrizione del contratto definitivo. Altresì il Giudicante – deduceva l'appellante – avrebbe erroneamente ritenuto “che l'invito alla stipula del definitivo di qualifichi il contratto _1 come preliminare, prevalendo il nomen juris, sulla sostanza dell'atto, avendo già accertato che il contratto aveva tutti i requisiti per essere qualificato come definitivo, essendo peraltro già eseguito” (cfr. pag. 14 atto di citazione in appello). Una corretta interpretazione dei fatti di causa avrebbe condotto il Giudicante a dichiarare l'inadempimento contrattuale della TR S.r.l. e, conseguentemente, a ritenere fondate le pretese della società attrice;

2.c) erronea applicazione di una norma di diritto;
erronea interpretazione dei fatti e delle prove sul risarcimento del danno;
erroneità della statuizione di primo grado riforma. Il Giudice di prime cure avrebbe erroneamente rigettato le domande risarcitorie sostenendo che i danni dedotti dalla società attrice non erano stati correttamente allegati e provati. In realtà – deduceva l'appellante – dalle risultanze documentali emergerebbe che i danni subiti, “completamente non considerati dal Giudice di primo grado”, potrebbero essere schematizzati come segue: “a. perdita dell'avviamento; b. perdita dei ricavi e incassi della stagione 2012, 2013 e 2014, in relazione al contratto di locazione (2+2), nonché perdita della possibilità di esercitare l'opzione di acquisto;
c. perdita dei beni custoditi all'interno dei locali di via delle Tre Fontane n. 24; d. in ogni caso, qualsivoglia ulteriore danno connesso al danno emergente e al lucro cessante” (cfr. pag. 18 atto di citazione in appello).
Concludeva reiterando le medesime conclusioni già rassegnate nel corso del primo grado di giudizio. Con condanna delle parti appellate al pagamento di spese, competenze e onorari del doppio grado di giudizio.

3. Si costituiva in giudizio eccependo in via pregiudiziale CP_1
l'improcedibilità dell'appello per mancato esperimento della procedura di mediazione obbligatoria ex art. 5 co. 1 bis d.lgs. n. 28/2010. Sempre in via pregiudiziale, formulava istanza per mutare il rito da ordinario in speciale locatizio ex art. 447 bis c.p.c. vertendo la presente controversia
6 in materia di affitto di azienda. Nel merito, rappresentava come la propria carenza di legittimazione passiva – affermata dal Giudice di prime cure – dovevae essere confermata in quanto, non avendo mai ricevuto alcuna comunicazione ex art. 36 L. n. 392/1978 da parte di
PA RO S.r.l. quanto alla cessione del contratto di locazione
(unitamente all'affitto di azienda) alla TR S.r.l., la cessione stessa sarebbe tamquam non esset nei confronti della Sempre CP_1 nel merito, eccepiva la nullità del contratto preliminare di cessione di azienda dal momento che non sarebbe stato rispettato il termine ivi previsto per la richiesta di rilascio del nulla osta da parte dell' CP_1 per attività di pubblico spettacolo e intrattenimenti danzanti (cfr. art. 4 del contratto preliminare: “in assenza del rilascio del suddetto nulla osta entro 3 giorni dalla sottoscrizione del presente contratto, necessario e propedeutico all'esercizio dell'azienda indicata al punto 1, lo stesso sarà da considerarsi nullo ed insanabile, con ogni conseguenza di legge”). Concludeva chiedendo: di respingere l'appello e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata in ogni sua parte;
in ogni caso, di condannare l'appellante al risarcimento del danno da lite temeraria ex art. 96 co. 1 c.p.c. in favore dell'appellata da CP_1 quantificarsi in via equitativa;
con vittoria di spese, competenze e onorari del grado di giudizio.
Si costituiva in giudizio quale socio della PA RO CP_2
S.r.l. in liquidazione e cancellata dalla C.C.I.A.A. il 9 marzo 2017.
Eccepiva, preliminarmente, l'inammissibilità dell'appello in quanto proposto contro soggetti carenti di legittimazione passiva, dal momento che, nel caso di specie, non ci sarebbe stata distribuzione di utili e/o di riparti in sede di liquidazione in favore dei soci delle società convenute in primo grado PA RO SR e Fiesta SR, entrambe cancellate dal registro delle imprese nel marzo 2017. Concludeva chiedendo: in via preliminare, di revocare l'eventuale declaratoria di contumacia di;
nel merito, di rigettare l'appello e, per l'effetto, CP_2 confermare la sentenza impugnata;
con vittoria di spese di lite.
Si costituivano in giudizio sia quale socio della TR CP_3
S.r.l. in liquidazione cancellata dalla C.C.I.A.A. il 8 marzo 2017, che quale socio della PA RO S.r.l. in liquidazione cancellata dalla
C.C.I.A.A. il 9 marzo 2017, insieme a socio della PA CP_4
RO S.r.l. in liquidazione cancellata dalla C.C.I.A.A. il 9 marzo 2017, chiedendo: in via preliminare, di dichiarare l'inammissibilità dell'appello ai sensi dell'art. 348 bis c.p.c. non avendo ragionevole probabilità di essere accolto. In secondo luogo, tenuto conto della cancellazione delle due società dal registro delle imprese, dando atto che nulla era stato distribuito tra i soci, eccepivano l'inammissibilità
7 dell'appello in quanto rivolto contro soggetti carenti di legittimazione passiva e la mancanza di interesse dell'appellante ad impugnare, in quanto nessun rilievo pratico potrebbe mai avere la sentenza, attesa la cancellazione dal registro delle imprese delle società originariamente convenute. Nel merito, di rigettare l'appello e, per l'effetto, confermare la sentenza impugnata;
con vittoria di spese, competenze e onorari di giudizio.

4. All'udienza del 2.5.2019, la Corte dichiarava la non ricorrenza dei presupposti di cui all'art. 348 bis c.p.c. e rinviava per la precisazione delle conclusioni. All'udienza del 28.11.2024, la causa era trattenuta in decisione con assegnazione dei termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
MOTIVI DELLA DECISIONE

5. Preliminarmente, la Corte rigetta le eccezioni formulate da CP_1 sul mancato esperimento della mediazione e sul rito, rilevando che le domande di ricomprendono, tra l'altro, la richiesta _1 di condanna al risarcimento del danno extracontrattuale, dal valore economicamente prevalente rispetto alle altre richieste, con conferma del rito ordinario.

6. Con riguardo alla censura sub 2.a) del gravame, la domanda risarcitoria nei confronti di non può essere accolta, pur CP_1 ritenendo questa Corte di integrare, in parte, la motivazione della gravata sentenza.
Giova ripercorrere i passaggi salienti della vicenda in esame.
Il rapporto locatizio principale in ordine all'immobile oggetto di controversia, sito in Roma via delle Tre Fontane, era costituito tra la società locatrice e proprietaria e la conduttrice PA RO CP_1
s.r.l., come da contratto registrato all'Agenzia delle Entrate Roma 6, in data 27.05.2008 alla serie 3 n. 3233, poi modificato con atto aggiuntivo registrato in pari data alla serie 3 n. 3237.
PA RO SR, successivamente, dava in godimento l'azienda svolta presso l'immobile in parola alla società TR SR, con contratto di affitto di azienda del 25.5.2010 (poi risolto con contratto di risoluzione del 20.4.2012), regolarmente registrato il 31.5.2010 all'Agenzia delle Entrate;
contestualmente, la stessa PA RO dava in sublocazione a
TR SR l'immobile di via delle Tre Fontane. Come preme evidenziare, detto contratto di sublocazione non risulta comunicato da
PA RO SR alla locatrice ex art. 36 L. n. 392/1978. CP_1
Con l'ulteriore operazione contrattuale sottoscritta il 16.5.2011 e denominata “preliminare” di affitto di azienda, TR s.r.l.
8 (affittuaria dell'azienda e subconduttrice dell'immobile di via Tre
Fontane, come detto), a sua volta, si impegnava a cedere l'azienda svolta nell'immobile citato all'odierna appellante _1 all'operazione prendeva parte anche l'originaria conduttrice PA RO in liquidazione SR, in qualità di contraente ceduto.
Detto contratto del 16.5.2011, che prevedeva la durata di due anni più due, era sottoposto alla condizione sospensiva del rilascio sia del nulla osta di (proprietaria del bene e locatrice in virtù del contratto CP_1 concluso nel 2008 con PA RO SR) sia del permesso del
Municipio, per lo svolgimento delle attività di pubblico spettacolo e intrattenimenti danzanti (art. 4). All'art. 12 era previsto, altresì, che “a decorrere dalla stipula del definitivo, (…) subentra ex art. 2558 c.c. e per tutta _1 _1 la durata del contratto di affitto nei contratti stipulati per lo svolgimento dell'attività ricreativa”. Inoltre, era prevista (art. 21) la possibilità dell'esercizio da parte di dell'opzione di _1 acquisto dell'azienda.
Il contratto definitivo citato nell'art. 12, nonostante i numerosi solleciti svolti da ai fini della sua stipula, non risulta mai _1 sottoscritto. Né risulta mai esercitata detta opzione di acquisto di azienda da parte dell'appellante. Ciò posto, rispetto all'operazione negoziale da ultimo indicata ma anche tenuto conto delle vicende contrattuali pregresse, è evidente che non ha mai assunto alcun obbligo nei confronti di CP_1 _1
Il tenore del contratto appena richiamato esplicita, senza
[...] congetture alternative, che il nulla osta di rappresentava un CP_1 elemento futuro e incerto da cui dipendeva l'efficacia del negozio giuridico, a norma dell'art. 1353 c.c. A tal riguardo, ipotizza l'appellante che il nulla osta rilasciato da CP_1 potrebbe qualificarsi come una sostanziale “ratifica”
[...] dell'operazione negoziale intercorsa tra TR _1
SR e PA RO SR, ma tale affermazione non è condivisibile, stando alle risultanze processuali. A giudizio della Corte, non può attribuirsi nessuna valenza in tal senso alla citata previsione della condizione sospensiva del contratto preliminare di affitto di azienda del maggio 2011 di cui all'art. 4, che subordinava l'efficacia del contratto preliminare di cessione di azienda al rilascio da parte di del CP_1 nulla osta (“in assenza del rilascio del suddetto nulla osta entro 3 giorni dalla sottoscrizione del presente contratto, necessario e propedeutico all'esercizio dell'azienda indicata al punto 1, lo stesso sarà da considerarsi nullo ed insanabile, con ogni conseguenza di legge”). Al riguardo, va chiarito che detto nulla osta di cui al citato art. 4 del
9 contratto del 16.5.2011 era rilasciato ma in misura parziale, perché limitato alla sola stagione estiva 2011 (riguardando, espressamente, solo il periodo 15.5.2011-15.9.2011), stagione nella quale _1
(stando a quanto dalla stessa dichiarato) aveva effettivamente
[...] svolto l'attività di bar intrattenimento nell'immobile di via Tre Fontane. Per il periodo successivo, alcun nulla osta era comunicato;
difatti, non risulta aver effettuato l'attività di _1 intrattenimento dopo il 15.9.2011 (non avendo l'appellante documentato le spese asseritamente sostenute per le successive stagioni).
Per altro profilo, non era stata informata del subcontratto di CP_1 locazione intervenuto tra già nel 2010 Controparte_7
e, pertanto, per la locatrice il contratto di locazione era in corso, all'epoca della sottoscrizione del preliminare di affitto del 16.5.2011, con la conduttrice PA RO SR, non essendole opponibile la cessione avvenuta nel 2010 (cfr. Cass. ordinan. del 4.5.2021, n. 11623).
Sulla scorta di quanto finora esposto, il mancato proseguimento dell'attività commerciale da parte dell'appellante nell'immobile di via Tre Fontane non può addebitarsi, nemmeno a titolo di responsabilità extracontrattuale, a Come già riferito, nell'assetto di interessi CP_1 concordato il 16.5.2011 tra TR SR e PA _1
RO SR (senza nessun intervento di che era rimasta estranea CP_1 già alla sublocazione tra PA RO SR e TR SR del 2010) le parti avevano concordato la condizione sospensiva del rilascio di detto nulla osta. Non essendo stata autorizzata da alcuna attività CP_1 commerciale anche per le stagioni successive a quella dell'estate del
2011, il rapporto sottoscritto il 16.5.2011 diveniva inefficace per mancato avveramento, in parte qua, della condizione.
La circostanza per la quale fosse a conoscenza fin dal 25.5.2011 CP_1
(data della domanda di richiesta di nulla osta a a cui venne CP_1 allegato anche il contratto preliminare del 16.5.2011 sottoscritto dalla appellante) del fatto che potesse eventualmente _1 subentrare nel rapporto di locazione presso l'immobile di via 3 Fontane,
è del tutto irrilevante. Detto subentro sarebbe avvenuto solo in caso di stipula del contratto definitivo di cessione di azienda, stando a quanto espressamente convenuto dalle parti all'art. 12 del preliminare del 16.5.2011, ribadendosi, sul punto, la mancata conclusione del contratto definitivo.
Come preme evidenziare, difatti, nell'accordo sottoscritto il 16.5.2011 si riservava la possibilità di esercitare l'opzione di _1 acquisto (art. 21) e la facoltà di subentrare nel contratto di locazione
(art. 12), circostanze rimaste entrambe irrealizzate.
10 In conclusione, non aveva mai rilasciato alcun assenso in CP_1 merito al possibile subentro nel contratto di locazione da parte di subentro rimasto a livello di mera eventualità, _1 limitandosi la locatrice a rilasciare il nulla osta limitatamente all'esercizio dell'attività di intrattenimento per la sola stagione estiva
2011. Tanto è vero che l'ulteriore contratto di sublocazione dell'immobile, successivamente concluso dalla conduttrice PA RO SR con un'altra società, Fiesta SR, era comunicato a in CP_1 data 19.9.2011, con espressa richiesta dell'assenso della locatrice al subentro della cessionaria;
detto assenso veniva comunicato da
[...] alla cessionaria con nota del 19.10.2011, decorrendo il subentro CP_1 di Fiesta s.r.l. nel contratto di locazione dall'8.10.2011, ritualmente registrato all'Agenzia delle Entrate in data 13.10.2011. Detto subentro di Fiesta SR risulta del tutto legittimo, perché conclusa la stagione estiva del 2011 (al 15.9.2011), il preliminare di cessione di azienda era divenuto inefficace. D'altro canto, l'amministratore di con nota del 27 _1 luglio 2012 (in atti) indirizzata a Fiesta SR e riconosceva che CP_1 il subentro di Fiesta SR nel rapporto locatizio in luogo di PA RO e nella gestione dell'azienda di TR SR era del tutto corretto, dichiarando di non avere, al riguardo, “nulla a pretendere” da parte di nessuna delle controparti.
Fatte queste precisazioni, il contratto del 16.4.2011, a giudizio della
Corte, va inteso come preliminare in quanto, a prescindere dalla formale intestazione in tal senso, l'art. 12 del contratto citato, espressamente, richiamava la stipula del contratto definitivo come evento a partire del quale si sarebbe potuto verificare il subingresso di _1 nei contratti aventi ad oggetto l'immobile di via dele Tre Fontane. In aggiunta, il comportamento di successivo al _1
16.5.2011 esplicita l'esigenza di addivenire alla stipula del definitivo: negli atti processuali l'appellante ribadisce che “ ha più _1 volte convocato/invitato la TR e PA RO alla stipula del definitivo, senza avere alcun riscontro in merito” ( v. da ultimo, pag. 2 repliche a comparsa conclusionale), circostanza che conferma la volontà delle parti di non impegnarsi definitivamente con l'accordo del
16.5. 2011.
Chiarito che non aveva mai assunto alcun impegno contrattuale CP_1 nei confronti di anche sul piano della _1 responsabilità ex art. 2043 c.c. nessun addebito può essere formulato nei confronti dell'appellata. Sul punto, a parere dell'appellante, la “pur conoscendo CP_1
l'esistenza di un regolare contratto di affitto di ramo d'azienda con
11 opzione d'acquisto a favore dell'appellante quale soggetto subentrato nei rapporti contrattuali e di locazione dei locali di -che CP_1 peraltro concedeva regolare nulla osta per lo svolgimento delle attività- affidava ad un soggetto terzo, Fiesta srl, i locali di cui al sopracitato contratto”. In senso contrario, accertata la natura di contratto preliminare della cessione di azienda del 16.5.2011, considerato il mancato pieno avveramento della condizione sospensiva con conseguente inefficacia del contratto al 15.9.2011 (e legittima successiva conclusione del contratto tra PA RO SR e Fiesta S.r.l, con subingresso di quest'ultima nel rapporto locatizio), la prospettazione dell'appellante è rimasta priva di riscontro. In base al criterio del neminem laedere, ciascun consociato è tenuto ad astenersi dal pregiudicare la sfera giuridica altrui (2 Cost.); nel caso di specie, la responsabilità ex art. 2043 c.c. non può configurarsi né per omissione ( non aveva CP_1 alcun obbligo giuridico di rilasciare il nulla osta anche per le stagioni dal 2012 al 2014), né risulta una condotta colposa o dolosa della società appellata produttiva di un danno rappresentato dal mancato esercizio dell'attività di intrattenimento dal 2012 al 2014 (avendo CP_1 legittimamente espresso il suo assenso, in data 19.10.2011, al contratto che consentiva il subingresso di Fiesta SR quale conduttrice, circa un mese dopo la perdita di efficacia del contratto preliminare di affitto di azienda del 16.5.2011).

7. In ordine alla censura 2.b) che reitera la domanda di accertamento dell'inadempimento di TR SR e di PA RO SR, la stessa è priva di pregio.
Preliminarmente, la Corte ritiene la legittimazione passiva della odierna appellata (dalle visure emerge che unica Controparte_8 socia, rappresentante e poi liquidatrice della società è la stessa
[...]
) e di , e per PA RO CP_3 CP_3 CP_4 CP_2
SR in liquidazione ( era rappresentante e liquidatore della CP_2 società avente come altri soci e ), pur essendo CP_3 CP_4 dette società cancellate dal registro delle imprese e a prescindere dalla circostanza che detti soci abbiano goduto di una distribuzione di attivo nel riparto effettuato in base al bilancio finale di liquidazione (Cass. SU sent. del 12.3.2013 n. 6070; Cass. sent. del 24.1.2018, n. 1713).
Chiarito tale aspetto, va nuovamente richiamata la vicenda contrattuale intercorsa tra TR SR e PA RO SR, nei _1 termini in precedenza rappresentati.
Dette parti stipulavano il negozio preliminare di affitto di azienda del 16.5.2011 con l'intesa (art. 4) che l'efficacia del rapporto contrattuale doveva dipendere dal rilascio del positivo nulla osta di CP_1
12 proprietaria dell'immobile nel quale l'azienda avrebbe dovuto svolgersi, ubicato a Roma, Via Tre Fontane.
Stante il parziale avveramento della condizione (il nulla osta di CP_1 era limitato alla sola stagione estiva, precisamente, fino al 15.9.2011), il contratto diveniva inefficace dopo il 15.9.2011. L'accordo delle parti sancito nel contratto del 16.5.2011, quindi, non fa emergere alcun inadempimento da parte di TR SR, avendo tutte le parti convenuto che, in assenza del nulla osta, _1 non avrebbe potuto svolgere l'attività di bar-intrattenimento nell'immobile condotto da PA RO SR. Giova richiamare, in merito, il dovere di correttezza sancito dall'art. 1358 c.c., che impone alle parti del contratto condizionato di non influire sull'evento condizionante impedendone la verificazione nel proprio interesse (v. Cass. 6 luglio 2022, ordin. n. 21427). Pur dando atto di tale dovere di buona fede pendente condicione contemplato dall'art.1358 c.c., non vi è prova idonea che TR SR e/o PA RO SR abbiano determinato, con il loro comportamento, il mancamento avveramento della condizione sospensiva apposta al preliminare e la definitiva inefficacia dello stesso. In altri termini, l'inefficacia del contratto preliminare del 16.5.2011 non risulta imputabile alle controparti per avere Parte_2 omesso un comportamento necessario per il verificarsi dell'evento condizionante o per aver tenuto un comportamento ostativo alla sua realizzazione.
A tale ultimo riguardo, è del tutto priva di influenza la conclusione, successivamente allo scadere della stagione estiva 2011 (periodo entro il quale aveva concesso il nulla osta allo svolgimento da parte CP_1 di dell'attività commerciale nell'immobile di via Parte_3
Tre Fontane) del contratto tra PA RO e Fiesta SR, con il quale la prima (in qualità di conduttrice) faceva subentrare la seconda nel contratto di locazione in essere dal 2008 con negozio portato CP_1
a conoscenza di la quale ultima prestava assenso al subentro. CP_1
Tale ultimo contratto risulta sottoscritto quando ormai era divenuto inefficace il preliminare del 16.5.2011, stante il nulla osta solo parzialmente rilasciato da CP_1
Non risultando accertato l'inadempimento contrattuale delle appellate TR SR e PA RO SR, non vi sono i presupposti per esaminare la domanda di di condanna al _1 risarcimento del danno sofferto per la mancata realizzazione dell'affare
(a prescindere dalla mancata adeguata prova fornita dall'appellante, in merito al pregiudizio asseritamente subito, come già ritenuto dal
13 Giudice di prime cure in modo condivisibile), con assorbimento della doglianza sub 2.c).

8. La domanda di condanna dell'appellante per lite temeraria presentata da è rigettata in quanto, pur risultando quest'ultima CP_1 integralmente soccombente, non vi sono gli ulteriori presupposti di legge ex art. 96 c.p.c.

9. Quanto alle spese processuali di fase, le stesse sono poste a carico dell'appellante in virtù della sua integrale soccombenza e liquidate in dispositivo secondo i valori medi delle cause rientranti nella fascia di valore superiore a euro 52.000,00 e inferiore a euro 260.000,00, senza calcolare la fase istruttoria. La refusione di dette spese è disposta a favore di ciascuna delle tre parti appellate costituite ( CP_1 CP_2
; e , i quali ultimi si sono costituiti con
[...] CP_3 CP_4 un unico difensore).

PQM.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando nella causa civile in epigrafe indicata, ogni diversa istanza, eccezione e deduzione disattesa, rigetta l'appello proposto da avverso la sentenza Parte_4 del Tribunale di Roma n. 8966/2018 nei confronti di CP_1 CP_2
, e .
[...] CP_3 CP_4
Condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio che liquida, in favore di ciascuna delle tre parti appellate costituite, in € 9.991,00 per compensi, oltre spese generali al 15% e accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 1 co. 17 della l. 228/12 per il versamento, da parte dell'appellante, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Così deciso in Roma, nella camera di consiglio tenuta il 25/3/2025
La Consigliera est.
Caterina Garufi La Presidente
Franca Mangano
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