N. R.G. 311/2025

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione terza civile nelle persone dei seguenti magistrati: dr. Roberto Aponte Presidente dr. Maria Carla Rossi Consigliere rel. est. dr. Laura Cesira Stella Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 311/2025 promossa in grado d'appello: da
(C.F. ) e (C.F. Parte_1 C.F._1 Parte_2
, elettivamente domiciliate in VIA RONDONI N. 11/9 20146 C.F._2
MILANO presso lo studio dell'avv. PAPALEO LUCIA, che le rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLANTI
CONTRO
(C.F. , elettivamente Controparte_1 C.F._3
domiciliato presso lo studio dell'avv. MILANESI ARNALDO, che lo rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLATO pagina 1 di 7 avente ad oggetto: Altri istituti del diritto delle locazioni – appello avverso la sentenza n.
10149/2024 del Tribunale di Milano pubblicata il 7.1.2025. Causa discussa oralmente all'udienza dell'11.6.2025 sulle seguenti conclusioni:
Per e per : Parte_1 Parte_2
“Tutto quanto premesso le odierne appellanti, ut supra rappresentate e difese insistono affinché la Corte d'Appello adita. in riforma totale della sentenza n. 10149/2024 – RG 25479/2024 Trib. Milano Sez. XIII
Civ. Dott. Savignano emessa in data 7.1.2025 e pubblicata in pari data fissat l'udienza di discussione e premesso ogni e più opportuno provvedimento, disattesa ogni avversa domanda od eccezione, voglia così disporre:
IN VIA CAUTELARE
Ritenuta la sussistenza del fumus boni iuris e del periculum in mora, disporre la sospensione dell'impugnata Sentenza
NEL MERITO
- Accertato che il contratto di locazione inter partes è stato validamente ricondotto dal Tribunale di Primo Grado ad un contratto di locazione 4+4 regolato dalla
Legge 431/88
- Ritenuto che il termine di sei mesi di cui all'art 3 della L. 431/1998 abbia natura cogente
- Dichiarare illegittimo il diniego di rinnovo formulato in data 31.5.2024 per violazione del predetto termine e, conseguentemente
- Rigettarsi la richiesta avversaria di risoluzione del contratto di locazione inter partes essendosi lo stesso, in assenza di valida disdetta, rinnovato sino a tutto il
30.7.2028
IN VIA ISTRUTTORIA
pagina 2 di 7 Rigettarsi i capitoli di prova articolati da controparte nel primo grado del giudizio, in quanto irrilevanti ai fini della prova dell'effettiva consegna della disdetta del 28.1.2024 alle conduttrici.
Nella denegata ipotesi di ammissione delle prove orali di controparte, si chiede di essere ammessi, anche alla prova contraria, per interrogatorio formale e testi, sui seguenti capitoli…omissis…
Con vittoria di spese di entrambi i gradi di giudizio, da liquidarsi direttamente nei confronti del sottoscritto procuratore, che si dichiara antistatario, sia in primo che in secondo grado”
Per : Controparte_1
“Voglia la Corte d'Appello così provvedere: in principalità, rigettare l'appello proposto da e nei Parte_1 Parte_2
confronti di avverso la sentenza del Tribunale Monocratico Controparte_1
di Milano n. 10149/2024 ruolo sentenze, pubblicata il 7 gennaio 2025 e per l'effetto confermare integralmente detta sentenza.
In subordine, in caso di accoglimento dell'appello, si ripropone e si chiede
l'accoglimento della domanda di declaratoria del contratto di locazione abitativa per la sua naturale scadenza del 31 luglio 2028 con condanna delle conduttrici a rilasciare
l'immobile in prefissando termine.
Spese e compensi refusi.
In via istruttoria: ammettere prove per interrogatorio formale delle conduttrici nonché per il teste sulla seguente circostanza…omissis…” Testimone_1
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
e hanno proposto tempestivo appello avverso la sentenza Parte_1 Parte_2
opra rubricata con la quale il Tribunale di Milano ha così provveduto: ”dichiara risolto per intervenuta scadenza, in data 31 luglio 2024, il contratto di locazione stipulato il 31 pagina 3 di 7 luglio 2021, relativo all'immobile adibito ad uso abitativo, sito in Milano, via Filippo
Palizzi n. 121; condanna e a rilasciare libero di persone Parte_1 Parte_2
e cose nella disponibilità di l'immobile suddetto;
fissa per Controparte_1
l'esecuzione la data del 21 dicembre 2024; condanna la parte intimata – resistente a rifondere all'intimante - ricorrente le spese di giudizio liquidate in € 106,00 ed €
1.852,00 per compensi, oltre al 15% per rimborso forfetario spese generali, IVA e CPA se dovute”.
Con l'atto di appello e deducono quale unico motivo di Parte_1 Parte_2
doglianza l'erroneo ritenere del Tribunale circa la validità della disdetta contrattuale impartita dal locatore Controparte_1
Più in particolare, affermano le odierne appellanti di aver ricevuto disdetta – ai sensi dell'art. 3 lett. a) della L. 431/98 – da parte del locatore soltanto con la notificazione dell'intimazione di sfratto per finita locazione, avvenuta in data 31 maggio 2024, per la data del 31.7.2024, dunque in violazione del termine di sei mesi dalla scadenza contrattuale.
Sicché, stante l'inderogabilità della suddetta previsione, la disdetta sarebbe invalida ed il contratto si sarebbe rinnovato per ulteriori quattro anni dalla prima scadenza e cioè sino al 31.7.2028.
Le appellanti hanno dunque rassegnato le conclusioni di cui in epigrafe.
Il costituitosi in giudizio ha, al contrario, chiesto il rigetto dell'impugnazione e la CP_1
conferma dell'impugnata sentenza.
Così perimetrato il thema decidendum collegato all'unico motivo di appello di cui sopra, compito della Corte è pertanto quello di stabilire se la disdetta contrattuale impartita dal sia valida o se la stessa sia da considerarsi violativa della previsione di cui all'art. CP_1 - la disdetta contrattuale può essere contenuta nell'ambito della licenza o dello sfratto per finita locazione;

- il contratto di locazione stipulato tra le parti, regolarmente registrato, all'art. 20 prevede che la comunicazione di disdetta debba essere effettuata nei due mesi precedenti alla prima scadenza;

- la suddetta clausola è stata sottoscritta dalle conduttrici;

- la sostituzione ope legis della clausola nulla – ex art. 1419 2° comma c.c. – ha riguardato soltanto l'art. 2 del contratto relativo alla durata, prevista dalle parti in un anno, in assenza di esigenze transitorie e dunque da intendersi di durata quadriennale;

- le odierne appellanti erano decadute dal diritto di contestare specificamente il contenuto del contratto versato in atti dal , non avendo effettuato alcun CP_1
rilievo in merito nella propria memoria integrativa e neppure all'udienza del
29.10.2024;
- in ogni caso l'art. 3 comma 6 della L. 431/98 è da qualificarsi quale norma derogabile, ben potendo le parti in autonomia prevedere un termine diverso dai sei mesi per la disdetta contrattuale.
Con riferimento a quest'ultima argomentazione va, infatti, evidenziato che la natura inderogabile della norma in questione non può certo desumersi dalla presenza dell'avverbio “almeno” che precede la locuzione sei mesi né da alcuna altra specifica previsione normativa ed inoltre tale termine è previsto a favore di entrambi i contraenti e non può dunque ritenersi lesivo degli interessi di alcuna delle parti, né tantomeno di interessi di natura generale protetti dall'ordinamento.
Pertanto, va osservato che è rimessa alla libera scelta dei contraenti l'individuazione del termine entro il quale le stesse parti possono intimare disdetta: la legge 431/98 consente, infatti, al conduttore di recedere dal contratto di locazione, anche prima della scadenza naturale, con un preavviso di sei mesi;
tuttavia, l'indicazione normativa del termine pagina 5 di 7 minimo può essere superata dalla scelta dei contraenti di un termine diverso, anche più breve.
L'appello è pertanto infondato e va disatteso.
Le spese del grado, liquidate in dispositivo con applicazione dei valori medi per le fasi di studio e introduzione e minimi per le fasi di trattazione/istruttoria e decisione in considerazione del mancato espletamento della fase istruttoria e della decisione con modalità semplificata, seguono la soccombenza.
Deve darsi atto, infine, che ricorrono i presupposti di cui all'art. 13 comma 1 quater
d.p.r. 20/5/2002 n. 115 per il versamento, da parte delle appallanti, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'appello.


P.Q.M.


La Corte di Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da e contro avverso la Parte_3 Parte_2 Controparte_1
sentenza del Tribunale di Milano n. 10149/24 pubblicata in data 7.1.2025, così provvede:
a) rigetta l'appello;
b) condanna le appellanti in solido al pagamento a favore della parte appellata delle spese del presente grado di giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 1.994,00 per compensi, oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

c) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte delle appellanti dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. 115/2002, art. 13 comma 1 quater.
Così deciso in Milano, il 11 giugno 2025
Il cons. est.
Maria Carla Rossi
Il Presidente pagina 6 di 7 Roberto Aponte
pagina 7 di 7 1. DA COMPARE FOOTNOTE PAGES
3 L.431/98.
Ritiene il Collegio che la tesi delle appellanti non possa essere condivisa.
In primo luogo, va evidenziato che, conformemente, a quanto ritenuto dal Tribunale: pagina 4 di 7