R.G. 1115/2020
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI NAPOLI
Sezione IX civile composta dai magistrati:
dott. Eugenio Forgillo Presidente dott.ssa Natalia Ceccarelli Consigliere dott.ssa Maria Di Lorenzo Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al numero di ruolo generale 1115/2020 R.G.
TRA
, c.f. , titolare dell'agenzia VI Immobiliare di Parte_1 C.F._1
, rappresentato e difeso dall'avv. Liborio Mennella, c.f. , Parte_1 C.F._2
presso il cui studio elettivamente domicilia, in Torre del Greco, alla via Sedivola n. 95, in virtù di procura allegata all'atto di appello
APPELLANTE
E
, c.f. rappresentata e difesa dall'avv. Giuseppe Controparte_1 C.F._3
Colapietro, c.f. , unitamente al quale elettivamente domicilia, in Napoli, alla C.F._4
via Nuova Poggioreale n°8, presso lo studio legale Mazzucchiello, in virtù di procura allegata alla comparsa di costituzione
APPELLATA

Oggetto: appello avverso la sentenza del Tribunale di Torre Annunziata n. 267/2020, pubblicata il
4.02.2020.
Conclusioni per l'appellante : “1) in accoglimento del presente appello, Parte_1
annullare, revocare e/o riformare la sentenza n. 267/2020 emessa dal Tribunale civile di Torre
Annunziata per i suesposti motivi e accogliere la domanda di pagamento a titolo di provvigione per la mediazione immobiliare proposta dall'appellante nel ricorso per decreto ingiuntivo e ribadita nella comparsa di costituzione e risposta, con condanna dell'appellata al pagamento della complessiva somma di € 7.320,00= (€ 6.000,00= oltre IVA al 22%); 2) condannare la sig.ra CP_1
al pagamento delle spese e competenze del doppio grado del giudizio, con dichiarazione del
[...]
diritto a ripetere quanto pagato per le spese e competenze del giudizio di primo grado poste a carico dell'appellante con l'impugnata sentenza;
3) in subordine e nella malaugurata ipotesi di rigetto del
1

gravame, compensare in ogni caso le spese e competenze di I grado per i motivi sopra esposti, con conseguente compensazione delle spese e competenze dell'appello con dichiarazione del diritto di ripetere quanto pagato per le spese e competenze del giudizio di primo grado poste a carico dell'appellante con l'impugnata sentenza. ”.
Conclusioni per l'appellata : “1)in via preliminare, dichiarare improponibile e/o Controparte_1 improcedibile e/o inammissibile l'atto di appello ex art. 342 c.p.c. per i motivi di cui al punto 1) con conseguente rigetto dello stesso;
2) in via principale, rigettare le domande tutte formulate nell'appello, in quanto infondate in fatto ed in diritto per i motivi spiegati, con conferma integrale della sentenza impugnata;
3) sempre in via principale, condannare parte appellante al pagamento delle competenze e spese di giudizio di appello con attribuzione al procuratore, dichiaratosi antistatario;
in via subordinata, nella denegata ipotesi di accoglimento dell'appello ex adverso proposto, compensare tra le parti le spese e le competenze del giudizio di I° grado e di II° grado”.
RAGIONI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
§ 1. , titolare dell'agenzia VI Immobiliare, propose ricorso monitorio, dinanzi Parte_1
al Tribunale di Torre Annunziata, esponendo che: a) in data 7.03.2017 gli aveva Controparte_2 conferito l'incarico di mediazione per la vendita dell'appartamento sito in Torre del Greco, alla via
Nazionale n. 187, secondo piano, scala B, interno 19, in comproprietà con;
b) ON
il 20.3.2017 aveva sottoscritto proposta di acquisto del predetto immobile per il Controparte_1 prezzo di euro 208.000,00, da pagare con il versamento di euro 10.000,00, all'atto della sottoscrizione della proposta, di euro 30.000,00, entro il 30.05.2017, e di euro 168.000,00 al momento del rogito;
c) in data 5.04.2017 la proposta era stata accettata da ed il 7.04.2017 l'accettazione Controparte_2
era stata comunicata alla d) con raccomandata del 17.05.2017 si doleva CP_1 Controparte_1 della mancata accettazione della proposta da parte della IA dell'immobile, CP_3
, sostenendo che la proposta di acquisto era divenuta inefficace.
[...]
Tanto premesso il ricorrente - sul rilievo che l'“affare” doveva ritenersi concluso - chiese il pagamento da parte di , promissaria acquirente, dell'importo di euro 7.320,00, a titolo Controparte_1
di provvigione per l'attività di intermediazione espletata.
Il Tribunale di Torre Annunziata, con decreto n. 1535/2017 depositato il 9.08.2017, ingiunse a
[...]
il pagamento della somma richiesta dal VI, oltre interessi legali e spese del CP_1
procedimento monitorio.
§ 1.1. propose opposizione, contestando il diritto di di conseguire Controparte_1 Parte_1
l'importo ingiunto e deducendo che non era stato concluso l'“affare”, con conseguente insussistenza del diritto del VI alla provvigione ai sensi dell'art. 1755 c.c.. 2 L'opponente, in particolare, evidenziò di aver comunicato con raccomandata a.r. del 22.5.2017, anticipata via mail in data 17.5.2017, l'intervenuta inefficacia della proposta di acquisto, non essendo pervenuta entro la data del 30.04.2017 - come previsto dall'art. 6 della proposta contrattuale - alcuna accettazione da parte della IA dell'immobile, . ON
Concluse chiedendo la revoca del decreto ingiuntivo e la condanna di parte opposta al pagamento delle spese processuali, nonché al risarcimento, in via equitativa, dei danni subìti, ai sensi dell'art. 96, comma 1, c.p.c. e/o al pagamento di una somma equitativamente determinata ai sensi dell'art. 96,
3° comma, c.p.c..
§ 1.2. Si costituì contestando la fondatezza dell'opposizione ed esponendo che il Parte_1
rapporto negoziale era intercorso esclusivamente tra la promittente venditrice, , Controparte_2
e la promissaria acquirente, e non coinvolgeva anche la IA Controparte_1 [...]
. ON
Pertanto l'opposto chiese di confermare il decreto ingiuntivo e di rigettare l'opposizione.
§ 1.3. Il Tribunale di Torre Annunziata, all'esito dell'udienza del 4.02.2020 di discussione orale della causa ex art. 281 sexies c.p.c., con la sentenza in epigrafe indicata, accolse l'opposizione e revocò il decreto ingiuntivo, condannando al pagamento delle spese di lite. Parte_1
Il primo giudice ha posto a fondamento della decisione le ragioni che di seguito si sintetizzano.
1) La conclusione dell'affare, che fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione, ricorre quando fra le parti messe in contatto dal mediatore si sia costituito un vincolo giuridico che abiliti ciascuna ad agire per l'esecuzione del contratto stesso;
ne consegue che la provvigione spetta al mediatore anche quando quest'ultimo sia intervenuto per consentire la stipula tra le parti di un contratto preliminare. In sostanza la conclusione dell'affare, quale fonte del diritto del mediatore alla provvigione, coincide con il compimento di un'operazione di contenuto economico risolventesi in un'utilità di carattere patrimoniale e, cioè, di un atto in virtù del quale si costituisca un vincolo che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in mancanza, per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato. Nel caso di specie, dalla disamina della proposta d'acquisto del 20.3.2017, indirizzata da a Controparte_1 [...]
, in qualità di IA dell'immobile, si ricava che l'accettazione da parte del CP_2
“venditore” avrebbe determinato la conclusione di un contratto preliminare di vendita dell'intero immobile sito in Torre del Greco, alla via Nazionale 191, scala B, piano 2, int. 19, per il prezzo di euro 208.000,00. Al punto 6) della proposta si chiarisce, inoltre, che la stessa è da intendersi irrevocabile ex art. 1329 c.c. fino al 30.04.2017 e, precisamente, che “decorso tale termine diventerà definitivamente inefficace ove non pervenga comunicazione inerente l'accettazione entro i 5 gg successivi, a mezzo raccomandata A.R., Telefax, Telegramma o Posta Elettronica certificata…”.
3 Risulta, poi, incontestato - oltre che provato sulla base di quanto emerge dal documento contenente la menzionata proposta - che in data 5.04.2017 è intervenuta l'accettazione della proposta da parte di e non anche della IA . Controparte_2 ON
Ciò posto, l'accettazione della sola , comunicata alla proponente il 7.4.2017, non induce CP_2
a ritenere che sia stato stipulato un valido ed efficace contratto preliminare di vendita dell'immobile in questione, conformemente al principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui
“la promessa di vendita di un bene in comunione è, di norma, considerata dalle parti attinente al bene medesimo come un unicum inscindibile e non come somma delle singole quote che fanno capo ai singoli comproprietari, di guisa che questi ultimi - salvo che l'unico documento predisposto per il detto negozio venga redatto in modo tale da farne risultare la volontà di scomposizione in più contratti preliminari in base ai quali ognuno dei comproprietari si impegna esclusivamente a vendere la propria quota al promissario acquirente, con esclusione di forme di collegamento negoziale o di previsione di condizioni idonee a rimuovere la reciproca insensibilità dei contratti stessi all'inadempimento di uno di essi - costituiscono un'unica parte complessa e le loro dichiarazioni di voler vendere si fondono in un'unica volontà negoziale. Ne consegue che, quando una di tali dichiarazioni manchi (o sia invalida), non si forma (o si forma invalidamente) la volontà di una delle parti del contratto preliminare, escludendosi, pertanto, in toto la possibilità del promissario acquirente di ottenere la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 cod. civ. nei confronti dei soli comproprietari promittenti, sull'assunto di una mera inefficacia del contratto stesso rispetto a quelli rimasti estranei”. Pertanto il giudicante non ha il potere di attribuire a quell'accordo una efficacia parzialmente obbligatoria, ravvisando, con riguardo alla parte indivisa non di spettanza del promittente venditore, una promessa di vendita di cosa altrui, dovendo rimanere nei limiti delle intese negoziali delle parti aventi ad oggetto una vendita interamente traslativa.
Quindi l'accettazione della proposta del 20.03.2017 da parte di non ha Controparte_2
determinato il sorgere tra le parti di un vincolo giuridico suscettibile di tutela ex art. 2932 c.c. e, conseguentemente, del diritto alla provvigione vantato dal mediatore. Infatti, dalla proposta d'acquisto in questione, non emerge l'intento delle parti di conferire autonomo rilievo alle singole manifestazioni di volontà delle comproprietarie venditrici, ma il bene oggetto di trattativa viene considerato in modo unitario. Del pari non vi è alcuna prova che abbia accettato Controparte_2
la proposta, obbligandosi anche a far acquistare alla proponente la quota di proprietà della . CP_3
Pertanto non può ritenersi concluso l'affare che fa sorgere il diritto del mediatore alla provvigione.
2) Va rigettata la domanda di risarcimento del danno ex art. 96, 1° comma, c.p.c. proposta dall'opponente, in difetto di prova del pregiudizio patito da quest'ultima. Neanche può essere accolta la richiesta di condanna del VI al pagamento di una somma equitativamente determinata, ai sensi
4 dell'art. 96, 3° comma, c.p.c., atteso che, nella specie, le difese spiegate dall'opposto, ancorché giudicate infondate, non appaiono pretestuose, sicché non sussiste il requisito della mala fede in capo a quest'ultimo.
§ 2. Avverso la sentenza di primo grado ha proposto appello, cui ha resistito, Parte_1
costituendosi, . Controparte_1
All'esito dell'udienza di precisazione delle conclusioni e di discussione orale del 13.5.2025, la Corte ha deciso la causa ai sensi dell'art. 281 sexies c.p.c..
§ 2.1. Va preliminarmente respinta l'eccezione di inammissibilità dell'appello formulata dal difensore dell'appellata, essendo il gravame rispettoso del contenuto motivazionale imposto dall'art. 342 c.p.c., da interpretarsi secondo l'insegnamento della Suprema Corte, nel senso che
“l'impugnazione deve contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni
e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado, tenuto conto della permanente natura di “revisio prioris instantiae” del giudizio di appello, il quale mantiene la sua diversità rispetto alle impugnazioni a critica vincolata” (cfr. Cass. SS.UU. 27199/2017).
Nel caso di specie l'appellante non ha omesso di indicare le ragioni per cui ritiene debba essere riformata la sentenza di primo grado, sottoponendo a una critica sufficientemente specifica le argomentazioni a sostegno della decisione impugnata, ciò anche previa trascrizione dei passaggi motivazionali della sentenza non condivisi e mediante l'esposizione dei motivi di dissenso.
§ 2.2. Il primo motivo di gravame è rubricato “Violazione e falsa applicazione di legge. Errata ricostruzione della comune intenzione delle parti”.
L'appellante censura la decisione del primo giudice nella parte in cui ha ritenuto che non è stato concluso l'“affare”, fonte del diritto alla provvigione, ai sensi dell'art. 1755 c.c..
In particolare il difensore dell'appellante censura la statuizione del primo giudice laddove afferma che “… deve escludersi che l'accettazione della proposta del 20-3-2017 da parte di CP_2
abbia determinato il sorgere tra le parti di un vincolo giuridico suscettibile di tutela ex art.
[...]
2932 c.c. e, conseguentemente, del diritto alla provvigione vantato dal mediatore.”.
Sostiene che il giudice di prime cure avrebbe dovuto tener conto “delle comuni intenzioni delle parti
e dello scopo da esse perseguito”, sottolineando che: a) la “Proposta di acquisto preliminare di compravendita” si rivolge esclusivamente a , indicata come “venditore”; b) solo Controparte_2 quest'ultima, per mezzo del figlio, ha ritirato il documento contenente la proposta di acquisto;
c)
l'assegno di euro 10.000,00, non trasferibile, allegato dalla alla proposta è stato intestato CP_1
5 solo a , la quale accettava la proposta il 5.4.2017; d) in data 7.4.2017 la Controparte_2 CP_1 dichiarava di aver ricevuto copia della proposta, completa dell'accettazione della . CP_2
L'appellante censura, poi, la decisione del primo giudice nella parte in cui statuisce che “non vi è alcuna prova che abbia accettato la proposta obbligandosi a far acquisire alla Controparte_2 proponente la proprietà della quota di spettanza di ”. ON
Il difensore dell'appellante argomenta che la e la hanno posto “al centro CP_1 CP_2 dell'affare” l'immobile nella sua interezza e che “nella piena consapevolezza dell'altruità di una quota, si erano reciprocamente vincolate al fine di addivenire al contratto definitivo di vendita, scadenzando le successive fasi, pur avendo previsto tutti gli altri elementi della progettata compravendita. La sig.ra , unica e sola destinataria della proposta di acquisto, CP_2 assumeva pertanto tutte le obbligazioni derivanti dall'accettazione della proposta, in primis quella del trasferimento della proprietà dell'intero immobile unitamente alle altre ivi previste (consegna dell'immobile libero dal “figlio”, suo figlio e non anche della IA;
dotare l'immobile dell'APE; consegnare il regolamento condominiale;
etc.). Ciò avrebbe comportato la partecipazione alla stipula del rogito definitivo anche dell'altra IA, obbligazione implicitamente assunta sempre dalla sig.ra ”. CP_2
La difesa dell'appellante sostiene, quindi, che , accettando la proposta di acquisto Controparte_2 della si era obbligata a vendere l'immobile per intero, vale a dire si era obbligata a CP_1
procurarsi il consenso alla vendita della IA, in sede di stipula del rogito, o acquistando e rivendendo la quota di quest'ultima alla promittente acquirente.
Pertanto, secondo l'appellante, sussiste il diritto del mediatore a conseguire la provvigione, come richiesta nel ricorso monitorio, atteso che le parti, e , si erano Controparte_1 Controparte_2
reciprocamente vincolate al fine di addivenire alla stipula del contratto definitivo di vendita.
Il motivo di impugnazione è infondato.
E' pacifico che il primo giudice abbia tenuto conto della comune intenzione delle parti, vale a dire della volontà delle stesse di procedere alla stipula di un contratto di compravendita avente ad oggetto l'immobile nella sua interezza - come del resto sottolineato dallo stesso appellante nell'atto di impugnazione - e non la sola quota di comproprietà appartenente alla . Pertanto CP_2 inconferenti sono i rilievi dell'appellante con riguardo al fatto che la “Proposta di acquisto preliminare di compravendita” si rivolgesse esclusivamente a , indicata come Controparte_2
“venditore”, che solo quest'ultima avesse ritirato il documento contenente la proposta di acquisto e l'avesse accettata e che l'assegno di euro 10.000,00, non trasferibile, allegato dalla alla CP_1
proposta, fosse intestato solo a . Difatti, ai fini della stipula di un valido ed Controparte_2 efficace contratto preliminare di vendita, avente ad oggetto l'intero immobile, sarebbe
6 necessariamente occorso anche il consenso della IA dell'immobile, ON
.
[...]
Tanto premesso, non può ritenersi, neanche alla luce dei suddetti rilievi, che Controparte_2
abbia accettato la proposta di acquisto della obbligandosi contestualmente ad acquisire il CP_1
consenso alla vendita da parte della IA . In mancanza di un ON
espresso obbligo in tal senso, dalla circostanza che la avesse reso noto la parziale CP_2 altruità dell'immobile e si fosse obbligata a consegnare l'immobile, occupato da suo figlio, a dotarlo dell'APE ed a consegnare il regolamento condominiale, non può desumersi l'insorgenza di un obbligo a carico della promittente venditrice di procurare il consenso alla vendita da parte della IA . CP_3
Ciò posto non risulta scalfita la statuizione del primo giudice nella parte (solo genericamente censurata dall'appellante) in cui - condivisibilmente e conformemente al consolidato orientamento della giurisprudenza di legittimità - afferma che, nel caso di specie, non è stato concluso l'affare, non essendosi costituito tra le parti un vincolo giuridico abilitante ciascuna ad agire per l'esecuzione del contratto, realizzando un'operazione di contenuto economico comportante un'utilità di carattere patrimoniale che dia diritto di agire per l'adempimento dei patti stipulati o, in mancanza, per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato.
E invero, nel caso di specie le parti non possono agire ai sensi dell'art. 2932 c.c. per il trasferimento coattivo dell'immobile nella sua interezza, in mancanza dell'accettazione della proposta di acquisto da parte della IA . ON
Pertanto - conformemente all'orientamento della giurisprudenza di legittimità a cui si intende dare seguito (cfr. Cass. ordinanza n. 28879/2022) - non sussiste il diritto del VI alla provvigione, non essendo stata realizzata un'operazione di contenuto economico che ha generato un'utilità di carattere patrimoniale.
Neanche si può ritenere che, in forza dell'accettazione della proposta di vendita da parte della
, si sia costituito un vincolo tra le parti che consenta, in astratto, alla di agire CP_2 CP_1
nei confronti della promittente venditrice per il risarcimento del danno derivante dal mancato conseguimento del risultato utile del negozio programmato, in mancanza dell'assunzione di un obbligo da parte di di procurare il consenso della IA alla stipula del Controparte_2
contratto di compravendita.
§ 2.3. Col secondo motivo di gravame, concernente il governo delle spese di lite, l'appellante lamenta che il primo giudice avrebbe dovuto compensarle, in toto o anche parzialmente, avendo respinto le domande formulate dall'opponente di condanna ai sensi dell'art. 96, 1° e 2° comma, c.p.c..
7 La doglianza è infondata.
Al riguardo si richiama il principio affermato dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui il rigetto della domanda, meramente accessoria, ex art. 96 c.p.c., a fronte dell'integrale accoglimento di quella di merito proposta dalla stessa parte, non configura un'ipotesi di parziale e reciproca soccombenza, sicchè non può giustificare la compensazione delle spese di lite ai sensi dell'art. 92 c.p.c. (cfr., tra le altre, Cass. ordinanza n.18036/2022).
Per quanto esposto l'appello va rigettato.
§ 3. Le spese processuali seguono la soccombenza e si liquidano, come da dispositivo, in base al DM
147/2022 (scaglione di riferimento compreso tra euro 5.200,01 ed euro 26.000,00). I compensi vanno quantificati nella misura prossima ai minimi di tariffa per la fase di studio, introduttiva e decisionale, in ragione della contenuta complessità delle questioni poste a fondamento della decisione e del modello decisorio semplificato, utilizzato per la definizione del gravame, e nella misura pari ai minimi di tariffa per la fase istruttoria/trattazione, non essendo stata svolta alcuna attività istruttoria in sede di gravame.
In considerazione del rigetto dell'appello sussistono i presupposti, ai sensi dell'art. 13, comma 1 - quater, del d.P.R. n. 115 del 2002, inserito dall'art. 1, comma 17, della legge 24.12.2012, n. 228
(applicabile ai giudizi introdotti dal trentesimo giorno successivo alla sua entrata in vigore, avvenuta in data 1.1.2013), per il versamento, con riferimento all'appellante, di un ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per l'instaurazione del procedimento di appello a norma del comma 1 - bis del citato art. 13.

PQM

La Corte d'Appello di Napoli, Nona Sezione Civile, definitivamente pronunciando nel presente giudizio di appello, così provvede:
1) rigetta l'appello;
2) condanna l'appellante al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio a favore dell'appellata, spese che si liquidano in euro 3.000,00 per compensi, oltre al rimborso per spese generali nella misura del 15%, iva e cpa, con attribuzione al difensore anticipatario;

3) dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, con riferimento all'appellante, dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, pari a quello dovuto per la stessa impugnazione.
Napoli, 13.05.2025
Il Consigliere estensore dott.ssa Maria Di Lorenzo
Il Presidente
dott. Eugenio Forgillo
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