REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Trento
Sezione Agraria
R.G. 90/2024
La Corte D'Appello di Trento, Sezione Agraria, in persona dei magistrati:
Dott.ssa Liliana Guzzo Presidente
Dott.ssa Maria Tulumello Consigliere relatore
Consigliere Dott. Lorenzo Benini
Dott. Carmelo Anderle Consigliere Esperto
Consigliere Esperto Dott. Claudio Baldessari ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile introdotta con ricorso depositato in data 30 aprile 2024 da
(C.F. Parte_1
), assistito e difeso dall'Avv. CHELODI CARLO e dall'Avv P.IVA_1
MODENA RICCARDO, elettivamente domiciliata presso il loro studio in Trento, via Brennero n 302/B appellante
contro
Controparte_1
(C.F. ),
[...] P.IVA_2
(CF: ) CP C.F._1 Parte_2
(CF: ) nella loro qualità di soci illimitatamente C.F._2
responsabili della Controparte_1 CP_2 (CF: ) nella sua qualità di socio illimitatamente C.F._3
responsabile in relazione ai debiti dell Controparte_1
sorti prima del 05.04.2018, rappresentati e difesi dall'Avv. CARESTIA
SANDRA , presso il cui studio in Rovereto, via Portici, 11 sono domiciliati, come da procura in atti appellati

CONCLUSIONI:
Per parte appellante
Con riferimento ai canoni, precisa che i canoni scaduti ed impagati alla data di scadenza del contratto quale ritenuta nella sentenza di secondo grado, ammontano ad euro 170 mila e più precisamente euro 7 mila per ciascuna delle prime due annate agrarie essendo stato il resto pagato ed euro 12 mila per ciascuna delle tredici annate agrarie successive, ne chiede la condanna al pagamento.
Per parte appellata
Si richiama ai conteggi del CTU ritenendo che la sentenza di primo grado che l'ha recepita non sia stata sul punto riformata e alla luce quindi delle conclusioni del CTU ritiene che non vi sia alcun debito da parte dell CP

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
A seguito di declaratoria di incompetenza per territorio del Tribunale di
Rovereto, con ricorso depositato il 8 aprile 2022, Parte_1
in persona del Presidente, riassumeva il giudizio
[...]
esponendo che: in data 17/12/07 aveva stipulato un contratto di affitto pag. 2/9 agrario con la società agricola della durata di 15 anni, a CP
decorrere dall'11 novembre 2007 e termine alla data del 10 novembre 2022 con rinnovo automatico di pari durata, salva la possibilità di disdetta;
in tale contratto era stato stabilito un canone annuo complessivo di euro
12.000,00 di cui euro 5.000,00 da corrispondersi in denaro al termine di ogni singola annata agraria ed euro7.000,00 da imputarsi a canone (con obbligo di presentazione di adeguata documentazione di spesa per tale importo) mediante la realizzazione di lavori di sistemazione dell'immobile di Prabubolo Basso, fino al completamento del piano di interventi descritti nell'allegato B al contratto, con la precisazione che tali lavori avrebbero dovuto essere conclusi entro il termine della quarta annata agraria, vale a dire entro il 10/11/11, pena la risoluzione del contratto;
dall'annata agraria
2009/2010 la società agricola aveva interrotto il pagamento CP
del canone, rendendosi inadempiente sia al versamento dell'importo di euro euro 5.000,00 annui, sia alla presentazione di documentazione di spesa idonea per l'imputazione a canone nella quota di euro 7.000,00 riguardante i lavori di sistemazione dell'immobile; l'inadempimento si era protratto ininterrottamente sino all'annata 2019/2020 compresa, tanto che la morosità dell'azienda resistente ammontava complessivi euro 132.00,00; la resistente non aveva provveduto all'effettuazione dei lavori individuati nell'allegato B al contratto e dopo il rilascio in data 25.3.16 della concessione edilizia aveva omesso di iniziare i lavori entro il termine di due anni, così da determinare la decadenza dal titolo autorizzativo;
tali inadempimenti erano stati contestati alla azienda agricola resistente;
in ogni caso con lettera datata 20/10/21 era stata comunicata disdetta in relazione alla prima scadenza del contratto. Chiedeva pertanto la risoluzione del pag. 3/9 contratto per inadempimento della affittuaria, con conseguente condanna al rilascio dei fondi e degli immobili, nonché con condanna al risarcimento dei danni, quantificati in euro 132.000,00 ovvero altra somma da accertare all'esito del giudizio;
in via subordinata chiedeva che fosse accertata la validità della disdetta comunicata in data 20/10/21, per la scadenza contrattuale del 10/11/22, con conseguente condanna della resistente al rilascio dei fondi e degli immobili e condanna della stessa e dei soci illimitatamente responsabili al pagamento dei canoni di affitto scaduti.
L'azienda agricola ed i soci illimitatamente responsabili CP
e (quest'ultimo socio fino alla CP Parte_2 CP_2
data del 5/4/18) si costituivano, eccependo la prescrizione ai sensi dell'articolo 2948 c.c. in relazione al mancato pagamento della quota del canone da versare in denaro, posto che la ricorrente aveva Parte_1
contestato solo la mancata effettuazione dei lavori e solo con lettera dd.
14.3.14 era stato richiesto il pagamento del canone per la quota in denaro.
Sostenevano che: il contratto riguardava la realizzazione di un agriturismo e che tale operazione economica non si era realizzata in conseguenza dell'impossibilità di realizzare i lavori per la presenza di immobili abusivi;
alcuni degli interventi indicati nell'allegato B al contratto erano stati realizzati, mentre la presenza di opere abusive aveva impedito la esecuzione della restante parte , con conseguente non imputabilità dell'inadempimento alla affittuaria considerato che per i primi anni di vigenza del contratto non era stato possibile utilizzare parte dell'edificio, occupato dal precedente conduttore;
la non aveva mai Parte_1
provveduto al versamento dell'importo di euro 50.000,00 come concordato in contratto;
il contratto aveva durata predeterminata trentennale, con pag. 4/9 conseguente inefficacia della disdetta comunicata dalla era Parte_1
applicabile l'ipotesi di cui all'art. 5 della Legge n.203/82 posto che l'azienda agricola resistente vantava un credito pari e comunque superiore all'importo del canone non pagato.
Chiedeva pertanto la declaratoria di prescrizione del credito di controparte e comunque il rigetto delle domande avversarie;
domandava la riduzione del canone di locazione in conseguenza del mancato godimento di parte dei beni e la condanna della a versare Parte_1
all'azienda resistente l'indennità per le migliorie apportate ai fondi.
Contestava la domanda di risarcimento del danno proposta dalla ricorrente e si riservava di agire a propria volta per il risarcimento dei danni subiti a causa della condotta dalla . Parte_1
In relazione alla domanda subordinata, evidenziava che il contratto d'affitto, all'articolo 2, prevedeva un rinnovo automatico dopo i primi quindici anni ed il rilascio nel 2037 alla seconda scadenza senza necessità di disdetta, in quanto era intenzione delle parti era di stabilire una durata trentennale senza possibilità di interruzione. Ne chiedeva quindi il rigetto.
Si procedeva all'istruzione della causa mediante l'assunzione delle prove testimoniali ammesse e l'espletamento di CTU.
Con sentenza n. 909/2023 del 26 ottobre 2023 il Tribunale di Trento, sezione controversie agrarie, rigettava le domande proposte dalla dichiarava inammissibile la Parte_1
domanda riconvenzionale della parte resistente, essendo stata omessa la richiesta di spostamento della udienza ex art 418 c.p.c.; condannava la in persona del Presidente pro Parte_1
tempore, al pagamento in favore di parte resistente delle spese di lite .
pag. 5/9 Con ricorso depositato in data 30 aprile 2024, proponeva appello chiedendo, in riforma della Parte_1
sentenza di primo grado, l'accoglimento delle domande formulate in via principale e subordinata .
Si costituivano e i Controparte_3
soci e chiedendo il rigetto CP Parte_2 CP_2
dell'appello e quindi delle domande di controparte.
Con sentenza pronunciata in data 28 gennaio 2025, la Corte d'Appello, sezione specializzata agraria, non definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Trento, sezione specializzata agraria n 909/2023 dichiarava l'intervenuta scadenza del contratto di affitto agrario alla data del
10.11.2022 e per l'effetto condannava l'affittuaria al rilascio alla data del
10.11.2025.
Con separata ordinanza, ritenuto opportuno che le parti fornissero chiarimenti in ordine all'ammontare dei canoni scaduti, rimetteva la causa in istruttoria.
Alla udienza del 25 marzo 2025 all'esito della discussione la Corte leggeva il dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Va preliminarmente sottolineato che, a seguito della pronuncia della sentenza non definitiva con cui è stata dichiarata l'intervenuta scadenza del contratto di affitto agrario alla data del 10.11.2022, la Corte è chiamata a determinare l'ammontare dei canoni scaduti, per i quali parte affittante ha chiesto la condanna della controparte.
pag. 6/9 Il contratto concluso in data 17/12/2007 fra Parte_1
e
[...] Controparte_4
per la durata di 15 anni, a decorrere dall'11 novembre 2007 e
[...]
termine alla data del 10 novembre 2022 con rinnovo automatico di pari durata, salva la possibilità di disdetta, prevede un canone annuo complessivo di euro 12.000,00 di cui euro 5.000,00 da corrispondersi in denaro al termine di ogni singola annata agraria ed euro 7.000,00 da imputarsi a canone (con obbligo di presentazione di adeguata documentazione di spesa per tale importo) mediante la realizzazione di lavori di sistemazione dell'immobile di Prabubolo Basso, fino al completamento del piano di interventi descritti nell'allegato B al contratto.
Alla luce di tale previsione l'ammontare della quota da corrispondere in denaro dei canoni è pari ad euro 75.000,00, per la intera durata quindicennale
Non possono essere valorizzate le diverse quantificazioni prospettate dalle parti.
La richiesta della di pagamento di euro 7000,00 per le prime Parte_1
due annate e di euro 12.000,00 per le annualità successive alla seconda, per complessivi euro 170.000,00, richiama la previsione contrattuale secondo cui, in caso di mancata presentazione totale o parziale della documentazione attestante i lavori che avrebbero dovuto essere eseguiti a cura dell'affittuario, quest' ultimo avrebbe dovuto pagare in forma monetaria l'intero canone di affitto o comunque anche l'ammontare corrispondente ai lavori non comprovati. Va tuttavia rilevato che l'indagine in punto di inadempimento è stata svolta alla Corte in pag. 7/9 relazione alla domanda di risoluzione per inadempimento e quindi è preclusa in questa sede.
Analoghe considerazioni vanno formulate con riguardo alle difese, di segno opposto, svolte dalla appellata, secondo cui nulla sarebbe dovuto alla luce delle conclusioni del CTU che sarebbero state recepite dal
Tribunale; va infatti sottolineato che la decisione del Giudice di primo grado ha riguardato la valutazione comparativa delle condotte dei contraenti al fine di accertare l'esistenza dei presupposti per l'accoglimento della domanda di risoluzione proposta da , ed Parte_1
esclusivamente in tal prospettiva sono state valorizzate le opere realizzate dalla affittuaria. Mentre, a fronte della declaratoria di inammissibilità della relativa domanda, il Tribunale non ha rideterminato il canone di affitto in un importo diverso da quello pattuito.
Conclusivamente, ricordato che non è contestato che la componente monetaria del canone è stata versata per le prime due annualità per complessivi euro 10.000,00, l'affittuaria
[...]
va condannata a pagare a Controparte_5
la somma di euro 65.000,00 di cui Parte_1
euro 40.000,00 in solido con i soci illimitatamente responsabili CP
, non essendo contestato che la
[...] Parte_2 CP_2
responsabilità di questo ultimo è limitata ai debiti sorti ante 5 aprile 2018,
e preso atto che il contratto prevede il pagamento del canone al termine della annata agraria;
ed euro 25.000,00 in solido con e CP
. Parte_2
In difetto di domanda , trattandosi di debito di valuta, non possono essere riconosciuti gli interessi.
pag. 8/9 Tenuto conto della soccombenza reciproca fra le parti, sussistono i presupposti per la compensazione totale delle spese di entrambi i gradi di giudizio. L'onere di CTU va posto a carico di entrambe le parti nelle misura del 50%


P.Q.M.


La Corte d'Appello, sezione specializzata agraria, definitivamente pronunciando nel contraddittorio delle parti, in parziale riforma della sentenza del Tribunale di Trento, sezione specializzata agraria, n. 909/2023,
Condanna Controparte_5
a pagare a la
[...] Parte_1
somma di euro 65.000,00 di cui euro 40.000,00 in solido con i soci illimitatamente responsabili , , CP Parte_2 CP_2
ed euro 25.000,00 in solido con e . CP Parte_2
Compensa per intero le spese di entrambi i gradi di giudizio.
Pone l'onere di CTU a carico di entrambe le parti nella misura del 50%.
Così deciso nella camera di consiglio della Sezione Agraria, in data
25/03/2025.
Il Consigliere relatore/estensore Il Presidente
Maria Tulumello Liliana Guzzo
pag. 9/9