REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'Appello di Cagliari
Sezione Civile
composta dai magistrati dott. M.Teresa Spanu Presidente rel.
dott. Donatella Aru Consigliere
dott. Grazia Maria Bagella Consigliere
ha pronunziato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 316 del Ruolo Affari Contenziosi per l'anno 2022, promossa da
(C.F.: ), elettivamente domiciliata in Cagliari, presso lo studio Parte_1 C.F._1
dell'avv. Marcello Colamatteo, che la rappresenta e difende per procura speciale allegata all'atto d'appello,
appellante
contro
(C.F.: ), in persona del legale rappresentante, elettivamente Controparte_1 P.IVA_1
domiciliata in Cagliari, presso lo studio dell'avv. Stefano Serra, che la rappresenta e difende per procura speciale in calce alla comparsa di costituzione e risposta,
appellata

OGGETTO: nullità-risoluzione contratto preliminare di vendita e restituzioni.
All'udienza del 27-09-2024 la causa è stata tenuta a decisione sulle seguenti
CONCLUSIONI
Nell'interesse dell'appellante: voglia la Corte
1) nel merito, in via principale, rigettare l'opposizione proposta dalla società Controparte_1
perché infondata sia in fatto che in diritto e, per l'effetto, confermare il decreto ingiuntivo n.
922/2015, pronunciato dal Tribunale di Cagliari in data 17 aprile 2015;
2) nel merito, in via subordinata, dichiarare la nullità dei due contratti preliminari sottoscritti il
28-09-2009 e condannare la società a restituire a favore della sig.ra Controparte_1 Pt_1
la somma di euro 120.000,00, con gli interessi al tasso legale dalla domanda al saldo;

[...]
3) nel merito, in via ulteriormente subordinata, risolvere i due contratti preliminari sottoscritti in data 28-09-2009 ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c. per grave inadempimento della società
e condannare la stessa alla restituzione in favore della signora Controparte_1 Parte_1
del prezzo ricevuto di euro 120.000,00 nonché al risarcimento dei danni patiti e patiendi nella misura da determinarsi in corso di causa e relativi alla mancata disponibilità della somma;

4) in ogni caso, con vittoria di spese e competenze dei due gradi di giudizio, comprese le spese generali nella misura del 15%.
5) In via istruttoria, ammettere le prove orali dedotte in primo grado e reiterate.
Nell'interesse dell'appellata: voglia la Corte
1) in via pregiudiziale e/o preliminare, accertare e dichiarare l'inammissibilità dell'interposto gravame;

2) nel merito, rigettare le avverse istanze istruttorie in virtù della loro eccepita inammissibilità e respingere l'avversa impugnazione e ogni avversa istanza, in quanto inammissibile, illegittima e/o infondata, con conferma, per l'effetto, della decisione di primo grado;

3) con integrale vittoria di spese e competenze, oltre il rimborso forfetario nella misura del 15%
e accessori di legge, da distrarre a favore del sottoscritto avvocato che si dichiara antistatario. SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con sentenza n. 1611/22 il Tribunale di Cagliari accoglieva l'opposizione proposta da Controparte_1
avverso il decreto ingiuntivo n. 922/2015, emesso dal medesimo tribunale su ricorso di Parte_1
per la somma di euro 135.000,00, oltre interessi e spese, a titolo di indebito a seguito della risoluzione del contratto preliminare stipulato tra le parti in data 13-11-2012, avente ad oggetto l'acquisto di un locale commerciale sito in Pula, revocando il decreto opposto sul presupposto della falsità della sottoscrizione apposta sulla scrittura privata 13-11-2012; rigettava le domande riconvenzionali proposte dalla e poneva le spese processuali a carico di quest'ultima, secondo soccombenza. Pt_1
otteneva decreto ingiuntivo nei confronti della società assumendo di aver Parte_1 CP_1
concordato con la intimata, mediante scrittura datata 13-12-2011 la risoluzione del contratto preliminare stipulato in data 28-09-2009, e che la promittente venditrice si era contestualmente impegnata a restituire la somma complessivamente ricevuta a titolo di prezzo, oltre ad euro 15.000,00
per compensare l'indebito trattenimento del prezzo.
Nell'opposizione di che contestava l'autenticità della sottoscrizione, si costituiva la Controparte_1
chiedendo il rigetto dell'opposizione e proponendo in via riconvenzionale domanda volta ad Pt_1
ottenere la declaratoria di nullità del contratto preliminare relativo all'immobile commerciale per inosservanza dei criteri introdotti dal d.lgs. n. 122/2005 e, in via ulteriormente subordinata, la pronuncia di risoluzione del medesimo contratto per inadempimento della controparte e,
segnatamente, per mancata consegna dell'unità immobiliare, di cui non erano indicati i dati catastali,
e dei documenti relativi alla condizione del bene (permesso a costruire, agibilità, certificazione energetica). Chiedeva, in ogni caso, la restituzione della somma di euro 120.000,00 versata alla venditrice.
Richiamato il principio generale secondo il quale l'onere di provare i fatti costitutivi della domanda incombe sul creditore che chiede l'ingiunzione, sulla scorta della consulenza grafologica espletata in causa, il tribunale riteneva che la sottoscrizione della scrittura 13-11-2012, posta a fondamento dell'ingiunzione, non fosse riconducibile al rappresentante legale della ed escludeva che il CP_1 mancato riscontro alla diffida alla restituzione del prezzo inviata dal legale della il 30-08-2013 Pt_1
potesse configurare un riconoscimento della sottoscrizione, invece tempestivamente disconosciuta dall'opponente ai sensi dell'art. 214 c.p.c.
Il primo giudice esaminava poi le domande proposte in via riconvenzionale dall'opposta - dichiarate ammissibili, in quanto attinenti alla vicenda sostanziale già dedotta in causa - e le respingeva nel merito.
Con riferimento al profilo di nullità per violazione delle disposizioni di cui al d.lgs. n. 122/2005, il giudicante di primo grado osservava che l'obbligo per il costruttore di consegnare all'acquirente una fideiussione di importo corrispondente alla somma complessivamente pagata dal promissario acquirente e di indicare gli estremi di eventuali convenzioni urbanistiche stipulate dal costruttore,
nella specie, non poteva trovare applicazione, trattandosi di preliminari di compravendita di immobili
“sulla carta”, che si collocavano fuori dalla previsione dell'art. 2, e per i quali, all'epoca, era stato chiesto solamente un parere preliminare al Comune di Pula, situazione non rispondente alla previsione dell'art. 5.
Quanto alla domanda di risoluzione per inadempimento del promittente venditore e, segnatamente,
per mancata consegna delle due unità immobiliari promesse, per mancata consegna dei permessi di costruzione e del certificato di agibilità nonché delle attestazioni energetiche, il tribunale rilevava in primo luogo che con scrittura privata del 25 novembre 2011 le parti avevano convenuto la facoltà
della promissaria acquirente di rinunciare all'acquisto dell'unità destinata a civile abitazione,
“rescindendo consensualmente il preliminare con effetto immediato”, e l'obbligo della venditrice di imputare quale acconto sul prezzo del locale commerciale la caparra di euro 50.000,00 versata per l'immobile residenziale.
Avendo la sostenuto di essersi accordata nel 2012 con la società venditrice per la risoluzione Pt_1
del contratto relativo al locale commerciale, era evidente, secondo il tribunale, che ella avesse rinunciato all'acquisto dell'immobile residenziale e quindi non potesse dolersi della mancata consegna di tale unità; neppure poteva dolersi della mancata consegna dell'altro immobile, in quanto, diffidata alla stipula del contratto definitivo, non aveva aderito. Il giudice osservava altresì che la documentazione afferente il bene da acquistare, di cui alla contestazione di inadempimento, ben poteva intervenire all'atto della stipulazione del definitivo o successivamente, trattandosi di obbligazioni del venditore.
Avverso tale decisione ha proposto appello , deducendo: (i) l'erronea valutazione di Parte_1
ammissibilità del disconoscimento della sottoscrizione sulla scrittura 13-11-2012 laddove il primo giudice la riteneva tempestiva a norma degli artt. 214-215 c.p.c. nonostante la società non CP_2
avesse riscontrato la diffida ad adempiere all'accordo siglato in detta scrittura inviata con comunicazione del 30-08-2013 dal legale della così tacitamente riconoscendone il contenuto;
Pt_1
(ii) la violazione e/o errata interpretazione del decreto legislativo n. 122/05 nella parte in cui il primo giudice non accertava la violazione dell'art. 2 per avere il costruttore consegnato una polizza fideiussoria di importo inferiore al prezzo indicato nei preliminari nonché la violazione dell'art. 1346,
1350, 1418 c.c. per non avere il giudice considerato che l'oggetto del contratto non era determinato né determinabile, oltre che contrario a norme imperative, mancando tra l'altro la menzione dell'ipoteca iscritta, la comunicazione dei dati catastali definitivi, del permesso a costruire e del certificato di agibilità nonché la necessaria forma scritta dell'atto pubblico o della scrittura privata autenticata;
(iii) l'erronea valutazione dei documenti versati in causa e, segnatamente, della cronologia delle comunicazioni scambiate tra le parti, da cui emergeva che la diffida ad adempiere inviata da era successiva alla richiesta di restituzione delle somme versate inoltrata dalla CP_1
Pt_1
L'appellante ha inoltre reiterato le istanze istruttorie non accolte in primo grado.
Si è costituita , resistendo all'appello e chiedendone il rigetto. Controparte_1 CP_3
La causa è stata quindi trattenuta a decisione all'udienza del 27-09-24 sulle conclusioni sopra trascritte.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Il primo motivo non può trovare accoglimento. Il tribunale - a seguito del disconoscimento della sottoscrizione apposta sulla scrittura privata 13-12-
2012, prodotta dal creditore intimante a corredo della domanda monitoria, e della conseguente richiesta di verificazione - disponeva consulenza tecnica d'ufficio all'esito della quale si accertava che “la sottoscrizione apposta sul timbro non è riferibile al legale rappresentante CP_1 [...]
”. CP_4
Il giudicante escludeva quindi che fosse provato l'accordo asseritamente intervenuto tra le parti in seguito alla trattativa intercorsa per definire i rapporti tra le medesime (pag. 3 comparsa di costituzione dell'opposta in primo grado) e considerava efficace il disconoscimento effettuato dall'opponente nell'atto di opposizione ai sensi degli artt. 214-215 c.p.c.
L'appellante ha reiterato la contestazione già svolta in prime cure senza confrontarsi con la ratio
decidendi del capo di sentenza impugnato.
Invero, il primo giudice escludeva che il mancato riscontro alla diffida ad adempiere alla transazione stipulata il 13-12-2012 fosse qualificabile in termini di riconoscimento tacito della scrittura da parte della non essendo ravvisabile un comportamento concludente tale da esprimere CP_1
univocamente la volontà del titolare alla rinuncia.
Tale argomentazione è senz'altro condivisibile alla luce del principio citato dallo stesso appellante
(v. Cass. Civ. n. 22460/2017) né il motivo di impugnazione adduce elementi di segno contrario dai quali ricavare un riconoscimento implicito stragiudiziale nel mero silenzio serbato dalla società
destinataria della comunicazione con cui la aveva sollecitato il pagamento delle somme CP_5
asseritamente concordate in via transattiva per definire la pendenza del contratto preliminare, ben potendo la mancata risposta assumere connotati variegati e non suscettibili di univoca interpretazione.
Infine, la pattuizione con finalità transattiva, posta dalla a fondamento dell'ingiunzione, non Pt_1
può essere provata attraverso le prove orali non ammesse in primo grado, che la parte ha reiterato con l'atto d'appello.
Come affermato nell'ordinanza 11-07-2024, i capi vertono in parte su circostanze non contestate e oggetto di prova documentale (capo 1) e in parte si pongono in contrasto con il disposto dell'art. 1967 c.c., oltre che con il principio consolidato secondo il quale la risoluzione di un atto per cui è prescritta la forma scritta deve rivestire anch'essa la forma scritta.
Il secondo motivo è infondato.
L'appellante ha ribadito il profilo di nullità dedotto in primo grado, ma, anche in questo caso, non ha esplicitato precise censure al ragionamento logico-giuridico esposto in sentenza.
Affermava il tribunale che al preliminare di vendita di immobili “sulla carta” - quali quelli oggetto dei preliminari dedotti in giudizio - non si applicano le disposizioni di cui al d.lgs. n. 122/05,
uniformandosi alla giurisprudenza di legittimità (cfr. Cass. Civ. n. 5749/2011; cfr. n. 3817/2023) che sottrae appunto detti immobili alla disciplina speciale laddove non sia stato ancora chiesto il permesso di costruire o titolo equipollente.
Parte appellante non ha contraddetto tale assunto e non ha offerto una diversa lettura delle scritture private in oggetto. Ha, invece, dedotto nuovi profili di nullità dei contratti preliminari, segnalando l'indeterminatezza dell'oggetto del contratto, la mancata indicazione dell'ipoteca gravante sugli immobili, e l'assenza della forma prescritta (atto pubblico o scrittura privata autenticata).
Premessa l'ammissibilità dell'introduzione di nuovi vizi di nullità rispetto a quello individuato in primo grado (v. Cass. S.U. n. 26242/2014), l'invalidità del contratto va in ogni caso esclusa.
I due contratti preliminari pacificamente stipulati da con la in data 28- Parte_1 Controparte_1
09-2009 avevano rispettivamente ad oggetto un immobile ad uso residenziale e un immobile a destinazione commerciale. In entrambi erano indicati i dati catastali, le dimensioni e le quote condominiali di pertinenza;
erano allegati la planimetria e il disciplinate tecnico. Il termine di consegna, presuntivamente indicato, era qualificato essenziale nell'interesse del venditore.
Trattasi, comunque, di dati che potevano essere individuati e trasmessi fino alla stipulazione del contratto definitivo, purché il bene oggetto del preliminare fosse - come nella specie era - determinato o determinabile.
Parimenti non è ravvisabile l'inosservanza di prescrizioni formali, posto che per la formazione del vincolo non è necessaria l'adozione dell'atto in forma pubblica o l'autenticazione delle sottoscrizioni. E' infondato anche il terzo motivo.
L'appellante ha censurato la valutazione operata dal primo giudice in ordine alla condotta della promittente venditrice. In particolare, ha sostenuto che il tribunale non avrebbe considerato che la società venditrice aveva inviato la diffida alla stipula del contratto definitivo in data 25-09-2013,
ovvero in data successiva al ricevimento dell'intimazione ad adempiere all'impegno assunto con la scrittura 13-11-2012, e non aveva provveduto alla consegna del bene nel termine contrattuale.
Di contro, va osservato che, acclarata l'inesistenza di un accordo transattivo tra le parti, alla stipulazione dei preliminari erano pacificamente seguiti i seguenti atti: (i) la scrittura 25-11-2011, con la quale le parti avevano dato atto che la promissaria acquirente si era avvalsa della facoltà
riconosciutale nei preliminari di recedere dall'impegno di acquisto dell'unità abitativa e di imputare la caparra (euro 50.000,00) versata per quel titolo in conto prezzo per l'acquisto del locale commerciale;
(ii) la richiesta di restituzione della somma di euro 135.000,00 asseritamente dovuta in virtù della scrittura 13-11-2012, inviata dal legale della in data 30-08-2013; (iii) la diffida Pt_1
inviata dalla promittente venditrice il 25-09-2013 alla stipulazione del contratto definitivo di acquisto del locale commerciale;
(iv) la comunicazione datata 14-10-2013 con la quale la promittente venditrice aveva dichiarato di recedere dal preliminare, stante la mancata adesione della promissaria acquirente all'invito alla stipulazione del definitivo, e di trattenere la caparra ricevuta ai sensi dell'art. 1385 c.c.
Dai predetti documenti risulta che la dopo aver concordato nel 2011 di restringere l'impegno Pt_1
contrattuale al solo locale commerciale, per il cui acquisto coltivava dunque interesse, non aveva inteso aderire all'invito a perfezionare il contratto definitivo nonostante nelle more non avesse contestato l'inosservanza del termine per la consegna dell'immobile, peraltro previsto essenziale nell'interesse della sola venditrice.
Ne consegue che deve ritenersi legittimamente esercitato da parte della venditrice il recesso dal contratto preliminare ai sensi ed agli effetti di cui all'art. 1385 c.c. E' appena il caso di aggiungere che, estinto per recesso il vincolo instaurato con il contratto preliminare fin dall'ottobre 2013, la domanda di risoluzione proposta nel 2015 non era comunque idonea a riproporre la valutazione delle reciproche condotte e quindi dei rispettivi inadempimenti.
Rimane da esaminare la domanda di restituzione dei pagamenti indebiti, essendo pacifico (e documentato) che la sig.ra aveva versato euro 50.000,00 a titolo di caparra all'atto della Pt_1
sottoscrizione di ciascun preliminare e che la caparra pagata per l'unità abitativa era stata concordemente imputata al prezzo dovuto per l'acquisto dell'altro immobile. E' altresì documentato
(e non contestato) che la promissaria acquirente aveva pagato, per detto titolo, l'ulteriore somma di euro 20.000,00.
Pertanto, della complessiva somma di euro 120.000,00 ricevuta dalla per l'acquisto del locale Pt_1
commerciale, la società può trattenere ai sensi dell'art. 1385 c.c. soltanto l'importo di euro CP_1
50.000,00 percepito a titolo di caparra. Invece, la somma di euro 70.000,00, pagata dall'acquirente in conto prezzo, è priva di causa giustificatrice essendo venuto meno il vincolo del preliminare a seguito del recesso.
In parziale accoglimento dell'appello, la società deve dunque essere condannata alla CP_1
restituzione in favore della della somma indebita di euro 70.000,00, oltre interessi legali dalla Pt_1
domanda.
Stante la parziale soccombenza reciproca, le spese processuali di entrambi i gradi devono essere interamente compensate tra le parti.


P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando, disattesa ogni contraria domanda ed eccezione:
1) in parziale accoglimento dell'appello proposto da avverso la sentenza n. 16122 Parte_1
del Tribunale di Cagliari, che nel resto si conferma, condanna la in persona del Controparte_1
legale rappresentante, alla restituzione in favore di della somma di euro Parte_1
70.000,00 oltre interessi legali dalla domanda
2) compensa tra le parti le spese processuali di entrambi i gradi. Così deciso in Cagliari il 9-01-2025
Il Presidente rel.
Dott. M.Teresa Spanu