REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE
Composta dai seguenti Magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
Riunita in Camera di Consiglio ha pronunziato la seguente

SENTENZA
Nella causa in materia in materia locatizia in grado di appello iscritta al n. 3842 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2020 trattenuta in decisione all'esito dell'udienza del 26/02/2025, a seguito del deposito delle note telematiche ex art. 127-ter c.p.c., vertente
TRA
(c.f. Parte_1 C.F._1
Elettivamente domiciliato, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Vincenzo
Schettino (c.f. ) che lo rappresenta e difende per procura in atti - C.F._2
APPELLANTE -
E
(c.f. in proprio e n.q. di titolare della Controparte_1 C.F._3 ditta individuale ” (P.IVA ) CP_2 Controparte_3 P.IVA_1
Elettivamente domiciliata, in Lungotevere della Vittoria 11, presso lo studio dell'avvocato Giuseppe Lorè, con l'avvocato Mauro Venturino (c.f.
) che la rappresenta e difende per procura in atti - C.F._4
APPELLATA-

OGGETTO: appello di nei confronti di titolare della Parte_1 Controparte_1 ditta individuale ” di avverso la sentenza, resa tra le CP_2 Controparte_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 1 parti, dal Tribunale Ordinario di Latina n. 1087/2020, il 18.06.2020, a definizione del giudizio recante n° R.G. 497/2018 promosso da nei confronti di Controparte_1 Pt_1
- oggetto: risoluzione del contratto locazione commerciale e risarcimento danno-
[...]

CONCLUSIONI: come in atti

RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con atto di citazione notificato il 16.01.2018, iscritta a ruolo il 29.01.2018,
[...]
, n.q. di titolare della ditta individuale ” , cita CP_1 CP_2 Controparte_3
in giudizio , per la risoluzione del contratto di locazione commerciale Parte_1 dell'immobile in Sabaudia, Via Regina Elena 25, per grave inadempimento del convenuto locatore, con condanna, del locatore, al risarcimento di danni patrimoniali per euro 100.000,00 e danni non patrimoniali per euro 10.000,00 , ricondotti al comportamento del locatore e integranti inadempimento contrattuale e/o fatto illecito ai sensi dell'art. 2043 c.c..
A sostegno delle domande proposte, allega.
- Di aver acquistato, da , per atto di cessione d'azienda Parte_2 dell'11.02.2008, l'azienda commerciale in Sabaudia, Via Regina Elena 25, avente ad oggetto l'attività di rosticceria, friggitoria e pizzeria da asporto denominata ”, subentrando nel contratto di locazione CP_2
commerciale del 01.06.2001 sottoscritto dal cedente con . Parte_1
- Negli ultimi anni, , proprietario delle “mura “dell'azienda e Parte_1
locatore in virtù del citato contratto, ha adottato comportamenti ostruzionistici.
Nello specifico, il on ha mai consentito l'accesso alle pertinenze Pt_1 dell'immobile di sua proprietà per consentire la necessaria pulizia della canna fumaria al servizio dell'attività commerciale gestita dalla attrice;
il 07.09.2016, la di Latina ha effettuato un sopralluogo nei predetti locali, in seguito a CP_4 segnalazione del il quale lamentava l'emissione di fumo maleodorante e Pt_1
fuliggine prodotti dalla combustione) e ha chiesto, all'attrice, la documentazione comprovante la manutenzione della canna fumaria del forno e ha prospettato sanzioni;
solo dopo l'intervento dei legali dell'attrice, il a fumaria, in Pt_1
ciò scongiurando il rischio di irrogazione di sanzioni amministrative a carico della ditta;
il a più volte lasciato la propria autovettura con il motore Pt_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 2 acceso davanti al portico ove i clienti della pizzeria sono soliti consumare le pietanze, costringendoli ad allontanarsi dal luogo;
il on ha posto i essere Pt_1
i necessari interventi di straordinaria manutenzione per il godimento dell'immobile; il 22.09.2016, il a apposto, in maniera del tutto Pt_1
arbitraria, delle ringhiere inamovibili su una porzione di portico esterna alla pizzeria, impedendo l'accesso al portico esterno al locale e obbligando l'attrice alla rimozione di tavoli e sedie presenti in quello spazio, sin dal febbraio 2008, utilizzati, dalla clientela, per la consumazione delle pietanze acquistate;
che, al fine di rientrare nel possesso del portico antistante l'esercizio commerciale, ha introdotto il giudizio R.G. 4961/17 e che, due giorni dopo l'udienza del
26.09.2017, il a rimosso le ringhiere precedentemente apposte e il Pt_1
giudizio si è concluso con ordinanza n. 626/2017 del 16.09.2017, di cessazione della materia del contendere in ordine alla domanda possessoria, condannano, il a rifondere alla ricorrente le spese di lite. Pt_1
- Di aver ricevuto, nel mese di agosto 2017, una bolletta del servizio idrico relativa all'attività commerciale per un importo pari ad euro 3.104,00, per consumi involontari ricondotti, dalla attrice, alla rottura di un tubo dell'acqua nel tratto insistente sulla proprietà del locatore, rottura causata dal n Pt_1
occasione dei lavori per lo spostamento di una cancellata.
- Di aver ricevuto, unitamente al nel dicembre 2017, una comunicazione Pt_1
di avvio di un procedimento amministrativo da parte del Comune di Sabaudia, per il presunto abuso edilizio consistente nella realizzazione di una cappa sulla facciata dell'edificio ( al servizio della friggitrice dell'attività commerciale), a distanza inferiore a 10 metri dalla finestra del limitrofo Hotel “il Gabbiano”; che, a seguito di tale ultima comunicazione, il a rimosso, nel giorno di Pt_1 chiusura dell'attività commerciale, un'altra e diversa canna fumaria (quella al servizio del forno a legna per la cottura delle pizze dell'attività commerciale) non oggetto della comunicazione di avvio del procedimento amministrativo.
- Di essere stata costretta, per i comportamenti posti in essere dal a Pt_1 chiudere l'attività commerciale (la rimozione della canna fumaria ha reso inservibile l'immobile rispetto alla sua funzione e destinazione).
All'udienza del 12.06.2018, dichiarata la contumacia del trattandosi di giudizio Pt_1 assoggettato al rito speciale di cui all'art. 447 bis c.p.c., è stato disposto il mutamento del rito da ordinario a speciale locatizio, con assegnazione del termine sino al r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 3 24.10.2018 per la integrazione degli atti difensivi;
del termine per l'introduzione del procedimento di mediazione e ordine di notifica della ordinanza al Pt_1
Con la memoria integrativa depositata il 07.10.2018, la ricorrente da atto della introduzione del procedimento di mediazione (concluso con il verbale negativo per mancata partecipazione del e della notifica al della ordinanza di Pt_1 Pt_1
assegnazione dei termini, ribadendo che le condotte poste in essere dal resistente negli anni 2016 e 2017, hanno arrecato notevoli danni per lucro cessante per contrazione degli incassi (paragonati agli incassi dell'anno 2015); in subordine, chiede un risarcimento del danno pari ad euro 15.428,70, applicando analogicamente la perdita dell'avviamento commerciale ex art. 34 della l. n. 392/78; in ogni caso chiede la liquidazione del danno patrimoniale pari all'importo della bolletta dell'acqua di euro 3.104,00 nonché danno non patrimoniale (danno biologico - morale - esistenziale) e rassegna le seguenti conclusioni:
“Dichiarare la risoluzione del contratto di locazione commerciale in essere tra l'attore ed il convenuto per grave inadempimento di quest'ultimo;
- Condannare il convenuto a risarcire i danni patrimoniali subiti dall'attrice come sopra descritti, quantificati in complessivi € 130.551,26 (ovvero in subordine, nel caso di applicazione analogica della normativa sull'indennità per perdita dell'avviamento commerciale, quantificati in complessivi € 65.542,64) o nella maggiore o minore somma che il Giudicante riterrà provata, danni subiti dall'attrice in conseguenza delle condotte tenute dal convenuto e descritte in narrativa e nell'atto di citazione, integranti inadempimento contrattuale e/o fatto illecito ex art. 2043 c.c.;
Altresì, condannare il convenuto a risarcire i danni non patrimoniali come sopra descritti subiti dall'attrice, danni di cui si chiede la liquidazione anche in via equitativa, subiti dall'attrice in conseguenza delle condotte dallo stesso tenute e descritte in narrativa e nell'atto di citazione, integranti inadempimento contrattuale e/o fatto illecito ex art. 2043 c.c.”.
Con comparsa depositata il 25.10.2018, si costituisce il chiede il rigetto della Pt_1
domanda attorea e propone domanda riconvenzionale.
All'udienza del 22.11.2018 il procuratore di parte ricorrente eccepisce la tardività del deposito delle memorie integrative di parte resistente, con conseguente inammissibilità delle domande riconvenzionali.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 4 L'istanza di rimessione in termini del convenuto è respinta e la causa, istruita anche con l'espletamento delle prove testimoniali, è definita, come di seguito, dalla sentenza impugnata.
<< (…): - dichiara risolto per inadempimento del locatore il contratto Parte_1
di locazione del 1° giugno 2001
- condanna il convenuto a corrispondere all'attrice Parte_1 Controparte_1 la somma di € 38.532,00, oltre interessi dal dovuto fino al soddisfo;

- condanna, altresì, al pagamento delle spese di lite, che liquida in € Parte_1
518,00 per esborsi e in € 7.254,00 per compensi, oltre spese generali, IVA e CPA come per legge in favore del procuratore avvocato Mauro VENTURINO dichiaratosi antistatario>>.
Queste, per quanto utile alla valutazione delle censure dell'appellante, le ragioni della decisione.
- Nelle controversie sottoposte alla disciplina del rito speciale “lavoro” (art. 409 e segg. c.p.c.), la tardiva costituzione del convenuto comporta, ai sensi dell'art. 416 commi 2 e 3 c.p.c., la decadenza dal diritto di proporre domande riconvenzionali e tutte quelle eccezioni, in rito e processuali, che risultano nella disponibilità delle parti, non rilevabili d'ufficio, oltre alla decadenza dai mezzi di prova dei quali intende avvalersi.
- Nel concreto, la costituzione del inanzi al primo giudice è tardiva, con Pt_1
conseguente inammissibilità di domande riconvenzionali e richieste istruttorie.
- Le domande proposte dalla ricorrente appaiono invece fondate sulla base della documentazione prodotta e delle testimonianze acquisite.
- A seguito dell'accesso ispettivo compiuto, dai funzionari dell' il CP_5
07.09.2016, su segnalazione dello stesso e a seguito dei rilievi effettuati Pt_1
in ordine alla manutenzione ordinaria e straordinaria della canna fumaria, parte
Cont attrice invia, il 23.09.2016, al convenuto e per conoscenza all' una diffida per l'autorizzazione all'accesso alla canna fumaria per effettuare i necessari interventi al fine di renderla conforme a legge.
- A seguito della comunicazione di avvio del procedimento del 05.12.2017 del
Comune di Sabaudia, relativa a canna fumaria diversa quindi da quella oggetto dell'accesso ispettivo del 07.09.2016, risultata non conforme alle prescrizioni urbanistiche, il senza avvertire parte attrice, rimuove una canna fumaria, Pt_1
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 5 impedendo la prosecuzione dell'attività economica esercitata nell'immobile dato in locazione.
- I rilievi della comunicazione del 05.12.2017 riguardano la distanza della canna fumaria, asservita alla cappa della friggitoria, dalle finestre del finitimo hotel “Il
Gabbiano” una delle quali risultava posta ad una distanza di m.l. 7 anziché 10, sicché sarebbe stato bastevole posizionarla o allungarne il percorso in uscita di m.l.3.
- La rimozione della canna e l'impossibilità di manutenere “l'altra canna fumaria” hanno reso impossibile la prosecuzione dell'attività economica esercitata dalla locataria, comportandone la chiusura anticipata rispetto alla scadenza contrattuale.
- Il dato documentale comprova la fondatezza delle domande relativamente alla indebita chiusura del portico antistante la pizzeria: l'ordinanza possessoria n.
626/17 del 26.11.2017 del Tribunale di Latina accerta “la natura violenta dello spoglio pacificamente perpetrato dal resistente”, che ha conseguenze sulla domanda di risoluzione del contratto per inadempimento del locatore e sulle domande risarcitorie.
- Le dichiarazioni testimoniali provano “ulteriori condotte poste in essere dal convenuto manifestamente dirette ad allontanare la clientela che frequentava la pizzeria – tenendo acceso il motore dell'automobile al fine di provocare rumore
e disagio e per rendere l'aria irrespirabile – ed inoltre la rottura del tubo dell'acqua che serviva la pizzeria con il conseguente aggravio di costi indicato nella fattura dell'11 agosto 2017”.
- Il criterio relativo al “mancato incasso” per gli esercizi successivi al 2015 non è praticabile.
- Si applica il criterio legale di cui agli artt. 28, 34 e 35 della legge che prevede l'istituto dell'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale allo scopo di consentire, al conduttore che debba lasciare l'immobile ove esercita l'attività commerciale per fatti a lui non ascrivibili, la ripresa dell'attività in altro luogo.
- Non vi è prova del danno non patrimoniale.
- “Si liquida a parte attrice la somma di € 15.428,70 a titolo di indennità di perdita di avviamento per n. 18 mensilità, oltre € 3.104,00 per il rimborso di quanto pagato per l'erogazione idrica del mese di agosto 2017 oltre la somma di € 20.000,00, equitativamente determinata, tenuto conto dei ricavi
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 6 dell'esercizio 2015, per la forzata interruzione dell'attività commerciale prima della scadenza contrattuale prevista per il 30 giugno 2019 a titolo di compensazione del mancato guadagno per il periodo dicembre 2017 – 30 giugno 2019”.
Con l'atto di appello, rassegna le seguenti conclusioni. Parte_1
<< (…) contrariis reiectis, in accoglimento del presente appello riformare totalmente la impugnata sentenza n. 1087/2020 emessa dal Tribunale di Latina, in quanto ingiusta, illegittima e nulla per tutti i motivi sopra esposti. Il tutto con vittoria di spese e compensi professionali, del doppio grado di giudizio, da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato che se ne dichiara antistatario. In via istruttoria: chiede ammettersi le prove così come articolate nel giudizio di primo grado>>.
Il 03.11.2020, si costituisce e rassegna le seguenti conclusioni.
<< (…): - In via preliminare, dichiarare inammissibile l'appello per violazione dell'art.
342 c.p.c.; - Sempre in via preliminare, stralciare dal fascicolo dell'appello tutta la documentazione prodotta da controparte sia in primo che in secondo grado, per
violazione degli artt. 345 e 437 comma 2 c.p.c.; - Rigettare l'istanza di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza;
- Nel merito, rigettare l'avversario appello in quanto infondato in fatto ed in diritto;
- Con vittoria di spese e compensi da distrarsi in favore dello scrivente difensore che se ne dichiara antistatario ex art. 93 c.p.c.>>.
Il ropone due motivi di appello. Pt_1
1) Rubricato: “Sul presunto inadempimento contrattuale da parte dell'appellante”.
L'appellante censura la decisione nella parte in cui accerta l'inadempimento del locatore. A tal fine sostiene la omessa qualificazione giuridica delle condotte inadempienti. Quanto alla canna fumaria, allega, in quanto proprietario dell'immobile, di essere l'unico soggetto tenuto a provvedere alla manutenzione straordinaria sull'immobile concesso in locazione e dunque l'unico esposto alle sanzioni dell' di aver subito la inerzia della conduttrice in ordine CP_4 all'obbligo di manutenzione della canna fumaria;
di aver agito a tutela della propria esposizione;
che la conduttrice ben avrebbe potuto installare la canna fumaria adeguandola alla disciplina di settore;
la sentenza non chiarisce quale obbligo ha violato il locatore. Quanto alla chiusura del portico: allega che l'attività commerciale, come da contratto di locazione, è per pizzeria da asporto, con la conseguenza che i clienti non avrebbero potuto sostare innanzi al locale per consumare la pizza seduti ai tavolini;
di aver posizionato la ringhiera per r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 7 evitare che i clienti della pizzeria potessero sostare nella sua proprietà, essendo la propria abitazione al confine dell'attività commerciale.
I testi escussi sono inattendibili e le lor dichiarazioni non provano nulla.
Non vi è prova della riconducibilità della rottura del tubo al Pt_1
La ha chiuso l'attività per problemi economici, come prova la pacifica CP_1
morosità rispetto al pagamento di quattro canoni di locazione oggetto di un procedimento di sfratto per morosità (Tribunale di Latina R.G. 6554/17 Giudice
Dott.ssa Giasi).
2) Rubricato: “In ordine alla quantificazione dei presunti danni”. L'appellante censura la decisione nella parte in cui liquida il danno. A tal fine, allega la errata sommatoria tra le due domande giudiziali richieste (risarcimento del danno patrimoniale e liquidazione della indennità di avviamento); la insussistenza dei presupposti per l'applicazione analogica della disciplina sull'indennità per perdita dell'avviamento commerciale;
la mancata prova della riconducibilità, al della rottura del tubo dell'acqua. Pt_1
L'appello è meritevole di accoglimento nei limiti di cui di seguito.
Motivo di appello sub 1).
Giova premettere che, seppure il locatore si sia costituito tardivamente dinanzi al primo giudice, svolge difese sul punto;
tuttavia, le censure proposte con l'atto di appello non inficiano la decisione in punto di accertamento della responsabilità della risoluzione anticipata del contratto.
Dalla relazione di servizio n.1 della , Dipartimento di Prevenzione UOSD CP_5
Igiene Alimenti e Nutrizione, distretto due, redatta in esito al sopralluogo del
07.09.2016, alle 17:45, eseguito a seguito di denuncia di che ha Parte_1
rappresentato emissioni di fumo maleodoranti e fuliggine prodotti dalla combustione, emerge che all'interno della pizzeria vi era un forno a legna, collegato alla sua canna fumaria che attraversa la palazzina, per sfociare, sul tetto, tramite un aspiratore eolico e due friggitrici elettriche, dotate di cappa di aspirazione e filtri grossolani, il cui condotto in acciaio fuoriesce da un lucernaio e si incanala in una canna fumaria ancorata nella parte laterale della palazzina, verso l'albergo “ il gabbiano”, canna fumaria che supera il colmo del tetto di un metro, ma non rispetta la distanza di 10 m dalla finestra più vicina.
Dalla medesima relazione, emerge che la titolare dell'attività odierna appellata non fornisce documentazione inerente alla manutenzione ordinaria e straordinaria della canna fumaria del forno.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 8 Che il abbia impedito, alla conduttrice, la esecuzione dell'ordinaria Pt_1
Cont manutenzione della canna fumaria al servizio del forno, prima dell'accesso della è circostanza contestata specificamente dal e non provata dalla diffida inviata, al Pt_1
Cont dalla conduttrice, in data successiva all'accesso della Pt_1
Per altro la conduttrice, con l'atto introduttivo del primo grado di giudizio, dà atto della mancata irrogazione di sanzioni amministrative a proprio carico per la mancata manutenzione ordinaria di tale canna fumaria e del fatto che il dopo la richiesta Pt_1 inoltrata dal legale della conduttrice, ha consentito l'accesso alla sua proprietà, per eseguire le operazioni di pulizia ordinaria.
Dunque, non vi è prova di precedente impedimento e, comunque, non vi è prova del fatto che la conduttrice ha adottato comportamenti per superare eventuali resistenze del rispetto alla esecuzione della ordinaria manutenzione, resistenze, ripetesi, non Pt_1
dimostrate.
Tuttavia, la sentenza accerta che, con comunicazione in data 05.12.2017, (all.9 ricorso introduttivo del primo grado di giudizio), il Comune di Sabaudia segnala, al locatore e alla conduttrice, che la seconda canna fumaria, diversa da quella oggetto dell'accesso
Cont ispettivo di competenza della in data 07.09.2016, seppur menzionata nel verbale di tale accesso, non è conforme alle prescrizioni urbanistiche e che il senza Pt_1
avvertire la conduttrice, rimuove una canna fumaria ( piuttosto che eseguire lavori di adeguamento).
Tale circostanza non è oggetto di alcuna censura da parte dell'appellante, il quale si limita ad allegare che, in quanto titolare dell'obbligo della manutenzione straordinaria sull'immobile concesso in locazione e unico soggetto responsabile, ha rimosso la canna fumaria, per evitare di incorrere nelle sanzioni.
Dunque, la avvenuta rimozione della canna fumaria (per altro diversa da quella oggetto della comunicazione del Comune di Sabaudia) non solo non è oggetto di specifica censura da parte del ma è confermata anche con le prospettazioni difensive in Pt_1
appello del che pure sostiene la facoltà, della conduttrice, di installare a proprie Pt_1
cure e spese, in sostituzione di quella pacificamente da lui rimossa, una canna fumaria rispettosa della normativa di settore.
La difesa non ha pregio, data la incontestata destinazione, del bene locato, a “pizzeria” e la incontestata natura della canna rimossa, di opera strutturale, dunque riferibile alla responsabilità del locatore, come lo stesso allega, argomentando, seppure al diverso fine r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 9 di giustificare la rimozione della canna fumaria, di avere, rispetto alla canna fumaria rimossa, obbligo di provvedere alla sua manutenzione straordinaria.
In sintesi, è accertato, e non è oggetto di specifica contestazione, che una delle due canne fumarie al servizio rispettivamente del forno e della friggitrice presenti nell'immobile locato è stata rimossa dal in ragione della destinazione (pizzeria) Pt_1 pacifica dell'immobile locato, la rimozione della canna fumaria, da sola, concretizza un grave inadempimento del locatore rispetto agli obblighi contrattualmente assunti tale da ritenere la sua responsabilità in ordine alla risoluzione anticipata del contratto.
Resta assorbita la valutazione delle ulteriori censure, salvo quanto di seguito, in punto di riconducibilità della dispersione di acqua e dell'aggravio del consumo dell'acqua per il mese di luglio 2017.
Motivo sub 2)
È fondato nei limiti di cui di seguito.
Quanto alla rottura del tubo ad opera del è circostanza contestata e rimasta senza Pt_1
adeguata prova.
Il teste si limita a riportare una informazione ricevuta dalla conduttrice e a Tes_1
riferire della presenza di un buco per terra in corrispondenza del punto in cui il cancello del stato rimosso e questo nulla prova sull'avvenuta rottura della tubazione. Pt_1
Il teste, poi, non fornisce elementi per ricondurre la (ripetesi, non provata) rottura della tubazione al Pt_1
Tale considerazione è assorbente e vale ad escludere la voce di danno in oggetto.
Giova tuttavia aggiungere che in ogni caso non vi è prova dell'anomalia del consumo di acqua registrato nel mese di luglio 2017, nella mancata documentazione dei costi medi della fornitura d'acqua per i periodi non interessati dall'evento dannoso.
La sentenza impugnata, nella parte in cui esclude che sia stata data prova di una contrazione del fatturato, non è stata oggetto di censure incidentali.
Quanto alla voce liquidata, in via equitativa, per danno patrimoniale da mancato guadagno.
Tale voce di danno, concretandosi nell'accrescimento patrimoniale effettivamente pregiudicato o impedito dall'inadempimento dell'obbligazione contrattuale, presuppone la prova, sia pure indiziaria, dell'utilità patrimoniale che il creditore avrebbe conseguito se l'obbligazione fosse stata adempiuta, esclusi i mancati guadagni meramente ipotetici perché dipendenti da condizioni incerte, sicché la sua liquidazione richiede un rigoroso giudizio di probabilità (e non di mera possibilità), che può essere equitativamente svolto r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 10 solo in presenza di elementi certi offerti dalla parte non inadempiente, dai quali il giudice possa sillogisticamente desumere l'entità del danno subito.
Tale allegazione e prova difetta, come accertato dalla stessa sentenza, sul punto, ripetesi, non oggetto di censura incidentale, con la conseguenza che non è dato supplire a tale difetto di allegazione e prova con una pronuncia equitativa, laddove la conduttrice ben avrebbe potuto documentare la redditività media dell'attività interrotta dalla demolizione della canna fumaria.
Quanto all'importo liquidato a titolo di indennità di avviamento: in presenza di una risoluzione per responsabilità del locatore, la indennità di avviamento è dovuta e sul punto, la censura dell'appellante non ha pregio.
Per l'art. 34 della l. 392/78, in punto di “Indennità per la perdita dell'avviamento”: In caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore o a una delle procedure previste dal regio decreto 16 marzo 1942, n. 267, il conduttore ha diritto, per le attività indicate ai numeri 1) e 2) dello articolo 27, ad una indennità
pari a 18 mensilità dell'ultimo canone corrisposto;
per le attività alberghiere l'indennità è pari a 21 mensilità.
Il diritto all'indennità per la perdita dell'avviamento commerciale consegue in misura prestabilita - salvo che nei casi tassativamente indicati dal legislatore, tra cui rientrano le ipotesi di cessazione del rapporto di locazione dovuta a "risoluzione per inadempimento o a disdetta o recesso del conduttore che non ricorrono nel concreto, nell'accertata risoluzione per inadempimento del locatore.
Ciò detto, il danno riconosciuto in sentenza viene liquidato, in parziale accoglimento delle censure dell'appellante, nel minor importo di euro 15.428,70.
Spese di lite.
Il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale. (Cass.n.
9064 del 12/04/2018).
In considerazione dell'esito complessivo della lite, le spese processuali del doppio grado seguono la soccombenza.
r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 11 I compensi si liquidano, ex dm 55/2014 e successive modifiche, tenuto conto del grado di complessità della lite, delle caratteristiche, dell'urgenza e del pregio dell'attività prestata, dell'importanza, della natura, della difficoltà e del valore dell'affare (valore della causa: tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00; compensi medi.


P.Q.M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello come in atti proposto da Pt_1
nei confronti di , in proprio e n.q. di titolare della ditta
[...] Controparte_1 individuale ” di avverso la sentenza, resa tra le parti, dal CP_2 Controparte_1
Tribunale Ordinario di Latina n. 1087/2020, il 18.06.2020, a definizione del giudizio recante n° R.G. 497/2018 promosso da nei confronti di , Controparte_1 Parte_1
ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
- In parziale accoglimento dell'appello e in parziale riforma della sentenza impugnata, ferma nel resto, condanna a corrispondere a la somma di Parte_1 Controparte_1
euro 15.428,70.
- Condanna a rifondere, a le spese di lite relative al Parte_1 Controparte_1
doppio grado di giudizio che liquida, per il primo grado in euro 5.077,00 per compensi ed euro 518,00 per spese, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA e CPA come per legge e distrae in favore dell'avv. Mauro Venturino, difensore dichiaratosi antistatario e, per il grado di appello, in euro 5.809,00 per compensi, oltre a rimborso forfettario (15%), IVA
e CPA come per legge e distrae in favore dell'avv. Mauro Venturino, difensore dichiaratosi antistatario;

Roma, 26.02.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. «numero_ruolo»/«anno_ruolo» 12