N. R.G. 186/2019
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
TERZA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di Firenze, TERZA SEZIONE CIVILE, in persona dei Magistrati:
Carlo Breggia Presidente relatore
Marco Cecchi Consigliere
Antonio Picardi Consigliere ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 186/2019 promossa da:
(cf: ), con il patrocinio dell'Avv. RT C.F._1
ROBERTO VANNETTI;

PARTE APPELLANTE nei confronti di
(cf: con il Controparte_1 P.IVA_1 patrocinio dell'Avv. FRANCESCA BONACCORSI;

PARTE APPELLATA
avverso la sentenza n. 599/2018 emessa dal AL di Pisa e pubblicata il 3.7.2018.
CONCLUSIONI
In data 29.10.2024 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per la parte appellante:
Voglia la Corte di Appello, contrariis reiectis riformare la sentenza impugnata e:
1)dichiarare nulla e\o annullare, per i motivi di cui in premessa, la delibera dell'assemblea condominiale del 13\6\2017, limitatamente ai punti 1\2\3\4\6\9 dichiarando che le somme ivi previste ed approvate dal condominio non sono dovute dalla;
_1
pagina 1 di 24 2)dichiarare nulla e\o annullare, per i motivi di cui in premessa, ogni delibera condominiale che approva i bilanci consuntivi e preventivi dall'anno 2006 all'anno 2016 ed in particolare quelle allegate al ricorso introduttivo e contraddistinte con i documenti dal n. 1 al n. 41;
3) accertare e dichiarare che la nell'anno 2016 non deve pagare quote condominiali _1 indebite per € 293,38 (salvo somma diversa che dovesse risultare di giustizia) e per l'effetto condannare il , in persona del legale Controparte_1 rappresentante pro tempore, alla restituzione in favore della ricorrente delle quote pagate in eccesso, oltre interessi di legge dal dovuto al soddisfo:
4) accertare e dichiarare che la negli anni 2006-2016 ha pagato quote condominiali _1 in eccesso rispetto al dovuto e per l'effetto condannare il Controparte_1
, in persona del legale rappresentante pro tempo
[...] ricorrente delle quote pagate in eccesso, nella somma che si quantifica fin da adesso in
€10.000 salvo diversa che dovesse risultare di giustizia, se del caso valutata in via equitativa, oltre interessi di legge dal dovuto al soddisfo.
Si dichiara fin da adesso di non accettare il contraddittorio su conclusioni nuove o diverse che dovesse precisare la controparte.
Con vittoria di spese e compensi, oltre rimborso forfettario, per entrambi i gradi di giudizio, da distrarre in favore del sottoscritto procuratore che si dichiara antistatario.
Per la parte appellata:
Voglia l'On.le Corte d'Appello di Firenze, disattesa ogni contraria domanda, eccezione e richiesta, per tutti i motivi esposti in narrativa,
• rigettare integralmente l'appello, e tutte le domande ed eccezioni in esso contenute, promosso con atto di citazione in appello notificato in data 22 gennaio 2019 dalla SI.ra
nei confronti del Parte_2 Controparte_2 avverso la sentenza di primo grado del AL di Pisa n. 599/2018 del 3 luglio 2018, in quanto infondato in fatto e in diritto per tutti i motivi esposti in narrativa e per l'effetto confermare integralmente in ogni suo punto la sentenza di primo grado del AL di Pisa n. 599/2018 del 3 luglio 2018 oggi impugnata da controparte, con ogni consequenziale pronuncia;

• in ogni caso, con vittoria di spese e competenze del presente giudizio, oltre rimborso spese forfetario, IVA se dovuta, con l'aggiunta di tutte le successive occorrende, e CP_3 con rigetto delle domande avversarie svolte in materia di spese e competenze di lite da controparte.
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
*
1. Il AL di Pisa, con sentenza n. 599/2018 pubblicata il 3.7.2018, ha così deciso:
Respinge il ricorso così come promosso dalla ricorrente SI.ra RT
, in quanto infondato in fatto ed in diritto.
[...]
Spese interamente compensate fra le parti.
pagina 2 di 24 1.1 , con ricorso ex art. 1137 c.c. del 20.9.2017, aveva impugnato RT la deliberazione del (sito in Pisa Via Venezia Controparte_2
Giulia) del 13.6.2017.
A sostegno della domanda, premesso di essere proprietaria di un fondo, a uso uffici, inserito al primo piano del complesso condominiale e che da tempo ella chiedeva che le spese condominiali fossero ripartite, ai sensi dell'art. 1123 co. 2^ c.c., tenendo conto che il suo fondo era sostanzialmente in gran parte estraneo al resto (costituito invece da negozi), anche perché dotato di accesso esclusivo, ha esposto che:


1.1.a la deliberazione del 13.6.2017, che aveva approvato il bilancio consuntivo del 2016, quello preventivo del 2017 e la ripartizione di altre spese, era illegittima perché si era posta in contrasto con la precedente deliberazione del 20.3.2017; in quella sede, in particolare,
l'assemblea aveva demandato all'avvocato della e a quello del Condominio di definire _1 il periodo sul quale effettuare un ricalcolo delle spese in base alle pretese della , con _1 impegno a calendarizzare il tema in uno specifico punto dell'o.d.g. di una futura assemblea;
mentre poi, fallito fra i due legali il fine di un ,risultato condiviso, l'o.d.g. per il 13.6.2017 non conteneva più alcun cenno della questione sollevata dalla condomina;



1.1.b la deliberazione era comunque nulla o annullabile, perché violava l'art. 1223 co. 2^
c.c., non tenendo conto che una serie di spese, inerenti essenzialmente il centro commerciale, afferivano a beni dei quali ella non fruiva;
in particolare, mentre il Condominio riteneva l'unità di proprietà esclusiva della come pressoché identico agli altri, esistevano le _1 significative differenze già segnalate (destinazione a ufficio, entrata autonoma, ecc.).
aveva dunque chiesto: _1
(-) dichiarare nulla o annullare la deliberazione del 13.6.2017, con restituzione delle somme indebitamente versate per l'anno 2016;
(-) accertare che anche negli anni dal 2006 al 2016 la , per le medesime ragioni, _1 aveva versato quote condominiali in eccesso, con condanna del alla restituzione. CP_1
1.2 Il si era costituito per resistere. Controparte_2
Per quanto ancora interessi, aveva contestato il merito dell'avversa domanda, negando l'esistenza di una illegittimità della deliberazione del 13.6.2017, unica a essere impugnata, per difetto dell'o.d.g. in relazione alla pregressa deliberazione del 20.3.2017; e sostenendo che la era tenuta a pagare, perché, a tacer d'altro, ella aveva nel tempo realizzato un _1
pagina 3 di 24 collegamento fra il suo fondo al primo piano e quello sottostante, sì che, in concreto, la sua unità immobiliare era venuta ad avere un diretto collegamento col resto del centro commerciale, essendo poi irrilevante se, per sua scelta, ella non fruiva degli ambienti comuni.
Aveva inoltre dedotto che, poiché la aveva negli anni passati prestato _1 acquiescenza alle deliberazioni, s'era perfezionata per facta concludentia una convenzione derogatoria dei criteri di legge.
1.3 Nella 1^ memoria ex art. 183 co. 6^ c.p.c., la aveva chiesto dichiararsi nulle _1 anche le deliberazioni dal 2006 al 2016, delle quali, del resto, aveva già depositato copia in allegato al ricorso introduttivo.
Il aveva eccepito la tardività della domanda ulteriore. CP_1
1.4 Il AL di Pisa, sulla scorta dell'istruttoria documentale, ha disatteso le domande della , dapprima osservando che la deliberazione del 13.6.2017 era l'unica _1 tempestivamente impugnata (nel termine dell'art. 1137 c.c.); e, per il resto, in sostanza ritenendo che ella era comproprietaria di tutte le aree comuni e aveva contribuito a determinare per facta concludentia una convenzione derogatoria.
2. Con atto di citazione, regolarmente notificato, (di RT seguito anche appellante) ha convenuto in giudizio, innanzi questa Corte di Appello, il
(di seguito anche appellato), Controparte_2 proponendo gravame avverso la suddetta sentenza per i seguenti motivi di appello:
2.1 In primo luogo, l'appellante, dolendosi che il AL abbia frainteso le sue considerazioni, ha reiterato, quale motivo di invalidità dell'assemblea del 13.6.2017, la questione, già sopra delineata, della violazione del disposto della pregressa deliberazione del
20.3.2017 e del difetto di inserimento nell'ordine del giorno.
2.2 La , poi, ha ribadito anche la tesi, a suo avviso in alcun modo superata dal _1
AL (mediante una motivazione non sempre consequenziale e comunque limitata ad affermazioni di principio astratte e privi di addentellati con la realtà del caso concreto), della nullità della deliberazione per violazione dell'art. 1123 co. 2^ c.c.-
2.3 Infine, ha riproposto la domanda di declaratoria di nullità delle deliberazioni dal
2006 al 2016, in quanto esse, violando il criterio legale di ripartizione delle spese, erano, su quei punti, nulle e non meramente annullabili. pagina 4 di 24 Per tali ragioni è stata pertanto formulata dall'APPELLANTE richiesta di riforma della sentenza gravata in accoglimento delle conclusioni come in epigrafe trascritte con condanna della controparte alla rifusione delle spese di lite di entrambi i gradi di giudizio.
3. Radicatosi il contraddittorio, il Controparte_2
, nel costituirsi in giudizio, ha contestato, perché infondate, le censure mosse da
[...] parte appellante nei confronti della sentenza impugnata, della quale ha chiesto per contro la conferma con vittoria delle spese anche in questo grado di giudizio.
Oltre a confutare i singoli motivi avversari, ha altresì osservato che erano ormai coperte da giudicato interno sia il perfezionamento di una convenzione derogatoria per facta concludentia, sia l'affermata nullità delle clausole del contratto di acquisto della carrozza che non le trasmettevano la quota di comproprietà su tutte le parti comuni dell'edificio.
4. La Corte, trattenuta la causa in decisione il 5.5.2021, l'ha rimessa sul ruolo il
22.3.2022, disponendo c.t.u., il cui svolgimento si riassumerà in dettaglio in successiva parte della motivazione (infra, § 6).
Esaurita la fase istruttoria, la causa è stata nuovamente trattenuta in decisione in data
29.10.2024, sulle conclusioni delle parti, precisate come in epigrafe trascritte, a seguito di trattazione scritta, con i termini di legge per il deposito delle comparse conclusionali e delle memorie di replica.
***
L'appello va, nel suo complesso, respinto, quantunque per ragioni diverse da quelle addotte dal AL, secondo quanto segue.
5. Occorre farsi dapprima carico, in quanto potenzialmente pregiudicanti alcuni temi di causa, delle eccezioni di giudicato interno sollevate dal CP_1
5.1 Parte appellata, nel costituirsi in appello (§ 5 di pag. 19), ha eccepito il giudicato interno, laddove il AL afferma: pagina 5 di 24 (-) è pacifico nel caso di specie l'avvenuto perfezionamento (per facta concludentia) di una convenzione tra i condomini (compresa la SI.ra ). La stessa non ha mai _1 impugnato alcuna delibera assembleare dalla data di acquisto del suo immobile ad oggi, dimostrando acquiescenza ed accettazione verso i criteri di ripartizione delle spese condominiali (sino alla delibera impugnata) utilizzati (pag. 8)
(-) “è nulla la clausola contenuta nel contratto di compravendita di un appartamento sorto in un edificio in condominio con cui viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti dell'edificio comuni per legge o per volontà delle parti avendo una siffatta clausola il contenuto e gli effetti di una rinuncia del condominio (acquirente) alle predette parti” e che “nessun condomino può rinunciare ai propri diritti sulle parti comuni … né tantomeno può sottrarsi agli obblighi di spesa in caso di lavori. Salvo diverso accordo, infatti, le spese sulle parti comuni devono essere sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore delle rispettive proprietà facendo riferimento alle tabelle millesimali” (pag. 9).
Alla deduzione, ribadita nella comparsa conclusionale, ha obiettato l'appellante nella memoria di replica.
5.2 Va escluso il giudicato interno sulle predette questioni.


5.2.a Sul primo punto
5.2 , sostiene, a monte, che «[…] le delibere impugnate per gli anni dal Parte_3
2006 al 2016 in realtà non stabiliscono in via convenzionale un criterio diverso da quello legale alla quale la si sarebbe adeguata per facta concludentia […]» (appello, pag. _1
11) e adduce che esse violano il criterio legale di ripartizione delle spese condominiali.
Con ciò, l'affermazione del perfezionamento per facta concludentia di una convenzione derogatoria dei criteri legali è stata, per implicito (perché si nega, a monte, che esista una convenzione derogatoria in qualsiasi modo sorta), investita dal gravame e, dunque, non è affatto passata in giudicato.


5.2.a.ii Per connessione logica – potendo poi rilevare anche in altri punti: infra, § 9.2 -
è opportuno risolvere subito anche il merito della questione, recependo la tesi dell'appellante, che, invocando l'autorità di Cass. 7223/2023, afferma che una modificazione delle tabelle per facta conludentia è da escludere.
pagina 6 di 24 In realtà, l'esclusione di una valida modifica delle tabelle per facta concludentia è più risalente, nella giurisprudenza di legittimità rispetto al precedente del 2023. Come questa stessa Corte ha avuto modo di osservare (App. FI, III, sentenza n. 2196/2023 pubblicata il
31.10.2023), l'orientamento attuale della S.C. è sul punto il seguente: «In tema di condominio, le tabelle millesimali possono esistere (o non esistere) indipendentemente dal regolamento condominiale, la loro allegazione rappresentando un fatto meramente formale che non muta la natura di entrambi gli atti. Nondimeno, in base al combinato disposto degli artt. 68 disp. att. c.c. e 1138 c.c., l'atto di approvazione (o di revisione) delle tabelle, avendo veste di deliberazione assembleare, deve rivestire la forma scritta "ad substantiam", dovendosi, conseguentemente, escludere approvazioni per "facta concludentia".» (Cass. sez. 2^ civ.
15.10.2019 n. 26042).
La S.C. ha consapevolmente e condivisibilmente rivisto il precedente suo orientamento
(motivazione, dal § 5 in poi), non senza rammentare che, quanto al Regolamento (contrattuale o meno), la necessità della forma scritta ad substantiam era già acquisita da tempo nella sua giurisprudenza (ossia da Cass. SSUU 30.12.1999 n. 943).


5.2.b Sul secondo punto
L'affermazione del AL è, come risulta dallo stesso stralcio contenuto nella comparsa di costituzione del assolutamente generica e, dunque, inidonea a CP_1 produrre un qualsiasi giudicato interno nella presente fattispecie.
Il AL, cioè, fa una serie di affermazioni generali in diritto, fra le quali quella che è nulla la clausola contenuta nel contratto di compravendita di un appartamento sorto in un edificio in condominio con cui viene esclusa dal trasferimento la proprietà di alcune parti dell'edificio comuni per legge o per volontà delle parti; ma non ne fa discendere alcuna conseguenza giuridica esplicita che riguardi il caso di specie;
non giunge cioè ad affermare in qual modo quel principio si debba applicare al titolo d'acquisto della . _1
Invero, quando la sentenza di primo grado, dopo un'ulteriore lunga rassegna di principî
d'altro genere, sente finalmente l'esigenza di confrontarsi con la fattispecie concreta, il tema della nullità della clausola contrattuale è lasciato in disparte e l'attenzione converge solo su altri profili: «[…] Sarà pertanto necessario analizzare la situazione concreta, così da poter valutare se l'utilità del detto bene comune sia esclusa in ragione di caratteristiche strutturali del condominio, ovvero se il minore o mancato utilizzo dipenda invece da scelte personali.
[…]» (quattordicesima pagina non numerata). pagina 7 di 24 Peraltro, l'appellante ha ampiamente ribadito in appello che il suo atto di acquisto, col quale nacque il condominio (perché fu il primo atto di frazionamento dell'unitario edificio da parte di chi lo aveva costruito e ne era il proprietario esclusivo), aveva validamente escluso il trasferimento di quote di comunione su vaste aree del centro commerciale.
6. Altra questione che, in quanto afferente al materiale istruttorio, necessita di esame prioritario è costituito dall'eccezione di nullità della c.t.u. disposta in appello, proposta e coltivata dall'appellante.
6.1 Occorre dapprima un breve riepilogo dello svolgimento processuale.


6.1.a La Corte, assunta la causa in decisione il 5.5.2021, la ha rimessa sul ruolo con ordinanza del 22.3.2022, disponendo c.t.u. affinché, in sostanza, con riferimento al rendiconto “spese esercizio 1/1/2016-31/12/2016” e al preventivo “spese esercizio 1/1/2017-
31/12/2017”, approvati con delibera del 13.6.2017 si verificasse se e in qual misura la _1 fosse tenuta, ai sensi dell'art. 1123 c.c., a contribuire, tenendo conto del contenuto del suo atto di acquisto dell'8.3.1994.
È stato nominato c.t.u. il Geom. il quale, dopo avere chiesto e ottenuto Persona_1 alcune proroghe, ha depositato in data 9.3.2023 la sua relazione.


6.1.b Il 17.3.2023 l'appellante ha depositato una nota con la quale ha eccepito la nullità della c.t.u., in quanto:
(a) era stata depositata dopo il termine dato dal giudice, che, in forza delle proroghe, era scaduto il 28.2.2023;
(b) il c.t.u. non aveva trasmesso la bozza della relazione al c.t.p. appellante (all'epoca il
Geom. che aveva rilasciato dichiarazione scritta in tal senso, allegata alla nota); Per_2
(c) il c.t.u. aveva allegato alla sua relazione una perizia di parte del c.t.p. appellato Ing.
corredata da documenti, tutto ciò senza autorizzazione. Per_3
L'eccezione è stata ribadita nelle note scritte depositate il 3.4.2023, sostitutive della presenza all'udienza del 5.4.2023 (ex art. 127 ter c.p.c.).


6.1.c La Corte, con ordinanza del 4.5.2023, ha disposto la comparizione, dinanzi alla
Consigliera delegata all'uopo, del c.t.u. e delle parti, coi rispettivi c.t.p., ma il c.t.u. non è
pagina 8 di 24 comparso alla udienza del 7.6.2023, giustificando in seguito l'assenza con disguidi di posta elettronica (sua nota dep. 14.6.2023).
È seguita, dinanzi alla Consigliera delegata, una interlocuzione fra le parti e i rispettivi tecnici, che ha permesso, all'udienza del 7.2.2024 di giungere a queste conclusioni probatorie, come da verbale che per estratto si trascrive:
Si dà atto che le parti concordano sulla descrizione dei luoghi di causa come rappresentati graficamente nella consulenza di parte a firma geometra Persona_4
[n.d.r.: medio tempore nominato nuovo c.t.p. dell'appellante, la cui relazione era stata depositata il 27.10.2023] e sull'integrazione sempre redatta dal geometra Per_4 depositata il 4.1.2024.
Le parti dichiarano che l'unico disaccordo verte sulla natura condominiale e, quindi, in comproprietà anche della sig.ra , della galleria del centro commerciale, posta al _1 piano terra e piano primo, e rappresentata nella relazione agli allegati Per_4 planimetrici con il colore giallo ocra (piano terra e piano primo) escluse le zone delimitate dal colore rosso.
Le zone delimitate dal colore rosso sono altresì rappresentate nelle fotografie allegate alla relazione con i numeri 1,2,3, la galleria è invece rappresentata nelle foto con Per_4 il n.4.
La questione interpretativa dell'atto di provenienza 8.3.1984 attiene alla clausola contenuta a pagina 5, da riga 4 a riga 10.
La presente causa ha ad oggetto, tra l'altro, l'impugnazione della delibera condominiale del 13.6.2017, che pone a carico della sig.ra per l'anno 2016 l'importo _1 di Euro 261,64, importo che riguarda esclusivamente le spese della porzione di galleria a comune, o ritenuta tale dal condominio. Quindi a seconda dell'interpretazione che si vorrà dare alla detta clausola l'importo sarà dovuto o non dovuto, con le precisazioni che l'avv.
Vennetti farà nelle note che saranno autorizzate [n.d.r.: poi depositate il 15.5.2024, con replica della controparte appellata l'11.6.2024]
Indi, la causa è stata rinviata al collegio.
L'appellante, nella comparsa conclusionale (pag. 5) ha richiamato la sua eccezione di nullità.
6.2 Il collegio ritiene che la c.t.u. è nulla, quantunque non vi sia necessità di rinnovarla. pagina 9 di 24

6.2.a La c.t.u. è nulla per l'assorbente constatazione che è del tutto inidonea a raggiungere il suo scopo tipico, che, per l'appunto, è quello di rassegnare al giudice un accertamento che contenga anche, nel rispetto dell'art. 195 co. 3^ c.p.c., le osservazioni critiche delle parti e la risposta del c.t.u.-
Per contro, persino a tacere della specifica contestazione della parte appellante in merito all'omessa comunicazione della bozza al suo c.t.p., constata il collegio che l'elaborato depositato dal Geom. manca di qualsiasi indicazione delle osservazioni dei cc.tt.pp. Per_1
e delle sue risposte.
La relazione è, sul punto, manifestamente monca, come si può apprezzare dalla lettura del § 5 di pag. 8, che di seguito si trascrive:


5. Esame memorie e osservazioni CC.TT.PP.


5.1. Osservazioni del C.T.P. appellante geom. Persona_5
Il CTP di parte appellante esaminata la bozza di CTU ha ritenuto di fare le seguenti osservazioni.


5.2. Osservazioni del C.T.P. appellato ing. Persona_6
Il CTP di parte appellata esaminata la bozza di CTU ha ritenuto di fare le seguenti osservazioni.
Sempre secondo la relazione, fra i suoi allegati dovrebbero figurare, rispettivamente alle lettere f) e g), le osservazioni del c.t.p. appellante e del c.t.p. appellato.
Tuttavia, se si esamina l'unico file *.pdf che contiene cumulativamente tutti gli allegati alla relazione, tali osservazioni non si rinvengono, il che riscontra retrospettivamente la doglianza dell'appellante dell'omessa consultazione coi consulenti delle parti.


6.2.b Dichiarata la nullità della c.t.u., il collegio ritiene però non necessario rinnovarla, perché, a tacere che manca una specifica istanza, l'interlocuzione delle parti ha permesso di pervenire a un risultato probatorio condiviso, come rassegnato all'udienza del 7.2.2024, laddove ciò che resta controverso non è più di competenza del tecnico, bensì del giudice.
7. Il primo motivo è infondato.
7.1 fa notare che l'assemblea aveva deliberato il 20.3.2017 di dare mandato ai _1 rispettivi difensori di concordare il periodo temporale sul quale applicare il ricalcolo delle pagina 10 di 24 spese condominiali, al fine di ripresentare la richiesta di un punto ad hoc dell'ordine del giorno della successiva assemblea utile.
Tuttavia, il difensore del aveva – come mail del 20.6.2017 – ritenuto che la CP_1
non avesse diritto ad alcun ricalcolo. _1
Ne fa discendere l'appellante la invalidità della deliberazione del 13.6.2017, in quanto, violando il disposto della delibera del 20.3.2017, non era stato previsto alcun punto specifico dell'ordine del giorno per definire le questioni poste (peraltro da molto tempo) dalla : _1
«[…] Nessun punto dell'ODG veniva dedicato alla discussione della questione posta dalla
, malgrado la previsione di un espresso punto da discutere (vista la delicatezza della _1 questione). […]» (appello, pag. 3, enfasi della parte); «[…] questo non lede (come pare aver compreso il AL) il solo diritto della ad avere in assemblea una discussione da _1 parte di tutti i condomini informati, ma lede il diritto di tutti i condomini ad una adeguata preparazione ed informazione su tutti i punti previsti all'ODG (e quindi a poterne discutere con cognizione di causa). […]» (ivi, pag. 5).
7.2 Si dissente.


7.2.a È vero che nel verbale del 20.3.2017 (doc. 39 ), al punto 4, era stato _1 deliberato che l'avvocata del condominio e quello della si sarebbero messi in contatto _1 per definire un ricalcolo delle spese condominiali, «[…] al fine di ripresentare la richiesta in un punto ad hoc all'Ordine del Giorno della prossima assemblea utile […]», ma non è vero che – naufragata la concertazione tra avvocati – l'omissione nell'o.d.g. del 13.6.2017 della medesima questione costituisca un motivo di illegittimità della successiva deliberazione.
L'o.d.g. del 13.6.2017 era il seguente (vds verbale 13.6.2017, doc. 40 ): _1
1) Discussione e delibera sul Rendiconto Consuntivo Ordinario Anno 2016 e relativo riparto;

2) Discussione e delibera sul Rendiconto Consuntivo Interventi Straordinari Anno 2016
e relativo riparto;

3) Discussione e delibera sul Preventivo Anno 2017 e relativo riparto;

4) Delibera ella prima rata per l'intervento di sostituzione delle attuali scale mobili con le nuove scale mobili;

5) Aggiornamento lavori di impermeabilizzazione della copertura;

pagina 11 di 24 6) Discussione e delibera intervento di riparazione delle tubazioni idriche dell'impianto di riscaldamento/condizionamento, come consigliato sul Piano di manutenzione programmata, scheda IC06;
7) Delibera sulla richiesta ad inizio di ogni anno di una rata anticipata dello stesso importo dell'ultima rata dell'anno di gestione precedente;

8) Comunicazione circa l'esito della procedura di vendita giudiziaria delle aree di proprietà Pt_4
9) Varie ed eventuali.
L'assemblea del 13.6.2017 ha deliberato su tale ordine del giorno.
Indubbiamente all'ordine del giorno non c'era la questione , ossia, a ben _1 vedere, la questione che è stata poi esportata in sede giudiziale;
ma è anche vero che l'assemblea non ha deciso nulla di specifico in merito a tale complessiva questione.
Sarebbe indebito – e l'appellante neppure lo fa, non, almeno, in modo esplicito e argomentato – osservare che la ripartizione dei costi del 2016, effettuata sulla base dei criteri poi contestati dalla , equivale a non accogliere le sue lamentele;
perché ciò non _1 modifica i termini della questione, che, per come posta, invoca l'annullamento di una deliberazione per una mancanza di corrispondenza fra temi trattati e ordine del giorno, che invece non c'è.


7.2.b Peraltro, se si interpreti la deliberazione del 20.3.2017 secondo il criterio della buona fede (art. 1366 c.c.), si giunge alla conclusione che essa imponeva un futuro punto all'ordine del giorno solo nel caso in cui gli avvocati avessero raggiunto un accordo.
Siccome è pacifico (nessuno ha sostenuto in causa il contrario) che non v'era ancora il benché minimo accordo, l'unico atto cogente scaturito dalla deliberazione del 20.3.2017 era che gli avvocati del e della si confrontassero;
ma solo in caso di esito CP_1 _1 positivo si sarebbe potuto mettere concordemente all'o.d.g. una qualche discussione;
così che, fallito un approccio condiviso tra avvocati, è ovvio che il tema è caduto.
Così come, in ogni caso, la deliberazione del 13.6.2017 non può essere annullata per una discrasia fra o.d.g. e discussione, che manifestamente non c'è.
pagina 12 di 24 8. Il secondo motivo, pur cogliendo nel segno su singoli temi, non permette però di far conseguire alla la auspicata riforma della decisione di primo grado. _1
Nel ricorso introduttivo, la ragione dell'impugnazione della deliberazione fu così efficacemente sintetizzata: «[…] la delibera impugnata è nulla/annullabile anche perché, nell'approvazione del bilancio consuntivo 2016 (punto 1), lavori straordinari 2016 (punto 2) preventivo 2017 (punto 3), delibera sostituzione scale mobili (punto 4), riparazione condutture idriche impianto di riscaldamento/condizionamento (punto 6) (su ci la _1 ha espresso voto contrario) viola palesemente l'art. 1223 comma 2 c.c.- […]» (quarta pagina non numerata).
In realtà, il dibattito processuale svoltosi in fase di trattazione già in primo grado, ha articolato, a supporto della violazione dell'art. 1223 c.c., non solo la questione del non uso da parte della di un'ampia serie di beni funzionali solo al centro commerciale (i.e., al _1 resto dei condomini) e non alla sua unità destinata a uffici, ma anche la distinta questione che su quei beni la non avrebbe alcuna quota di comproprietà, perché ciò fu escluso nel _1 suo titolo d'acquisto.
Il collegio ritiene che, effettivamente, dal titolo di acquisto della emerge che ella _1 non ha acquistato quote di comproprietà su quelle aree controverse – in sostanza la c.d. galleria a piano terra e primo piano;
ma che, d'altra parte, la è vincolata da un _1 regolamento e da tabelle che, in quanto anche da lei promananti, costituiscono una convenzione derogatoria ex art. 1223 co. 1^ c.c.; e che, per di più, il collegamento che è stato creato fra il suo locale e quello sottostante, che ha accesso alla galleria, implichi che anche il fondo gode delle parti condominiali inserite nella galleria. _1
8.1 È incontestato che l'unico edificio, costruito e in proprietà a Controparte_4
fu frazionato l'8.3.1994, quando la proprietaria/costruttrice vendette alla
[...]
(all'epoca titolare dell'impresa individuale Flying Service) la «[…] unità immobiliare _1 posta al piano terreno e primo, più a sud rispetto all'accesso est della Galleria, lato est del fabbricato ubicato come sopra, adibito a centro commerciale, avente accesso e vano scale esclusivo dal piazzale comune costituita da un piano con destinazione ad uffici, della superficie di metri quadri 110 (centodieci) o quanti essi siano. […]» (contratto di compravendita stipulato per atto pubblico rogato l'8.3.1994 dal Notaio doc. 45 Persona_7
). _1
pagina 13 di 24 In tale atto, per quanto interessi, si leggono le seguenti clausole, che si riportano nell'ordine in cui esse compaiono:


8.1.a «[…] Alla proprietà oggetto della presente vendita competerà una quota millesimale di comproprietà sulle parti comuni dell'immobile. Rimarranno in particolare comuni le porzioni seguenti:
a) i locali tecnici (centrale elettrica, centrale termica, autoclave e serbatoio antincendio);
b) strada di accesso e parcheggi, con esclusione degli spazi destinati a deposito carrelli, precisando che le parti che non rientrano tra le parti comuni, rimangono di proprietà della società venditrice, quali:
- al piano terra le parti antistanti il bar-ristorante-pizzeria, le eventuali vetrine sui muri perimetrali della galleria ed una porzione in adiacenza delle casse della;
Pt_5
- al piano primo le porzioni di galleria antistanti i negozi n.ri 15/12/11, circa metri quadri 6 (sei) nell'angolo che forma la galleria nella direzione sud-nord con la direzione ovest-est per una eventuale edicola o le eventuali vetrine sui muri perimetrali della galleria.
Le pozioni di galleria, denunciate quali aree urbane, che restano di proprietà della società venditrice, da terra a tetto, ubicate al piano terra e parto al piano primo, sono quelle indicate nel foglio 34 dal mappale 873 subb. 105 e 128, al piano terreno, e nel foglio 34 dal mappale 873 subb. 99/102/1003/104 e 126, al piano primo.
Restano inoltre di proprietà esclusiva della società venditrice, il locale individuato dal mappale 873 sub. 96, nonché tutte le altre porzioni di galleria, al piano terra ed al piano primo, e quelle parti di resede e/o di lastrico di copertura al piano primo aventi propria rappresentazione o pertinenze di unità immobiliari che restano alla società venditrice. […]».


8.1.b Poco dopo si legge: «[…] In considerazione degli impegni contrattuali (nascenti dagli atti ai rogiti del Notaio di Milano del 25 giugno 1990, registrati in Milano il 13 Per_8 luglio 1990 ai n.ri 7124 e 7125 part.) in precedenza assunti con la società STANDA – S.p.A., la parte acquirente dichiara, in relazione alla natura dell'incarico, di dare mandato irrevocabile ex art. 1717 c.c. alla società venditrice per identificare i beni comuni, per la redazione delle tabelle millesimali e per l'adozione del regolamento del condominio congiuntamente alla STANDA – S.p.A. […]»;
pagina 14 di 24

8.1.c Infine, a chiusura dell'atto: «[…] Indipendentemente da quanto sopra, sono escluse le spese condominiali relative ai servizi della galleria commerciale ed a quelle della pubblicità del centro Commerciale […]».
8.2 Il collegio trae dall'atto due distinte conclusioni.


8.2.a La prima è che le parti hanno voluto:
(-) elencare le aree sicuramente in comunione (i locali tecnici (centrale elettrica, centrale termica, autoclave e serbatoio antincendio); strada di accesso e parcheggi);
(-) escludere dalla comunione, per deroga consentita dall'art. 1117 c.c., tutte le altre parti specificatamente elencate (- al piano terra le parti antistanti il bar-ristorante-pizzeria, le eventuali vetrine sui muri perimetrali della galleria ed una porzione in adiacenza delle casse della;
- al piano primo le porzioni di galleria antistanti i negozi n.ri 15/12/11, circa Pt_5 metri quadri 6 (sei) nell'angolo che forma la galleria nella direzione sud-nord con la direzione ovest-est per una eventuale edicola o le eventuali vetrine sui muri perimetrali della galleria. Le pozioni di galleria, denunciate quali aree urbane, che restano di proprietà della società venditrice, da terra a tetto, ubicate al piano terra e parto al piano primo, sono quelle indicate nel foglio 34 dal mappale 873 subb. 105 e 128, al piano terreno, e nel foglio 34 dal mappale 873 subb. 99/102/1003/104 e 126, al piano primo. Restano inoltre di proprietà esclusiva della società venditrice, il locale individuato dal mappale 873 sub. 96, nonché tutte le altre porzioni di galleria, al piano terra ed al piano primo, e quelle parti di resede e/o di lastrico di copertura al piano primo aventi propria rappresentazione o pertinenze di unità immobiliari che restano alla società venditrice.).
Per completezza, si aggiunge che le ulteriori parti del complesso condominiale che, ricomprese nel novero dell'art. 1117 c.c., non figurano fra le deroghe espresse, devono considerarsi invece condominiali anche alla : è sì vero che le parti convengono che, _1 per esclusione, le parti che non rientrano tra le parti comuni, rimangono di proprietà della società venditrice e che l'elenco che segue è formulato come esemplificativo e non tassativo
(quali: ); tuttavia, la presunzione di condominialità dell'art. 1117 c.c. può essere vinta solo da una deroga espressa, che, ad avviso del collegio, deve, per esser tale, avere il carattere della inequivocabilità e, dunque, della specificità, non essendo sufficiente una indicazione generica, come è e resta, pur sempre, quella per esclusione.
Questa tesi è sorretta dal criterio esegetico della buona fede (art. 1366 c.c.): se c'è una cosa che traspare in modo manifesto è la comune volontà di escludere la – _1 pagina 15 di 24 acquirente di vani a uso ufficio, con accesso a sé - da quelle parti che, in sostanza, accedevano al centro commerciale in senso stretto, primo fra i quali il supermercato.
In tal senso funge da clausola di chiusura quella che anche materialmente conclude il contratto (Indipendentemente da quanto sopra, sono escluse le spese condominiali relative ai servizi della galleria commerciale ed a quelle della pubblicità del centro Commerciale) e che, francamente, non pare ammettere interpretazioni difformi.
Ai fini che interessano, dunque, è agevole risolvere quell'unico disaccordo delineato dalle parti all'udienza del 7.2.2024, ossia se la galleria del centro commerciale, posta al piano terra e piano primo, e rappresentata nella relazione agli allegati planimetrici con Per_4 il colore giallo ocra (piano terra e piano primo) escluse le zone delimitate dal colore rosso sia oggetto, pro quota, di comproprietà della . _1
La risposta è negativa, perché la , in base al chiaro tenore del suo titolo _1
d'acquisto, non ha comprato (quote di comproprietà di) quelle aree, esplicitamente escluse e restate in proprietà del venditore, che poi, verosimilmente, l'ha cedute invece ad altri acquirenti in proporzione alle singole ulteriori unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Sotto il profilo che si sta qui esaminando, dunque, non è un problema di utilizzo delle aree della galleria, ma di (com)proprietà, che la di certo non ha;
fermo restando che _1 il diverso tema dell'utilitas sarà indagato in seguito (infra, § 8.3).


8.2.b Tuttavia, dalla lettura del contratto d'acquisto della , si trae anche una _1 seconda conclusione, ossia che ella aveva dato mandato alla sua venditrice affinché, in contraddittorio con STANDA spa, procedesse a identificare i beni comuni, per la redazione delle tabelle millesimali e per l'adozione del regolamento del condominio.
Il nel costituirsi in primo grado, ha depositato (suo doc. 6) il Regolamento CP_1 del che, in difetto di prova del contrario o anche solo di ricostruzioni diverse, CP_1 deve presumersi essere il frutto di quel mandato.
L'art. 5 individua le porzioni di proprietà comune rinviando a planimetrie allegate che il documento di parte non contiene.
Analogamente, l'art. 13 dà atto che viene allegata la tabella millesimale relativa alla proprietà delle parti comuni, che, però, non fa parte del documento depositato in causa.
Pur in questa situazione di carenza probatoria, è però agevolmente presumibile che le tabelle millesimali a suo tempo redatte, vincolanti anche per la per via del mandato _1 pagina 16 di 24 che ella aveva conferito alla sua venditrice, abbiano esteso alla appellante i costi delle aree della galleria. Infatti, poiché la stessa parte appellante riconosce che la deliberazione del
13.6.2017 (ma anche le precedenti) non fissava di per sé i criteri da valere per il futuro, non si può che concludere che si sia attenuta alle tabelle (che dei criteri dell'art. 1223 c.c. sono o dovrebbero essere lo specchio) e che esse siano state redatte come se la fosse _1 comproprietaria, pro quota, di quelle aree che, in realtà, si è accertato non rientrare nella sua partecipazione.
Orbene, vige il principio per il quale «Per l'atto di approvazione delle tabelle millesimali
e per quello di revisione delle stesse, è sufficiente la maggioranza qualificata di cui all'art.
1136, comma 2, c.c., ogni qual volta l'approvazione o la revisione avvengano con funzione meramente ricognitiva dei valori e dei criteri stabiliti dalla legge;
viceversa, la tabella da cui risulti espressamente che si sia inteso derogare al regime legale di ripartizione delle spese, ovvero approvare quella "diversa convenzione", di cui all'art. 1123, comma 1, c.c., rivelando la sua natura contrattuale, necessita dell'approvazione unanime dei condomini.» (Cass. sez.
2^ civ. 10.3.2020 n. 6735 rv 657132-02).
Le tabelle in uso nel Condominio, d'altra parte, sono state approvate, per effetto del mandato conferito dalla alla sua venditrice, con il suo consenso e, dunque, la _1 vincolavano. Esse, in sostanza, in quanto redatte dall'originaria costruttrice e col mandato esplicito della al momento di costituire il Condominio, costituiscono qui quella _1 diversa convenzione di cui all'art. 1123 co. 1^ c.c.-
8.3 Una ulteriore, autonoma ragione, induce a rigettare la domanda di . _1


8.3.a Il si è difeso sin dal primo grado notando che «[…] La disciplina CP_1 della ripartizione delle spese condominiali non prende in considerazione
l'utilizzo soggettivo e personalissimo che ciascun condomino, in base alle sue esigenze e alle sue abitudini, fa di un determinato bene […]» (comparsa di costituzione in appello, pag. 7, enfasi della parte); e osservando inoltre che la _1 dovrebbe comunque pagare perché il suo fondo è stato locato al proprietario del fondo al piano terra e fra i due vani c'è un collegamento fisico, sì che, come riconosciuto dall'appellante, «[…] l'attività si sviluppa su due livelli: vendita di farmaci al piano terreno
(a diretto contatto con la galleria) e ufficio al primo piano […]» (appello, pag. 7).
Le questioni così poste sono rilevanti, perché il singolo condomino risponde delle spese per le parti comuni del non necessariamente in base alla contitolarità della res, CP_1
pagina 17 di 24 quanto in relazione alla utilitas (cfr, ancora da ultimo, Cass. sez. 2^ civ. 28.3.2025 n. 8253 rv
674552-01: «In tema di oneri condominiali, le spese necessarie per la conservazione e per il godimento della cosa comune e per la prestazione dei relativi servizi al condominio devono essere sostenute da tutti i condomini, non essendo necessariamente correlate alla contitolarità della res, bensì derivando solamente dalla utilitas potenziale recata alle singole unità immobiliari;
nell'esercizio dell'autonomia negoziale, è ammissibile una deroga che subordini la contribuzione delle spese all'uso effettivo, purché adottata all'unanimità, con clausola chiara e inequivoca. (Nella specie, la S.C. ha confermato la sentenza di merito che aveva respinto le doglianze, mosse in sede di impugnazione della deliberazione condominiale relativa al rendiconto consultivo e preventivo, in ordine alla ripartizione delle spese del servizio spiaggia, confermando che esse dovevano gravare su tutti i condomini e non sui soli "utenti del servizio" come genericamente indicato in Regolamento).»); sicché, in astratto, il semplice accertamento che la non vanta quote di comproprietà sulla _1 galleria (supra, § 8.2.a), non sarebbe di per sé solo idoneo a fondare l'impugnativa della
, perché il per l'appunto, ha eccepito la sopravvenuta esistenza – fisica e _1 CP_1 funzionale – di un collegamento dell'unità a uso uffici della e la galleria. _1


8.3.b In punto di fatto, è pacifico che esista il collegamento fra il fondo della e _1 quello sottostante.
Infatti, nella lettera di p.e.

5.6.2017 dell'avvocato di a quello del _1 CP_1
(doc. 5 , facente parte della complessiva interlocuzione avvenuta in seguito alla CP_1 già citata deliberazione del 20.3.2017, si legge: «[…] allo la DIA relativa al fondo della mia assistita … Come si può leggere nella descrizione, il fondo al primo piano ha un accesso esclusivo e dedicato direttamente dal cortile esterno (vedi anche piantina allegata).
L'inquilino, poi, ha realizzato un collegamento tra il suo fondo al piano terreno (che nulla ha
a che vedere con quello di proprietà ) e quello della mia cliente al primo piano. Il _1 collegamento serve quindi solamente al fondo al piano terreno per collegarsi con il primo piano, ma non a mettere in comunicazione il fondo della mia cliente con la galleria
(comunicazione del resto impossibile poiché si dovrebbe costruire un vano scala ad hoc)
[…]».
Questa posizione è stata riaffermata da in sede giudiziale e anche in appello, _1 dove la situazione di fatto è riconosciuta, ma reputata ininfluente (appello, pag. 8):
pagina 18 di 24 Così ricostruita la distribuzione degli spazi, è evidente come il fondo della , al _1 piano primo, non ha e non può avere alcun collegamento diretto alla galleria commerciale, tanto da avere un proprio accesso con scale esterno rispetto alla stessa galleria, come è visibile dai documenti depositati.
Il fatto poi che per evidente praticità della farmacia i due fondi siano tra loro collegati, non significa che il fondo della sia collegato come affermato in sentenza alla _1 galleria commerciale
L'utilità di cui parla l'art. 1123 comma 2 c.c. infatti è relati va al fondo in condominio.
Ciò significa che se il conduttore del fondo può tramite collegamento transitare dal piano terra al primo piano (collegamento materiale) ciò non significa che si sia realizzato alcun collegamento giuridico tra il fondo al pia no primo e la galleria commerciale né tantomeno che il fondo di proprietà al piano primo usufruisca o possa usufruire di _1 alcuna utilità relativamente ai servizi erogati dalla galleria commerciale.
È dunque certo, in fatto, che i locali della al primo piano sono stati collegati al _1 piano sottostante e locati e che essi servono all'esercizio di una farmacia che, a tutti gli effetti, gode della galleria.
Resta controverso, in diritto, se tale situazione sia sufficiente a esporre il fondo , _1 pro quota, alle spese della galleria.


8.3.c Il collegio ritiene preferibile la tesi del CP_1
La ricostruzione operata da è che, in difetto di un collegamento fisico diretto fra _1 il suo fondo e la galleria, non può esservi esposizione a spese. Il fondo della , _1 insomma, non potrebbe godere della galleria, perché esso è sì collegato al fondo sottostante, ma non alla galleria;
ed è solo il fondo sottostante che ha accesso alla galleria.
Questo argomento, a ben vedere, poggia sull'assunto che, rispetto alla galleria, non possa esservi utilità per il fondo in difetto di uno sbocco diretto. _1
Esso non può essere condiviso, perché il postulato secondo il quale l'utilità può essere l'effetto di un'unica causa, ossia di un collegamento fisico diretto, è fallace.
Al contrario, anche un collegamento mediato e funzionale può determinare l'utilità, esattamente come accade nel presente caso, dal momento che la , in tanto ha potuto _1 locare il suo fondo alla farmacia sottostante, in quanto l'ha collegato a quello che accede e pagina 19 di 24 fruisce della galleria (ossia, come nota efficacemente l'appellato nella sua comparsa di costituzione, pag. 7: «[…] la SI.ra può trarre le utilità economiche (frutti civili) _1 dalla locazione dell'immobile (locato al proprietario dell'immobile sottostante) proprio perché questo è fisicamente collegato ad un fondo sito al piano terra. L'utilità per il condomino può essere diretta e immediata come pure indiretta e mediata, e ciò avviene ogni qual volta l'utilità sia a vantaggio non del proprietario del fondo (ma, come già detto, nel caso di specie l'utilità è anche direttamente ed immediatamente della SI.ra ) ma del _1 suo conduttore. Ai fini della ripartizione delle spese condominiali nulla cambia in tal senso.
[…]»).
Vale a dire che la , scegliendo di collegare il suo locale a quello sottostante, allo _1 specifico fine – evidentemente – di poterlo locare a chi ivi esercita l'attività di farmacia fruendo della galleria, ha, pur indirettamente, deciso di giovarsi della galleria, rendendo il suo locale un tutt'uno (fisico e funzionale) con quello che vi si affaccia. Il fondo ha _1 perduto quella separatezza pressoché totale, rimarcata dall'accesso esterno autonomo, che aveva rispetto al centro commerciale;
e, senza tale operazione, è ovvio che mai la _1 avrebbe potuto locare i suoi locali a chi esercita la farmacia, che, in tanto può avere interesse a goderne, in quanto formino un ambiente unico con l'esercizio commerciale che dà sul centro commerciale.
La modifica interna, dunque, non resta – almeno ad avviso del collegio – un'operazione ininfluente ai fini della decisione, ma determina l'esistenza di una utilità che il fondo
Carrozza, pur mediatamente, trae dalla galleria e giustifica la sua partecipazione, pro quota, alle relative spese.
8.4 A questo punto, anche la tesi originaria della , incentrata sull'art. 1223 co. _1
2^ c.p.c., piuttosto che sul difetto di quote comproprietarie, tema che ha avuto maggiore spazio in appello, deve essere disattesa.
Fermo restando che quanto motivato in merito alle tabelle (supra, § 8.2) assorbe questo tema, se ne mostra, per completezza, l'infondatezza.
L'art. 1223 co. 2^ c.c. si applica solo alle parti o servizi che rechino utilità diverse per la loro stessa natura (Cass. sez. 2^ civ. 12.8.2014 n. 17880).
Nel ricorso introduttivo della causa (quarta e quinta pagina non numerata), ha _1 esposto che, in base a quella norma, non era legittimo averle addebitato una serie di costi inerenti a beni o servizi fruibili solo per chi si affaccia alla galleria. pagina 20 di 24 Tuttavia, l'utilità, pur mediata, che sicuramente il fondo trae dalla galleria, per _1 effetto del suo collegamento interno con la farmacia, nei termini già illustrati (supra, § 8.3), esclude che quei beni e servizi possano considerarsi naturalmente estranei a recare un qualsiasi giovamento al fondo dell'appellante.
9. Il terzo motivo, con il quale l'appellante reitera l'impugnativa delle deliberazioni dell'assemblea di approvazione della ripartizione delle spese negli anni dal 2006 al 2016, è infondato.
Ritiene l'appellante che, poiché le spese sarebbero state ripartite violando l'art. 1123 c.c.
(e ciò perché sarebbero state poste a carico della spese che riguardavano beni sui _1 quali ella non aveva la comproprietà), le stesse sarebbero nulle e non semplicemente annullabili: «[…] Tali delibere in realtà semplicemente violano il criterio di ripartizione le gale delle spese condominiali perché attribuiscono alla dei debiti in base a quote di _1 proprietà condominiale che la stessa non ha;
nel caso di delibera nulla, come è noto, non vi
è termine decadenziale per l'impugnativa e la stessa può essere avanzata anche dal condomino che ha votato a favore della medesima delibera impugnata a tale proposito si richiama quanto illustrato al motivo che precede. […]» (appello, pag. 11, enfasi della parte).
9.1 Va preliminarmente respinta l'eccezione di inammissibilità della domanda reiterata dal sull'assunto che essa è stata proposta solo con la 1^ memoria ex art. 183 co. CP_1
6^ c.p.c.- In realtà, sin dal ricorso introduttivo, la chiese l'accertamento che negli _1 anni 2006/2016 ella aveva pagato quote condominiali in eccesso, domanda la restizione dell'indebito; e depositò tutte le relative deliberazioni e atti collegati (docc. da 1 a 38).
Pertanto, il tema della nullità delle deliberazioni era stato dedotto in causa ab origine, sì che la richiesta di una espressa declaratoria rientrava ampiamente nella facoltà dell'art. 183 co. 6^
n. 1) c.p.c.-
9.2 Va però confermato che le delibere de quibus erano meramente annullabili, nel termine dell'art. 1137 c.c.-


9.2.a La S.C., come noto, ha stabilito, per quanto qui interessi, che «[…] sono nulle le deliberazioni con le quali, a maggioranza, siano stabiliti o modificati i generali criteri di ripartizione delle spese previsti dalla legge o dalla convenzione, da valere per il futuro, trattandosi di materia che esula dalle attribuzioni dell'assemblea previste dall'art. 1135, nn.
2) e 3), c.c., mentre sono meramente annullabili le deliberazioni aventi ad oggetto la pagina 21 di 24 ripartizione in concreto tra i condomini delle spese relative alla gestione delle parti e dei servizi comuni adottate in violazione dei criteri generali previsti dalla legge o dalla convenzione stessi, trattandosi di deliberazioni assunte nell'esercizio di dette attribuzioni assembleari, cosicché la relativa impugnazione va proposta nel termine di decadenza previsto dall'art. 1137, comma 2, c.c..» (Cass. SSUU 14.4.2021 n. 9839 rv 661084-03; in precedenza, in senso sostanzialmente conforme, già Cass. SSUU 4806/2005).
In quel caso, un condomino aveva impugnato per nullità una deliberazione che, nel ripartire le spese inerenti a un lastrico solare, gliene aveva attribuite un terzo, in base alla regola dell'art. 1126 c.c., laddove egli sosteneva che si sarebbe dovuto applicare l'art. 1123 c.c., ripartendo secondo i millesimi.
La S.C. ha ritenuto che la domanda facesse valere l'illegittimità del riparto delle spese;
e non la fissazione o modificazione dei criteri di riparto;
con la conseguenza che la deliberazione era meramente annullabile.
Lo stesso accade nella presente vicenda: l'assemblea, proprio nella stessa prospettazione della parte, non avrebbe variato o fissato i criteri da applicare in contrasto con la legge o con la convenzione, ma si sarebbe limitata, pur ripetutamente negli anni, ad applicare un criterio sbagliato, così che la avrebbe dovuto impugnarle entro il termine decadenziale _1 dell'art. 1137 c.c. (appello, pag. 11, passo già richiamato ad altri fini: «[…] le delibere impugnate per gli anni dal 2006 al 2016 in realtà non stabiliscono in via convenzionale un criterio diverso da quello legale alla quale la si sarebbe adeguata per facta _1 concludentia. Se si leggono le delibere impugnate non vi è alcun accenno in tal senso […]»).
Le deliberazioni dal 2006 al 2016, al pari di quella del 13.6.2017, insomma, non sono qualificabili come normative (i.e., intese a stabilire in astratto e per il futuro i criteri di riparto delle spese in modo difforme dalla legge o dal regolamento), ma, secondo quanto la stessa assume, singole deliberazioni che hanno ripartito male le spese e, dunque, _1 deliberazioni che l'assemblea non ha emesso in difetto assoluto di potere, quantunque, in ipotesi, illegittime.


9.2.b La reiterazione negli anni dello stesso errore – occorre subito puntualizzare, onde non dare adito a equivoci – non avrebbe alcun rilievo ai presenti fini, proprio perché, come si
è già avuto modo di osservare (supra, § 5.2.a.ii), una modificazione per facta concludentia dei criteri di riparto non è valida. Sicché, la ripetizione dell'errore non può essere intesa come
(prova presuntiva di una) volontà dell'assemblea di modificare il criterio di legge (o, il che è lo pagina 22 di 24 stesso, da altra ottica, una modifica per facta concludentia), perché a tal fine era necessaria una espressa manifestazione di volontà in forma scritta, che non c'è mai stata;
sicché le reiterazione di un criterio sbagliato resta quel che è, ossia la ripetizione del medesimo errore, che, inducendo un vizio che determinava la sola annullabilità delle deliberazioni, chiamava la a una tempestiva impugnazione ex art. 1137 c.c.- _1


9.2.c Infine, se anche, in via meramente astratta, si ipotizzasse l'esistenza di una prima deliberazione che, fissando i criteri futuri di ripartizione, abbia violato quelli legali, tutte quelle successive, che tralaticiamente li hanno riutilizzati, non sarebbero nulle per propagazione, bensì meramente annullabili (in termini Cass. sez. 2^ civ. ord. 18.7.2023 n.
20888 rv 668489-02).
Questo principio – ampiamente nel solco della linea ribadita dalla SSUU del 2021 - rafforza la conclusione che la avrebbe dovuto prima di tutto individuare quale _1 deliberazione è stata quella che ha indotto la variazione a suo avviso indebita dei criteri di legge, unica a essere predicabile di nullità; restando fermo che tutte le successive restavano solo annullabili.
In concreto, però, la nega espressamente che vi sia stata una deliberazione che _1 ha fissato criteri difformi da quelli di legge e, dunque, prospetta, come già osservato, solo l'esistenza di una serie ripetuta di deliberazioni annullabili.
9.3 Si aggiunge, per completezza, che le deliberazioni de quibus, al pari di quella del
13.6.2017, si reggono, in difetto di elementi contrari, sulle medesime tabelle aventi natura validamente derogatoria dell'art. 1123 c.c., così che, per la stessa ragione per la quale si è respinta l'impugnazione della deliberazione del 13.6.2017 (supra, § 8.2.b), si dovrebbero respingere anche quelle contro le altre.
10. Le spese del grado seguono la soccombenza.
Esse, in difetto di nota, si liquidano in base al D.M. 55/2014, come da ultimo modificato dal D.M. 147/2022, § 12, parametri medi, valore di causa indeterminabile basso, condividendosi l'indicazione della parte appellante.
Pertanto: € 2.058,00 fase 1, € 1.418,00 fase 2, € 3.045,00 fase 3 ed € 3.470,00 fase 4, in tutto € 9.991,00, oltre accessori di legge.
Sussistono infine le condizioni per il raddoppio del contributo unificato. pagina 23 di 24

P.Q.M.



La Corte d'Appello di Firenze, sezione terza civile, definitivamente pronunciando, dichiarata nulla la c.t.u. depositata il 9.3.2023 dal Geom. assorbita ogni Persona_1 diversa istanza, così provvede:

1. rigetta l'appello proposto da nei confronti del RT
avverso la sentenza n. 599/2018 Controparte_2 emessa dal AL di Pisa e pubblicata il 3.7.2018;

2. condanna a rimborsare al RT [...]
le spese processuali del presente grado, che liquida in Controparte_2 complessivi € 9.991,00 per compensi professionali di avvocato, oltre al 15% per rimborso forfettario di spese generali, nonché oltre cap e iva secondo legge;

3. dà atto che ricorrono nei confronti dell'appellante le condizioni per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 co. 1 quater d.P.R. 115/02.
Firenze, camera di consiglio del 18 giugno 2025.
Il Presidente est. Carlo Breggia
Nota
La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni.
pagina 24 di 24