REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte d'appello di Bologna, Terza Sezione Civile, composta dai sigg. magistrati: dott. Giovanni Salina -Presidente dott.ssa Manuela Velotti -Consigliere dott.ssa Antonella Romano -Consigliere relatore ha emesso la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. 1373/2023 R.G.;
PROMOSSA DA
, nato a [...] il [...], avente codice fiscale Parte_1
, rappresentato e difeso dall'Avv.to Matteo Ravagnani (c.f. C.F._1
- pec;
C.F._2 Email_1
NEI CONFRONTI DI
, nata a [...] il [...], avente codice fiscale Controparte_1
rappresentata e difesa dall'Avv.to Guido Baraldi (c.f. – pec C.F._3 [...]
; Email_2

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso ex art. 702-bis c.p.c., conveniva, innanzi al Tribunale di Bolo- Controparte_1
gna, chiedendo venisse dichiarata la risoluzione del contratto preliminare Parte_1
stipulato tra le parti in data 2.5.2019.
Esponeva:
-di avergli promesso in vendita un piccolo appartamento al prezzo di €40.000, immettendolo contestualmente nel possesso;

-che di tale somma venivano versati €8.000 all'atto di sottoscrizione del preliminare e altri
€2.000, alla data del 31.12.2019;
-che il restante importo avrebbe dovuto essere pagato in 75 rate mensili da €400, ciascuna.
Lamentava il grave inadempimento in cui era incorso il convenuto, per non aver pagato sette rate del prezzo, oltre che le spese di gestione dell'immobile, che il contratto poneva a suo ca- rico.
Rassegnava le seguenti conclusioni: “Voglia codesto Ill.mo Tribunale adito contrariis reiec- tis, accertato l'inadempimento contrattuale del sig. , Parte_1
- dichiarare la risoluzione del contratto preliminare di compravendita tra Parte_2
(parte promittente venditrice) e (parte promissaria ac- Controparte_1 Parte_1
quirente) sottoscritto in data 02/05/2019 per inadempimento del convenuto Parte_1
e, per l'effetto
- condannare il sig. alla restituzione in favore dell'attrice Parte_1 Controparte_1 dell'immobile sito in Comune di Loiano (BO), Via Cà di Romagnolo n. 54, il tutto distinto al
Catasto Fabbricati di detto Comune al Foglio 45 – Particella 101 – Subalterno 6 (apparta- mento) e Foglio 45 – Particella 101 – Subalterni 10 – 11 – 12 – 13 (corte/giardino).
Con vittoria di spese e compensi del presente giudizio, oltre rimborso spese forfettarie, IVA
e CPA come per legge”.
Si costituiva in giudizio che lamentava di non aver mai potuto godere libe- Parte_1 ramente dell'immobile, eccependo l'inadempimento di parte attrice, consistente nella viola- zione del canone di buona fede contrattuale, per aver continuato ad utilizzarne una parte.
In particolare, evidenziava come l'attrice fosse incorsa in errore nell'inserire nel contratto preliminare di compravendita il subalterno 13, usufruendone liberamente anche dopo la sua stipula. A sostegno di ciò produceva in giudizio fotografie, recuperate da un social network, ritraenti un fabbricato posto vicino all'immobile oggetto di preliminare, di modo da dimostrarne la sua costruzione in costanza del suo possesso.
Con riguardo al mancato pagamento delle sette rate, evidenziava come fosse dipeso sia dal turbato possesso sia dal fatto che tra le parti era in corso una mediazione, con la possibilità di escludere dal contratto parte del subalterno 13 con contestuale riduzione del prezzo di vendita.
Riteneva, poi, vi fosse stata tolleranza circa il mancato pagamento di quelle rate.
Chiedeva, in via riconvenzionale, l'esecuzione in forma specifica, ex art. 2932 c.c., del pre- liminare.
Con ordinanza ex art. 702 ter c.p.c., il Tribunale di Bologna accoglieva il ricorso.
In particolare, il primo giudice evidenziava come il convenuto non avesse supportato di pro- ve quanto dedotto circa la turbativa nel possesso, di modo che non poteva giustificarsi il mancato pagamento delle sette rate del prezzo, previsto in contratto, come “condizione es- senziale per la validità dell'accordo”.
Dichiarava, allora, risolto il contratto preliminare e, per l'effetto, rigettava la domanda ri- convenzionale del convenuto.
Infine, riteneva che le somme di € 8.000 e di € 2.000 non dovessero essere restituite, giusti- ficandosi, a titolo di indennità per il godimento dell'immobile da parte del convenuto, in os- sequio all'art. 5 del contratto preliminare.
Avverso tale pronuncia interponeva appello il soccombente originario convenuto, insistendo per il rigetto della domanda attorea e per l'accoglimento delle proprie domande.
Formulava, specificatamente, le seguenti conclusioni:
“IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO
- rigettare integralmente la domanda di parte ricorrente per i motivi di cui in narrativa poi- ché infondata in fatto ed in diritto;

IN VIA SUBORDINATA
- disporre la restituzione delle somme di euro 8.000,00 ed euro 2.000,00 versate dal
signor alla signora e poiché indebitamente ricevute e riferibile Pt_1 CP_1 Pt_2 esclusivamente alla caparra e non al canone come specificato nell'articolo 5 del contratto preliminare di compravendita;

- disporre la restituzione della somma pari ad euro 750,00 per spese di registrazione del contratto preliminare di compravendita;

IN VIA RICONVENZIONALE E NEL MERITO - disporre ex art. 2932 codice civile, mediante sentenza costitutiva, sussistendone tutti i pre- supposti, l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare di compravendita (con trasferimento della proprietà dell'immobile in favore del signor dietro pagamento del prezzo residuo in favore della signora stipulato in da- Pt_1 CP_1 ta 2.5.2019 registrato dal signor all'Agenzia delle Entrate di Bologna in Parte_1
data 5.2.2020 al n. 532 serie 3 tra il signor e la signora Parte_1 Controparte_1
(già erede ”. Persona_1
Resisteva Controparte_1
Precisate le conclusioni come in atti, la causa veniva posta in decisione, a seguito dell'udienza cartolare del 22.10.2024.
MOTIVI DELLA DECISIONE
1)Preliminarmente, si deve dare atto di come parte appellante abbia depositato solo in data
24/9/2024, dunque tardivamente, sia le note di precisazione delle conclusioni, per le quali il termine era il 23/7/2024, sia la propria comparsa conclusionale, per la quale il termine era il
20/9/2024 e ciò in violazione dei termini perentori previsti dall'art. 352 n. 1) e n. 2) c.p.c.
In ogni caso, il contenuto di tali atti non si discosta da quello dei precedenti già depositati in giudizio.
2) Con il secondo motivo, da cui conviene prendere le mosse, l'appellante lamenta come er- roneamente il primo giudice abbia escluso l'inadempimento di controparte.
Rimarca come non abbia potuto godere liberamente dell'immobile.
Deduce come il mancato pagamento delle sette rate sia dipeso dal contestuale tentativo di accordo in sede di mediazione, che avrebbe ridotto la somma dovuta per l'acquisto dell'immobile.
Inoltre, si duole di come non gli sia mai stato intimato dall'appellata di pagare i canoni arre- trati, ciò deponendo nel senso della sua tolleranza.
A sostegno di tale motivo produceva nuovi documenti.
3) Il motivo è infondato, in quanto non viene fornita prova di come controparte abbia impe- dito il libero godimento dell'immobile. Come già evidenziato dal giudice di primo grado, le immagini prodotte dall'appellante non dimostrano che la costruzione in esse ritratta sia av- venuta dopo la stipula del preliminare.
Non assume, poi, importanza, per giustificare il mancato pagamento delle rate, la circostanza che in pendenza di godimento dell'immobile tra le parti fosse in corso una mediazione, non risultando alcun accordo tra di esse volto a sospendere il pagamento dei canoni, che, quindi, continuava a costituire una prestazione gravante sull'appellante.
Infine, alcuna rilevanza possono assumere i nuovi documenti prodotti solo in questo giudizio da parte appellante, essendo già esistenti durante il primo grado e dunque tardivamente pro- dotti.
4) Con il terzo e quarto motivo d'appello, si duole di come il giudice di prime cure Pt_1
avrebbe dovuto disporre l'esecuzione in forma specifica del contratto preliminare ex art. 2932 c.c.
Ribadisce di aver richiesto, in costanza di rapporto, invano, l'esecuzione anticipata del de- finitivo, controparte risultando inadempiente per violazione della buona fede contrattuale.
5) Il motivo è infondato, già in quanto non viene fornita la prova circa la richiesta di antici- pazione della stipula del contratto definitivo. Anche in tal caso i documenti introdotti in giu- dizio dall'appellante non possono essere considerati, in quanto tardivamente prodotti solo nel grado.
6) Con il quinto motivo l'appellante lamenta come erroneamente il primo giudice non abbia ritenuto il suo inadempimento di scarsa importanza nell'economia globale del contratto.
11) Il motivo è infondato, risultando testualmente dal contratto preliminare di compravendi- ta, all'art. 5, che “il mancato rispetto anche di una sola scadenza determinerà la risoluzione del contratto stesso”.
7) Al riconoscimento che precede consegue l'assorbimento del primo motivo, con il quale il lamenta come, differentemente da quanto affermato nell'ordinanza di primo gra- Pt_1
do, abbia sin da subito contestato il pagamento delle spese di gestione dell'immobile per come quantificate da controparte, chiedendo, altresì, disporsi una CTU per determinare l'esatto ammontare delle spese da lui dovute.
8) Con il sesto motivo, lamenta come erroneamente il primo giudice non abbia con- Pt_1
dannato controparte alla restituzione dell'importo di €10.000 trattandosi di un acconto sul prezzo finale.
9) Il motivo è infondato.
Anzitutto, deve evidenziarsi che, contrariamente a quanto affermato dal giudice di primo grado, le somme ivi menzionate costituisco caparre confirmatorie, conformemente alla qua- lificazione giuridica attribuita alle stesse dalle parti.
Invero, tale istituto assume una duplice funzione, sia di anticipazione del prezzo finale, sia di liquidazione convenzionale del danno, quest'ultimo derivando all'appellata dal già accertato inadempimento dell'appellante. Del resto, è lo stesso art. 5 del contratto preliminare di compravendita a prevedere che le somme in questione avrebbero dovute essere trattenute dalla promittente venditrice per il godimento dell'immobile da parte del promissario acquirente, in caso di inadempimento di quest'ultimo.
10) Completato l'esame delle censure, deve, in conclusione, rigettarsi l'appello.
11) Le spese di lite seguono la soccombenza e vanno pertanto poste a carico dell'appellante.
12) Ai sensi del dell'art. 13, comma 1 -quater d.P.R. 30 maggio 2002, n. 115, va dichiarata la sussi- stenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di con- tributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.

P.Q.M.

La Corte d'appello, definitivamente pronunziando nel procedimento n. 1373/2023 R.G., ri- getta l'appello proposto da e lo condanna alla refusione, in favore di Parte_1 [...]
delle spese di lite, liquidate in €4.000, oltre rimborso spese generali, iva e cpa. Parte_3
Dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore impor- to a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'appello.
Così deciso in Bologna nella camera di consiglio della Terza Sezione Civile della Corte
d'appello in data 17.12.2024.
Il Consigliere estensore
Dott. ssa Antonella Romano
Il Presidente
Dott. Giovanni Salina