N. R.G. 2322/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione terza civile nelle persone dei seguenti magistrati:
dr. Laura Sara Tragni Presidente dr. Adriana Cassano Cicuto Consigliere dr. Maria Carla Rossi Consigliere rel. est.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al n. r.g. 2322/2024 promossa in grado d'appello, da:
C.F. ), elettivamente domiciliata in VIALE Parte_1 P.IVA_1
REGINA MARGHERITA, 93 00198 ROMA presso lo studio dell'avv. CATALDO
ENRICO, che la rappresenta e difende come da delega in atti, unitamente all'avv.
CITARELLA TERESA
APPELLANTE
CONTRO
(P. IVA , elettivamente domiciliata in Controparte_1 P.IVA_2
CORSO DI PORTA VITTORIA 5 20122 MILANO presso lo studio dell'avv. CORTI
MASSIMO, che la rappresenta e difende come da delega in atti pagina 1 di 8 APPELLATA E APPELLANTE INCIDENTALE
Oggetto: Risoluzione del contratto di locazione per inadempimento - uso diverso.
Appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 6716/2024 pubblicata il 2.7.2024 notificata il 4.7.2024.
Causa discussa oralmente all'udienza del 22.1.2025, sulle seguenti conclusioni.
Per Parte_1
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa ogni contraria istanza, in accoglimento dell'appello proposto avverso la sentenza n. 6716/2024 emessa dal
Tribunale di Milano ed in totale riforma della stessa tenendo conto dei precipui motivi di appello formulati nel presente atto, disattesa ogni contraria istanza:
- in limine litis: inaudita altera parte, in via immediata sospendere l'efficacia esecutiva della sentenza impugnata, quantomeno fino all'udienza di sospensiva, confermando definitivamente detto provvedimento in occasione di tale udienza, atteso il rappresentato gravissimo danno derivante dall'esecuzione della stessa;

- nel merito: accogliere l'appello proposto ed in riforma della sentenza impugnata, comunque tenendo conto dei motivi di appello formulati nel presente atto, rigettare ogni e qualsiasi domanda avanzata da controparte poiché improcedibile, nulla, inammissibile, infondata in fatto e in diritto e comunque non provata per i motivi esposti e per l'effetto condannare la società locatrice alla restituzione delle somme medio tempore versate per il pagamento delle spese e dei compensi del giudizio di primo grado, pari ad € 4.844,68 (All. L) oltre interessi ex art. 1284, IV comma c.c. dal dì del dovuto al saldo.
- Con vittoria di esborsi e compensi, I.V.A. e CPA, oltre al rimborso forfettario delle spese generali in misura del 15% del doppio grado di giudizio.”

Per Controparte_1
“tutto ciò premesso come sopra rappresentata e difesa Parte_2 pagina 2 di 8 chiede all'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, respinta ogni contraria eccezione, deduzione ed istanza che voglia in via preliminare, respingere la richiesta di sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza di primo grado, in quanto infondata in fatto e in diritto, come argomentato nella presente memoria. in via di appello incidentale, correggere l'errore materiale contenuto nella sentenza impugnata, dichiarando che nella parte dispositiva (punti 2 e 3) della stessa, ove indicata l'unità immobiliare sita in Milano corso di Porta Vittoria, 5 debba essere indicato l'unità immobiliare sita in Milano, Largo Augusto 10”.
Nel merito, respingersi in quanto inammissibile, improponibile e comunque infondato in fatto e diritto l'appello proposto da per le motivazioni espresse Parte_1
nella parte espositiva del presente atto, confermando in toto la sentenza n. 6716/2024 del Tribunale di Milano, con la semplice correzione di cui allo svolto appello incidentale.
Con rifusione delle spese di lite del presente grado di giudizio.
In via istruttoria, solo occorrendo, si chiede l'ammissione delle prove orali formulate nella memoria integrativa depositata in primo grado, da intendersi qui richiamate.”
FATTO E MOTIVI DELLA DECISIONE
(di seguito anche solo ha proposto rituale appello Parte_1 Pt_1
avverso la sentenza n. 6716/2024 con la quale il Tribunale di Milano ha, in accoglimento della domanda formulata da (di seguito anche solo Controparte_1 [...]
), dichiarato risolto per inadempimento della conduttrice il CP_1 Pt_1
contratto di locazione ad uso commerciale stipulato da con IN Controparte_1
S.p.a. (dante causa di l'1.4.2018 avente ad oggetto l'unità Parte_1
immobiliare sita in Milano in corso di Porta Vittoria n. 5 (rectius Largo Augusto n. 10),
pagina 3 di 8 condannando la conduttrice al rilascio dell'immobile, con fissazione della data del

2.12.2024 per l'esecuzione, ed infine ponendo a carico di il pagamento delle Pt_1
spese processuali a favore della controparte.
Pacifici essendo l'esistenza dell'accordo contrattuale tra le parti in causa (l'immobile è attualmente occupato da che corrisponde i canoni di affitto mensilmente, come Pt_1
dichiarato dai procuratori delle parti all'udienza di discussione della causa) nonché
l'ammontare del dovuto, il perimetro dell'impugnazione involge la problematica concernente la legittimità o meno della domanda di risoluzione contrattuale avanzata dalla società locatrice, odierna appellata, a fronte del dedotto ritardato pagamento da parte della conduttrice del canone relativo al marzo del 2023 nonché della Pt_1
quota parte di spese condominiali, il tutto pari all'ammontare complessivo di €
18.316,27.
, con atto notificato il 13/14.3.2023, ha infatti intimato alla propria CP_1
conduttrice lo sfratto per morosità, avvalendosi, a mente del disposto dell'art. 7 del regolamento contrattuale vigente tra le parti (”il mancato pagamento totale o parziale anche di una sola rata del canone o delle spese accessorie, alle scadenze previste al precedente punto 3, determina la risoluzione ipso jure del contratto, ai sensi dell'art.
1456 c.c. Si conviene l'essenzialità del termine suddetto ai sensi dell'art. 1457 c.c.”) della clausola risolutiva espressa o, in subordine, chiedendo al Tribunale di voler dichiarare la risoluzione contrattuale a fronte della gravità dell'inadempimento nel quale era incorsa la conduttrice.
nell'opporsi all'intimazione, premesso di aver effettuato il versamento del Pt_1
dovuto il giorno successivo alla notifica dell'intimazione, ha resistito all'avversa pretesa invocando a proprio favore la tolleranza del locatore, che sempre avrebbe consentito un ritardo nel pagamento del canone mensile, nonché il mancato rispetto da parte di
[...]
della previsione di cui all'art. 2 del contratto atteso che il canone di CP_1
pagina 4 di 8 locazione (ed accessori) doveva essere corrisposto il giorno 8 di ogni mese, con un margine di otto giorni di ritardo, sicché alla data di notifica dell'intimazione non era ancora decorso il termine contrattuale per provvedere al pagamento.
Sostiene infatti che, a fronte della tolleranza sempre dimostrata da Pt_1 [...]
, il Tribunale avrebbe errato nel non fare applicazione del principio enunciato CP_1
dalla Suprema Corte di Cassazione in base al quale: “la tolleranza del locatore a ricevere il canone oltre il termine stabilito rende inoperante la clausola risolutiva espressa, la quale riprende la sua efficacia se il creditore provveda con la nuova manifestazione di volontà a richiamare il debitore all'esatto adempimento delle sue obbligazioni, ovvero costituendolo in mora, manifestandogli la volontà di avvalersi di tale, non rispettata volontà contrattuale” (Cass. n. 14508/18).
Nel caso di specie, l'intimazione non era stata preceduta da alcuna costituzione in mora della conduttrice o da altra comunicazione equipollente, idonea a manifestare la volontà del locatore di avvalersi della clausola risolutiva espressa.
Da ultimo , atteso il contenuto della domanda subordinata di Pt_1 CP_1
volta a chiedere la dichiarazione giudiziale di risoluzione contrattuale per grave inadempimento, ha contestato - riproponendo la doglianza nella presente sede - la sussistenza di un inadempimento apprezzabile sotto il profilo della gravità, ai sensi degli artt. 1453 e 1455 c.c.
Dal canto proprio, allega che mai vi è stata tolleranza ed anzi, nel 2020 CP_1
(marzo e novembre) a fronte del ritardato pagamento dei canoni da parte di , si Pt_1
era vista costretta a notificare ben due intimazioni di sfratto.
Insiste pertanto nella presente sede per la conferma della sentenza impugnata.
Questo essendo il tema di indagine devoluto alla Corte, va osservato quanto segue.
L'appello è fondato e va accolto.
pagina 5 di 8 Ai fini di valutare la condotta dei contraenti, deve infatti farsi applicazione, in conformità alla giurisprudenza del Supremo Collegio, del principio generale della buona fede anche in presenza di una clausola risolutiva espressa (cfr ex pluribus Cass. n.
8282/2023), ciò in quanto la buona fede non costituisce soltanto un precetto di condotta, ma è fonte legale integrativa del contratto.
Dunque, per valutare l'agire delle parti contraenti, il principio richiamato soccorre sia ai fini di valutare l'effettiva ricorrenza dell'inadempimento, sia del conseguente legittimo esercizio del potere unilaterale di risoluzione.
Venendo alla fattispecie che qui occupa, non solo ha proceduto CP_1
direttamente all'intimazione di sfratto prima che fosse decorso il termine per l'adempimento (otto giorni dalla scadenza: lo sfratto è stato notificato il 13/14.3.2023 a fronte della scadenza del termine in data 16.3.2023, atteso che il pagamento del canone mensile era previsto per il giorno 8 di ogni mese), ma neppure ha inviato alla controparte, come viceversa accaduto in passato, una comunicazione di messa in mora e/o di manifestazione della volontà di avvalersi della clausola risolutiva espressa.
Il che non appare conforme ai canoni di buona fede, che impongono a qualunque contraente, a fronte di una prassi di tolleranza assunta in passato, di non abusare di un diritto, benché discendente dall'accordo negoziale, avuto riguardo al fatto che qualche giorno di ritardo nel pagamento, prima che sia scaduto il termine qualificato essenziale, non può costituire un'apprezzabile alterazione del sinallagma contrattuale.
Invero, l'inadempimento deve essere effettivo sotto il profilo oggettivo (Cass. n.
23868/2015) ai fini di giustificare il ricorso al rimedio della risoluzione ope legis.
A margine, si rileva che, richiesto espressamente dalla Corte, il procuratore di parte appellata ha affermato che quelli prodotti in atti sono tutti i solleciti di pagamento effettuati nei confronti della e, fra questi, non è stata rinvenuta l'asserita Pt_1
comunicazione di messa in mora della debitrice precedente alla notifica dell'intimazione pagina 6 di 8 di sfratto di cui si controverte (cfr. mail da doc. 10 a doc. 19 fascicolo di primo grado
). CP_1
Né va pretermesso, per quanto può in concreto rilevare, che era (ed è) a mani di
[...]
una garanzia fideiussoria per il pagamento dei canoni per l'ammontare di € CP_1
103.000,00.
Non può pertanto, in virtù di tutto quanto sopra premesso e con riferimento alla domanda subordinata svolta da ritenersi una gravità CP_1
dell'inadempimento tale da giustificare la pronunzia giudiziale di risoluzione, anche tenuto conto del fatto che, se è ben vero che già nel passato aveva fatto CP_1
ricorso per ben due volte all'intimazione di sfratto (marzo e novembre 2020), la vicenda va contestualizzata nell'ambito del periodo del Covid 19, avuto riguardo all'eccezionalità delle vicende che lo hanno caratterizzato.
Ne consegue che, in riforma della sentenza impugnata, deve rigettarsi la domanda formulata dall'odierna appellata nei confronti di . Pt_1
Le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio, liquidate come in dispositivo avuto riguardo ai parametri medi delle vigenti tabelle per controversie di media complessità, nonché alle attività difensive in concreto svolte (prive in entrambi i gradi della fase istruttoria e ridotte in ragione della metà del loro ammontare per la fase decisionale del grado di appello, giacché caratterizzata dalla trattazione orale senza depositi degli scritti difensivi finali), vanno poste a carico dell'appellata Controparte_1
Va rilevato che sussiste accordo tra le parti in relazione all'effettiva ubicazione dell'immobile in Milano Largo Augusto n. 10 e non, come indicato nel dispositivo della sentenza impugnata, in Corso di Porta Vittoria n. 5.
Da ultimo, va messo in evidenza che la riforma della sentenza di primo grado comporta l'obbligo di di ripetere a favore di quanto da quest'ultima CP_1 Pt_1
pagina 7 di 8 corrisposto in virtù dell'esecuzione provvisoria delle statuizioni nella medesima contenute.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando nella causa RG 2322/24 avente per oggetto l'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Milano n.
6716/2024, pubblicata in data 2.7.2024, così provvede:

1. in accoglimento dell'appello rigetta la domanda di formulata Controparte_1
nei confronti di controparte;

2. condanna l'appellata al pagamento in favore della parte appellante delle spese di entrambi i gradi del giudizio che si liquidano, quanto al primo grado, in €
1.500,00 per compensi per la fase sommaria ed € 1.700,00 per la fase di merito, oltre 15% per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;
quanto al presente grado in € 3.933,00 per compensi di cui € 1.134,00 per la fase di studio della controversia, € 921,00 per la fase introduttiva;
€ 922,00 per la fase di trattazione ed € 956,00 per la fase decisionale, oltre 15% per spese generali I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso, in Milano il 22.1.2025.
Il cons. est. La Presidente
Maria Carla Rossi Laura Sara Tragni
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