R.G.N. 137/2025
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Laura Sara Tragni Presidente
Dott. Adriana Cassano Cicuto Consigliere relatore
Dott. Elena Mara Grazioli Consigliere ha pronunciato la seguente:
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso notificato il 13.2.2025 avverso la sentenza del Tribunale di Lodi n. 821/2024, pubblicata il
13/12/2024,
TRA
( C.F. rappresentata e difesa dagli Avv. Elierta Parte_1 C.F._1
Myftari ed Elisa Carella ed elettivamente domiciliata presso lo studio della prima in Milano via
Panizza 10
-APPELLANTE
CONTRO
( C.F. ) rappresentata e difesa dall'Avv. Alessandro CP_1 C.F._2
Morosini ed elettivamente domiciliata presso lo studio dello stesso in Sant'Angelo Lodigiano (
LO) Vicolo della frutta 4 -APPELLATA-
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Lodi n. 821/2024, pubblicata il
13/12/2024, in materia di “Altri istituti del diritto delle locazioni”.

CONCLUSIONI:
Per Parte_1
Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano adita, respinta ogni avversa istanza, deduzione, ritenere fondati i motivi esposti con il presente appello e, per l'effetto,
pagina 1 di 6 IN VIA CAUTELARE:
- Sospendere e/o revocare la provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata per i motivi tutti meglio dedotti nel presente atto.
IN VIA PRELIMINARE:
- Dichiarare la nullità della sentenza impugnata per le ragioni esplicitate nella premessa.
IN VIA PRINCIPALE E NEL MERITO:
- In totale riforma della sentenza impugnata, accogliere il presente atto di appello e, quindi, accertare e dichiarare l'inadempimento della Signora (C.F. CP_1
) nata a [...] il [...] e residente in [...]C.F._3
Lodigiano – 26966 – Via Bolognini n. 75 e, per l'effetto, condannare la stessa al pagamento, in favore della ditta individuale ” (P. IV ), con sede in Sant'Angelo CP_2 P.IVA_1
Lodigiano (LO) – 26866 – Via Monte Grappa n. 7, in persona della titolare, Signora Parte_1
della somma complessiva di € 2.450,00 (duemila quattrocentocinquanta/00), oltre
[...] interessi moratori dal giorno del dovuto fino all'effettivo soddisfo e, di conseguenza, - accertare e dichiarare che nulla è dovuto dalla Sig.ra alla Sig.ra Parte_1 CP_1
a titolo restitutorio.
IN VIA ISTRUTTORIA:
-Si richiede l'ammissione delle istanze istruttorie dichiarate non ammesse/rigettate in sede di sentenza di primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente atto di appello.
IN OGNI CASO:
- Con vittoria di spese e compensi, oltre il rimborso forfettario per spese generali e CPA, come per legge, relativi ad entrambi i gradi del giudizio.
Per : CP_1
- in via cautelare ed urgente
Respingere la domanda avversaria di sospensione dell'esecutività e/o dell'esecuzione della sentenza per la palese insussistenza dei presupposti di legge e per le ragioni sopra esposte;

- in via preliminare
- per tutti i motivi svolti in atti, dichiarare inammissibile l'interposto appello redatto in violazione delle norme di cui all'art. 434, co. I, c.p.c. per l'omessa specifica indicazione dei capi di sentenza investiti dal gravame;

- dichiarare l'appello inammissibile ai sensi e per gli effetti dell'art. 436 c.p.c. per tutti i motivi svolti in atti;

pagina 2 di 6 - dichiarare l'appellante decaduta dalle istanze istruttorie non ritualmente riproposte in appello richiamandosi in merito le argomentazioni sopra svolte;

- nel merito
- rigettare comune nel merito l'interposto gravame per la sua palese totale infondatezza, con conseguente integrale conferma della sentenza n. 821/2024 del Tribunale di Lodi;

- Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge, relativi ad ogni fase e grado di giudizio.
MOTIVI IN FATTO E DIRITTO DELLA DECISIONE
Il giudizio di primo grado
legale rappresentante della ditta individuale , è conduttrice di un Parte_1 CP_2 immobile di cui è proprietaria destinato a uso commerciale (bar) e sito in CP_1
Sant'Angelo Lodigiano, viale Monte Grappa 17. Nel corso dell'esecuzione di tale rapporto, ha dedotto di aver sostenuto - previo assenso orale di - la spesa di 2.450,00 Pt_1 CP_1 euro, importo pari a quello recato dalla fattura n. 01/2020 emessa dalla Impresa edile di Tria Maria Catena, per opere resesi necessarie in quanto, una volta preso possesso dell'immobile, era stata riscontrata "un diffusa macchia di umidità, sino a quel momento celata dagli arredi collocati dal precedente conduttore”.
Secondo la prospettazione della conduttrice, si sarebbe poi rifiutata, a interventi CP_1 svolti, di corrispondere detta somma. introduceva pertanto il giudizio rg 2302/20 Pt_1 innanzi il Giudice di Pace di Lodi che esitava nella sentenza n. 233/2023 che condannava
[...] al pagamento in favore dell'attrice di € 2.450,00 a titolo di rimborso della spesa CP_1 sostenuta dalla stessa oltre alla refusione delle spese di lite.
Avverso la suddetta sentenza proponeva appello eccependo anzitutto CP_1
l'incompetenza del Giudice di Pace in materia locatizia, eccezione già sollevata in corso di giudizio e respinta dal Gdp. II Tribunale di Lodi accertava l'incompetenza del Giudice di Pace e, in accoglimento del primo motivo di appello, annullava la sentenza impugnata rimettendo la causa sul ruolo per l'ulteriore corso.
Il Tribunale di Lodi con sentenza n. 821/24 respingeva la domanda avanzata da Parte_1 quale legale rappresentate della ditta individuale e condannava pertanto CP_2 [...] alla restituzione di quanto percepito in esecuzione della sentenza n. 233/2023 del Pt_1
Giudice di Pace di Lodi, condannandola altresì a rifondere a controparte le spese di lite anche del giudizio svoltosi dinanzi al Giudice di Pace.
Il giudizio di secondo grado
Avverso la suddetta sentenza interponeva appello contestando la ricostruzione Parte_1 fattuale della vicenda, la qualificazione della domanda avanzata ex art 1578 c.c. nonché la valutazione degli elementi di prova in merito all'esistenza della macchia di umidità e al saldo pagina 3 di 6 della fattura n. 1/2020. Contestava infine la determinazione delle restituzioni, essendo stata erroneamente disposta una duplicazione delle voci di spesa. In via istruttoria richiedeva l'ammissione delle istanze istruttorie dichiarate non ammesse/rigettate in primo grado.
Si costitutiva in giudizio , eccependo preliminarmente l'inammissibilità del CP_1 gravame per violazione dell'art 434 c.p.c. e, nel merito, chiedendo il rigetto dell'appello in quanto infondato.
All'udienza del 18.6.2025, effettuato invano il tentativo di conciliazione, all'esito della discussione, la Corte ha pronunciato la sentenza dando lettura del dispositivo in udienza.
*****
Preliminarmente va respinta l'eccezione di inammissibilità dell'appello, peraltro proposta genericamente dall'appellata, tenuto conto che l'atto di gravame consente di enucleare con sufficiente chiarezza le critiche mosse dall'appellante alla sentenza impugnata.
Quanto al merito ritiene la Corte che l'appello sia infondato e debba essere respinto.
Con il primo e secondo motivo di appello la conduttrice lamenta l'errata ricostruzione fattuale della vicenda e la conseguente errata qualificazione della domanda.
Il Giudice di prime cure avrebbe errato nel qualificare la domanda quale pretesa risarcitoria ex art.1578 c.c. per vizi e difetti della cosa locata, mentre la domanda avrebbe dovuto essere ricondotta alla normativa di cui agli artt. 1576 e 1577 c.c.
I motivi sono infondati.
Emerge in verità tutto l'opposto: è proprio la ricostruzione dei fatti storici fornita dall'appellante che ha fondato la qualificazione giuridica effettuata dal Giudice di prime cure. L'appellante infatti ha rimarcato di essersi accorta della presenza di questa macchia di umidità allorché, subito dopo la stipula del contratto di locazione e preso possesso dei locali, avrebbe eseguito lavori per spostare il banco di mescita dalla sua posizione originaria.
Detta circostanza, contestata dalla locatrice, appare del tutto verosimile tenuto conto della data di decorrenza del contratto di locazione (1.1.2020) e della fattura degli asseriti lavori emessa lo stesso mese, circostanza fattuale che conferma la contestualità dell'accertamento degli eventuali vizi rispetto alla consegna della cosa locata.
La domanda pertanto è stata correttamente qualificata come richiesta risarcitoria ex art. 1578 c.c. muovendo dal presupposto fattuale che uno dei muri dei vani locati sarebbe stato affetto da un vizio (presenza di umidità) non definibile, come viceversa sostenuto dall'appellante, quale
“guasto derivante dall'utilizzo dell'immobile” al fine di ricondurre la fattispecie a quella strutturalmente diversa prevista dagli artt. 1576 e 1577 cc e applicabile, più propriamente, al caso di riparazioni resasi necessarie durante il corso della locazione.
Il primo e secondo motivo sono dunque infondati e vanno respinti.
pagina 4 di 6 Premessa la qualificazione della domanda ai sensi dell'art 1578 c.c., il terzo e quarto motivo di appello possono essere trattati congiuntamente essendo di fatto entrambi da ricondursi al tema dell'onus probandi in capo alla conduttrice.
Ritiene la Corte pienamente condivisibile quanto affermato dal Giudice di primo grado che ha ritenuto la prospettazione dell'appellante inficiata da una radicale carenza probatoria.
Ed invero quest'ultima non ha prodotto alcun verbale di consegna dell'immobile che attestasse le condizioni del bene al momento della stipula del contratto e della consegna del bene, laddove si limita a sostenere la propria domanda producendo fotografie e una fattura dei lavori asseritamente eseguiti.
Quanto alle fotografie, quattro in totale, prodotte al fine di dimostrare la presenza di umidità sul muro e la successiva sistemazione, si rileva che le stesse appaiono prive di riferimenti spazio-temporali, sono prodotte in bianco e nero e non consentono pertanto di evincere, oltre alla riferibilità dello specifico vizio al bene locato e all'epoca della sua rilevazione, l'esatta collocazione della macchia e l'estensione della stessa.
Il cd “ principio di cassa” è infatti un mero metodo di registrazione delle transazioni finanziarie in cui si rilevano i ricavi e le uscite solo quando il contante viene ricevuto o pagato, ma certo non supera il principio dell'onere della prova secondo il quale spetta a chi sostiene di aver effettuato un esborso l'onere di fornirne prova.
Quanto infine alle prove testimoniali dedotte in primo grado e di cui si chiede l'assunzione, premesso che le stesse avrebbero dovuto essere riproposte in modo specifico nell'atto di appello in osservanza del principio di specificità dei motivi di gravame (Cass. n. 16420/23), ritiene la Corte che le stesse risultano del tutto generiche e irrilevanti ai fine del decidere non avendo ad oggetto circostanze dirimenti come i riferimenti temporali di rinvenimento della macchia o il pagamento della fattura contestata.
Infine, neppure qualificando la domanda azionata ai sensi degli artt. 1576 e 1577 c.c. (invece che ex art 1578 c.c.) si giungerebbe a diversa conclusione essendo totale la carenza probatoria sui fatti costitutivi della pretesa stessa.
Con l'ultimo motivo di appello l' sostiene l'erroneità della sentenza laddove il Pt_1
Tribunale l'ha condannata al rimborso all'appellata anche delle spese di lite per la fase svoltasi avanti a giudice incompetente.
Anche tale motivo va respinto.
La somma di € 4.176,77, versata con bonifico all' da in forza della Pt_1 CP_1 sentenza dichiarata nulla, comprendeva l'importo non dovuto della fattura, oltre alle spese liquidate dal Giudice incompetente nella sentenza, successivamente annullata, emessa in favore della stessa Annullata la sentenza e disposto il rimborso della somma di cui sopra a Pt_1
, sono state correttamente liquidate, in favore di questa, le spese legali dovute in CP_1 forza del principio di soccombenza per la fase svoltasi avanti al giudice funzionalmente incompetente.Non vi è pertanto alcuna duplicazione ed è corretta la liquidazione delle spese come effettuata dal Giudice di primo grado. pagina 5 di 6 L'appello va dunque respinto con conferma integrale della sentenza impugnata.
Al rigetto dell'appello segue la condanna di alla rifusione a controparte delle Parte_1 spese del grado, liquidate con applicazione dei parametri medi per le fasi di studio, introduttiva e decisoria e minimi per le fasi di trattazione, tenuto conto della mancanza di attività istruttoria e della decisione a seguito di discussione orale, nonché la dichiarazione di accertamento della ricorrenza dei presupposti per la condanna dell'appellante, ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater dpr 115/2002 al pagamento dell'ulteriore importo pari al contributo unificato già versato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando nella causa n. RG 137/2025 avente per oggetto l'appello proposto avverso la sentenza del Tribunale di Lodi n. 821/2024, pubblicata in data 13.12.2024 così provvede:
1. rigetta l'appello;
2. condanna l'appellante al pagamento, in favore della parte appellata, delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 2.419,00 per compensi, di cui € 536,00 per la fase di studio della controversia, € 536,00 per la fase introduttiva, € 496,00 per la fase di trattazione ed € 851,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso, in Milano il 18/6/2025.
Il Cons. est. Il Presidente
Adriana Cassano Cicuto Laura Sara Tragni
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