REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE di APPELLO di NAPOLI
QUARTA SEZIONE CIVILE
riunita in camera di consiglio nelle persone dei magistrati: dr. Giuseppe De Tullio Presidente rel./est. dr. Massimo Sensale Consigliere dr. Giuseppe G. Infantini Consigliere
ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa iscritta al n. 5354/2021 RG
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 9632/2021, deliberata e depositata il 29.11.2021 (n. 25435/2019 RG); locazione ad uso diverso;

TRA
c.f. Parte_1 P.IVA_1 in persona del legale rappresentante p.t., difesa dall'avv. Antonio Crisci (c.f.
) C.F._1 domicilio digitale: Email_1
APPELLANTE
E
c.f. e p.i. Controparte_1 P.IVA_2 in persona del legale rappresentante p.t., difesa dall'avv. Pierfrancesco Lagani
(c.f. ) C.F._2 domicilio digitale: Email_2
APPELLATA
1

CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
§ - LA VICENDA PROCESSUALE
Il procedimento di primo grado è riportato, nella sentenza impugnata, nei termini che seguono.
“ ha convenuto in giudizio in data 27/6/2019 la Controparte_1
con intimazione di sfratto per morosità e contestuale richiesta Parte_1 di convalida, con richiesta di ingiunzione di pagamento per euro 6.887,94 per canoni non pagati di aprile maggio e giugno 2019 ed oneri condominiali inevasi calcolati da dicembre 2018 sino a giugno 2019, oltre canoni a scadere sino al rilascio .
Tanto nel presupposto della vigenza di contratto di locazione sottoscritto in data

3.10.2018 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Napoli 1 in via telematica il 10.10.2018 al n. 013762 – serie 3T (codice identificativo
TER18T013762000WE) relativo ad immobile ubicato in Napoli alla via Mario
Morgantini n. 5, 7 e 9 sito al piano terra con annesso locale interrato (S1) identificato nel N.C.E.U. del Comune di Napoli alla Sez. SGU, Folio 2, part. 43, sub. 64, cat. C/1,
Classe 4, consistenza mq. 98, superficie catastale totale mq. 158, rendita catastale €
3.897,18, stipulato con decorrenza dal giorno 1.12.2018 .
Nella fase speciale in prima udienza (9/9/2019) l'intimata si costituiva opponendosi alla convalida dell'intimato sfratto;
deduceva che l'immobile era stato ormai riconsegnato in data 26/7/2019 con cessazione della materia del contendere sulla “domanda di convalida di sfratto”; l'intimata chiedeva il rigetto della domanda di condanna al pagamento di somme, così come formulata dalla locatrice, eccependo, in particolare, la nullità del contratto di locazione, nonché l'inadempimento della parte locatrice (“inademplenti non est ademplendum”) ed in ultima analisi articolando exceptio doli.
Più in particolare veniva eccepita dalla convenuta l'illegittimità urbanistica dell'immobile locato, l'occultamento doloso delle notizie urbanistiche relative all'immobile locato da parte di alla parte conduttrice, Controparte_1 circostanze di cui la conduttrice veniva a conoscenza il 28/3/2019 “giorno in cui la cominciò effettivamente ad utilizzare il locale per attività commerciale” (pg 5 Pt_1 comparsa di costituzione in sede di convalida).
Oltre a ciò era eccepito il vizio occulto da umidità dell'immobile locato, l'assenza della qualità di proprietaria in capo alla sia alla data Controparte_1
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IV sezione civile della stipula della locazione, sia alla data in cui la stessa Parte_1 presentò una (n 80/19), per effettuare lavori di adeguamento e ristrutturazione, Per_1 avvalendosi di finanziamenti pubblici, con ausilio di tecnico suggerito dalla stessa che indicava nella Cila predetta la qualità di Controparte_1 proprietario in capo ad che tale ancora non era. Persona_2
Tale tecnico si sarebbe reso partecipe di falsificazione di firme in calce alla CI
80/2019 e anche di falsificazione di precedente CI del 2018 effettuata da
[...]
coadiuvando quest'ultima nella perpetrata truffa Controparte_1 contrattuale ai danni della parte conduttrice, la quale si riservava azione penale nelle competenti sedi.
Per effetto di ciò deduceva che la parte locatrice non poteva Parte_1 reclamare canoni, ma al contrario era debitrice di € 38.037/00 per lavori effettuati all'immobile, per euro 7.200/00 per canoni indebiti incassati da dicembre 2018 a marzo
2019 ed euro 6.000/00 per il deposito cauzionale non restituito per un totale di €
51.237/70 somma per la quale era sollevata eccezione di compensazione con riserva di separata azione. Inoltre deduceva la nullità, annullabilità del Parte_1 contratto di locazione, anche per dolo, e la temerarietà della lite valutabile anche ex art. 96 cpc, chiedendo il rigetto delle domande attoree.
… In memoria integrativa parte attrice negava Controparte_1 che l'immobile locato fosse abusivo in quanto facente parte di uno stabile sito in Napoli regolarmente edificato negli anni 30 secondo le normative urbanistiche all'epoca vigenti e che già nell'anno 1986 era stata presentata istanza di condono per sanare l'accorpamento dei locali che risultavano in epoca remota separati ma che già erano stati di fatto uniti sin dagli anni '50. Deduceva, inoltre, di non avere avuto contezza della dichiarazione di improcedibilità della , in quanto il Parte_2 Controparte_2 avrebbe comunicato tale esito via Pec al solo geom. , avverso il quale Controparte_3 era stata proposta denuncia penale. Deduceva di avere il potere di concedere in locazione l'immobile in quanto all'art. 14 del contratto di leasing veniva espressamente concessa tale facoltà dalla LEASINGROMA S.p.A..
Osservava, poi, come le vicende inerenti la CI n. 80/2019 commissionata dalla al geom. le fossero del tutto estranee in quanto tale Parte_1 CP_3 documento era stato sottoscritto dal legale rappresentante della e Parte_1
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IV sezione civile da questi presentata per il tramite del geom. al Comune di Napoli, sicché il CP_3
Dott. in proprio e quale legale rappresentante della Persona_2 [...] disconosceva formalmente le sottoscrizioni in essa contenute Controparte_1 ed a lui riferibili perché apocrife (ove controparte avesse prodotto gli originali dei documenti).
Conseguentemente le irregolarità commesse nella preparazione e presentazione di tale
CI 80/2019 andavano addebitate solo a Parte_1
Ribadiva il tenore dell'art. 8 del contratto di locazione e dell'art. 12 del contratto di locazione ed il fatto che da aprile 2019 in avanti la società conduttrice, benchè avesse aperto l'attività commerciale di Bar, si era resa morosa nel pagamento dei canoni di locazione, adducendo quale motivazione del mancato pagamento la asserita presenza di umidità nel vano interrato. Prontamente la locatrice, unitamente a tecnici di propria fiducia, effettuava un accesso presso il locale per verificare le doglianze della conduttrice e constatava che la , in sede di lavori aveva murato sia due finestre Parte_1
a “bocca di lupo” poste sul lato strada del locale ed una terza finestra posta sul lato posteriore del locale che assicuravano la ventilazione ed il ricircolo di aria. La locatrice chiedeva pertanto alla di riaprire immediatamente le finestre Parte_1 murate rendendosi disponibile, qualora fosse riscontrata umidità dopo la riapertura delle finestre, ad intervenire a sua cura e spese per risolvere l'eventuale problema se presente.
La conduttrice non aveva mai riaperto le finestre murate per cui la Controparte_1 aveva dovuto provvedere a tanto a sua cura e spese dopo il rilascio
[...] dell'immobile da parte della conduttrice con spesa di cui chiedeva ristoro.
La locatrice ribadiva la perfetta buona fede nella fase contrattuale essendo ignara del fatto che la non fosse andata a buon fine tanto è vero che, una volta Parte_3 accertato il comportamento illecito tenuto dal geom. , aveva prontamente CP_3 sporto querela nei confronti dello stesso.
Né la eventuale difformità urbanistica era stata di ostacolo all'uso del bene oggetto della locazione che era sempre rimasto nella disponibilità del conduttore di guisa che il mancato pagamento dei canoni locatizi rappresentava grave inadempimento della conduttrice che andava sanzionato con la dichiarazione di risoluzione del contratto e la condanna al pagamento delle somme dovute, visto anche il comportamento della
[...] la quale, una volta concluso il contratto di locazione, intraprendeva la Parte_1
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IV sezione civile propria attività di bar e dopo soli quattro mesi si rendeva morosa nel pagamento dei canoni adducendo svariate motivazioni. Ciò perché la conduttrice con ogni probabilità si era resa conto che la nuova attività impiantata, vuoi per la moltitudine di bar già esistenti nella zona vuoi per difetto nella gestione dell'esercizio commerciale, non dava i frutti sperati e così tentava di addossare la colpa del suo inadempimento in capo alla società locatrice allo scopo di sottrarsi al pagamento dei canoni di locazione non corrisposti e degli oneri condominiali. La locatrice insisteva nelle sue richieste chiedendo in aggiunta anche le somme pagate per l'eliminazione dall' immobile delle opere eseguite dalla in assenza di autorizzazione pari ad € 3.050,00 (riapertura Parte_1 delle finestre murate) e delle somme necessarie per sanare tutte le opere abusive eseguite all'interno dei locali locati pari ad € 10.300,00 (creazione di 2 WC e 2 antibagni, modifica della scala di accesso al locale interrato, etc).
L'attrice formulava le seguenti conclusioni in memoria integrativa :
“(…) accertato il grave inadempimento della in persona del Parte_1 legale rappr. pro-tempore sig.ra nata a [...] l' 8.5.1991, con sede Controparte_4 in Napoli C.F. e P. I.V.A. degli obblighi contrattualmente assunti con il P.IVA_1 contratto di locazione dedotto in giudizio dichiarare la risoluzione del predetto contratto di locazione stipulato in data 3.10.2018 con la 2) Controparte_1 accertare e dichiarare l'inefficacia del recesso operato dalla conduttrice 3) per l'effetto condannare la al pagamento della complessiva somma di € Parte_1
35.889,88 di cui € 9.073,94 per canoni di locazione relativi ai mesi di Aprile, Maggio,
Giugno e Luglio del 2019, € 13.176,00 per canoni dovuti per il mancato preavviso del rilascio, € 289,94 per oneri condominiali dal mese di Dicembre 2018 al mese di Giugno
2019, € 3.050,00 per gli esborsi occorsi per il ripristino dello stato dei luoghi ed €
10.300,00 per le somme occorrenti alla regolarizzazione delle opere abusive rea-lizzate dalla conduttrice all'interno dei locali locati oltre interessi legali ai sensi dell'art. 1284
IV comma c.c. dalla domanda e fino al soddisfo sui canoni di locazione e sulle somme sborsate. 4) Condannare in ogni caso la conduttrice al pagamento delle spese e compensi professionali del procedimento e dell'eventuale successivo giudizio, oltre rimborso spese generali al 15%, CPA ed IVA come per legge”. in memoria integrativa preliminarmente eccepiva Parte_1
l'improcedibilità rispetto alle nuove domande articolate dall'attrice in memoria
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IV sezione civile integrativa perché non avevano fatto oggetto della pregressa mediazione e nel merito formulava le seguenti conclusioni :
“(…) Accertare e dichiarare la nullità del contratto di compravendita (all. 18) del 5 marzo 2019 tra l e la società 3. Controparte_1 Controparte_5
Accertare e dichiarare la nullità del contratto di sublocazione per impossibilità dell'oggetto ai sensi del combinato disposto dagli articoli 1346 cc e 1418 cc. o accertare e dichiarare la nullità del contratto di sublocazione per assenza del consenso.

4. In subordine annullare il contratto di sublocazione per dolo della Appolloni Gestioni
Immobiliare srl.

5. Con vittoria di spese, diritti ed onorario di giudizio e condanna ai sensi dell‟art. 96 cpc della società Appolloni Gestioni Immobiliare srl in persona del l.r.p.t.(…)”.”.
Il Tribunale di Napoli, con la sentenza indicata in epigrafe, così ha provveduto:
“1. Dichiara inammissibile la domanda riconvenzionale tesa all'annullamento del contratto di locazione di cui è causa per dolo della parte locatrice;

2. Dichiara inammissibili le domande riconvenzionali sollevate da Parte_1 tendenti alla declaratoria di nullità del contratto di compravendita dell'atto del
[...]
30/4/1999 per TA dell'atto di riscatto dell'immobile del 5/3/2019 e rigetta Per_3 la domanda riconvenzionale di nullità del contratto di locazione per cui è causa per asserito difetto di titolarità attiva;

3. Dichiara la risoluzione del contratto di locazione sottoscritto in data 3.10.2018 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Napoli 1 in via telematica il 10.10.2018 al n. 013762 – serie 3T (codice identificativo
TER18T013762000WE) relativo ad immobile ubicato in Napoli alla via Mario
Morgantini n. 5, 7 e 9 sito al piano terra con annesso locale interrato (S1) identi-ficato nel N.C.E.U. del Comune di Napoli alla Sez. SGU, Folio 2, part. 43, sub. 64, cat. C/1,
Classe 4, consistenza mq. 98, superficie catastale totale mq. 158, rendita catastale €
3.897,18, stipulato con decorrenza dal giorno 1.12.2018 per le causali di in motivazione;

4. Rigetta la domanda attorea di condanna di al pagamento di Parte_1 canoni locatizi ed oneri accessori inevasi;

5. Accoglie la domanda ex art 1590 cc di condanna di al Parte_1 risarcimento dei danni per il ripristino dei luoghi per i lavori non autorizzati da
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IV sezione civile contratto ed operata la compensazione nei termini di cui in motivazione condanna al pagamento in favore di Parte_1 Controparte_1 di € 7.350/00 oltre interessi dal 26/7/2019 al saldo;

6. Compensa interamente tra le parti le spese di lite e mediazione.”. ha proposto appello a questa Corte, ne ha Parte_1 argomentato i motivi a sostegno ed ha concluso come segue:
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Napoli, contrariis rejectis, in riforma della sentenza Nr. 9632/2021 del Tribunale di Napoli IX Sez., R.G. 25435/2019 pubblicata il
29/11/2021 e notificata dalla parte appellata il 1/12/2021, così provvedere: accogliere il presente appello e conseguentemente, “quatenus opus et de jure requiratur, et non aliter, nec alio modo” riformare l'appellata sentenza ed accogliere le conclusioni già preliminarmente rassegnate nel giudizio di primo grado e qui nuovamente ripetute.
In via preliminare sospendere l'esecutività dell'appellata sentenza;
in via principale, per tutte le eccepite nullità, accogliere il ricorso d'appello e dichiarare nulla la sentenza appellata per la violazione ex art. 112 c.p.c. e per la violazione del requisito di cui all'art. 132 c.p.c., comma 1, n. 4) e dichiarare nulli i due contratti di compravendita, precisamente OG TA del 30.04.1999, rep. 29064 – racc. Per_3
5643 e OG TA del 05.03.2019 rep. 32350 – racc 11709 per la CP_6 nullità derivante da violazione di norma imperativa di legge, quale il reato commesso contro la fede pubblica con la falsa dichiarazione resa al Notaio e con l'utilizzo di un documento falso con tutte le derivanti nullità; in via gradata accogliere le eccezioni riconvenzionali, già proposte in primo grado e da ritenersi qui per ripetute e per l'effetto accertare la nullità del contratto di compravendita OG TA del 30.04.1999, rep. 29064 – racc. 5643 per la Per_3 violazione della legge 47/85 con il consequenziale accertamento di nullità degli atti qui di seguito riportati:
1) contratto di locazione finanziaria del 30/04/1999 TA rep. 29065/5644; Per_3
2) subentro della nel contratto di locazione finanziaria;
Controparte_1
3) ex art. 1595 comma 3 c.c., il contratto di locazione sottoscritto in data 03/10/2018 e registrato presso l'Agenzia delle Entrate, Ufficio Territoriale di Napoli 1 in via telematica il 10/10/2018 al n. 013762 – serie 3T (codice identificativo
TER18T013762000WE) relativo ad immobile ubicato in Na-poli alla via Mario
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IV sezione civile
Morgantini n. 5, 7 e 9 sito al piano terra con annesso locale interrato (S1) identificato nel N.C.E.U. del Comune di Napoli alla Sez. SGU, Folio 2, part. 43, sub. 64, cat. C/1,
Classe 4, consistenza mq. 98, superficie catastale totale mq. 158, rendita catastale €
3.897,18, stipulato con decorrenza dal giorno 1/12/2018;
4) contratto di compravendita del 05/03/2019 TA del 05.03.2019 rep. CP_6
32350 – racc 11709 ;
e per l'effetto dichiarare la carenza di legittimazione attiva a stare in giudizio della
Controparte_1 in via ulteriormente gradata, accertare la nullità del contratto di compravendita del
05/03/2019 (atto Notaio per la violazione del DPR 380/2001 e per CP_6
l'effetto accertare la carenza di legittimazione attiva della Controparte_1 per la domanda risarcitoria e accertare la nullità del contratto di locazione
[...] per l'impossibilità dell'oggetto o per l'assenza del consenso;
in via ulteriormente gradata accogliere l'eccezione circa il dolo ex art. 1439 c.c. e annullare il contratto di locazione;

Rigettare in ogni caso tutte le domande ed eccezioni della Controparte_1
con il favore delle spese e delle competenze del doppio grado di giudizio,
[...] oltre accessori come per legge e rimborso forfettario del 15% sulle competenze, e facendo salvo il diritto di meglio contro dedurre alle difese dell'appellata.”. ha resistito all'impugnazione ed ha Controparte_1 concluso come segue:
“Che la Ecc.ma Corte d'Appello di Napoli voglia così provvedere:
- in via preliminare rigettare l'avversa istanza di sospensione della provvisoria esecutorietà della sentenza impugnata perché infondata;

1) Dichiarare inammissibile l'atto di appello della e per l'effetto Parte_1 confermare la sentenza impugnata;

2) Dichiarare inammissibili tutte le domande contenute nell'appello;
3) Rigettare l'avverso atto di appello perché infondato;

4) Per l'effetto confermare la sentenza impugnata;

5) Condannare l'appellante al pagamento delle spese e compensi professionali, oltre rimborso spese generali al 15%, CPA ed IVA come per legge.”.
8 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Con ordinanza in data 8.3.20220, la Corte ha rigettato l'istanza di sospensione dell'esecutività della sentenza impugnata.
All'esito, nel contrasto tra le parti, la causa è pervenuta per la discussione all'udienza del 10.6.2025, ed è stata decisa come da dispositivo letto in aula.
§ - LA NULLITA' DEL CONTRATTO DI LOCAZIONE
ha dedotto, a sostegno del gravame, che il Parte_1 contratto di locazione del 3.10.2018 è nullo e contrario a norme di ordine pubblico, perché al momento della Controparte_1 sottoscrizione, era utilizzatore del bene in locazione finanziaria e non proprietaria ed essa conduttrice era, quindi, senza saperlo, nella posizione giuridica di subconduttore. Inoltre, il contratto di locazione risente di nullità derivata dalla nullità dell'atto notar del 30.4.1999, rep. 29064, Persona_4 racc. 5643, con il quale Leasing Roma s.p.a. acquistava l'immobile da
[...]
, per assegnarlo a sua volta in leasing ad Appolloni Alfredo Persona_5
s.n.c. (alla quale è poi subentrata , per la Controparte_1 falsa dichiarazione urbanistica resa ai sensi del d.p.r. 380/2001, accompagnata anche dall'indicazione di un titolo edilizio inesistente e falsificato, nonché dalla nullità dell'atto notar del 5.3.2019, rep. 32350, racc. 11709, con il CP_6 quale ha provveduto al riscatto in Controparte_1 proprietà dell'immobile, con la contestuale cessazione del leasing, anche in questo caso per la falsa dichiarazione inerente la regolarità amministrativa del cespite. Pertanto, il Tribunale avrebbe dovuto procedere all'accertamento della nullità dei due contratti predetti, giacchè “… contrari alla fede pubblica e pertanto nulli ex art. 1418 comma 1 c.c. …”.
Ha riaffermato la nullità del contratto di locazione per dolo ex art. 1439 cod. civ. della la quale era a conoscenza Controparte_1 dell'irregolarità urbanistica dell'immobile, della relazione dell'Ufficio Tecnico del Comune ai Vigili Urbani e dell'annullamento della a seguito Parte_4 dell'esposto di essa e prima ancora del rigetto della Parte_1
determinato proprio dalla carenza di legittimazione di Parte_2
che, nel 2018, era priva della titolarità del Controparte_1
9 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile diritto a presentare l'istanza, secondo il Regolamento Edilizio. Peraltro, pochi giorni prima della stipula del contratto di locazione, la locatrice rilasciava ad essa conduttrice la CI , simulandone l'approvazione e l'esito positivo, Pt_3 in quanto recante timbri falsi del e le false firme di Controparte_2 [...]
Per_2
Ha rimarcato che il contratto di locazione non si sarebbe potuto concludere senza i falsi documenti utilizzati da Controparte_1
perché la legge regionale n. 1/2014, all'epoca dei fatti prescriveva che, per
[...] esercitare attività commerciali soggette a SCIA, fosse necessario che i locali fossero in regola con i titoli edilizi e le norme urbanistiche.
Ha argomentato che il Tribunale di Napoli ha erroneamente condannato essa conduttrice al risarcimento dei danni, in quanto Controparte_1 non era proprietaria dell'immobile, per effetto della nullità
[...] dell'atto notar del 30.4.1999 e dell'atto notar del 5.3.2019 ed Per_3 CP_6 ha omesso di rilevare tale nullità.
Ha ribadito che il contratto di locazione è nullo per assenza del consenso di essa conduttrice. Infatti, ha sottoscritto il Controparte_1 contratto di locazione essendo soltanto utilizzatrice in leasing dell'immobile, benchè autorizzata sulla base dell'art. 14 del contratto notar , ma Per_3 simulandosene proprietaria ed occultando alla conduttrice, Parte_1
tale carenza di legittimazione alla stipula. Pertanto, quest'ultima ha
[...] sottoscritto, in realtà, un contratto di sublocazione e da ciò deriva la nullità per assenza del consenso, oltre che per dolo ex art. 1439 cod. civ.
I motivi meritano reiezione.
L'appellante ha riproposto, in questa sede di gravame, le sue affermazioni di nullità dei titoli di legittimazione di Controparte_1
in particolare il contratto notar del
[...] Persona_4
30.4.1999, con il quale Leasing Roma s.p.a. ebbe ad acquistare il cespite da e poi a concederlo in leasing ad Appoloni Alfredo Persona_5
s.n.c. ed il contratto notar del 5.3.2019, con il quale l'immobile è CP_6 stato successivamente riscattato in proprietà da Controparte_1
perché aventi ad oggetto locali difformi dalla normativa edilizia ed
[...]
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IV sezione civile urbanistica, e ne ha affermato una nullità “derivata” sul contratto di locazione registrato il 10.10.2018. Ulteriore profilo di nullità del rapporto locatizio, secondo la prospettazione dell'appellante, sarebbe la mancanza di titolarità del diritto di la quale, al momento della Controparte_1 stipula del rapporto locatizio, non era proprietaria, ma soltanto utilizzatrice in leasing.
Tali argomentazioni sono inconsistenti, poiché non tengono conto del principio di diritto costantemente affermato dalla giurisprudenza, in base al quale il potere di concedere un bene in locazione non postula necessariamente il diritto di proprietà in capo al locatore, ma ne è sufficiente la mera disponibilità di fatto. Costituisce ius receptum, infatti, che la proprietà, in capo al locatore, della cosa concessa a terzi in godimento non costituisce presupposto per la conclusione del contratto di locazione (Cass. n. 18486/2024) e che, ai fini della legittimazione a concedere un bene in locazione, è sufficiente che il locatore ne abbia la disponibilità, sulla base di un rapporto giuridico che comprenda il potere di trasferirne al conduttore la detenzione o il godimento, di modo che il conduttore non può opporre al locatore la mancanza di titolarità di un diritto reale sulla cosa per sottrarsi all'adempimento degli obblighi nascenti dal contratto (Cass. n. 27910/2023). Il nostro ordinamento, infatti, conosce e regolamenta anche la locazione di cosa altrui, prevedendo, in tale ipotesi, che l'estinzione del diritto personale di godimento in capo al concedente non determina l'automatico scioglimento del contratto di locazione del quale, pertanto, permangono inalterati gli effetti obbligatori, con la conseguenza che l'utilizzatore non può invocare la risoluzione del contratto per inadempimento se non riceve, dal terzo proprietario, alcuna molestia ovvero se ricevendola, venga garantito dal concedente (Cass. n. 25339/2024).
Ed allora, vengono a perdere valenza tutte le argomentazioni sostenute dall'appellante, secondo cui il contratto di locazione Parte_1 registrato il 10.10.2018 sarebbe nullo perché la locatrice, Controparte_1
non avrebbe mai conseguito la proprietà dell'immobile alla
[...] via Morgantini nn. 5-7-9, in Napoli, per effetto delle false dichiarazioni rese nei titoli di acquisto sopra richiamati e per essere stata la stessa una mera
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IV sezione civile utilizzatrice nel rapporto di leasing intercorso con Leasing Roma s.p.a. Infatti, anche a voler ipotizzare – come sostiene la società appellante – la mancata acquisizione del diritto dominicale, in favore di Controparte_1
resterebbe ugualmente valido ed efficace il rapporto locatizio, avendo
[...] avuto quest'ultima la piena disponibilità di fatto dell'immobile ed avendone garantito il pieno godimento a fino alla risoluzione del Parte_1 rapporto ed al rilascio del medesimo, avvenuto il 26.7.2019.
Ulteriore conseguenza, in diritto, è che Controparte_1
quale titolare del potere di concedere in locazione l'immobile, dev'essere
[...] qualificata a pieno titolo “locatrice” nel rapporto con e Parte_1 non “sublocatrice”, come, invece, sostiene l'appellante ed, ancora, che nessun dolo contrattuale (art. 1439 cod. civ.) è stato posto in essere da
[...] nel tacere alla conduttrice la natura di sublocazione Controparte_1 dell'accordo stipulato il 10.10.2018, perché tale, in realtà, non era. Non sussiste, dunque, il vizio del consenso negoziale, lamentato da Parte_1 giacchè aveva il potere di disporre del Controparte_1 bene ed il contratto non presentava affatto la natura di sublocazione.
Peraltro, la piena legittimazione di a Controparte_1 concedere in affitto i locali a pur nel periodo durante il Parte_1 quale essa era utilizzatrice in leasing (e non ancor proprietaria), era stata prevista all'art. 14 del contratto di locazione finanziaria stipulato dalla prima con Leasing Roma s.p.a. L'esplicita autorizzazione conferita ad
[...] alla cessione in locazione a terzi, anche da parte Controparte_1 dell'originaria proprietaria (Leasing Roma s.p.a.), manifesta ancora una volta la completa titolarità negoziale della locatrice, che addivenne alla stipula del contratto registrato il 10.10.2018, sia avendone propria legittimazione, per effetto della disponibilità di fatto del bene ceduto in godimento a
[...]
sia avendone legittimazione derivata, in ragione del consenso Parte_1 ricevuto dalla proprietaria.
Per quanto attiene alle irregolarità urbanistiche dell'immobile, va considerato che queste non determinano affatto – come pretende l'appellante – la nullità del contratto di locazione per illiceità dell'oggetto, ma incidono
12 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile soltanto sull'inadempimento delle obbligazioni della locatrice,
[...]
la quale ha falsamente dichiarato all'art. 9 che “… Controparte_1
l'immobile è in regola con le norme edilizie ed urbanistiche avendo ottenuto concessione di edificazione e licenza di agibilità.” e tale inadempimento è stato causa della risoluzione già dichiarata dal Tribunale di Napoli, con la sentenza gravata.
La Corte Suprema, in argomento, ha predicato che, nella locazione di immobili per uso diverso da quello abitativo, il carattere abusivo dell'immobile o la mancanza di titoli autorizzativi necessari o indispensabili ai fini dell'utilizzo della res (secondo la sua intrinseca destinazione economica o conformemente all'uso convenuto) dipendenti dalla situazione edilizia del bene non incidono sulla validità del negozio, né costituiscono vizi della cosa locata agli effetti dell'art. 1578 c.c., ma possono configurare un inadempimento del locatore alle proprie obbligazioni, astrattamente idoneo a incidere un interesse del conduttore, al quale ultimo spetta l'onere di allegare e provare il concreto pregiudizio sofferto in conseguenza dell'abusività del cespite, senza che possa prospettarsi in tale caratteristica un danno in re ipsa. (Cass. n. 17557/2020; Cass.
n. 20796/2018; Cass. n. 15377/2016; Cass. n. 13651/2014).
La conclamata titolarità della qualità di “locatrice”, in capo ad
[...]
comporta, ancora, la legittimazione della stessa a Controparte_1 reclamare l'adempimento delle obbligazioni a carico di Parte_1 nascenti dal contratto di locazione registrato il 10.10.2018 ed a ricevere i danni liquidati dal Tribunale di Napoli, con la sentenza impugnata, con ciò disattendendosi i relativi motivi di gravame frapposti dall'appellante.
Alla stregua delle considerazioni che precedono, l'impugnata sentenza del Tribunale di Napoli merita di essere confermata.
§ - LE SPESE DEL GIUDIZIO
Le spese di questo giudizio di secondo grado si liquidano come da dispositivo, sulla base del d.m. 55/2014 e successive modifiche (d.m. 147/2022), tenuto conto dei criteri di cui all'art. 4 comma 1, e vanno poste a carico dell'appellante, per effetto della soccombenza (art. 91 cod. proc. civ.).
13 CORTE di APPELLO di NAPOLI
IV sezione civile
Il valore della causa va desunto dalla somma attribuita alla parte vincitrice (€ 13.350,00,00), a norma dell'art. 5 comma 1 d.cit., e, pertanto, deve trovare applicazione la tabella 12 – giudizi innanzi alla Corte di Appello – scaglione da € 5.200,01 ad € 26.000,00.
A questa pronuncia di rigetto del gravame, consegue l'obbligo di
[...] di versare un ulteriore importo, a titolo di contributo unificato, Parte_1 pari a quello dovuto per l'appello (art. 13 co. 1 quater d.p.r. 115/2002, introdotto con legge n. 228 del 24.12.2012).

P.Q.M.

La Corte di Appello, letti gli artt. 447 bis, 437 comma I cod. proc. civ., ogni altra domanda, eccezione e conclusione disattesa, pronunciando sull'impugnazione proposta avverso la sentenza del Tribunale di Napoli n. 9632/2021, deliberata e depositata il 29.11.2021 (n. 25435/2019 RG), così provvede:
1) rigetta l'appello proposto da Parte_1
2) condanna in persona del legale rappresentante p.t., al Parte_1 pagamento delle spese del giudizio di secondo grado, che liquida, in € 7.800,00 per onorario, oltre i.v.a., c.p.a. e rimborso spese generali al 15%, in favore di
Controparte_1
3) dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co. I quater DPR 115/2002,
a carico di per il versamento dell'ulteriore contributo Parte_1 unificato di cui all'art. 13 co. I bis d.p.r. 115/2002, nella misura dovuta per l'appello.
Così deciso e letto in udienza in Napoli, in data 10 giugno 2025.
IL PRESIDENTE EST. (firma apposta in modalità digitale)
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