N. R.G. 3152/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI MILANO
Sezione III Civile
Riunita in Camera di Consiglio in persona dei Magistrati
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Maria Grazia Federici Consigliere
Dott. Giampiero Barile Giudice Ausiliario relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile iscritta al n. 3152/2024 RG promossa, con ricorso depositato in cancelleria il
14.11.2024, da
ROBERTO avv. RENZELLA (C.F. ), con patrocinio degli avvocati CodiceFiscale_1
Patrizia Capodicasa e Massimo Benoit Torsegno e con domicilio eletto presso lo studio del primo sito in Milano al C.so Monforte n. 45 appellante contro
(C.F. ), con patrocinio dell'avvocato Marco Controparte_1 CodiceFiscale_2
Giuseppe Maria Nino e con domicilio eletto presso il suo studio in Milano al C.so Monforte n. 45 appellata
OGGETTO: Altri istituti del diritto delle locazioni
CONCLUSIONI PER PARTE APPELLANTE:
“1) in via principale, accertato che gli interventi di manutenzione straordinaria dei prospetti dell'edificio condominiale, anche in ragione delle conseguenze sullo stato dell'immobile locato, hanno determinato l'impossibilità, anche solo parziale, di integrale godimento ed utilizzo dello stesso per
l'uso di studio professionale pattuito in contratto, accertare e dichiarare il diritto del ricorrente ad ottenere la riduzione del canone di locazione per tutto il periodo di durata dei lavori, in misura proporzionata al mancato e/o ridotto godimento dell'immobile, accertando e dichiarando, anche con pagina 1 di 8 effetto costitutivo, la minor misura del canone di locazione dovuto dall'inizio degli interventi in oggetto fino al definitivo completamento di essi ed alla rimozione dei ponteggi installati a tal fine, e condannando, contestualmente, la convenuta alla restituzione delle somme corrisposte, sempre con riserva di ripetizione, in eccesso rispetto alla misura così stabilita;
2) in via principale e cumulativa , accertata la violazione da parte della conduttrice degli obblighi contrattuali alla stessa facenti carico anche in forza degli artt. 1175 e 1375 c.c., accertarne l'inadempimento e condannarla al risarcimento di ogni danno, patrimoniale e non, patito e patiendo, nessuno escluso, nella misura da determinarsi, anche in via equitativa, in corso di causa;
3) condannare la convenuta al rimborso integrale delle spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, nonché al pagamento a favore del ricorrente di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione, ai sensi del comma 3 dell'art.12 bis del D.Lgs. 4/3/2010 n°28, introdotto dall'art. 7, comma 1, lett. p), D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149), ove ritenuto applicabile al presente giudizio IN OGNI CASO : condannare parte appellata alla restituzione in favore dell'Avv. Roberto Renzella delle somme per €. 6.182,29 dal medesimo versate, con riserva di ripetizione, in epoca antecedente la proposizione del presente appello in esecuzione della sentenza impugnata al solo fine di evirare il radicamento di azioni esecutive ai suoi danni, maggiorate di interessi legali come meglio precisato nella parte narrativa del presente atto con la migliore formula di rito e/o statuizione di legge. Con vittoria di spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio, 15% art. 13 L.P, IVA e CPA come per legge IN VIA ISTRUTTORIA A) venga ordinata alla sig.ra
ed occorrendo al sito in Milano C.so Monforte 45, in Controparte_1 Controparte_2 persona dell'Amministratore in carica, l'esibizione dei verbali delle assemblee tenutesi negli anni
2021- 2022 e 2023 ed in particolare di quelle con cui sono stati decisi i lavori di ristrutturazione della facciata meglio indicati in narrativa, nonché dei relativi contratti di appalto e stati di avanzamento;
B) venga ammessa prova per interpello e testi sulle seguenti circostanze:

1. Vero che in data 17.01.2023
l'Avv. Roberto Renzella riceveva da parte del portiere dello stabile di C.so Monforte n. 45 la notizia che di lì a breve la facciata esterna del condominio sarebbe stata interessata da lavori di ristrutturazione;

2. Vero che nella corrispondenza sia cartacea che elettronica che lo studio legale
Renzella riceve e a cui posso personalmente accedere ho visto comunicazioni da parte della locatrice circa i lavori disposti e/o deliberati dall'Assemblea condominiale in ordine ai lavori di ristrutturazione della facciata 3. Vero che, a seguito della collocazione dei ponteggi, dei teli e del telone pubblicitario lo studio legale Renzella versa in una condizione di buio;

4. Vero che all'interno dello studio legale Renzella occorre fare ricorso alla luce elettrica in qualunque momento della mattina e/o del pomeriggio;

5. Vero che i lavori in atto provocano notevoli quantità di polvere e costringono a tenere chiuse persiane e finestre;

6. Vero che all'interno dello studio legale Renzella, nella fascia oraria dalle ore 9 alle ore 17 circa, si sente costantemente il rumore di macchinari utilizzati nei lavori di ristrutturazione;

7. Vero che le fotografie prodotte quali documenti nn° 3 e 13 e che mi si rammostrano raffigurano lo stato attuale dei luoghi relativamente sia alla facciata esterna sia alle parti interne dell'immobile oggetto di locazione 8. Vero che in data 30/5/2023, l'Avv. Marco Nino si è recato nello studio dell'Avv. Roberto Renzella ed ha verificato la presenza di consistenti fenomeni infiltrativi ed ammaloramenti delle pareti interne dello stesso. Si indicano a testi: - Avv. Margherita Pisani, res. in
Milano; - Avv. Riccardo Ferrari res. in Barengo (NO); - Avv. Marco Nino res. in Milano”.

CONCLUSIONI PER PARTE APPELLATA:
“Voglia l'Ill.mo Signor Giudice adito, contrariis reiectis, Nel merito: confermare integralmente la sentenza impugnata n. 8784/2024 depositata dal Giudice unico del Tribunale di Milano il 9 ottobre 2024 e, conseguentemente, rigettare tutte le domande tutte proposte dall' appellante in quanto in parte inammissibili e comunque infondate in fatto e in diritto e prive del benché minimo elemento di prova. pagina 2 di 8 In ogni caso: condannare l'appellante al pagamento dei compensi professionali, oltre spese generali ed oneri accessori. In via istruttoria: ci si oppone all'ordine di esibizione dei verbali delle assemblee condominiali relativi alla delibera e alla esecuzione delle opere di rifacimento delle facciate dello stabile de quo perché irrilevanti al fine del decidere. Quanto ai capitoli di prova articolati da controparte, in primo luogo ci si oppone all'escussione dei testimoni indicati da controparte in quanto non ne viene indicato l'indirizzo. Inoltre non vengono indicati i capitoli di prova specifici sui quali i testimoni dovrebbero essere interrogati in spregio all'art. 244 c.p.c. Quanto ai capitoli di prova articolati da controparte, si oppone all'ammissione dei capitoli di prova nn. 1 e 2 perché irrilevanti al fine del decidere;
dei capp. n. 3, 4, 5 perché demandano ai testi un giudizio;
dei capp. n. 6, 7, 8 perché irrilevante al fine del decidere, considerato che i pretesi danni da infiltrazione ed alle pareti non sono oggetto di domande. Si chiede comunque di essere ammessi prova contraria sugli eventuali capitoli ammessi con i testi indicati. Pur ritenendo che la presente causa non necessiti di istruttoria per i motivi dedotti nella narrativa dell'atto, per mero scrupolo di difesa nell'interesse della appellata, senza inversione dell'onere probatorio, si insiste per l'ammissione dei seguenti capitoli di prova per interrogatorio formale dell'appellante e per testi: 1) “Vero o non vero che la planimetria che mi viene mostrata sub. doc. 9 rappresenta l'immobile condotto in locazione dall'Avv. Renzella?” (testi Tes_1
, Marco Nino e ing. ; 2) “Vero o non vero che le finestre dello studio dell'avv.
[...] Testimone_2 Renzella oscurate dal telone pubblicitario erano 3 su 7?” (testi , Marco Nino e ing. Tes_1 ; 3) “Vero o non vero che l'Avv. Renzella fa uso dell'ascensore anche di quello del Testimone_2 condominio Monforte 45? (testi Marco Nino e )”; 4) “Vero o non vero che il lavoro di Tes_1 ripristino dei muri interessati dall'infiltrazione è stato effettuato il 6-7-e 8 settembre 2023?” (doc. 16) (testi Ing. ed arch. ); 5) “Vero o non vero che durante la pandemia Testimone_2 Testimone_3 l'Avv. Renzella e i suoi collaboratori frequentavano lo studio?” (teste Marco Nino); 6) “Vero o non vero che il telone di protezione del ponteggio è stato posizionato il 14/2/2023 mentre il primo telone pubblicitario è stato messo il 15/2/2023?” (tutti i testimoni); 7) “Vero o non vero che il telone di protezione del ponteggio ed il telone pubblicitario sono stati tolti il giorno 8/1/2024?” (tutti i testimoni); 8) “Vero o non vero che ha scattato le due fotografie sub. doc. 15 il 26/9/2023?” (teste Marco Nino); 9) “Vero o non vero che le due fotografie sub. doc. 15 ritraggono la sala riunioni del suo ufficio in Milano corso Monforte 45 le cui due finestre sono oscurate dal telone pubblicitario?” (testi Marco Nino e ); 10) “Vero o non vero che l'ufficio legale degli avvocati Marco Nino Tes_1 e Mauro La Franceschina è confinante a quello dell'avv. Roberto Renzella?” (testi Marco Nino e
); 11) “Vero o non vero che durante tutti i lavori di restauro della facciata i condomini Tes_1 hanno tenuto aperte le griglie esterne?” (testi , Marco Nino, arch. e ing. Tes_1 Testimone_3
. Si indicano come testimoni: 1) Marco Nino, residente in [...]
Borromeo n. 1 bis;
2) Ing. con studio in Cernusco Lombardone via Vittorio Testimone_2
Emanuele II n. 1; 3) Arch. , con studio in Milano, via Solari n. 11; 4) , Testimone_3 Tes_1 residente in Milano corso Monforte 45; 5) c/o Cismont in Via Abbiategrasso, 12, Testimone_4 20046 Cisliano (MI)”.
MOTIVI DELLA DECISIONE IN FATTO E DIRITTO
Con ricorso ex art. 447 bis c.p.c. l'avv. Roberto Renzella, quale conduttore dell'immobile sito in
Milano al corso Monforte, n. 45 giusto contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 3 dicembre 2012, ha convenuto in giudizio avanti il Tribunale di Milano la locatrice signora CP_1
contestando l'inidoneità dell'immobile all'uso convenuto in contratto stante l'impossibilità di
[...]
pagina 3 di 8 integrale godimento dello stesso a causa della deliberata ristrutturazione della facciata dello stabile condominiale. Ha quindi chiesto la riduzione del canone nonché la condanna della convenuta al risarcimento dei danni subiti alla luce dell'inadempimento della locatrice all'obbligo di buona fede e di correttezza nell'esecuzione del contratto di locazione. Ha inoltre chiesto la condanna della convenuta al versamento di una somma all'entrata del bilancio dello Stato stante la mancata partecipazione al procedimento di mediazione.
Nel giudizio così radicato al n. 28743/2023 RG si è costituita la signora contestando Controparte_1
quanto ex adverso dedotto e chiedendo il rigetto del ricorso.
Con sentenza n. 8784/24 pubblicata il 9.10.2024 il Tribunale di Milano ha rigettato le domande proposte dal ricorrente condannandolo alla rifusione delle spese processuali come liquidate in dispositivo.
Con ricorso in appello l'avv. Roberto Renzella ha interposto gravame avverso la suindicata sentenza chiedendone la riforma. Ha chiesto di accertare che gli interventi di manutenzione straordinaria dei prospetti dell'edificio hanno determinato l'impossibilità di integrale godimento ed utilizzo CP_3
dell'immobile locato quale studio professionale e quindi di dichiarare il diritto del ricorrente ad ottenere la riduzione del canone di locazione per tutto il periodo di durata dei lavori, in misura proporzionata al mancato e/o ridotto godimento dell'immobile, accertando e dichiarando, anche con effetto costitutivo, la minor misura del canone di locazione dovuto dall'inizio degli interventi in oggetto fino al definitivo completamento degli stessi, con condanna della convenuta alla restituzione delle somme corrisposte in eccesso rispetto alla misura che verrà stabilita. Ha inoltre chiesto, previo accertamento della violazione da parte della locatrice degli obblighi contrattuali alla stessa facenti carico anche in forza degli artt.
1175 e 1375 c.c., di condannarla al risarcimento di ogni danno, patrimoniale e non, patito nella misura da determinarsi, anche in via equitativa, in corso di causa. Ha chiesto ancora di condannare la convenuta al rimborso integrale delle spese e compensi di entrambi i gradi di giudizio, nonché al pagamento a favore del ricorrente di una somma equitativamente determinata in misura non superiore nel massimo alle spese del giudizio maturate dopo la conclusione del procedimento di mediazione, ai sensi del comma 3 dell'art.12 bis del D.Lgs. 4/3/2010 n°28, introdotto dall'art. 7, comma 1, lett. p),
D.Lgs. 10 ottobre 2022, n. 149), ove ritenuto applicabile al presente giudizio. In ogni caso ha chiesto la condanna dell'appellata alla restituzione di quanto versato dall'appellante in esecuzione della sentenza impugnata oltre interessi legali. Vinte le spese processuali di entrambi i gradi di giudizio.
pagina 4 di 8 Il ricorso, unitamente al decreto di fissazione dell'udienza di discussione, è stato ritualmente notificato alla controparte che, costituendosi in giudizio con memoria depositata telematicamente in data
7.3.2025, ha contestato in toto l'appello avversario ritenuto inammissibile e comunque infondato, chiedendo quindi la conferma della sentenza gravata e la vittoria delle spese processuali.
All'udienza del 19.3.2025, tentata invano la conciliazione e dopo la discussione orale delle parti, il
Collegio ha deciso la causa dando lettura del dispositivo allegato al verbale.
Con il primo, quarto e quinto motivo di impugnazione, da esaminare congiuntamente stante la stretta connessione tra loro, parte appellante ha lamentato che, in relazione ai fatti posti alla base della propria domanda tendente ad ottenere una riduzione del prezzo del canone di locazione pattuito, il Tribunale non avrebbe adeguatamente considerato la diminuita utilizzabilità economica del bene – in termini di luminosità ed immissione di polveri e rumori – a causa dell'installazione del ponteggio per il rifacimento della facciata dello stabile affidandosi ad un'errata interpretazione dell'art. CP_3
20 del contratto inter partes stipulato ed omettendo di compiere una adeguata valutazione delle prove documentali offerte, senza peraltro dare ingresso a quelle testimoniali richieste.
I motivi sono infondati.
Preliminarmente si osserva che, affinché possa operare la garanzia per vizi della cosa locata ex art. 1578 c.c. tale da legittimare il conduttore a domandare la risoluzione del contratto o la riduzione del corrispettivo, occorre che i vizi diminuiscano in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito della cosa locata.
Nel caso di specie la doglianza attorea non prospetta alcun specifico disagio se non quello, indicato del tutto genericamente, della ridotta luminosità ed immissioni di polveri e rumori nell'immobile adibito a studio legale.
Tuttavia è emerso che, nell'immobile in questione, la presenza del ponteggio ha impedito l'apertura di alcune finestre poste sul lato della facciata in fase di ristrutturazione, ma non anche di quelle poste sul fronte opposto che quindi garantivano luminosità ed afflusso di aria nei locali.
Oltretutto ad incidere maggiormente sulla ridotta luminosità è stata la presenza, sui ponteggi, di teloni pubblicitari: soluzione che il conduttore espressamente accettava al momento della sottoscrizione del contratto (cfr. art. 20 contratto di locazione: “il conduttore fin da ora dà il proprio assenso e benestare all'eventuale apposizione sui ponteggi della facciata condominiale prospiciente viale Majno, piazza
Tricolore e corso Monforte, in caso di ristrutturazione dell'immobile, di teloni pubblicitari dichiarando di nulla pretendere per qualsivoglia titolo, ragione o causa”) con la conseguenza che l'eventuale pagina 5 di 8 disagio scaturente dall'installazione dei ponteggi e dall'apposizione di teloni pubblicitari era circostanza già considerata ed accettata sin dalla stipula del contratto.
Va aggiunto che nemmeno è stata allegata una effettiva e concreta riduzione del godimento dell'immobile ed in particolare delle stanze nelle quali le finestre non potevano essere aperte, risultando che l'attività professionale è continuata per tutti i mesi di persistenza dei ponteggi senza interruzioni.
Anche il dedotto disagio per i rumori e per la presenza di polvere non è stato supportato da elementi fattuali che possano indurre a comportare una concreta riduzione di godimento dell'immobile: dall'esame delle fotografie allegate si può infatti notare che nei locali interessati era possibile svolgere la consueta attività lavorativa senza che sia stata allegata la necessità di traslocare archivi, personale e pratiche in altre stanze.
L'appellante si è quindi limitato a ritenere l'apposizione dell'impalcatura ex se produttiva di incomodi, senza curarsi di provare e, a ben vedere neppure offrirsi di provare, la sopravvenuta impossibilità di utilizzo delle stanze poste sul lato oggetto di intervento: sul punto si nota infatti come il capitolato formulato si concentri sulla circostanza fattuale, peraltro non contestata, della sussistenza dell'impalcatura e dei connessi disagi e non invece sulla circostanza, come visto dirimente, della concreta impossibilità di godere dell'immobile locato.
Con il secondo motivo di impugnazione parte appellante ha censurato il Tribunale per non aver considerato la condotta di parte locatrice che, in spregio ai canoni di correttezza e buona fede, non avrebbe comunicato al conduttore la portata e le tempistiche dei lavori deliberati, così impedendo all'appellante di esercitare il diritto di recesso.
Il motivo va disatteso dovendosi preliminarmente osservare che, nell'articolare la propria doglianza, parte appellante ha omesso di specificare l'errore cui sarebbe incorso il Tribunale nell'esaminare la portata degli artt. 9 e 10 L. 392/1978 e nel ritenere che, trattandosi di lavori che non possono essere posti a carico del conduttore, non poteva essere riconosciuto allo stesso alcun diritto di intervento in assemblea o di informazione sul punto.
Tali argomentazioni non sono state censurate dall'appellante con evidenti ricadute sul cosiddetto profilo argomentativo del motivo in esame.
Anche in ordine al cosiddetto profilo censorio, si rileva l'omessa indicazione, da parte dell'appellante, delle ragioni che la inducono a ritenere violata la legge.
E infine, con riferimento al profilo di causalità, non è stato chiarito come un diverso esame degli elementi probatori offerti avrebbe inciso sull'esito della lite.
pagina 6 di 8 L'appellante si è dunque limitato a chiedere un generico riesame della controversia svolta in primo grado, non curandosi di fornire alcuna indicazione circa gli elementi ritenuti mal o non considerati dal primo decidente e che, invece, avrebbero avallato la propria tesi.
In ogni caso, anche prescindendo dal complesso di queste argomentazioni potenzialmente suscettibili di sfociare in una declaratoria di inammissibilità del motivo in esame, va osservato che, nelle conclusioni formulate, l'appellante ha chiesto il risarcimento del danno patito in conseguenza dell'asserita violazione, da parte della locatrice, degli obblighi contrattuali alla stessa facenti carico anche in forza degli artt. 1175 e 1375 c.c. consistenti nel non aver informato il conduttore della delibera dei lavori e della loro portata.
Tuttavia, in applicazione del principio della ragione più liquida (richiamato tra le molte e in ultimo da
C. n. 9309/2020 e C. n. 20555/2020) in forza del quale il giudice ha il potere di pronunciarsi immediatamente su una questione che appaia ictu oculi di evidente e agevole risoluzione, idonea a dirimere l'intera controversia, al punto da rendere completamente inutile l'analisi di tutte le altre questioni, la presente domanda deve essere rigettata sulla base del preliminare rilievo, da ritenersi assorbente di ogni altro profilo, che, nella propria esposizione l'appellante ha lasciato del tutto indimostrato il danno lamentato ed il nesso causale tra tale danno e le condotte denunciate, limitandosi ad identificare il danno subito nella circostanza di non aver potuto esercitare tempestivamente il diritto di recesso che, tuttavia, non veniva esercitato neanche dopo aver avuto notizia della consistenza e del futuro avvio dei lavori.
Quindi, anche laddove venissero riscontrati elementi di responsabilità dell'appellata – cosa non rinvenibile nel caso di specie dove, come detto, nessun obbligo di informazione gravava sulla locatrice circa la convocazione dell'assemblea condominiale chiamata a deliberare sul rifacimento delle facciata
– la mancata configurazione, da parte di dell'appellante, del danno e del nesso causale dello stesso con il dedotto inadempimento della controparte, determina un vuoto che né le risultanze documentali né
l'eventuale espletamento delle prove orali capitolate potrebbero colmare, con conseguente e necessario rigetto della domanda.
Con il terzo motivo di impugnazione parte appellante ha censurato il Tribunale per non aver sanzionato la controparte per non aver partecipato alla mediazione obbligatoria.
Il motivo è inammissibile dovendosi osservare che l'interesse ad impugnare, quale condizione di ammissibilità di qualsiasi impugnazione, sussiste solo ove dalla denunciata violazione sia derivata una pagina 7 di 8 lesione dei diritti che si intendono tutelare e nel nuovo giudizio possa ipoteticamente raggiungersi un risultato non solo teoricamente corretto, ma anche praticamente favorevole.
Tale interesse non è ravvisabile nel caso di specie ove la censura dell'appellante, tendente a vedere la controparte condannata al versamento di una somma all'entrata del bilancio dello Stato per non aver partecipato al procedimento di mediazione, sottintende la mera aspirazione all'esattezza tecnico- giuridica della motivazione del provvedimento ma non a conseguire una utilità in senso obiettivo ovvero un concreto vantaggio a vedere riformata la sentenza sul punto.
Per le ragioni che precedono l'appello va rigettato.
Giusto il principio della soccombenza sancito dall'art. 91 cpc, l'appellante deve essere condannato al pagamento delle spese processuali del presente grado di giudizio che vengono liquidate come in dispositivo avuto riguardo ai criteri indicati dal vigente D.M. n. 147/2022 con riferimento al valore della controversia e, attesa la media difficoltà delle questioni trattate, al valore medio per le fasi di studio ed introduttiva e dimezzando l'importo previsto per la fase decisionale, compiuta solo oralmente.
Si dà atto, ai sensi dell'art.13, comma 1–quater, D.P.R. n. 115/2002, della sussistenza dei presupposti per il versamento, a carico di parte appellante, dell'ulteriore importo pari al contributo unificato versato.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da RENZELLA
ROBERTO contro avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 8784/2024, Controparte_1
pubblicata in data 09/10/2024, così provvede:

1. rigetta l'appello;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 3.011,00 per compensi oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge;

3. dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo corrispondente al contributo unificato ex D.P.R. n. 115/2002, art. 13 c. 1 quater.
Così deciso in Milano nella Camera di Consiglio del 19 Marzo 2025.
Il Consigliere Estensore Il Presidente dr. Giampiero Barile dr. Roberto Aponte
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