R.G. n. 172/2024

REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE TERZA CIVILE
nelle persone dei magistrati:
Dott.ssa Rossella Atzeni - Presidente -
Dott. Marcello Castiglione - Consigliere -
Dott.ssa Laura Casale - Consigliere relatore - riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa d'appello avente ad oggetto: Vendita di cose immobili.
Proposta da:
(c.f. ), nato a [...] il [...] e residente in Parte_1 C.F._1
AV (GG), Via Grandi, n. 1/2, con domicilio eletto in EN, Via Domenico Fiasella n. 3/9, presso lo studio dell'Avv. Marco Di Tommaso, (c.f. ) che lo rappresenta e C.F._2 difende, giusta procura in calce all'atto d'appello;
-Appellante
-contro-
(c.f. ), nata il [...] a [...] e residente in Controparte_1 C.F._3
AV (GE), Via Aschiera n. 7, rappresentata e difesa, giusta procura in calce alla comparsa di costituzione e risposta dall'Avv. Marco D'Annunzio (c.f. ed elettivamente C.F._4
domiciliata presso il suo studio, sito in EN, Salita Salvatore Viale n. 5/2;
-Appellata
-per la riforma-

della sentenza n. 3108/23 del Tribunale di EN, pubblicata in data 12.12.23 e notificata in data
05.01.24.
Conclusioni delle parti:
Per l'appellante: “Il Sig. , come sopra generalizzato, rappresentato e difeso, Parte_1
richiamato ogni altro argomento, tesi, eccezione ed istanza anche istruttoria dedotta a verbale e/o negli scritti difensivi relativi al primo grado di giudizio da intendersi qui integralmente riportati e trascritti, insiste perché la Corte Ill.ma Voglia accogliere - in via principale e nel merito, per i motivi tutti dedotti in atto introduttivo del giudizio, accogliere il proposto appello nei motivi in esso indicati
e, per l'effetto, in riforma della sentenza n. 3108/2023 emessa dal Tribunale di EN, Sezione
Civile, Giudice Dott./Dott.ssa , nell'ambito del giudizio N.R.G. 283 /2023, Controparte_2
depositata in cancelleria in data 12/12/2023, notificata il 05/01/2024, accogliere tutte le conclusioni avanzate nel giudizio di primo grado che qui si riportano integralmente : “- rigettare le domande di parte attrice in quanto infondate in fatto ed in diritto e ciò per tutte le motivazioni meglio dedotte in narrativa, ed in specie per l'accertato acquirente. Con vittoria di spese ed onorari del presente giudizio " e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze sollevate dall'appellata dinanzi il Tribunale per tutti i motivi meglio esposti ed evidenziati nel presente atto di impugnazione.
Con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali oltre IVA e CPA come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio. inadempimento di parte attrice alle condizioni di cui alla proposta di vendita dalle parti sottoscritta. per l'effetto, dichiarare legittimo il diritto di parte odierna convenuta a trattenere la somma di euro 10000 dallo stesso ricevuta quale Parte_1 caparra confirmatoria e ciò ai sensi dell'art. 1385 c.c. per palese ed accertato inadempimento contrattuale di parte promessa”.
Per l'appellata: “Piaccia all'Ecc.ma Corte d'Appello di EN, contrariis reiectis e previe le pronunce e le declaratorie di rito, rigettare plenariamente l'istanza proposta dal sig. Parte_1
e finalizzata alla sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza del Tribunale Civile di EN
n. 3108/2023 perché infondata in fatto ed in diritto, in particolare perché è carente dei requisiti cautelari del fumus boni iuris e del periculum in mora. Nel merito, respingere tutte le domande proposte dal sig. nei confronti della sig.ra perché infondate in Parte_1 Controparte_1
fatto ed in diritto, e, conseguentemente, confermare la sen-tenza n. 3108/2023 pronunciata in data
12.12.2023, pubblicata in pari data, all'esito del giudizio contraddistinto dal n. R.G. 283/2023 del
Tribunale Civile di EN. Con vittoria delle spese legali relative ad entrambi i gradi del giudizio nonché alla fase cautelare, oltre accessori di legge”.
*** FATTI DI CAUSA
In data 30.04.2022, sottoscriveva proposta d'acquisto relativa ad un Controparte_1 immobile sito in AV (GE), Via Aschiera n. 4, il cui prezzo complessivo era pari a € 55.000,00, di cui:
- € 10.000,00 da versarsi al momento dell'accettazione;
- ulteriori € 10.000,00 da versarsi entro il 15.10.2022, giorno fissato per la sottoscrizione del preliminare di vendita;

- € 35.000,00 da versarsi al momento del rogito, per la cui stipula era stata fissata la data del
30.12.2022.
La proposta, in data 30.04.22, veniva accettata da e, pertanto, l'originaria attrice Parte_1 versava il primo acconto di € 10.000,00.
Successivamente, in pendenza del termine per la stipula del preliminare:
- nel mese di settembre 2022, la avrebbe comunicato verbalmente al che non CP_1 Pt_1
sarebbe riuscita a versare quanto pattuito per difficoltà economiche e che per tale ragione avrebbe inteso svincolarsi dall'impegno contrattualmente assunto;

- in data 30.09.2022, l'originaria attrice avrebbe inviato al una proposta transattiva, per poi Pt_1 riconsegnare le chiavi dell'immobile;
- in data 04.10.2022, il avrebbe comunicato alla la sua intenzione di trattenere la Pt_1 CP_1
somma ricevuta a titolo di caparra confirmatoria;

- in data 13.10.2022, si sarebbe svolta una riunione tra le parti, nella quale Controparte_1 avrebbe confermato di non poter versare il secondo acconto di € 10.000,00 scadente il 15.10.2022.
In seguito, essendo fermamente interessata all'acquisto, dato che il termine del Controparte_1
15.10.2022 cadeva di sabato, prendeva appuntamento con il Notaio per il 21.10.2022 e, in tale occasione, lasciava in deposito presso il medesimo un assegno di € 10.000,00 a garanzia.
Al riguardo, lo stesso avrebbe ammesso che, in data 17.10.22, il legale dell'odierna Parte_1 appellata aveva comunicato che il giorno 21.10.22 vi sarebbe stato l'incontro presso il Notaio ove era stato depositato l'assegno con la somma concordata, incontro a cui tuttavia il Per_1
non si è poi presentato. Pt_1 A seguito della mancata conclusione del contratto preliminare, sulla base delle Controparte_1
riferite circostanze di fatto, conveniva in giudizio nanti il Tribunale di EN , Parte_1
chiedendo, in via principale, che, con sentenza ex art. 2932 c.c., fosse trasferito in proprio favore l'immobile sito in AV (GE), Via Aschiera n. 4, oggetto della proposta d'acquisto conclusa fra le parti in data 30.4.2022; in via subordinata, che, ritenuto l'inadempimento di parte convenuta, quest'ultima fosse condannata alla restituzione della somma di € 20.000, pari al doppio della caparra versata.
si costituiva in giudizio, contestando la domanda attorea e chiedendone il Parte_1
rigetto.
In particolare, l'odierno appellante sosteneva che l'originaria attrice sarebbe stata inadempiente alle proprie obbligazioni e formulava domanda riconvenzionale al fine di accertare il suo diritto a trattenere, a titolo di caparra, la somma di € 10.000,00 versata dalla promissaria acquirente al momento della stipula della proposta di acquisto.
Con la prima memoria ex art. 183 comma VI c.p.c., parte attrice, preso atto dell'avvenuta alienazione, nelle more, dell'immobile per cui è causa, rinunciava alla domanda ex art. 2932 c.c., insistendo nella richiesta di pagamento della somma di € 20.000,00, pari al doppio della somma versata dalla medesima al momento della stipula della proposta di acquisto.
La causa veniva istruita documentalmente e veniva decisa con la sentenza impugnata, con cui il Tribunale di EN condannava “ l pagamento in favore di Parte_1 CP_1 della somma di € 20.000; condanna al pagamento delle spese di
[...] Parte_1 giudizio che liquida in € 786,00 per esborsi ed € 5.077,00 per compenso di avvocato, oltre spese generali ed oneri di legge.”
In particolare, secondo il Giudice di prime cure:
- il termine del 15.10.22 per la stipula del definitivo non sarebbe stato considerato essenziale dalle parti;

- il recesso del dal preliminare (esercitato implicitamente mediante la comunicazione del Pt_1
04.10.22 di ritenzione della caparra) intervenuto a fronte della comunicazione della di non CP_1
poter adempiere alla propria obbligazione sarebbe stato ingiustificato, perché ella, fino alla scadenza del termine per la stipula del definitivo, avrebbe potuto comunque eseguire la prestazione;

- la in effetti, avrebbe poi adempiuto alla sua obbligazione, depositando presso il Notaio un CP_1 assegno da € 10.000,00, sia pure sei giorni dopo la scadenza del termine inserito nel preliminare;
- , non presentandosi presso il Notaio per la stipula del definitivo, avrebbe realizzato Parte_1
un inadempimento da ritenersi più grave del modesto ritardo della nel pagamento, con CP_1
conseguente illegittimità del suo recesso dal contratto e della pretesa di ricevere la restituzione del doppio della caparra versata ex art. 1385 c. 2 c.c.
Con atto di citazione in appello notificato in data 05.02.24, impugnava la Parte_1
predetta decisione, deducendo tre motivi.
Col primo motivo (SULLA ERRONEA E CONTRADDITTORIA DECISIONE DI
ESCLUDERE LE PROVE DEDOTTE DA PARTE CONVENUTA IN QUANTO RITENUTE NON
RILEVANTI), l'appellante sosteneva che il Tribunale di EN avrebbe dovuto ammettere le prove testimoniali da lui richieste, perché esse avrebbero dimostrato la condotta tenuta in sede precontrattuale dalla tesa a non onorare gli impegni assunti. CP_1
Sul punto, il osservava che, diversamente da quanto opinato dal Giudice di primo grado, la Pt_1
dichiarazione di controparte di non poter sostenere i pagamenti concordati equivarrebbe a inadempimento e avrebbe giustificato la risoluzione del contratto.
Col secondo motivo (“CONTRADDITTORIETÀ DELLA MOTIVAZIONE DEL GIUDICE
IN ORDINE ALLA ASSERITA RESPONSABILITÀ DELL'INADEMPIMENTO”), l'appellante lamentava che il Giudice di prime cure, nel comparare gli inadempimenti delle parti, avrebbe errato nel tenere in considerazione solo il ritardo della nel depositare l'assegno da euro 10.000,00 CP_1
e non anche i suoi comportamenti precedenti, da cui sarebbe emersa la sua volontà di non adempiere alle proprie obbligazioni.
Col terzo motivo (“SULLA ESCLUSIVA ADDEBITABILITÀ DELLE SPESE DI GIUDIZIO DI
PRIMO GRADO A CARICO DELL'ODIERNO APPELLANTE”), l'appellante sosteneva che il
Tribunale di EN avrebbe dovuto valutare le condotte tenute in sede precontrattuale dalla CP_1
e la di lei rinuncia alla domanda ex art. 2932 c.c. originariamente proposta, ai fini della regolamentazione delle spese di lite.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 23.04.24, si costituiva in giudizio contestando le argomentazioni avversarie e, in particolare, sostenendo Controparte_1
- sul primo motivo, che “Controparte ha formulato capitoli di prova nella seconda memoria ex art. 183, VI comma, c.p.c., e il Giudice, con provvedimento dell'11.09.2023, ha motivatamente rigettato le istanze istruttorie avanzate dalle parti e rinviato a successiva udienza per la precisazione delle conclusioni e discussione ex art. 281- sexies c.p.c. In questa sede (udienza di p.c.), il sig.
[...]
non ha minimamente reiterato le richieste istruttorie con ciò dando implicitamente atto di Pt_1 volervi rinunciare (doc. D, verbale dell'udienza del 7.12.2023).; che il non avrebbe mai Pt_1 provato la propria asserita esigenza di alienare a terzi l'immobile per cui è causa in ragione di supposte difficoltà economiche, circostanza posta dall'odierno appellante a giustificazione della di lui decisione di non vendere il bene alla CP_1
- sul secondo motivo, che le affermazioni avversarie riguardanti i suoi comportamenti sarebbero rimaste prive di qualsivoglia riscontro e che l'inadempimento del consistente nel non essersi Pt_1 recato dal notaio per la stipula dell'atto e nell'aver alienato il bene immobile per cui è causa a terzi nonostante la sussistenza di una proposta di acquisto valida e vincolante, avrebbe dovuto ritenersi più grave del minimo ritardo in cui ella era incorsa nel pagare il secondo acconto da € 10.000,00;
- sul terzo motivo, che il primo Giudice avrebbe fatto corretta applicazione del principio di soccombenza e che la circostanza che ella avesse rinunciato alla domanda ex art. 2932 c.c. non avrebbe potuto condurre ad un diverso esito circa la regolamentazione delle spese di lite, perché tale rinuncia era stata dovuta al fatto che il aveva alienato l'immobile de quo a terzi. Pt_1
Con ordinanza del 24.05.24, la Corte respingeva l'istanza di sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata proposta dall'appellante, non ritenendo sussistente né il requisito del fumus boni iuris, né il requisito del periculum in mora.
La Corte, in persona del Consigliere Istruttore, con ordinanza del 24.05.24, rinviava la causa all'udienza del 16.01.25 per la rimessione in decisione collegiale ex art. 352 c.p.c., concedendo alle parti i termini di sessanta giorni prima della predetta udienza per il deposito delle note di precisazione delle conclusioni, di trenta giorni prima della predetta udienza per il deposito delle comparse conclusionali e di quindici giorni prima della predetta udienza per il deposito delle note di replica.
La Corte, in persona del Consigliere Istruttore, con ordinanza del 17.01.25, rilevato che nessuna delle parti aveva depositato note scritte in vista dell'udienza del 16.01.25, già fissata ex art. 352 c.p.c., e che ciò era equiparato alla mancata partecipazione all'udienza, rinviava la causa per i medesimi incombenti, ai sensi degli artt. 350 e 127 ter, c. 4 c.p.c. all'udienza del 27.03.25.
La Corte, in persona del Consigliere Istruttore, con ordinanza del 28.03.25, verificato l'avvenuto deposito ad opera delle parti delle note di trattazione scritta per l'udienza ex art. 352 c.p.c. del
27.03.25, rimetteva la causa al Collegio per la decisione.
RAGIONI DELLA DECISIONE
L'appello è infondato e deve pertanto essere rigettato.
Ed invero, con riguardo al primo motivo, come già in parte anticipato in sede di ordinanza collegiale del 24.5.2024 adottata in punto sospensiva, “il non aveva reiterato in sede di Pt_1 precisazione delle conclusioni rassegnate in primo grado la domanda di ammissione delle istanze istruttorie in precedenza rigettate sicchè la parte appellante, che ha fondato buona parte del proprio appello su tale aspetto, è ormai decaduta da tali istanze” : osservazioni che, in difetto di nuovi elementi di valutazione, meritano in questa sede conferma.
Per quanto attiene al secondo motivo, che attiene al nodo centrale dell'appello e cioè più propriamente alle valutazioni di merito svolte dal Giudice di primo grado nel comparare i comportamenti/ inadempimenti delle parti, ritiene la Corte condivisibile il ragionamento dallo stesso svolto in punto maggiore gravità dell'inadempimento addebitabile al Pt_1
In effetti, posto che non è stato neppure oggetto di impugnazione l'assunto di prime cure a mente del quale il termine fissato al 15.10.2022 per la conclusione del contratto preliminare
(vertendosi pacificamente nella specie di un preliminare del preliminare) non fosse un termine essenziale, appare allora piuttosto lineare osservare che il contratto è rimasto vincolante anche dopo la sua scadenza con la conseguenza che, per risolverlo, la parte che invoca lo spirare del termine deve inoltrare formale diffida ad adempiere, fissando un termine non inferiore a quindici giorni, allo spirare dei quali il contratto si intenderà risolto.
Come tuttavia ricordato anche dalla difesa di parte appellata, il sig. non ha Parte_1
inviato alcuna diffida ed addirittura, nonostante la proposta fosse valida e vincolante, lo stesso, dopo non essersi neppure presentato all'appuntamento innanzi al Notaio, ha poi provveduto a vendere il bene ad altri soggetti.
Dall'altro lato, (nonostante il suo effettivo atteggiamento altalenante del mese precedente, peraltro giustificato da motivi familiari) la signora visto che il termine del Controparte_1
15.10.2022 inserito nella proposta d'acquisto cadeva di sabato e, quindi, rendeva impossibile recarsi dal Notaio al fine di sottoscrivere il contratto preliminare, aveva comunicato alla difesa del Pt_1 che in data 21.10.2022, era stato fissato l'incontro dal Notaio depositando, all'uopo, Per_1 assegno di € 10.000,00.
E tuttavia il sig. comunicava di non essere più intenzionato a vendere l'immobile Pt_1 all'esponente e tratteneva la caparra confirmatoria.
Non solo, ma ancora in data 24.10.2022, la sig.ra inoltrava alla Controparte_1 controparte formale diffida da cui emergeva, tra l'altro, intimazione a non far visionare il bene ad altri soggetti e, comunque, manifestava ancora “la ferma volontà di adempiere tanto è vero che avrebbe sottoscritto il contratto definitivo entro il 15.12.2022”: diffida che non ha avuto alcun riscontro dal il quale non ha neppure aderito alla mediazione per poi giungere addirittura Pt_1
ad alienare a terzi il bene immobile per cui è causa.
In altre parole, solo con la scadenza del termine (15.10.2022) la signora poteva CP_1
ritenersi astrattamente inadempiente e tuttavia, come sopra ricordato, la stessa due giorni dopo aveva comunicato l'appuntamento presso il Notaio presso cui aveva deposito l'assegno con la somma concordata, così dimostrando la sua volontà di adempiere.
Tale ritardo, pertanto, non è tale da giustificare il recesso di parte convenuta che si è resa invece gravemente inadempiente non presentandosi all'appuntamento presso il l Notaio.
Come anche ricordato dal Giudice di primo grado, è' orientamento consolidato nella giurisprudenza della Suprema Corte il principio secondo cui, nei contratti con prestazioni corrispettive, in caso di denuncia di inadempienze reciproche, è necessario comparare il comportamento di entrambe le parti per stabilire quale di esse, con riferimento ai rispettivi interessi ed alla oggettiva entità degli inadempimenti, si sia resa responsabile delle trasgressioni maggiormente rilevanti ed abbia causato il comportamento della controparte, nonchè della conseguente alterazione del sinallagma.
Il Giudice, infatti, anche ove venga proposta dalla parte l'eccezione "inadimplenti non est adimplendum", deve procedere ad una valutazione comparativa degli opposti inadempimenti avuto riguardo anche allo loro proporzionalità rispetto alla funzione economico -sociale del contratto e alla loro rispettiva incidenza sull'equilibrio sinallagmatico, sulle posizioni delle parti e sugli interessi delle stesse, per cui qualora rilevi che l'inadempimento della parte nei cui confronti è opposta l'eccezione non è grave ovvero ha scarsa importanza, deve ritenere che il rifiuto di quest'ultima di adempiere la propria obbligazione non sia in buona fede e, quindi, non sia giustificato ai sensi dell'art. 1460, secondo comma, c.c. (Cassazione civile sez. II, 06/09/2017, n.20846).
Da ciò consegue che nell'indagine sull'inadempienza contrattuale occorre in ogni caso una valutazione comparativa del comportamento di entrambi i contraenti in relazione al contratto, in modo da stabilire quale di essi abbia fatto venir meno, con il proprio comportamento, l'interesse dell'altro al mantenimento del negozio (Cassazione civile sez. II, 08/08/2019, n.21209).
Anche di recente è stato coerentemente affermato che “In tema di preliminare di compravendita immobiliare, la controversia tra promittente alienante e promissario acquirente per il mancato avveramento di una condizione potestativa mista, apposta nell'interesse di entrambe le parti, va risolta accertando, in concreto e sulla scorta delle emergenze di causa, quale di esse sia stata inadempiente (o prevalentemente inadempiente, in caso di inadempimenti reciproci) per aver tenuto una condotta contraria alla buona fede in pendenza della condizione” (Cassazione civile, sez. II,
7/1/2025, n. 243).
In questa situazione, non vi è chi non veda che il ritardo nell'adempimento cui è incorsa l'allora parte attrice è di scarsa importanza avuto riguardo alla natura dell'affare e all'interesse della controparte, trattandosi di ritardo di soli sei giorni, dovendosi escludere che un ritardo di sei giorni nella stipula del preliminare abbia comportato il venir meno dell'interesse dall'allora convenuto alla vendita.
Ne consegue che del tutto correttamente il Giudice di primo grado ha ritenuto che nella comparazione delle condotte tenute dalle parti il ritardo minimo della signora sia stato meno CP_1
rilevante rispetto al definitivo inadempimento posto in essere dal signor Pt_1
Con riferimento infine al terzo motivo , appare sufficiente osservare che le statuizioni in punto spese di lite sono state correttamente adottate in applicazione del principio di soccombenza, posto che la rinuncia della originaria domanda principale dell'allora parte attrice, formulata ex art. 2932
c.c., è stata necessitata e tempestivamente formulata non appena è emerso che l'allora convenuto, subito dopo la notifica dell'atto introduttivo del giudizio di primo grado, aveva venduto l'immobile per cui era causa a terzi, così facendo definitivamente venir meno la possibilità per l'allora parte attrice di ottenere il trasferimento a suo favore dell'immobile medesimo.
Da qui il rigetto di tutti i motivi di appello e la conferma integrale della sentenza appellata.
Anche le spese di lite del presente grado di giudizio seguono la soccombenza e sono liquidate come da dispositivo in base al D.M. 147/22, assumendo come scaglione di riferimento della lite quello compreso tra euro 5.201,00 ed euro 26.000,00 e applicando i valori medi per tutte le fasi.
Si dà atto che, ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012
n. 115, l'appello è stato integralmente rigettato.


P.Q.M.


Definitivamente pronunciando, respinta ogni contraria o diversa istanza,
- Rigetta l'appello proposto da e, per l'effetto, Parte_1
- Conferma integralmente la sentenza n. 3108/23 del Tribunale di EN, pubblicata in data
12.12.23, - Condanna l'appellante al pagamento in favore dell'appellata Parte_1 Controparte_1
delle spese di lite del presente grado di giudizio, che si liquidano in euro 5.809,00 per compensi, oltre
15% spese generali, IVA e CPA come per legge.
Si dà atto che, ai fini dell'applicazione dell'art. 13, comma 1 quater del D.p.r. 30 maggio 2012 n.
115, l'appello è stato integralmente rigettato.
Così deciso in EN, il 2.4.2025
Il Consigliere Estensore
dott.ssa Laura Casale
Il Presidente
dott.ssa Rossella Atzeni