REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI CATANZARO
Sezione Seconda Civile
Riunita in camera di consiglio e composta dai seguenti Magistrati:
Dott.ssa SILVANA FERRIERO PRESIDENTE rel.
Dott. ANTONIO RIZZUTI CONSIGLIERE
Dott. PIETRO SCUTERI CONSIGLIERE ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al n. 1454/2024 RGAC decisa con deposito del dispositivo alla scadenza dei termini concessi ex art. 127 ter c.p.c. in sostituzione dell'udienza del 26 marzo 2026 e vertente tra in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresenta e difesa dall'avv. Francesco Parte_1
De Luca giusta procura in atti
APPELLANTE
E
in persona del legale rappresentante pro tempore, rappresentata e difesa Controparte_1 dall'avv. Luigi Assisi
APPELLATA APPELLANTE INCIDENTALE
CONCLSIONI
Per l'appellante <1) ACCOGLIERE il presente appello e, per l'effetto, annullare e/o riformare l'impugnata sentenza, accertando e dichiarando per le motivazioni esposte, l'integrale compensazione del credito vantato dalla con quello vantato, invece a Controparte_1
contrario, dalla 2) ACCOGLIERE, per le motivazioni esposte nella narrativa, il presente Pt_1
atto di appello e, per l'effetto, riformare l'impugnata sentenza, con l'accoglimento di tutte le domande formulate dall'odierna appellante ivi compresa quella relativa al pagamento dell'indennità di avviamento e conseguente rigetto di tutte le domande, eccezioni, deduzioni, richieste e conclusioni formulate dall'odierna società appellata con CONDANNA della stessa alle spese e competenze di entrambi i gradi di giudizio da distrarsi ex art. 93 cpc in favore del sottoscritto avvocato.> Per l'appellata appellante incidentale < rigettare l'unico motivo di appello per tutte le motivazioni sopra esposte;

IN VIA INCIDENTALE
Accogliere tutti e quattro i motivi sopra elencati e per l'effetto disponendo la modifica della Sentenza di primo grado: 1) in accoglimento al superiore “ 1° motivo di appello incidentale” dichiarare che alcuna compensazione al credito della può essere disposta e per l'effetto condannare la in CP_1 Pt_1
persona del suo legale rapp.te p.t. al pagamento dei ratei scaduti e non corrisposti fino al mese di
Febbraio 2025 per un importo totale di € 80.190,00 per come spiegato al superiore punto “2° Motivo di appello incidentale” a pagina 17; 2) in accoglimento al superiore punto “3° motivo di appello incidentale” condannare la al risarcimento per responsabilità aggravata ex art. 96 cpc Parte_2 nella somma che verrà ritenuta di giustizia dall'Ill.ma Corte di Appello;
3) in accoglimento al superiore punto “ 4° motivo di appello incidentale” condannare la a) al pagamento in favore della Parte_2 degli onorari per la fase monitoria c Rg. n . 422/2024 Tribunale di Vibo Valentia, pari ad € CP_1
5.196,78 come da nota spesa allegata al doc. 24; b) al pagamento degli onorari di causa per il
procedimento Rg N. 502/2024 Tribunale di Vibo Valentia, calcolati secondo i parametri medi e non minimi per un importo totale di € 13.397,63 come da nota spesa allegata doc. 25; c) al pagamento delle somme sostenute a titolo di mediazione pari ad € 1.009,00; 4) condannare altresì la in persona Pt_1 del suo l.r.p.t. al pagamento della somma pari ad € 123,19 per spese sostenute dalla per gli CP_1 accessi dell'Ufficiale Giudiziario presso l'immobile locato ai fini dell'esecuzione dello sfratto, ad oggi non ancora avvenuto (previsto per il 5.03.2025).
Con vittoria di spese ed onorai anche del giudizio appello giusta nota spese che si deposita>
§1) La vicenda controversa e la sentenza impugnata
Con atto di intimazione di sfratto per morosità notificato il 27 febbraio 2024 Controparte_1
premesso di avere stipulato con un contratto di locazione ad uso commerciale in data 25 Parte_1
luglio 2012, ha dedotto che il conduttore a far data dal 1° luglio 2021 era stato estremamente irregolare nei pagamenti dei canoni, versando parzialmente alcuni canoni e non pagando per niente altre mensilità, accumulando così una morosità che alla data di notifica dello sfratto era pari ad € 36.450.
Ha chiesto quindi emettersi ordinanza di convalida dello sfratto e decreto ingiuntivo per il pagamento dei canoni scaduti.
Alla intimazione si è opposto il conduttore deducendo che la morosità era stata determinata dalla emergenza pandemica COVID 19 ed eccependo comunque un controcredito relativo al rimborso delle spese per lavori di manutenzione straordinaria eseguiti sull'immobile.
All'udienza fissata per la convalida il Tribunale non ha convalidato lo sfratto e ha disposto il mutamento del rito assegnando il termine per l'introduzione del giudizio di merito. Con ordinanza resa all'udienza del 4 luglio 2024 il Tribunale, pur ritenendo ammissibile la memoria integrativa intempestivamente depositata dall'intimata dando atto che il deposito era stato tempestivamente curato seppure in relazione a diverso fascicolo, ha ritenuto tuttavia irrilevanti le richieste istruttorie formulate e ha rinviato la causa per la discussione.
Con sentenza resa all'udienza del 10 settembre 2024 il Tribunale, per quello che qui ancora rileva, ha ritenuto: 1) provata la morosità; 2) parzialmente provato il credito per lavori di manutenzione straordinaria opposto in compensazione del conduttore;
3) valida ed efficace la clausola contrattuale con la quale le parti avevano previsto che le spese di manutenzione straordinaria venissero sopportate dal conduttore.
Ha quindi dichiarato la risoluzione del contratto per inadempimento della conduttrice che ha condannato, previa parziale compensazione con il controcredito azionato, al pagamento nei confronti della locatrice dell'importo € 42.511,94 ed ha fissato al 31 ottobre 2014 la data del rilascio. Ha infine rigettato la domanda di condanna per lite temeraria proposta dalla locatrice e condannato la conduttrice al pagamento delle spese di lite.
§2) L'impugnazione e le determinazioni della Corte
Avverso la sentenza del Tribunale di Vibo Valentia, ha proposto tempestivamente appello Parte_1
con ricorso depositato l'11 ottobre 2024 nel quale ha richiesto la sospensione dell'efficacia esecutiva della sentenza impugnata e ha rassegnato nel merito le conclusioni riportate in epigrafe.
Con ricorso depositato il 21 ottobre 2024 l'appellante ha chiesto la decisione anticipata dell'istanza di inibitoria. E' stata quindi fissata l'udienza per la decisione della sola inibitoria. Nel sub procedimento così instaurato si è costituita a opponendosi alla concessione Controparte_1
della misura. Con ordinanza del 10 dicembre 2024 l'istanza di inibitoria è stata rigettata.
L'udienza originariamente fissata per il 28 gennaio 2025, a seguito della soppressione della terza sezione civile e della riassegnazione delle cause pendenti davanti a quella sezione, è stata differita al
26 marzo 2025.
Con memoria depositata il 7 marzo 2025 si è costituita proponendo appello Controparte_1
incidentale per i motivi che saranno di seguito esaminati.
L'udienza del 26 marzo 2025 è stata sostituita ex art. 127 ter c.p.c. dal deposito telematico di note di trattazione. Entrambe le parti hanno depositato note e la causa è stata decisa con deposito del dispositivo.
2.1.
Con un unico motivo di appello l'appellante deduce l'erroneità della sentenza impugnata per avere solo parzialmente accolto l'eccezione di compensazione sollevata in relazione al credito per l'esecuzione di opere di straordinaria manutenzione, erroneamente rigettando le istanze istruttorie che, ove accolte, avrebbero pienamente riscontrato la fondatezza dell'eccezione.
Questioni di pregiudizialità logico giuridica impongono di esaminare in via preventiva il primo motivo della impugnazione incidentale poiché dal suo accoglimento dipende il rigetto della impugnazione principale.
Con il primo motivo di appello incidentale, infatti, ha dedotto la Controparte_1
contraddittorietà della motivazione della sentenza impugnata per avere il Tribunale parzialmente accolto l'eccezione di compensazione sollevata dalla conduttrice in relazione al credito derivante dall'esecuzione di lavori di manutenzione straordinaria, pur avendo espressamente riconosciuto la piena validità della clausola contrattuale con la quale le parti, in deroga agli articoli 1576 e 1609 c.c. hanno concordato che le spese di manutenzione straordinaria, di qualsiasi genere fossero a carico del conduttore.
Il motivo di appello incidentale è fondato e merita accoglimento poiché la sentenza presenta effettivamente il vizio di contraddittorietà denunciato dall'appellante incidentale: al punto 3 della motivazione della sentenza, infatti, il Tribunale esamina l'eccezione di compensazione e la ritiene parzialmente, limitatamente ai documenti di spesa univocamente riferibili ad opere di manutenzione straordinaria;
al successivo punto 4 tuttavia riconosce la piena validità della clausola contrattuale che pone a carico del conduttore le spese per la straordinaria manutenzione, affermando che non trattandosi di contratto predisposto da una sola parte la clausola non richiedesse una specifica e separata sottoscrizione.
Deve peraltro darsi atto che detto punto della motivazione non è stato impugnato dall'appellante principale e, quindi, su di esso si è formato il giudicato. Il tenore della clausola di cui si discute è il seguente < la parte conduttrice si obbliga, in deroga agli articoli 157 e 1609 c.c., ad eseguire, a sua cure e spese, tutte le riparazioni ordinarie e straordinarie di qualunque natura, nonché tutte le opere di restauro e manutenzione che si rendessero necessarie, ad eccezione di quelle inerenti le parti comuni dell'edificio che fanno capo alla parte locatrice>
Appare evidente che riconosciuta la validità di tale clausola e non avendo mai la conduttrice sostenuto che le spese di straordinaria manutenzione si riferissero a parti comuni dell'edificio, l'eccezione di compensazione doveva essere integralmente rigettata. Di qui l'accoglimento del primo motivo di appello incidentale che comporta l'assorbimento dell'unico motivo dell'appello principale.
Ciò premesso devono quindi essere esaminati gli altri motivi dell'appello incidentale.
2.2
Con il secondo motivo di appello incidentale l'appellante deduce l'erronea quantificazione dei canoni operata dal Tribunale che, pur avendo fissato la data del rilascio al 31 ottobre 2024 non ha considerato nell'importo del credito né i canoni maturati fino a luglio 2024, espressamente richiesti delle note conclusionali né quelli ancora da maturare fino alla data di effettivo rilascio dell'immobile. Atteso che la data di rilascio è attualmente fissata al 5 marzo 2025 i canoni complessivamente fin qui maturati ammontano a complessivi € 87690 da cui va detratto l'importo di € 7500 corrisposto dal conduttore mediante bonifico bancario., con la conseguenza che il credito attuale è di € 80190.
Il motivo è fondato e merita accoglimento. Sin dal deposito della memoria integrativa in primo grado il locatore aveva espressamente richiesto che la condanna venisse estesa anche ai canoni a scadere fino all'effettivo rilascio dell'immobile. Che l'immobile non sia stato rilasciato alla data del 31 ottobre 2024 è peraltro confermato dalla note di trattazione depositate dalla GPR s..r.l. nelle quali si rileva che tra le parti era stato concordato il differimento del rilascio al 31 marzo 2025 previo pagamento da parte del conduttore di un importo di € 7500 effettivamente versato con bonifico immediato e che, tuttavia, questo non ha impedito al locatore di portare ad esecuzione lo sfratto. In definitiva al locatore deve essere riconosciuto il diritto ad ottenere i canoni fin qui maturati pari ad €
80190, in accordo con le conclusioni rassegnate nelle note depositate in sostituzione dell'udienza in cui la domanda viene espressamente riferita ai canoni maturati fino al febbraio 2025, dovendosi ritenere che nel frattempo l'immobile è stato rilasciato.
2.3
Con il terzo motivi di appello incidentale l'appellante lamenta il rigetto della condanna per responsabilità processuale aggravata ex art. 96 c.p.c.
Deduce l'appellante che, contrariamente a quanto ritenuto dal Tribunale, il danno è in re ipsa nella mancata percezione dei canoni e nella necessità di difendersi in giudizio.
Il motivo è infondato: come già ritenuto dal Tribunale il danno non può coincidere nella mancata percezione dei canoni, posto che detto pregiudizio viene ristorato con l'accoglimento della domanda di risoluzione e con il riconoscimento degli interessi sui canoni maturati e non pagati.
Contrariamente a quanto ritenuto dall'appellante la difesa della conduttrice non appare connotata da pretestuosità posto che la deroga al regime legale della ripartizione delle spese di manutenzione straordinaria era astrattamente idonea a fondare un esito processuale favorevole alla conduttrice escludendo quindi la temerarietà della sua pretesa.
2.4
Con il quarto motivo di censura l'appellante lamenta la mancata liquidazione da parte del Tribunale delle spese della mediazione, la mancata liquidazione della fase sommaria e l'applicazione dei parametri minimi nella liquidazione delle spese giudiziali.
Con riferimento alle spese di mediazione il motivo è fondato avendo la parte depositato l'invito alla mediazione, i verbali e le ricevute di pagamento per complessivi € 1.009 Il motivo va invece rigettato con riferimento alla mancata liquidazione delle spese di lite per la fase sommaria, posto che non essendo stato concesso il provvedimento di convalida ed essendo stato mutato il rito, la liquidazione delle spese andava effettuata esclusivamente in relazione alla fase a cognizione piena così instaurata.
Resta invece assorbito nella necessità di provvedere ad una nuova disciplina delle spese di lite il motivo relativo alla quantificazione delle stesse.
In parziale accoglimento dell'appello incidentale la va condannata al pagamento nei Parte_1 confronti della dei canoni fin qui scaduti per un ammontare complessivo di € Controparte_1
80.190 oltre interessi dalle singole scadenze al soddisfo.
Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come in dispositivo secondo i parametri di cui al
DM n. 5 del 2014 come modificati dal Dm n. 147 del 2022 applicati nei valori medi dello scaglione tariffario di riferimento individuato in ragione dell'importo della somma riconosciuta.
Al rigetto dell'appello principale consegue la ricorrenza dei presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante principale di un ulteriore importo pari a quello previsto per l'impugnazione a titolo di contributo unificato.

p.q.m.

La Corte d'Appello definitivamente pronunciando sull'appello principale proposto da e su Parte_1 quello incidentale proposta da avverso la sentenza del Tribunale di Vibo Controparte_1
Valentia n. 437/2024 così provvede: rigetta l'appello principale;
in parziale accoglimento dell'appello incidentale e in parziale riforma della sentenza impugnata condanna al pagamento nei confronti di dei canoni scaduti fino al Parte_1 Controparte_1 febbraio 2025 per l'importo di € 80.190 oltre interessi legali dalle singole scadenze al soddisfo;
condanna al pagamento nei confronti di delle spese di lite di Parte_1 Controparte_1
entrambi i gradi del giudizio che liquida per il primo grado in € 14.103 per compensi di avvocato e per il secondo grado in € 804 per spese vive ed € 14.317 per compenso di avvocato, oltre iva, cpa e rimborso spese generali al 15% nonché al rimborso delle spese sostenute dall'appellante per la mediazione nell'importo di € 1.009 dà atto che ricorrono i presupposti processuali per il versamento da parte dell'appellante di un ulteriore importo pari a quello previsto a titolo di contributo unificato per l'impugnazione.
Così deciso il 27 marzo 2025
Il Presidente estensore
Silvana Ferriero