A 2 N. R.G. 960/2020 Parte_1
CORTE DI APPELLO DI FIRENZE
PRIMA SEZIONE CIVILE
La Corte di Appello di ZE, PRIMA SEZIONE CIVILE, in persona dei Magistrati: dott. Isabella Mariani Presidente Relatore dott. Daniela Lococo Consigliere dott. Alessandra Guerrieri Consigliere ha pronunciato la seguente ordinanza nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 960/2020 promossa da:
con il patrocinio Parte_2 dell'Avv. con il patrocinio dell'Avv. Parte_3
Parte_3 impugnante contro
(CF ) con il patrocinio dell'Avv. (CF ) Controparte_1 C.F._1
Q (CF CP_2 Controparte_1
) con il patrocinio dell'Avv. GIANNERINI ANNA (CF C.F._2
) C.F._3
, QUALE EREDE DI (CF Controparte_3 Controparte_1 il patrocinio dell'Avv. (CF C.F._4
) C.F._3
, QUALE EREDE DI (CF Controparte_4 Controparte_1
con il patrocinio dell'Avv. GIANNERINI ANNA (CF C.F._5
) C.F._3

Convenuto
CONCLUSIONI
In data 21/02/2023 la causa veniva posta in decisione sulle seguenti conclusioni:
Per ; Parte_2 [...]
Pt_3
pagina 1 di 18 “Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello adita, disattesa e respinta ogni contraria istanza, difesa, domanda ed eccezione:
in tesi, dichiarare la nullità dell'intero procedimento svoltosi di fronte al Collegio dei Periti per la determinazione dell'indennità definitiva di espropriazione per difetto del contraddittorio e per plurime violazioni dell'art. 21 del D.P.R. 327/2001 e la conseguente inutilità ed assoluta irrilevanza della relazione tecnica finale del
Collegio Peritale, nonché, per l'effetto: a) accertare la cristallizzazione dell'indennità di espropriazione spettante agli eredi del Sig. per i Controparte_1 terreni ablati con il decreto di esproprio rep. n. 32120 dell'11.9.2019, negli importi determinati nel decreto dirigenziale del del 14.2.2018, Parte_3 prot. 30115; b) porre a carico degli eredi del Sig. tutte le spese Controparte_1 per la nomina dei tecnici e per il funzionamento del Collegio dei Periti;

in ipotesi denegata, rideterminare tutte le spese per la nomina dei tecnici e per il funzionamento del Collegio dei
Periti in osservanza delle tariffe professionali applicabili;
sempre in ipotesi denegata, determinare la giusta indennità definitiva di esproprio spettante agli eredi del Sig. per i terreni ablati con il decreto di Controparte_1 esproprio rep. n. 32120 dell'11.9.2019, alla luce delle risultanze della CTU del 29 giugno 2024 dell'Arch. secondo la prima delle ipotesi formulate Persona_1
a pag. 72 della stessa;
in ogni caso, dichiarare inammissibile, in quanto tardiva per domanda riconvenzionale avversaria volta alla rideterminazione dell'indennità di espropriazione e comunque respingerla in quanto infondata;
sempre in ogni caso, condannare gli eredi del Sig. al pagamento Controparte_1 delle spese tutte di giudizio, ivi comprese quelle per l'eventuale C.T.U. e per i
C.T.P.”.
Per e in proprio: CP_5
pagina 2 di 18 In via istruttoria: si chiede che il CTU venga chiamato a chiarimenti in contraddittorio con i consulenti di parte.
Nel merito: insiste per le conclusioni già rassegnate in comparsa di costituzione e risposta, da intendersi qui integralmente trascritte. in tesi: rigettare tutte le domande ex adverso proposte e per l'effetto determinare l'indennità di esproprio spettante ai Sig.ri CP_2 CP_3
e in misura conforme e conseguenziale a quella indicata nella
[...] Controparte_4 relazione di stima depositata presso il Comune di in data 18.05.2022 (resa Pt_2 all'esito del procedimento ex Art. 21 DPR 327/2021) con riferimento alle p.lle 368
e 374 del Foglio di Mappa 94 – Comune di , disponendo il deposito Pt_2 dell'indennità stessa (decurtata dell'importo già depositato) nelle forme di legge;
in ipotesi e in via riconvenzionale: nella denegata e non creduta ipotesi di dichiarazione della nullità del procedimento come ex adverso richiesto, dichiarare:
- in via principale, che nulla è dovuto al collegio peritale a titolo di spese per il procedimento ex art.21 DPR 327/200;
- in via subordinata rideterminare tutte le spese per la nomina dei tecnici e per il funzionamento del collegio dei periti in osservanza delle tariffe professionali applicabili, da porsi a carico solidale delle parti;

- in ogni caso determinare, con riferimento alle p.lle 368 e 374 del Foglio di
Mappa 94 – Comune di , la giusta indennità definitiva di esproprio spettante Pt_2 ai Sig.ri e nella misura di € CP_2 Controparte_3 Controparte_4
607.500,00 per i motivi esposti o in quella diversa, maggiore o minore, somma ritenuta di giustizia, anche all'esito dell'espletanda istruttoria;
disponendo il deposito dell'indennità stessa (decurtata dell'importo già depositato) nelle forme di legge;

In ogni caso con vittoria delle spese tutte di giudizio, ivi comprese quelle per l'eventuale CTU e per i CTP.
pagina 3 di 18 RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
e il convenivano in Parte_4 Parte_3 giudizio per la determinazione della indennità di espropriazione dei terreni Controparte_1 posti all'interno della lottizzazione del secondo di e destinati Parte_2 Pt_2
a verde pubblico catastalmente identificati al foglio di mappa 94, particelle 374 e 368 per complessivi metri quadri 2025 espropriati dal con decreto dirigenziale Parte_3
32120 del 2018.
Esponevano in fatto che con convenzione stipulata il 06/03/2009 il e il Pt_3 Parte_2 avevano operato una ricognizione degli obblighi residui concernenti l'attuazione del piano di lottizzazione del secondo oggetto della convenzione in variante organica Parte_2 stipulata nel 1999. Nell'ambito di tale ricognizione il si era impegnato a Parte_2 provvedere al completamento della sistemazione delle aree a verde pubblico a ciò destinate dal piano di lottizzazione funzionali alla completa attuazione.Si era pertanto reso necessario ricorrere alla attivazione di una procedura espropriativa da parte del con spesa a carico del per l'acquisizione al patrimonio comunale di Pt_3 Parte_2 alcune aree interne ed esterne alla lottizzazione destinate a verde pubblico di proprietà di soggetti non aderenti al fra i quali L'impegno da parte del Parte_2 Controparte_1
a completare le opere di sistemazione a verde pubblico previste dal piano di Parte_2 lottizzazione era stato confermato da ultimo con atto di rinnovazione dei patti convenzionali stipulato il 07/07/2017 . Con delibera del 2016 era stata approvato il progetto definitivo denominato “ due completamento Parte_2 progetto sistemazione area verde pubblico “, nonché era stata dichiarata ai sensi dell'articolo DPR 327- 2001 , la pubblica utilità delle opere ai fini dell'espropriazione dei terreni . Con decreto dirigenziale 14/02/2018 il determinava la indennità di Pt_3 espropriazione dei terreni interessati dai lavori di completamento delle aree a verde pubblico sulla base di un valore unitario a metro quadro di euro 69,51 come da perizia di stima 23/12/2015, invitando i proprietari destinatari a comunicare l'eventuale accettazione delle indennità entro 30 giorni dalla notificazione del decreto al fine di addivenire alla cessione bonaria, comunicando loro l'alternativa facoltà di procedere a stima mediante il collegio di periti di cui all'articolo 21 DPR 327- 2001. Il con nota CP_1
19/04/2018 comunicava l'intenzione di avvalersi del procedimento previsto dal citato articolo 21, designando come tecnico di fiducia il geometra Il Per_2 Pt_3 comunicava al la facoltà di indicare il nominativo e il Parte_1 Parte_2 indicava l'ingegnere . Il Comune quindi provvedeva a comunicare la Testimone_1 pagina 4 di 18 nomina dei due periti per la determinazione dell'indennità definitiva spettante al il CP_1 provvedeva poi ad adottare il decreto di esproprio dei terreni di proprietà fra gli Pt_3 altri di come sopra identificati, 11. 9. 2018 repertorio 32.120. Mentre la procedura CP_1 di determinazione della indennità definitiva mediante il collegio dei periti usciva dalla conoscenza del e del , solo a posteriori era possibile ricavare che Pt_3 Parte_2 CP_1 aveva adito il tribunale di Prato per la nomina del terzo tecnico stimatore, che veniva indicato nel geometra Né il ricorso al tribunale né il decreto di nomina Persona_3 erano mai notificati al o al . Il procedimento si svolgeva nella più totale Pt_3 Parte_2 assenza di contraddittorio dei comparenti i quali erano impediti di partecipare alle operazioni peritali e di presentare memorie scritte e documenti come sancito dall'articolo
21 comma 8 citato. Sulla base di tre sole riunioni di cui ai tre verbali 14.2, 28.2
,12.5.2020, il geometra adottando il metodo sintetico comparativo suggerito dal Per_3 tecnico nominato da determinava il valore dell'indennità di esproprio nella CP_1 iperbolica somma di 300 € al metro quadro per complessivi euro 607.500. La relazione era votata a maggioranza con la opposizione dell'ingegnere . Era trasmessa a Tes_1 firma del solo via pec al il quale notizia il di Per_3 Parte_3 Parte_1 versare il residuo o di proporre opposizione alla stima . Il tenuto al pagamento Parte_2 dell'indennizzo nonché lo stesso quale autorità espropriante, Parte_3 contestavano la relazione estimativa sia per il procedimento seguito in totale assenza di contraddittorio sia nel metodo e nel merito e formulavano le seguenti ragioni :

1 - la nullità dell'intero procedimento di determinazione definitiva dell'indennità di espropriazione mediante collegio dei periti per violazione del contraddittorio e dell'articolo
21 DPR 327- 2001 . Conseguente cristallizzazione dell'indennità definitiva di espropriazione nell'importo determinato ed offerto in via provvisoria dal . Parte_3
In ogni caso non debenza delle spese del procedimento peritale o in subordine loro rideterminazione secondo le tariffe professionali punto

2- in ipotesi : sulla corretta determinazione dell'indennità definitiva di espropriazione.
Impugnavano comunque la stima effettuata dai periti e chiedevano la determinazione giudiziale dell'indennità definitiva di espropriazione secondo i corretti criteri. La indennità di espropriazione deve essere determinata con riferimento al valore di mercato dei terreni ablati al momento dell'adozione del decreto di esproprio sulla base delle caratteristiche degli stessi nonché , e sensi dell'articolo 32 valutando l'incidenza dei vincoli di qualsiasi natura non aventi natura espropriativa e senza considerare gli effetti pagina 5 di 18 del vincolo preordinato all'esproprio e quelli connessi alla realizzazione dell'eventuale opera prevista . Altrettanto pacifico che in caso di espropriazione di aree per la realizzazione di opere pubbliche all'interno di piani attuativi come i piani di lottizzazione, valga il principio dell'indifferenza secondo il quale tutte le aree concorrono in ugual misura al conseguimento dell'edificazione del lotto a prescindere dal fatto che siano concretamente destinate alla allocazione degli edifici piuttosto che a standard di legge. In tal caso quindi tutte le aree debbono essere considerate legalmente edificabili calcolando il relativo valore sulla base di un indice di fabbricabilità comprensoriale medio cioè riferito all'intero comparto : era tuttavia altrettanto pacifico che la cosiddetta edificabilità di fatto assume comunque valore complementare- integrativo non ai fini della qualificazione urbanistica delle aree incluse all'interno di un piano attuativo, ma ai fini della concreta determinazione del loro valore di mercato non potendosi in ogni caso prescindere dalle concrete caratteristiche dei terreni ablati che possono diminuire quello medio del comparto, in considerazione di forma, collocazione, dimensioni eccetera. Infine, quanto ai criteri di stima da adottarsi, la giurisprudenza pur avendo di recente affermato che può utilizzarsi sia il metodo sintetico- comparativo che quello analitico- ricostruttivo ha affermato nondimeno che il metodo sintetico- analitico è quello che meglio di ogni altro risponde alla perseguita finalità di accertamento del giusto prezzo in una libera contrattazione di mercato. La relazione tecnica finale aveva violato i principi poiché era partita dall'errato presupposto di fatto che entrambe le particelle fossero incluse all'interno del piano di lottizzazione mentre la 368 era esterna al perimetro di tale piano.
Pertanto essa non era da considerarsi edificabile e non poteva essere valutata sulla base dell'indice comprensoriale, comparandole ai prezzi di compravendita delle aree ivi incluse: era invece destinata a verde pubblico di corredo della viabilità e non poteva che essere considerata non edificabile attesa la natura non conformativa di tale vincolo. Alla particella 368 doveva pertanto essere attribuito un valore non superiore a 10 euro al metro quadro secondo la stima effettuata dal Comune di . Il terzo componente del Pt_2 collegio si era rifiutato di adottare il criterio estimatorio analitico che avrebbe permesso di valutare le aree ablatore secondo il loro effettivo valore di mercato : il ricorso al metodo comparativo aveva determinato la ingiustizia per cui il che non aveva CP_1 aderito al costituito fra i proprietari delle aree incluse nel relativo piano di Parte_2 lottizzazione e che non aveva mai sostenuto gli oneri consortili per l'urbanizzazione di un comparto di oltre due milioni di metri quadri beneficerebbe della valorizzazione delle aree di sua proprietà. Rimandava alla stima dell'indennità provvisoria eseguita dal Comune di pagina 6 di 18 che giungeva al valore unitario di terreni di 69,51 €. Ma anche a volere seguire il Pt_2 criterio di stima comparativo erano stati assunti a paragone due solo atti di compravendita di aree palesemente inconferenti sia rispetto alla data del decreto di esproprio sia rispetto alla tipologia e alla estensione delle aree espropriate che costituivano per stessa ammissione del proprietario relitti interclusi Il geometra non aveva voluto tenere in conto per individuare il valore di mercato né la precedente sentenza della Corte 1573 2005 ne' la perizia di stima dell'1.4. 2019 resa in un parallelo giudizio pendente tra le stesse parti che aveva determinato in 95 € al metro quadro l'importo dovuto. Concludevano come in atti.
Si costituivano gli eredi di e ed anche Controparte_1 Persona_4 Controparte_4 in proprio , replicando sulle censure di parte impugnante quanto segue .
Non era vera la carenza di contraddittorio nel procedimento di nomina del terzo tecnico.
In nessun caso essa poteva essere fatta discendere la mancata partecipazione alle operazioni peritali delle parti a causa dell'omessa notifica del decreto di nomina. L'articolo
21 onera espressamente il collegio peritale e non il soggetto richiedente la nomina del terzo tecnico a comunicare agli interessati luogo data e ora delle operazioni, comunicazione che comunque risultava essere stata fatta. Circa l'asserita violazione dell'articolo 21 per asserita mancata comunicazione dell'avvio delle operazioni peritali, ciò non corrispondeva al vero come emergente dalla relazione peritale in atti . Circa
l'asserita provenienza della relazione di stima finale solo dal terzo componente del collegio peritale , anche ciò non corrispondeva al vero . Dalla relazione emergeva un continuo carteggio e che veniva fissata una riunione per il 12/05/2020 per discutere il risultato finale. In detta riunione erano prese in esame le relazioni tecniche dei partecipanti : essi votavano a maggioranza e quindi la stima finale era valida. Circa la ripartizione delle spese del collegio, in primo luogo non vi era nullità del procedimento ed in secondo luogo l'assunto era errato poiché punitivo verso colui che aveva adito la procedura ex art 21 cit.. In ogni caso anche se sussistente un vizio del procedimento o andava nuovamente esso espletato o la indennità di esproprio poteva essere richiesta in via giudiziale.
Circa la determinazione dell'indennità definitiva di esproprio contestava le censure svolte in sede di impugnazione. Concludevano in tesi per il rigetto delle domande, in ipotesi ed in via riconvenzionale anche per la determinazione della giusta indennità definitiva di esproprio loro spettante nella misura indicata nella relazione peritale o nella maggiore o pagina 7 di 18 minore somma ritenuta di giustizia anche all'esito dell'espletamento di istruttoria disponendo il deposito dell'indennità stessa decurtata dall'importo già depositato nelle forme di legge.
In corso di causa veniva disposta CTU, il procedimento era trattenuto in decisione all'udienza del 15 ottobre 2024 con concessione di note conclusionali ai sensi dell'art. 190
c.p.c..
Devono essere nell'ordine affrontati i seguenti argomenti, oggetto di censura.
Nullità della perizia della terna dei tecnici.
Come sopra esposto, due sono i profili di nullità invocati dalla parte impugnante, la omessa notifica ai sensi dell'art. 21 7 comma TUE e la decisione assunta da un solo perito anziché in forma collegiale.
Non risponde al vero che le comunicazioni di cui al comma 7, siano state date come affermato dagli eredi Si richiamano i docc. 6 e 7 e 8. Nel doc. 6 perizia del Geom CP_1 si legge: Per_3
Nessun allegato tuttavia dimostra l'effettività di tale invio né a chi tale invio sia stato eventualmente effettuato.
I docc. 8 e 9 sono la comunicazione della proroga del termine per il deposito che certamente non può sostituire l'invio relativo all'inizio delle operazioni.
A tenore di giurisprudenza della S.C. la omissione delle comunicazioni di cui al citato comma 7 è ragione di nullità della intera perizia: Cass. civ., Sez. I, Sentenza,
14/03/2018, n. 6239 Nel procedimento di determinazione definitiva dell'indennità di asservimento, disciplinato dall'art. 21 del d.P.R. n. 327 del 2001, è indispensabile ai fini della validità della perizia che venga dato avviso alle parti in merito allo svolgimento delle
pagina 8 di 18 operazioni peritali, essendo irrilevante, in caso di omesso avviso, che esse si siano svolte in presenza del tecnico di parte della terna collegiale, attesa la posizione di terzietà che assume qualsiasi componente del collegio peritale. Così in motivazione :
In proposito deve rilevarsi che, essendo pacifico, in quanto risultante dalla stessa sentenza impugnata, che non venne dato alcun avviso alle parti in merito allo svolgimento delle operazioni peritali, la tesi della Corte di appello secondo cui il diritto al contraddittorio sarebbe stata esercitato mediante la presenza del c.t.p. di , G.G., CP_6 non appare condivisibile, attesa la posizione di terzietà che assume qualsiasi componente del collegio peritale, dovendosi al riguardo rimarcare la distinzione operata dal più volte richiamato D.P.R. n. 327, stesso art. 21, che al comma 7 prescrive, per l'appunto, che "i tecnici comunicano agli interessati il luogo la date e l'ora delle operazioni mediante lettera raccomandata con avviso di ricevimento almeno sette giorni prima..", e al comma successivo prevede l'assistenza alle operazioni anche tramite "persone di fiducia" degli interessati, che, potendo "formulare osservazioni orali e presentare memorie scritte e documenti di cui i tecnici tengono conto", evidentemente non possono coincidere con i tecnici stessi.
Nè può condividersi l'assunto della Corte di appello secondo cui l'eccezione circa il mancato avviso sopra richiamato avrebbe dovuto essere proposta (a se stesso) dal predetto membro del collegio nominato da , laddove, perdurando per l'altro CP_6
l'evidenziata omissione, dalla lettura del citato D.P.R. n. 327 del 2001, art. 21, comma 9
e art. 54 emerge chiaramente la possibilità di contestare in sede giurisdizionale gli atti del procedimento peritale.


8. Nel caso di specie, rimanendo assorbita ogni altra questione, la grave violazione del principio del contraddittorio avrebbe dovuto condurre la Corte territoriale al rilievo della nullità della relazione peritale e "in ogni caso", come espressamente previsto dall'art. 54 testè richiamato, di procedere alla determinazione dell'indennità, avvalendosi al riguardo dei propri poteri, compreso quello di disporre consulenza tecnica d'ufficio. … dell'indennità.
Anche il procedimento seguito dal Geom. e dalla terna è del tutto errato avendo Per_3
egli operato nell'incarico come un incarico di ctu, e i periti nominati dalle parti come CTP,
mentre il procedimento e il provvedimento è a natura collegiale. Ciò si ricava con facilità
pagina 9 di 18 dal titolo dato alla relazione, “relazione tecnica del terzo componente il Collegio
peritale”, dal contenuto della stessa che dà conto di come la decisione finale sia del solo
, membro della terna nominato dal Presidente del Tribunale di Prato, che tratta le Per_3
indicazioni dei periti nominati dalle parti come periti di parte alle cui osservazioni occorre rispondere, firmando da solo la relazione. Non sono condivisibili le osservazioni della parte convenuta: le sessioni tra i tre periti , sono trattate dal geom. enunciandole Per_3
come confronto con i tecnici delle parti;
essi hanno provveduto ciascuno a
redigere una ipotesi di stima;
la votazione avviene sulle due ipotesi e non su una stima effettuata in sede collegiale. Non è quindi compresa ed attuata la specificità della perizia collegiale e si erra completamente nella procedimentalizzazione e nella decisione che deve essere condivisa tra tecnici ed eventualmente adottata a maggioranza. Anche
ciò appare motivo di nullità per difetto di composizione dell'organo procedente e decidente. Atteso il richiamo contenuto nel comma 14 art. cit., alle norme del codice di rito, appare applicabile al caso di specie il disposto dell'art. 158 c.p.c. per dichiarare la nullità della perizia per difetto di costituzione dell'organo decidente.
Dalla nullità della perizia per i due motivi sopra indicati, le parti concludono per la non debenza del pagamento della prestazione, per la decisione sulla apposizione della stessa, per la riduzione degli importi rispetto a quanto domandato dai periti.
L'art. 21 al comma 6 prevede che alla liquidazione e alla apposizione degli onorari provveda la autorità espropriante, e l'art. 54 prevede la possibilità di opporsi alla liquidazione.
Nel caso di specie non vi è stato provvedimento di liquidazione da parte del o Parte_2 del ( o almeno di ciò non si dà atto ) mentre le parti del presente procedimento Pt_3 chiedono che ad essa proceda la Corte. Ciò tuttavia da un lato non è previsto nella norma che limita appunto la opposizione alla già intervenuta liquidazione, dall'altro dovrebbe svolgersi in assenza del contraddittorio delle parti eventualmente creditrici, non citate in giudizio, ipotesi assolutamente non praticabile perché illegittima.
pagina 10 di 18 La domanda di determinazione della liquidazione, anche eventualmente negandone la debenza, è pertanto inammissibile.
Secondo la censura di parte impugnante dalla nullità della perizia conseguirebbe la definitività della indennità proposta. L'assunto non è condivisibile. Si veda Cass. civ., Sez. VI - 1, Ordinanza, 05/08/2022, n. 24355 In tema di espropriazione per pubblica utilità, il giudizio di opposizione alla stima non ha carattere impugnatorio, ma introduce un ordinario giudizio di cognizione sul rapporto, volto all'accertamento del
"quantum" effettivamente dovuto, …….”. In effetti, la opposizione tempestivamente proposta e la riconvenzionale azionata in questa sede, introducono il giudizio ordinario sulla congruità della stima atteso che la liquidazione operata dall'ente espropriante ha natura definitiva solo se approvata dalle parti e non ha alcuna attitudine al giudicato.
Occorre pertanto prendere in esame la ctu svolta.
Trattasi di due particelle di terreno , l'una ricompresa l'altra esterna al comparto che si descrivono riportando quanto in ctu.
Con riferimento al R.U. approvato con Delib. di C.C. n. 70 del 3.05.2001:
Sud- Parte_2
Est, approvata con Delib. di C.C. n. 351 del 12/03/1990 e successive varianti nello schema direttore 8.
La particella 368, F. 94 ricade totalmente nel subsistema V4 (Le connessioni urbane:
Tangenziale, Poggio a Gaiano-Cimitero della Misericordia, della Persona_5
Repubblica, Gorone) con destinazione d'uso Vp (parchi) nello schema direttore 8.
Con riferimento al P.O. approvato con Delib. di C.C. n. 17 del 14.03.2019 e succ. integrazioni:
La particella 374, F. 94 ricade totalmente all'interno del PdL M2 (Piani attuativi), UTOE 7.
La particella 368, F. 94 ricade totalmente nelle AV (aree per spazi pubblici attrezzati a parco) di progetto, UTOE 7.
Non è corretto quanto sostenuto dagli impugnanti in ordine alla prevalenza del criterio analitico, rispetto al criterio comparativo, anche se per le ragioni che sotto si espongono pagina 11 di 18 è ad esso nel caso concreto che occorre fare riferimento. Infatti, ex pluris secondo Cass. civ., Sez. I, Ord., 31/05/2021, n. 15174
“2.10 I motivi, tuttavia, sono anche infondati, perchè i giudici di merito hanno tenuto in debita considerazione i principi statuiti da questa Corte in tema di liquidazione dell'indennità di espropriazione per le aree edificabili. In proposito, questa Corte ha ripetutamente affermato che la determinazione del valore del fondo può essere effettuata tanto con metodo sintetico-comparativo, volto ad individuare il prezzo di mercato dell'immobile attraverso il confronto con quelli di beni aventi caratteristiche omogenee, quanto con metodo analitico-ricostruttivo, fondato sull'accertamento del costo di trasformazione del fondo, non potendosi stabilire tra i due criteri un rapporto di regola ad eccezione, e restando pertanto rimessa al giudice di merito la scelta di un metodo di stima improntato, per quanto possibile, a canoni di effettività
(Cass., 22 marzo 2013, n. 7288; Cass., 18 maggio 2007, n. 11643; Cass. 15 febbraio
2005, n. 3034).
In ossequio al principio di effettività sopra richiamato e tenendo presente quanto ritenuto da Cass. 1178/ 2025 “ Passando al merito di essi, giova premettere che il criterio di stima sintetico-comparativo si risolve nell'attribuire al bene da stimare il prezzo di mercato di immobili omogenei, con riferimento non solo agli elementi materiali, quali la natura, la posizione, la consistenza morfologica e simili, ma soprattutto alla sua condizione giuridica urbanistica all'epoca del decreto ablativo.
Pertanto, il giudice di merito, per applicarlo correttamente, deve indicare gli elementi di comparazione utilizzati e documentarne la rappresentatività in riferimento ad immobili con caratteristiche analoghe a quello espropriato (tra le tante: Cass., sez. I, 7 ottobre
2016, n. 20232); ed anche quando egli recepisca i risultati della c.t.u., è comunque tenuto ad indicare i dati obiettivi sui quali ha ritenuto di fondare la propria valutazione, al fine di consentire un controllo sulla congruità della motivazione (Cass., sez. I, 31 dicembre 2019, n. 34743).
Deve quindi farsi riferimento a valori omogenei per oggetto e per data .
Si fa riferimento al Foglio 94, p.lla 374, Qualità Seminativo Arborato, sup. 1887 mq – redd. dom. € 14,62, redd. agr. 6,33; sita all'interno del , edificabile per il Parte_2 non contestato principio sopra riportato di indifferenza.
Il ctu ha elencato i seguenti atti di comparazione:
pagina 12 di 18 Nel caso di specie tali riferimenti risultano in parte versati in Atti ed in parte offerti dai
Consulenti delle Parti (peraltro molti dei quali reperiti anche dalla scrivente C.T.U.); esaminato tale materiale la sottoscritta C.T.U. riferisce quanto segue:
• la Sentenza n. 1573/2005 della Corte d'appello di ZE (di cui peraltro si è già detto nel precedente paragrafo 4.4, doc. 25 del fascicolo di parte ricorrente) risulta riferita alla porzione della p.lla 63, F. 94 di proprietà oggetto del Decreto di esproprio del CP_1


7.07.2000 il cui valore unitario del bene per la determinazione dell'indennità di espropriazione pari ad €/mq 80,35;
• con l'Atto di compravendita Notaio del 30.06.2010 (Reg. n. 9683 del Per_6
22.07.2010, unicamente menzionato dall'Ing. nella propria memoria poi Tes_1 successivamente prodotto ed unito al presente elaborato in Allegato 4), venivano compravendute aree al valore unitario di €/mq 74,60;
• con l'Atto Notaio del 30.07.2013 (Reg. n. 8028 del 31.07.2013, unicamente Per_6 menzionato dall'Ing. nella propria memoria poi successivamente prodotto ed Tes_1 unito al presente elaborato in Allegato 4), venivano cedute bonariamente aree a standard al valore unitario di €/mq 54,00 (per una superficie di 9.159 mq) e di €/mq 37,68 (per una superficie di 1.315 mq);
• con l'Atto di compravendita Notaio del 21.02.2018 (rep. 158758, racc. 24703, Per_7 in Allegato A alla memoria del Prof. e menzionato anche dall'Ing. ), veniva Per_8 Tes_1 compravenduta un'area di superficie di 46.643 mq al valore unitario di €/mq 702,66;
• in data 1.04.2019 il C.T.U. Arch. nel procedimento R.G. 4245/2015 – Persona_9
Tribunale di Prato, rendeva la propria Relazione (doc. 26 del fascicolo di parte ricorrente) riferita – in sintesi – all'originaria p.lla 63, F. 94 di proprietà del Sig. nella Controparte_1 quale il valore unitario delle aree confinanti con quelle qui di interesse viene indicato pari ad €/mq 95,27;
• con l'Atto Notaio del 10.03.2020 (rep. 54916, racc. 16050, in Allegato C alla Per_6 memoria del Prof. ) venivano compravendute aree di superficie complessiva di Per_8
12.489 mq al valore unitario di €/mq 391,38;
• con l'Atto di permuta Notaio del 2.07.2019 (rep. 54557, racc. 15795, in Per_6
Allegato B alla memoria del Prof. ) veniva ceduta un'area “non più suscettibile di Per_8 capacità edificatoria” di superficie di 137 mq al valore unitario di €/mq 360,00;
pagina 13 di 18 • in data 24.06.2021 il C.T.U. Geom. rendeva la propria Relazione (in Persona_10 estratto in Allegato D alla memoria dell'Ing. ) riferita ad un'area interna al Tes_1
, nella quale il valore unitario viene indicato pari ad €/mq 119,51; Parte_2
• in data 18.11.2022 la sottoscritta C.T.U. nel procedimento R.G. 1449/2021 – Corte
d'Appello di ZE, rendeva la propria Relazione (doc. 28 del fascicolo di parte ricorrente) riferita – in sintesi – all'immobile nel F. 84 del , p.lla 1702 Parte_3 ricadente all'interno delle aree del , quale il valore unitario dell'area Parte_2 viene indicato pari ad €/mq 134,70;
a tale ultimo riguardo occorre evidenziare che in Atti di Parte attrice ed anche nella nota preliminare dell'Ing. viene indicato tale valore unitario pari ad €/mq 141,36, Tes_1 tuttavia come si legge a pag. 41 del doc. 28 del fascicolo di parte attrice, lo stesso viene chiaramente indicato nella misura sopra riportata;

• con l'Atto di compravendita Notaio del 4.04.2023 (in Allegato B alla memoria Per_7 dell'Ing. ), venivano compravenduti appezzamenti di terreno edificabile in via del Tes_1
Porcile in Comune di con destinazione produttiva e commerciale oltre a diritti Pt_2 edificatori, al valore unitario di €/mq 106,99.
A tali dati occorre aggiungere:
• il valore unitario d'esproprio come desumibile dalla “Tabella dei valori unitari di esproprio dei terreni in €/mq secondo il valore di mercato delle tipologie edilizie” del
Comune di Prato26 che per aree a standard nell'UTOE 7 viene indicato in €/mq 57,42;
• i dati desumibili dalla Tabella - Stima analitica dell'incidenza area nelle zone omogenee del Comune di : destinazione produttiva, compresa nelle Linee Guida per Pt_2
l'applicazione della perequazione urbanistica – Piano Operativo – adozione 2018; nelle
Linee Guida viene al riguardo esposto che “per ogni ambito … oltre al valore unitario di riferimento e stato individuato il valore dell'incidenza area, sia in termini percentuali sul valore unitario28 dell'edificazione che in termini unitari. La stima dell'incidenza area è stata ricavata attraverso un procedimento analitico che tiene conto del valore di mercato finale dell'edifico produttivo/commerciale all'ingrosso e dei costi necessari per realizzarlo”; più in particolare per la zona di interesse P1 Macrolotti produttivi (primo e secondo macrolotto) viene indicato il Valore unitario di incidenza dell'area pari ad €/mq
470,16 e la percentuale di incidenza dell'area pari al 33,5% (arr.).
pagina 14 di 18 A parere della Corte nessuno dei dati è assumibile come rilevante per la decisione che interessa.
Sono in primo luogo da escludere per troppa lontananza temporale dal settembre 2018, Per data dell'esproprio, la sentenza del 2005, l'atto mbra del 2010 , l'atto del Per_6
2013, gli atti De Luca del 2023. Il tempo trascorso in una situazione altamente volatile per il mercato immobiliare particolarmente in una zona densamente industrializzata come
, fanno ritenere necessario il ricorso a atti maggiormente coevi cronologicamente. Pt_2
È da escludere e su ciò concordano le parti oltrechè il ctu, l'atto 2018 per il Per_6 quale si allega una completa differenza di oggetto, posto in altra zona, addirittura definita come il più importante comparto commerciale d'Europa ( si legge in ctu cui ci si riporta per la esaustività della spiegazione : “ CTP “quest'area è centrale rispetto alla lottizzazione a margine del , divenuta negli anni l'area COMMERCIALE forse Parte_5 più attrattiva in Europa … ”; ha altresì ribadito il C.T.P. la “destinazione diversa, contesto diverso, valori enormemente diversi e quindi in alcun modo utilizzabile quale utile riferimento al caso in questione” e portando infatti a conferma l'Atto di compravendita
Notaio Lops del 15.09.2020 (Reg. n. 9913 del 16.09.2020, in Allegato B alla memoria dell'Ing. ), con il quale venivano compravenduti fabbricati in corso di costruzione Tes_1 in loc. Iolo del Comune di al valore unitario di €/mq 1.666,29. Pt_2
Sulla base dei contenuti dell'atto qui richiamato e tenendo conto dell'esposizione dei
C.T.P. , ritiene la scrivente C.T.U. di escludere dal novero dei dati comparabili il valore unitario desumibile dall'atto in forza sia dell'eccezionalità dello stesso (come in effetti rilevato anche dal Prof. ) che della mancata omogeneità delle aree non Per_8 direttamente paragonabili;
L'area è in effetti posta ad ovest rispetto a quella di interesse
e dista dalla stessa 7 km ca.”).
Sono altresì da escludere a parere della Corte i dati rilevabili da ctu emesse in cause similari , poiché si tratta di dati comunque basati su giudizi tecnici e non su dati di mercato, a volte applicando il diverso metodo analitico e di cui non consta la copertura con sentenza passata in giudicato .
Residuano l'atto 2019 e del 2020, essendo da escludere i dati valore unitario di Per_6 esproprio e valore unitario di incidenza delle aree, poiché proveniente dallo stesso di e scollegati con il valore di mercato altrimenti desumibile. Pt_3 Pt_2
pagina 15 di 18 L'atto del 2019 non è dato comparabile: intanto era una permuta e in secondo luogo il terreno permutato aveva una minima estensione rispetto alla particella in oggetto, mq
137 contro 1887 di terreno espropriato . La permuta come la cessione bonaria non è idonea a parere della Corte ad essere un comparabile atteso che diverse possono essere le ragioni per accedervi ultronee rispetto al valore del bene .
Per la vendita del 2020 occorre richiamare quanto espresso dalla parte impugnante: trattasi di terreno di assai maggiore estensione ( 12.500 mq) e soprattutto, dato non contestato, con prezzo determinato in relazione ad una offerta all'asta , procedura che sconta meccanismi di determinazione del prezzo affatto diversi.
In conseguenza deve ritenersi che sono assenti atti comparabili alla stregua della definizione sopra riportata.
Occorre pertanto fare riferimento al metodo analitico seguito dal ctu .
Le osservazioni del CT di parte hanno riguardato il valore di mercato dei costruendi CP_1 edifici, i costi diretti di costruzione, i costi indiretti . Per stessa ammissione della parte resistente, il CTU ha preso in esame le osservazioni del ctp di parte ed ha corretto CP_1 le proprie valutazioni nel senso dallo stesso indicato : si vedano infatti pagine 67 e 68. Le osservazioni contenute nella nota conclusionale appaiono pertanto inutilmente reiterate.
La parte impugnante, in replica, aderisce alle conclusioni del ctu.
Deve quindi ritenersi che il valore di esproprio per la particella in oggetto sia pari a
L'indennità di esproprio complessiva viene indicata pari a:
• F. 94, p.lla 374 ...................................................................€ 318.174,86
Nessuna decurtazione è operabile per essere il bene sottoposto a distanza di rispetto per la viabilità. Se è pur vero che trattasi di vincolo conformativo, la sua incidenza si scontra tuttavia con il principio di indifferenza della edificabilità del comparto. Tutti i terreni ivi inclusi a prescindere dalla particolare destinazione devono essere trattati unitariamente.
Venendo all'esame di
• Foglio 94, p.lla 368, Qualità Seminativo Arborato, sup. 138 mq – redd. dom. €
1,07, redd. agr. 0,46;
l'esame del valore di mercato è di migliore accessibilità.
pagina 16 di 18 Il bene è esterno all'area ricompresa nel e irrilevanti sono sul punto le Parte_2 osservazioni svolte dalla difesa della parte espropriata, che non tengono in conto le risultanze oggettive desunte dalle previsioni urbanistiche. I comparabili non sono tali se riferiti ad aree interne ad esso.
Trattasi di bene destinazione da sempre a verde pubblico. Il bene è quindi totalmente inedificabile.
“Al fine poi di determinare il più probabile valore di mercato dell'area oggetto di esproprio ma priva di capacità edificatoria – F. 94, p.lla 368, che ricade totalmente nelle AV - aree per spazi pubblici attrezzati a parco al di fuori del perimetro del Pdl del , la Parte_2 scrivente C.T.U. ha provveduto a prendere in esame l'attuale mercato immobiliare nella medesima zona del . Parte_3
Dalla ricerca espletata attraverso i cosiddetti asking price, risulta il valore medio unitario delle offerte di mercato per terreni agricoli similari di €/mq 16,00 (arr.)32.
Il valore unitario così individuato, applicato alla superficie della particella oggetto dell'esproprio e NON ricadente nel perimetro del PdL del – F. 94, p.lla 368, Parte_2 determina l'ammontare del valore venale della stessa ovvero dell'indennità di esproprio, come di seguito indicato:
• €/mq 16,00 × mq 138 = € 2.208,00.”
L'importo totale è quindi da determinarsi in € 2.208 + € 318.174,86
Totale..................................................................................€ 320.382,86
La rivalutazione non è oggetto di specifica domanda.
Gli interessi sono dovuti dalla data di esproprio al saldo.
Cass. civ., Sez. I, Ordinanza, 17/07/2024, n. 19775 L'indennità di espropriazione costituisce un debito di valuta, per il quale il tempo trascorso tra la maturazione del credito e la decisione giustifica solo il riconoscimento degli interessi legali, ma non la rivalutazione automatica dell'importo liquidato. Il risarcimento del maggior danno per ritardo nell'adempimento, ai sensi dell'art. 1224, secondo comma, c.c., richiede una specifica domanda e la prova del pregiudizio subito, anche in via presuntiva, purché venga allegato che durante la mora il saggio medio di rendimento netto dei titoli di Stato
pagina 17 di 18 con scadenza non superiore a dodici mesi è risultato superiore al saggio degli interessi legali.
Le spese di lite sono compensate tra le parti, attesa la decisione che si pone a metà tra le opposte richieste delle parti.
Le spese di ctu liquidate come in atti sono per metà a carico di ciascuna parte processuale.

P.Q.M.

Accerta la nullità del procedimento e della perizia ex art. 21 DPR 327/2001, a firma
Geom. del 20 maggio 2020; Per_3
dichiara inammissibile la opposizione al Collegio peritale della liquidazione a titolo di spese ex art. 21 comma 6, dpr 327/ 2001;
accerta che la corretta indennità di esproprio per i beni immobili meglio descritto in sentenza è pari a € 320.382,86 oltre interessi dal decreto di esproprio al saldo, al tasso legale.
Ordina a di , il deposito della somma sopra Parte_2 Pt_2 indicata, detratto quanto eventualmente già versato comprensivo di interessi nelle more maturati , alla Cassa Depositi e Prestiti (competente Direzione Territoriale del Ministero
Economia Finanze ) .
Compensa tra le parti le spese di causa.
Dispone che le spese di ctu liquidate come in atti siano poste a carico delle parti al 50% ciascuna.
ZE 12 maggio 2025
La Presidente rel.
Isabella Mariani
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