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RG. n. 44/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA nelle persone dei magistrati: dott. Marcello BRUNO, Presidente dott.ssa Valeria ALBINO, Consigliere relatore dott. Lorenzo Pietro FABRIS, Consigliere riuniti in camera di consiglio, ha pronunciato la seguente:
SENTENZA nella causa d'appello contro la sentenza n. 957/2023 del 12/12/2023 del UN di
Savona, promossa da:
(C.F.: ), (C.F.: ) Parte_1 C.F._1 Parte_2 C.F._2
e (C.F.: ), rappresentati e difesi dall'Avv. Gabriele Parte_3 C.F._3
Di Cerbo, in forza di procura allegata all'atto di appello, presso il quale sono elettivamente domiciliati in Savona, corso Italia, n. 15/15
APPELLANTI contro
N. 105 (C.F: ), in Controparte_1 P.IVA_1
persona del legale rappresentane pro tempore, (C.F.: ), Parte_4 C.F._4
(C.F.: ), (C.F.: Parte_5 C.F._5 Parte_6
, (C.F.: ), C.F._6 Parte_7 C.F._7 [...]
(C.F.: ), (C.F.: Parte_8 C.F._8 Parte_9
), (C.F.: ), C.F._9 Parte_10 C.F._10 Pt_11
(C.F.: , (C.F.:
[...] C.F._11 Parte_12
), (C.F.: ), C.F._12 Parte_13 C.F._13 Pt_14
(C.F.: (C.F.: ),
[...] C.F._14 Parte_15 C.F._15
(C.F.: ), (C.F.: Parte_16 C.F._16 Parte_17
), (C.F.: ), C.F._17 Parte_18 C.F._18 Parte_19
(C.F. ), (C.F.:
[...] C.F._19 Parte_20
), (C.F.: ), C.F._20 Parte_21 C.F._21
(C.F.: , (C.F.: Parte_22 C.F._22 Parte_23

2
), (C.F.: ), C.F._23 Parte_24 C.F._24 Parte_25
(C.F.: ), (C.F.:
[...] C.F._25 Parte_26
), C.F._26 Controparte_2 Parte_27
(C.F.: ), in persona del socio accomandatario e legale rappresentante P.IVA_2 [...]
, (C.F.: ), (C.F.: Pt_27 Parte_28 C.F._27 Parte_29
, (C.F.: ), C.F._28 Parte_30 C.F._29 Pt_31
(C.F.: , (C.F.: ),
[...] C.F._30 Parte_32 C.F._31
(C.F.: , (C.F.: Parte_33 C.F._32 Parte_34
), (C.F.: ), C.F._33 Parte_35 C.F._34 Pt_36
(C.F.: ), (C.F.:
[...] C.F._35 Parte_37
), AR NI (C.F.: ), C.F._36 C.F._37 Pt_38
(C.F.: ), rappresentati e difesi dall'Avv. Cristina Roncallo, in
[...] C.F._38
forza di procura allegata alla comparsa di costituzione e risposta, presso la quale sono elettivamente domiciliati
APPELLATI
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER GLI APPELLANTI
“Piaccia all'Ecc.ma Corte di Appello di Genova, ogni diversa e contraria istanza, eccezione, deduzione e/o domanda disattesa e respinta, in riforma della sentenza n. 957/2023, emessa
l'11/12/2023 e pubblicata il 12/12/2023 dal UN di Savona nel giudizio ivi iscritto al R.G.
n. 2979/2021, comunicata a mezzo PEC dalla cancelleria il 12/12/2023 e notificata ex adverso in pari data, e, in ogni caso, in accoglimento dell'appello e delle domande proposte in prime cure dai concludenti,
- previa occorrendo conferma della sospensione ai sensi dell'art. 283 c.p.c., in toto e per ogni pronuncia compresa quella di rilascio immediato, dell'efficacia esecutiva e/o dell'esecuzione della sentenza impugnata per tutti i motivi proposti in atti, come da provvedimento collegiale dell'8/05/2024 comunicato il 9/05/2024;
- nonché previa occorrendo ammissione delle deduzioni di prova orale di cui alla memoria ex art. 183 sesto comma n. 2 c.p.c. del 10/01/2023, depositata in prime cure in pari data dal convenuto : Parte_1
A) A TITOLO DI APPELLO PRINCIPALE: respingere tutte le domande e/o le istanze proposte nei confronti degli appellanti Pt_1
, e dal Condominio attore e dai condomini intervenuti, nei
[...] Parte_2 Parte_3
confronti dei quali è stato ivi anche integrato il contraddittorio per litisconsorzio necessario, 3
tutti odierni appellati, perché infondate in fatto e in diritto e/o non provate per tutti i motivi eccepiti, argomentati e comunque risultanti in atti e all'esito del giudizio.
B) SEMPRE A TITOLO DI APPELLO PRINCIPALE: accertare e dichiarare che gli appellanti , e , ciascuno Parte_1 Parte_2 Parte_3 per quanto di ragione e/o titolo, sono titolari e/o proprietari dell'area in controversia, ossia del c.d. “solettone” di copertura, ora censito al Catasto Fabbricati del Comune di al CP_1
foglio 14, mapp. 173, sub 33 e sub 35, in quanto lastrico di copertura e parte integrante del sottostante locale sito al piano seminterrato, ora censito al Catasto Fabbricati del medesimo
Comune, al foglio 14, mapp. 173, sub 36, 37, 38, 39, 40, 41, 42 e 43, del quale l'appellante
è ora usufruttuario generale vitalizio per l'intero e gli appellanti e Parte_1 Parte_2
sono nudi proprietari, come risulta dal titolo in atti. Parte_3
C) A TITOLO DI APPELLO SUBORDINATO: in caso di mancato accoglimento delle domande e degli appelli principali che precedono, accertare e dichiarare che l'appellante è comunque titolare e/o proprietario Parte_1 dell'area in controversia, ossia del c.d. “solettone” di copertura, ora censito al Catasto
Fabbricati del Comune di al foglio 14, mapp. 173, sub 33 e sub 35, in quanto da lui CP_1
acquistato ante causam a titolo originario per usucapione.
D) IN VIA ULTERIORMENTE SUBORDINATA: nella denegata e non creduta ipotesi di riconoscimento della proprietà dell'area in controversia, ossia del c.d. “solettone” di copertura oggetto di causa, in capo al CP_1 ovvero ai condomini appellati, confermare e, ove occorrente, ribadire l'integrale compensazione di qualsivoglia danno eventualmente patito e provato dal e/o CP_1 dai condomini appellati derivante dall'occupazione di detta area da parte degli appellanti con le più ingenti spese che l'appellante ha sostenuto per la manutenzione Parte_1 ordinaria e straordinaria dell'area stessa, queste ultime così come risultanti per tabulas in atti e già accertate e dichiarate in primo grado.
E) IN OGNI CASO:
1) Respingere in quanto irrituale, inammissibile, improponibile e comunque infondata e non provata la domanda subordinata degli appellati di riversare a loro favore le somme medio tempore eventualmente percepite dagli appellanti per la locazione dei posti auto presenti nell'area in controversia.
2) Inoltre, sempre in riforma dell'impugnata sentenza, porre a carico del e/o dei CP_1
condomini appellati le spese processuali del primo grado del giudizio, dichiarandoli tenuti e condannandoli a pagarle agli appellanti concludenti nella misura liquidanda all'esito 4
dell'appello, compresi tutte le attività, le anticipazioni e gli oneri accessori, nonché il 15% per spese generali di studio e gli oneri previdenziali e fiscali nella misura di legge, dichiarando tenuti e condannando il e/o i condomini appellati a ripetere e/o CP_1
restituire agli appellanti concludenti tutto quanto eventualmente medio tempore corrisposto da questi ultimi per compulsum in forza dell'impugnata sentenza per capitale, interessi, spese e quant'altro.
3) Con vittoria delle spese e del compenso professionale di difesa del giudizio di appello, compresi tutte le attività, le anticipazioni e gli oneri accessori, nonché il 15% per spese generali di studio e gli oneri previdenziali e fiscali nella misura di legge.
Le parti appellanti concludenti dichiarano di non accettare il contraddittorio processuale su eventuali nuove, tardive, inammissibili, decadute e/o precluse istanze, eccezioni, deduzioni, allegazioni documentali e/o fattuali, nonché domande di qualsivoglia controparte”.
PER GLI APPELLATI
“Il ed i condomini, come sopra difesi e rappresentati, chiedono all'Ill.ma Corte CP_1
d'Appello di Genova di
- Respingere l'appello dei Signori in quanto infondato per le ragioni tutte svolte in Pt_1
comparsa di costituzione in appello e pertanto confermare integralmente la sentenza del
UN di Savona num. 957/2023 pubblicata in data 12/12/2023;
- In conseguenza della sospensione della provvisoria esecutività, condannare il Sig. Pt_1
versare agli appellati le somme da lui percepite a titolo di canone di locazione dei
[...] nove posti auto siti nel cortile, pari ad euro 1.500,00 all'anno per posto, dalla data della pubblicazione della sentenza di primo grado alla data di effettivo rilascio;
- In via subordinata istruttoria, gli appellati insistono per l'ammissione dei capitoli da 1 a 7 dedotti dal CP_1
e dai condomini nella memoria ex art. 183 num. 2 cpc in data 07/01/2023 di primo grado e chiedono che vengano rigettate tutte le istanze istruttorie avversarie;

- In ogni caso, chiedono di condannare gli appellanti al pagamento delle spese di giudizio”.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Il UN ha così riassunto gli atti delle parti e lo svolgimento del giudizio:
“Il giudizio trae origine da un atto di citazione mediante il quale il Parte_39
conveniva in giudizio al fine di veder accertare la natura
[...] Parte_1 condominiale del cortile che si trova sul lato ovest dell'edificio e che poggia sui muri perimetrali di fondazione del caseggiato, costituendo, al contempo, il “solettone” di copertura delle cantine, dei garages e dei magazzini posti al piano seminterrato. 5
In particolare, il asseriva che nel 2003 l'amministratore dell'epoca aveva CP_1 comunicato ai condomini di essere venuto a conoscenza del fatto che il cortile – da sempre utilizzato dai condomini come spazio di parcheggio – non sarebbe stato di proprietà condominiale bensì del Durante un'assemblea condominiale tenutasi in data CP_3
29/08/2003, tuttavia, un tal sig. che conduceva in locazione il magazzino di proprietà CP_4 del Sig. posto sotto il “solettone” costituente il cortile de quo, affermava di avere della Pt_1
documentazione in forza della quale sarebbe risultata la volontà del di lasciare al CP_3
la proprietà del cortile. Il durante la stessa assemblea, manifestava CP_1 CP_4 anche l'esigenza di sistemare il cortile dal quale provenivano copiose infiltrazioni nel magazzino sottostante da lui condotto in locazione (doc. 6). Successivamente i condomini continuavano ad utilizzare il cortile e l'assemblea, in data 22/08/2006, dava incarico all'allora amministratore di verificare la possibilità di acquistare il cortile del (doc. 7). CP_3
Tuttavia, dopo quest'ultima assemblea, il condomino proprietario del Parte_1
magazzino posto al piano seminterrato sotto il cortile, comunicava ai condomini che lui e la sorella avevano acquistato il cortile dal Quindi i Signori CP_5 CP_3 Parte_1
e presentavano al Comune di una DIA, in data 08/02/2007, per la Controparte_6 CP_1
realizzazione di posti auto in , nel cortile oggetto di causa, previa Parte_39
risistemazione del solettone (docc. 8,9,10 e 11), intervento terminato nel 2008. Da quel momento in poi il realizzati e accatastati i posti auto, intraprendeva un'opera di Pt_1 inibizione dell'uso del cortile, affittando i posti auto e costringendo i condomini ad accedere al fabbricato esclusivamente a piedi. Per tali motivi, i condomini chiedevano insospettiti al
i visionare l'atto di proprietà senza esito alcuno, cosicché – a seguito di ricerche – Pt_1
emergeva che il padre del convenuto, avesse acquistato tramite titolo CP_7 giudiziale unicamente il “grande locale seminterrato, in parte sottostante al caseggiato numero 105 di , in parte sotto area scoperta, della misura di mq. 310, ad uso CP_1
garage, con accesso mediante scivolo in , con annesso locale di circa mq. 16 CP_1
al di sopra del garage medesimo, affiancante le cantine del palazzo, locale munito di vetrate per vista all'interno del garage” (doc. 15 prod. attorea). Alla luce di ciò il , per il CP_1
tramite del suo attuale amministratore, si determinava ad agire in questo giudizio per
l'accertamento della condominialità del bene ai sensi dell'art. 1117 c.c., o comunque, in subordine, per averlo acquistato a titolo originario per intervenuta usucapione, alla luce del possesso continuo e indisturbato dello stesso dal 1960 fino al 2008. Il chiedeva, CP_1
di conseguenza, la condanna del convenuto al rilascio del cortile e formulava, in via 6
ulteriormente riconvenzionale, una domanda di risarcimento dei danni che erano scaturiti dalla vicenda, in virtù del mancato utilizzo del cortile.
Si costituiva il convenuto , il quale asseriva che il “cortile” non sarebbe mai stato Parte_1
tale, trattandosi di lastrico di copertura dei locali sottostanti di sua proprietà, originariamente non carrabile, fungendo da “solettone” di copertura degli stessi. Inoltre, il educeva Pt_1
che tale area non fosse stata mai stata utilizzata come area di manovra o parcheggio, proprio a causa della antecedente non carrabilità della stessa.
In virtù di tali asserzioni il convenuto, ponendo in capo al l'onere della prova e CP_1
inquadrando la domanda attorea in termini di azione di rivendicazione, eccepiva il mancato assolvimento di tale onere secondo il rigoroso meccanismo della “probatio diabolica”, evidenziando che nel primo passaggio di proprietà fra la società OS e il primo proprietario, versato in atti dalla stessa controparte, emergesse l'esplicita volontà della P Con OS . di riservarsi la proprietà dei terreni eccedenti rispetto ai muri perimetrali del fabbricato. Al contempo, il convenuto asseriva che l'area di cui si discute, come ammesso anche dalla controparte, non fosse mai stata di proprietà del avendo CP_3 quest'ultimo espressamente qualificato il solettone come una costruzione non ricompresa fra i terreni reliquati dal costruttore.
Con riferimento alla domanda subordinata formulata dal , il convenuto asseriva CP_1 che i condomini mai avrebbero potuto avere il possesso continuativo dell'area controversa, in quanto non carrabile e non destinabile a spazi di manovra e parcheggio. Inoltre, sempre con riferimento alla domanda subordinata, il convenuto eccepiva che al proprio possesso pacifico ed indisturbato, da egli manifestato a partire dal 2008, si sarebbe dovuto unire, ex art. 1146 c.c., il possesso di suo padre e suo dante causa via ereditaria , CP_7
quantomeno a partire dal 1970. Per questi stessi motivi il convenuto, oltre a chiedere in via principale il rigetto dell'altrui domanda, eccepiva in via subordinata la compensazione diogni eventuale danno arrecato con le spese da egli sostenute per la sistemazione e la manutenzione, ordinaria e straordinaria, dell'area per cui vi è causa, e formulava, in via del tutto subordinata, una domanda riconvenzionale di accertamento dell'acquisto del medesimo spazio a titolo originario, per intervenuta usucapione.
Trattandosi di domande, reciprocamente formulate, tendenti alla dichiarazione della natura condominiale o meno del bene, ed in via gradata l'acquisto dello stesso per intervenuta usucapione – e, quindi, di azioni volte a dichiarare o ridurre spazi potenzialmente nella contitolarità di molteplici soggetti – in ossequio alle indicazioni della prevalente giurisprudenza di legittimità veniva integrato il contraddittorio nei confronti di tutti gli altri 7
condomini, quali litisconsorti necessari ex art. 102 c.p.c. (cfr. Cass. civ. n.4697/2020; cfr.
Cass. ord. 25 giugno 2018, n. 16679; Cass. civ. ord. 17 ottobre 2017, n. 24431, nonché, da ultimo, Cass. civ. ord. 9551/2023). Questi ultimi si costituivano mediante atto di intervento adesivo alla posizione attorea.
Inoltre, mediante atto di intervento volontario ex art. 111 c.p.c. del 19.04.2022 si costituivano
e , quali donatari del bene per cui vi è causa e a loro trasferito inter vivos Parte_2 Pt_3
mediante rogito del 2021 (doc. 1 intervenuti), i quali facevano propria la domanda vantata in via principale dal convenuto, loro dante causa, senza aderire alle domande riconvenzionali formulate in via gradata. In sede di prima memoria di trattazione il
e i condomini intervenuti estendevano le domande già formulate nei confronti CP_1
degli intervenuti e reiterandole e formulando nei confronti dei convenuti Pt_2 Parte_3 una domanda ex art. 96 c.p.c. Esaurita l'istruttoria, la causa veniva introitata in decisione previo scambio di scritti conclusivi.”
Assunte le prove testimoniali, il UN, con la sentenza impugnata, ha così statuito:
“- ACCOGLIE la domanda principale formulata dal , fatta propria dai singoli CP_1 condomini intervenuti, e per l'effetto ACCERTA E DICHIARA che il cortile posto sul lato ovest del fabbricato di è ; Parte_39 CP_9
- CONDANNA i convenuti a rilasciare immediatamente il cortile antistante al portone;

- RIGETTA la domanda riconvenzionale di accertamento dell'intervenuto acquisto per usucapione della medesima area, formulata dal convenuto;
Parte_1
- RIGETTA la domanda di risarcimento del danno formulata dal , e fatta propria CP_1
dai singoli condomini intervenuti, dichiarandola interamente compensata con le spese di manutenzione del medesimo cortile sostenute dal convenuto, in accoglimento dell'eccezione sollevata da quest'ultimo;
- CONDANNA i convenuti, in solido tra loro, al pagamento delle spese di lite sopportate dal
Condominio e dai condomini intervenuti, che qui si liquidano in € 5.430,00 per compensi professionali ed € 586,00 per spese vive, oltre IVA e CPA se dovute, come per legge, e rimborso forfettario spese generali al 15% sull'importo degli onorari.”
Ha affermato il UN che l'area in contestazione rientrava tra i beni comuni ai sensi dell'art. 1117 c.c., che, in via non esaustiva, elencava anche i “cortili” e le “aree” destinate a parcheggio”, non valendo a superare detta presunzione il fatto che lo spazio in questione costituisca al contempo la superficie che funge da lastrico di copertura (altrimenti definito in causa “solettone”) dei locali seminterrati, non corrispondenti ad una verticale della struttura.
Dal materiale fotografico versato in atti, emergeva che il solettone de quo svolgesse una 8
duplice funzione, ossia di copertura della proprietà del singolo condomino e di Pt_1
passaggio, quanto meno pedonale o per piccoli veicoli non a motore, per i singoli condomini, destinazione alla quale si era poi aggiunta, con la successiva trasformazione in area parcheggiabile, una terza. Il UN, poi, ha ritenuto di escludere la sussistenza di un titolo contrario alla menzionata presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., in quanto la dicitura del primo atto di acquisto da parte della società OS IM.CO. s.p.a. in favore di – ossia quella per cui fra gli enti comuni ricomprende il suolo su cui sorge CP_10
l'intero caseggiato e nei limiti dei muri perimetrali dello stesso, con esclusione dalla vendita del “terreno reliquato della costruzione che rimane di proprietà esclusiva della venditrice” – non potesse rappresentare una clausola, chiara ed inequivoca, di esclusione del bene di cui si discute dalle aree comuni, sia in quanto non individuante – la clausola - specificamente la porzione del bene di cui è causa, sia in quanto detta porzione non era ricompresa tra i beni limitrofi ai muri perimetrali residuati alla proceduta esecutiva IM.CO. Ha aggiunto il
UN che neppure sussiste un titolo di acquisto contrario del convenuto Pt_1
Esaminando, quindi, la domanda subordinata di usucapione proposta dal il UN Pt_1 ne ha affermato l'infondatezza, rilevando che dalle allegazioni dalle parti si evinceva un possesso esclusivo dell'area utile per l'usucapione solo a partire dal 2006, pertanto, non poteva ritenersi trascorso un tempo utile ad usucapire in favore della parte convenuta.
Avverso detta sentenza hanno interposto appello , e , Parte_1 Parte_3 Parte_2
formulando istanza di sospensione della provvisoria esecutività, instando per la riforma della stessa, ed insistendo nelle originarie difese e domande, come esposte nelle conclusioni del presente procedimento, Essi hanno articolato i motivi di seguito indicati.
Si sono costituiti nel giudizio il ed i condomini Controparte_11 sopra elencati, contestando la fondatezza dell'appello, di cui hanno chiesto il rigetto, in quanto infondato in fatto e in diritto. Gli appellati hanno anche precisato che non vi è stata impugnazione in merito all'accertamento dell'originaria funzione condominiale del bene, come il passaggio pedonale per i condomini. Insistendo per l'applicazione dell'art. 1117 c.c. ai fini dell'affermazione della condominialità del bene oggetto di lite, gli appellati hanno contestato la domanda di usucapione abbreviata, assumendo l'inesistenza di alcun titolo idoneo a determinare l'operatività del termine decennale per l'usucapione.
Con ordinanza del 8/05/2024 la Corte ha accolto l'istanza di sospensione della provvisoria esecuzione della sentenza di primo grado avanzata dall'appellante e ha fissato udienza di rimessione della causa in decisione ex art. 352 c.c. in data 14/01/2024, all'esito della quale la causa è stata rimessa alla decisione del Collegio. 9
MOTIVI DELLA DECISIONE

1.Con il primo motivo parte appellante lamenta l'erroneità della sentenza nella parte in cui il
UN ha ritenuto sussistere la presunzione di condominialità del bene oggetto di lite. Il
UN avrebbe errato nel considerare l'area in questione come “cortile”. Sul piano strutturale i corpi di fabbrica del caseggiato condominiale e il c.d. piano fondi di proprietà sono indipendenti l'uno dall'altro. L'immobile e il “solettone” non sono Pt_1 Pt_1 funzionalmente parte integrante del . La funzione del “solettone” è quella di CP_1
fungere da copertura al piano fondi, ai quali garantiva aria e luce, non quella di essere adibito a posteggio condominiale, anche se occasionalmente utilizzato a tal fine, tanto più che originariamente non poteva reggere il peso delle automobili e che risultava mancante lo spazio di manovra. L'area, come emerso in causa – prosegue parte appellante - era sempre stata lasciata libera, salvo sporadici posteggi da parte sia dei condomini che di soggetti esterni al , mentre solo a partire dal 2008, a seguito dei lavori eseguiti da parte CP_1 appellante, l'area è stata adibita a parcheggio.

1.1 Afferma, ancora parte appellante che, anche ritenendo che l'area, per sua struttura e funzione, abbia natura di cortile condominiale, la riserva di proprietà che è stata inserita negli atti di compravendita dall'originario costruttore dell'edificio condominiale vale quale titolo contrario idoneo a vincere la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c.. In particolare dal tenore letterale della pattuizione “fra gli enti comuni è compreso il suolo su cui sorge il caseggiato nei limiti dei muri perimetrali del stesso”, alla quale segue CP_12 sempre la decisiva precisazione che “è pertanto escluso dalla vendita il terreno reliquato dalla costruzione che rimane di proprietà esclusiva della Società venditrice”, si desume, sia mediante l'espressione “caseggiato” (da intendersi riferita, con ogni evidenza, al mero corpo di fabbrica nel quale si trovano le “case”, ossia le unità abitative realizzate), sia mediante il preciso riferimento ai limiti perimetrali dello stesso, che la società ha escluso dalla vendita delle unità immobiliari abitative la parte eccedente i limiti dei muri perimetrali del . CP_12
L'interpretazione di tali clausole data dal UN sarebbe in contrasto anche con il criterio ermeneutico dell'art. 1362 c.c., desumibile anche dal comportamento tenuto dalle parti, avendo il empre sostenuto le spese di conservazione dell'area. L'affermazione del Pt_1
UN per cui il “solettone” non sarebbe inglobato fra i terreni reliquati poi transitati al non ha alcuna rilevanza, in quanto il motivo per cui non è stato espropriato non è CP_3
quello per cui è stato ritenuto di proprietà del , bensì in quanto parte integrante CP_1
e copertura del piano fondi della proprietà, che, per effetto della sentenza della Corte di 10
Appello di Genova versata in atti, era stata medio tempore accertata in capo al padre dell'odierno convenuto , ossia in capo al defunto . Parte_1 CP_7

2. Con il secondo motivo gli appellanti lamentano l'erroneità della sentenza nella parte in cui il UN ha rigettato la domanda di dichiarazione di loro proprietà esclusiva reclamata sulla base della sentenza n. 758/1970 della Corte di Appello di Genova. Il UN – affermano - non ha dato rilievo al fatto che l'area avesse funzione di copertura dei locali sottostanti per assumere poi negli anni la funzione di parcheggio privato appartenente agli stessi. Dai titoli degli immobili condominiali emerge che l'area oggetto di lite era esclusa dai beni di proprietà comune, in quanto esterna al perimetro del caseggiato. Inoltre, fino al 2008 tale area non poteva strutturalmente essere adibita a parcheggio e a seguito dei lavori di manutenzione del 2008 da parte della proprietà con eliminazione dei lucernai, chi vi Pt_1 posteggiava versava un canone per l'uso dei posteggi scoperti.

3. Con il terzo motivo gli appellanti lamentano l'erroneità della sentenza nella parte in cui ha rigettato la domanda di usucapione formulata in via riconvenzionale, anche in ragione di una non corretta valutazione delle risultanze istruttorie. Dalle risultanze testimoniali è emerso che l'area in questione è stata utilizzata in via esclusiva e uti dominus dagli appellanti. Il
UN avrebbe dovuto dare maggior rilievo alle dichiarazioni della TE , Tes_1
ex amministratrice del condominio, piuttosto che a quelle di MA Elisa, proprietaria del vicino Hotel Gentile. Dalla deposizione di emerge che i condomini non Tes_1
avevano mai considerato lo spazio oggetto di lite come condominiale, sia in ragione del fatto che in occasione dei lavori di rifacimento della facciata eseguiti nel 1998 l'amministrazione condominiale aveva richiesto a di poter poggiare sul “solettone” le CP_7
impalcature, sia in ragione del fatto che le spese di manutenzione dello stesso non erano sostenute dal Condominio, ma dai proprietari esclusivi. Inoltre, alcuni condomini avevano stipulato contratti di locazione per posteggiare il proprio veicolo sull'area in questione, riconoscendo così la non condominialità del bene de quo. Gli appellanti ribadiscono l'applicabilità al caso di specie dell'art. 1159 c.c.: disponendo gli odierni appellanti di un titolo di acquisto dell'area in controversia, Il UN avrebbe dovuto applicare il termine breve per l'acquisto della proprietà per usucapione.

4. Con il quarto motivo gli appellanti lamentano l'erroneità della sentenza nella parte in cui li ha condannati al rilascio dell'area cortilizia.

5. Con il quinto motivo lamentano l'erroneità della sentenza in punto spese di lite, chiedendo che le spese del primo grado di giudizio siano poste a carico delle parti appellate, o che, in 11
subordine, sia mantenuta ferma la compensazione delle spese di lite statuita dal giudice di primo grado.
I primi due motivi possono essere esaminati congiuntamente e, ad avviso della Corte, sono infondati.
In primo luogo, la Corte condivide la motivazione, articolata e puntuale, con cui il UN ha riconosciuto la sussistenza della presunzione di condominialità con riferimento all'area in questione. Si ha riguardo ad uno spazio esterno adiacente al fabbricato del CP_1 appellato - e su cui l'edificio condominiale ha accesso - e ad altro distinto edificio, dunque uno spazio aperto utilizzato per consentire l'accesso al , nonché, in passato, CP_1
oltre che per il passaggio pedonale, anche per il passaggio di piccoli veicoli non a motore
(foto doc. 23), ed, altresì, per quanto emerso dalle deposizioni dei testi ( , CP_13
MA Elisa, ) anche talvolta per il posteggio di vetture, e per eseguire CP_14
manovre di carico e scarico, e perciò da qualificare come cortile, ai fini dell'inclusione nelle parti comuni dell'edificio elencate dall'art. 1117 c.c. L'area esterna di un edificio condominiale, con riguardo alla quale manchi un'espressa riserva di proprietà nel titolo originario di costituzione del , va ritenuta, secondo la giurisprudenza di CP_1
legittimità, di presunta natura condominiale, ai sensi dell'art. 1117 c.c. (solo tra le più recenti, cfr. Cass. Sez. 2, 14/06/2019, n. 16070; Cass. Sez. 2, 28/02/2018, n. 4687; Cass. Sez. 6 -
2, 08/03/2017, n. 5831; Cass. Sez. 2 , 31/08/2017, n. 20612; Cass. Sez. 2 , 04/09/2017, n.
20712). Secondo la giurisprudenza si intende come cortile, agli effetti dell'art. 1117 c.c., qualsiasi area scoperta compresa tra i corpi di fabbrica di un edificio o di più edifici, che serva a dare luce e aria agli ambienti circostanti, ma anche comprensiva dei vari spazi liberi disposti esternamente alle facciate degli edifici - quali gli spazi verdi, le zone di rispetto, le intercapedini, i parcheggi - sebbene non menzionati espressamente nel medesimo art. 1117
c.c. (Cass. Sez. 2, 09/06/2000, n. 7889). Né vale ad escludere la funzione di CP_9
cortile e di area asservita al dello spazio di cui è causa il fatto che detta area CP_1
funga, altresì, da copertura dei locali seminterrati, funzione che non snatura quella di essere al servizio di cui si è già detto (cfr. in tal senso Cass. n. 23250/2023) e che avesse dei lucernai e sfiati a servizio dei locali seminterrati i quali, come visibile nelle foto in atti non erano di certo tali da azzerare la funzionalità e l'asservimento al . CP_1
La situazione di condominio, regolata dagli artt. 1117 e seguenti del Codice Civile, si attua sin dal momento in cui si opera il frazionamento della proprietà di un edificio, a seguito del trasferimento della prima unità immobiliare suscettibile di separata utilizzazione dall'originario unico proprietario ad altro soggetto. 12
Nel caso in esame, il Condominio si è originato a seguito della stipula del primo atto di vendita-acquisto da parte della società OS IM.CO s.p.a. a , di tal CP_10
chè la presunzione legale ex art. 1117 c.c. di comunione "pro indiviso" deve intendersi operante con riferimento a tutte quelle parti del complesso che, per ubicazione e struttura, fossero - in tale momento costitutivo del - destinate all'uso comune o a CP_1
soddisfare esigenze generali e fondamentali del condominio (Cass. Sez. 2, 18/12/2014, n.
26766), salva l'esistenza di un titolo contrario nel titolo originario e, quindi, di una dicitura da cui trarre la chiara ed univoca volontà di riservare esclusivamente alla società il bene in questione.
L'assunto della parte appellante per cui, in ogni caso, la riserva di proprietà che è stata inserita negli atti di compravendita dall'originario costruttore dell'edificio condominiale vale quale titolo contrario idoneo a vincere la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c. non
è condivisa dalla Corte.
L'espressione usata nel rogito in questione “Fra gli enti comuni è compreso il suolo su cui sorge il caseggiato nei limiti dei muri perimetrali del caseggiato stesso.
E' pertanto rimasto escluso dalla vendita il terreno reliquato alla costruzione che è rimasto di proprietà esclusiva della Società OS”, come condivisibilmente affermato dal
UN, non consente di escludere dagli enti comuni l'area in questione, posto che la dicitura in esame non è chiara ed univoca, in primo luogo, nell'individuare tra ciò che è escluso l'area in questione di accesso al . Emerge, anzi, che la società CP_1
OS ha inteso riservarsi la proprietà solo dei terreni non costruiti, ossia appunto i terreni reliquati alla costruzione appunto, mentre il cd. “solettone” è una costruzione, come si è detto realizzato per dare accesso al portone condominiale (diversamente non raggiungibile) nonché con funzione di copertura dei sottostanti locali seminterrati, anch'essi facenti parte del Condominio.
Ciò si desume anche dalla lettera dell'Agenzia del – cui furono devolute le aree CP_3
rimaste in proprietà della società OS poi fallita - del 9/8/2006 con cui, nel rispondere alla lettera del 7/8/2006 di di richiesta di conoscere se l'area di copertura del Parte_1 locale interrato di sua proprietà fosse stato inserito nei beni demaniali, l ha Tes_2 affermato che “…la devoluzione al è relativa unicamente alle aree residuate dalla CP_3
costruzione. Pertanto deve ritenersi escluso il solettone di copertura di cui trattasi, poiché non può essere considerato area residuale bensì costruzione. Per questa ragione la scrivente Agenzia non è né può ritenersi proprietaria dell'immobile in questione”. 13
Non solo quindi il “solettone” di copertura non può ritenersi escluso dalla dicitura di ente condominiale in quanto costruzione e non “reliquato”, ma neppure può condividersi l'assunto della parte appellante per cui esso non dovrebbe appartenere al in quanto CP_1 posto al di fuori dei “muri perimetrali” del “caseggiato”. Premesso che, come sopra affermato, la dicitura di cui sopra invocata da parte appellante non è chiara ed inequivoca dato che non viene fatto alcuno specifico riferimento all'area in questione di accesso al
, neppure può fondatamente sostenersi che detta esclusione si desuma dal dato CP_1
letterale, posto che per muri perimetrali del non debbono intendersi solo quelli CP_1
fuori terra, ma anche quelli interrati ricomprendenti il piano interrato ed il soprastante
“solettone”, anche alla luce dell'interpretazione della giurisprudenza di legittimità per cui
“I muri perimetrali dell'edificio in condominio, pur non avendo funzione di muri portanti, vanno intesi come muri maestri al fine della presunzione di comunione di cui all'art. 1117
c.c., poiché determinano la consistenza volumetrica dell'edificio unitariamente considerato, proteggendolo dagli agenti atmosferici e termici, delimitano la superficie coperta e delineano la sagoma architettonica dell'edificio stesso. Pertanto, nell'ambito dei muri comuni dell'edificio rientrano anche quelli collocati in corrispondenza dei piani di proprietà singola ed esclusiva e in posizione avanzata o arretrata rispetto alle principali linee verticali dell'immobile” ( cfr. Cass. n. 11288/2018; n. 839/1978; n. 3867/1986).
Non esiste, per contro, alcun titolo contrario in capo al posto che non è stato prodotto Pt_1 nessun atto da cui risulti l'intervenuto acquisto da parte sua o del suo dante causa, CP_7 del “solettone”. Dalla sentenza n. 758/1970 della C.d.A. in atti che ha attribuito al
[...] padre di a proprietà dell'autorimessa nulla emerge in merito al “solettone”, che non Pt_1
viene citato. Ed infatti, il magazzino al piano seminterrato, posto sotto il cortile, risulta essere stato acquistato dal padre di e cioè da in data 7/11/1970, in Parte_1 CP_7
forza di sentenza del UN di Savona, ex art. 2032 cod.civ., dalla società OS
IM.CO. S.p.A. (doc. 15). Tuttavia con detta sentenza ha esclusivamente CP_7
acquistato dalla IM.CO: " Grande locale seminterrato, in parte sottostante al caseggiato numero 105 di , in parte sotto area scoperta, della misura di mq. 310, ad uso CP_1
garage, con accesso mediante scivolo in , con annesso locale di circa mq. 16 CP_1
al di sopra del garage medesimo, affiancante le cantine del palazzo, locale munito di vetrate per vista all'interno del garage".
Si ricorda che il che pretenda l'appartenenza esclusiva di un bene, quale CP_1
appunto un cortile, compreso tra quelli elencati espressamente o per relationem dall'art. 1117 c.c., dar prova della sua asserita proprietà esclusiva derivante da titolo contrario (non 14
essendo determinanti, a tal fine, né le risultanze del regolamento di condominio, né
l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino, né i dati catastali); in difetto di tale prova, infatti, deve essere affermata l'appartenenza dei suddetti beni indistintamente a tutti i condomini (Cass. Sez. 2,
07/05/2010, n. 11195; Cass. Sez. 2, 18/04/2002, n. 5633; Cass. Sez. 2, 15/06/2001, n. 8152;
Cass. Sez. 2, 04/04/2001, n. 4953).
Ne consegue che tutti gli elementi di cui sopra depongono per ritenere l'inesistenza di un titolo contrario all'affermazione della condominialità ex art. 1117 c.c. dell'area in oggetto.

3.Col terzo motivo parte appellante censura il rigetto della domanda riconvenzionale di usucapione.
Il motivo è infondato, condividendo appieno la Corte la valutazione effettata dal UN, sia in diritto dell'istituto dell'usucapione, sia in fatto.
Rileva la Corte, in particolare, che il UN ha dedicato una lunga parte della motivazione ai requisiti della usucapione, richiamando in particolare quelli per cui, in ambito condominiale, è necessaria la dimostrazione che il singolo condomino abbia esercitato un vero e proprio “ius excludendi alios”, escludendo, quindi, i condomini dal godimento della cosa, non essendo sufficiente un disinteressamento economico da parte di questi ultimi, ovvero l'omessa partecipazione alle spese di manutenzione da parte degli altri condomini.
L'assunto – prosegue il UN - trova specifica conferma anche nella giurisprudenza di legittimità, secondo la quale è necessario che il condomino, che vanti di aver acquistato il bene per usucapione, dimostri di aver esercitato sul bene immobile, “una relazione materiale configurabile in termini di ius excludendi alios, e dunque di possederlo come proprietario, escludendo i terzi da qualsiasi relazione di godimento con il cespite predetto” (Cass. civ. ord. n. 1796/2022)” pag. 8 della sentenza.
Ha poi affermato il primo giudice che “Ebbene, alla luce della allegazioni formulate da ambo le parti in causa, della documentazione versata in atti e dell'esito dell'istruttoria orale, si ritiene che il convenuto abbia dimostrato che ciò sia avvenuto, ma solo a decorrere dal 2006
e fino alla introduzione della presente controversia.
Il convenuto, infatti, ha provato in via documentale che sia stato in quel periodo che egli, allertato dall'interessamento dei condomini, dopo essersi informato in merito alla non inclusione dell'area fra quelle devolute al (doc. 12 prod. convenuto), ha CP_3
comunicato al di essere il proprietario del cortile e ha iniziato ad impedire il CP_1 passaggio di autovetture (circostanza, quest'ultima, dedotta dal stesso e, CP_1 perciò, ritenuta pacifica). Ed infatti, nel 2008 il dopo aver informato l'amministratore, Pt_1 15
che a sua volta lo comunicava ai condomini (doc. 12 del convenuto), ha effettuato degli interventi consistenti nella rimozione dei lucernai centrali e di asfaltatura – utili a rendere la superficie rinforzata, e quindi ufficialmente destinabile alla sosta di molteplici autovetture – tracciando 9 posti auto e convenendo con alcuni condomini un canone di locazione per gli stessi (come si evince dalle scritture private docc. 3-4-16-17-18 di parte convenuta, tutte datate 2013, 2014, 2017).” (pag. 9 della sentenza impugnata).
Infatti – osserva la Corte - poiché la connotazione principale del diritto di proprietà è la facoltà di escludere i terzi dal godimento del bene che ne costituisce oggetto (appunto il cd. ius excludendi alios), il giudice di merito deve accertare, in concreto, se il soggetto che si trova in relazione materiale con la res abbia dimostrato non soltanto di averlo utilizzato, ma di averne, per l'appunto, precluso ai terzi la fruizione.
Le argomentazioni spese dal UN al fine di affermare che parte appellante non ha provato lo ius excludendi alios per i venti anni necessari all'usucapione non sono state oggetto di particolare attenzione da parte degli appellanti, essendosi l'appello concentrato sulla valutazione operata dal UN in ordine all'attendibilità dei testimoni. Tuttavia, dall'istruttoria non sono emersi atti e comportamenti che abbia attuato il al fine di Pt_1 interdire o inibire l'uso dell'area ai condomini o a terzi.
La stessa parte appellante afferma di non poter escludere che, per lo meno fino ai lavori del
2006/2008, alcuni condomini abbiano operato brevi soste o siano in qualche occasione entrati nell'area in questione (pag. 22 appello); che essendo l'area “aperta” (sempre e per lo meno fino ai lavori del 2006/2008), anche soggetti esterni al vi potessero CP_1
entrare e la utilizzassero, come del resto hanno confermato anche i testi avversi (pag. 22 appello). Già da tali affermazioni emerge chiaramente che l'asserito utilizzo del che Pt_1 non ha mai intercluso l'accesso all'area né a condomini né ad estranei, non si è mai concretizzato in comportamenti atti a manifestare all'esterno il suo ius excludendi alios. Né vi sono motivi per ritenere inattendibili i testi valorizzati dal UN ( , MA CP_13
Elisa, ) che hanno confermato l'utilizzo dell'area da parte dei condomini, oltre CP_14
che per il passaggio pedonale, per il posteggio di autovetture dei condomini (ed anche di estranei), nonché per la parte verso l'edificio opposto al Condominio, destinato ad albergo, per il transito delle vetture che hanno, per l'appunto, confermato che non vi è stato un utilizzo dell'area in via esclusiva della famiglia La TE , la cui deposizione è Pt_1 Tes_1
stata ritenuta inattendibile dal UN con affermazione censurata da parte appellante, ha dichiarato che osizionò un paletto con catena, al fine di impedire l'accesso, CP_7
e che successivamente venne posizionata la sbarra attuale. Tuttavia detta circostanza non 16
è mai neppure stata allegata dalla parte convenuta né dedotta a capitolo di prova, Pt_1
circostanza che avvalora la valutazione del UN sulla inattendibilità della TE. Inoltre, come condivisibilmente affermato dal UN “Quanto alla catena all'ingresso asseritamente apposta nel 1998 (circostanza comunque riferibile esclusivamente agli autoveicoli e non ai pedoni), si ritiene che la testimone si sia manifestamente contraddetta.
Ed infatti, la medesima TE, in precedenza, aveva dichiarato che “ le diceva CP_7 sempre” di non far sostare autoveicoli perché il solettone non avrebbe retto il peso, dichiarazione che dimostra che non vi fossero sbarramenti permanenti e, comunque, che a ciò non vi avesse provveduto materialmente il il quale evidentemente aveva ritenuto Pt_1 di doverlo chiedere all'amministrazione condominiale. Fra l'altro, la documentazione agli atti dimostra che nemmeno l'amministratrice avesse ottemperato a tale indicazione (basti vedere il doc. 35, in cui è ritratto il solettone, visibilmente non ancora asfaltato, in cui vi sono parcheggiati 5 autoveicoli e un motociclo).
Quanto alle spese sostenute dal er la manutenzione della pavimentazione superiore, Pt_1
anche in tal caso, come condivisibilmente affermato dal UN, trattasi di comportamenti che non sono dirimenti ai fini dell'affermazione dell'acquisto della proprietà per usucapione, tenuto altresì conto che quale proprietario dei locali sotterranei il veva interesse ad Pt_1 evitare che dallo stesso provenissero infiltrazione. Come affermato dal UN “Viceversa, in ossequio alle indicazioni normative e giurisprudenziali sopra richiamate, rilevano solo gli atti, compiuti verso l'esterno, manifestamente ed inequivocamente diretti, sotto il profilo del corpus e dell'animus, all'impossessamento della res, ovvero ad escludere completamente il possesso dei terzi e ad esprimere pubblicamente, e quindi agli occhi dei condomini e dei terzi avventori, l'esercizio delle facoltà tipiche del diritto di proprietà”.
Infine, va rigettata la domanda di usucapione decennale ex art. 1159 c.c. per difetto del titolo idoneo, per quanto detto innanzi. Come affermato dalla Corte Suprema “Costituisce elemento oggettivo essenziale dell'usucapione abbreviata decennale di cui all'art. 1159 c.c.,
l'esistenza di un titolo idoneo a trasferire il diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento, intendendosi per tale quello che in astratto, se proveniente dal titolare, sarebbe sufficiente al trasferimento e al conseguente acquisto immediato del diritto, e che, in concreto, nel suo specifico contenuto, comporti un'esatta corrispondenza tra il diritto immobiliare del quale si sostiene l'acquisto per il possesso decennale esercitato e quello acquistato in buona fede "a non domino". Ne consegue che non può essere acquistata la proprietà esclusiva di un bene accessorio in virtù dell'usucapione decennale, qualora si individui quale titolo idoneo, un atto di alienazione di un'unità immobiliare compresa in un 17
condominio che non individui tale bene come legato da rapporto pertinenziale col singolo appartamento e, piuttosto, lo ricomprenda tra le parti comuni, i sensi dell'art. 1117 c.c., cui si estende l'effetto traslativo "pro quota" (Cass. n. 40835/2021).

4.Il quarto motivo va rigettato, in quanto assorbito dal rigetto del precedente.

5.Il motivo inerente alle spese, con richiesta di compensazione è inammissibile prima che infondato, non contendendo alcuna specifica doglianza avverso la statuizione del UN che ha posto a carico degli appellanti il 50% delle spese di lite, in ragione della maggior soccombenza.
Non si ravvisano le ragioni per la rinnovazione dell'istruttoria orale, già espletata in primo grado.
Ne consegue che la sentenza merita conferma.
Va, infine, respinta la domanda con cui parte appellata chiede che in conseguenza della disposta dalla Corte sospensione della provvisoria esecutività della sentenza impugnata, venga condannato a versare agli appellati le somme da lui percepite a titolo di Parte_1 canone di locazione dei nove posti auto siti nel cortile, pari ad euro 1.500,00 all'anno per posto, dalla data della pubblicazione della sentenza di primo grado alla data di effettivo rilascio. La domanda, per come è proposta è nuova, e come tale inammissibile. Si osserva, poi, che il UN ha pronunciato, in ordine alla domanda svolta nel giudizio di primo grado dalla parte appellata di risarcimento del danno per occupazione sine titulo, formulata dal
( diretta a senti “risarcire ai condomini e/o al tutti i danni CP_1 CP_1
conseguenti al mancato utilizzo del cortile come area di accesso pedonale e carrabile al portone e come parcheggio dal 2008 alla data dell'effettivo rilascio, in misura CP_9 non inferiore ai canoni di locazione richiesti da er l'affitto dei 9 posti realizzati nel Pt_1 cortile, risultata in giudizio”), affermando che detta domanda, in accoglimento dell'eccezione di compensazione formulata dal convenuto, deve essere ampiamente compensata con le spese di manutenzione ordinaria e straordinaria del solettone, queste ultime interamente sostenute dalla famiglia Tale statuizione non è stata oggetto di appello incidentale, Pt_1
ne consegue che, anche in forza di ciò, la domanda di cui sopra deve ritenersi inammissibile.
Le spese del grado seguono la soccombenza, e sono liquidate in base al DM n. 55/2014, esclusa la fase istruttoria non tenutasi, secondo il medesimo scaglione indicato dal
UN.
Si ravvisano i presupposti per il raddoppio del contributo unificato.


P.Q.M.

18
definitivamente pronunciando nella causa d'appello contro la sentenza n. 957/2023, del
12/12/2023, del UN di Savona, così provvede:
-respinge l'appello e, per l'effetto, conferma la sentenza impugnata;

-dichiara l'inammissibilità della domanda degli appellati diretta a sentir “risarcire ai condomini e/o al tutti i danni conseguenti al mancato utilizzo del cortile come CP_1
area di accesso pedonale e carrabile al portone e come parcheggio dal 2008 CP_9 alla data dell'effettivo rilascio, in misura non inferiore ai canoni di locazione richiesti da Pt_1 per l'affitto dei 9 posti realizzati nel cortile, risultata in giudizio”;
-condanna gli appellanti , e , in solido fra Parte_1 Parte_2 Parte_3
loro, al pagamento delle spese di lite del gravame in favore de Controparte_1
e degli altri appellati indicati in epigrafe, che liquida in euro
[...] Parte_39
6.000,00 per compensi, oltre spese forfetizzate al 15%, iva e cpa.
Si dà atto, in ragione del rigetto dell'appello, della sussistenza dei presupposti per il raddoppio del contributo unificato ai sensi dell'art. 13 comma 1 quater del D.P.R. 115/2002.
Genova, 21/01/2025
IL CONSIGLIERE ESTENSORE IL PRESIDENTE
Dott.ssa Valeria Albino Dott. Marcello Bruno