N. R.G. 5347/2024
TRIBUNALE ORDINARIO di FIRENZE
02 Seconda sezione settore CIVILE
VERBALE DELLA CAUSA tra
Parte_1
PARTE RICORRENTE
e
Parte_2
[...]
PARTE RESISTENTE
Oggi 18 dicembre 2025 ad ore 13 innanzi al dott. Alessandro Ghelardini, sono comparsi:
l'avv. CASTELLUCCI ANDREA con il sig. ON AB AN cancelliere della
CE ricorrente l'avv. SEMPLICI ALESSANDRA per presente Parte_2 personalmente, e Parte_2
.
Il Giudice invita le parti alla discussione.
I procuratori delle parti discutono la causa riportandosi agli atti;
rinunciano a comparire alla lettura del provvedimento e si allontanano.
Il Giudice all'esito della Camera di Consiglio pronuncia ai sensi dell'art. 429 c.p.c. la seguente
SENTENZA dandone lettura.
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO 1 nella causa civile di I Grado iscritta come sopra promossa da:
, con sede in Fiesole (FI), Piazzetta della Cattedrale n. 1, (C.F. Parte_1
) in persona del Vescovo e legale rappresentante Mons. con il P.IVA_1 Parte_3 patrocinio dell'avv. CASTELLUCCI ANDREA ( , con elezione di C.F._1 domicilio in Firenze, Via Leonardo da Vinci n. 4/a, presso il difensore avv. CASTELLUCCI
ANDREA
RICORRENTE contro
(C.F. e (C.F. Parte_2 C.F._2 Parte_2
), rappresentati e difesi dall'avv. SEMPLICI ALESSANDRA (C.F. C.F._3
) ed elettivamente domiciliati presso lo studio della medesima in C.F._4
Firenze, Via Duca D'Aosta n. 10
RESISTENTI
OGGETTO: Annullamento contratto di locazione
CONCLUSIONI
Per la ricorrente: come da note conclusive depositate in data 14.10.2025, ovvero “Piaccia all'Ill.mo Tribunale di Firenze: A) annullare i due contratti stipulati il 16.4.2019 tra la
CE di ed i Sig.ri (l'uno) e (l'altro); C) in ogni Pt_1 Parte_2 Parte_2 caso condannare i Sig.ri e a rilasciare, quanto al primo, Parte_2 Parte_2
l'appartamento posto in Firenze, Via del Proconsolo n. 16, piano secondo, censito al catasto fabbricati del Comune di Firenze al Foglio 167, particella 279, subalterno 10 e, quanto alla seconda, l'appartamento posto in Firenze, Via del Proconsolo n. 16, piano secondo, censito al catasto fabbricati del Comune di Firenze al Foglio 167, particella 279, subalterno 11. Con vittoria di spese”, per i resistenti: come da comparsa di costituzione e risposta depositata in data 21.09.2024.
MOTIVI DELLA DECISIONE
A seguito del tentativo obbligatorio di mediazione ex art. 5 del D.lgs. n. 28/2010 conclusosi con esito negativo, con ricorso ex art. 447-bis c.p.c. ritualmente notificato unitamente al decreto di fissazione dell'udienza in data 14.05.2024, la ha Parte_1 introdotto il presente procedimento nei confronti di e , riservandosi di Pt_2 Parte_2 chiedere in separato giudizio l'indennità di occupazione ovvero il risarcimento nel presente giudizio dei danni patiti a causa di tale occupazione, chiedendo l'accoglimento delle seguenti conclusioni: 2 “A) annullare i due contratti stipulati il 16.4.2019 tra la CE di ed i Sig.ri Pt_1
(l'uno) e (l'altro); Parte_2 Parte_2
B) in ipotesi, dichiarare nulli i predetti contratti per mancanza di registrazione;

C) in ogni caso condannare i Sig.ri e a rilasciare, Parte_2 Parte_2 quanto al primo, l'appartamento posto in Firenze, Via del Proconsolo n. 16, piano secondo, censito al catasto fabbricati del Comune di Firenze al Foglio 167, particella 279, subalterno
10 e, quanto alla seconda, l'appartamento posto in Firenze, Via del Proconsolo n. 16, piano secondo, censito al catasto fabbricati del Comune di Firenze al Foglio 167, particella 279, subalterno 11.
La CE ha dedotto:
- di aver stipulato, in data 16.04.2019, due contratti preliminari di locazione ad uso abitativo con riferimento a due appartamenti di sua proprietà siti in Firenze, Via del Proconsolo n. 16, entrambi al piano secondo e censiti al catasto del Comune di
Firenze al Foglio 167, particella 279, subalterni 10 e 11, con i Sigg. e Pt_2 [...]
, prevedendo che per 30 anni non sarebbe stato dovuto il pagamento di alcun Pt_2 canone, in parziale compensazione dell'incremento di valore derivante dalle ristrutturazioni effettuate dalla madre sugli stessi, in forza di un precedente contratto preliminare di locazione stipulato in relazione ai medesimi immobili;

- che, in sede di trattative inter-partes con i convenuti per la stipula del contratto di locazione definitivo, ha realizzato di essere incorsa in due errori:

1. l'aver presupposto che il credito derivante dai lavori di ristrutturazione spettasse ai conduttori e non alla madre;

2. l'aver sovrastimato l'aumento di valore degli immobili derivante dai predetti lavori, molto inferiore rispetto a quanto indicato nei contratti;

- che tali errori costituiscono vizi del consenso e rendono i contratti annullabili;

- che infatti gli stessi sono essenziali, in quanto caduti il primo sull'oggetto del contratto e/o sull'identità dell'oggetto della prestazione ex art. 1429 nn. 1 e 2 c.c., ed il secondo sulla quantità ex art. 1430 c.c., nonché riconoscibili ex art. 1431 c.c., poiché risulta evidente che persone di normale diligenza, quali erano i resistenti, non potevano non sapere di non avere alcun credito da compensare con i canoni di locazione e che i valori degli immobili, prima e dopo l'esecuzione dei lavori edilizi, non potevano essere quelli indicati nei contratti, a maggior ragione tenuto conto che il
3 Sig. era, all'epoca dei fatti di causa, prossimo ad iscriversi all'Albo Parte_2 degli Architetti e per ciò in grado di effettuare corrette stime immobiliari;

- che i contratti devono essere dichiarati nulli per mancata registrazione (art. 1, comma 346, L. 311/2004);
- che, in entrambi i casi, deve essere ordinato il rilascio degli appartamenti da parte degli occupanti.
Con comparsa di costituzione e risposta depositata in data 21.09.2024, si sono costituiti e , rassegnando le seguenti conclusioni: “Nel merito: Parte_2 Parte_2 respingere le domande tutte proposte dalla in quanto infondate e quanto a Pt_1 Parte_1 quella di annullamento anche prescritta, per le ragioni esposte in comparsa. In via riconvenzionale: condannare la CE di a rimborsare le spese per la registrazione Pt_1 tardiva dei contratti di locazione pari a euro 985,25 a favore di e a euro Parte_2
497,61 a favore di Vinte le spese di lite. In via istruttoria: i resistenti si Parte_2 oppongono alla ammissione della CTU per i motivi dedotti in narrativa. Si chiede, occorrendo, prova per testi sul seguente capitolo: 1) Esser vero che Ella ha redatto la perizia che vi si mostra (doc. 2) e la conferma in ogni sua parte, A teste Geom. – Testimone_1
Firenze”.
In particolare, i resistenti hanno dedotto ed eccepito:
- la prescrizione dell'azione di annullamento ex adverso proposta, essendo decorsi oltre cinque anni dalla stipula dei contratti inter-partes;
- che i medesimi sono cessionari della posizione contrattuale che faceva capo ai genitori, e che con tale cessione della predetta posizione contrattuale è stato trasferito loro anche il credito vantato nei confronti della CE;

- che l'errore invocato da controparte non ricade in ogni caso né sull'oggetto del contratto, né sull'identità dell'oggetto della prestazione;

- che l'errore sulla quantità denunziato è piuttosto un errore di valutazione della convenienza economica dell'affare, relativo ai motivi in base ai quali la parte si è determinata a concludere l'accordo ed al rischio assunto dal contraente, nell'ambito dell'autonomia contrattuale, per effetto delle proprie personali valutazioni;

- che pertanto neanche tale errore è idoneo a giustificare una pronuncia di annullamento del contratto;

- l'efficacia sanante della registrazione dei contratti oggetto di domanda cui i resistenti hanno provveduto medio tempore;

4 - di aver sostenuto a tal fine i costi per la registrazione e di aver diritto al rimborso della metà delle stesse, nella misura pari alla metà e dunque nella misura di €
985,25 per quanto riguarda il contratto stipulato con e di € 497,61 Parte_2 per quanto riguarda il contratto di per un totale complessivo di € Parte_2
1.482,86.
Alla prima udienza, tenutasi in data 3.10.2024, la ricorrente ha eccepito la decadenza della domanda riconvenzionale dei resistenti per omessa richiesta del differimento di udienza, ha contestato l'avversa eccezione di prescrizione della propria domanda, ha dichiarato di non insistere sulla domanda di nullità dei contratti e ha depositato, in conseguenza della produzione da parte dei resistenti del contratto di locazione stipulato in data 11.09.2017 tra la
CE di e i Sigg. e , il contratto di locazione di Pt_1 CP_1 Parte_4 locazione datato 11.09.2017 stipulato tra la CE di e la Sig.ra Pt_1 CP_1 quale controprova, mentre i resistenti hanno eccepito la tardività di quest'ultima.
Alla successiva udienza dell'11.09.2025, la ricorrente ha confermato la rinuncia alla domanda subordinata sub B delle conclusioni del ricorso e la causa, istruita documentalmente e mediante C.T.U., è stata rinviata per la discussione orale all'udienza del 28.10.2025, previo scambio delle note conclusive.
In particolare, nelle note conclusive autorizzate depositate in vista dell'udienza, mentre i resistenti hanno ribadito le proprie difese, la ricorrente ha ulteriormente precisato:
- Che l'aver erroneamente presupposto che i resistenti erano titolari del credito per l'incremento di valore degli immobili oggetto di domanda costituisce anche errore sulla qualità dei conduttori ex art. 1429 n. 3 c.c., ovvero sull'oggetto del contratto o sull'identità dell'oggetto della prestazione ex art. 1429 nn. 1 e 2 c.c., e che tale errore
è stato determinante ai fini del consenso, poiché la ricorrente non avrebbe mai acconsentito all'abbuono del canone per 30 anni se avesse compreso di non essere debitore nei confronti dei conduttori per i lavori edilizi e che la stipulazione dei contratti del 2019 lo avrebbero esposto alle pretese creditorie di CP_1
- che non può ritenersi intervenuta alcuna cessione del contratto di locazione originario, dovendosi invece ravvisare la stipulazione di due contratti di locazione nuovi e autonomi;

- che, infatti, il contratto stipulato in data 11.09.2017 con Parte_5 presenta condizioni e pattuizioni differenti rispetto ai contratti del
[...]
5 2019 e che lo stesso non risulta essere sottoscritto dalla Sig.ra unica titolare CP_1 del credito nei confronti della Pt_1
- che, pertanto, non risulta comprovata la dedotta cessione del rapporto nei confronti dei resistenti;

- che il contratto stipulato in data 11.09.2017 con la sola non CP_1 risulta né risolto né disdettato, non potendosi perciò ritenere sostituito dai due contratti del 2019, in quanto questi ultimi non sono stati da lei sottoscritti.
A seguito di discussione orale la causa è stata assunta in decisione all'odierna udienza.
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1. Cronistoria dei contratti oggetto di causa
Va in primo luogo ricostruita cronologicamente la vicenda contrattuale relativa agli immobili oggetto di domanda.
E' documentale che l' 11.09.2017, la CE di e la Sig.ra Pt_1 CP_1 madre dei resistenti, hanno stipulato un contratto preliminare di locazione (all. 2 nota di deposito del 7.10.2024 del ricorrente) avente ad oggetto l'unità immobiliare, posta al secondo piano di un più ampio fabbricato, sita in Firenze, Via del Proconsolo n. 16, catastalmente distinta al N.C.E.U. del Comune di Firenze, foglio 167, particella 279 sub 10, composto di n.
06 vani complessivi oltre bagni e terrazzini, e n. 02 posti auto siti nel cortile sul retro del fabbricato, prevedendo:
- la durata del rapporto in anni quattro più quattro (4+4) con decorrenza dal
01.09.2017;
- un canone di €18.000,00 annui da pagare in rate mensili anticipate di €
1500,00;
- che la parte promittente conduttrice avrebbe provveduto, entro i primi quattro anni della locazione, ad effettuare a proprie cure e spese la messa a norma dell'impianto elettrico e idro-termo-sanitario, oltre che al rifacimento dei bagni dell'unità immobiliare;

- che, in considerazione dei suesposti obblighi assunti dalla conduttrice, il canone di locazione non sarebbe stato corrisposto per i primi quattro anni;

- che il canone sarebbe stato aggiornato annualmente, dietro richiesta del locatore, nella misura del 100% delle variazioni, accertate dall'ISTAT, dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai ed impiegati;

6 - che i locali erano concessi per il solo uso abitativo, con la possibilità di sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, l'unità immobiliare ai soli figli;

- il reciproco obbligo a stipulare il contratto definitivo entro il 2018;
- la consegna al conduttore delle chiavi dell'appartamento.
Risulta inoltre che in pari data è stato altresì stipulato un altro contratto preliminare di locazione tra la CE di e i Sigg. e (doc. 1 Pt_1 Parte_4 CP_1 comparsa di costituzione e risposta), avente ad oggetto i due appartamenti oggetto di causa destinati ad uso abitativo siti in Firenze, Via del Proconsolo n. 16, piano secondo, i quali necessitavano di una sostanziale ristrutturazione, e due posti auto ubicati nella corte interna, prevedendo:
- l'assunzione a carico del conduttore di tutti gli oneri e le spese relativi agli interventi di ristrutturazione necessari;

- una durata di 30 anni con decorrenza dal Verbale di fine lavori e Abitabilità redatto dalle parti in contraddittorio;

- che il canone di locazione, pari ad € 21.600,00 annui da versarsi in rate mensili di € 1.800,00 e da aggiornare annualmente nella misura del 100% delle variazioni accertate ISTAT, sarebbe stato sostituito e corrisposto con l'esecuzione dei lavori da parte del conduttore, con decorrenza del pagamento del canone secondo l'importo a consuntivo dei lavori da eseguire, fino al 30° anno;

- la possibilità per il conduttore di sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, le unità immobiliari unicamente ai figli e;
Pt_2 Parte_2
- il diritto di prelazione, in favore del conduttore, sia nel caso di vendita o ulteriore proroga di affitto (oltre i 30 anni) dei due appartamenti in questione, sia nell'eventualità di affitto o vendita di altre parti del palazzo di cui facevano parte i due appartamenti medesimi;

- la possibilità per e di subentrare, in qualsiasi Pt_2 Parte_2 momento ed alle medesime condizioni nella locazione del contratto preliminare de quo;
- la consegna al conduttore delle chiavi dell'appartamento.
A seguito dell'esecuzione dei lavori sugli immobili ad opera della conduttrice CP_1 in data 16.04.2019 la ha poi stipulato due distinti contratti con
[...] Parte_1
(doc. 1 allegato al ricorso) e (doc. 2 allegato al ricorso), dei Parte_2 Parte_2 quali il primo in relazione all'appartamento sito in Firenze, in Via del Proconsolo n. 16, 7 piano secondo, censito al catasto fabbricati del Comune di Firenze al Foglio 167, particella
279 sub 10, ed il secondo in relazione all'appartamento censito al catasto fabbricati al Foglio
167, particella 279 sub 11.
Nelle premesse di entrambi i contratti, le parti hanno indicato che:
- la CE di ed i Sigg. e avevano Pt_1 Parte_4 CP_1 stipulato un contratto preliminare di locazione avente ad oggetto i due appartamenti;

- nel suddetto preliminare la CE aveva autorizzato la Sig.ra CP_1
d effettuare interventi edilizi;

[...]
- tali lavori avevano determinato un incremento di valore da € 120.000.00 ad €
600.000,00 per l'immobile oggetto del contratto con e da € Parte_2
300.000,00 ad € 1.500.000,00 per l'immobile oggetto del contratto con Pt_2
;
[...]
- i Sigg. e intendevano cedere, col consenso Parte_4 CP_1 della , la propria posizione di parte promittente ai due figli;
Parte_1
- le parti intendevano operare una parziale compensazione tra il canone di locazione dovuto dai conduttori e e la somma dovuta dalla Pt_2 Parte_2
CE ai medesimi.
Per quanto riguarda le condizioni della locazione, entrambi i contratti hanno previsto:
- la durata del contratto, ai sensi dell'art. 1607 c.c., sino ai due anni successivi alla morte dell'inquilino;
- che il canone di locazione, pari ad € 14.400,00 annui da corrispondere in rate mensili anticipate di € 1.200,00 per l'appartamento da locare a e pari Parte_2 ad € 7.200,00 annui da corrispondere in rate mensili anticipate di € 600,00 per l'appartamento da locare a e con l'espressa esclusione Parte_2 dell'aggiornamento in base alle variazioni ISTAT, non sarebbe stato corrisposto per i primi 30 anni;

- la possibilità per i conduttori di sublocare o dare in comodato, in tutto o in parte, le unità immobiliari, prevedendo altresì la possibilità per i medesimi di esercitare un diritto di prelazione sia nel caso di vendita dei due appartamenti oggetto dei due contratti di locazione, sia nell'eventualità di affitto o vendita di altre parti del palazzo di cui facevano parte i due appartamenti medesimi;

8 - la possibilità per i parenti in linea retta di primo e secondo grado di subentrare in qualsiasi momento, alle medesime condizioni, nella locazione dei contratti preliminari de quibus.

2. La domanda di annullamento per errore ex artt. 1428 e ss. c.c. dei contratti preliminari di locazione del 16.4.2019
La domanda di annullamento ex artt. 1428 e ss. c.c. dei due contratti preliminari di locazione stipulati in data 16.4.2019 tra la CE di ed i resistenti sopra meglio Pt_1 descritti (docc. 1 e 2 del fascicolo di parte ricorrente), è fondata.
Si ritiene infatti che il consenso prestato dalla ricorrente sia stato viziato dall'erronea convinzione della stessa circa la sussistenza in capo alle parti conduttrici di un diritto di credito nei propri confronti, da qualificarsi come errore sulla qualità dell'altra parte contraente ex art. 1429 n. 3) c.c., e quindi essenziale nonché riconoscibile alla controparte.
Di seguito si argomenteranno i vari passaggi logico giuridici rilevanti.

2.1. L'eccezione di prescrizione dell'azione svolta dai resistenti
Preliminarmente, va valutata l'eccezione di prescrizione dell'azione ai sensi dell'art. 1442
c.c. sollevata dai resistenti, in quanto, ove fondata, sarebbe idonea a definire il giudizio.
La questione va disattesa.
Va premesso in diritto che il termine di prescrizione quinquiennale dell'azione di annullamento del contratto per errore ai sensi dell'art. 1442, comma 2 c.c. inizia a decorrere non dalla data di stipula, bensì dal giorno in cui l'errore in questione è stato scoperto.
Ed è ragionevole ritenere che tale scoperta da parte della sia avvenuta solo durante Pt_1 le trattative, pacificamente intercorse successivamente per la stipula dei contratti “definitivi”, così come emerge dalla corrispondenza in atti.
Peraltro, anche a prescindere da tali considerazioni, la tempestività dell'azione promossa va valutata non con riferimento alla data di notifica del ricorso introduttivo e del decreto di fissazione della prima udienza di discussione, avvenuta in data 14.5.2024, e cioè dopo oltre cinque anni dalla stipula dei contratti, bensì avuto riguardo al procedimento di mediazione in precedenza esperito.
Infatti, ai sensi dell'art. 8, comma 2 del D.Lgs. 28/2010 la domanda di mediazione produce sulla prescrizione gli effetti della domanda giudiziale dal momento in cui perviene alla conoscenza delle parti la comunicazione della domanda di cui al comma 1 della già menzionata norma.
9 Tanto premesso, è documentale che il primo incontro del procedimento obbligatorio di mediazione svoltosi ante causam ed a cui hanno partecipato anche gli odierni resistenti si è svolto in data 2.4.2024 a seguito di regolare convocazione da parte dell'organismo di mediazione (pag. 2 doc. 4 del fascicolo di parte ricorrente).
Ne segue che la comunicazione sopra citata è avvenuta senz'altro in epoca precedente rispetto al primo incontro e, quindi, entro il termine di cinque anni dalla stipula dei contratti oggetto di domanda (docc. 1 e 2 del fascicolo di parte ricorrente).
Il corso della prescrizione è stato quindi tempestivamente interrotto.
Va quindi escluso che l'azione di annullamento proposta sia estinta per prescrizione.

2.2. L'essenzialità dell'errore
In rito va in via pregiudiziale valutata l'eccezione svolta dai resistenti all'udienza del

6.11.2025 di inammissibilità dell'avversa deduzione di errore (sulla qualità dei contraenti ex art. 1429 n. 3) c.c., in quanto asseritamente introdotta per la prima volta solo nella comparsa conclusionale è infondata.
Ad avviso dei resistenti, infatti, solo con tale atto difensivo la ricorrente avrebbe posto a fondamento dell'azione di annullamento anche la questione inerente la qualità di creditori dei resistenti per l'aumento di valore degli immobili in conseguenza dei lavori eseguiti.
L'eccezione va disattesa.
A ben vedere la questione risulta introdotta dalla ricorrente fin dal ricorso introduttivo, avendo la stessa ivi espressamente dedotto che il primo errore lamentato, e posto a fondamento della domanda, consisteva nell'aver erroneamente presupposto la sussistenza in capo ai resistenti di un credito da poter compensare con i canoni di locazione (vedi punto 4.1 del ricorso ove si legge “un primo errore consistente nell'aver presupposto un credito nei confronti di essa ricorrente da compensare con il canone di locazione che in realtà non esisteva, dal momento che creditrice della ricorrente per i lavori edilizi effettuati agli appartamenti (nell'anno 2018) era, casomai, la madre dei resistenti e non questi”).
La circostanza che solo con la nota conclusionale la ricorrente abbia espressamente fatto riferimento al disposto di cui all'articolo 1429 numero 3 del codice civile costituisce infatti opera di mera qualificazione giuridica della domanda, attività che comunque sarebbe di competenza dell'organo giudicante e rispetto alla quale non sono configurabili preclusioni processuali di sorta.
Tanto premesso, venendo al merito della questione, dalla lettera dei contratti oggetto di causa emerge chiaramente che in entrambi i casi era stato convenuto che per i primi 10 trent'anni della locazione i due conduttori, odierni resistenti, non avrebbero versato il canone pattuito “a parziale compensazione dell'incremento di valore” degli immobili “e la somma dovuta dalla CE di Fiesole al Sig. ” e “al Sig.ra ” Parte_2 Parte_2
(pagg. 1 e 2 doc. 1 del fascicolo di parte ricorrente) per il medesimo titolo.
Più nello specifico, tale credito aveva ad oggetto l'incremento di valore dei due appartamenti locati, quantificato in € 1.200.000,00 per quanto riguarda l'appartamento più grande di cui al sub 10, ed in € 480.000,00 per quanto riguarda l'appartamento più piccolo di cui al sub 11, in conseguenza delle “consistenti opere di ristrutturazione” ivi “eseguite dalla
Sig. , madre dei conduttori odierni resistenti e precedentemente autorizzata CP_1 in tal senso dalla CE (pagg. 1 e 2 docc. 1 e 2 del fascicolo di parte ricorrente).
Si aggiunga che nelle premesse di entrambi i contratti le parti avevano dichiarato “che i
Sigg. intendono, con il consenso della CE di Parte_5
, cedere la propria posizione di parte promittente conduttrice” ai figli, odierni Pt_1 resistenti (pag. 1 docc. 1 e 2 del fascicolo di parte ricorrente).
Tanto premesso ritiene peraltro il Tribunale che gli odierni resistenti non siano affatto titolari dei crediti in questione, poiché l'unica effettiva titolare degli stessi è la loro madre che ha eseguito i lavori. CP_1
Non è vero, infatti, che i resistenti siano subentrati, quali cessionari di tale credito nella posizione di parte promittente conduttrice.
I contratti in atti, nonostante quanto scritto nelle premesse circa l'intenzione dei Signori
e di cedere tale posizione contrattuale ai figli e l'espresso Parte_4 CP_1 consenso ivi manifestato dalla CE ricorrente, sono sul punto inefficaci, in quanto gli effettivi creditori, e cioè i genitori dei resistenti non risultano aver mai sottoscritto tali schede contrattuali (docc. 1 e 2 del fascicolo di parte ricorrente).
Il contenuto di tale clausola non è quindi efficace ed opponibile ai genitori, che restano gli effettivi titolari del credito verso la Pt_1
Né i resistenti hanno provato o chiesto di provare che la cessione del relativo credito ai figli sia avvenuta in altro modo.
Sul punto non è dirimente quanto previsto nel precedente contratto stipulato in data
11.9.2017 dalla CE con i genitori dei resistenti, ove era stato espressamente previsto il diritto di questi di subentrare “alle stesse condizioni nella locazione del presente preliminare”
(pag. 3 doc. 1 del fascicolo di parte resistente).
11 Infatti, le condizioni contrattuali pattuite con i contratti del 2019 sono oggettivamente diverse rispetto a quelle del 2017 (docc. 1 e 2 del fascicolo di parte ricorrente e doc. 1 del fascicolo di parte resistente). Il contratto del 2017 aveva una durata diversa, 30 anni, e non vita natural durante.
Ancora il canone veniva pagato mediante l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione ivi descritti e non “mediante parziale compensazione” degli stessi con l'asserito credito per l'incremento di valore degli immobili locati in conseguenza dei predetti lavori. Era prevista la possibilità di sublocare o dare in comodato gli stessi ai soli figli, odierni resistenti, mentre negli accordi 2019 tale facoltà era concessa invece senza alcun limite, con possibilità di subentro nella locazione, alle stesse condizioni in favore di tutti i parenti in linea retta di primo e secondo grado (docc. 1 e 2 del fascicolo di parte ricorrente e doc. 1 del fascicolo di parte resistente).
E' quindi da escludere che con la stipula degli accordi del 2019 i resistenti abbiano esercitato le facoltà di subentro previste dal contratto 2017.
Ma v'è di più.
Il contratto in data 11.9.2017, che è letteralmente intestato quale parte conduttrice ai genitori dei resistenti, è infatti sottoscritto, oltre che dalla locatrice, dal solo Parte_4
(doc. 1 del fascicolo di parte resistente) e non anche dalla sig.ra CP_1
Il contratto, quindi, deve ritenersi inefficace per carenza di accordo tra le parti.
Del resto ai fini della validità dei contratti con parti soggettivamente complesse quale quello di specie è necessario il consenso di tutti i contraenti, non essendo agli stessi applicabile né la disciplina di cui all'art. 1420 c.c., relativa alla diversa ipotesi di contratti plurilaterali, in cui le prestazioni di ciascuna delle diverse parti sono dirette al conseguimento di uno scopo comune, né quella di cui all'art. 1419 c.c., che attiene esclusivamente al contenuto del contratto (Cass. n. 425/2025; Cass. n. 9331/2024; Cass. n. 718/1980).
Si aggiunga che nello stesso giorno in cui è stato stipulato il contratto sopra citato in favore dei due predetti conduttori, non firmato dalla Signora quest'ultima aveva in realtà CP_1 sottoscritto un altro contratto preliminare di locazione, invero notevolmente diverso, oltre che dal punto di vista soggettivo, anche in relazione alle condizioni ivi pattuite (doc. 10 del fascicolo di parte ricorrente – già all. 2 prodotto alla nota di deposito del 7.10.2024).
In particolare, il contratto stipulato con la sola Signora oltre a contenere la CP_1 pattuizione del termine entro cui stipulare il contratto definitivo, a differenza di quello formalmente stipulato in favore della stessa e del marito e firmato solo da quest'ultimo (doc. 12 10 del fascicolo di parte ricorrente – già doc. 2 allegato alla nota di deposito del 7.10.2024 e doc. 1 del fascicolo di parte resistente):
- ha ad oggetto, oltre ai due posti auto siti nel cortile posto sul retro del fabbricato, uno solo dei due immobili oggetto di causa, ovvero quello più grande di cui al sub 10;
-ha una diversa durata, essendo stato stipulato per quattro anni, rinnovabili per altri quattro;

- prevede che il periodo in cui il canone di locazione, non sarebbe stato corrisposto dalla promittente conduttrice proprio in considerazione dell'obbligo ivi assunto di effettuare nell'appartamento in questione gli indicati lavori di ristrutturazione a propria cura e spese era limitato ai soli primi quattro anni;
ma soprattutto
- non conteneva alcun diritto di subentro in favore degli odierni resistenti.
Vi è quindi palese inconciliabilità tra le schede contrattuali separatamente sottoscritte dai genitori dei resistenti in data 11.9.2017.
È del resto da escludere che la sottoscrizione apposta sul contratto appena esaminato dalla Signora su tale ultimo contratto possa valere come accettazione del diverso CP_1 contratto separatamente sottoscritto dal di lei marito nello stesso giorno.
D'altra parte, non è fondata l'eccezione d tardività del deposito di tale documento, con conseguente inutilizzabilità processuale, in quanto prodotto dalla ricorrente alla prima udienza del 3.10.2024.
Invero, trattasi di documento avente sostanziale valenza di prova contraria rispetto alla produzione del contratto, avente medesima data ma a sola firma del padre dei resistenti, prodotto da questi ultimi con la comparsa costitutiva.
Il punto non merita approfondimento perché la relativa questione, non è stata riproposta in sede di precisazione delle conclusioni, né minimamente richiamata nella comparsa conclusionale, ove tale documento è preso in considerazione solo per evidenziarne l'irrilevanza ai fini del giudizio.
L'eccezione di tardività della produzione è quindi tacitamente rinunciata.
Segue da quanto sopra che il soggetto effettivamente titolare del credito derivante dall'incremento di valore degli immobili oggetto di ristrutturazione era esclusivamente la
Signora non essendosi mai verificata né la cessione del primo contratto e della CP_1 relativa posizione creditoria in favore dei figli, né il preteso subentro pattuito nel contratto sottoscritto unicamente da . Parte_4
I resistenti, quindi, non erano creditori di alcunché.
13 Poiché è evidente che le particolari, ed onerose per la condizioni contrattuali dei Pt_1 contratti del 2019 sono state pattuite assumendo la qualità di creditori dei resistenti per la vicenda inerente la ristrutturazione degli immobili, l'errore in esame, è certamente essenziale ai sensi dell'art. 1429 n. 3) c.c., essendo stato effettivamente determinante per la stipula dei contratti oggetto di domanda alla luce di tutte le circostanze sopra esposte.

2.3. La riconoscibilità dell'errore
L'errore era inoltre senz'altro riconoscibile ai sensi dell'art. 1431 c.c. dai resistenti.
Non può dubitarsi della circostanza che gli odierni resistenti, figli dell'unica effettiva titolare dei crediti sopra citati, fossero perfettamente consapevoli che i predetti lavori di ristrutturazione erano stati eseguiti a cura e spese della madre, circostanza peraltro espressamente ribadita nel testo dei contratti dagli stessi sottoscritti, e di non aver pagato personalmente alcunché a tale titolo, circostanza peraltro nemmeno dedotta.
Inoltre, i resistenti non avrebbero potuto non rendersi conto, usando la semplice ordinaria diligenza esigibile all'uomo medio, che la madre non aveva firmato né il contratto formalmente stipulato dalla CE ricorrente in favore della stessa e del marito ed in cui era contenuta la previsione del loro possibile subentro nella relativa posizione contrattuale, né quelli oggetto di causa in cui viene dato atto della avvenuta cessione in proprio favore della relativa posizione di credito (docc. 1 e 2 del fascicolo di parte ricorrente e doc. 1 del fascicolo di parte resistente).

2.4. Conclusioni
Tanto premesso, alla luce di tutte le precedenti argomentazioni, l'errore esaminato è senz'altro qualificabile come essenziale e riconoscibile ai sensi degli artt. 1429 n. 3) e 1431
c.c. e quindi idoneo a sorreggere la domanda di annullamento.
Stante l'accoglimento della predetta domanda sotto il profilo esaminato, ogni altra questione, deve quindi ritenersi assorbita.
Non va quindi nel merito valutata la questione inerente la erronea sopravvalutazione dell'incremento di valore degli immobili a causa della ristrutturazione, che, peraltro, ha trovato ampi e solidi riscontri nella istruttoria tecnica effettuata (vedi CTU in atti).

3. La condanna dei resistenti al rilascio degli immobili oggetto di causa
Segue all'accoglimento della domanda di annullamento dei predetti contratti, la condanna dei resistenti al rilascio degli immobili locati.
In proposito, tenuto conto delle circostanze del caso di specie, ai sensi dell'art. 56 L.
392/1978, si ritiene congruo fissare per l'esecuzione la data del 6.4.2026. 14 4. La domanda in via riconvenzionale: il credito di rimborso spese per registrazione tardiva dei contratti
La domanda riconvenzionale svolta dai resistenti ed avente ad oggetto la condanna della al rimborso delle spese sostenute per la registrazione tardiva dei contratti di Parte_1 locazione del 16.04.2019 è inammissibile, ai sensi dell'art. 418 c.p.c.
Infatti, i resistenti non hanno provveduto a chiedere in memoria di costituzione e risposta il differimento della prima udienza, incombente previsto a pena di decadenza della domanda riconvenzionale dalla citata disposizione.

5. Spese di lite
Per quanto riguarda infine le spese del giudizio, nonché del tentativo di mediazione svolto, le stesse, liquidate come in dispositivo sulla base del valore indeterminato della causa come da iscrizione a ruolo (scaglione da € 52.001,00 a € 260.000,00 facendo riferimento ai parametri medi) e dell'attività effettuata devono essere poste a carico dei resistenti, stante la soccombenza degli stessi (art. 91 c.p.c.).
Per gli stessi motivi, le spese di C.T.U., già liquidate, devono essere poste definitivamente a carico della parte resistente, così come quelle di CTP, liquidate in via prudenziale come da dispositivo.


P.Q.M.


Visti gli artt. 429 e 447-bis c.p.c. il Tribunale ordinario di Firenze, II sezione civile in composizione monocratica, definitivamente pronunciando, così provvede:
1) DICHIARA l'annullamento del contratto stipulato tra la e Parte_1 Pt_2
in data 16.4.2019, relativo all'appartamento sito in Firenze, Via del Proconsolo n.
[...]
16, catastalmente rappresentato al N.C.E.U. del Comune di Firenze, nel foglio di mappa 167, particella 279, sub 10 e ad un posto auto ubicato nella corte interna, e del contratto stipulato tra la e in data 16.4.2019, relativo all'appartamento sito Parte_1 Parte_2 in Firenze, Via del Proconsolo n. 16, catastalmente rappresentato al Catasto Fabbricati del
Comune di Firenze, nel foglio di mappa 167, particella 279, sub 11 e ad un posto auto ubicato nella corte interna ai sensi del combinato disposto degli artt. 1428 e ss. c.c.;
2) ORDINA a e il rilascio degli immobili sopra Parte_2 Parte_2 descritti liberi e vuoti da persone e cose nella piena disponibilità della CE di;
Pt_1
3) FISSA per l'esecuzione del rilascio il termine del 6.4.2026;
4) DICHIARA inammissibile la domanda riconvenzionale;
15 5) ON e a rifondere alla le Parte_2 Parte_2 Parte_1 spese di lite, ivi comprese quelle di CTU e per la mediazione , che si liquidano in € 2.552,00 per fase di studio, € 1.628,00 per fase introduttiva, € 5.670,00 per fase istruttoria e di trattazione, € 4.253,00 per fase decisionale, € 1.008,00 per la fase di attivazione della mediazione ed € 2.016,00 per la fase di negoziazione della stessa, oltre rimborso forfetario al
15%, CAP e IVA come per legge, nonché € 545,00 per esborsi del presente giudizio ed €
48,80 per esborsi del procedimento di mediazione;

6) PONE definitivamente le spese di CTU, già liquidate come in atti, a carico dei resistenti
e e condanna gli stessa a rimborsare alla ricorrente Parte_2 Parte_2 quanto anticipato a tale titolo;

7) ON e a rifondere alla le Parte_2 Parte_2 Pt_1 Parte_1 spese di CTP, che si liquidano in via equitativa nella misura di € 2.000,00 omnia.

La divulgazione del presente provvedimento, al di fuori dell'ambito strettamente processuale, è condizionata all'eliminazione di tutti i dati sensibili in esso contenuti ai sensi della normativa sulla privacy ex D. Lgs 30 giugno 2003 n. 196 e successive modificazioni e integrazioni
Il Giudice dott. Alessandro Ghelardini
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