N. 2446 RUOLO GENERALE ANNO 2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
SEZIONE IV CIVILE
composta dai magistrati
Dott. Alberto Massimo Vigorelli Presidente
Dott. Vinicia Licia Serena Calendino Consigliere
Dott. Irene Lupo Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato promossa in grado d'Appello da
Parte_1
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. CERUTTI EUGENIO , con elezione P.IVA_1
di domicilio in VIALE MARAZZA, 44 28021 BORGOMANERO, presso e nello studio dell'avv. CERUTTI EUGENIO
-appellante-
CONTRO
(C.F. ) E CP_1 C.F._1 Controparte_2
(C.F. ) con il patrocinio dell'avv. LONGO ALBERTO , con C.F._2
elezione di domicilio in VIA MOLINO DELLE ARMI, 2/A 20123 MILANO presso e nello studio dell'avv. LONGO ALBERTO;

1

-appellati-
CONCLUSIONI :
PER Parte_1
Piaccia al Tribunale Ill.mo, respinta ogni contraria istanza ed eccezione, riformare la sentenza n. 244/2024 pubblicata in data 27.02.2024 pronunciata dal Tribunale di
AR all'esito del procedimento iscritto al n. 1632/2022. Rigettare la domanda volta a fare valere la garanzia per vizi della cosa venduta ai sensi dell'art. 1490 C.c. in relazione alla copertura dell'immobile Con riserva di ulteriormente produrre, dedurre,
capitolare ed indicare testi nei termini di legge. Con vittoria di anticipazioni e competenze del giudizio.
PER E CP_1 Controparte_2
Voglia l'Ill.ma Corte d'Appello adita, contrariis reiectis, così giudicare: in via principale, nel merito: dichiarare l'appello proposto dalla Parte_1
inammissibile e/o infondato per tutte le ragioni sopra argomentate e, per l'effetto,
confermare la sentenza n. 244/2024, pronunciata in data 26.02.2023 e pubblicata il
27.02.2023, dal Tribunale di AR nel giudizio avente R.g. 1632/2022; in ogni caso:
con vittoria di spese, diritti ed onorari di entrambi i gradi di giudizio. Si producono in comunicazione i seguenti documenti: 1) procura alle liti;
2) atto di citazione in appello notificato;
3) sentenza n. 244/2024 del Tribunale di AR;
- fascicolo telematico di parte del primo grado di giudizio;
E con salvezza di ogni altro diritto.
2 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
La fattispecie trae origine dalla compravendita, perfezionata il 25 settembre 2019, di un immobile sito in Angera, via Milano, avvenuta tra i sigg.ri e CP_1
(acquirenti) e la società (venditrice). Controparte_2 Parte_1
Successivamente all'acquisto, avendo i sig. e rilevato diverse CP_1 CP_2 criticità riguardanti l'immobile, introducevano ricorso per ATP, all'esito del quale il CTU accertava, per quanto rileva nel presente giudizio di appello, la presenza di cemento AM sulla copertura dell'edificio e un indice di degrado elevato delle lastre (pari a 60 per l'edificio principale e 44 per il locale accessorio), tale da rendere obbligatoria la bonifica entro 12 mesi.
Con atto di citazione e convenivano, quindi, in CP_1 Controparte_3 giudizio l' censurando la condotta della stessa che, durante la fase delle Parte_1 trattative, non aveva informato gli acquirenti della presenza di AM nonostante fosse a conoscenza della circostanza sin dal 2013, anno in cui l'immobiliare aveva Parte notificato la presenza di AM all locale. Hanno, dunque, sostenuto che la problematica riscontrata costituisse vizio occulto ai sensi dell'art. 1490 c.c., rispetto al quale chiedevano il risarcimento del danno oltre alle spese per la consulenza tecnica e legale.
L'immobiliare si costituiva contestando la domanda attorea eccependo:
- che l'immobile era stato venduto nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava con clausola "visto e piaciuto": conseguentemente gli acquirenti avevano rinunciato a eccepire eventuali vizi, anche occulti;

-che in ogni caso i signori , assistiti da un tecnico, avevano avuto ampio CP_1 accesso alla proprietà e alla relativa documentazione prima dell'acquisto, potendo dunque prendere cognizione delle condizioni dell'immobile.
Con sentenza n. 244/24 del 27 2-24 il tribunale di AR accertava la responsabilità del venditore per vizi occulti dell'immobile venduto, consistenti nella presenza di AM sulla copertura dell'abitazione e del locale accessorio, condannandolo al risarcimento di € 45.000,00, oltre accessori e spese.
In particolare il giudice, richiamato l'art. 1490, comma 2, del Codice Civile che stabilisce che la clausola che esclude o limita la garanzia per i vizi della cosa venduta non è valida se il venditore è in malafede, ovvero se conosceva i vizi e li ha deliberatamente taciuti, nella specie rilevava che:
- la copertura del tetto dell'immobile (abitazione principale e locale accessorio) conteneva AM;

3 - era a conoscenza della presenza di AM almeno dal Parte_1 Parte 2013, avendo presentato una notifica all' di AR (documento NA/1) in cui si segnalava il materiale;

- la presenza di AM nell'edificio è stata deliberatamente taciuta agli acquirenti.
ha impugnato la sentenza di primo grado, contestando: Parte_1

1. La qualificazione della presenza di AM come vizio occulto.

2. L'interpretazione del Tribunale circa la clausola di esclusione della garanzia.

3. L'attribuzione di malafede alla condotta del venditore.
Gli appellati si costituivano chiedendo il rigetto dell'appello, e la conferma della sentenza impugnata
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Sulla qualificazione della presenza di AM come vizio occulto.
Assume l'appellante che la riconoscibilità del vizio è rafforzata dal fatto che tecnici incaricati dal sig. e dalla banca che doveva concedere il mutuo, CP_1 avevano accesso all'immobile per le verifiche tecniche. In particolare, l' Parte_1
evidenzia che essendo un geometra esperto, avrebbe dovuto
[...] CP_1 essere pienamente consapevole del fatto che immobili, risalenti agli anni '60 avrebbero potuto contenere AM, dato l'uso comune del materiale nell'epoca.
La società contesta anche che la presenza di AM costituisca un vizio . La legge n 257/92 infatti, se vieta la vendita e l'utilizzo dell'Eternit dal 1° gennaio 1993, non prevede, però, la sua rimozione nelle costruzioni già presenti al momento dell'entrata in vigore della norma, limitandosi ad introdurre un obbligo di comunicare alle unità sanitarie locali la presenza negli edifici di AM, che, solo se ammalorato e friabile, deve essere sostituito.
Nel caso di specie, la , nel 2013, avuta contezza della presenza Parte_1 nell'edificio di AM, ha regolarmente effettuato la comunicazione richiesta dalla norma, dalla quale risulta che l'eternit era “non friabile” ed era in stato di conservazione buono per oltre il 90% : solo l'atp ha accertato nel 2021, e quindi due anni dopo il rogito, che l'AM era degradato: non ha accertato, tuttavia, che tale condizione sussistesse al momento della vendita.
Conclude, quindi, che parte acquirente non ha provato l'esistenza del vizio ( cioè il degrado del manufatto al momento della vendita).
4 Tanto premesso la corte osserva quanto segue.
sostiene che l'uso diffuso dell'AM nell'edilizia dell'epoca Parte_1 rendesse la presenza di tale materiale un fatto notorio. Tuttavia, la Corte ritiene che questa argomentazione sia priva di fondamento, poiché non ogni immobile costruito in quegli anni contiene AM, e la sua presenza non era stata comunicata né indicata nei documenti contrattuali.
Del resto, la semplice visibilità delle lastre di cemento non implica la riconoscibilità della loro composizione, come confermato dalla Suprema Corte, che, in generale, esclude l'onere del compratore di compiere verifiche approfondite o ricorrere a periti in assenza di indizi evidenti (Cass. Civ., Sez. II, n. 2756/2020), che nella specie non sussistevano.
Dunque, parte alienante, che ben conosceva la presenza di AM nell'edificio, aveva l'onere di comunicarlo alla parte acquirente .
Infatti, con particolare riferimento alla presenza di AM , la legge n 257/92 vieta la vendita e l'utilizzo dell'Eternit dal 1° gennaio 1993 e, sebbene non contempli la sua rimozione nelle costruzioni già presenti al momento dell'entrata in vigore della norma, introduce, tuttavia, un obbligo di comunicare alle unità sanitarie locali la sussistenza negli edifici di AM ( laddove conosciuta), e di monitorarne la conservazione, in quanto, laddove ammalorato e friabile, l'AM deve essere rimosso seguendo apposite procedure: tale obbligo si trasmette sull' acquirente, anche se ignaro in quanto non notiziato dal venditore.
Nella fattispecie, è pacifico che parte alienante conoscesse la presenza di AM nell'edificio e, pertanto, che sulla stessa gravasse l'obbligo non solo di comunicarlo alle autorità (come effettivamente ha fatto) ma anche di monitorarne lo stato di conservazione .
Parte appellata ha dimostrato attraverso la ctu non solo l'esistenza di AM nel manufatto ma anche il suo degrado e quindi il suo progressivo deterioramento nel corso del tempo.
Viceversa , parte alienante che ben conosceva la presenza di AM nell'immobile avrebbe, a sua volta, dovuto dimostrare il buono stato manutentivo del materiale in questione al momento della vendita e quanto meno, di aver eseguito la sorveglianza e le periodiche comunicazioni all'autorità fino al momento della vendita, prova che è mancata.
Dunque, costituisce vizio occulto la presenza di AM degradato che imponga all'acquirente ignaro al momento dell'acquisto l'immediata rimozione dello stesso, come accaduto nella fattispecie.
5 Né può ritenersi che lo stato di degrado dell'AM non fosse vizio occulto atteso che la Corte di Cassazione, con orientamento consolidato, definisce "occulto" un vizio che non sia rilevabile con un esame ordinario e che richieda verifiche tecniche e specifiche per essere individuato (Cass. Civ., Sez. II, n. 2756/2020). Nel caso di specie, lo stato di degrado dell'AM sulla copertura dell'immobile è stato accertato solo tramite una consulenza tecnica, che ha evidenziato, altresì, la necessità di rimozione del materiale entro termini brevi.

2. Sull'efficacia della clausola di esclusione della garanzia (“visto e piaciuto”).
L'appellante censura la sentenza laddove ha ritenuto inefficace la clausola di esclusione della garanzia per vizi (anche occulti) in quanto:
-l' era consapevole della presenza di AM dal 2013, avendo Parte_1 Parte notificato questa circostanza alle autorità sanitarie ( , ma aveva omesso di comunicarlo agli acquirenti.
- tale omissione costituisce un comportamento in malafede o gravemente negligente, rendendo inoperativa la clausola di esclusione della garanzia, ai sensi dell'art. 1490 c.c.
In particolare , critica la decisione, sostenendo che: Parte_1

1. La clausola di esclusione della garanzia è legittima:
-entrambe le parti, al momento della stipula del contratto preliminare e definitivo, hanno concordato che l'immobile sarebbe stato acquistato nello stato di fatto e di diritto in cui si trovava, con la rinuncia degli acquirenti a sollevare eccezioni per vizi, anche occulti;

-la clausola era dettagliata e non era di mero stile. Prevedeva inoltre che gli acquirenti si sarebbero fatti carico di tutti gli adeguamenti necessari alle normative vigenti;

- il prezzo di vendita (€ 209.000,00) era particolarmente vantaggioso rispetto alla stima del valore reale (€ 580.000,00), proprio per tenere conto delle condizioni dell'immobile.

2. Non vi era malafede in capo al venditore:
-la conoscenza del vizio (presenza di AM) non implica automaticamente malafede, richiedendo questa un comportamento doloso o ingannevole, mentre non avrebbe occultato il vizio, avendo notificato la presenza Parte_1 Parte di AM all nel 2013, dato accessibile agli acquirenti;
inoltre,
6 l'immobile è stato messo a disposizione degli acquirenti e dei loro tecnici, che hanno potuto visionare l'intera proprietà senza limitazioni.
Tanto premesso, la corte osserva quanto segue
La clausola "visto e piaciuto" è valida solo in assenza di dolo o colpa grave del venditore (art. 1490, comma 2, c.c.). La giurisprudenza di legittimità ha precisato che il patto di esclusione della garanzia non opera quando il venditore, consapevole del vizio, ometta intenzionalmente di informare il compratore, inducendolo in errore (Cass. Civ., Sez. II, n. 9651/2016).
Nel caso in esame, è emerso che aveva denunciato la presenza di Parte_1 Parte AM all' già nel 2013, ma non ha fornito questa informazione agli acquirenti né durante le trattative, né al momento della stipula del preliminare e del rogito, esponendo l'ignaro acquirente alle conseguenze del degrado dell'AM rispetto al quale il precedente proprietario non aveva monitorato l'andamento e provvisto alla manutenzione come avrebbe dovuto.
Dunque il venditore era consapevole della risalente presenza di AM nel manufatto e, con la clausola di esonero della responsabilità addossava all'ignaro acquirente le conseguenze del degrado dell'AM.
Infatti , celando la circostanza della presenza di AM, il venditore si sottraeva, artatamente, anche all'obbligo di dimostrare di aver effettuato la sorveglianza periodica del manufatto e di aver regolarmente provveduto a un aggiornamento dello stato del materiale alle autorità, ossia si sottraeva all'obbligo di garantire il buono stato del sito.
Il silenzio gravemente colpevole del venditore ha, dunque, privato i compratori della possibilità di negoziare consapevolmente le condizioni economiche del contratto non avendo contezza della presenza di AM e ancor meno del suo stato, fatto ancora più grave se si considerano le conseguenze potenzialmente lesive per la salute dei frammenti di AM.
ha sostenuto che il prezzo della compravendita fosse Parte_1 significativamente ridotto proprio per tenere conto delle condizioni dell'immobile. Tuttavia, la Corte ritiene che tale riduzione non possa compensare la mala fede del venditore. Gli acquirenti avrebbero potuto valutare diversamente il prezzo o decidere di non procedere all'acquisto se fossero stati informati della presenza di AM , i cui costi di smaltimento e sostituzione sono stati quantificati dal ctu in euro 45.000.
Pertanto nessuna censura può essere mossa alla sentenza di prime cure che ha anche riconosciuto il danno patiti dagli acquirenti nella somma predetta.
7 L'appello è dunque inaccoglibile e l'appellante è tenuto al pagamento delle spese del grado che si liquidano in dispositivo sulla base del valore della lite, delle questioni trattate e delle tariffe professionali vigenti.
Sussistono i presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del dpr n. 115/02 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della l. 24-12-12 n. 228.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando, rigetta l'appello proposto da e per l'effetto conferma la Parte_1 sentenza impugnata n. 244/24 del 27-2-24 del tribunale di AR;
condanna l'appellante al pagamento in favore di e CP_1 CP_2
delle spese del grado che liquida in euro 6.900,00 oltre spese generali
[...]
e oneri di legge;
dichiara la sussistenza dei presupposti per il versamento da parte dell'appellante dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13 comma 1 quater del dpr n. 115/02 così come modificato dall'art. 1 comma 17 della l. 24-12-12 n. 228.
Così deciso in Milano, 05/02/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Irene Lupo Alberto Massimo Vigorelli
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