N. R.G. 252/2022
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI PERUGIA
SEZIONE CIVILE
La Corte di appello civile così composta
Dott.ssa Claudia Matteini Presidente
1 Dott. Claudio Baglioni Consigliere rel.
Dott.ssa Francesca Altrui Consigliere
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa civile di II Grado iscritta al n. r.g. 252/2022
promossa da:
, c.f. , rappresentata e difesa dall'Avv. Raffaela Parte_1 C.F._1
Fiorucci presso il cui studio in Città di Castello (PG), c.so Vittorio Emanuele nr. 1, ha eletto domicilio, giusta delega in calce all'atto di appello
appellante
contro in persona del l.r.p.t., P.I. , rappresentata e difesa nel presente Controparte_1 P.IVA_1 procedimento dall' Avv. Stefania Bagnini ed elettivamente domiciliata presso il suo studio in Umbertide, via Cibo n. 3, come da procura in calce alla comparsa di costituzione
appellata e appellante in via incidentale
Oggetto: azione di pagamento di residuo corrispettivo di contratto di compravendita
Conclusioni delle parti
Come nelle note depositate per l'udienza del 21.6.2024
Concisa esposizione dei motivi di fatto e di diritto della decisione
ha proposto appello avverso la sentenza del Tribunale di Perugia Parte_1
n. 197/2022, pubblicata il 9.2.2022, con cui è stata accolta l'opposizione da lei proposta nei confronti del decreto ingiuntivo n. 2554, emesso dallo stesso Tribunale in data 13.12.2013, che le ingiungeva di pagare in favore della l'importo di € 35.000,00, e nel CP_1 contempo è stata condannata a pagare all'ingiungente la somma di € 22.466,28, oltre 2 interessi ex art. 1284, 1° comma, c.c..
Col primo motivo, titolato “circa il rapporto contrattuale intercorso;
natura-disciplina applicabile - riduzione del prezzo - errata quantificazione - violazione artt. 1490-1492- conseguenze”, ha censurato la sentenza premettendo in fatto che: a mezzo
[...] aveva effettuato una proposta di acquisto dell'immobile sito in Umbertide, CP_2 via Ruggero Cane Ranieri nr. 1, allegando il computo metrico redatto dal proprio geometra (divenuto poi direttore dei lavori) relativo alle opere che avrebbero dovuto essere eseguite sullo stesso per renderlo conforme alle proprie esigenze;
la propria volontà era quella di acquistarlo completamente ristrutturato con riferimento al cennato computo metrico da allegare quale parte integrante dell'atto; il corrispettivo era stato stabilito in € 235.000,00 da corrispondere mediante tre versamenti in acconto: il primo di
€ 50.000,00, da valere quale caparra confirmatoria da versare all'atto del preliminare la cui sottoscrizione era prevista entro il 31.5.2012; il secondo di € 25.000,00 da versare entro il 31.7.2012; il terzo ed ultimo, a saldo, da versare all'atto del rogito previsto per il
30.9.2012; la proposta ed il computo metrico erano stati sottoscritti il 21.5.2022; la propria volontà era stata trasfusa (malamente) nel contratto di compravendita a rogito notaio del 14.6.2012 e nella coeva scrittura privata, in cui con il primo negozio, dopo Per_1 aver dato atto che l'immobile era in fase di ultimazione, si era effettuato il trasferimento della proprietà del bene nello stato di fatto in cui il medesimo si trovava, pattuendo che, parte del corrispettivo della compravendita, pari ad € 85.000,00, sarebbe stato versato, in ragione dei lavori da eseguire, in tre rate successive alla stipula del rogito e precisamente in date 31\7-31\8 e 30\9 2012, previa verifica dello stato di avanzamento lavori.
Ha precisato, quindi, che: 1) le lavorazioni individuate nel computo metrico allegato alla proposta di acquisto prima e alla scrittura privata poi, sottoscritta il 14.6.2012 all'atto del rogito non erano semplici finiture, come indicato nel rogito, ma lavori importanti, quali il consolidamento delle travi del tetto, lo smantellamento e rifacimento del manto di copertura, dell'impianto termico, dell'impianto elettrico, la demolizione del pavimento e la nuova realizzazione e ripristino delle finestre, dell'intonaco, dell'imbiancatura e altro come meglio dettagliato nel computo metrico sottoscritto dalle parti;
2) le lavorazioni erano state eseguite, sebbene in misura diversa e inferiore agli accordi, dalla venditrice e 3 e costituivano parte dell'obbligazione assunta dalla società, il cui corrispettivo era parte del prezzo della compravendita, dal quale erano stati scomputati € 85.000,00 da corrispondere a stati di avanzamento come previsto con la cennata scrittura privata;
3)
l'acquirente aveva nominato autonomamente il progettista e direttore dei lavori che aveva impartito le direttive e fornito il progetto dell'impianto termico da realizzare nonché il computo metrico delle opere da eseguire presso l'immobile; 4) i lavori non più fatti eseguire dall'acquirente, previsti nel computo metrico, sostituiti con altri lavori non previsti nello stesso avrebbero dovuto lasciare inalterato il valore dei lavori mentre CP_1 non aveva eseguito parte di quelli previsti nel computo metrico e\o non aveva
[...] eseguito lavorazioni per quantità\valore equivalente a quanto pattuito ed aveva abbandonato il cantiere.
Ha poi sostenuto che: il Giudice, dopo aver affermato che quello intercorso fosse un contratto misto, ha ritenuto che l'esecuzione dei lavori di ristrutturazione sia stata in realtà dedotta tra le parti quale condizione cui avevano inteso subordinare il pagamento del prezzo relegando con ciò la prestazione cui si era obbligata a elemento CP_1 accidentale del contratto intercorso, mentre un simile evento non era stato oggetto di una vera e propria condizione, considerandolo elemento accidentale ed estrinseco, perché sarebbe stata, viceversa, inserito come elemento idoneo a determinare la causa del negozio misto mentre l'evento dedotto in condizione non dovrebbe identificarsi con uno degli elementi costitutivi del negozio né, tantomeno, nella prestazione oggetto di adempimento;
in tale ultimo caso, infatti, la mancata effettuazione della prestazione non integrerebbe un mancato avveramento della condizione ma un inadempimento sic et simpliciter, con la conseguenza che avrebbe diritto alla riduzione del prezzo della compravendita e\o riduzione del corrispettivo se trattasi di appalto autonomo, oltre al risarcimento del danno in misura pari al valore dei lavori previsti ma non eseguiti;
rispetto alla riduzione del prezzo, tuttavia, il Giudice era incorso in errore, causato dal c.t.u., poiché aveva scomputato dal saldo previsto per la compravendita dell'immobile ristrutturato, pari ad € 35.000,00, la sola somma di € 12.533,32 indicata dal c.t.u. come
“differenza tra opere concordate (€ 68.934,86) e lavori riconosciuti (€ 56.401,14)” mentre le opere concordate tra le parti erano quelle di cui al computo metrico sottoscritto, stimati dal c.t.u., in base al prezziario regionale, in € 80.052,11 e non € 68.934,86; i lavori da lei 4 chiesti, in sostituzione di quelli fatti eseguire ad altri, avrebbero un valore inferiore, come evidenziato dal c.t.u., differenza non considerata dal Giudice quale parte del danno da lei subito e, per l'effetto, , avrebbe tratto un indebito vantaggio economico per € CP_1
11.117,26, costituito dalla differenza tra il valore delle opere Eseguite da , e non CP_1 previste nel computo metrico (valore 16.507,49), e quello delle opere non più fatte eseguire (valore 27.624,75); i lavori rinunciati erano stati fatti eseguire da altri poiché ne aveva contestato l'inesatta esecuzione;
era pacifico che , rispetto alle lavorazioni CP_1 cui si era impegnata aveva eseguito lavorazioni per soli € 56.401,14 rispetto a quelle previste da computo metrico ed il cui valore era pari ad € 80.052,11.
Ha aggiunto che: pur essendo stata accolta la domanda riconvenzionale, da lei formulata, di riduzione del prezzo, tuttavia, non aveva dato corretta applicazione al principio sotteso all'actio quanti minoris, ovvero di porre l'acquirente nella stessa posizione in cui si sarebbe trovato se la cosa fosse stata immune da vizi\difetti, ripristinando l'equilibrio economico tra le prestazioni contrattuali;
essendo pacifico che aveva richiesto, all'atto della proposta di acquisto, tutte le prestazioni di cui al computo metrico accettato da , l'esecuzione integrale delle stesse era parte integrante del contratto di CP_1 compravendita giacché volte a rendere l'immobile conforme a quanto da lei voluto e non essendo state eseguite per i valori ad esse attribuiti dal c.t.u. era legittima la riduzione del prezzo con residuo dare di € 11.349,02 in luogo di € 22.466,28 stabilite dal primo Giudice.
Col secondo motivo ha impugnato la sentenza con riferimento alla condanna alle spese evidenziando che quale opponente parzialmente soccombente o vittoriosa è stata, tuttavia, condannata a rifondere integralmente le spese di lite.
Ha dedotto che la condanna sarebbe illegittima alla luce dell'interpretazione costituzionalmente orientata della norma rispetto alla possibilità di condannare alle spese la parte vittoriosa nel caso di un rilevante divario tra petitum e decisum sicché dovrebbe essere disposta l'integrale compensazione giacché diversamente si avrebbe la violazione del citato art.24 Cost..
Si è costituita l'appellata eccependo l'inammissibilità dell'appello per mancanza di specificità dei motivi ex art. 342 c.p.c. essendosi limitata l'appellante ad effettuare una 5 contestazione generica della sentenza riportando soltanto le deduzioni fatte in primo grado, con conferma della motivazione del primo Giudice eccezion fatta per la quantificazione del dovuto ad da parte di Controparte_1 Pt_1
Nel merito ha dedotto che: l'atto in data 14.6.2012, ai rogiti notaio , con cui Per_1 aveva venduto a la piena proprietà di un fabbricato uso abitazione, per Parte_1 il prezzo indicato dall'appellante, era stato preceduto da una proposta di acquisto con cui si era impegnata ad acquistare allegando un computo metrico redatto da un Pt_1 tecnico, nel quale indicava i lavori che chiedeva venissero effettuati sull'immobile da parte della senza alcuna indicazione del prezzo unitario relativo a ciascuna Controparte_1 opera;
il prezzo pattuito riguardava la vendita dell'immobile e pertanto all'acquirente non importava il costo delle opere da eseguire, ma soltanto che la venditrice le effettuasse;
aveva valutato in circa € 40.000,00 il costo delle opere richieste non Controparte_1 applicando il prezziario regionale, ben più elevato, ma in considerazione dei costi effettivi ipotizzabili annullando il margine di profitto e si era impegnata ad eseguirle;
aveva accettato la proposta di acquisto per € 235.000,00, in ragione della crisi di settore e di liquidità che stava attraversando, atteso che in considerazione del costo da lei sostenuto per l'acquisto dell'immobile, di € 193.200,00, e del costo delle opere di ristrutturazione, di cui al computo metrico redatto dal direttore dei lavori, la vendita risultava poco vantaggiosa in quanto priva di margini di guadagno;
l'immobile fino a poco tempo prima della vendita era stato abitato da una famiglia di quattro persone e, pertanto, era completo e finito;
la proposta di acquisto ed il relativo computo metrico allegato erano stati sottoscritti da e da senza che nel computo venissero indicati i Pt_1 Controparte_1 prezzi unitari delle singole opere ma la loro quantificazione da parte della venditrice si evincerebbe anche dalla notifica preliminare dei lavori, effettuata alle pubbliche autorità da il 14.6.2012, ove venne indicato nel maggior importo di € 50.000,00 solo in Pt_1 considerazione della possibilità di eventuali lavori aggiuntivi non previsti che si fossero resi necessari (es. impianto idrico, impianto fognario); onosceva il costo dei lavori Pt_1 inizialmente pattuiti e lo aveva accettato;
non corrisponderebbe al vero né il fatto che il computo metrico sia stato redatto dalla né che l'importo dei lavori richiesti Controparte_1 ed ivi indicati fosse di € 85.000,00; successivamente l'acquirente aveva chiesto di modificare l'elenco delle opere pattuite togliendo alcuni lavori ed inserendone altri, i cui 6 costi unitari comunicati dalla erano di molto inferiori al prezziario regionale;
la CP_1 stima conclusiva, al termine dei lavori, del costo complessivo delle opere, come risultante dalla corrispondenza tra le parti e confermato dalla c.t.u. espletata, quanto a quelle da non eseguire era risultata di € 15.818,95 e quanto a quelle ulteriori eseguite era risultata di € 15.798,48; aveva eseguito pertanto tutte le lavorazioni richieste come da computo e quelle ulteriori extra computo a regola d'arte; per andare incontro alle esigenze di liquidità manifestate da aveva accettato le modalità di pagamento indicate Pt_1 nell'atto notarile, ed in particolare che la somma a saldo del prezzo di acquisto dell'immobile di € 85.000,00 venisse corrisposta in tre rate.
Ha aggiunto che: successivamente, al fine di agevolare l'acquirente, aveva accettato di posticipare le suddette tre rate al termine d'esecuzione dei lavori edili come da apposita scrittura privata;
tuttavia, i tre momenti temporali indicati come termini di pagamento delle tre rate , e cioè “completamento manto di copertura”, “fine degli impianti” e “fine dei lavori”, non significavano la realizzazione di lavori per un importo pari all'ammontare della rata, atteso che l'importo totale era di circa la metà della somma a saldo dovuta da er l'acquisto dell'immobile; nessuno stato di avanzamento dei Pt_1 lavori veniva realizzato da e dal suo direttore dei lavori e i pagamenti non Pt_1 dovevano essere effettuati a tant'è che le prime due rate vennero pagate non con Pt_2 riferimento al termine di alcuni lavori;
la aveva effettuato tutte le lavorazioni CP_1 pattuite ed anche gli ulteriori lavori richiesti da dal direttore dei lavori senza che Pt_1 venisse corrisposto l'importo a saldo di € 35.000,00.
Ha sostenuto che: era stato stipulato un contratto misto, di vendita e appalto, nel quale gli elementi prevalenti erano quelli della vendita in quanto il bene veniva in rilievo nell'interesse delle parti e nell'economia del regolamento quale termine di riferimento dell'immediato trasferimento della proprietà, mentre le opere erano funzionali al conseguimento di una res idonea ad essere abitata secondo i desideri dell'acquirente; il corrispettivo fissato nell'atto pubblico sarebbe una controprestazione della vendita, e, quindi, dovuto per ciò solo, come dimostrato dall'assenza di indicazione dei prezzi unitari nel computo metrico allegato alla proposta di acquisto, ciò che non sarebbe avvenuto se vi fosse stato un autonomo contratto di appalto;
i lavori effettivamente 7 richiesti e concordati sarebbero quelli individuati dopo le modifiche all'elenco del computo iniziale volute da d accettate da il 19.7.2012; la c.t.u. aveva Pt_1 Controparte_1 quantificato il valore totale dei lavori così pattuiti in € 47.728,41 secondo i prezzi CP_1 ed in € 68.934,86 secondo il prezziario regionale, e, quindi, la differenza tra i lavori pattuiti ed i lavori eseguiti, detratto l'importo dei vizi e difetti (€ 1.109,14), ammonterebbe ad €
5.263,60 secondo i prezzi ed in € 12.533,72 secondo il prezziario regionale. CP_1
Rispetto ai lavori non eseguiti ha evidenziato che: non li eseguiva in minima parte perché impedita dalla che in corso d'opera, cambiando idea sulla sistemazione Pt_1 dell'abitazione, incaricava altra ditta edile di operare sul cantiere realizzando lavori diversi in conflitto con le opere che doveva realizzare la persone incaricate Controparte_1 direttamente da presumibilmente dipendenti di tale ditta GE, avrebbero Pt_1 eseguito opere di demolizione di strutture portanti nel sottotetto dell'immobile e nel garage senza le necessarie autorizzazioni di legge, condotte che aveva segnalato invano al direttore dei lavori;
non sarebbe vero che bbia effettuato richiami alla Pt_1 CP_1 in riferimento alle modalità di esecuzione ed alla tempistica dei lavori ma si era verificata la situazione contraria, e cioè che aveva inviato solleciti e chiesto invano al d.l. CP_1 le indicazioni per effettuare i lavori in maniera continuativa perché il rispetto delle scadenze era fondamentale desiderando di incassare l'intera somma pattuita per la compravendita dell'immobile; non era vero che gli impianti erano stati eseguiti malamente ovvero in ritardo e che i subappaltatori incaricati avessero sospeso i lavori perché la non li aveva pagati;
tutte le lavorazioni svolte da terzi erano state CP_1 pagate, così come i materiali ed i dipendenti della che avevano lavorato in CP_1 cantiere;
i lavori effettuati dall'idraulico, dall'elettricista, dall'imbianchino erano stati da questi a volte interrotti in quanto mancavano le indicazioni sui lavori da svolgere da parte di o del d.l. oppure perché mancavano i materiali forniti dalla committenza;
Pt_1
l'impianto elettrico era stato eseguito correttamente e l'impianto termoidraulico era stato progettato da un tecnico incaricato da l'impianto di allarme e l'impianto elettrico Pt_1 non venivano ultimati dietro richiesta del d.l., il manto di copertura era stato eseguito ed ultimato come previsto da contratto, erano stati inoltre montati i 2 lucernai forniti dalla committenza e telo in alluminio e tutti i lavori di tinteggiatura, installazione sanitari
(lavoro fuori computo), demolizione pavimenti erano stati eseguiti;
erano ancora da 8 eseguire solo l'installazione dei lavabi per i quali si doveva attendere il montaggio del supporto in legno da parte del falegname incaricato direttamente da il montaggio Pt_1 del laminato, che per essere fatto dovevano essere ultimate tutte le opere, ed il montaggio dei pannelli solari e del boiler e caldaia nel sottotetto perché impedito dalla committente.
Ha concluso evidenziando che: la condotta dilatoria e strumentale tenuta da Pt_1
l'aveva danneggiata avendo venduto un immobile con l'intento di recuperare liquidità e si era invece ritrovata ad accollarsi i costi per i lavori di ristrutturazione che a causa dei continui cambiamenti si erano protratti per oltre un anno oltre il termine previsto.
In ordine al secondo motivo di appello ha dedotto che correttamente il Giudice ha regolamentato le spese in base alla soccombenza perché aveva chiesto la revoca Pt_1 del decreto ingiuntivo apposto ritenendo di nulla dovere alla e aveva Controparte_1 chiesto, altresì, la sua condanna al pagamento dei danni ed alla restituzione di somme.
Ha poi proposto appello incidentale sia rispetto al capo che ha posto a carico di solo la metà delle spese c.t.u. anziché per intero in ragione della soccombenza Pt_1 anche in appello sia per illogica valutazione delle risultanze di c.t.u., laddove il Tribunale aveva appunto applicato il prezzario regionale del 2010 determinando così l'importo dovuto dall'acquirente l'immobile, sostenendo che si dovrebbe invece procedere ad uno scomputo dei costi prendendo a riferimento i lavori effettivamente pattuiti, poi variati dalla parte acquirente/committente anche per il tramite del geometra di fiducia incaricato.
Ha quindi insistito per la applicazione dei prezzi effettivamente pattuiti tra le parti e per la rideterminazione del saldo per la compravendita dovuto da per Parte_1 la somma di € 29.736,40, chiedendo altresì di porre le spese di c.t.u. totalmente a carico dell'appellante, e non solamente per la metà, come stabilito dal Giudice di prime cure.
La causa è stata trattenuta in decisione sulle conclusioni delle parti precisate nelle note depositate per l'udienza del 20.6.2024.
L'eccezione preliminare di inammissibilità dell'appello ex art. 342 c.p.c. va disattesa avendo l'appellante indicato con sufficiente precisione le parti del provvedimento che ha 9 inteso impugnare nonché esplicitato in modo determinato i motivi specifici dell'impugnazione con indicazione sia delle modifiche richieste, ovvero l'accoglimento della domanda di riduzione del corrispettivo della compravendita in misura maggiore rispetto a quanto stabilito in prima istanza, sia i profili di violazione dell'accordo inter partes, formulando le ragioni giuridiche del dissenso al sintetico percorso argomentativo del primo Giudice, sia la rilevanza concreta delle argomentazioni critiche svolte. I motivi di appello appaiono, dunque, sufficientemente specifici, così come sono individuabili le critiche mosse alla sentenza di primo grado, sicché devono ritenersi tali da illustrare una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati della sentenza impugnata e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa, ancorché non siano utilizzate particolari forme sacramentali e redatto un progetto alternativo di decisione (cfr. Cass. Sez. Un., 16.11.2017 n. 2719).
Venendo al primo motivo di appello si osserva che con l'atto pubblico stipulato in data 14.6.1012 le parti convenivano che l'immobile in oggetto doveva acquistarsi completamente ristrutturato e la promittente venditrice avrebbe curato anche l'esecuzione dei lavori con l'effetto che l'ultima tranche del prezzo sarebbe stata pagata in tre rate. Contemporaneamente convenivano per scrittura privata che i pagamenti non fossero da imputare alle singole scadenze ma allo stato di avanzamento dei lavori. Le prime due tranche venivano effettivamente corrisposte da mentre non Parte_1 veniva versata l'ultima rata dolendosi l'acquirente del fatto che i lavori sull'immobile compravenduto non fossero stati ultimati dalla venditrice.
Decisivo diviene allora stabilire se i lavori concordati inter partes debbano considerarsi quelli inizialmente pattuiti nel computo metrico di cui alla proposta di acquisto datata 21.5.2012, senza indicazione del prezzo di ciascuna opera (stabilito poi dalla venditrice in € 40.000,00 e poi portato dalla alla somma di € 50.000 come Pt_1 risulta dal documento n. 5 del fascicolo dell'appellata), con la quale si Parte_1 impegnava ad acquistare l'immobile oppure quelli poi effettivamente da lei voluti e richiesti successivamente alla per iscritto come stabilito in primo grado. CP_1
Infatti, per il tramite del geometra incaricato, costei cambiava e sostituiva alcune opere già indicate nel cennato computo metrico, al fine di realizzarne altre, e chiedendo 10
l'indicazione dei costi di spesa come si rinviene nella comunicazione inviata dal suo tecnico personale, ove il professionista comunicava alla società, per conto dell'acquirente, che i lavori si sarebbero dovuti svolgere “in variante del computo metrico”, e più ancora dal documento nomato “opere e forniture non previste e fatte eseguire da D.L. e committenza” (v. fascicolo di parte appellata, doc. nn. 8 e 9).
E' quindi di interesse, più che il contenuto del rogito di compravendita la scrittura privata del 14.6.2012, con la quale le parti si determinavano ad accettare le modalità di pagamento indicate nell'atto notarile, acconsentendo che la somma a saldo del prezzo di acquisto dell'immobile, pari ad € 85.000,00, venisse corrisposta da in tre rate e Pt_1 precisamente, quanto ad € 25.000,00 entro la data del 31/07/2012, quanto ad ulteriori €
25.000,00 entro la data del 31/08/2012 ed infine quanto all'ultima rata di € 35.000,00 entro la data del 30/09/2012 (v. fascicolo di parte appellata, doc. n.10). Tali tranches di pagamento venivano però individuate sia con riferimento alle date citate, sia con riferimento all'esecuzione dei lavori, in particolare € 25.000,00 al compimento del manto di copertura,
€ 25.000,00 al completamento degli impianti, ed € 35.000,00 a fine lavori (v. ibidem). E' proprio siffatta pattuizione che ha fatto derivare l'incertezza intorno alla natura mista del contratto, anche per effetto della ancillare scrittura citata. Infatti, nel rogito del
14.6.2012 può leggersi chiaramente che le parti volevano perfezionare una compravendita immobiliare, per vero senza ancorare il versamento delle tranches di pagamento ridette all'esecuzione dei lavori, cosa che fu per l'appunto stipulata nella predetta scrittura privata coeva al contratto di compravendita.
Dunque non è la natura del contratto oggetto dell'atto pubblico azionato in sede monitoria che appare “mista”, ma la coeva scrittura privata ove si determina il versamento del rimanente prezzo fissato per la compravendita (avendo Parte_1 già proceduto al versamento delle prime due tranches di pagamento per € 50.000,00) connesso alla esecuzione dei lavori affidati.
Ma se le parti non avevano esplicitato alcun stato di avanzamento dei lavori, né vi era alcun definito contratto di appalto effettivamente stipulato tra le medesime come ha anche rilevato il consulente d'ufficio nominato nell'elaborato peritale (in cui ha affermato:
“non risulta al C.T.U. essere mai stato sottoscritto nessun “contratto di appalto”. Anzi, l'assenza 11 in fase contrattuale di un progetto dettagliato (impiantistico e architettonico), basato su grafici di progetto e sulle specifiche tecniche contenute in un capitolato speciale d'appalto, così come
l'assenza di una offerta da parte dell'impresa derivante da una esatta valutazione complessiva dei lavori da eseguire ci porta ad escludere che ci trovavamo di fronte ad un normale contratto a corpo
e/o a misura, mancando fondamentalmente il prezzo convenuto tra le parti”), vuol dire che l'acquirente sapeva che la somma ancora dovuta alla società incaricata dei lavori era imputabile al negozio di compravendita.
In conclusione, sulla scorta dei criteri dell'art. 1362 e ss. c.c. si ritiene che le parti abbiano voluto concludere una compravendita con elementi del contratto di appalto, da ritenere non prevalenti, con ciò concordando col Giudice di primo grado seppure con la precisazione che, quando ricorra l'istituto del contratto misto, l'elemento prevalente del contratto è dirimente per la disciplina applicabile (cfr. Cass. 12.12.2012 n. 22828).
Per scongiurare definitivamente le incertezze originate dal contratto misto, vale aggiungere che la disciplina applicabile (compresa quella della garanzia per vizi) è individuata in base al criterio della prevalenza causale, sicché ci si deve riferire all'appalto quando la prestazione dell'opera ed il lavoro costituiscono lo scopo essenziale, mentre prevale la compravendita quando il risultato perseguito dalle parti è essenzialmente il trasferimento del bene, e la prestazione dell'opera è prevista al solo fine di assicurare l'utilità del bene ceduto (cfr. Corte di Appello di Sassari, Sent. 16.11.2023, n.
378). Anche la Corte di Cassazione è complanare all'indirizzo delle Corti di merito, laddove afferma che “in caso di contratto misto di vendita ed appalto, al fine di stabilire la disciplina applicabile, compresa quella della garanzia per vizi, deve aversi riguardo al criterio della prevalenza causale sulla base della volontà delle parti, sicché si ha appalto quando la prestazione dell'opera ed il lavoro costituiscono lo scopo essenziale, mentre si ha compravendita quando il risultato perseguito dalle parti è essenzialmente il trasferimento del bene, e la prestazione dell'opera è prevista al solo fine di assicurare l'utilità del bene ceduto” (cfr. Cass. Ord. 22.6.2023,
n. 17855, in rv. 668324-01).
E ciò è stato anche correttamente individuato dal Giudice di primo grado con la precisazione che, quando ricorra l'istituto del contratto misto, l'elemento prevalente del 12 contratto, ma soprattutto l'effetto finale voluto dal negozio, e cioè il trasferimento del bene, è certo dirimente per la disciplina applicabile.
E nel caso di specie le parti hanno voluto sì prevedere l'esecuzione di lavori, affidati alla stessa società venditrice l'immobile, ma l'elemento prevalente del negozio è indiscutibilmente l'intento od effetto finale coltivato e voluto dalle parti (appunto il trasferimento del bene), e non è in dubbio che questo consista in una compravendita immobiliare, nella quale si è preveduto il prezzo complessivo del bene da alienarsi (€
235.000,00, oltre IVA) e stabiliti i versamenti rateali del prezzo, sino all'ultimo da versare a saldo per la somma di € 35.000,00.
E allora non ha senso rimarcare come vorrebbe l'appellante, inadempimenti di sorta della società esecutrice dei lavori - dolendosi pure della assunta condizionalità del pagamento - giacché nelle more della realizzazione delle opere questi sono stati affidati dalla promissaria acquirente ad altra impresa esecutrice. Né diviene aderente sul piano giuridico andare a questionare sulla eventuale risoluzione del contratto di appalto (peraltro effetto incompatibile con la spiegata actio quanti minoris afferente il negozio di compravendita), pure non domandata espressamente da parte appellante.
L'oggetto del giudizio deve ritenersi quindi limitato al quantum effettivamente riconoscibile a Ed infatti, al di là dell'individuazione effettiva del rapporto Controparte_1 negoziale intercorso tra le parti, non è qui contestato che l'appellante sia obbligata a corrispondere una residua somma a imputabile al saldo finale del prezzo CP_1 per la compravendita né è contestato che è stato stipulato un contratto di compravendita.
Occorre allora stabilire quale somma debba pagare ancora l'acquirente l'immobile compravenduto.
L'acquirente, come s'è già detto, conosceva certamente i prezzi applicati (e portati a conoscenza) dalla società esecutrice dei lavori nel momento in cui ha sostituito le opere già previste nel computo metrico allegato alla proposta di acquisto e ha pattuito altre e diverse opere sempre affidate alla società venditrice come emerge dalla notifica preliminare alle pubbliche autorità, in cui si citava il valore delle opere inizialmente 13 pattuite anche indicati nella corrispondenza intercorsa tra le parti (v. fascicolo di parte appellata - doc. nn. 5, 8 e 9).
Punto non condivisibile della sentenza appellata concerne invece la ritenuta applicabilità del prezzario regionale. Ed infatti, pur non applicandosi la disciplina inerente al contratto di appalto, soltanto qualora le parti non abbiano dato esecuzione alla previsione contrattuale sulla determinazione del corrispettivo, volta a stabilire la misurazione delle opere in contraddittorio tra appaltatore e direttore dei lavori, l'entità dei lavori realizzati e la relativa quantificazione devono essere accertati dal Giudice.
E nel caso in questione la fonte del prezzo delle opere affidate alla società CP_1
è l'autonomia privata come si desume dalla corrispondenza scambiata con la società
[...]
e la scrittura privata del 14.6.2012 (v. fascicolo di parte appellata doc. nn. 9 e 10), non potendosi allora ricorrere a fonti di grado diverso che possano far luogo a diversa regolamentazione, come gli usi o, appunto, il prezzario regionale. Tale documentazione depone per il fatto che il pagamento dell'immobile era stato accettato da Parte_1 e che le diverse tranche di pagamento non erano cadenzate a stato di avanzamento dei lavori, bensì dovute per il solo negozio di compravendita.
In questo senso depone la chiarezza del rogito di compravendita immobiliare (in clariis non fit interpretatio) e possono anche richiamarsi, per quanto di efficacia ridotta e limitata dinanzi alla chiarezza dei documenti, le deposizioni dei testi e Testimone_1 rispettivamente escussi all'udienza del 27.4.2016 e del 22.9.2016, i quali Testimone_2 hanno confermato che le parti avevano fatto riferimento al prezzo di compravendita dell'immobile nella pattuizione dei lavori e che le tranches di pagamento non fossero dovute a Pt_2
Anche la c.t.u. è chiara nell'aver rilevato il valore delle opere di cui al computo metrico allegato alla proposta di acquisto, il valore delle opere eseguite, oltre che il valore delle opere dapprima volute da e di quelle effettuate in sostituzione escludendo, Pt_1 come detto, un contratto di appalto.
Ed allora l'actio quanti minoris trova fondamento nella mancata esecuzione di talune 14 opere affidate da a anche sotto forma di vizio della cosa Parte_1 CP_1
compravenduta cui consegue la riconduzione del prezzo al bene effettivamente alienato all'acquirente.
Nell'evolversi degli eventi si deve tenere conto anche delle rate versate da Parte_1 per € 25.000,00 cadauna e dell'intervento di altra ditta, che ha eseguito alcune
[...] opere poco prima dell'ultimazione dei lavori da parte di su richiesta della CP_1 stessa promissaria acquirente deponendo in tal senso sia le notifiche preliminari al compimento delle opere effettuate dalla committente sia le comunicazioni dei lavori successivi (v. fascicolo di parte appellata, doc. nn. 5 e 11 lett. a, b e c). Tali condotte non possono che incidere sul preteso inadempimento della società cui era stata affidata l'esecuzione dei lavori, nel senso di non poterlo ritenere apprezzabile e, quindi, configurabile.
Ne segue che occorre stabilire se dal saldo della compravendita dell'immobile ristrutturato, pari ad € 35.000,00, vada scomputata la sola somma di € 12.533,32, indicata in consulenza come “differenza tra opere concordate € 68.934,86 e lavori riconosciuti (€
56.401,14” (v. pag. n.41 della c.t.u.).
L'appellante sostiene che le opere concordate tra le parti fossero quelle di cui al computo metrico sottoscritto il cui valore riferito dal c.t.u., in base al prezziario regionale, ammontava ad € 80.052,11, e non ad € 68.934,86, e mancando l'accordo circa i prezzi di cui al computo metrico il c.t.u. avrebbe fatto correttamente riferimento al prezziario regionale senza però detrarre i lavori (previsti nel computo metrico) da lei rinunciati, per un importo di € 27.624,75, che, al netto di quelli non previsti, ma realizzati (per il valore di € 16.507,49), avrebbero determinato un valore in favore della società venditrice di €
11.117,26, da sommare alla differenza tra opere concordate e lavori riconosciuti, giungendo così ad 23.650,98, che è la differenza tra i lavori effettivamente concordati tra le parti, pari ad € 80.052,12, e quelli effettivamente eseguiti pari ad € 56.401,14.
Chiede, dunque, in aggiunta alla somma accertata in primo grado per effetto della quanti minoris, € 11.117,26, pari al valore dei lavori rinunciati.
15 La società avrebbe perciò diritto ad € 35.000,00 – € 23.650,98 (€ 12.533,72 CP_1
+ € 11.117,26), giungendo così ad un credito di € 11.349,02 da cui detrarre i danni documentati per € 1.109,50, giungendo alla somma finale di € 10.239,52.
Il ragionamento non coglie nel segno.
L'appellante da una parte non considera la scrittura privata intervenuta in sostituzione dei lavori previsti nel computo metrico, alla quale la società venditrice aveva risposto alle richieste dell'acquirente indicando analiticamente i prezzi dei lavori da effettuare, dall'altra domanda il ristoro di un'aspettativa denegata, ovverosia dei lavori che asseritamente sono stati rinunciati. Ma se, come detto, da una parte emerge la fonte del diverso accordo in sostituzione del computo metrico già pattuito tra le parti (v. fascicolo di parte appellata – doc. n. 9 lett. A-H e 10), ed ivi i prezzi dei lavori da eseguire erano espressi senza margini di incertezza (né tale elemento risulta contestato dall'appellante), dall'altra va notato che il comportamento dell'acquirente non ha dato modo di adempiere alla società venditrice (esecutrice i lavori) ritardandoli e, infine, facendo giungere in cantiere altra ditta incaricata dell'esecuzione di diverse opere, anche ulteriori, rispetto quelle per cui era già stato dato incarico.
Inoltre, posto che la quanti minoris in questo caso si connota per costituire (attraverso un vantaggio estimatorio) il riequilibrio delle prestazioni in ciò ricomprendendo, per definizione, il riequilibrio del negozio per la mancanza di qualità promesse o per i vizi riscontrati sulla cosa, a ben guardare manca propriamente anche il ristoro derivante dall'effetto redibitorio, raggiungibile attraverso la pronuncia di risoluzione del rapporto
(artt. 1495 e 1497 c.c.) con la conseguenza che non è strada percorribile quella di ristorare un danno da “aspettativa” sulle opere che avrebbero dovuto essere state realizzate e che non lo sono state. Inoltre, va aggiunto che il rogito prevedeva inequivocabilmente il prezzo complessivo del bene immobile compravenduto, e le rispettive rate di pagamento, tra cui appunto l'ultima per la somma di € 85.000,00.
La consulenza d'ufficio ha indicato che la differenza tra i lavori pattuiti ed i lavori eseguiti, detratto anche l'importo dei vizi e difetti (€ 1.109,14), ammonta ad € 5.263,60 secondo i costi indicati in corrispondenza da ed in € 12.533,72 secondo il 16 CP_1 prezziario regionale, sicché acquisendo tale dato e prendendo a riferimento i prezzi indicati dalla società cui i lavori erano stati affidati, che hanno avuto poi in gran parte esecuzione, deve riscontrarsi il raggiungimento dell'intesa, anche per facta concludentia, da parte della promissaria acquirente l'immobile. La documentazione richiamata, infatti, era certo di piena conoscenza della promissaria acquirente, ed anzi era analiticamente formata secondo i suoi desiderata, e l'esecuzione dei lavori portata ad un avanzamento tale da essere stata accettata senza margine di incertezza.
Ciò che è poi accaduto, con la chiamata ed il successivo intervento di altra ditta esecutrice i lavori (la GE AS), non rende possibile stabilire l'eventuale misura dell'inadempimento offrendo, nel contempo, la prova opposta del creditore che rende meno agevole l'esecuzione della prestazione del debitore, o ne cagiona il ritardo.
La conseguenza è che va rigettato l'appello principale e accolto l'appello incidentale formulato da Controparte_1 Va però disatteso l'appello incidentale laddove ha chiesto, peraltro in forma soltanto apparente e non motivata, la riforma delle spese di c.t.u., nel senso di porle totalmente a carico di parte appellante.
La reciproca soccombenza delle parti, l'impulso all'unisono di queste in ordine alla domandata c.t.u. (il cui sfogo non è stato avversato), non nega altresì all'evidenza che l'espletamento del mezzo di conoscenza della prova abbia condotto ad effetti di cui infine hanno profittato, seppur in gradazioni diverse, entrambe le parti. Dunque, l'imputazione solidale e la equa ripartizione delle spese di consulenza appare corretta, e, pertanto, rimane esente da riforma.
A tal punto va precisato che stante l'efficacia soltanto provvisoria del provvedimento sommario, qual è il decreto ingiuntivo, l'accoglimento dell'opposizione da parte della sentenza di primo grado ha comportato la definitiva caducazione del provvedimento monitorio, sostituendosi tale pronuncia a quella monitoria, sicché la riforma della sentenza da parte di questo Giudice d'appello non determina la
“riviviscenza” del decreto ingiuntivo già revocato (cfr. Cass. Ord.

6.9.2017 n. 20868; Cass. 17
SS.UU. n. 4071/2010). Invero, il titolo giudiziale di definizione della controversia è costituito dalla sentenza la quale è a sua volta sostituita con effetto autonomo da questa di appello che l'ha riformata.
Ne consegue che, stante l'accertamento della sussistenza del credito vantato dall'appellante, l'appellata va condannata a corrispondere a Parte_1 CP_1 la somma rimanente a titolo di saldo della compravendita, detratta la differenza tra
[...] le opere concordate con la società venditrice (esecutrice) ed i lavori riconosciuti per il valore di € 5.263,60 e, quindi, la somma finale di € 29.736,40.
Su detta somma decorrono gli interessi al saggio legale ex art. 1284, commi 1, c.c., dal 17 aprile 2014, data di notificazione del decreto ingiuntivo, che coincide con la formale richiesta di pagamento (c.d. messa in mora) ex art. 1219 c.c..
Essendo stata riformata la sentenza di primo grado vanno regolamentate ex novo le spese di entrambi i gradi del giudizio, ciò che assorbe l'esame specifico dell'appello incidentale sulle spese di lite, salvo quanto s'é detto su quelle di c.t.u.. Peraltro, la statuizione delle spese del procedimento monitorio contenuta nel decreto ingiuntivo, essendo superata dalla sentenza di primo grado di accoglimento dell'opposizione, non può rivivere per effetto della sentenza di appello che, rigettando, invece, l'opposizione, abbia statuito solo in ordine alle spese del secondo grado di giudizio (cfr. Cass., Sez. lavoro, 21.10.1987 n. 7777).
L'entità dell'originaria domanda monitoria opposta e le reciproche soccombenze conducono a ritenere congrua la compensazione delle spese di lite in ragione di ¼ con condanna di a rifondere all'appellata i restanti ¾ liquidati Parte_1 CP_1 come in dispositivo, avuto riguardo al pregio dell'attività professionale svolta nell'esame delle questioni giuridiche trattate, anche tenuto conto della sinteticità degli atti, al valore della causa (da € 26.000,01 ad € 52.000,00 ), all'importanza, alla natura e alla obiettiva semplicità dell'affare, nonché al risultato conseguito, ex art. 4 del d.m. 10.3.2014 n. 55, tenendo conto delle successive modifiche e in particolare per il giudizio di appello di quella introdotta col d.m. 13.8.2022 n. 147.
Si dà atto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13 co.

1-quater d.P.R. n. 115 del 18
2002, per il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato ai sensi del co.

1-bis d.P.R. cit. a carico dell'appellante.


P.Q.M.


la Corte di appello di Perugia, definitivamente pronunciando, uditi i procuratori delle parti, ogni diversa istanza ed eccezione disattesa o assorbita, così dispone:
rigetta l'appello principale proposto da e accoglie l'appello incidentale Parte_1 proposto da e, per l'effetto, in parziale riforma della sentenza del Tribunale CP_1 di Perugia n. 197/2022, pubbl. in data 9.2.2022:
condanna a pagare la somma di € 29.736,40 a in persona Parte_1 CP_1 del l.r.p.t., oltre interessi al saggio legale ex art. 1284, commi 1, c.c. dal 17 aprile 2014 sino all'effettivo soddisfo;

dichiara compensate le spese di lite di entrambi i gradi del giudizio nella misura di ¼ e condanna a rifondere ad in persona del l.r.p.t., i restanti Parte_1 CP_1 ¾, liquidati per il primo grado in € 4.000,00 per compensi professionali e per il giudizio di appello in € 3.800,00 per compensi professionali, oltre il rimborso forfettario, i.v.a. e c.a.p. come per legge per tutte le somme liquidate;

dichiara l'appellante è tenuta, ex art. 13 co.

1-quater d.P.R. n. 115 del 2002, al il pagamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato, ai sensi del co.

1-bis d.P.R. n. 115 del 2002.
Perugia, 22.1.2025
Il Consigliere rel. Il Presidente
dott. Claudio Baglioni dott.ssa Claudia Matteini
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