REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO LA CORTE DI APPELLO DI ROMA Terza Sezione Civile
composta dai magistrati
Cecilia DE SANTIS Presidente
Antonella Miryam STERLICCHIO Consigliere rel.
Biagio Roberto CIMINI Consigliere
riunita in camera di consiglio, pronuncia la seguente S E N T E N Z A nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 4482 del registro generale degli affari contenziosi dell'anno 2021, vertente tra Parte_1
Avv. MATTA SALVATORE e ON GI E TT RD
Avv. BLASI STEFANELLI MARTA e DI LL TT ER RITA
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO impugna la sentenza n. 9248 del 2021 del Parte_1
Tribunale di Roma, che si riporta: “ CONCLUSIONI DELLE PARTI Per parte attrice:
Piaccia all'Ill.mo G.U. adito, contrariis reiectis, accertare e dichiarare che il contratto di compravendita stipulato tra la ON IG e TA OM ed i Sigg.ri Vittorio Di LA e per atto Notar Parte_2 in Empoli del 10 gennaio 2019 (rep: 22428; racc. Persona_1
17626) è atto simulato tra le parti convenute ed in danno del sig. Pt_1
in quanto atto non realmente voluto, e viziato nella forma e nella
[...] sostanza, trattandosi di mera interposizione reale di un soggetto e, dunque, un contratto nullo per vizio di causa, con conseguente declaratoria di inefficacia nei confronti del sig. del contratto di Parte_1 compravendita e della relativa trascrizione presso la Conservatoria dei

RR.II. competente;
con ogni conseguente statuizione di legge anche in ordine alle spese processuali da distrarsi in favore dei difensori costituiti. Per parte convenuta: Piaccia all'Ecc.mo Tribunale di Roma, respinta ogni contraria istanza, per tutto quanto sopra respingere tutte le domande formulate dal Sig. Pt_1 in quanto manifestamente infondate, pretestuose, non provate ed
[...] inammissibili in quanto nuove rispetto a quelle contenute nell'atto di citazione Con vittoria di spese, diritti ed onorari del giudizio e condanna ex art.96 c.p.c.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE
conveniva in giudizio la ON IG e TA Parte_1
OM e con domande di accertamento della Parte_2 simulazione assoluta di due contratti preliminari di vendita conclusi tra i convenuti in date diverse, entrambi aventi a oggetto l'appartamento di proprietà della ON sito in Firenze, lungarno Vespucci n.62. Riferiva l'attore che quello stesso appartamento gli era stato promesso in vendita dalla ON in precedenza, con contratto sottoposto alla condizione sospensiva della cessazione della locazione in corso, che vedeva come conduttrice sua figlia, e che in esecuzione di detto preliminare egli aveva già versato alla ON la somma di € 1000.000,00 a titolo di caparra confirmatoria su un prezzo di vendita pattuito in € 1.250.000,00. Riferiva che, avveratasi la condizione sospensiva, la ON non aveva onorato l'obbligo assunto con il preliminare e che egli aveva introdotto nei confronti della stessa un giudizio ex art.2932 c.c. il cui esito, tuttavia, rischiava di essere pregiudicato dall'esecuzione di uno dei due contratti conclusi dalla e in particolare dalla CP_1 Parte_2 trascrizione del secondo di essi. Indicava inoltre quali fossero, a suo dire, gli elementi sintomatici della simulazione dei contratti impugnati. Si costituivano in giudizio i convenuti riferendo che il primo dei due contratti impugnati dal era stato risolto consensualmente a Pt_1 seguito dell'esercizio del diritto di prelazione da parte della conduttrice e che, decaduta quest'ultima dal diritto esercitato, era stato concluso il secondo contratto in data 21/6/2016, trascritto a Firenze il 29/6/2016. Eccepivano inoltre l'inefficacia nei confronti della ON del contratto preliminare concluso dal nel 2006 perché sottoscritto Pt_1 da privo del potere di rappresentarla. Testimone_1
pag. 2/8 Alla prima udienza di comparizione del 16/1/2019 i convenuti riferivano che il contratto preliminare del 21/6/2016 era stato eseguito con il perfezionamento in data 10/1/2019 del contratto definitivo di vendita tra la ON e i sig.ri e Vittorio Di LA. Di conseguenza Parte_2
l'attore modificava la domanda, riferendola al solo contratto di vendita, e chiedeva di poter chiamare in causa il Di LA, che veniva quindi citato in giudizio e si costituiva in data 11/6/2019. La causa non ha richiesto l'espletamento di attività istruttoria. La domanda proposta da è inammissibile, non perché Parte_1 diversa da quella proposta con l'atto di citazione, dato che ne costituisce il naturale sviluppo giustificato dal fatto nuovo verificatosi in corso di causa, ma perché non sorretta dal necessario interesse, indispensabile a radicare nel terzo la legittimazione ad agire per l'accertamento della simulazione (art.1415 comma 2 c.c.) o della nullità (art.1421 c.c.) di un contratto. L'attore agisce a tutela del diritto all'acquisto dell'immobile oggetto del contratto preliminare di vendita da lui concluso in data 22/6/2006 con la ON rappresentata da qualificatosi come Testimone_1 vicepresidente e amministratore delegato della ON, autorizzato alla conclusione del contratto in forza dei poteri conferitigli dallo statuto e in forza delle determinazioni assunte dal Comitato direttivo della
ON con la delibera del 10/5/2006. Invece, come emerge dai documenti allegati nn.8 e 9 alla comparsa di risposta, secondo lo statuto della ON il potere di rappresentanza legale spettava esclusivamente al Presidente, il quale, peraltro, doveva essere espressamente autorizzato con delibera del Comitato direttivo al compimento di atti di straordinaria amministrazione (artt.6 lett. f e 9 lett. a dello Statuto). La delibera del comitato direttivo del 10/5/2006 aveva conferito al un semplice mandato a trattare per la locazione Tes_1 dell'immobile con eventuale patto di prelazione, relazionando poi al Comitato. Infatti il contratto di locazione del 31/12/2006, prodotto in giudizio dallo stesso attore, venne concluso con e Parte_3 [...] dalla ON in persona del Presidente CP_2 CP_3
Pertanto, dal contratto preliminare concluso dal il 22/6/2006 con Pt_1 il falso rappresentante non può derivare alcun diritto nei Testimone_1 confronti della pseudo rappresentata ON, con l'ulteriore conseguenza che il è privo di interesse all'accertamento richiesto Pt_1
e della conseguente legittimazione ad agire. Le spese seguono la soccombenza e si liquidano come da dispositivo. Merita accoglimento la domanda di condanna al risarcimento del danno pag. 3/8 da lite temeraria proposta dai convenuti, in considerazione dell'ovvia ed evidente inammissibilità della domanda. Il danno si liquida in via equitativa in misura pari all'importo liquidato a titolo di compenso per spese processuali.

P.Q.M.

Dichiara inammissibile la domanda e condanna a Parte_1 rifondere ai convenuti le spese processuali che liquida in complessivi € 16.716,00 per compenso, oltre spese generali ex art.2 D.M.n.55/14, i.v.a. e c.a. come per legge. Visto l'art.96 c.p.c., condanna a pagare ai convenuti Parte_1
l'ulteriore somma di € 16.716,00.”. La ON appellata ha chiesto il rigetto dell'appello. Gli altri appellati hanno optato per la contumacia. La causa, previa precisazione delle conclusioni, è stata trattenuta in decisione.
MOTIVI DELLA DECISIONE L'appello non appare fondato e, pertanto, non merita d'essere accolto. Va, preliminarmente, dichiarata inammissibile la domanda di simulazione assoluta dei contratti preliminari di compravendita sottoscritti dalla
ON e dagli altri appellati nel 2012 e nel 2016 perchè non fatta oggetto delle conclusioni in primo grado, come si evince chiaramente da quanto riportato in sentenza ove la domanda di simulazione riguarda esclusivamente il contratto definitivo del 2019. censura la sentenza gravata sostenendo che il Parte_1
Tribunale avrebbe errato ad escludere il suo interesse ad agire. Osserva la Corte che, tuttavia, è lo stesso appellante a sostenere che
“l'interesse ad agire s'identifica comunemente nell'utilità concreta che la decisione giurisdizionale favorevole è idonea ad apportare alla posizione giuridica soggettiva di cui è titolare chi ha agito in giudizio;
ed ecco che così, accanto ad obiettivi di concretezza, nel senso che la pronuncia deve essere satisfattiva di interessi effettivi e non anche meramente ipotetici o in altro modo non meritevoli di tutela, e di personalità, ossia che ne risulti in via diretta comunque ristorata la posizione sostanziale di chi abbia agito in giudizio, è richiesta anche l'attualità, nel senso che l'aspettativa in termini di utilità che si attende dalla sentenza deve sussistere fino al momento della sua emanazione ». Aggiunge che “Secondo «l'interesse ad agire è l'interesse a CP_4 servirsi dell'autorità giudiziaria: consiste nell'interesse ad evitare il danno pag. 4/8 ingiusto che l'attore soffrirebbe senza l'intervento degli organi giurisdizionali».” Ebbene, fermo l'accertamento che attiene alla non opponibilità alla ON appellata del contratto preliminare di compravendita sottoscritto dal , è evidente che nessun vantaggio otterrebbe Pt_1
l'odierno appellante dall'accertamento della nullità della vendita ad altri dell'immobile per cui è causa e, quindi, che la richiesta pronuncia di simulazione non apporterebbe alcuna concreta utilità all'odierno appellante. Ma l'appellante sostiene, altresì, che il Tribunale avrebbe errato ad entrare nel merito della riferibilità alla ON del preliminare sottoscritto dal , ritenendo il privo dei poteri per rappresentare Pt_1 Tes_1
l'ente. La censura è infondata poiché riguarda l'irrilevanza dell'accertamento, di cui s'è già detto con riguardo all'interesse ad agire. Sostiene, poi, che la pronuncia sia ultra petita e sul punto appare appena il caso di rilevare che, invece, il Tribunale - oltre ad avere il potere di rilevare d'ufficio il difetto - si è correttamente pronunciato su un'eccezione della ON relativa, per l'appunto, all'inefficacia nei suoi confronti del preliminare. Va aggiunto che l'appellante, a fronte della motivazione del Tribunale
“(omissis) il potere di rappresentanza legale spettava esclusivamente al Presidente, il quale, peraltro, doveva essere espressamente autorizzato con delibera del Comitato direttivo al compimento di atti di straordinaria amministrazione (artt.6 lett. f e 9 lett. a dello Statuto). La delibera del comitato direttivo del 10/5/2006 aveva conferito al un semplice Tes_1 mandato a trattare per la locazione dell'immobile con eventuale patto di prelazione, relazionando poi al Comitato. Infatti il contratto di locazione del 31/12/2006, prodotto in giudizio dallo stesso attore, venne concluso con e dalla ON in persona del Parte_3 CP_2
Presidente CP_3
Pertanto, dal contratto preliminare concluso dal il 22/6/2006 con Pt_1 il falso rappresentante non può derivare alcun diritto nei Testimone_1 confronti della pseudo rappresentata ON, con l'ulteriore conseguenza che il è privo di interesse all'accertamento richiesto Pt_1
e della conseguente legittimazione ad agire”),
censura la sentenza che ha escluso in capo al il potere di Tes_1 rappresentanza della ON limitandosi ad un generico rimando a due verbali del 27 ottobre 2005 e del 10 maggio 2006, senza dedurre se e quando (né, ovviamente, con quale numerazione) sarebbero stati prodotti in pag. 5/8 giudizio. Dal che deriva l'infondatezza, se non l'inammissibilità, del motivo. Tutto quanto sopra rende superfluo aggiungere che la sentenza (intervenuta nelle more della definizione del giudizio di primo grado) che ha rigettato la domanda ex art. 2932 c.c. proposta nei confronti della ON, respingendo la domanda per mancanza in capo al del potere di Tes_1 rappresentare quest'ultima, non risulta neppure fatta oggetto d'impugnazione. Quanto al resto, rileva la Corte l'inconferenza degli argomenti spesi dall'appellante in ordine ai contratti preliminari del 2012 e del 2016 sottoscritti dalla ON con gli odierni acquirenti dell'immobile in questione, in quanto non più oggetto di domanda di simulazione. Così come irrilevanti sono quelli relativi ai rapporti della ON con i conduttori dell'immobile. Sicchè, respinto l'appello che attiene all'accertamento del difetto dell'interesse ad agire in capo al , sotto diverso ed autonomo Pt_1 profilo, per quanto riguarda la domanda con la quale l'appellante sostiene la simulazione assoluta del contratto del 2019, ne va affermata l'infondatezza per la ragione che l'appellante affida la prova della simulazione alle presunzioni ma non è dato comprendere quali siano. L'appellante, quindi, non ha fornito degli elementi precisi, univoci e concordanti sui quali fondare delle presunzioni. Ed ancora. Non ha neppure contestato che il prezzo sia stato effettivamente corrisposto come risulta dal contenuto del contratto di compravendita ove si dà atto della consegna degli assegni circolari che vengono debitamente descritti. Sicchè risulta evidente che, a fronte dell'incontroverso pagamento del prezzo, nessun tipo di presunzione di simulazione sarebbe neppure ipotizzabile.
Inammissibile, infine, deve ritenersi la produzione del documento che l'appellante ha chiesto di depositare. Ed invero, trattandosi di documento risalente al 2006, il avrebbe dovuto fornire la prova Pt_1 dell'incolpevole ritardo della produzione. E tale non può essere considerato il provvedimento con cui la Guardia di Finanza ha restituito i documenti sequestrati all'appellante in quanto quello in esame non risulta indicato come contenuto nei faldoni sequestrati. D'altro canto, la controparte, malgrado non ne fosse onerata, ha fornito la prova che fosse nella disponibilità del e, quindi, il documento Pt_1 che l'appellante asserisce d'aver rinvenuto dopo il 27 ottobre 2023, in pag. 6/8 realtà è già stato depositato in data 8 marzo 2019 (prima dell'instaurazione del presente giudizio d'impugnazione) quale allegato n. 2 alla memoria ex art. 183 comma 6 n. 2 c.p.c. dall'Avv. Francesco Lembo (che assisteva il anche nel procedimento di primo grado oggi appellato) nel Pt_1 procedimento presso il Tribunale di Roma R.G. n. 39290/2018 (come dimostra la memoria depositata dalla ON nel presente giudizio in allegato alle note del 5.3.2024) instaurato da costui nei confronti della ON OM per la esecuzione in forma specifica dell'obbligo di concludere il contratto ex art. 2932 c.c. Il motivo d'appello sulla condanna per lite temeraria è così formulato: il Tribunale “non soltanto ha respinto la domanda e ha condannato al pagamento delle spese processuali ma disposto l'ulteriore condanna di un importo consistente da corrispondersi direttamente alla fondazione e che non può essere altro che in questa sede ritenuta come un indebito arricchimento atteso che non vi è alcun documento sostenuto e non vogliamo dire approvato da parte della fondazione per la presentazione della presente causa”. Osserva la Corte che, pertanto, poiché la motivazione del Tribunale sul punto non risulta censurata (“poiché risulta ovvia ed evidente l'inammissibilità della domanda”), il motivo è inammissibile. L'appellante avrebbe dovuto contrastare quanto stabilito dal Tribunale assumendo e dimostrando, perlomeno, che la valutazione relativa all'ovvietà ed all'evidenza dell'inammissibilità erano errate. Il inoltre, assume che il Tribunale l'abbia condannato malgrado Pt_1
l'assenza del danno. Sul punto è appena il caso di osservare che ai sensi dell'art. 96 c.p.c. n. 3, la prova del danno non è neppure richiesta.
Ed infine. L'appellante nella comparsa conclusionale ha aggiunto: “FALSA DICHIARAZIONE CONTENUTA NEL CONTRATTO PRELIMINARE DI
COMPRAVENDITA SOTTOSCRITTO DAL SIG. . Parte_1
Si ritiene che tale rilievo possa essere proposto in ogni stato e grado del giudizio, DOVENDOSI RITENERE CHE LA FALSA DICHIARAZIONE DEL DR. LEGALE RAPPRESENTANTE DELLA Tes_1
ON RD, CHE HA SOTTOSCRITTO il contratto preliminare con il sig. dichiarando di essere autorizzato Parte_1
IN FORZA DEI POTERI AL MEDESIMO CONFERITI DALLO STATUTO, ABBIA RESO UNA FALSA DICHIARAZIONE. Non risponde al vero quanto dichiarato dal Dr. per come CP_5 dichiarato dalla stessa ON con la comparsa di risposta, dalla pag. 7/8 quale risulta che lo statuto sul punto prevede cosa diversa e che il comitato Direttivo aveva conferito poteri soltanto per la locazione e non mai per la vendita. Or dunque il comportamento negoziale e processuale della controparte non è corretto ed è palesemente privo di legittimità e costituisce una FRODE PROCESSUALE, volta a conseguire un INGIUSTO ED ILLECITO PROFITTO, poiché TALE CONTRATTO è STATO UTILIZZATO PER conseguire l'incasso di una ingente somma, con la pena consapevolezza di costituire un documento (il contratto preliminare di compravendita) senza essere tenuti alla controprestazione (alias la vendita dell'appartamento) PER CUI NELLA BUONA SOSTANZA SI E'TRATTATO DI UN VERO E PROPRIO RAGGIRO CARPENDO LA BUONA FEDE DEL SIG. GIAMBRA. OVE LA ON FOSSE SSTATA IN BUONA FEDE AVREBBE RESTITUITO LE SOMME INDEBITAMENTE PERCEPITE, CHE COSTITUISCE UN ARRICCHIMENTO SENZA CAUSA, IL CHE E' PARTICOLARMENTE GRAVE TRATTANDOSI DI UN SOGGETTO GIURICO, CHE HA PARTICOLARI DOVERI DI CORRETTEZZA.” Orbene, in disparte la tardività delle allegazioni dell'appellante, rileva la Corte che, sotto diverso ed autonomo profilo, l'accertamento della mala fede in capo alla ON è escluso dalla non riferibilità alla stessa del contratto preliminare sottoscritto dal . Pt_1
Le spese di lite seguono la soccombenza dell'appellante.

P.Q.M.

La Corte, definitivamente pronunciando, ogni diversa istanza, deduzione o eccezione disattesa, così provvede: respinge l'appello; condanna alla rifusione delle spese di lite in favore Parte_1 della ON GI E TT RD nella misura che liquida in euro 17.000,00, oltre spese generali ed accessori di legge. Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'articolo 13, quater, del testo unico di cui al decreto del Presidente della Repubblica 30 maggio 2002, n. 115, come modificato dalla legge del 24 dicembre 2012, n.228. Così deciso in Roma nella camera di consiglio del 27 maggio 2025. Il Consigliere est.
Il Presidente
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