REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Salerno, prima sezione civile, in persona dei magistrati
Dott.ssa Maria Balletti Presidente
Dott.ssa Giuliana Giuliano Consigliere relatore
Dott. Guerino Iannicelli Consigliere
All'udienza di discussione del 28.10.2025
Ha pronunziato mediante lettura del dispositivo la seguente
S E N T E N Z A
Nella causa civile di appello, iscritta al n. 329/2025 R.G, avente ad oggetto: appello alla sentenza n. 191/25 del Tribunale di Nocera
Inferiore, proposta
DA
nato il [...] a [...] Parte_1
LA, titolare dell'omonima azienda agricola, rappresentato e difeso, in virtù di procura in atti, dall'avv. Francesco Cesaro, nel cui studio in Battipaglia (SA) alla via Adige n. 78 Sc. A/3, elettivamente domicilia.
1 APPELLANTE
NEI CONFRONTI DI
rappresentato e difeso, in virtù di Controparte_1
mandato in atti, dagli avv.ti Matilde EL GA e Federico
D'IO, elettivamente domiciliato presso il loro studio in
Nocera Inferiore alla via Roma 25.
APPELLATO
Conclusioni: le parti hanno concluso come da atti e verbale di udienza.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con l'atto introduttivo in primo grado Controparte_1
premettendo di essere proprietario del capannone sito in Eboli, alla
Via Bivio Cioffi 125 di 1500 mq., in Catasto Fabbricati al foglio
50 particella 1102 categoria C/3, concesso in locazione a Parte_1
, per il canone mensile di €. 2.500,00 ha convenuto in
[...]
giudizio il conduttore al fine di sentir convalidare l'intimato sfratto per morosità nel pagamento dei canoni di locazione dal mese di
Agosto 2021, per complessivi €. 46.500,00, oltre quelli nelle more a scadere, chiedendo, in caso di opposizione, la declaratoria di risoluzione contrattuale per grave inadempimento del conduttore.
Si è costituito , titolare dell'omonima azienda Parte_1
agricola, chiedendo il rigetto della domanda, poiché l'immobile
2 era sprovvisto di impianto di depurazione, di sistema di captazione, di vasche di contenimento e regimentazione delle acque e che le acque reflue, derivanti dall'attività, tracimavano dal piazzale, circostanze per le quali era stato sottoposto a sequestro penale;
spiegava, altresì, domanda riconvenzionale di riduzione del canone di locazione e di condanna del locatore al rimborso dell'eccedenza corrisposta, nonché delle migliorie apportate all'immobile.
La causa era, poi, istruita mediante acquisizione della documentazione prodotta e raccoglimento di prova testimoniale.
Con sentenza n. 191/2025 il Tribunale di Nocera Inferiore ha dichiarato risolto il contratto di locazione del 04.05.2018, relativo all'immobile sito in Eboli alla via Bivio Cioffi n. 125, per grave inadempimento del conduttore , disponendone Parte_1
il rilascio per data non anteriore al 10.03.2025, e condannato parte convenuta al pagamento dei canoni scaduti e a scadere fino al rilascio oltre interessi dalle singole scadenze, nonché alle spese di giudizio.
Avverso tale decisione ha proposto appello, Parte_1
chiedendone la riforma, con il favore delle spese, e deducendo a motivi:
1) L'error in procedendo, non avendo il Tribunale disposto
C.T.U., nonostante la sua essenzialità ai fini del decidere,
3 per l'accertamento delle carenze lamentate e della quantificazione del canone da ridurre in proporzione, istanza sulla quale il giudicante si è limitato unicamente a statuire la non ammissione, senza specificare le ragioni di tale pronuncia;
instava, quindi, anche in tale sede per l'ammissione della C.T.U..
2) L'erro in iudicando e la violazione dell'art. 112 c.p.c., omesso esame di un fatto decisivo e errata valutazione della gravità dell'inadempimento e sulla legittimità dell'eccezione di inadempimento ex art. 1460 c.c., avendo il Tribunale ravvisato la gravità dell'inadempimento del conduttore in fatti antecedenti al giudizio e superati dal pagamento dei canoni e, cioè, da una diffida del 2019, che,
a suo dire, rappresenterebbe la volontà del locatore di non tollerare il ritardo nei pagamenti, non seguita, però, da una intimazione di sfratto, così violando il principio di corrispondenza tra il chiesto e il pronunciato, ex art. 112
c.p.c., avendo il intimato sfratto per morosità CP_1
dal mese di agosto del 2021 sino al febbraio del 2023 per complessivi €. 46.500,00; che, la data di inizio della morosità coincide con il sequestro dell'azienda avvenuto nell'agosto del 2021,laddove, in precedenza il locatore ha sempre tollerato pagamenti parziali o in ritardo, e, tale tolleranza, ha reso inoperante la clausola risolutiva espressa
4 prevista nel contratto e di scarsa importanza i ritardi nell'adempimento, almeno sino all'agosto 2021; che il motivo per cui il ha continuato a detenere Pt_1
l'immobile è costituito dai notevoli investimenti eseguiti rilevanti ai fini della valutazione complessiva del comportamento delle parti nell'ambito del rapporto, avendo il Tribunale, a seguito del sequestro, sovrapposto il concetto di materiale detenzione a quello di godimento dell'immobile; che l'art. 1575 c.c. obbliga il locatore non solo a consegnare al conduttore il bene locato ma anche a consegnarlo "in buono stato di manutenzione"; ed i due successivi precetti obbligano, inoltre, il locatore a mantenere il bene in stato da servire all'uso convenuto e a garantirne il pacifico godimento durante la locazione, principio disatteso dal Tribunale, essendo obbligo del locatore costituito non solo dalla consegna del bene, ma anche dal mantenerlo in buono stato in modo da servire all'uso pattuito, cui corrisponde, in mancanza, il diritto del conduttore a sospendere la corresponsione del canone, per grave inadempimento del locatore, il quale, nella fattispecie, ha completamente ignorato la diffida dell'aprile 2022, con la quale lo si avvertiva che, in mancanza di riscontro, avrebbe sospeso il pagamento del canone, nell'esercizio delle prerogative di cui all'art. 1460 c.c., non avendo
5 usufruito di una parte esterna del bene immobile oggetto del contratto, poiché sottoposto a sequestro.
3) Il mancato accoglimento della domanda riconvenzionale di riduzione del canone, ex art. 1578 c.c., sul presupposto che il conduttore ha continuato a permanere nel godimento dell'immobile, esercitando ivi l'attività di cui al contratto e che sulla permanenza nel godimento dell'immobile non hanno affatto inciso gli asseriti vizi lamentati;
che dalla istruttoria espletata è emerso, invece, che nessuna lavorazione dall'epoca del sequestro era più possibile nei locali e che le ingenti migliorie apportate ai locali, per complessivi €. 90.000,00 erano state autorizzate dal locatore, circostanza che rendevano illegittimo il rigetto delle domande riconvenzionali;
che, infatti, il mancato rilascio dell'AUA (Autorizzazione Unica Ambientale) è stato impedito da carenze intrinseche, e/o comunque da caratteristiche proprie del bene locato, che rendono inadempiente il locatore.
4) La errata valutazione del Tribunale sulla domanda riconvenzionale di riconoscimento dell'indennità per migliorie apportate all'immobile, eseguite col consenso e l'espressa autorizzazione del locatore iniziale, Persona_1
, effettivo reale proprietario, circostanza
[...]
emergente dalla escussione del teste che ha Testimone_1
6 riferito di aver avuto autorizzazione verbale da Persona_1
.
[...]
Si sono costituiti gli appellati che, in via preliminare, hanno eccepito la inammissibilità dell'appello, ex artt. 342 e 348 bis c.p.c., contestandolo nel merito e chiedendone il rigetto, nonché la correzione dell'errore materiale circa la mancata attribuzione delle spese al procuratore antistatario.
All'udienza del 28 ottobre 2025, dopo la discussione orale, la
Corte ha poi deciso come da allegato dispositivo.
MOTIVI DELLA DECISIONE
Per quanto attiene alla eccepita inammissibilità dell'appello, ex art. 342 c.p.c., deve rilevarsi che la Suprema Corte, a Sezioni
Unite, nel dirimere il contrasto giurisprudenziale formatosi a seguito della novella degli artt. 342 e 434 c.p.c., ha definitivamente chiarito la necessità, ai fini della ammissibilità dell'appello, che il fatto sia ricostruito con chiarezza e che le questioni e i punti contestati della sentenza impugnata siano chiaramente enucleati e con essi le relative doglianze.
L'impugnazione deve, quindi, contenere, a pena di inammissibilità, una chiara individuazione delle questioni e dei punti contestati e, con essi, delle relative doglianze, affiancando alla parte volitiva una parte argomentativa che confuti e contrasti le ragioni addotte dal primo giudice, senza che occorra l'utilizzo di particolari forme sacramentali o la redazione di un progetto alternativo di decisione da contrapporre a quella di primo grado.
7 Ciò posto, nel caso di specie, l'appellante ha argomentato le ragioni poste a base della decisione di primo grado, indicando, altresì, i motivi delle doglianze e delle censure sollevate, rendendo, altresì, ben comprensibile le modifiche richieste.
Né ricorre l'appello risultava prima facie ancorato a motivazioni illogiche o pretestuose, tanto che la Corte ne ha disposto la trattazione.
Ciò posto, rileva la Corte che l'appello non è fondato.
Con i primi due motivi di gravame l'appellante censura la decisione con riguardo alla ritenuta erronea valutazione del comportamento delle parti nell'ambito del rapporto sinallagmatico, deducendo che i gravi vizi all'immobile, comportanti anche la sottoposizione dell'immobile a sequestro penale, hanno determinato la sospensione nel pagamento dei canoni successivi, non potendosi valutare come grave inadempimento i precedenti ritardi poiché sempre tollerati dal locatore, circostanza che renderebbe inoperante anche la clausola risolutiva contenuta nel contratto.
L'appellante lamenta, altresì, la mancata nomina di C.T.U. al fine di verificare i gravi vizi all'immobile.
Le censure non sono fondate.
La locazione integra un'ipotesi tipica di contratto a prestazioni corrispettive, connotato nella sua struttura essenziale dal raggiungimento di due finalità precipue, costituite, per il conduttore, dall'utilizzo e dal godimento della cosa altrui, e, per
8 quanto attiene al locatore, dalla corresponsione del canone pattuito.
Va premesso che la clausola risolutiva espressa nelle locazioni ad uso diverso costituisce una predeterminazione della gravità dell'inadempimento ed è parametro di orientamento per valutare in concreto, a norma dell'art. 1455 c.c., se l'inadempimento del conduttore sia stato, o meno, di scarsa importanza, anche alla stregua del comportamento dal medesimo mantenuto successivamente alla proposizione della domanda, in virtù dell'inserimento in contratto di una clausola espressa, con cui si è inteso dare rilievo alla particolare importanza nell'economia dell'affare al pagamento puntuale dei canoni mensili.
L'importanza dell'inadempimento deve essere, pertanto, valutata secondo criteri oggettivi e con riguardo all'interesse sostanziale delle parti, poiché l'art. 1455 c.c. pone una regola di proporzionalità, in virtù della quale la risoluzione del vincolo contrattuale è collegata unicamente all'inadempimento delle obbligazioni che abbiano notevole rilevanza nell'economia del rapporto ed il relativo giudizio va formulato tenendo conto sia dell'esigenza di mantenere l'equilibrio tra prestazioni di uguale importanza nei contratti sinallagmatici, sia in relazione all'attitudine dell'inadempimento a turbare l'equilibrio
9 contrattuale ed a reagire sulla causa del contratto e sul comune intento negoziale.
Ciò posto, nel caso di specie, deve evidenziarsi che, per quanto prima non azionata, è stata pattuita in contratto una clausola espressa, con cui evidentemente è stato dato rilievo alla particolare importanza nell'economia dell'affare al pagamento puntuale dei canoni mensili.
Il conduttore, quindi, aveva tutta la possibilità di rappresentarsi la gravità del proprio inadempimento, sì che non poteva legittimamente ritenere che il comportamento del locatore nel riceversi anche in ritardo i pagamenti, del tutto neutro rispetto a tale pattuizione, avesse ingenerato il ragionevole affidamento in merito alla rinunzia alla pretesa di un adempimento puntuale, sì da considerare con esso incompatibile, e quindi contraria a buona fede, la richiesta di risoluzione del contratto.
Occorre, pertanto, valutare, tenuto conto delle circostanze, della natura del contratto e della qualità dei contraenti, se la violazione realizzatasi ha integrato il carattere di gravità dell'inadempimento, tanto da poter ritenere che sia venuta meno la causa concreta delle attribuzioni patrimoniali, cioè la giustificazione del reciproco spostamento patrimoniale, determinando il peso dell'inadempimento nell'economia del rapporto e
10 commisurandolo all'interesse del creditore deluso, considerato non in astratto ma in concreto.
Orbene, alla stregua di tali principi, correttamente il giudice di primo grado ha esaminato il comportamento complessivamente tenuto dalle parti, nell'ambito del rapporto locatizio, ritenendo che i pregressi ritardi nel pagamento dei canoni mensili siano stati aggravati dalla successiva morosità, integrando, quindi, un inadempimento, grave, non giustificabile ed intollerabile.
Al riguardo, l'appellante assume che la sospensione nel pagamento dei canoni di locazione sia conseguenza del sequestro penale di parte dell'immobile, imputabile alle gravi deficienze dei locali e all'inadempimento del locatore nella esecuzione dei relativi lavori necessari.
Tale deduzione non trova riscontro in atti.
Dal verbale di sequestro emerge, infatti, che il provvedimento è stato determinato da una illecita canalina di scolo delle acque, realizzata dall'appellante nel terreno a confine.
Inoltre, come correttamente rilevato dal Tribunale, il conduttore ha dichiarato in contratto di aver visionato i locali e di averli rinvenuti in buono stato e idonei all'uso pattuito.
In conseguenza, né il sequestro penale, né il mancato rilascio delle autorizzazioni costituiscono fatto imputabile al locatore.
11 Sul punto, la giurisprudenza è granitica nel ritenere che nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative, con la conseguenza che, ove egli non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato, sicché la destinazione particolare dell'immobile (tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative) diviene rilevante, quale condizione di efficacia, elemento presupposto o, infine, contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore ( cfr. Cassazione civile, sez.
III, 22/05/2023, n. 14067; Cassazione civile, sez. III, 03/03/2020,
n. 5968; Cassazione civile, sez. III, 07/06/2018, n. 14731).
12 Né va, poi, sottaciuto al riguardo che il ha goduto Pt_1
dell'immobile anche in precedenza al disposto sequestro, circostanza attestante la sua idoneità all'uso pattuito.
E, invero, la prima diffida alla esecuzione dei lavori risale all'anno
2022.
In conseguenza, correttamente il Tribunale non ha disposto consulenza tecnica di ufficio.
Ricorrendo, pertanto, le condizioni dell'art. 1455 c.c., correttamente il giudice di primo grado ha dichiarato la risoluzione del contratto di locazione per grave inadempimento del conduttore, con conseguente condanna di parte conduttrice al rilascio.
I motivi non possono, quindi, essere accolti.
Con il terzo motivo l'appellante si duole del mancato accoglimento della sua domanda di riduzione del canone e di restituzione delle somme corrisposte in eccedenza, spiegata in via riconvenzionale.
Sul punto, giova premettere che, per consolidata giurisprudenza di legittimità, la mancata corresponsione, e/o la cosiddetta autoriduzione, del canone costituisce fatto arbitrario ed illegittimo del conduttore, che provoca il venir meno dell'equilibrio sinallagmatico del negozio e ciò anche nell'ipotesi in cui detta
13 omissione e/o riduzione sia stata effettuata dal conduttore per ripristinare l'equilibrio del contratto, turbato dal ritenuto inadempimento del locatore e consistente nei vizi della cosa locata;
l'articolo 1578 c.c. non dà al conduttore la facoltà di operare detta riduzione né, a maggior ragione, il mancato versamento del dovuto, ma solo di domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, essendo devoluto al potere del giudice di valutare l'importanza dello squilibrio tra le prestazioni dei contraenti.
E' stato, altresì, affermato che, quando un conduttore può esercitare la propria attività in misura solo ridotta, non si può parlare di un'impossibilità assoluta di godimento dell'immobile, ma di una mera impossibilità soltanto parziale, dal momento che l'unità immobiliare è rimasta pur sempre nella disponibilità del conduttore ed è stata da lui utilizzata, quantomeno con funzione di ricovero delle attrezzature e delle materie prime relative all'attività, apparendo, dunque, pertinente non tanto il richiamo all'art. 1463 c.c. ma piuttosto alla figura dell'impossibilità parziale temporanea, che giustifica nei contratti a prestazioni corrispettive o la riduzione della controprestazione o il recesso (cfr. artt.
1256,1258 e 1464 c.c.).
Pertanto, le dedotte carenze strutturali, o igienico – sanitarie, qualora effettivamente sussistenti, potevano legittimare il
14 conduttore a richiedere la risoluzione contrattuale ma non certamente a sospendere il pagamento dei canoni di locazione, vanificando, così, per il locatore ogni interesse alla prosecuzione del rapporto.
Deve, inoltre, rilevarsi che in tale periodo il conduttore, pur in presenza di condizioni che secondo il suo assunto legittimavano la riduzione del canone, non ha provveduto al versamento dei canoni nemmeno in misura ridotta, proseguendo nella detenzione del locale, lamentando solo nell'anno 2022 la sussistenza di vizi che ne impedivano l'uso.
In conseguenza, correttamente il Tribunale, a fronte della ingente pregressa debitoria e della persistente morosità, ha ritenuto che nemmeno un canone mensile in misura ridotta potesse ripristinare il sinallagma contrattuale.
Con il quarto motivo l'appellante lamenta il mancato accoglimento della domanda riconvenzionale di pagamento per le migliorie apportate all'immobile, deducendo che dalla espletata istruttoria era emerso il consenso prestato da locatore.
Giova premettere che, in tema di indennizzo ex art. 1592-1593
c.c., il consenso del locatore alle addizioni costituisce un fatto costitutivo del diritto fatto valere, quale “conditio sine qua non” per la proposizione e l'accoglimento della relativa domanda, per cui incombe al conduttore stesso l'onere di provare, ex art. 2967
15 c.c., la sussistenza nella fattispecie del detto consenso (v. Cass., sez. III, 22 agosto 2007 n. 17861).
Il Tribunale ha motivato il rigetto sul presupposto che in contratto
è previsto il consenso scritto del locatore.
In conseguenza, la generica affermazione di consenso orale, peraltro prestato dal precedente locatore, è del tutto ininfluente ai fini invocati, mancando, altresì, in atti ogni documentazione comprovante la spesa sostenuta.
Invero, secondo consolidato orientamento giurisprudenziale, la preventiva e generica autorizzazione ad effettuare lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria non è sufficiente a costituire valido consenso ad effettuare miglioramenti sulla cosa poiché, nel contratto di locazione, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito, né può desumersi da atti di tolleranza, ma deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta
16 dell'indennizzo ( Cassazione civile, sez. III, 06/06/2019, n. 15317;
Cass. 2494/ 2009; Cass. 5541/ 2012).
In conseguenza, in assenza di prova circa il preventivo assenso e di documentazione comprovante l'entità dei lavori, il Tribunale non ha accolto la domanda riconvenzionale.
Per quanto suesposto, l'appello non può essere accolto.
La condanna dell'appellante alle spese del presente grado e al doppio del contributo consegue alla soccombenza.
Va, da ultimo, rilevato che non può accedersi alla richiesta di correzione dell'errore materiale contenuto nella sentenza n. 191/25 del Tribunale di Nocera Inferiore in quanto le spese sono state già liquidate in favore dei difensori di parte attrice, come emerge dal dispositivo in cui testualmente si legge che le spese “ si liquidano in favore dei difensori” e non della parte attrice.

P.Q.M.


La Corte, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da
, titolare dell'omonima Azienda Agricola, nei Parte_1
confronti di , avverso la sentenza n. 191/2025 Controparte_1
del Tribunale di Salerno, ogni altra istanza eccezione e deduzione disattesa, così provvede:
1) Rigetta l'appello.
17 2) Condanna l'appellante alla refusione delle spese del presente grado liquidate in complessivi €. 4996,00 per onorario, oltre rimborso forfettario, I.V.A. e C.P.A, come per legge, somme che distrae in favore degli avv.ti Matilde
EL GA e Federico D'IO, dichiaratisi antistatarii.
3) Da atto che ricorrono i presupposti per il versamento, a carico dell'appellante, dell'ulteriore importo pari a quello del contributo unificato dovuto per l'impugnazione.
Salerno 28.10.2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott.ssa Giuliana Giuliano Dott.ssa Maria Balletti
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