N. 683/2022
CORTE DI APPELLO DI MESSINA Seconda Sezione Civile
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Messina, Seconda Sezione civile, in persona di
Dott. Giuseppe Minutoli Presidente
Dott. Antonino Zappalà Consigliere
Dott. Silvana Cannizzaro Consigliere rel. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile, in grado di appello, iscritta al n. 683/2022 R.G., vertente tra
, nata a [...], il [...] (cod. fisc. PA [...]
), rappresentata e difesa, per procura in atti, dall'Avv. Alfredo Paparo, presso il cui C.F._1 studio, in Giardini Naxos (Me), via Marsala n. 12, è elettivamente domiciliata,
Appellante contro
, nato a [...], il [...] (C.F.: ), CP_1 CodiceFiscale_2 rappresentato e difeso, per procura in atti, dagli Avv.ti Rosario Coppola e Rosario Tomarchio, presso il cui studio in Graniti (Me), via Santa 16, è elettivamente domiciliato,
Appellato
OGGETTO: appello avverso l'ordinanza, ex art. 702 ter c.p.c., emessa in data 9 settembre 2022, dal
Tribunale di Messina, in materia di risarcimento danni da occupazione sine titulo.
CONCLUSIONI DELLE PARTI: come da note depositate ai sensi dell'art. 127 ter c.p.c., con cui i procuratori delle parti costituite hanno insistito nelle conclusioni già formulate in atti ed hanno chiesto che la causa fosse decisa.
SVOLGIMENTO DEL PROCESSO
Con ricorso, ex art. 702 bis c.p.c., depositato il 29 dicembre 2020, adiva il Tribunale di CP_1
Messina, esponendo: di essere comproprietario (4/6), unitamente alla sorella PA
(2/6), dell'immobile sito in Taormina via G. Marconi 2, costituente complesso alberghiero denominato “Hotel Natalina”, ricevuto per successione legittima del padre, deceduto il 28 ottobre
2004, e testamentaria della madre, , deceduta in data 8 novembre 2009, la quale, con Persona_1 testamento olografo pubblicato il 17 ottobre 2010, lo aveva nominato erede universale, avendo già beneficiato la figlia con donazioni;
che detto testamento olografo, impugnato da PA
, era stato ritenuto valido con sentenza non definitiva n. 190/2015 del Tribunale di Messina;

[...] che e , con contratto del 28 febbraio 1988, avevano concesso in Persona_1 CP_2 locazione alla figlia, , l'unità immobiliare “Hotel Natalina”, con tutti gli arredi PA
e corredi ivi descritti, per un canone annuo di lire 50.000.000, da corrispondersi in dodici rate mensili di lire 4.166.000 (€ 2.151,00) e che era stato determinato in €.1.315,03, il canone mensile da
1

corrispondere al fratello , in virtù dell'avvenuta successione;
che , CP_1 PA nonostante il contratto di locazione fosse stato disdettato in data 16 luglio 2013, con raccomandata a/r n. 145883346029, e conseguentemente avesse cessato i propri effetti alla scadenza del 27 febbraio
2015, aveva continuato ad occupare e detenere l'intero immobile, esercitandovi illegittimamente l'attività alberghiera;
che, peraltro, la scadenza del rapporto locativo era stata giudizialmente accertata con sentenza n. 31/2005 del Tribunale di Messina - sez. Taormina, del 14 dicembre 2005, confermata sul punto dalla Corte di Appello, con sentenza n. 506/2013 del 29 gennaio 2015.
Lamentava, altresì, che la aveva, arbitrariamente, compensato l'importo liquidatole dalla stessa Pt_1
Corte di Appello, per le migliorie riconosciute e spese legali (pari a €.32.875,00) con i canoni di locazione dovuti per 25 mesi, dal gennaio 2014 al gennaio 2016, e, a partire da febbraio 2006, aveva iniziato a versare al fratello la somma di €.1.315,00 mensili, somma che era stata dallo stesso incassata, con riserva di ripetere maggiori somme a titolo di indennità di occupazione, per la propria quota di spettanza, trattandosi di un albergo costituito da ben 21 camere e situato al centro di
Taormina.
Aggiungeva che il giusto valore locativo della predetta unità immobiliare era stato determinato dal custode giudiziario, Avv. Natale Galipò, incaricato dal Tribunale di Messina, ufficio esecuzioni immobiliari, in € 8.400,00 mensili, nell'ambito della procedura esecutiva immobiliare RGE
228/2013, che aveva avuto ad oggetto proprio l'immobile “Hotel Natalina”, procedura poi dichiarata estinta.
Chiedeva, pertanto: “In accoglimento del presente ricorso, condannare la sig. PA al pagamento della indennità di occupazione dell'immobile per la quota spettante al sig. CP_1 la somma di € 278.723,36, a far data dal mese di Marzo 2015 (scadenza contratto di locazione) al mese di Dicembre 2020, oltre, le ulteriori indennità che saranno dovute sino all'emissione dell'emananda sentenza;
condannare la sig.ra al risarcimento del danno in PA misura pari alla differenza fra l'importo versato od imputato in compensazione ed il canone di mercato, anche ai sensi dell'art. 1591 c.c., per ritardata consegna dell'immobile protratto per uso di attività alberghiera, il tutto oltre interessi e rivalutazione dal dovuto al soddisfo;
Con condanna alle spese, anche generali e compensi del giudizio da liquidarsi a favore dei procuratori antistatari che all'uopo rendono la dichiarazione di legge”.
Instaurato il contraddittorio, si costituiva in giudizio , la quale eccepiva, in via PA preliminare, l'inammissibilità delle domande ex adverso proposte per litispendenza, ex art. 39, comma 1, c.p.c., e l'inammissibilità, ex art. 702 ter, comma 2, c.p.c., delle domande formulate con ricorso ex art. 702 bis c.p.c., trattandosi di controversia in materia di locazione di immobili urbani, soggetta al rito locatizio ai sensi dell'art. 447 bis c.p.c..
Nel merito, contestava la fondatezza della domanda risarcitoria, chiedendone il rigetto, con vittoria di spese e compensi. Deduceva, in particolare: che nessuna sentenza aveva dichiarato la cessazione del contratto tra le parti, né aveva disposto l'ordine di rilasciare l'immobile; che, in ogni caso, la conduttrice aveva il diritto di percepire la c.d. indennità di avviamento, pari a 21 mensilità di canone, ai sensi dell'art. 34 della L. n. 392/1978 (il quale, al comma 3, prevede il c.d. “diritto di ritenzione”)
e che il ricorrente non aveva mai offerto il pagamento di detta indennità. Chiedeva, inoltre, la condanna di controparte, ai sensi dell'art. 96 c.p.c., al pagamento di una somma equitativamente determinata.
Con ordinanza del 9 settembre 2022, il Tribunale di Messina, così provvedeva: “- In accoglimento della domanda formulata dal ricorrente , condanna la resistente CP_1 PA
2 al pagamento in favore del predetto dell'importo complessivo di €. 150.000,00, a titolo di corrispettivo per mancato godimento di bene immobile in comunione, oltre interessi dalla data della decisione al soddisfo;
- Condanna la parte convenuta al pagamento delle spese processuali, che si liquidano in euro 700,00 per esborsi ed in € 3.500,00 per compensi professionali, oltre oneri di legge, interessi ed accessori come meglio specificato in parte motiva. Compensa interamente le spese del giudizio, comprese le spese del giudizio possessorio”.
Avverso tale ordinanza, ha proposto appello , chiedendo: “- annullare e/o PA revocare, previa sospensione ai sensi dell'art. 283 c.p.c., l'ordinanza ex art. 702-ter c.p.c. del
09/09/2022 (proc.to annotato al R.G. n. 5493/2020) emessa inter partes dal Tribunale di Messina -
I^ Sezione Civile, statuendo che, per i motivi di cui in narrativa, l'appellante sig.ra PA
nulla deve a e che, conseguentemente, non è tenuta al pagamento della
[...] CP_1 somma di € 150.000,00 indicata nell'ordinanza appellata in quanto non ha mai occupato illegittimamente l'immobile indicato in narrativa, con consequenziale condanna di controparte alla refusione delle spese di lite dei due gradi di giudizio”.
Instaurato il contraddittorio, si è costituito in giudizio , contestando, nel merito, la CP_1 fondatezza del gravame, di cui ha chiesto il rigetto, con vittoria di spese anche del presente grado del giudizio.
Con ordinanza comunicata il 5 agosto 2024, la causa è stata assegnata in decisione con la concessione dei termini per il deposito delle comparse conclusionali e delle repliche.
MOTIVI DELLA DECISIONE

1. Con il primo motivo di gravame, l'appellante ha dedotto “Manifesta erroneità ed illogicità dell'ordinanza appellata per difetto dei presupposti - erroneità della motivazione in fatto ed in diritto
- errata declaratoria di nullità del contratto di locazione intercorrente tra la parti - violazione per falsa applicazione dell'art. 1, comma 346, legge n. 311/2004 e violazione del principio di irretroattività della legge, ex art. 11 delle disp. prel. cod. civ. (c.d. preleggi) - violazione del giudicato derivante da sentenza definitiva”.
Ha lamentato che erroneamente il primo giudice ha dichiarato la nullità del contratto di locazione, stipulato in data 28 febbraio 1988, in base ad una disposizione normativa entrata in vigore nel 2004
(art. 1, co. 346, L. n. 311/2004), così violando il principio generale di irretroattività della legge previsto dall'art. 11 delle preleggi (disp. prel. cod. civ.). Sotto altro profilo, ha evidenziato l'erroneità dell'ordinanza appellata per l'evidente violazione del “giudicato” formatosi tra le parti in forza della sentenza n. 31/2005 del Tribunale di Messina - ex Sezione Distaccata di Taormina - sul punto confermata dalla sentenza n. 506/2013 della Corte di Appello di Messina, ove, a pag. 8 della motivazione, si legge che “Deve pertanto affermarsi che ha efficacia tra le parti l'accordo del
28/02/1988 seppur con le modifiche apportate allo stesso con i successivi accordi del 05/10/1988 e
01/02/2000 nei limiti della compatibilità con la disciplina legale di cui agli artt. 27-42 L. 1978 n.
392”.
La doglianza è fondata nei termini che seguono.
Secondo l'orientamento consolidato della giurisprudenza di legittimità, la previsione della legge n.
311 del 2004, art. 1, comma 346 - a tenore del quale i contratti di locazione, o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari, ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati - si applica solo ai contratti stipulati l'entrata in vigore della stessa norma, giusta il criterio generale di cui all'art. 11 preleggi e
3 considerata l'assenza nella norma di una previsione che imponga la registrazione dei contratti in corso
(cfr. Cass. Civ., sez. VI, 17/09/2019, n. 23192; Cass. Civ., sez. III, 16/02/2024, n. 4265).
Dovendosi, viceversa, ritenersi applicabile ai contratti di locazione conclusi in epoca anteriore all'entrata in vigore della norma, la disciplina previgente, in coerenza al generale principio tempus regit actum, non derogato da alcuna diversa disposizione transitoria.
Come pure chiarito dalla Suprema Corte, una volta identificata la disciplina normativa applicabile alla forma di conclusione del contratto di locazione, deve, altresì, escludersi che la eventuale manifestazione di volontà negoziali dirette a disporre la rinnovazione del medesimo contratto sia sottoposta a un regime formale di diversa natura, trattandosi, non già di dar luogo alla conclusione di un nuovo (e diverso) negozio (che avrebbe eventualmente imposto una revisione dei requisiti formali previsti dalla disciplina anteriore), bensì di provocare la prosecuzione nel tempo degli effetti del medesimo contratto già validamente concluso nelle forme originarie, e già svincolato da qualsivoglia onere di registrazione fiscale ai fini della relativa validità sulla base della disciplina vigente al tempo della sua conclusione (cfr. Cass. Civ., sez. III, 21/07/2022, n. 22828, in parte motiva).
Pertanto, ha errato il primo giudice a dichiarare la nullità del contratto di locazione oggetto della presente controversia, stipulato in data 28 febbraio 1988, ancorché successivamente modificato e rinnovatosi tacitamente.
Ciò non toglie, tuttavia, che detto contratto di locazione, avente durata pari a nove anni, in quanto adibito ad attività alberghiere, e rinnovatosi tacitamente, di nove anni in nove anni, ex art. 28 legge n. 392 del 27 luglio 1978, abbia cessato di avere efficacia in data 28 febbraio 2015, per effetto di sopravvenuta disdetta, ritualmente comunicata alla conduttrice, a mezzo lettera raccomandata, nel termine previsto dalla stessa norma (almeno 18 mesi prima della scadenza).

2. L'appellante ha dedotto “Infondatezza nel merito della domanda di risarcimento proposta da controparte - insussistenza di alcuna illegittima occupazione di immobile”.
Ha evidenziato che, anche ove il contratto di locazione si ritenesse scaduto al 27 febbraio 2015, il ricorrente non aveva alcun titolo per richiedere il rilascio della sua quota di proprietà dell'immobile
“Hotel Natalina”, in quanto non aveva mai proposto azione giudiziaria volta all'accertamento della finita locazione e non era stato emesso alcun provvedimento giudiziario di cessazione del contratto di locazione, per cui, legittimamente, la conduttrice aveva continuato a detenere l'immobile, continuando ad esercitare l'attività alberghiera. Ha aggiunto che il locatore non aveva mai offerto alla conduttrice la c.d. indennità di avviamento, pari a 21 mensilità di canone, dovuta ai sensi dell'art. 34 della legge n. 392/1978, che, al 3° comma, prevede il c.d. “diritto di ritenzione” in favore del conduttore. Sotto altro profilo, ha segnalato che, contrariamente a quanto sostenuto da controparte, la conduttrice aveva continuato puntualmente a corrispondere l'importo di € 1.315,03, quale canone mensile di locazione, richiesto dallo stesso , con lettera del 6 dicembre 2010, nella quale CP_1 non era stata formulata alcuna riserva di richiedere ulteriori somme in futuro. Per tali ragioni,
l'appellante - fermo restando l'obbligo negoziale di corrispondere il canone mensile di € 1.315,03 - aveva il diritto di ritenere e continuare a condurre legittimamente l'intero immobile, sino al pagamento dell'indennità di avviamento, dalla stessa maturata e richiesta alla controparte.
La censura è fondata nei termini che seguono.
Occorre premettere, in diritto, che la responsabilità del locatario per il ritardo nella restituzione dell'immobile, ex art. 1591 c.c., ha natura contrattuale perché deriva dalla violazione dell'obbligo del conduttore di restituire la cosa locata alla cessazione del contratto. Pertanto, il conduttore rimasto nella detenzione dell'immobile dopo la cessazione del contratto è, di regola, tenuto al pagamento, da
4 tale momento, dell'indennità di occupazione, e non già del canone secondo le scadenze pattuite, perché, cessato il rapporto di locazione, la protrazione della detenzione costituisce inadempimento dell'obbligo di restituzione della cosa locata (cfr. Cass. Civ., sez. VI, 07/12/2021, n. 38970).
L'art. 1591 c.c. - espressione di un principio applicabile a tutti i tipi di contratto con cui viene concessa l'utilizzazione del bene dietro corrispettivo, per l'ipotesi in cui il concessionario continui a utilizzare il bene oltre la scadenza del termine finale senza averne più titolo - si compone, di due parti: l'una relativa all'obbligo a carico del conduttore in mora nella restituzione del bene locato di corrispondere al locatore fino alla riconsegna una somma a titolo di indennità, determinata forfettariamente assumendo come parametro di riferimento minimo il canone locativo precedentemente convenuto,
l'altra - eventuale - relativa al risarcimento del maggior danno patito dal conduttore. Il primo è un obbligo che sorge automaticamente, per effetto della mora, il secondo, invece, non sorge automaticamente, ma deve essere provato rigorosamente dal locatore secondo le regole ordinarie, sia in ordine alla sua sussistenza che al suo concreto ammontare, sul presupposto che l'obbligo risarcitorio non sorge anteriormente in base al valore locativo presumibilmente riconoscibile dalla astratta configurabilità della ipotesi di locazione o vendita del bene, ma vada accertato in relazione alle concrete condizioni e caratteristiche dell'immobile stesso, alla sua ubicazione, alla sua possibilità di utilizzo, onde fare emergere il verificarsi di una lesione patrimoniale effettiva e reale del patrimonio, del locatore (cfr. Cass. Civ., sez. III, 13/11/2019, n. 29330).
Tuttavia, occorre tenere conto del disposto dell'art. 34 legge 27/07/1978 n. 392, che, nel caso di cessazione del rapporto di locazione relativo agli immobili di cui all'articolo 27, che non sia dovuta a risoluzione per inadempimento o disdetta o recesso del conduttore, prevede che il conduttore abbia diritto, per le attività alberghiere, ad una indennità pari a 21 mensilità dell'ultimo canone corrisposto.
Diversamente da quanto asserito dal difensore dell'appellato, tale obbligo sorge per il locatore, non al momento del rilascio dell'immobile, bensì al momento dell'invio della disdetta. In proposito, come pure chiarito dalla Suprema Corte di Cassazione, “In tema di locazione di immobili urbani ad uso diverso da quello abitativo, l'intervenuta disdetta, ancorché inefficace, inviata dal locatore è idonea
a far sorgere ipso facto, ove ne ricorrano gli altri presupposti, il diritto del conduttore all'indennità di avviamento commerciale” (Cassazione civile sez. III, 01/03/2024, n. 5605)
E' stato, inoltre, precisato che “Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dagli articoli 27 e 34 della legge 392/1978, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è obbligato al solo pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, e non anche al risarcimento del maggior danno, con la precisazione che, stante l'esistenza di un rapporto di reciproca interdipendenza tra il diritto del locatore al risarcimento del maggior danno da ritardata consegna dell'immobile locato, ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, e l'adempimento dell'obbligo su questi gravante di pagamento al conduttore dell'indennità per la perdita dell'avviamento, ove sia chiesto dal locatore il risarcimento del suddetto maggior danno, il giudice deve verificare anche d'ufficio se l'attore abbia adempiuto, od offerto di adempiere l'obbligo di pagamento della suddetta indennità, non occorrendo a tal fine una formale eccezione da parte del conduttore” (ex multis, Cass. Civ., sez. VI, 19/10/2018, n. 26526, cfr .Cass. S.U., n. 1177/2000).
Ed ancora che “Nelle locazioni di immobili urbani adibiti ad attività commerciali disciplinate dalla
l. n. 392 del 1978, art. 27 e 34, il conduttore che, alla scadenza del contratto, rifiuti la restituzione dell'immobile, in attesa che il locatore gli corrisponda la dovuta indennità di avviamento, è pur sempre obbligato al pagamento del corrispettivo convenuto per la locazione, benché non anche al
5 risarcimento del maggior danno, di talché, se la richiesta del locatore di riavere indietro l'immobile, non accompagnata dall'offerta dell'indennità, non vale a porre in mora la controparte, specularmente, l'offerta di restituzione del bene locato, a condizione che venga corrisposta
l'indennità di avviamento, non esonera il conduttore dal pagamento del canone. In sostanza, in casi siffatti, inapplicabile l'art. 1591 c.c., i rapporti tra le parti continuano a essere regolati puramente e semplicemente dal contratto (Cass. Civ. sez. III, 25/06/2013, n. 15876).
Nella specie, la disdetta ritualmente comunicata, ex art. 28 legge n. 392 del 27 luglio 1978, alla conduttrice ha, da un lato, impedito l'ulteriore rinnovazione del contratto (che ha cessato i propri effetti in data 28 febbraio 2015), e, dall'altro lato, ha determinato il sorgere per CP_1 dell'obbligo di pagamento della indennità di cui all'art. 34 legge 27 luglio 1978, n. 392.
Può, inoltre, ritenersi accertato che detta indennità non sia mai stata corrisposta, né offerta, a
[...]
, che, da parte sua, ha continuato puntualmente a corrispondere mensilmente la PA somma di € 1.315,03 (circostanza pacifica), corrispondente al canone di locazione convenuto dalle parti.
Nessuna ulteriore somma, invece, poteva essere riconosciuta al ricorrente a titolo di indennizzo o risarcimento, ex art. 1591 c.c., in conseguenza del mancato godimento della propria quota dell'immobile.
Ne segue che, in accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza appellata, vanno rigettate le domande formulate dal ricorrente.
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Dall'accoglimento dell'appello consegue una nuova regolamentazione delle spese processuali del primo grado del giudizio, che, in ossequio al principio della soccombenza, devono essere poste a carico del ricorrente, che va condannato alla rifusione, in favore della resistente, nella misura liquidata
- seguendo i parametri tariffari di cui al D. M. n. 55/2014 (come modificato con D. M. n. 147/22), avuto riguardo al valore della controversia e applicando i valori tariffari minimi, in considerazione della natura delle questioni trattate e della entità delle rese prestazioni difensive - in complessivi €
7.052,00 (di cui € 1.276,00, per la fase di studio, € 814,00, per la fase introduttiva, € 2.835,00, per la fase di trattazione, ed € 2.127,00, per la fase decisionale), per compensi, oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a., secondo legge.
va condannato, altresì, alla rifusione, in favore dell'appellante, delle spese del presente CP_1 grado del giudizio, liquidate - seguendo i parametri tariffari di cui al D. M. n. 55/2014 (come modificato con D. M. n. 147/22), avuto riguardo al valore della controversia e applicando i valori tariffari minimi, in considerazione della natura delle questioni trattate e della entità delle rese prestazioni difensive - in complessivi € 7.160,00 (di cui € 1.489,00 per la fase di studio, € 956,00, per la fase introduttiva, € 2.163,00, per la fase di trattazione/istruttoria, ed € 2.552,00, per la fase decisionale), per compensi, ed € 1.138,00 per spese, oltre rimborso forfettario delle spese generali,
i.v.a. e c.p.a., secondo legge.

P.Q.M.

La Corte d'Appello di Messina, Seconda Sezione Civile, pronunciando sull'appello proposto da
[...]
, avverso l'ordinanza emessa, ex art. 702 ter c.p.c., in data 9 settembre 2022, dal PA
Tribunale di Messina, così provvede:
− In accoglimento dell'appello e in riforma della sentenza impugnata: rigetta le domande proposte da;
condanna lo stesso ricorrente alla rifusione, in favore di , CP_1 PA
6 delle spese del primo grado del giudizio, liquidate in complessivi € 7.052,00, per compensi, oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a., secondo legge.
− Condanna , alla rifusione, in favore di , delle spese del presente CP_1 PA grado del giudizio, liquidate in complessivi € 7.160,00, per compensi, ed € 1.138,00 per spese, oltre rimborso forfettario delle spese generali, i.v.a. e c.p.a., secondo legge.
Manda alla Cancelleria per gli adempimenti di competenza.
Così deciso in Messina, nella camera di consiglio del 12 giugno 2025.
Il Consigliere est. Il Presidente
(Dott.ssa Silvana Cannizzaro) (Dott. Giuseppe Minutoli)
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