N. R.G. 1076 2023
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI ANCONA
SEZIONE PRIMA
Riunita in camera di consiglio con l'intervento dei sigg. magistrati
Dott. Gianmichele Marcelli Presidente
Dott. Pier Giorgio Palestini Consigliere
Avv. Carlo Caparrini Giudice Ausiliario Relatore
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 1076 del ruolo generale per gli affari contenziosi dell'anno 2023, posta in decisione all'udienza del 28 gennaio 2025 e promossa
DA
con gli Avvocati CARDUCCI LUCIA Parte_1 P.IVA_1
e RUSSO FRANCESCA VIA CAMPO DELLE LEGIONI ROMANE N. 49 FERMO
APPELLANTE
CONTRO
con l'Avv. MAGI PAOLO VIA ANCONA Controparte_1 C.F._1
ANCONA .
conl'Avv. SQUARCIA ELVIRA domicilio Parte_2 C.F._2
digitale
APPELLATO
CONTRO
Sentenza del Tribunale di Fermo n. 875/2023 del 16/11/2023
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
pagina 1 di 5 In fatto è pacifico tra le parti e documentalmente provato che, in data 10.03.2020 ha Controparte_1
conferito alla agenzia incarico di mediazione per la vendita dell'immobile di sua Parte_1
proprietà sito in Sant'Elpidio a Mare, Via Porta Romana 58, con scadenza annuale e previsione di tacito rinnovo, salvo disdetta formale da far pervenire presso l'Agenzia via racc. a/r, almeno 15 giorni prima della naturale scadenza.
L'incarico al punto n. 9 statuiva quale “compenso di mediazione” l'impegno del venditore a corrispondere all'Agente una provvigione pari al 5%+IVA sull'effettivo prezzo di vendita, prestabilito all'art. 3 in € 65.000,00, nonché l'obbligo di corresponsione di detta provvigione anche in caso di vendita effettuata per un prezzo diverso da quello prestabilito, purché accettato dallo stesso venditore.
L'art. 11) di detto incarico, intitolato “clausola penale”, prevedeva che “Il Venditore si obbliga a corrispondere all'Agenzia Immobiliare, ai sensi dell'art. 1382 c.c. e ss nella misura e per i casi di seguito indicati :… b) penale pari alla provvigione pattuita nei seguenti casi: violazione dell'eventuale obbligo di esclusiva;
vendita effettuata, anche dopo scadenza dell'incarico, a persone segnalate dall'Agente Immobiliare. Sarà invece dovuta dall'Agenzia Immobiliare al Venditore una penale pari all'importo pattuito a titolo di provvigione nel caso di recesso dell'incarico da parte dell'Agenzia
prima della scadenza;
mancata comunicazione di proposte di acquisto conformi al presente Parte_3
incarico raccolte dall'Agente Immobiliare”.
In data 28.02.2021, il ha comunicato il recesso, accettato dall'agenzia con effetto dal CP_1
10.03.2021 (ovvero 15 gg dalla comunicazione).
Nelle more del perfezionamento del recesso, la fu contattata da che Parte_1 Parte_2
visionato sul sito Idealista l'annuncio relativo all'immobile del concordò con l'agenzia una CP_1
visita presso l'immobile per il giorno 05.03.2021 alle ore 12,30 circa, che in effetti fu eseguita.
Al termine della visita, la rilasciava dichiarazione di presa visione dell'immobile Parte_2
contenente l'impegno, in caso di acquisto, a corrispondere all'Agenzia una provvigione Parte_1
pari ad € 3.000,00+IVA, per l'opera di intermediazione prestata.
Nei giorni successivi, la Sig.ra contattava nuovamente l'Agenzia Immobiliare al fine di Parte_2
ricevere dalla stessa le planimetrie relative all'immobile visionato, documentazione che la Parte_1
forniva alla congiuntamente alla dichiarazione privacy dalla stessa sottoscritta. Parte_2
In data 26.07.2021, dinanzi il notaio Dott. e hanno Persona_1 Parte_2 CP_1
concluso il contratto di compravendita avente ad oggetto l'immobile fatto visionare dall'agenzia, avvalendosi dell'opera, dichiarata in contratto e compensata, di un diverso mediatore.
Vano ogni tentativo di bonario accordo, l'agenzia ha citato i due contraenti chiedendo:
pagina 2 di 5 -in via principale condannare il Sig. al pagamento in favore della Controparte_1 Parte_1
della somma di € 3.250,00 a titolo di clausola penale;

[...]
-ulteriormente in via principale, condannare la Sig.ra al pagamento in favore della Parte_2
della somma di € 3.000,00 oltre Iva, a titolo di provvigione . Parte_1
I convenuti si sono costituiti resistendo ed il Tribunale ha così deciso:
1) accertata e dichiarata la nullità ed inefficacia per violazione degli artt. 33/1-2 e 34/4-5 del D.Lgs. n.
205/2006 (c.d. codice del consumo) dell'art. 11 del contratto di conferimento dell'incarico di mediazione immobiliare e dell'obbligazione, contenuta nella dichiarazione di visita, della consumatrice a corrispondergli una provvigione di € 3.000,00+IVA per la procurata visita dell'immobile in caso di acquisto, nonché accertato e dichiarato che non vi è nesso di causalità fra l'attività compiuta da
[...]
e la compravendita 26.7.21, rigetta le domande proposte da Parte_1 Parte_1
2) condanna a rimborsare alle parti convenute le spese di lite, che per ciascuna parte si Parte_1
liquidano in € 5.077,00 per compensi, oltre a 15,00 % spese generali, oneri previdenziali e fiscali, se dovuti.
Ha appellato la sentenza l' , affidando il gravame a tre motivi;
si sono costituiti gli appellati, Pt_4
resistendo.
Primo motivo: erronea valutazione dei fatti e violazione degli artt. 1754 e ss c.c.
Lamenta l'appellante che il primo giudice avrebbe errato, pur ritenendo pacifico ed incontestato l'incarico affidato dal Sig. al a sostenere che l'attività svolta dallo stesso sia stata CP_1 Parte_1
idonea a procurare “solo” la visita della Sig.ra ed a quest'ultima “solo” una possibilità di Parte_2
visita dell'immobile di proprietà del escludendo quindi nesso causale efficace tra l'attività CP_1
dell'agenzia e la stipulata compravendita.
Argomenta l'appellante che, la Suprema Corte (n. 3165/2023), nel delineare il principio di causalità adeguata, che deve connotare l'attività del primo mediatore rispetto alla conclusione dell'affare, nel caso da essa esaminato la esclude per tre motivazioni:

1. la totale diversità dei soggetti messi in contatto tra quelli che sono giunti all'affare;

2. un notevole lasso di tempo intercorso tra la scadenza dell'incarico conferito al primo mediatore e la conclusione della compravendita;

3. la totale autonomia dell'opera del secondo mediatore.
Nessuno dei tre parametri ricorrerebbe nella fattispecie, posto che:
1) i soggetti contraenti sono gli stessi,
2) il contratto è stato concluso dopo soli quattro mesi dalla visita,
3) non sarebbe dimostrata la autonomia dell'intervento del secondo mediatore.
Ritiene la Corte, tuttavia, che la decisione del primo giudice sia corretta.
pagina 3 di 5 Infatti, se l'intervento di fosse stato efficiente rispetto alla conclusione del contratto, non Parte_1
vi sarebbe stato motivo per le parti di rivolgersi a diversa agenzia.
E' dunque evidente che l'attività inizialmente prestata da , non fu tale da far sorgere in Parte_1
capo alla l'intenzione di concludere il contratto (come pure affermato dalla stessa, di aver Parte_2
dichiarato anche in sede di visita di non essere interessata all'acquisto, e non adeguatamente contestato dall'agenzia).
Pertanto si può ritenere che la decisione sia conforme all'insegnamento della Corte di Cassazione, che ha reiteratamente stabilito che “non sussiste alcun diritto alla provvigione in capo al mediatore quando una prima fase delle trattative avviate con l'intervento di quest'ultimo non dia risultato positivo e possa affermarsi che la conclusione dell'affare cui le parti siano successivamente pervenute sia indipendente dall'intervento del mediatore che le abbia poste originariamente in contatto, in quanto la ripresa delle trattative sia intervenuta per effetto di iniziative nuove assolutamente non ricollegabili alle precedenti e da queste condizionate” (Cass. n. 1120/2015- 22426/2020).
Secondo motivo di appello: falsa applicazione degli artt. 33/1-2 e 34/4-5 del d.lgs. n. 205/2006.
Secondo l'appellante il Tribunale ha sbagliato ritenendo che le clausole in virtù delle quali la Parte_1
casa richiedeva la corresponsione della provvigione dovessero ritenersi vessatorie in quanto comportanti un obiettivo e significativo squilibrio fra le obbligazioni delle parti.
Infatti, argomenta l'appellante, non vanno considerate svantaggiose quelle condizioni contrattuali che prevedono il diritto al pagamento di una provvigione nell'ipotesi in cui sia stata espletata un'attività idonea da parte del mediatore alla positiva conclusione dell'affare. Ciò in quanto tali tipi di clausole non prevedono in alcun modo uno sbilanciamento ed uno svantaggio per il consumatore, che si vede normalmente obbligato alla corresponsione di quanto dovuto ad un soggetto dallo stesso incaricato per un'attività effettivamente svolta.
Il motivo si riferisce alla sola richiesta di condanna verso il fondata sulla clausola penale di CP_1
cui all'art. 11 dell'incarico.
Ora, in disparte ogni altra considerazione, laddove si segua (e non potrebbe essere diversamente) il ragionamento postulato dallo stesso appellante, per cui non vanno considerate svantaggiose quelle condizioni contrattuali che prevedono il diritto al pagamento di una provvigione nell'ipotesi in cui sia stata espletata un'attività idonea da parte del mediatore alla positiva conclusione dell'affare, la delibazione del precedente motivo, che ha escluso efficacia causale all'attività del mediatore, rende inapplicabile la clausola penale.
Terzo motivo: ingiusta condanna alle spese legali. manifesta eccessività' e sproporzione della condanna.
pagina 4 di 5 Col terzo motivo l'appellante si duole della eccessiva liquidazione delle spese operata dal primo giudice (€ 5.077,00), evidenziando che si tratta di controversia del valore di euro 6.250,00 e che la stessa è stata di pronta decisione, stante il mancato svolgimento della fase istruttoria.
Il motivo è fondato.
In effetti si è trattato di causa istruita documentalmente e di non difficile soluzione, onde si ritiene congruo applicare il paramento minimo dello scaglione di valore corrispondente.
E pertanto:
Fase di studio della controversia, € 460,00
Fase introduttiva del giudizio, € 389,00
Fase decisionale, € 851,00 per complessivi € 1.700,00, oltre 15% sg cassa ed iva di legge.
In tal senso dunque la sentenza andrà riformata.
In considerazione comunque della prevalente soccombenza dell'agenzia nel presente grado, sulla stessa devono essere poste le spese, compensandole per 1\3.
P. T. M.
La Corte d'Appello di Ancona, definitivamente pronunciando sull'impugnazione proposta da nei confronti di e Parte_1 Controparte_1
, così provvede: Parte_2
in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna al Parte_1
pagamento delle spese del primo grado di giudizio a favore delle controparti, che liquida, per ognuna in euro 1.700,00 oltre 15% sg cassa ed iva di legge.
Condanna al pagamento delle spese del presente giudizio Parte_1
a favore degli appellati, che liquida per ciascuno, già compensate per 1\3 in euro 1.400,00, oltre 15% sg cassa ed iva di legge.
Ancona così deciso nella camera di consiglio del 11 febbraio 2025
IL CONSIGLIERE REL. Avv. Carlo Caparrini Giudice Ausiliario Relatore IL PRESIDENTE Dott. Gianmichele Marcelli
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