REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
La Corte di Appello di Napoli sezione civile settima composta dai magistrati: dott. Michele Magliulo presidente dott. Paolo Mariani consigliere dott.ssa Lucia Minauro consigliere rel. ha pronunciato la seguente
S E N T E N Z A nella causa civile n. 1943/2021 R.G. di appello avverso la sentenza n.1502/2020, emessa dal Tribunale di Nola, pronunciata e resa pubblica il
20/10/2020, non notificata.
t r a
, (c.f. ), rappresentata e difesa Parte_1 C.F._1 congiuntamente e disgiuntamente dagli avv.ti Marcello Izzo (c.f.
), VA Di AR (c.f. ); C.F._2 C.F._3
APPELLANTE
e
, (c.f. ), rappresentato e Controparte_1 C.F._4 difeso dall'avv. Enrico Duranti, (c.f. C.F._5
APPELLATO
nonché
(c.f. ), in Controparte_2 P.IVA_1 persona del suo l. r. p.t.;
APPELLATA CONTUMACE

Oggetto: vendita di cose immobili

Conclusioni: come da verbale di udienza del 15 maggio 2025.

1 SVOLGIMENTO DEL PROCESSO E MOTIVI DELLA DECISIONE

Il giudizio di primo grado
Con atto di citazione notificato in data 12.06.12, , conveniva in Parte_1 giudizio e la innanzi Controparte_1 Controparte_2 al Tribunale di Nola, chiedendo all'adito giudice di: “Accertare e dichiarare
l'inadempimento di non scarsa importanza del promittente venditore per le ragioni indicate in premessa e la conseguente legittimità del recesso della promittente acquirente ai sensi dell'art. 1385, II co., cod. civ.;
Per l'effetto, condannare il SI. al pagamento, in favore Controparte_1 della SI.ra , della somma di € 20.000,00, pari al doppio della Parte_1 caparra confirmatoria corrispostagli, oltre interessi dal 13/10/2011 al soddisfo e rivalutazione monetaria;

In via subordinata, e nella denegata ipotesi in cui non dovesse riconoscersi il grave inadempimento del , condannare in ogni caso CP_1 il medesimo alla restituzione in favore della SI.ra della somma di € Pt_1
10.000,00, pari alla caparra confirmatoria versata, in ragione del mancato avveramento della condizione convenuta nel termine ultimo del
30/11/2011, aumentata degli interessi legali e del maggior danno da svalutazione monetaria;

Previo accertamento del grave inadempimento della società mediatrice in ragione della condotta omissiva dalla medesima tenuta in violazione del disposto dell'art. 1759 cod. civ., così come innanzi evidenziata, dichiarare
l'inesistenza di ogni ragione di credito vantata verso l'attrice dalla
" , in relazione al contratto di Controparte_2 mediazione immobiliare indicato in premessa, e, per l'effetto, condannare la medesima al risarcimento dei danni cagionati da imperizia e negligenza nella conduzione dell'affare, nella misura che sarà ritenuta di giustizia, anche mediante ricorso a criteri equitativi;

In subordine, dichiarare in ogni caso che nulla è dovuto dalla SI.ra Pt_1 alla " in ragione del mancato verificarsi Controparte_2 della condizione indicata al capo 2) della premessa, ai sensi dell'art. 1757,
I co., cod. civ.;
Condannare, infine, i convenuti, in solido, al pagamento di spese, diritti ed
2 onorario del presente giudizio, oltre spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge.”
A sostegno delle predette domande, deduceva:
- che, con atto sottoscritto in Portici in data 11 ottobre 2011, con l'intermediazione della " , proponeva a Controparte_2
, l'acquisto della piena proprietà di una “villa a schiera su Controparte_1 tre livelli con giardino”, sita in San Sebastiano al Vesuvio al viale dei
Platani n. 13/15 (distinta in Catasto Fabbricati di detto Comune al fol. 7,
p.lla 1056, cat. A/7, cl. 3, vani 12, rendita € 2.417,02), per il prezzo complessivo di € 1.300.000,00, da corrispondersi nella misura e con le seguenti modalità: € 10.000,00, a titolo di caparra confirmatoria, contestualmente all'accettazione della proposta;
b) € 90.000,00, ad integrazione della caparra, entro il 15 dicembre 2011; c) € 1.200.000,00 a saldo del prezzo pattuito, alla stipula dell'atto definitivo di trasferimento, da rogarsi non oltre il 30/07/2012 e non prima del 30/06/2012, anche mediante accensione di mutuo ipotecario;

-che detta proposta di acquisto recava, quale espressa condizione sospensiva, la concessione, in favore della proponente acquirente, di mutuo fondiario per l'importo del citato saldo, da deliberarsi a cura dell'Istituto mutuante entro il 30/11/2011;
-che la proposta veniva accettata dal in data 13/10/2011; CP_1
-che la comunicazione del consenso del perfezionava, alla CP_1 stregua delle condizioni allegate alla proposta medesima (art. 6), un contratto preliminare di compravendita, avente ad oggetto il trasferimento della piena proprietà del cespite suindicato;

-che, contestualmente all'accettazione, il incamerava la somma di CP_1
€ 10.000,00, mediante incasso dell'assegno bancario n. 1.024.255.120-
05;
-che, in relazione a siffatta proposta di acquisto, essa attrice aveva conferito a “ incarico di mediazione Controparte_2 immobiliare per la conclusione del contratto di compravendita, obbligandosi al versamento della provvigione, nella misura predeterminata di € 20.000,00, entro il termine stabilito per il versamento dell'integrazione della caparra confirmatoria;

3 -che, con nota del 21/11/2011 (rimessa al e al mediatore con CP_1 missiva a.r. in pari data), la le Controparte_3 comunicava, testualmente: <al termine della fase istruttoria il nostro
Organo deliberante, non ha accolto la Sua richiesta di finanziamento finalizzata all'acquisto casa>>;
-che, a seguito di più approfondite indagini, volte a chiarire le ragioni del diniego e ad evitare un ulteriore inutile dispendio di energie e denaro, essa accertava l'esistenza, a carico dell'immobile messo in vendita, di evidenti difformità con i titoli abilitativi dichiarati dal LV (licenza edilizia n.
del Comune di San Sebastiano e domanda di concessione in Num_1 sanatoria n. 3076 del 02/04/1986);
-che, in particolare, esaminato il titolo di proprietà del , costituito da CP_1 decreto di trasferimento del Tribunale di Nola del 12/10/2007 (registrato in
Nola il 24 succ. al n. 2963 e trascritto presso la Conservatoria del RR.II.
Napoli 2^ il 26/10/2007 ai nn. 69072/35018), rilevava, nel dettato del medesimo, tale espressa prescrizione: di sanatoria vanno sanate ulteriori piccole difformità evidenziate dal confronto dei grafici di licenza con il rilievo effettuato sul posto, per una superficie di circa mq. 23>>;
-che, come emergeva dagli atti della procedura esecutiva immobiliare distinta con il n. R.G.E. 207/94, nell'ambito della quale il aveva CP_1 acquistato all'incanto l'immobile de quo (ed in particolare dalla consulenza tecnica d'ufficio redatta dall'Ing. ), per quanto concerne la Persona_1 conformità dell'immobile rispetto alla licenza edilizia n. , rilasciata Num_1 dal Comune di S. Sebastiano al Vesuvio, emergeva l'inoltro di domanda di sanatoria ai sensi della L. 28/05/1985 n. 47 in data 2/04/1986 n. prot. 3076 da , con relativo versamento unico per quanto Controparte_4 concerne una porzione del piano terra mentre, dal confronto dei grafici di licenza con il rilievo effettuato, si riscontrava ancora una significativa difformità sia al piano terra che al primo piano (<<…infatti sui (n.d.r.: grafici) di concessione edilizia non risulta l'attuale piano terra che dalle sezioni allegate doveva risultare interrato…tale omissione comporta il dover considerare completamente abusivo tale livello con l'aggravante di doverlo considerare praticamente esterno in quanto ad oggi risulta avere 3
4 dei 4 lati al di sopra del piano di campagna…escludendo la parte già condonata la superficie in abuso ammonta a: 20,75 + 58,36 = 79,11 mq (h
= 2,88 m)…al primo piano: l'attuale camera con superficie utile di 14,00 mq dal grafico di licenza risulta essere un terrazzo esterno;
il tompagno esterno della camera che guarda su viale dei Platani, attualmente a filo con il piano inferiore, nei grafici di licenza risulta arretrato di 2,25 m dando origine ad un aumento di superficie chiusa di 9,00 mq stessa quantità questa di cui si riduce l'antistante balcone…quindi: 14,00 + 9,00 = 23,00 mq>>);
-che, previa istanza di accesso agli atti amministrativi ex art. 21 ss. L.
241/90 e ss.mm.ii., depositata al Comune di San Sebastiano al Vesuvio il
29/02/2012 (prot. 2269), chiedeva di prendere visione ed estrarre copia dei seguenti documenti: a) <
Sebastiano, con allegati tecnici, grafici ed esplicativi, nonché documenti e atti endoprocedimentali, b) domanda di concessione in sanatoria n. 3076 del 02/04/1986, con allegati grafici, tecnici ed esplicativi, nonché documenti e atti endoprocedimentali, c) ogni istanza per l'ottenimento di provvedimenti in sanatoria, presentata successivamente alla domanda di condono testé menzionata, d) eventuali provvedimenti (autorizzazioni e/o concessioni e/o permessi di costruire in sanatoria) rilasciati dal Comune di
San Sebastiano al Vesuvio relativamente all'immobile in oggetto, ove esistenti, e) ogni altro atto connesso e consequenziale alla realizzazione dell'immobile di cui alla presente istanza>>;
-che il Comune di San Sebastiano al Vesuvio, in riscontro a siffatta istanza, le consegnava copia dei documenti innanzi indicati, nonché copia di una “integrazione al condono edilizio prot. 3076 del 02/04/1986”, depositata il 18/06/2011 (prot. 6001), costituita da un elaborato grafico a firma di e dell'Arch. di Lorenzo;
Controparte_1 CP_5
-che nel detto grafico erano rappresentate, quali oggetto della citata domanda di sanatoria, due soli ampliamenti a piano terra (già piano interrato);
-che nella relazione tecnica esplicativa, corredata da rilievi fotografici, a firma del predetto professionista, sempre ad integrazione della detta pratica edilizia, depositata agli atti dell'Ente in data 11/10/2011 con il prot.
5 n. 9871, si asseverava che <gli ampliamenti realizzati al piano terra consistono in un ampliamento per circa 24,37 mq (..) consistenti in un allargamento della sala a piano terra per una superficie lorda di circa 3,03 mq ed una nuova superficie nella parte sottoposta alla strada, sotto la zona d'ingresso dalla strada mediante chiusura di tompagni>>;
-che, ai sensi dell'art. 40, VI co., L. 28/02/1985 n. 47, aggiunto dall'articolo

8-bis, co. IV, D.L. 23/04/1985 n. 146, convertito con modificazioni dalla L.
21/06/1985 n. 298 e, successivamente, sostituito dall'articolo 7, co. II, D.L.
12/01/1988 n. 2, convertito con modificazioni dalla L. 13/03/1988 n. 68,
<nella ipotesi in cui l'immobile rientri nelle previsioni di sanabilità di cui al capo IV della presente legge e sia oggetto di trasferimento derivante da procedure esecutive, la domanda di sanatoria può essere presentata entro centoventi giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile purché le ragioni di credito per cui si interviene o procede siano di data anteriore all'entrata in vigore della presente legge>>;
-che l'anzidetta disciplina è stata costantemente richiamata in tutti i provvedimenti successivamente intervenuti in materia di condono edilizio
(precisamente: nell'art. 39 L. 724/94, che ha di fatto introdotto nell'ordinamento una proroga della L. 47/85, estesa agli abusi realizzati fino al 31/12/1993; nell'art. 32 D.L. 269/03, convertito con modificazioni dalla L. 326/03, che ha esteso la disciplina previgente alle opere abusive ultimate entro il 31/03/2003; nell'art. 46 D.P.R. 308/01 che, nel recepire integralmente il dettato dell'art. 17 L. 47/85, ha mantenuto in vigore l'art. 40 della medesima legge);
-che le circostanze innanzi esposte determinavano l'assoluta impossibilità di trasferire per atto tra vivi l'immobile distinto in Catasto Fabbricati del
Comune di San Sebastiano al Vesuvio al fol. 7, p.lla 1056 e, perciò, integravano grave inadempimento del promittente venditore, nonché, a carico del mediatore professionale che le aveva colpevolmente taciute, violazione del disposto dell'art. 1759 cod. civ., influendo esse sulla conclusione dell'affare in relazione alla valutazione circa la sua opportunità, convenienza e sicurezza;

-che, sebbene gravemente inadempiente, il - invitato, in primo CP_1 momento e solo a scopo transattivo, alla restituzione della caparra versata
6 e, successivamente, al versamento del doppio della stessa ai sensi dell'art. 1385 cod. civ. – nessun riscontro forniva alle sue richieste;

-che, noncurante di quanto innanzi – nonché del mancato verificarsi della condizione nel termine ultimo del 30/11/2011 (diniego della Banca), e perciò in dispregio anche al disposto dell'art. 1757, I co., cod. civ. - la
“ , con missiva 21/12/2011 e successivo Controparte_2 atto stragiudiziale di diffida notificato il 10/02/2012, le richiedeva il pagamento delle provvigioni pattuite”.
Si costituiva in giudizio , con comparsa depositata in Controparte_1 data 16.10.2012, contestando quanto dedotto da parte attrice e rappresentando che:
-la scrittura privata in oggetto conteneva una clausola manoscritta, aggiunta al modulo prestampato, predisposto dall'agenzia intermediaria, avente il seguente tenore letterale: “Tale proposta si intende salvo buon fine del mutuo fino al 30.11.2011”;
-all'atto della sottoscrizione del contratto preliminare per cui è causa, la aveva manifestato l'esigenza di formulare una richiesta di mutuo Pt_1 fondiario per l'acquisto dell'immobile e di cautelarsi per l'ipotesi in cui tale richiesta di mutuo fosse stata respinta;

-esso venditore non intendeva, tuttavia, condizionare l'efficacia del contratto preliminare alla erogazione effettiva del mutuo, in quanto, in caso di esito negativo della pratica di finanziamento, avrebbe dovuto accollarsi il pregiudizio consistente nella impossibilità di raccogliere ulteriori proposte di acquisto (perdita di chance) durante tutto il periodo intercorrente tra la sottoscrizione del compromesso (pienamente efficace) e la comunicazione di esito negativo della richiesta di mutuo;

-in sede di trattative, condotte per il tramite del responsabile della convenuta agenzia di intermediazione immobiliare, le parti erano addivenute ad un accordo volto a contemperare gli opposti interessi: da un lato, gli obblighi di versamento dell'integrazione della caparra confirmatoria e di stipula del rogito, scaturenti dal contratto preliminare concluso, sarebbero stati soggetti alla condizione risolutiva della comunicazione di esito negativo della richiesta di mutuo (non poteva affermarsi, pertanto, che il preliminare fosse sospensivamente
7 condizionato alla effettiva erogazione del mutuo, in quanto, per effetto della sottoscrizione, lo stesso era già efficace, obbligando il promittente venditore a non intavolare trattative con altri aspiranti acquirenti ed il promittente acquirente a versare un modesto acconto); dall'altro lato la promittente acquirente avrebbe versato un acconto di minima consistenza, ben al di sotto di quello normalmente corrisposto in base agli usi (non inferiore al 10%), proprio per ristorare il promittente venditore del danno da perdita di chance, in caso di esito negativo della pratica di finanziamento;

-a sostegno di tale interpretazione, deporrebbero due considerazioni: a) il versamento di un acconto inferiore all'1% del prezzo pattuito;
b) la previsione di una integrazione dell'acconto, in seguito alla delibera di approvazione del mutuo da parte dell'Istituto mutuante, pari ad euro
90.000,00=, in modo da avvicinarsi al 10% del prezzo, fissato dagli usi quale soglia minima da versare a titolo di acconto sul prezzo, in sede di sottoscrizione del preliminare.
Tanto rappresentato, il convenuto osservava che, quand'anche fosse comprovato che l'evento dedotto in condizione risolutiva (esito negativo della pratica di finanziamento) si fosse effettivamente verificato, egli avrebbe comunque legittimamente trattenuto la somma di euro 10.000,00.
Eccepiva, altresì, la carenza di prova in ordine alla circostanza, dedotta dall'attrice, secondo cui il verificarsi dell'evento dedotto in condizione
(ovvero il mancato accoglimento della richiesta di mutuo) fosse effettivamente dipeso dall'asserita abusività dell'immobile.
Impugnava, poi, la missiva del 21.11.2011, con la quale l'Istituto di credito avrebbe comunicato il rigetto della detta richiesta, in quanto non autentica, priva di qualsivoglia sottoscrizione e non recante le ragioni dell'esito negativo della espletata istruttoria.
Inoltre, affermava che, per il tramite del responsabile dell'agenzia di intermediazione immobiliare convenuta, egli aveva messo a disposizione della prima della sottoscrizione della proposta di acquisto, tutta la Pt_1 documentazione relativa all'immobile oggetto di causa, da cui emergeva che: a) l'immobile presentava degli abusi oggetto di pratica di condono ex
L. 47/85 (circostanza rappresentata attraverso un'aggiunta manoscritta al
8 modulo prestampato “Il promittente acquirente dichiara di essere a conoscenza che sull'immobile insiste domanda di sanatoria protocollo
3076 del 02.04.1986 – non ancora definito…”); b) il decreto di trasferimento contemplava espressamente che “con successivo provvedimento di sanatoria vanno sanate ulteriori piccole difformità evidenziate dal confronto dei grafici di licenza con il rilievo effettuato sul posto, per una superficie di circa mq 23”.
Secondo la ricostruzione della parte convenuta, l'attrice era dunque stata posta nelle condizioni di verificare tutte le caratteristiche urbanistico- edilizie dell'immobile oggetto di compravendita e, successivamente al perfezionamento del contratto preliminare, avrebbe cambiato idea in ordine alla convenienza dell'affare, mostrando interesse per l'acquisto di altro immobile nel comune di San Sebastiano al Vesuvio (NA).
Si costituiva in giudizio anche l'agenzia di mediazione immobiliare
“ deducendo, a sua volta, Controparte_2
l'inadempimento della parte attrice per mancato pagamento delle provvigioni vantate e facendo proprie le argomentazioni e deduzioni formulate dal convenuto . CP_1
Espletata l'istruttoria del caso, anche a mezzo c.t.u. e riservata la causa in decisione, il Tribunale, con la sentenza impugnata, così provvedeva:
“Rigetta le domande proposte da nei confronti di Parte_1 [...]
e della . Condanna parte CP_1 Controparte_6
alla refusione delle spese di lite nei confronti dei convenuti Parte_1
e nella misura di euro Controparte_1 Controparte_2
2.738,00 cadauno, oltre rimborso spese forfetarie iva e cpa come per legge.

3. Pone le spese di ctu, come liquidate in corso di causa, definitivamente a carico di ”. Parte_1

Il giudizio di appello
con atto di appello notificato in data 20.04.2021, a Parte_1 CP_1
ed a ha impugnato la predetta
[...] Controparte_2 sentenza, chiedendone la riforma e rassegnando le seguenti conclusioni:
“Accertare e dichiarare l'inadempimento di non scarsa importanza del promittente venditore e la conseguente legittimità del recesso della
9 promittente acquirente ai sensi dell'art. 1385, II co., cod. civ.;
- per l'effetto, condannare il SI. al pagamento, in favore Controparte_1 della SI.ra , della somma di € 20.000,00, pari al doppio della Parte_1 caparra confirmatoria corrispostagli, oltre interessi dal 13/10/2011 al soddisfo e rivalutazione monetaria;

- in via subordinata, e nella denegata ipotesi in cui non dovesse riconoscersi il grave inadempimento del , condannare in ogni caso CP_1 il medesimo alla restituzione in favore della SI.ra della somma di € Pt_1
10.000,00, pari alla caparra confirmatoria versata, in ragione del mancato avveramento della condizione convenuta nel termine ultimo del
30/11/2011, aumentata degli interessi legali e del maggior danno da svalutazione monetaria;

- previo accertamento del grave inadempimento della società mediatrice in ragione della condotta omissiva dalla medesima tenuta in violazione del disposto dell'art. 1759 cod. civ., così come innanzi evidenziata, dichiarare
l'inesistenza di ogni ragione di credito vantata verso l'attrice dalla
“ , in relazione al contratto di Controparte_2 mediazione immobiliare in parola, e, per l'effetto, condannare la medesima al risarcimento dei danni cagionati da imperizia e negligenza nella conduzione dell'affare, nella misura che sarà ritenuta di giustizia, anche mediante ricorso a criteri equitativi;

- in subordine, dichiarare in ogni caso che nulla è dovuto dalla SI.ra alla “ in ragione del mancato Pt_1 Controparte_2 verificarsi della condizione indicata al capo 2) della premessa, ai sensi dell'art. 1757, I co., cod. civ.;
- condannare, altresì, gli appellati al pagamento di spese e compensi legali del doppio grado di giudizio, in esse incluse quelle per l'espletata
C.T.U., oltre spese generali, C.P.A. ed I.V.A. come per legge”.
Si è costituito in giudizio con comparsa depositata in data 13/09//2021
, chiedendo a questa Corte di: “Rigettare il proposto Controparte_1 appello, in quanto palesemente infondato in fatto ed in diritto per le ragioni esposte nel presente atto e, per l'effetto, confermare integralmente la sentenza n. 1502/2020, emessa dal Tribunale di Nola, I sezione civile, in persona del G.U. dott.ssa Valeria Rossi, il 14/10/2020, pubblicata in data
10 20.10.2020, a definizione del giudizio iscritto con n. R.G. 3661/2012; 2) condannare parte attrice alla refusione delle spese e competenze di giudizio, oltre accessori, come per legge, con attribuzione, al sottoscritto procuratore”.
è rimasta contumace. Controparte_2
La causa è stata trattenuta in decisione all'udienza del 15 maggio 2025, con concessione del termine di giorni 60 per il deposito delle comparse conclusionali e di giorni 20 per il deposito delle memorie di replica.
I motivi della decisione
Con il primo motivo di impugnazione, l'appellante sostiene che il
Tribunale, nel ritenere il difetto di prova in ordine all'incommerciabilità del bene oggetto del preliminare e, di conseguenza, la non configurabilità di alcun inadempimento in capo al promittente venditore, sarebbe incorso nella violazione degli articoli 1385 e 1455 cod. civ., omettendo di motivare in ordine all'inferenza probatoria dei documenti in atti e delle risultanze della c.t.u..
In particolare, deduce di aver proposto, nel primo giudizio, in via principale, domanda ex art. 1385 c.c., nei confronti del , di CP_1 restituzione del doppio della caparra confirmatoria, oltre che domanda volta ad ottenere la condanna della società Controparte_2
al risarcimento dei danni da inadempimento del contratto di
[...] mediazione, adducendo, a sostegno delle predette azioni, il grave inadempimento del promittente venditore, consistente nell'aver compromesso in vendita un bene incommerciabile.
L'appellante deduce altresì di aver specificamente allegato, nel giudizio di primo grado, depositando all'uopo la relativa documentazione, l'omessa presentazione, da parte del LV, di domanda di sanatoria - ai sensi dell'art. 40, ult. co., L. 47/85, ovvero ai sensi dei successivi “condoni” - delle difformità richiamate nel titolo di proprietà, costituito dal decreto di trasferimento emesso dal Tribunale di Nola il 12/10/2007 (registrato in
Nola il 24 succ. al n. 2963 e trascritto presso la Conservatoria del RR.II.
Napoli 2^ il 26/10/2007 ai nn. 69072/35018), che espressamente prescriveva: “con successivo provvedimento di sanatoria vanno sanate
11 ulteriori piccole difformità evidenziate dal confronto dei grafici di licenza con il rilievo effettuato sul posto, per una superficie di circa mq. 23”.
Tale omissione era stata, peraltro, ammessa dallo stesso (il quale, CP_1
a pag. 6, ultimo cpv. della comparsa di costituzione depositata il
16/10/2012, aveva, testualmente, dichiarato “l'esponente ha posto in vendita l'immobile de quo, così come acquistato al momento in cui si è reso aggiudicatario all'asta svoltasi nell'ambito del procedimento esecutivo iscritto con R.G.E. 207/94, pendente innanzi a codesta Autorità”), oltre che accertata dal C.T.U. (che aveva precisato: “L'immobile per cui è causa … fu acquistato in seguito al decreto di trasferimento immobiliare nella procedura di espropriazione immobiliare R.G.ES. n. 207 del 1994 promossa da contro . In tale Parte_2 Controparte_4 decreto viene evidenziato che dal punto di vista urbanistico l'immobile è stato edificato con licenza edilizia n. 6 del 1975 rilasciata dal comune di
San Sebastiano al Vesuvio e a seguito di abusi effettuati nella costruzione per la quale è stata presentata, ai sensi della legge 47/85 in data
02.04.1986 domanda di sanatoria n. 30/76 con pagamento dell'oblazione di £ 973.000. A carico dell'acquirente il Giudice predisponeva Per_2
l'obbligo di sanare ulteriori piccole difformità evidenziate dal confronto dei grafici di licenza con i rilievi effettuati sul posto dal C.T.U. Ing. Per_1
che all'epoca dell'espropriazione ha redatto la perizia di stima. Tali
[...] abusi sono quantificati nel decreto suddetto per una superficie di circa
23,00 mq (tale abuso è riferito al primo piano della villetta). Dalla verifica degli atti di causa, nello specifico dallo studio della C.T.U. redatta dall'ing.
è emerso che oltre all'abuso innanzi descritto e specificato sul Per_1 decreto di trasferimento, il c.t.u. aveva evidenziato a pag. 9 e 10 che sui grafici di concessione edilizia non risultava il piano terra (indicato nei grafici allegati e redatti dallo scrivente come piano sottostrada) che dalle sezioni allegate alla licenza risultava interrato. Tale omissione comporta per il C.T.U. Ing. il dover considerare completamente abusivo tale Per_1 livello con l'aggravante di doverlo considerare praticamente esterno in quanto ad oggi risulta avere 3 dei 4 lati al di sopra del piano di campagna.
Pertanto, escludendo la parte per cui è stata presentata domanda di sanatoria n. 30/76 (oggetto della domanda è la porzione del piano
12 sottostrada equivalente alla cucina e ai servizi) la superficie in abuso è di
79,11 mq...Dalla verifica di tutta la documentazione, nonché dal confronto tra i grafici della licenza con le piante catastali e lo stato dei luoghi sono state riscontrate delle difformità. Nello specifico: Per il piano sottostrada nella licenza edilizia n. 6 del 1975 rilasciata dal comune di San Sebastiano al Vesuvio non è presente la pianta del piano sottostrada, ma è presente una sezione nella quale si evince che il piano è interrato e non a vista come riscontrato nei sopralluoghi effettuati. Per tale piano sottostrada è stata presentata, ai sensi della legge 47/85 in data 02.04.1986 domanda di sanatoria n. 30/76 a seguito di lavori di ampliamento effettuati per la costruzione di un locale cucina e servizi. Tale ampliamento è stato riscontrato in fase di sopralluogo. La scheda catastale relativa a tale piano
è stata depositata al catasto con presentazione in data 22.10.1977 ed è difforme dallo stato dei luoghi. In tale pianta non risulta l'ampliamento per cui è stata presentata urbanisticamente la domanda di sanatoria n. 30/76.
La pianta del piano primo nella licenza edilizia n. 6 del 1975 rilasciata dal
Comune di San Sebastiano al Vesuvio è difforme dallo stato dei luoghi perché non è presente nella pianta l'ampliamento di complessivi mq 23,00 di cui prima e non risulta presentata alcuna domanda in sanatoria. La scheda catastale relativa a tale piano è stata depositata al catasto con presentazione in data 22.10.1977 e risulta conforme allo stato dei luoghi.
Nel decreto di trasferimento dell'immobile oggetto di causa il Giudice poneva a carico dell'acquirente signor l'obbligo di Controparte_1 sanare il solo abuso per una superficie di circa 23,00 mq al primo piano omettendo l'abuso dei 79,11 mq posti al piano sottostrada. Si precisa che tali abusi potevano essere sanati con domanda in sanatoria ai sensi dell'art. 40 della legge 47/85 e successive entro il termine di 120 giorni dall'atto di trasferimento dell'immobile. Prescrizione non ottemperata dall'acquirente…da quanto esposto si può affermare che l'immobile all'epoca del contratto preliminare tra le parti in causa non aveva né le condizioni di legge per la commerciabilità, né i requisiti per la concessione di un mutuo ipotecario”).
Alla luce di tali risultanze, secondo la ricostruzione dell'appellante, il proprio recesso dal contratto preliminare. ai sensi e per gli effetti dell'art. 13 1385, comma 2, cod. civ., sarebbe, pertanto, del tutto legittimo.
Il motivo di appello è fondato.
Nella sentenza impugnata, il giudice di primo grado osserva: “Dalla documentazione in atti e dalle stesse difese delle parti emerge che Pt_1
e stipulavano un preliminare di compravendita
[...] Controparte_1 dell'immobile sito in San Sebastiano, e meglio descritto in atti, con il quale si impegnavano alla stipula del futuro contratto definitivo di compravendita.
Rispetto all'obbligo assunto con il detto preliminare alcun inadempimento risulta pertanto configurabile in capo al convenuto.
Né è possibile individuare un grave inadempimento del promittente venditore, consistente nell'aver compromesso in vendita un bene incommerciabile, non avendo l'attrice fornito prova della definitiva incommerciabilità del bene”.
L'ermetica motivazione del Tribunale non merita condivisione.
È noto che l'esercizio del diritto di recesso, congiuntamente alla previsione della caparra confirmatoria, determina una liquidazione convenzionale del danno da inadempimento, con l'effetto che risulta superflua ogni ulteriore attività volta alla quantificazione concreta del pregiudizio subito. In tal senso, la caparra confirmatoria assolve una duplice funzione: da un lato, costituisce una garanzia dell'adempimento delle obbligazioni contrattuali;
dall'altro, anticipa convenzionalmente il risarcimento del danno subito in caso di inadempimento.
In materia di recesso per inadempimento, qualora sia stata prevista la caparra confirmatoria e ciascuna delle parti alleghi l'inadempimento dell'altra, trova applicazione la disciplina generale della risoluzione per inadempimento, di cui agli artt. 1453 ss. c.c., alla quale non deroga il secondo comma dell'art. 1385 c.c.
Il diritto al recesso è, pertanto, riconosciuto solo in presenza di un inadempimento imputabile e non di scarsa importanza, da valutarsi in relazione all'interesse della parte adempiente alla conservazione del vincolo contrattuale. A tal fine, è necessario procedere ad una valutazione comparativa del comportamento di entrambe le parti, con riferimento agli obblighi contrattualmente assunti, onde accertare quale dei contraenti abbia compromesso, con il proprio inadempimento, l'interesse dell'altro
14 alla prosecuzione del rapporto.
Tale valutazione deve essere condotta con riferimento al momento in cui si sia verificata l'alterazione dell'equilibrio sinallagmatico del contratto.
Ciò implica che il Giudice non possa limitarsi a un'analisi frammentaria o settoriale, ma debba invece considerare il comportamento complessivo dei contraenti, anche prescindendo dalla sequenza cronologica degli eventi. Inoltre, l'importanza dell'inadempimento va apprezzata tenendo conto dell'economia complessiva del contratto e degli interessi sostanziali che le parti hanno inteso soddisfare con l'esatto adempimento delle obbligazioni assunte, secondo modalità idonee a realizzare un coordinamento tra elemento oggettivo (la condotta) ed elemento soggettivo (le finalità concretamente perseguite).
L'inadempimento assume, pertanto, rilievo anche quale causa di alterazione della fiducia reciproca, compromettendo la normale esecuzione del rapporto contrattuale.
Ne deriva che, nel valutare la fondatezza della domanda di recesso per inadempimento, il giudice deve tenere conto delle reciproche deduzioni delle parti, considerando tanto le allegazioni dell'attore a fondamento della domanda di recesso quanto le eventuali eccezioni formulate dalla parte convenuta, che deduca a sua volta l'altrui inadempimento.
Solo attraverso una simile valutazione complessiva e comparativa della gravità dei rispettivi inadempimenti può dirsi soddisfatta l'esigenza di completezza dell'apprezzamento giudiziale, che deve costituire la base logico-giuridica della decisione.
Tanto premesso, il giudice di primo grado, oltre ad avere del tutto omesso di valutare le specifiche circostanze (riproposte in questa sede) che l'odierna parte appellante aveva allegato al fine di dimostrare il grave inadempimento del promittente venditore, non ha neanche considerato ed esaminato, sul punto, le chiare risultanze della c.t.u. (su riportate).
Innanzitutto, deve rilevarsi che la stessa parte appellata, nella comparsa di risposta depositata nel giudizio di primo grado, ha espressamente riconosciuto di aver posto in vendita l'immobile “così come acquistato al momento in cui si è reso aggiudicatario dell'asta svoltasi nell'ambito del procedimento esecutivo iscritto con R.G.E. 207/94, pendente dinanzi a
15 codesta Autorità Giudiziaria”.
Ritiene la Corte che già tale affermazione confermi quanto dedotto specificamente dall'odierna appellante, la quale, nella domanda introduttiva del giudizio di primo grado, aveva proprio indicato in tale contegno un dato particolarmente significativo ai fini della valutazione del grave inadempimento del . CP_1
Le deduzioni della poi, colgono nel segno, ove si consideri che, Pt_1 come emerge dagli atti, l'immobile presentava gravi irregolarità urbanistiche che, solo in minima parte, le erano state comunicate al momento della conclusione del preliminare.
La non conformità del bene a norme urbanistiche, come è noto, rientra nel vizio di cui all'art. 1489 cod. civ.
La predetta disposizione è stata, infatti, ritenuta applicabile al caso di compravendita di costruzione realizzata in difformità della licenza edilizia, in presenza delle due condizioni dell'omessa dichiarazione, nel contratto, della difformità o della sua non conoscenza in capo al compratore al momento dell'acquisto e della persistenza del potere repressivo della P.A.
(adozione di sanzione pecuniaria o di ordine di demolizione), tanto da determinare deprezzamento o minore commerciabilità dell'immobile, condizioni queste in assenza delle quali non è possibile riconoscere all'acquirente la facoltà di chiedere la risoluzione del contratto o la riduzione del prezzo (cfr., ex plurimis, Cass., Sez. 2, 28/2/2007, n. 4786;
Cass., Sez. 2, 28/11/2014, n. 25357).
Nel caso di specie, possono dirsi integrati entrambi i requisiti posti dalla norma per la richiesta di risoluzione del contratto.
In particolare, il promittente venditore era consapevole delle difformità che gravavano sull'immobile, sin dal decreto di trasferimento con il quale il giudice dell'esecuzione gli aveva prescritto l'obbligo di sanare l'abuso per una superficie di circa 23,00 mq.
Tali abusi avrebbero dovuto essere sanati con domanda ai sensi dell'art. 40 della legge 47/85 entro il termine di 120 giorni dal detto provvedimento, mentre il LV si attivava in tal senso, solo nel 2011 (domanda prot.
6001 del 18/06/2011).
L'acquisto dell'immobile in sede giudiziaria poneva infatti, a suo carico,
16 quale aggiudicatario, l'obbligo di verificare la sanabilità degli abusi e regolarizzare l'immobile, specialmente prima di assumere l'impegno contrattuale per il trasferimento dello stesso.
A ciò si aggiunga che degli ulteriori abusi per 79,11 mq di superficie, posti al piano sottostrada della villa – i quali, come accertato dal CTU, non erano stati rilevati al momento dell'aggiudicazione dal giudice dell'esecuzione -, non veniva fatta alcuna menzione nel contratto preliminare, in cui era indicata solo la richiesta di sanatoria avanzata dal precedente acquirente in data 02.04.1986 (domanda di sanatoria n. 30/76)
(Il contratto preliminare reca, infatti, apposita clausola manoscritta dalle parti, che recita: “Il promittente acquirente dichiara di essere a conoscenza che sull'immobile insiste domanda di sanatoria protocollo 3076 del 2/04/86
– non ancora definito e si impegna di acquistarlo in questo modo”).
La promissaria acquirente era stata resa edotta, dunque, esclusivamente di tale istanza di sanatoria, non anche dell'ulteriore domanda presentata tre mesi prima della sottoscrizione del preliminare, né tanto meno degli ulteriori abusi di 79,11 mq posti al piano sottostrada.
Dall'esame degli atti processuali, emerge, dunque, che, da un lato, la parte promissaria acquirente non era stata informata delle reali difformità urbanistiche dell'immobile (anzi le era stata rappresentata solo una difformità oggetto di una remota istanza di sanatoria); dall'altro che, solo in un secondo momento e mediante accesso agli atti, la stessa era venuta a conoscenza dell'ulteriore condono avanzato (peraltro tardivamente) da e della grave condizione di abusività dell'immobile. Controparte_1
Trattasi di circostanze estremamente rilevanti, considerata l'entità della difformità rilevate dal CTU, il quale ha chiarito che << l'immobile all'epoca del contratto preliminare tra le parti in causa non aveva né le condizioni di legge per la commerciabilità, né i requisiti per la concessione di un mutuo ipotecario>>.
Ritiene il Collegio, dunque, che la sussistenza di una tardiva domanda di condono edilizio (prot. 6001 del 18/06/2011), relativa ad altra porzione abusiva dell'immobile oggetto del contratto, nonché la grave condizione di irregolarità urbanistica dell'immobile stesso, oltre alla reticenza serbata dal promittente venditore in ordine a tali circostanze, siano elementi
17 sicuramente idonei ad incidere in modo determinante sull'interesse della promissaria acquirente alla stipula del contratto definitivo, determinandone la legittima volontà di recedere dallo stesso.
Il comportamento del , il quale ha promesso in vendita un immobile CP_1 abusivo, senza verificare la sussistenza di tutti i requisiti urbanistici e amministrativi convenuti, integra poi, a tutti gli effetti, un inadempimento colpevole e di non scarsa importanza, ai sensi dell'art. 1455 c.c., in quanto la sua condotta ha impedito alla promissaria acquirente di valutare la reale convenienza dell'affare.
Per quanto esposto, non appare affatto condivisibile, sul punto, la decisione del giudice di primo grado, che, in maniera del tutto apodittica, ha affermato l'insussistenza di alcun inadempimento in capo al promittente venditore.
Deve rilevarsi, inoltre, che il contratto sottoscritto imponeva alla parte promittente venditrice - in ossequio ai principi di buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto (art. 1375 c.c.) – anche un obbligo di cooperazione, volto a consentire alla promissaria acquirente di compiere tutte le attività necessarie per l'ottenimento del finanziamento.
Tale obbligo avrebbe dovuto certamente ricomprendere la comunicazione di tutte le istanze di condono relative alle irregolarità urbanistiche dell'immobile.
Anche su tale punto, la motivazione della sentenza impugnata non convince, avendo il giudice di primo grado del tutto trascurato l'incidenza della situazione di grave irregolarità urbanistica e catastale dell'immobile nel concreto atteggiarsi del rapporto obbligatorio sorto tra le parti a seguito del preliminare e, nello specifico, sulla posizione della promissaria acquirente, proprio tenuto conto del fatto che le parti avevano espressamente subordinato l'efficacia del contratto all'ottenimento, da parte della stessa, di un mutuo.
Come precisato, sul punto, dalla Suprema Corte di Cassazione, "in materia di contratto preliminare di compravendita immobiliare, il promittente venditore ha l'obbligo di fornire al promissario acquirente la documentazione necessaria per l'ottenimento del mutuo, in ossequio ai principi di buona fede e correttezza nell'esecuzione del contratto. La
18 mancanza di tale documentazione può configurare un grave inadempimento, legittimando l'acquirente a recedere dal contratto preliminare" (Cass. Civ., Sez. II, Sent. n. 23393 del 01/08/2023).
Il giudice di prime cure avrebbe dunque dovuto valutare, anche sotto tale profilo, il comportamento del e la sua incidenza nella realizzazione CP_1 del programma contrattuale, alla luce dei principi della diligenza e della buona fede nella esecuzione del contratto,
E' infatti, principio consolidato in giurisprudenza che la buona fede prevista dall'art. 1375 c.c., da intendersi in senso oggettivo quale regola di condotta, costituisce una fonte legale di integrazione del contratto, imponendo un impegno di solidarietà che si sostanzia nel dovere di ciascun contraente di cooperare alla realizzazione dell'interesse della controparte e quindi di tenere comportamenti diretti a preservare e realizzare l'utilità che l'altra parte persegue dal contratto, anche a prescindere dalla loro specifica ed espressa previsione (Cass. n. 9385 del
2018; Cass. n, 10182 del 2009; Cass, n. 13345 del 2006; Cass. n. 20399 del 2004; Cass. n. 1078 del 1999).
La condotta del , il quale - si ribadisce - ha taciuto la reale CP_1 situazione in cui versava l'immobile, omettendo di fornire informazioni rilevanti e determinanti per la libera formazione del consenso della promissaria acquirente, si pone dunque in evidente contrasto anche con i principi di buona fede e correttezza che devono ispirare tanto le trattative preliminari, quanto la fase esecutiva del contratto.
appare poi la difesa di parte appellata, secondo cui ad essere Per_3 inadempiente sarebbe stata la la quale ha, invece, dimostrato reale Pt_1 interesse a stipulare il contratto definitivo, come emerge anche dalle iniziative intraprese attraverso la presentazione di apposita istanza di accesso agli atti, al fine dell'ottenimento del mutuo.
Posto allora che il recesso previsto dal secondo comma dell'art. 1385 cod. civ. configura una forma di risoluzione stragiudiziale del contratto, avente quale presupposto l'inadempimento della controparte e condizione di operatività la semplice sua comunicazione a quest'ultima (Cass., Sez. 1,
13/3/2015, n. 5095), e che la stessa, in ipotesi di versamento della caparra confirmatoria, presuppone, alla stregua della disciplina generale in tema di
19 risoluzione per inadempimento, l'inadempimento colpevole e di non scarsa importanza in relazione all'interesse dell'altro contraente (Cass., Sez. 2,
8/8/2019, n. 21209; Cass., Sez. 1, 10/5/2019, n. 12549), non può che derivare dal suo esercizio, in presenza dei suddetti presupposti, il trattenimento della caparra ricevuta (o l'esazione del doppio di essa), in ossequio alla sua funzione tipica, data dalla liquidazione dei danni preventivamente e convenzionalmente stabiliti, così determinando l'estinzione ope legis di tutti gli effetti giuridici del contratto e dell'inadempimento ad esso (Cass., Sez. 3, 20/2004, n. 18850).
Integrando, come detto, la condotta serbata dal promittente venditore un inadempimento colpevole e di non scarsa importanza, pienamente legittimo si rivela dunque il recesso della promissaria acquirente e la restituzione del doppio della caparra versata.
Restano superati ed assorbiti nella decisione gli ulteriori motivi di appello con i quali l'impugnante contesta le valutazioni del primo giudice in ordine al rigetto della domanda subordinata da essa proposta e volta ad ottenere,
“nella denegata ipotesi in cui non dovesse riconoscersi il grave inadempimento del ”, la condanna del , in ogni caso, “alla CP_1 CP_1 restituzione in favore della SI.ra della somma di € 10.000,00, pari Pt_1 alla caparra confirmatoria versata, in ragione del mancato avveramento della condizione convenuta nel termine ultimo del 30/11/2011, aumentata degli interessi legali…”.
Parzialmente fondato è anche l'ulteriore motivo di impugnazione, con cui la ha censurato la decisione del giudice di primo grado, per avere Pt_1 egli erroneamente escluso il grave inadempimento, da parte della dell'obbligo informativo previsto dall'art. Controparte_2
1759, comma 1, c.c. e, conseguentemente, rigettato la richiesta di risarcimento del danno.
In particolare, l'appellante ha specificamente contestato la mancata comunicazione, da parte della della pendenza di una Controparte_2 seconda istanza di condono edilizio (prot. n. 6001 del 18.06.2011), depositata ad integrazione della precedente (prot. n. 3076 del
02.04.1986), relativa all'immobile propostole in vendita e dei gravi abusi insistenti sull'immobile.
20 Sul punto, occorre premettere che secondo quanto disciplinato dall'art. 1759 comma 1 c.c. il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possano influire sulla conclusione di esso.
L'obbligo informativo trova la propria ratio non solo nella regola di correttezza e buona fede (art. 1175 c.c.), ma anche nel parametro della diligenza qualificata ex art. 1176, comma 2, cod. civ., quale si richiede a chi esercita professionalmente l'attività di mediazione (cfr. Cass. civ., sez.
II, 2 maggio 2023, n. 11371).
Conseguentemente, dalla lettura combinata dell'art. 1759, comma 1, c.c. con gli artt. 1175 e 1176 c.c., nonché con la disciplina dettata dalla L. n.
39 del 1989, si desume, invero, la natura professionale dell'attività del mediatore, il quale (pur non essendo tenuto, se non in forza di uno specifico impegno contrattuale, a svolgere apposite indagini di natura tecnico - giuridica) riveste comunque un ruolo che gli permette di "svolgere ogni attività complementare o necessaria per la conclusione dell'affare" (L.
n. 39 del 1989, art. 3, comma 1; Cass. Sez. 3, n.6389 del 2001; Sez. 3, n.
5107 del 1999, Cass. Civ. Sez. II 2 maggio 2023 n. 11371).
Il mediatore non può esimersi, quindi, dall'obbligo di segnalare le circostanze che, pur non note, sarebbero state agevolmente conoscibili con l'uso della comune diligenza professionale.
Hanno peso, in particolare, ai fini dell'obbligo di informazione di cui all'art. 1759, comma 1, c.c., tutte le circostanze che possano influire sia sulla prestazione del consenso al contratto, sia comunque nel senso di determinare le parti a concluderlo a diverse condizioni (Cass, Sez. 2, n.
15577 del 2022; Sez. 2, n. 784 del 2020; Sez. 2, n. 27482 del 2019; Sez.
3, n. 16623 del 2010; Sez. 3, n. 5777 del 2006; Sez. 3, n. 16009 del 2003;
Cass. Civ., Sez. 2 maggio 2023 n. 11371).
Tra tali circostanze la Corte di Cassazione annovera proprio, a titolo esemplificativo, anche la mancata informazione del promissario acquirente sull'esistenza di una irregolarità urbanistica o edilizia non ancora sanata relativa all'immobile oggetto della promessa di vendita, della quale il mediatore stesso doveva e poteva essere edotto”, precisando che tale omissione “rende lo stesso responsabile verso il cliente (affiancandosi tale
21 responsabilità alla eventuale responsabilità del venditore) e può essere fatta valere dall'acquirente sia chiedendo al mediatore il risarcimento del danno, sia rifiutando il pagamento della provigione” (Cass. Sez. 3, n.
16623 del 2010; Sez. 3, n. 6926 del 2012; Sez. 2, n. 20132 del 2022).
Nel caso di specie, ed alla luce dei principi suindicati, non appare condivisibile quanto statuito, sul punto, dal giudice di primo grado.
Si legge nella sentenza gravata: “…è stato significativamente stabilito che il mediatore, in difetto di un incarico specifico, non è tenuto a svolgere, nell'adempimento della sua prestazione, particolari indagini di natura tecnico – giuridica….Nel corso dell'istruttoria parte attrice non ha fornito di un valido supporto probatorio l'assunto che il mediatore conoscesse, o fosse in grado di conoscere, usando la normale diligenza professionale,
l'irregolarità urbanistica dell'immobile oggetto del preliminare. E d'altra parte emerge che per conoscere la situazione urbanistica dell'immobile
l'attrice abbia dovuto effettuare un accesso agli atti della procedura esecutiva immobiliare nella quale il aveva acquistato all'incanto CP_1
l'immobile, nonché, un accesso agli atti amministrativi ex art. 21 e ss. l.
241/1990. Nel caso di specie, dalla proposta di acquisto depositata dalla medesima attrice si evince che la stessa fosse stata correttamente informata della circostanza che “sull'immobile insiste domanda di sanatoria protocollo 3076 del 02.04.86 non ancora definito e si impegna ad acquistarlo in questo stato”.
La decisione non è corretta.
Invero, alla luce dei principi giurisprudenziali su esposti e richiamati dallo stesso giudice di primo grado, l'assenza di un incarico specifico non esime il mediatore dal rispetto degli obblighi informativi connessi alla normale diligenza professionale.
Risulta documentalmente accertato che l'appellante veniva a conoscenza delle gravi difformità urbanistiche dell'immobile, nonché della seconda istanza di condono edilizio, prot. 6001 del 18.06.2011, solo mediante istanza di accesso agli atti.
Tali circostanze, sicuramente rilevanti per la sicurezza e valutazione dell'affare, avrebbero dovuto essere oggetto di puntuale segnalazione da parte della trattandosi di informazioni obiettivamente Controparte_2
22 idonee ad incidere sulle scelte negoziali della parte acquirente, tanto in ordine alla volontà di concludere l'affare, quanto con riguardo alle condizioni economiche da pattuire.
Né rileva che la fosse stata edotta dell'esistenza della sanatoria del Pt_1
1986. L'ulteriore domanda di condono, concernente nuove difformità (pari ad almeno 23 mq), ineriva ad abusi diversi, comportanti un aggravamento della situazione urbanistica dell'immobile.
Inoltre, tali informazioni erano facilmente rinvenibili - in quanto direttamente reperibili dal promittente venditore - nella relazione tecnica presupposta dal decreto di trasferimento, titolo di proprietà del . CP_1
La avrebbe dovuto, insomma, chiedere Controparte_2 contezza al quanto meno dei doverosi atti integrativi di rilevanza CP_1 urbanistica espressamente indicati nel decreto di trasferimento e fornire, in merito, una compiuta informazione alla Pt_1
Trattavasi, infatti, per quanto già esposto, di circostanze determinanti ai fini della conclusione dell'affare, che, peraltro, la Controparte_2 avrebbe dovuto conoscere secondo le minime regole della diligenza
[...] professionale, in quanto agevolmente rinvenibili mediante ricorso alla collaborazione del promittente venditore.
La condotta omissiva de integra, Parte_3 dunque, senza dubbio, la violazione dell'art. 1759, c.1 c.c., poiché il promissario acquirente ha sempre interesse a conoscere tutte le irregolarità edilizie, anche se sanabili, in quanto tali elementi che incidono sulla decisione di concludere il contratto, oltre che sulla determinazione del prezzo di acquisto.
Ne consegue il venir meno dell'obbligo di pagamento a carico della Pt_1 della provvigione pattuita in favore della atteso che la Controparte_2 mancata stipula del definitivo trova causa anche nell'inadempimento della medesima società di mediazione, la quale, omettendo di rendere le dovute informazioni, ha concorso a impedire la positiva definizione dell'affare.
Pur riconoscendosi, in punto di diritto, la fondatezza dell'eccezione sollevata dall'appellante in ordine all'inadempimento dell'obbligo informativo da parte della società di mediazione, nondimeno non può accogliersi la domanda risarcitoria proposta in via consequenziale.
23 Come precisato dalla Suprema Corte, “La responsabilità risarcitoria del mediatore reticente o mendace può correlarsi al minore vantaggio o al maggiore aggravio patrimoniale derivanti dalle determinazioni negoziali della parte che siano state effetto del deficit informativo subito
(indipendentemente dalla eventuale responsabilità concorrente della controparte contrattuale che possa consentire al compratore di sperimentare i mezzi di tutela finalizzati al mantenimento dell'equilibrio del rapporto di scambio), o anche all'importo della provigione corrisposta nella prospettiva di un affare che avrebbe richiesto una diversa valutazione economica per raggiungere gli scopi prefissi dal contraente” ( Cass. Civ. sez. ii, 09/01/2025 n.672).
Tuttavia, il danno derivante da omessa informazione, da intendersi quale pregiudizio patrimoniale”… deve concretizzarsi…”in un aggravio economico ovvero in un mancato vantaggio, direttamente ricollegabile al difetto di informazioni rilevanti sull'affare, deve essere specificamente allegato e provato nei suoi elementi costitutivi (Cass. civ., Sez. I, 9 gennaio 2024, n. 672).
Orbene, nel caso di specie, la innanzitutto, non ha allegato Pt_1 elementi concreti da cui possa desumersi, con sufficiente certezza,
l'esistenza di un effettivo danno patrimoniale riconducibile causalmente a tale deficit informativo.
Inoltre, la stessa non ha fornito alcun riscontro probatorio con riferimento al presunto pregiudizio patrimoniale asseritamente sofferto in conseguenza dell'inadempimento del mediatore, non allegando alcunché, né in ordine all'esborso di somme per l'ottenimento delle informazioni omesse, né circa altri eventuali costi sostenuti, né, ancora, in ordine a qualsiasi altra circostanza all'uopo rilevante (ad es. costi aggiuntivi per il maggior prezzo corrisposto per l'acquisto di un altro immobile, perdita della possibilità di ottenere occasioni migliori, etc…).
Ne consegue che, in difetto di prova, la pretesa risarcitoria dev'essere rigettata.
In conclusione, in riforma della sentenza impugnata: deve essere accolta la domanda proposta in via principale dall'odierna appellante nei confronti di , volta all' accertamento della legittimità del recesso Controparte_1
24 dal contratto preliminare per cui è causa, ai sensi dell'art. 1385, II co., cod. civ., con conseguente condanna dello stesso alla restituzione del doppio della caparra confirmatoria versata e, quindi, alla restituzione della somma di euro 20.000,00, oltre interessi legali dalla domanda al soddisfo;
deve essere altresì accolta, per quanto di ragione, la domanda proposta dall'impugnante nei confronti de “ , Parte_3 volta all'accertamento dell'inadempimento di tale società, degli obblighi di informazione di cui al disposto dell'art. 1759 cod. civ. in relazione al contratto di mediazione per cui è causa, con conseguente dichiarazione di insussistenza di ogni ragione di credito vantata, per tale titolo, da detta società nei confronti della stessa appellante.
Quanto alle spese di lite, come è noto, il giudice di appello, allorché riformi in tutto o in parte la sentenza impugnata, deve procedere d'ufficio, quale conseguenza della pronuncia di merito adottata, ad un nuovo regolamento delle spese processuali, il cui onere va attribuito e ripartito tenendo presente l'esito complessivo della lite, poiché la valutazione della soccombenza opera, ai fini della liquidazione delle spese, in base ad un criterio unitario e globale (cfr. ex multis, Cass. civ. n. 9064/18).
Ciò posto, le spese devono essere regolate secondo il principio di soccombenza e, dunque, entrambe le parti appellate devono rifondere le spese del giudizio, in solido, nei confronti della Pt_1
Le spese sono liquidate, come da dispositivo, secondo le tariffe del D.M.
10 marzo 2014, n. 55, avuto riguardo alla natura dell'affare, alle questioni trattate, all'opera prestata, nonché al valore della causa, in un importo comunque compreso tra i minimi e i medi tabellari, con esclusione, per il grado di appello, della fase istruttoria (non espletata).
Le spese di CTU, come liquidate nel corso del giudizio, devono essere poste a carico di e della Controparte_1 Controparte_7
[...]


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Napoli –Sezione Civile VII, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da con atto di appello, Parte_1 notificato in data 20.04.2021, avverso la sentenza del Tribunale di Nola
n.1502/2020, pronunciata e resa pubblica il 20/10/2020, ogni ulteriore
25 domanda od eccezione reietta, così provvede:
1) accoglie, per quanto di ragione, l'appello proposto da e, Parte_1 per l'effetto, in parziale riforma della sentenza impugnata, che nel resto conferma:
-accerta la legittimità del recesso esercitato dall'appellante Parte_1 dal contratto preliminare di compravendita stipulato in data 11/10/2011 con l'appellato , a causa dell'inadempimento di Controparte_1 quest'ultimo e lo condanna al pagamento in favore di della Parte_1 somma di euro 20.000,00, pari al doppio della caparra confirmatoria versata, oltre interessi legali dalla data della domanda al soddisfo;

-accerta l'inadempimento della per Controparte_2 violazione degli obblighi informativi ex 1759 cod. civ. connessi al contratto di mediazione immobiliare dalla stessa stipulato con Pt_1
e dichiara l'insussistenza, in relazione a tale titolo, di ogni
[...] ragione di credito vantata nei confronti di quest'ultima dalla predetta società;
2) condanna e la in Controparte_1 Controparte_2 solido al pagamento, in favore di , delle spese del doppio Parte_1 grado del giudizio, spese liquidate, per il primo grado, in € 4.500,00 per onorari ed € 145,50 per esborsi e, per il presente grado, in €
3.500,00 per onorari ed € 355,00 per esborsi, oltre, per entrambi i gradi, rimborso spese forfettarie in misura del 15% ed ulteriori accessori come per legge;

3) pone definitivamente a carico di e della società Controparte_1 le spese di ctu, come liquidate nel Controparte_2 corso del giudizio.
Napoli, nella Camera di Consiglio del 18/09/2025
Il Consigliere estensore Il Presidente dr.ssa Lucia Minauro dr. Michele Magliulo
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