566/24
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI GENOVA
SEZIONE SECONDA CIVILE
In persona dei Consiglieri:
Dott. Marcello Bruno Presidente
Dott.ssa Valeria Albino Consigliere
Dott. Fabrizio Pelosi Consigliere relatore ha pronunciato la seguente sentenza nella causa tra: in persona del legale Parte_1 rappresentante pro tempore rappresentato dall'avv. Filippo da Passano come da mandato allegato telematicamente alla citazione di appello.
APPELLANTE
CONTRO
difesa dall'avv. Luigi Ammirati Controparte_1
e Marco Bellante, come da mandato allegato alla comparsa di costituzione di appello.
APPELLATO
CONCLUSIONI DELLE PARTI
PER PARTE APPELLANTE: “Piaccia alla Corte
d'Appello di Genova, contrariis reiectis, in parziale riforma della Sentenza del Tribunale di Genova,
Sez. III Civile, Giudice dott.ssa P. Zampieri, n.
1326/2024 pubblicata il 24/04/2024, RG n.
1597/2021 Repert. n. 1133/2024 del 24/04/2024:
- in accoglimento della domanda riconvenzionale proposta in primo grado, essendo stato accertato

tramite C.T.U. l'inadempimento contrattuale di
consistito nella unilaterale Controparte_2 modificazione della geometria e struttura degli impianti, condannare al Controparte_2 risarcimento dei danni, da parametrarsi al maggiore uso e sfruttamento della proprietà della locatrice mediante calcolo proporzionale al canone determinato in contratto, se del caso mediante nuova C.T.U.; - condannare a Controparte_3 rifondere a le spese ed i compensi di Parte_1 lite di entrambi i gradi del giudizi o, nonché quelle di mediazione (€ 48,80), con accessori, nonché le spese documentate in primo grado del CTP di parte ing. per € 1603,20 altresì ponendo le spese Per_1 di CTU integralmente in capo a Controparte_2

[...]
PER PARTE APPELLATA: “Piaccia a codesta ecc.ma
Corte di Appello, disattesa ogni diversa istanza, domanda e/o eccezione, così giudicare: − rigettare
l'appello proposto da nei confronti di Parte_1
in quanto inammissibile e/o Controparte_2 infondato, per tutti i motivi esposti;
− in accoglimento del primo motivo di appello incidentale, e previa riforma in parte qua della sentenza impugnata, condannare al Parte_1 pagamento in favore di di una Controparte_2 somma di denaro non inferiore ad € 500,00, ovvero della diversa somma che sarà ritenuta di giustizia, per ogni giorno di inadempimento contrattuale rappresentato dall'impedimento all'accesso nell'area locata protrattosi ininterrottamente per il periodo 1.5.2020 – 9.11.2021 (i.e., n. 557 giorni), così come definitivamente accertato nella sentenza di primo grado;
− in accoglimento del secondo motivo di appello incidentale, e previa riforma in parte qua della sentenza impugnata, condannare al pagamento dell'importo di € Parte_1
20.219,66 in favore di ovvero Controparte_2 della diversa somma che risulterà accertata in corso di causa, a titolo di risarcimento del danno per mancata trasmissione delle fatture a fronte dell'incasso dei canoni di locazione relativi al periodo 1° ottobre 2016 - 31 marzo 2019 e per la conseguente impossibilità per la società conduttrice di portare in detrazione l'IVA pagata;
− in accoglimento del terzo motivo di appello incidentale, e previa riforma in parte qua della sentenza impugnata, respingere la domanda riconvenzionale proposta da con Parte_1 riferimento alla residua somma dalla stessa reclamata a titolo di interessi moratori maturati sui canoni di locazione;
− in accoglimento del terzo motivo di appello incidentale, e previa riforma in parte qua della sentenza impugnata, condannare alla integrale refusione delle spese Parte_1 di lite del primo grado di giudizio in favore di
In ogni caso, con vittoria di Controparte_2 spese e onorari del presente giudizio, oltre spese generali (15%), Cassa Avvocati (4%) e IVA (22%), come per legge”
Parole chiavi: danno alla proprietà – 614 bis c.p.c.- compensazione spese di lite
MOTIVI
1 Il giudizio di primo grado ha convenuto in giudizio, con Controparte_1 ricorso ex art. 447 bis c.p.c., innanzi al Tribunale di Genova, ed ha sostenuto: Parte_1
• di essere conduttrice di due porzioni del lastrico solare e due locali nel piano fondi dello stabile sito in Genova, Via Byron nn. 12/16, di proprietà di destinate all'installazione e al Pt_1 mantenimento di due per Parte_2 telecomunicazioni, in forza dei contratti di locazione del 1.10.1998 e del 22.2.2000, stipulati con la proprietaria dell'edificio;
• di non aver potuto avere accesso ai locali locati sia per le pessime condizioni igieniche degli stessi, infestati da topi, sia perché, a far data dal maggio
2020, erano state sostituite le chiavi di accesso, senza che il locatore ne avesse fornito copia al ricorrente;

• che, inoltre, parte locatrice non aveva emesso le fatture per i canoni regolarmente pagati nel periodo compreso tra il 1° ottobre 2016 ed il 31 marzo 2019, impedendole così di detrarre l'IVA.
La ricorrente ha, quindi, chiesto di condannare la resistente ad eseguire interventi di derattizzazione sullo stabile, a consentire l'accesso a parte ricorrente ai locali locati ed al versamento di un importo calcolato ex art. 614 bis c.p.c., in caso di ulteriore inadempimento oltre al risarcimento dei danni. si è costituita in giudizio ed ha chiesto di Pt_1 respingere ogni domanda nei suoi confronti. In via riconvenzionale, la resistente ha lamentato la morosità della controparte a far data da gennaio
2020 per complessivi euro 63.948,30 ed ha sostenuto che questa si era appropriata di ulteriori porzioni dell'immobile non oggetto del contratto di locazione, modificando di fatto tanto la geometria degli impianti (antenne, parabole ed altre installazioni ecc.), così come le strutture e la posizione degli stessi, il tutto all'insaputa della locatrice e senza il suo consenso.
La causa è stata istruita con prove testimoniali, ctu e documentali ed è stata decisa con la sentenza 1326/24, che ha così statuito in dispositivo: “1) condanna in persona Parte_1 del legale rappresentante pro tempore ad effettuare nell'immobile sito in Genova, via G. Byron nn. 12-
16 un intervento di derattizzazione e profilassi antimurina ogni tre mesi a decorrere dalla data della presente sentenza;
2) Condanna Pt_1 in persona del legale rappresentante pro
[...] tempore, al pagamento in favore di Controparte_2
della somma di € 200,00 per ogni giorno di
[...] inadempimento o ritardo nell'adempimento dell'obbligo di cui al punto 1); 3) condanna Pt_1 in persona del legale rappresentante a
[...] consentire a e alle persone dalla Controparte_2 stessa incaricate l'accesso alle aree e ai locali oggetto di locazione in ogni momento e senza restrizioni, anche al fine di posizionare i cavi del la fibra ottica;
4) Condanna in persona Parte_1 del legale rappresentante pro tempore al pagamento in favore di della Controparte_2 somma di € 200,00 per ogni giorno di inadempimento o ritardo nell'adempimento dell'obbligo di cui al punto 3); 5) Condanna
[...]
in persona del legale rappresentante pro CP_2 tempore al pagamento in favore di Parte_1 della somma di € 7.792,90 a titolo di interessi moratori sulla somma dovuta dalla conduttrice per canoni di locazione, dalla data della domanda al saldo (9.12.2022); 6) Dichiara cessata la materia del contendere in merito alla condanna di parte conduttrice al pagamento della somma di €
63.948,30 a titolo di canoni di locazione;
7) Rigetta nel resto;
8) Condanna in persona del Parte_1 legale rappresentante alla refusione delle spese di lite in favore di nella misura di Controparte_2
2/3 frazione che liquida in € 4.000 oltre spese forfettarie nella misura del 15%, IVA e CPA come per legge”.
Il Tribunale ha accolto la domanda volta a condannare parte resistente all'esecuzione di lavori di deratizzazione dello stabile, in quanto “E' onere della locatrice - peraltro proprietaria dell'intero stabile - provvedere alla sanificazione dell'edificio in modo da consentire l'accesso ai locali e agli spazi locati e il lavoro in condizioni igienico-sanitarie tali da non determinare situazione di pericolo per la salute delle persone.
La domanda di parte ricorrente sul punto è quindi fondata”.
Inoltre, il Tribunale ha ritenuto dimostrato l'inadempimento di che, a seguito della Pt_1 sostituzione, da parte del custode dello stabile, della serratura di accesso all'edificio, durante il periodo di lockdown per l'epidemia da CO -19, non aveva fornito la nuova copia di chiavi ed ha, quindi, condannato il locatore a consentire l'accesso.
Il Tribunale, preso atto della sanatoria, in corso di causa, della morosità di , ha, poi, CP_2 dichiarato la cessazione della materia del contendere.
La sentenza ha, inoltre, riconosciuto che la aveva modificato la geometria delle opere CP_2 presenti sull'area oggetto del contratto di locazione, ma ha escluso che questo giustificasse l'accoglimento della domanda di risarcimento del danno proposta dalla locatrice, in quanto trattavasi di “inadempimento di scarsa importanza nell'economia generale dei rapporti contrattuali in essere tra le parti ovvero di una parziale, modesta, modificazione non atta a influire in maniera rilevante su quanto contrattualmente previsto né tale da avere cagionato danni a parte locatrice”.
Infine, in relazione alla disciplina delle spese di lite, la sentenza ha considerato prevalentemente soccombente la che ha, quindi, Pt_1 condannato a rifondere i 2/3 delle spese di lite.
2 il giudizio di appello ha impugnato la sentenza in esame ed ha Pt_1 chiesto, in riforma della stessa, di condannare al risarcimento dei danni per aver CP_2 occupato indebitamente parte della proprietà della locatrice e di ridurre gli importi previsti ex art. 614 bis c.p.c. per il caso di inadempimento ai propri obblighi contrattuali. Infine, parte appellante ha chiesto di ridisciplinare le spese di lite, con condanna della controparte a rifonderle, stante i maggiori inadempimenti imputabili alla controparte.
si è costituita in giudizio ed ha chiesto di CP_2 respingere l'appello proposto e, in via incidentale, di condannare al pagamento in Parte_1 favore di di una somma di Controparte_2 denaro per ogni giorno di inadempimento contrattuale rappresentato dall'impedimento all'accesso nell'area locata, di condannare la controparte al risarcimento del danno per mancata trasmissione delle fatture a fronte dell'incasso dei canoni di locazione relativi al periodo 1° ottobre 2016 - 31 marzo 2019 e per la conseguente impossibilità per la società conduttrice di portare in detrazione l'IVA pagata, di respingere la domanda riconvenzionale proposta da con riferimento alla Parte_1 residua somma dalla stessa reclamata a titolo di interessi moratori maturati sui canoni di locazione e di condannare la controparte a rifondere le spese di lite.
In data 21 gennaio 2025, si è tenuta l'udienza di discussione, sostituita dal deposito di note scritte ex art. 127 ter c.p.c.
3 I motivi di appello
Con il primo motivo di appello principale, Pt_1 ha lamentato che, nonostante anche il ctu avesse riscontrato che la controparte si era appropriata di porzioni dell'edificio non oggetto del contratto originario, egualmente, la domanda di risarcimento del danno era stata respinta.
La sentenza aveva errato nel prendere in considerazione unicamente l'ampliamento collegato all'antenna 3 ed al secondo palo, mentre il “maggior ingombro” riguardava 4 antenne (e non una). Il riferimento alla scarsa importanza dell'inadempimento era, poi, errato, in quanto rilevante solo ai fini della domanda di risoluzione.
Le parti avevano già in passato pattuito un aumento del canone a fronte di maggiori spazi e di antenne più estese. Di conseguenza, a fronte della condotta della controparte, si sarebbe d ovuto incrementare il canone pattuito.
Con il secondo motivo di appello, ha Pt_1 censurato il capo della sentenza che aveva condannato la locatrice a pagare la somma giornaliera di € 200,00 per il caso di inadempimento a quanto stabilito nella sentenza, in quanto l'importo era eccessivo (6 mila euro al mese, e cioè il doppio del canone di locazione concordato dalle parti).
Inoltre, lo stabile non era affatto infestato di roditori, la locatrice aveva, comunque, effettuato la profilassi in corso di causa ed era accessibile dal conduttore, essendo risultato chiaro che l'unico abitante dello stabile aveva chiuso il portone durante il lockdown del OV (a partire dal maggio 2020) e che, in seguito, le parti si erano incontrate più volte sui luoghi per cui è causa.
Con il terzo motivo, l'appellante ha sostenuto che la sentenza aveva errato nel ritenere la prevalente soccombenza della locatrice rispetto alla conduttrice, sia in quanto la conduttrice aveva integralmente omesso di pagare il canone pattuito dal mese di gennaio 2020, protraendo l'inadempimento fino al dicembre 2022, sia in quanto questa aveva modificato a suo piacimento le antenne sul terrazzo, senza neppure avvertire la locatrice.
Con il primo motivo di appello incidentale, CP_2 ha lamentato la “omessa pronuncia da parte del giudice di prime cure sulle domande n. 3 e n. 5 formulate dall'esponente in primo grado:
“l'impedimento frapposto all'accesso del conduttore nel sito e il mancato risarcimento dei danni.”
Il conduttore, a causa della condotta della controparte, non aveva avuto accesso agli immobili locati per il periodo compreso tra maggio
2020 e novembre 2021, con conseguente mancato godimento dell'immobile e danni da liquidare. Su tali domande, il Tribunale non si era pronunciato.
Con il secondo motivo di appello, ha CP_2 lamentato la “omessa pronuncia da parte del giudice di prime cure sulla domanda n. 6 formulata dall'esponente in primo grado: “la mancata emissione delle fatture da parte di Parte_1
pur avendo ricevuto il pagamento dei Pt_1 canoni relativi al periodo 1° ottobre 2016 - 31 marzo 2019 da parte dell'odierna conduttrice, non aveva mai emesso le relative fatture, con la conseguente impossibilità, per la società conduttrice, di detrarre l'IVA, che la stessa aveva regolarmente corrisposto ex artt. 19 e ss. D.P.R.
n. 633/1972, per un ammontare complessivo di €
20.219,66. Anche su tale domanda il Tribunale non si era pronunciato.
Con il terzo motivo di appello, ha CP_2 lamentato la “omessa pronuncia da parte del giudice di prime cure sulla domanda n. 6 formulata dall'esponente in primo grado: “la pretesa morosità sanata da e la regolazione delle spese di CP_2 lite”. aveva omesso sistematicamente di Parte_1 emettere le fatture relative al pagamento dei canoni per il periodo 1° ottobre 2016 - 31 marzo
2019, determinando un gravissimo pregiudizio economico per l'esponente Società, la quale si era trovata sostanzialmente costretta a pagare la ridetta IVA due volte: la prima volta alla locatrice, la seconda volta all'Agenzia delle Entrate. A fronte di tale inadempimento, quindi, era legittima la sospensione dei canoni, per cui nessuna morosità sussisteva. Conseguentemente, non c'era alcuna ragione per compensare le spese di lite.
5 Il risarcimento del danno a favore di per Pt_1
l'indebita occupazione del lastrico
Il primo motivo di appello è infondato.
Risulta pacifico che sono presenti cinque antenne sulla copertura del fabbricato di proprietà di
[...]
riferibili a ed oggetto dei CP_4 CP_2 contratti di locazione per cui è causa, con relativi apparati per telecomunicazioni.
Rispetto alla planimetria allegata al contratto e prodotta da parte appellante, gli impianti in esame mantengono la stessa posizione, mentre, con riferimento all'antenna 3, risulta essere stato installato un secondo palo a sostegno delle batterie, come dimostrato dalle fotografie 41 e 42 dell'ALL/2 della ctu. Analogo maggior ingombro riguarda le antenne 1 e 2.
Non c'è, però, né allegazione (almeno con riferimento al primo grado), né prova del danno che parte appellante avrebbe subito, a seguito di tale maggior occupazione.
Infatti, secondo la giurisprudenza “In tema di risarcimento del danno da occupazione senza titolo di un bene immobile da parte di un terzo, il proprietario è tenuto ad allegare, quanto al danno emergente, la concreta possibilità di godimento perduta e, quanto al lucro cessante, lo specifico pregiudizio subito (sotto il profilo della perdita di occasioni di vendere o locare il bene a un prezzo o
a un canone superiore a quello di mercato), di cui,
a fronte della specifica contestazione del convenuto, è chiamato a fornire la prova anche mediante presunzioni o il richiamo alle nozioni di fatto rientranti nella comune esperienza;
poiché
l'onere di contestazione, la cui inosservanza rende il fatto pacifico e non bisognoso di prova, sussiste soltanto per i fatti noti, l'onere probatorio sorge comunque per i fatti ignoti al danneggiante, ma il criterio di normalità che generalmente presiede, salvo casi specifici, alle ipotesi di mancato esercizio del diritto di godimento, comporta che
l'evenienza di tali fatti sia tendenzialmente più ricorrente nelle ipotesi di mancato guadagno (Cass.
Sez. Un. 33645/22 e Cass. Sez. Un. 33659/22).
Non si può, quindi, ammettere alcun automatismo tra il mero fatto dell'occupazione del cespite e il diritto al risarcimento.
Secondo la Suprema Corte, quindi, il fatto costitutivo dell'azione risarcitoria non coincide con quello dell'azione restitutoria, ma richiede l'allegazione (e la dimostrazione) di un ulteriore quid pluris, che tracci un confine rispetto all'azione reale e che consiste nella allegazione delle specifiche conseguenze pregiudizievoli patite dal proprietario.
Tale allegazione è indispensabile, sia per consentire una valutazione sulla congruità degli importi richiesti, sia per consentire alla controparte di dimostrare che il proprietario non ha subito alcun nocumento a seguito dell'altrui occupazione.
Infatti, è solo a fronte dell'indicazione, da parte dell'attore, di quali sono state le possibilità di godimento, diretto o indiretto, che questi non ha potuto esercitare, che la controparte ha la possibilità di contestare l'esistenza del danno, evidenziando che, anche senza l'occupazione, il proprietario non avrebbe comunque fatto uso del bene medesimo.
Non si può neppure sostenere che il danno consisterebbe nel non aver potuto locare la porzione di immobile all'occupante (circostanza allegata tardivamente, solo in appello), dal momento che sarebbe un modo surrettizio di riaffermare che il danno è in re ipsa, ipotesi esclusa proprio dalla giurisprudenza sopra citata.
A questo, deve aggiungersi che vi è una presunzione di difetto di danno.
La condizione di abbandono del bene (che risulta disabitato, come precisato dalla ctu) costituisce ipotesi sintomatica di violazione delle facoltà del proprietario senza danno (par.

4.9 della sentenza della Suprema Corte a Sez. un. 33645/22 sopra indicata).
Infatti, il "non uso", pur rientrando nel contenuto del diritto di proprietà, non è suscettibile di risarcimento, ma solo di tutela reale: in questo caso, vi è violazione del diritto, ma non pregiudizio al bene della vita.
Il principio è stato ribadito dalla giurisprudenza ancora recentemente: “l'inerzia, facoltà pure riconosciuta al proprietario, resta una manifestazione del contenuto del diritto sul piano astratto, mentre il danno conseguenza riguarda il pregiudizio al bene della vita che, mediante la violazione del diritto, si sia verificato. Alla reintegrazione formale del diritto violato, anche nella sua esplicazione di non uso, provvede la tutela reale e non quella risarcitoria” (Cass.
16964/23; si veda anche Cass. 25833/23). Tali considerazioni sono rafforzate ove si consideri che il maggior spazio occupato era del tutto bagattellare e, quindi, privo di una reale autonoma utilità economica per il proprietario.
5 Riduzione dell'importo previsto ex art. 614 bis
c.p.c.
Il secondo motivo di appello è anch'esso infondato.
Gli argomenti addotti da parte appellante non giustificano la riduzione dell'importo previsto ex art. 614 bis c.p.c.
In primo luogo, la presenza di escrementi di roditori è argomento presuntivo idoneo a far ritenere che questi infestassero i locali locati;

l'aver provveduto alla profilassi in corso di causa
(prod. 7 di parte non è argomento per Pt_1 ridurre l'ammontare della penale ex art. 614 bis c.p.c., in quanto la sua funzione è proprio quella di prevenire l'altrui inadempimento, senza dover ricorrere al Tribunale;
piuttosto, rileva che, prima del giudizio, le richieste del conduttore di procedere alla sanificazione ed a consentire l'accesso allo stabile sono rimaste lettera morta
(sul punto, si vedano le prod. 5 -9, 11-13 di parte appellata); è irrilevante che la società appellata ebbe accesso agli immobili in alcune occasioni
(peraltro, solo in corso di causa) e s olo per concessione del locatore. Il dato oggettivo è che, a seguito del cambio di serratura, tale accesso fu impedito.
Il terzo motivo viene esaminato all'esito dei motivi di appello incidentale.
6 La richiesta di risarcimento del danno da parte del conduttore per mancato godimento dell'immobile Il primo motivo di appello incidentale è infondato.
Parte appellante non ha allegato, né dimostrato in cosa sarebbe consistita la diminuzione patrimoniale subita, in quanto non è contestato che l'impianto, pur nel periodo di mancato accesso, poteva continuare ad assolvere la sua funzione.
7 La mancata emissione delle fatture
Il secondo motivo di appello incidentale è infondato.
Originariamente, il contratto di locazione vedeva come parte conduttrice una società diversa da
. CP_2
Non c'è prova che vi fu comunicazione del subingresso di . Tale prova non può CP_2 ricavarsi dalla prod. 18 di parte appellata, sia in quanto documento prodotto tardivamente (in allegato alla memoria di risposta alla riconvenzionale, a fronte di un docum ento diretto a provare circostanze rilevanti per la domanda proposta in ricorso), sia in quanto, comunque, questa non dimostra che vi fu una comunicazione ed una ricezione della missiva a Pt_1
(circostanza contestata sin ab origine da
. Pt_1
Quest'ultima ricevette sì i pagamenti dei canoni da (prod. 10 di parte appellata); tuttavia, CP_2 ciò non è sufficiente per sostenere che la locatrice fosse obbligata all'emissione delle fatture con intestazione a , in quanto il pagamento, in CP_2 difetto di comunicazione, poteva giustificarsi, ad es., in virtù di un rapporto di sublocazione, con delega di pagamento a carico del subconduttore, mentre le fatture vanno emesse nei confronti del contraente.
8 Pagamento degli interessi moratori
L'ultimo motivo di appello incidentale è infondato.
In primo luogo, il mancato pagamento dei canoni era giustificato, secondo la prospettazione di parte
, dagli altrui inadempimenti. Tuttavia, da CP_2 un lato, come visto, non c'è prova che Pt_1 fosse a conoscenza del subingresso nel rapporto contrattuale da parte di e, quindi, non CP_2 esiste alcun inadempimento ad essa imputabile in ordine all'omissione contestata;
dall'altro lato, manca la proporzionalità tra la prestazione rifiutata (pagamento dei canoni per un periodo di
3 anni) e quella ricevuta (godimento dell'immobile, sia pure reso difficile dalla condotta del locatore), tenuto conto del fatto che, comunque , pur CP_2 non potendo accedere alle aree locate, mantenne in funzione gli impianti oggetto di causa.
9 Le spese di lite
L'ultimo motivo di appello principale è, invece, fondato.
Entrambe le parti sono risultate inadempienti e, quindi, reciprocamente soccombenti anche nelle domande risarcitorie.
L'inadempimento di parte appellata, consistente nel mancato pagamento dei canoni, è, in astratto più grave di quello della controparte, ma è, comunque, venuto meno in corso di causa, con un conseguente ridotto dispendio di energie processuali.
Ciò giustifica la compensazione delle spese di lite.

PQM

In parziale riforma della sentenza del Tribunale di
Genova 1326/24; Compensa le spese di lite del giudizio di primo grado;
conferma nel resto la sentenza impugnata;
compensa le spese di lite di appello.
Si dà atto che sussistono i presupposti per il pagamento da parte di di un Controparte_2 ulteriore importo a titolo di contributo unificato pari a quello dovuto per l'impugnazione, ai sensi dell'art. 13, co. 1 quater, dpr 115/02.
Genova 28 gennaio 2025
Il Consigliere relatore Il Presidente
Fabrizio Pelosi Marcello Bruno