R.G.N. 1137/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione Terza Civile nelle persone dei seguenti magistrati:
Dott. Roberto Aponte Presidente
Dott. Adriana Cassano Cicuto Consigliere
Dott. Silvia Maria Russo Consigliere relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA
Nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 8320/2023, pubblicata il 24/10/2023,
DA
(C.F. , con il patrocinio dell'avv. Vincenzo Parte_1 C.F._1
Carnuccio e con elezione di domicilio presso il suo studio in Rho, via Martiri della Libertà n.
4, come da procura inserita nel fascicolo telematico;

-APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), con il patrocinio dell'avv. Alessandra Mascetti CP_1 C.F._2
e con elezione di domicilio presso il suo studio in Milano, corso Vercelli n. 11, come da procura allegata alla comparsa di costituzione depositata nel giudizio di appello;

-APPELLATO
OGGETTO: appello avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 8320/2023, pubblicata il
24/10/2023, in materia di “Altri istituti del diritto delle locazioni”.

CONCLUSIONI:
Per : Parte_1
“Piaccia all'Ill.ma Corte d'Appello di Milano, in totale riforma della sentenza n. 8320/2023, del Tribunale di Milano - Giudice Dott. Ilario Pontani - emessa e pubblicata in data
24/10/2023, non notificata, resa nel procedimento R.G. 4896/2023 così giudicare:
In via preliminare e nel merito pagina 1 di 6 - in totale riforma della sentenza n. 8320/2023 del Tribunale di Milano accogliere la domanda proposta dal sig. per le ragioni avanzate nel giudizio di primo grado che Parte_1 qui si riportano: “...1) Accertare e dichiarare l'inadempimento contrattuale ed extracontrattuale del convenuto, per tutti i fatti di cui in narrativa e, conseguentemente 2) condannare il sig. (C.F. ) al pagamento in favore CP_1 C.F._2 dell'odierno ricorrente:
- della somma di € 5.585,00= per saldo canoni di locazione non corrisposti totalmente per i mesi da maggio a dicembre 2022, pari ad euro 5.200,00, oltre saldo ancora dovuto per la mensilità di gennaio 2022, per euro 385,00, oltre interessi legali dalla scadenza al saldo;

- della somma di euro 6.100,00=, a titolo di risarcimento per i danni arrecati dal sig. CP_1
all'immobile consegnato al ricorrente, e meglio descritti in narrativa, autorizzando
[...]
l'odierno ricorrente di trattenere la cauzione di € 1.800,00=, e così della somma di € 4.300,00
(euro 6.100,00 – 1.800,00), oltre interessi legali dal dovuto al saldo.
- della somma di € 48,80 quali spese di avvio del procedimento di mediazione oltre ai compensi dovuti all'avv. Vincenzo Carnuccio per l'assistenza nella procedura di mediazione, di cui si chiede la liquidazione.
Con vittoria di spese e compensi professionali di causa da distrarsi a favore dell'Avv. Vincenzo
Carnuccio quale anticipatario….”.
e conseguentemente disattendere tutte le eccezioni e le istanze ex adverso.
- Con vittoria di spese e compensi di causa, oltre IVA e CPA del primo e del secondo grado.
In via istruttoria
Si chiede l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse e rigettate in primo grado per tutte le ragioni esposte nella parte motiva del presente appello, che di seguito si riportano:
“…a) Si chiede di essere ammessi a prova per testi e per interpello sui seguenti capitoli di prova:
1) “Vero che il sig. in data 8/6/2022 rilasciava, in mancanza della CP_1
comunicazione di disdetta, l'immobile in RE ES (MI) via Monviso 31, condotto dallo stesso in locazione ed in usufrutto al sig. immettendo le chiavi nella Parte_1
cassetta delle lettere del sig. ? Parte_1
2) “Vero che il sig. in data 8/6/2022 rilasciava l'immobile in RE CP_1
ES (MI) via Monviso 31, condotto in locazione ed in usufrutto al sig. Parte_1
con la presenza di buchi sui muri, pareti e porte, sporco e con la presenza di rifiuti, come da fotografie che si rammostrano sub doc.4?”
pagina 2 di 6 3) “Vero che la IG.ra , moglie dell'odierno ricorrente, all'inizio della locazione Tes_1 de quo aveva consegnato l'immobile al sig. imbiancato, pulito ed in mancanza CP_1 di buchi ovvero fori su pareti e porte?”
4) “Vero che i lavori di imbiancatura, ripristino e pulizia all'interno dell'immobile in
RE ES via Monviso 31 sono stati eseguiti regolarmente come da fattura sub doc.5 che si rammostra?
Testi:
- sig. , titolare dell'omonima impresa individuale con sede in via Anna Frank Testimone_2
12, RE ES (MI);
- sig.ra , Via Rosario Livatino, n. 14 in Sedriano (MI); Testimone_3
- sig.ra , Via Monviso 33, RE ES (MI); Testimone_4
b) CTU, in caso di contestazione, per la quantificazione dei danni arrecati all'immobile nonché le opere ed i costi per il completo ripristino”.
Per : CP_1
“Voglia l'Ecc.ma Corte di Appello di Milano, contrariis rejectis, rigettare l'appello proposto da contro la Sentenza n. 8320/2023 del Tribunale di Milano, depositata in Parte_1
data 24 ottobre 2023, in quanto infondato in fatto ed in diritto, e per l'effetto confermare integralmente il provvedimento sottoposto a gravame.
Con vittoria di spese legali del presente grado di giudizio, maggiorate degli accessori di legge”.
MOTIVI IN FATTO E IN DIRITTO DELLA DECISIONE
Con ricorso ex art. 447 c.p.c. depositato il 3 febbraio 2023, – in Parte_1
qualità di locatore (subentrato alla moglie dell'appartamento sito in RE Tes_1
ES, Via Monviso n. 31, in forza di contratto stipulato in data 8 aprile 2019 – ha adito il
Tribunale di Milano al fine di ottenere la condanna del conduttore al pagamento CP_1
della somma di euro 5.585,00, a titolo di canoni di locazione rimasti inadempiuti, e della ulteriore somma di euro 4.300,00 (al netto della detrazione della cauzione di euro 1.800,00), a titolo di risarcimento dei danni arrecati dal medesimo all'immobile locato, oltre CP_1
interessi e spese, ivi comprese quelle del procedimento di mediazione.
Al riguardo, ha precisato che ha liberato l'immobile Parte_1 CP_1
condotto in locazione in data 8 giugno 2022, senza rispettare i sei mesi di preavviso pattuiti nel contratto e omettendo di versare sia le sei mensilità corrispondenti al mancato preavviso (pari pagina 3 di 6 a euro 3.900,00), sia i canoni relativi i mesi di maggio e giugno 2022 (pari a euro 1.300,00), sia l'importo di euro 385,00 dovuto a saldo del canone del mese di gennaio 2022.
Inoltre, il locatore ha lamentato di avere trovato l'immobile in condizioni di grave degrado e, in particolare, di avere rilevato la presenza di buchi nei muri e sulle porte, di disegni alle pareti e di sporcizia e rifiuti di vario genere nei locali interni e sui balconi, nonché di avere sostenuto costi per complessivi euro 6.100,00 per l'eliminazione dei danni riscontrati. non si è costituito nonostante la regolare ricezione della notificazione del CP_1
ricorso e del provvedimento di fissazione della prima udienza ed è stato dichiarato contumace.
Il Tribunale, con la sentenza n. 8320/2023 pubblicata il 24 ottobre 2023, ha accolto la domanda di riferita ai canoni di locazione rimasti impagati, mentre ha rigettato la Parte_1
pretesa risarcitoria e, previa detrazione della cauzione versata da al momento CP_1 della stipulazione del contratto, ha condannato quest'ultimo al pagamento della somma di euro
3.785,00 (i.e. euro 5.585,00 - euro 1.800,00). ha impugnato la sentenza di primo grado, articolando due motivi di appello: Parte_1
- con il primo motivo, ha censurato la decisione del Tribunale nella parte in cui ha ritenuto che i danni denunciati nel ricorso fossero riconducibili al normale uso dell'immobile e che non potesse pertanto esserne pretesa l'eliminazione a spese del conduttore;

- con il secondo motivo, ha eccepito la violazione da parte del Tribunale dell'art. 112 c.p.c., per avere compensato il credito inerente ai canoni di locazione con il controcredito restitutorio del conduttore relativo alla cauzione, pur in assenza di una domanda in tale senso. si è costituito nel giudizio di appello e ha chiesto il rigetto dell'impugnazione. CP_1
***
Il primo motivo di appello è parzialmente fondato.
Ai sensi dell'art. 1590 c.c., “il conduttore deve restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta, in conformità della descrizione che ne sia stata fatta dalle parti, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della cosa in conformità del contratto.
In mancanza di descrizione, si presume che il conduttore abbia ricevuto la cosa in buono stato di manutenzione”. Il conduttore non risponde del perimento o del deterioramento dovuti a vetustà”.
Inoltre, va rammentato che “ai fini del riparto dell'onere della prova in tema di risarcimento del danno per l'inadempimento o l'inesatto adempimento dell'obbligo del conduttore - previsto dall'art. 1590 c.c. - di restituire la cosa locata nel medesimo stato in cui l'aveva ricevuta, salvo il deterioramento o il consumo risultante dall'uso della stessa in conformità del contratto, incombe sul locatore fornire la prova del fatto costitutivo del vantato diritto, e cioè il
pagina 4 di 6 deterioramento intervenuto tra il momento della consegna e quello della restituzione dell'immobile, mentre sul conduttore grava l'onere di dimostrare il fatto impeditivo della sua responsabilità, e cioè che il deterioramento si è verificato per uso conforme al contratto o per fatto a lui non imputabile (Cass. n. 6387/2018).
Nella fattispecie concreta, il conduttore ha dichiarato espressamente, all'art. 12 del contratto, di aver trovato l'immobile in buono stato locativo e si è impegnato a riconsegnare l'immobile locato “nello stato in cui lo ha ricevuto (imbiancato a nuovo e con ottimo materiale, pulito e con la caldaia revisionata), salvo il deperimento d'uso”.
Ciò posto, in contrasto con le valutazioni del Tribunale, si ritiene che le fotografie depositate da sub doc. 4 nella fase di primo grado valgano a dimostrare che al momento Parte_1
della riconsegna l'immobile presentasse danni eccedenti il degrado dovuto al normale uso dello stesso. In particolare, i buchi presenti sulle porte e sui muri, le pareti disegnate con vernice smaltata, la cassetta del WC guasta e la presenza di materiali e oggetti da smaltire non si reputano compatibili con l'uso del bene in conformità del contratto e la relativa condotta del conduttore costituisce inadempimento dell'obbligo di riconsegnare l'immobile nelle medesime condizioni nelle quali lo aveva ricevuto.
Spetta pertanto al locatore il risarcimento del danno consistente nel costo Parte_1
delle opere necessarie per la rimessione in pristino dell'immobile.
L'esborso documentato da (doc. 5 del fascicolo di primo grado) risulta Parte_1
congruo per tutte le voci di spesa, fatta eccezione per il solo importo riferito alla pulizia dell'appartamento che – considerati lo stato di fatto evincibile dalle già menzionate fotografie e l'indicazione di una voce di spesa separata per lo smaltimento dei rifiuti, nonché l'esorbitanza della sanificazione dei locali rispetto agli obblighi del conduttore – si ritiene di ridurre della metà (i.e. euro 400,00, anziché euro 800,00).
Conseguentemente, va condannato a versare a a titolo di CP_1 Parte_1
risarcimento del danno, la somma di euro 5.612,00 attuali.
Per effetto della liquidazione, il debito risarcitorio diviene obbligazione di valuta per cui, sull'importo liquidato all'attualità, andranno calcolati gli interessi al tasso di cui all'art. 1284 comma 4 c.c. dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo effettivo.
Il secondo motivo di appello è invece infondato.
Al riguardo, si fa rilevare che viene in considerazione un'ipotesi di compensazione impropria
(o atecnica), trattandosi di crediti che hanno origine dal medesimo contratto di locazione.
Pertanto, è consentito procedere d'ufficio all'accertamento della compensazione, il quale si pagina 5 di 6 risolve nella verifica delle reciproche poste attive e passive delle parti, sempre che esso si fondi su circostanze fattuali tempestivamente acquisite al processo (v. Cass. n. 6700/2024).
Nel caso in esame, lo stesso ha dedotto il diritto della controparte alla Parte_1
decurtazione della cauzione di euro 1.800,00, sebbene non dall'importo dovutogli a titolo di canoni inadempiuti, ma da quello preteso a titolo di risarcimento del danno.
Nessuna violazione dell'art. 112 c.p.c. è dunque ravvisabile nella sentenza impugnata.
***
Stante la prevalente soccombenza di lo stesso è tenuto a rifondere a CP_1
le spese del presente grado di giudizio, che si liquidano in dispositivo Parte_1
facendo applicazione dei valori medi di cui al D.M. 147/2022 per la fase di studio e introduttiva e dei valori minimi per la fase di trattazione/istruttoria e decisionale, in considerazione del mancato svolgimento di istruttoria e della discussione orale della causa.


P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 8320/2023, Parte_1
pubblicata il 24/10/2023, così provvede:
1) In parziale riforma della sentenza impugnata, condanna a corrispondere CP_1
a a titolo di risarcimento del danno, la somma di euro 5.612,00, oltre Parte_1
interessi ex art. 1284, comma 4, c.c. dalla data di pubblicazione della presente sentenza al saldo effettivo;

2) Condanna a rifondere in favore di le spese del CP_1 Parte_1
presente grado di giudizio, che si liquidano in euro 3.933,00 per compensi, oltre i.v.a.,
c.p.a. e rimborso forfetario in misura pari al 15% dei compensi, con distrazione in favore dell'avv. Vincenzo Carnuccio dichiaratosi antistatario.
Così deciso, in Milano il 2 aprile 2025
Il Consigliere estensore Il Presidente
Dott. Silvia Maria Russo Dott. Roberto Aponte
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