REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
CORTE DI APPELLO DI ROMA
SEZIONE I CIVILE
Nel collegio composto da:
Dott. Diego Rosario Antonio Pinto Presidente rel.
Dott. Elena Gelato Consigliere
Dott. Maria Aversano Consigliere riunito in camera di consiglio, ha emesso la seguente
SENTENZA
Nella causa civile in grado di appello iscritta al Ruolo generale affari contenziosi al numero
6391/2021 posta in deliberazione il giorno 29.1.2025
TRA
) TE C.F._1
Avv. FILICE MARCO;

[...]
[

Controparte_1 P.IVA_1
Avv. GALASSO UMBERTO BRUNO ANTONELLO ( ) VIA SAN C.F._2
ROBERTO BELLARMINO, 4 00142 ROMA;

E
OGGETTO
Appello avverso la sentenza n. 427/2021 emessa dal Tribunale di Tivoli.
MOTIVI DELLA DECISIONE ha proposto appello avverso la sentenza in oggetto con la quale era TE
stata rigettata la domanda principale e, di converso era stata accolta la domanda riconvenzionale di controparte sulle seguenti conclusioni:“ dichiarare inammissibile e comunque rigettare la domanda riconvenzionale ex adverso proposta poichè infondata in fatto ed in diritto - accertare
e dichiarare l'avvenuto scioglimento da parte del Commissario Liquidatore, ai sensi degli artt.
72 e 201 l.f., dalla scrittura privata “Impegnativa di Prenotazione” stipulata in data 10.7.14
1 tra la Soc. Cooperativa a r.l. Mareur 84 Seconda e la sig.ra e, per l'effetto TE
- ordinare alla sig.ra l'immediato rilascio in favore della TE [...]
, in persona del Commissario Parte_2
Liquidatore, Dott. di tutti i seguenti beni immobili siti nel Comune di Controparte_2
Palestrina alla Via Prenestina Nuova snc oggetto della suddetta scrittura privata, così identificati catastalmente: Foglio 20 particella 387 sub. 47, l'appartamento (Int. 12), con cantina contrassegnata cC12; Foglio 20 particella 387 sub. 61, il box (contrassegnato Box
C12); - accertare e dichiarare l'occupazione sine titulo da parte della sig.ra TE
, dei suddetti beni immobili a far data dal 01.02.2018 (o dalla diversa data che sarà
[...]
ritenuta di giustizia), e conseguentemente - condannare la sig.ra al TE
risarcimento del danno commisurato all'ammontare dei canoni locativi riferibili ai suddetti immobili, maturati e maturandi fino all'effettivo rilascio degli stessi, corrispondenti, con riferimento alla totalità degli immobili, ad € 400,00 mensili, dalla data del 01.02.2018 ovvero dalla diversa data e nella diversa misura che verrà stabilita dall'adito Tribunale da eventualmente determinarsi, quest'ultima, anche a mezzo di idonea CTU, oltre interessi legali dal dovuto al saldo. In ogni caso condannare la sig.ra a rifondere a parte TE
attrice le spese e i compensi del procedimento, oltre spese generali, IVA e CNPA, come per legge”.
Si è costituita in giudizio l'appellata instando per il rigetto dell'appello.
All'udienza in epigrafe svoltasi con le modalità di cui all'art. 127 ter c.p.c., precisate le conclusioni, la causa è stata trattenuta in decisione con i termini di cui all'art. 190 c.p.c.
Per quanto attiene alla ricostruzione della vicenda si richiama di seguito la sentenza impugnata.
L'appello è manifestamente infondato .
Il tribunale ha rigettato la domanda dell'appellante ed accolto di converso la domanda della controparte con la seguente motivazione:
“Passando al merito della causa, si ricorda che la facoltà ex art. 72 L.Fall. del curatore fallimentare (applicabile anche alle liquidazioni coatte amministrative ai sensi dell'art. 201 L.Fall.) “può essere esercitata anche nel corso del giudizio d'appello ex art. 2932 c.c., trattandosi di atto di esercizio di un diritto potestativo di carattere sostanziale, rientrante nella discrezionalità del curatore, che opera direttamente sul contratto, sicché può essere effettuata mediante dichiarazione nella comparsa di costituzione o in altro scritto difensivo, come la comparsa conclusionale, o atto del procuratore, anche non sottoscritto dal curatore, la cui sussistenza è rilevabile d'ufficio ai fini della decisione” (cfr. Cass. n. 18149 del 16/09/2015). Nel caso in esame, non può pertanto disconoscersi al Commissario Liquidatore la facoltà di sciogliersi dal contratto ai sensi dell'art. 72 L.Fall.. Inoltre, non si può ritenere che abbia manifestato precedentemente la volontà di subentrare nel contratto, in quanto il commissario liquidatore (prima della instaurazione del presente giudizio) rappresentava alla sig.ra
Pt_1

2 - con lettera racc. in data 31. 1.2017, di “… essere disponibile a subentrare nell'impegnativa di prenotazione stipulato in data 10.07.2014 con la Cooperativa Mareur 84 seconda ….di conseguenza, quindi, per l'esecuzione del citato contratto dovrà corrispondere alla CP_1 l'intero importo pattuito, pari ad euro 120.600,00 iva compresa”;
- con lettera racc. in data 9.11.2017, di “… manifestare espressamente, inequivocabilmente ed incondizionatamente, nel termine all'uopo assegnato, la Sua volontà di acquisire l'immobile di cui trattasi al prezzo indicato nella citata impegnativa di prenotazione di €. 120.600,00, oltre iva come per legge, da corrispondersi integralmente e contestualmente al momento del rogito, fermo restando che, in caso di esito positivo, gli importi versati, a qualunque titolo, ad altri soggetti, (ad es. Consorzio Cooperative Casa Castelli ecc.) non potranno essere riconosciuti.
La eventuale manifestazione di interesse dovrà pervenire al sottoscritto entro e non oltre dieci giorni dalla data di ricevimento…”.
Orbene, in difetto di prova di un'esplicita accettazione per iscritto di tali proposte, nei termini richiesti, il medesimo Commissario ben può ritenerle non accettate e avvalersi, pertanto, della facoltà di sciogliersi dal contratto.
Inoltre, non è accoglibile la domanda di esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. in quanto
“il curatore fallimentare del promittente venditore di un immobile non può sciogliersi dal contratto preliminare ai sensi dell'art. 72 l.fall. con effetto verso il promissario acquirente ove questi abbia trascritto prima del fallimento la domanda ex art. 2932 c.c. e la domanda stessa sia stata accolta con sentenza trascritta, in quanto, a norma dell'art. 2652, n. 2, c.c., la trascrizione della sentenza di accoglimento prevale sull'iscrizione della sentenza di fallimento nel registro delle imprese” (Cfr. Cass. Civ. Sez. Unite, n. 18131/2015). Pertanto, ragionando a contrario, nell'ipotesi, come quella in esame, ove non risulta che la domanda ex art. 2932 cod.civ. sia stata trascritta prima della dichiarazione di fallimento, ben può il commissario sciogliersi dal contratto.
Infine, in relazione alle altre domande svolte dal commissario liquidatore, le stesse possono essere accolte nei seguenti termini. Avendo il medesimo commissario liquidatore ribadito, in questa sede giudiziaria, di non voler subentrare ai sensi e per gli effetti di quanto previsto dall'art. 72 L.Fall., deve ritenersi:
✓ sia che non sussista un titolo idoneo a giustificare l'occupazione dell'immobile da parte della convenuta, con conseguente diritto della società in l.c.a. ad ottenerne il rilascio immediato;

✓ sia che la stessa società in l.c.a. abbia diritto a percepire la cd. indennità di occupazione, dalla data di intervenuto scioglimento contrattuale (lettera racc. a/r ricevuta dalla destinataria il 1.2.2018) sino al momento dell'effettivo rilascio dei beni.
Ai fini della individuazione del quantum, in difetto di indicazione specifica dello stato dell'immobile, considerato che non risultano che siano stati sostenuti costi per la manutenzione dello stesso da parte della procedura in tale periodo, che la mancata immediata restituzione dei beni ha comportato la perdita per la stessa della chance di concedere i beni ad altro soggetto, appare equo determinarlo in € 200,00 mensili. Pertanto, consegue la condanna di : TE
✓ al rilascio dei beni immobili, oggetto del presente giudizio, in favore della
[...]
Controparte_3
✓ al pagamento, in favore della Controparte_3
, dell'importo di Euro 200,00 mensili dal mese di febbraio
[...]
2018 sino al rilascio dei beni immobili oggetto del presente giudizio.
La motivazione della sentenza è pienamente condivisibile.
3 Giova ribadire quanto segue.
Il punto centrale della controversia è costituito dalla valutazione della raccomandata del
31.1.2027 con la quale la LCA aveva dichiarato di “… essere disponibile a subentrare nell'impegnativa di prenotazione stipulato in data 10.07.2014 con la Cooperativa Mareur 84 seconda ….di conseguenza, quindi, per l'esecuzione del citato contratto dovrà corrispondere alla l'intero importo pattuito, pari ad euro 120.600,00 iva compresa”; CP_1
E'evidente che tale mera dichiarazione di disponibilità al subentro nell'impegno di prenotazione non rileverebbe sul piano oggettivo in quanto la dichiarazione di disponibilità, di per sé stessa al subentro sul lato passivo di una obbligazione non comporta l'assunzione della obbligazione stessa , tanto meno in un contratto con forma scritta ad substantiam.
Un contratto preliminare avrebbe potuto ritenersi concluso soltanto nell'ipotesi di accettazione della proposta formulata dalla LCA il 9.11.2017 cui però, inspiegabilmente la non Pt_1
diede riscontro, restando irrilevante persino che il pagamento del prezzo potesse essere avvenuto in sede di prenotazione, che , tra l'altro ben avrebbe potuto essere fatto valere dando riscontro formale alla suddetta nota.
Tutto ciò è avvenuto in ogni caso – e questo è dirimente in difetto di una precedente assegnazione, mai avvenuta nella fattispecie , per cui avrebbe potuto trovare il principio affermato dalla Corte di Cassazione con la sentenza 23514/2016 : “ In tema di società cooperativa edilizia, il trasferimento dell'immobile prevede una fattispecie a formazione progressiva, la cui prima fase, presupponente l'acquisizione dello "status" di socio da parte dell'assegnatario e la prenotazione dell'alloggio, deve qualificarsi come contratto preliminare, perché con l'individuazione del bene e del corrispettivo nasce l'obbligo per la società di prestare il proprio consenso al trasferimento, e la cui seconda fase, consistente nella successiva assegnazione dell'alloggio, si identifica con il contratto definitivo;
ne consegue che, in caso di fallimento della cooperativa, è in facoltà del curatore, prima dell'assegnazione, di sciogliersi dal contratto preliminare, ai sensi dell'art. 72, comma 4, l. fall.”.
Nella specie in difetto di assegnazione , la L.C.A . conservava la facoltà di scioglimento in assenza del perfezionamento di uno specifico contratto preliminare con essa stessa.
Le spese del grado seguono la soccombenza.

PQM

Rigetta l'appello e condanna alla rifusione delle spese del grado in TE
favore dell'appellata che liquida in € 7.000,00 per compensi, oltre rimborso spese gen.
Roma, 9.4.2025
IL PRESIDENTE EST.
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