REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
Corte D'Appello di Roma
7° SEZIONE
R.G. 8273/2019
La Corte D'Appello di Roma, 7° SEZIONE, in persona dei magistrati:
Dottor Franco Petrolati Presidente
Dr.ssa Assunta Marini Consigliere
Avv. Paolo Caliman Cons. Aus. relatore ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa civile di II grado tra
(C.F. ), in persona del legale rappresentante p.t. Parte_1 P.IVA_1
con sede legale alla Via di Casal Selce 441/a, elett.te Parte_2
domiciliata alla Via Efeso n.34 in Roma ed ivi dom.ta presso lo studio dell' avv. Martini
Vanessa ( del Foro di Roma, che la rappresenta e difende giusta C.F._1
procura allegata all'atto d'opposizione a d.i. n..20326/2017 nel procedimento R.G.
70510/2017 pec;
appellante Email_1
e
CONGREGAZIONE delle con sede in Roma Via Urbana Parte_3
n.1, in persona del suo legale rappresentante pro-tempore Superiora Generale
[...]
, domiciliata per la carica presso la sede della Congregazione, a quanto Parte_4
infra autorizzata in forza dei poteri a lei conferiti in base allo Statuto dell‟Ente, ed ai fini del presente atto elettivamente in Roma, Via degli Scipioni n.110, presso lo studio dell‟Avv. ( ), p.e.c. Parte_5 C.F._2 Email_2
che la rappresenta e difende in virtù di procura ad litem allegata in
[...]
calce alla Comparsa di Costituzione;
- appellata -

CONCLUSIONI: per parte appellante quelle formulate nel ricorso introduttivo e per parte appellata quelle formulate nella memoria di costituzione;
per entrambe quelle rese all'udienza del 29.01.2024 ex art. 127 ter c.p.c..
RAGIONI DI FATTO E DI DIRITTO DELLA DECISIONE
Con sentenza n. 11072/2019 il Tribunale di Roma, nel procedimento RG. 70510/2017 avente ad oggetto opposizione a d.i. per mancato pagamento canoni locazione e risarcimento danni, ha emesso il seguente dispositivo: “ Il Giudice definitivamente pronunciando sulla causa specificata in epigrafe, disattesa ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così provvede: rigetta l'opposizione e, per l'effetto, conferma il decreto ingiuntivo n. 20326/2017 emesso il 01.09.2017 dal Tribunale di Roma;
rigetta tutte le domande riconvenzionali della Condanna la Parte_1 Parte_1
alla rifusione delle spese di lite in favore della Congre-gazione delle Suore Oblate Bambin
Gesù che si liquidano in € 14.914,00 per compensi ed € 2.237,10 per spese generali, oltre
IVA, CPA e tutti gli ulteriori oneri di legge. Roma, 24.05.2019 . F.to Il G.U.”
Il giudizio di primo grado è stato così narrato dal Tribunale: “ Con ricorso iscritto a ruolo il 29.10.2017 la ha presentato opposizione al decreto ingiuntivo Parte_1
20326/2017 del 01.09.2017 rassegnando le seguenti conclusioni: “Voglia l'Ill.mo
Tribunale adito, ogni contraria istanza ed eccezione disattesa, In via preliminare
Sospendere la provvisoria esecuzione del D.I. 20326/2017 per tutti i su esposti motivi, In via pregiudiziale Revocare il D.I. 20326/2017 per effetto della nullità dell'atto di intimazione di convalida di sfratto ex art 164 c.p.c. Nel merito 1) In via principale accertare e dichiarare nullo ai sensi dell'art 1418 c.c. il contratto di locazione sottoscritto il 31 giugno 2017 e per l'effetto revocare/annullare e/o dichiarare nullo e/o illegittimo
l'opposto D.I. n. 20326/2017 e conseguentemente condannare la Congrega-zione
[...]
alla restituzione della somma di € 39.000,00 nonché al Parte_6
pagamento del risarcimento del danno ai sensi dell'art. 1338 c.c. quantificato nella somma provvisoria di € 500.000,00 ovvero quella che verrà provata in corso di causa;
2) sempre in via principale accertare la nullità della clausola di pattuizione dei canoni di
pag. 2/11 locazione e di tutte le altre clausole vessatorie prive dei requisiti di cui all'art. 1341 2° co.
c.c., e per l'effetto revocare/annullare e/o dichiarare nullo e/o illegittimo l'opposto D.I.
20326/2017 per le ragioni suesposte;
3) in via subordinata accertare l'inadempimento di parte locatrice e, ritenutane la sussistenza della malafede contrattuale per tutti i motivi di cui in narrativa:- revocare/annullare/ e/o dichiarare nullo e/o illegittimo il D.I. n.
20326/2017 - dichiarare risolto il contratto di locazione stipulato tra le parti;
- per
l'effetto condannare al risarcimento dei danni tutti subiti dalla stimati in € Parte_7
500.000,00 salva migliore quantificazione, ovvero nella misura ritenuta di giustizia. Con vittoria di spese ed onorari come per legge da distrarsi nei confronti del procuratore che si dichiara antistatario”. Si è costituita la Congregazione delle Suore Oblate Bambin
Gesù con memoria di merito depositata il 25.06.2018 nella quale sono state rassegnate le seguenti conclusioni: “Piccia all'Ill.mo Tribunale adito, ogni contraria istanza, eccezione e deduzione disattesa, 1. In via pregiudiziale, dichiarare le avverse domande inammissibili e/o improcedibili per le causali esposte in narrativa.

2. In via subordinata, rigettare le avverse domande tutte in quanto infondate in fatto ed in diritto e comunque non provate per le causali esposte in narrativa. Il tutto con conferma del rigetto dell'istanza cautelare resa nel procedimento 70510/17- 1 e conferma della provvisoria esecutività del decreto opposto”, con vittoria delle spese di lite. Con ordinanza del
11.12.2017 è stata rigettata la richiesta di sospensione dell'esecutività del decreto ingiuntivo opposto.
Ritenuta la causa di natura documentale è stato disposto rinvio per discussione all'udienza del 24.5.2019 rito locativo”.
Seguiva sentenza gravata.
Avverso detta sentenza veniva formulato ricorso in appello dalla società conduttrice in epigrafe contestandola sotto diversi profili e chiedendone la riforma con vittoria di spese.
Si costituiva l'appellata , parte locatrice, Controparte_1
che impugnava l'atto d'appello chiedendone il rigetto con vittoria di spese.
pag. 3/11 Le parti hanno precisato le conclusioni all'udienza, ex art. 127 ter c.p.c., del 29.01.2024 per i provvedimenti di cui agli art. 437 e 447 bis c.p.c., riservandosi per il prosieguo.
L'appello è articolato nei seguenti motivi:
§.

1- Carenza dei presupposti di legge per l'emissione del decreto ingiuntivo, illogicità ed erroneità della motivazione ex art. 2697 c.c., violazione degli art. 633 e 644 c.p.c.
Omessa valutazione delle prove acquisite ex art 116 c.p.c. Travisamento della domanda.
L'appellante si duole che il Tribunale ha errato facendo mal governo delle norme applicabili per il decreto ingiuntivo ex art. 633 e 634 c.p.c. ; infatti contrariamente a quanto affermato, il Giudice, in ragione dell'eccezione di nullità avanzata con l'opposizione a decreto ingiuntivo e con l'eccezione di inadempimento, avrebbe dovuto riconoscere l'assoluta assenza di dimostrazione in giudizio da parte della Congregazione del diritto dal quale derivava la sua pretesa creditoria e, una volta accertata e dichiarata la nullità del contratto avrebbe dovuto revocare il decreto ingiuntivo.
La giurisprudenza della Suprema Corte è costante nel ritenere che all'accertamento della nullità del contratto di locazione su cui il locatore ha fondato il richiesto decreto ingiuntivo, consegue la revoca del titolo in quanto privo di effetti. Con la dichiarazione di nullità del contratto di locazione, l'odierno appellante avrà diritto alla cessazione degli effetti del contratto con la restituzione dei canoni pagati o di qualsivoglia indennità futura e avrà dunque pieno diritto di conseguire la revoca del decreto ingiuntivo n.
20326/2017.
§.

2- Nullità del contratto di locazione ex art. 1418 c.c. Illogicità/erroneità della motiva- zione. Violazione dell'art. 1418 e 1346 c.c. Travisamento dell'oggetto della domanda.
La motivazione è illogica infondata e frutto di un'erronea interpretazione dell'oggetto di contestazione da parte del Tribunale che, per sostenere il rigetto dell'eccezione di nullità del contratto, richiama giurisprudenza non confacente al caso di specie.
Ciò che l'appellante lamenta non è l'abusività dell'immobile, ma l'esistenza di un divieto di legge, derivante dalla Delibera n.10/2009, di aprire un'attività commerciale per la vendita abbigliamento, dalla predetta Delibera ne è derivata la “inefficacia Scia” proveniente dal Suap del 07/0/2016 ( Cfr all.11 fasc 1^). Nel caso di specie, non vi è
pag. 4/11 stata verifica da parte dell'ufficio del Suap del I^ Municipio, della sussistenza dei presupposti di fatto e di diritto per l'esercizio dell'attività dichiarata in quanto l'attività di cui si è segnalata l'apertura è risultata vietata nella zona ove si trova l'immobile, e pertanto se ne è data comunicazione di inefficacia.
§.

3- Nullità del contratto di locazione ex art. 1418 c.c. . Illogicità/erroneità della moti- vazione. Violazione dell'art. 1418 e 1346 c.c. Travisamento dell'oggetto della domanda.
La motivazione è illogica infondata e frutto di un'erronea interpretazione dell'oggetto di contestazione da parte del Tribunale che, per sostenere il rigetto dell'eccezione di nullità del contratto, infatti richiama giurisprudenza non confacente al caso di specie.
L'appellante non lamenta l'abusività dell'immobile, ma l'esistenza di un divieto di legge, derivante dalla Delibera n.10/2009, di aprire un'attività commerciale per la vendita abbigliamento, dalla predetta Delibera ne è derivata la “ inefficacia Scia” proveniente dal Suap del 07/0/2016. Deduce l'appellante che la contestazione, si ribadisce che l'impossibilità di adibire l'immobile locato all'uso espressamente dedotto, è discesa direttamente dalle previsioni conformative delle destinazioni di zona Comunali vigenti, cui gli atti di “inefficacia Scia” espressamente richiamati nella suddetta delibera;
pertanto l'impossibilità deve riportarsi alla data in cui la stessa è stata approvata ovvero al momento dell'adozione, stante il regime di c.d. salvaguardia della zona centro storico di Roma Capitale: “ piano di intervento per la tutela e la riqualificazione del commercio e dell'artigianato nel Rione Esquilino ed aree adiacenti” di cui alla delibera 36/2009 e
10/2009 in atti.
§.

4- Vessatorietà delle clausole, nullità della sottoscrizione ex art. 1342 c.c. Illogicità ed erroneità della motivazione. Erronea disapplicazione delle norme di diritto degli art. 1341 e art. 1342 c.c..
La eccepiva la nullità delle clausole del contratto, per essere state richiamate Parte_1
in blocco e sottoscritte tutte con doppia firma, sia contrattuali che vessatorie e dalla sottoscrizione in blocco di tutte le clausole del contratto come aveva dedotto nel proprio atto introduttivo e da ciò ne faceva derivare l'inefficacia. Non si può dunque condividere la conclusione del Giudice di prime cure nel punto in cui scrive: “A tal
pag. 5/11 proposto deve evidenziarsi come l'art. 1341 c.c. sia destinato ad operare solo ed esclusivamente nel caso di contratti contenenti rinvio a condizioni generali del contratto
o mediante l'utilizzo di moduli o formulari” Nel caso di specie nessuna delle due ipotesi ricorre poiché il contratto prodotto in giudizio dalla stessa non è Parte_1
redatto mediante moduli o formulari né contiene rinvii a condizioni generali di contratto.
Si tratta di un accordo che disciplina specificatamente il rapporto instaurando tra le parti con riguardo ad uno specifico bene, esattamente individuato, concesso in locazione”.
Deduce l'appellante che il combinato disposto degli artt. 1341 e 1342 c.c. offre la propria tutela al c.d. contraente debole anche qualora questo sia un professionista, pertanto anche nei contratti business to business tra operatori professionali.
§. 5 . Ripetizione dei canoni versati per nullità del contratto e azione di risarcimento del danno sempre per il vizio di nullità del contratto.
§ . 6 – Reiterata istanza di ammissione documenti perché depositati in forma cartacea.
§. 7 Violazione dell'art.116 c.p.c. sulle istanze istruttorie.
§.

8. Mancata compensazione delle spese di lite.
La Corte così ragiona.
In via preliminare si rileva che il contratto di locazione per vizi derivanti da autorizzazioni amministrative, come correttamente affermato dal Tribunale, non è nullo ma riguarda l'adempimento del contratto, quindi l'eventuale inadempimento della locatrice.
Ancora preliminarmente si rileva che i capi d'appello secondo e terzo sono identici e vanno pertanto intesi come un unico capitolo.
Il primo motivo non è fondato in quanto il contratto di locazione sottoscritto tra le parti avente ad oggetto l'esercizio d'attività alberghiera non può essere ritenuto nullo in quanto non è contrario a norme imperative, all'ordine pubblico ed al buon costume, ne
è contrario l'oggetto essendo “possibile, lecito e determinato o determinabile”.
Il requisito della liceità dell'oggetto previsto dall'art. 1346 del Codice civile non va riferito al bene in sé (e dunque alla condizione giuridica abusiva o meno dell'immobile locato in relazione alla vigente disciplina normativa edilizia e urbanistica), ma alla pag. 6/11 prestazione, e dunque al contenuto dell'atto di autonomia negoziale che, nel rapporto locativo deve individuarsi, secondo lo schema legale, nella concessione in godimento dell'immobile dietro pagamento del corrispettivo.
L'appellante ha dedotto l'illeceità dell'oggetto perché pur essendo stato il bene locato per l'attività di Laboratorio Sartoria e Vendita prodotti abbigliamento, questa era vietata nella zona Esquilino da un Ordinanza del Comune di Roma n.10/2009.
La Corte ritiene di riportarsi all'orientamento della AZ , Ordinanza 22 giugno
2020 n.12115, che in una fattispecie analoga, dove veniva stipulato contratto di locazione commerciale da destinarsi ad attività di bar-ristorante e che solo successiva- mente la locataria appurava che la destinazione urbanistica del bene oggetto di locazione fosse di tipo artistico artigianale e non commerciale, al contrario di quanto garantito dal contratto, il che precludeva la possibilità d'esercizio dell'attività di ristorazione, ha così deciso: “ Nei contratti di locazione relativi ad immobili destinati ad uso non abitativo, grava sul conduttore l'onere di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che egli intende esercitarvi, nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative;
ne consegue che, ove il conduttore non riesca ad ottenere tali autorizzazioni, non è configurabile alcuna responsabilità per inadempimento a carico del locatore, e ciò anche se il diniego sia dipeso dalle caratteristiche proprie del bene locato.
La destinazione particolare dell'immobile, tale da richiedere che lo stesso sia dotato di precise caratteristiche e che attenga specifiche licenze amministrative, diventa rilevante, quale condizione di efficacia, quale elemento presupposto o, infine, quale contenuto dell'obbligo assunto dal locatore nella garanzia di pacifico godimento dell'immobile in relazione all'uso convenuto, solo se abbia formato oggetto di specifica pattuizione, non essendo sufficiente la mera enunciazione, in contratto, che la locazione sia stipulata per un certo uso e l'attestazione del riconoscimento dell'idoneità dell'immobile da parte del conduttore ” (Conforme Cassazione, Sez. III, ord. n. 14731/2018) .
La Corte ha ritenuto che nei contratti di locazione commerciale la destinazione urbanistica dell'immobile è elemento fondamentale del contratto ove essa sia stata pag. 7/11 oggetto di specifica pattuizione, in tal senso ancora la AZ Sez. III, ord. n.
14731/2018).
Va quindi esaminato quanto stabilito dalle parti nel contratto di locazione nel contratto di locazione, all'art. 3, è previsto che “Divieto destinazioni diverse e di cessione.
L'immobile oggetto del presente contratto sarà destinato essenzialmente alla vendita al dettaglio di capi di abbigliamento con ricezione diretta del pubblico. Occasionalmente sarà destinato come showroom, come luogo di svolgimento di mostre e sfilate. Una parte dei locali saranno adibiti a laboratorio di confezione e sartoria anche mediante
l'impegno di personale dipendente;
così come i locali del piano interrato saranno utilizzati come magazzino per prodotti finiti, semilavorati e/o materie prime. La
Conduttrice si impegna ad astenersi dal porre in essere o comunque attuare, in qualsivoglia maniera, attività e/o comportamenti in contrasto con i principi religiosi ed etici cui la Congregazione locatrice si conforma. Le parti convengono che tutti i permessi
e le necessarie autorizzazioni di legge per lo svolgimento dell'attività da parte della
Conduttrice, nonché gli eventuali interventi di adattamento, ristrutturazione ed impiantistica saranno ad esclusivo carico della Conduttrice, la quale, sin d'ora, esonera il
Locatore da qualsiasi responsabilità in merito, rinunciando altresì a qualsiasi ipotetica richiesta nei confronti del locatore, in caso di provvedimenti dell'Autorità Giudiziaria, amministrativa etc. che neghino tali autorizzazioni o che le possono vietare definitivamente e/o temporaneamente l'uso del locale per non idoneità dello stesso o per qualunque altra ragione”.
Pertanto, secondo l'interpretazione della AZ, la mera enunciazione in contratto che la locazione sia stipulata per un certo uso non è sufficiente a configurare una specifica obbligazione del locatore sul punto e, dunque, una sua conseguente responsabilità per inadempimento;
nel caso di specie, all'art. 3, la e la Parte_1
Congregazione delle Suore Oblate Bambin Gesù hanno definito un certo uso dell'immo- bile locato, ma senza alcuna specifica assunzione di garanzia da parte della locatrice prevedendo l'esonero di responsabilità della Controparte_2
.
[...]
pag. 8/11 Le parti quindi all'atto della stipula dovevano essere a conoscenza ed aver diligentemente compiuto le necessarie verifiche per la validità ed efficacia del contratto.
Non essendoci assunzione di alcun obbligo da parte della locatrice sulla destinazione dell'immobile ed atteso l'onere gravante sulla parte conduttrice di verificare che le caratteristiche del bene siano adeguate a quanto tecnicamente necessario per lo svolgimento dell'attività che ella intende esercitarvi nonché al rilascio delle necessarie autorizzazioni amministrative i motivi d'appello da uno a tre vanno respinti.
In ordine al 5° capo dei motivi d'appello risulta agli atti che la anche dopo Parte_1
la notifica della diffida del aveva continuato l'attività di vendita al CP_3
pubblico, come confermato dagli scontrini fiscali e ricevute bancomat depositate, dal sito internet ove risulta la sede di vendita di Piazza dell'Esquilino, dagli orari di apertura del negozio di Piazza dell'Esquilino indicati su internet, dalle email promozionali e dall'acceso dall'Ufficiale Giudiziario il quale, verificata l'apertura del locale di Piazza dell'Esquilino, ha effettuato pignoramento mobiliare positivo per il pagamento dei canoni proprio presso l'immobile.
Con riferimento alla pretesa di risarcimento dei danni dipesi dalla nullità del contratto ex art. 1418 c.c., la documentazione sopra richiamata dimostra inconfutabilmente che il conduttore aveva regolarmente esercitato la propria attività nel locale locato, alcun danno pertanto poteva configurarsi dalla notifica del provvedimento di cessazione dell'attività.
In ordine al 4 motivo d'appello ritiene il Collegio che un contratto è qualificabile per adesione, secondo il disposto dell'art.1341 c.c. e come tale soggetto, per l'efficacia delle clausole vessatorie, alla specifica approvazione per iscritto solo quando sia destinato a regolare una serie indefinita di rapporti e sia stato predisposto unilateralmente da un contraente;
ne consegue che tale ipotesi non ricorre quando risulta che il negozio è stato concluso mediante trattative intercorse tra le parti , come nel caso in esame (Cass.
7605/2015 del 15.4.15).
I rimanenti capi 5, 6 e 7 devono ritenersi assorbiti visto il rigetto dei precedenti punti.
pag. 9/11 In ordine all'ultimo motivo d'appello, richiesta di compensazione delle spese di lite per l'importo elevato in primo grado ed in caso di rigetto dell'appello per avere instaurato il giudizio e tenuto un comportamento sempre di correttezza e buona fede inteso alla ricerca di un provvedimento compensativo per quanto capitato, ritiene la Corte che entrambe le parti non sono state diligenti nella verifica della liceità dell'oggetto del contratto ritiene di compensare per entrambi i gradi nella misura di un quinto tra le parti attesa la maggiore soccombenza della in atti, con la condanna al Parte_1
pagamento a favore della appellata Congregazione, come in atti.
L'appello va quindi accolto solo sul seguente punto relativo alle spese, fermo il resto come da motivazione.
In ordine all'attribuzione delle spese di lite osserva il Collegio che, in caso di riforma in tutto o in parte della sentenza impugnata, occorre provvedere alla diversa attribuzione delle spese di lite in quanto il relativo onere deve essere attribuito e ripartito in relazione all'esito complessivo della lite e non in base al singolo grado.
Le spese seguono la soccombenza e sono liquidate per l'intero secondo il DM
147/2022, il valore della causa indeterminabile bassa, la non particolare complessità della questione giuridica trattata, gli scritti difensivi in (€ 1.029,00 fase studio controversia, € 709,00 fase introduttiva, € 1.523,00 fase istruttoria, fase conclusionale €
1.735,00) in € 4.996,00 oltre € 150,00 per spese ed il 15% spese generali , IVA e CPA se dovuti, mentre le quelle di primo grado atteso il DM: 37/2018 ed i medesimi criteri vengono stabilite in € 6.738,00, oltre € 120,00 per spese ed il 15% per spese generali
IVA e C.P.A. con la condanna della al pagamento a favore Parte_1
dell'appellata Congregazione, come in atti.

P.Q.M.

La Corte d'Appello, definitivamente pronunciando sull'appello proposto da Parte_1
come in atti, nei confronti della CONGREGAZIONE DELLE SUORE OBLATE
[...] [...]
, come in atti, avverso la sentenza del Tribunale di Roma n. 11072/2019 CP_4
così provvede:
pag. 10/11 1) – In parziale accoglimento dei motivi d'appello ed in parziale riforma della sentenza gravata dichiara compensate per un quinto le spese di lite per entrambi i gradi del giudizio, fermo il resto.
2) Per l'effetto condanna parte appellante al pagamento, in Parte_1
favore della Congregazione delle Suore Oblate Bambin Gesù, parte appellata, dei
4/5 delle spese di lite;
quelle del presente grado del giudizio, liquidate per l'intero in € 4.996,00 oltre € 150,00 per spese ed il 15% spese generali, IVA e
CPA se dovuti, come per legge;
mentre quelle di primo grado liquidate per l'intero in €. 6.738,00 oltre € 120,00 per spese ed il 15% per spese generali IVA e
CPA se dovuta.
Così deciso nella camera di consiglio della 7° SEZIONE, in data 01/02/2025.
Il Consigliere Ausiliario Il Presidente relatore/estensore Dott.
Avv. Paolo Caliman Franco Petrolati
pag. 11/11