IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE DI APPELLO DI ROMA
SETTIMA SEZIONE CIVILE composta dai magistrati:
Maria Rosaria Rizzo Presidente
Maria Speranza Ferrara Consigliere relatore
Paolo Caliman Consigliere ausiliario
SENTENZA nella causa civile in grado di appello iscritta al n. 6550/2020 R.G.A.C.C., trattenuta in decisione il 04.12.2024, a seguito di trattazione scritta, ai sensi dell'art. 127-ter c.p.c., e vertente
TRA
(c.f. ) Parte_1 C.F._1
(c.f. ) Parte_2 C.F._2 elettivamente domiciliati, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Alessandro
Balestra (c.f. ) che li rappresenta e difende per procura in atti – C.F._3
APPELLANTI PRINCIPALI -
E
AMMINISTRAZIONE AUTONOMA Controparte_1
(c.f. ) in persona del legale rappresentante pro
[...] P.IVA_1
tempore
Elettivamente domiciliata, anche in indirizzo telematico, presso l'avvocato Claudio
Basili (c.f. ) che la rappresenta e difende per procura in atti - C.F._4
APPELLANTE INCIDENTALE-

Oggetto: appello principale di e nonché appello incidentale Parte_1 Parte_2 dell' 19- Isola 18, Controparte_2
avverso la sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma n. 4652/2020, pubblicata in data 03.03.2020, a definizione dei giudizi riuniti recanti nn. R.G.
37326/2018 e 1190//2019 promossi da e nei confronti di Parte_1 Parte_2
r.g. n. 1 Amministrazione Autonoma Riscaldamento Largo Nearco -Villino 19 -Isola 18 - oggetto: impugnazione delibere assembleari e pagamento somme-
IN FATTO E IN DIRITTO
Con atto di citazione ritualmente notificato, e , instaurano il Parte_1 Parte_2
giudizio recante n.r.g. 37326/2018, in quanto comproprietari della unità immobiliare in
Roma Largo Nearco Casalpalocco, parte del (il Condominio è Parte_3
composto da quattro edifici circolari- rondò- e diciotto villini quadrifamiliari e il loro appartamento è situato nell'edificio circolare detto “Villino n. 19” ed è contraddistinto con l'interno n. 19).
Allegano gli attori:
- Il unitamente ad altri n. 12 Condominii, era originariamente Parte_3
servito da un impianto di riscaldamento centralizzato comune.
- A seguito dell'interruzione dell'erogazione del calore da parte della Parte_4
, sono sorti, dal novembre 1978, diversi contenziosi con il costruttore, definiti
[...]
con sentenza del Tribunale di Roma n. 5894/90, di accertamento della irreparabilità del guasto della Centrale, con ciò determinando i condomini a provvedere, singolarmente o in gruppi, a dotarsi di propri impianti.
- all'epoca proprietario dell'interno n. 19, installa, a novembre 1978, un Parte_1
impianto a pannelli elettrici, successivamente alimentato da pannelli fotovoltaici, distaccando fisicamente i propri radiatori dalle relative tubazioni.
- Altri ventisei, dei complessivi ventotto proprietari delle unità immobiliari del medesimo rondò Villino 19, installano, a novembre 1981, un impianto tra loro comune, posizionandolo su area condominiale e intercettante le tubazioni già a servizio della
. Parte_4
- L'amministrazione dell'impianto della Comunione, ha preteso di riscuotere, da Pt_1
le quote di spesa di asserita pertinenza della propria unità immobiliare, pur dotata
[...]
di impianto autonomo.
- e il Condominio, con transazione in data 30.7.2009, definiscono il Parte_1 pagamento degli esercizi di riscaldamento pregressi e concordano, peer il futuro, l'esone del dal pagamento dei consumi e delle spese ordinarie, seppure il resti Pt_1 Pt_1 comproprietario dell'impianto e resta obbligato al pagamento integrale delle spese straordinarie “che dovessero essere deliberate”.
- Il 14.6.2016, l'assemblea della comunione del riscaldamento delibera di rinunciare alla manutenzione / conservazione della caldaia, disponendo la sua integrale sostituzione. –
r.g. n.

2 - Il 29.09.2017, l'assemblea dell' “Amministrazione riscaldamento Largo Nearco
Villino 19, Isola 18, Roma”, approva i seguenti Punti all'O.d.G.:1 “Presentazione del consuntivo riguardante i lavori di riqualificazione dell'impianto di climatizzazione invernale e inserimento del sistema di contabilizzazione del calore, in adeguamento alla
Legge n. 102/2014; relativo piano di riparto”; 2) “Presentazione del consuntivo delle spese di riscaldamento per il biennio 2016-2017 e relativo piano di riparto”; 4) all'O.d.g. “Approvazione preventivo riscaldamento anno 2017-2018 e relativo piano di riparto”.
- Detta delibera pone a carico di e , costi per l'acquisto e la Parte_1 Parte_2
installazione della nuova caldaia nonché costi per consumi.
- La delibera è nulla, annullabile o comunque inefficace nei loro confronti per non essere tenuti a partecipare alle spese relativo all'impianto comune, dato che l'assemblea della Comunione, il 14.6.2016, ha deliberato la totale sostituzione dell'impianto comune al quale gli istanti non erano mai stati allacciati (la deliberata sostituzione della vecchia centralina ha comportato il venir meno dei precedenti obblighi di contribuzione assunti in via transattiva). L'impianto è un bene completamente diverso da quello sostituito, privo di utilità per i deducenti e al servizio esclusivo di taluni partecipanti al
Condominio (i ventisei comunisti serviti dall'impianto).
- In subordine, sostengono la illegittimità della delibera impugnata nella parte in cui prevede l'addebito, a loro carico, di spese per consumi di riscaldamento, attribuendo all'immobile una caratura millesimale erronea pari a ben 25,165 millesimi mentre la voce di spesa per il c.d. “prelievo involontario”, avrebbe dovuto essere ripartita tra i soli condomini serviti dall'impianto centralizzato di riscaldamento e non anche tra coloro che ne sono distaccati ovvero, come nella specie, non sono stati mai allacciati allo stesso.
- In via ulteriormente subordinata, sostengono la nullità o, quantomeno, l'annullabilità della delibera, avendo l'assemblea approvato il piano di riparto delle spese relative all'istallazione della per parti uguali. Controparte_3
L'Amministrazione Riscaldamento Largo Nearco Villino 19 Isola 18 si CP_2
costituisce; allega che il con la transazione del 30.07.2009, è stato autorizzato al Pt_1
distacco dal riscaldamento centralizzato, ma si è impegnato al pagamento del 100% della quota relativa alle spese straordinarie dell'impianto e che, in veste di comproprietari, gli attori sono tenuti al pagamento delle spese di sostituzione della caldaia e riparazione della rete tubiera che serve tutti gli immobili del villino 19;
r.g. n. 3 aggiunge che la caldaia sostituita, potenzialmente, serve anche gli appartamenti distaccati. Con specifico riguardo alle spese per il consumo, allega che dal 2017, per la norma tecnica UNI 10200, la ripartizione dei consumi volontari, avviene in base ai dati rilevabili dai singoli contabilizzatori, e che i consumi involontari, devono essere corrisposti anche dagli attori, secondo le nuove tabelle millesimali UNI 10200/2015, come da delibera impugnata.
Introducendo il procedimento recante n.r.g. 1190//2019, gli attori impugnano le deliberazioni adottate, in data 26.10.2018, dalla Amministrazione riscaldamento Largo
Nearco Villino 19, Isola 18, Roma, che approvano il punto 1) all'O.d.g.:
“Presentazione del consuntivo delle spese di riscaldamento per l'anno 2017 – 2018 e relativo piano di riparto – all.1 e 2” ed il punto 2) all'O.d.G. “Presentazione del preventivo riscaldamento anno 2018 - 2019 e relativo piano di riparto – all.4 e 5” con cui erano stati posti a carico di e i costi per i consumi di Pt_1 Parte_2 riscaldamento”, svolgendo difese del tutto sovrapponibili.
Anche nel secondo giudizio, l'Amministrazione propone le difese in precedenza formulate nel giudizio precedentemente instaurato.
I giudizi vengono riuniti.
La sentenza impugnata definisce, come di seguito, la controversia.
<<annulla le deliberazioni adottate dall autonoma riscaldamento controparte_2>
Largo Nearco Villino 19 Isola 18 nelle assemblee del 29 settembre 2017 e del 26 ottobre 2018 con specifico ed esclusivo riguardo ai criteri di riparto della spesa concernente l'acquisto e l'installazione della nuova caldaia nonché all'imputazione in capo agli attori dei costi per i consumi relativi all'impianto di riscaldamento comune;
- rigetta ogni ulteriore o diversa domanda;
- Compensa fra le parti le spese processuali>>.
A sostegno della decisione e per quanto di rilievo ai fini della valutazione dei motivi di appello proposti, le seguenti motivazioni:
- L'art. 1118 co. 4° c.c., nella formulazione attuale, prevede che, anche in caso di rinunzia all'utilizzo dell'impianto centralizzato, il rinunziante è tenuto a concorrere al pagamento delle “spese per la manutenzione straordinaria dell'impianto e per la sua conservazione e messa a norma”. Tale disciplina è la logica conseguenza del fatto che il condomino che decida di distaccarsi, non perde, per ciò solo, la qualità di comproprietario dell'impianto centralizzato.
Neppure la manifestazione della volontà esplicita di rinunziare all'impianto ed r.g. n. 4 alla possibilità di un futuro riallaccio consente, al condomino, di spogliarsi dei suoi diritti di comproprietà sull'impianto stesso e di sottrarsi alle obbligazioni propter rem che ne conseguono: ai sensi dell'art. 1118 co. 2° c.c., infatti, il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
- Prima della riforma del diritto condominiale (L. 220/2012), sebbene l'art. 1118 co. 2° c.c. prevedesse che il condomino non può, rinunziando al diritto sulle cose comuni, “sottrarsi al contributo nelle spese per la loro conservazione”, si ammetteva che il distacco potesse consentire l'esonero dall'obbligo del pagamento delle spese occorrenti per l'uso dell'impianto di riscaldamento centralizzato, ma si riteneva anche che sul distaccato dovessero continuare a fare carico pro quota le spese attinenti alla conservazione e adeguamento dell'impianto (cfr. Cass. n. 7708 del 29/03/2007)
- Non vi è prova del fatto che l'adeguamento dell'impianto approvato dalle assemblee impugnate, che prevede anche un potenziamento dell'impianto finalizzato a consentirgli di funzionare efficacemente, non consente di soddisfare le esigenze di riscaldamento degli attori.
- Il condomino non può rinunciare al diritto sul bene comune per sottrarsi al contributo delle spese relative alla conservazione degli impianti in parola, che nel costituire delle obbligazioni propter rem, restano sempre proporzionate alla quota di proprietà individuale.
- Il distacco dall'impianto, pur legittimo, non esonera da una quota delle spese di consumo del carburante a titolo di consumo involontario. La norma UNI
10200/2013, “Ripartizione delle spese di consumo”, chiarisce che i consumi dell'impianto di riscaldamento si distinguono in consumi volontari e consumi involontari. Il consumo volontario è il calore utilmente impiegato per il riscaldamento degli ambienti (il consumo involontario è quello riferito alle perdite energetiche che, pur non desiderate, costituiscono una quota parte del processo necessario per ottenere il funzionamento del servizio richiesto) e l'aggravio da consumo involontario è sempre presente, in quanto non esiste un impianto termico con rendimento medio stagionale pari al 100%.
- Quanto alla portata delle disposizioni oggetto della transazione formalizzata tra le parti in data 30.07.2007: gli attori sostengono l'accordo non è più operativo, avendo, il condominio, installato un nuovo impianto;
l'amministrazione invoca la piena operatività di tale accordo, in ragione del quale il a seguito Pt_1
r.g. n. 5 dell'autorizzazione al distacco dal riscaldamento centralizzato, si è impegnato a pagare integralmente le spese straordinarie dell'impianto.
L'impianto di riscaldamento oggetto dell'accordo transattivo intervenuto tra le parti nell'anno 2009 è quello oggetto dei riparti in questa sede contestati, seppure, per il trascorrere del tempo, è stato interessato da opere di manutenzione straordinaria e potenziamento, consistite nella sostituzione della caldaia e nella fornitura e posa in opera di una nuova canna fumaria.
L'accordo transattivo, dunque, è valido e vincolante.
Alla operatività di tale accordo, consegue che gli attori sono esonerati dal pagamento dei consumi volontari e involontari, avendo il condominio rinunciato ad imputare agli attori le spese di inefficienza dell'impianto.
- Quanto al motivo di impugnazione dell'assemblea del 29.9.2017 che riguarda l'approvazione del piano di riparto delle spese relative all'istallazione della le spese sono state ripartite in parti uguali , dunque, la Controparte_3
determinazione è nulla in quanto in contrasto con il criterio per il quale le spese relative alla conservazione dell'impianto, costituendo delle obbligazioni propter rem, sono sempre proporzionate alla quota di proprietà individuale da determinarsi sulla base dei millesimi.
- Spese di lite compensate per la parziale reciproca soccombenza e l'effettiva incertezza delle liti giustifica l'integrale compensazione delle spese dei giudizi riuniti tra tutte le parti in causa.
Con atto di appello, e rassegnano le seguenti conclusioni. Parte_1 Parte_2
<< (…) a) accertare e dichiarare che i Sigg.ri e per tutti i motivi Pt_1 Parte_2 esposti, non sono tenuti al pagamento delle spese, presenti e future, per l'acquisto e la conservazione del nuovo impianto di riscaldamento installato dall'Amministrazione appellata (la ), anche per l'effetto della rinunzia esplicitata al Controparte_3
diritto di compartecipazione e per il venir meno del carattere della temporaneità del precedente;
b) dichiarare pertanto la nullità ovvero Controparte_4
disporre l'annullamento delle deliberazioni adottate in data 29 settembre 2017 non solo con riguardo ai criteri di riparto della spesa concernente l'acquisto e l'installazione della nuova caldaia, ma anche con riguardo all'imputazione in capo agli attori di tali spese;
c)come mezzo al fine, a parziale revoca dell'ordinanza del 23.10.2019, ammettere le prove tutte – dirette e contrarie – articolate dagli appellanti nelle proprie memorie ex art.183 VI comma c.p.c. ed, all'esito della relativa ammissione, accogliere
r.g. n. 6 le conclusioni di cui sopra;
d)confermare nel resto l'impugnata sentenza;
e) condannare
l'Amministrazione appellata, in persona dell'amministratore p.t., alla refusione, in favore degli appellanti, delle spese (inclusive di quelle delle due procedure di mediazione) e dei compensi professionali del doppio grado di giudizio, oltre rimborso forfettario 15%, IVA e CPA”>>.
L'Amministrazione, costituitasi con comparsa del 08.03.2021, resiste all'impugnazione e rassegna le seguenti conclusioni.
<< nel merito: - a conferma della sentenza, accertare e dichiarare che gli odierni attori sono tenuti al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria dell'impianto di riscaldamento;

- a parziale riforma della sentenza di primo grado, accertare e dichiarare che gli odierni attori sono tenuti al pagamento delle spese di consumo involontario calcolate secondo quanto disposto dalla normativa UNI 10200/2013 recepita dal D.Lgs 102/2014
e successive modifiche;
- rigettare, per il resto, tutte le domande formulate dalle parti attrici essendo infondate in fatto e in diritto e dichiarare che le stesse sono obbligate a sostenere le spese così come deliberate nell'Assemblea del 26 ottobre 2018, salvo la ripartizione millesimale come stabilita nella sentenza di primo grado;
- riformare la sentenza di primo grado nella parte in cui statuisce la compensazione delle spese di lite,
e, per l'effetto, condannare l'appellante al pagamento delle spese del primo grado di giudizio. Con vittoria di spese e compensi oltre rimborso forfettario per spese generali,
I.V.A. e C.P.A. come per legge da distrarsi in favore del sottoscritto avvocato antistatario>>.
e propongono cinque motivi di appello. Parte_1 Parte_2
1) Rubricato: “Erronea inclusione dell'impianto oggetto di causa tra i beni comuni previsti dai regolamenti;
violazione e falsa applicazione degli artt.1117, 1118,
1121 c.c., 61 e 62 disp. att. c.c. – illogicità, carenza e contraddittorietà della motivazione”. Gli appellanti censurano la decisione nella parte in cui accerta la natura condominiale dell'impianto, facendo conseguire, a tale accertamento, la irrinunciabilità al diritto di comproprietà sull'impianto medesimo. A tal fine, sostengono che l'impianto appartiene, esclusivamente, ai ventisei comproprietari che lo hanno realizzato e richiamano, sul punto, l'accertamento contenuto nella sentenza della Cassazione n. 5028/1996, nonché la mancata inclusione, dell'impianto, nel regolamento di condominio. Ribadiscono di essersi avvalsi del solo impianto originario e che, essendo questo andato in avaria, hanno installato r.g. n. 7 prima un impianto autonomo e poi un impianto fotovoltaico, mentre altri ventisei proprietari delle unità si sono dotati, nel 1981, dell'impianto comune sostituito nel 2016, impianto che non ha mai servito l'appartamento degli appellanti.
2) Rubricato: “Omesso rilievo del fatto pacifico costituito dalla cessazione del servizio centralizzato di riscaldamento - violazione del giudicato costituito dalla sentenza n. 5028/96 della Suprema Corte”. Gli appellanti censurano la decisione per omessa considerazione il giudicato costituito dalla sentenza della Cassazione
n. 5028/1996. Sostengono che anche nel caso in cui si dovesse considerare la natura condominiale dell'impianto, ciò avrebbe dovuto portare, comunque, all'accoglimento di tutte le domande attoree. Secondo gli appellanti, la cessazione del servizio centralizzato ha comportato l'impossibilità di godere del servizio di riscaldamento con le modalità pregresse con conseguente legittimo il loro ricorso all'installazione di un impianto autonomo;
il vecchio impianto della
Comunione aveva lo scopo temporaneo di far fronte all'avaria della di Pt_4
Quartiere; la installazione della comporta il venir meno Controparte_3 dell'impianto temporaneo.
3) Rubricato: “Errata disapplicazione dei principi espressi da Cass. n.7182/2012”.
Gli appellanti censurano la decisione nella parte in cui ritiene estranei, al presente giudizio, i princìpi espressi nella sentenza della Cassazione n.
7182/2012; ribadiscono che la nuova centralina è stata calibrata solo sulle esigenze dei ventisei condomini mai muniti di impianti autonomi;
che l'assemblea del 29.9.2017 è viziata anche nella parte in cui attribuisce oneri di spesa di acquisto e l'installazione della nuova caldaia, poiché la nuova caldaia è stata acquistata solo per far fronte ai bisogni dei condomini non dotati di impianto autonomo (26 sui 28 totali costituenti il rondò – Villino 19) e tarata per erogare il riscaldamento ai soli comproprietari rimasti serviti dal riscaldamento centralizzato, diversamente da quanto dedotto dall'Amministrazione per la quale l'impianto può servire anche gli appartamenti distaccati, circostanza accertata con punto di decisione non motivato.
4) Rubricato “Erronea interpretazione dell'accordo transattivo del 30.7.2009 – violazione e falsa applicazione degli artt.1362 ss. c.c. e degli artt.2 e 9 dell'accordo transattivo”. Gli appellanti lamentano la errata interpretazione dell'accordo transattivo del 30.07.2009. A tal fine, ribadiscono che l'impianto di r.g. n. 8 riscaldamento oggetto dell'accordo transattivo e quello oggetto della ripartizione delle spese contestate non sono lo stesso impianto;
sostengono che l'accordo transattivo regola due rapporti diversi, quello con il condominio, avente CP_5
ad oggetto il distacco dalla centrale di quartiere, e quello con l'amministrazione autonoma villino 19, avente ad oggetto le spese di esercizio dell'impianto di comunione;
che l'art. 2 dell'accordo transattivo si riferisce esclusivamente all'impianto temporaneamente insistente su area comune destinata a verde”, rispetto al quale il ha rinunciato a qualsivoglia azione in ragione del venir Pt_1
meno del requisito della temporaneità; che il concorso alle spese di cui all'accordo transattivo è solo quello relativo al mantenimento del servizio centralizzato già assicurato dalla Centrale di Quartiere in quanto sarebbe mancata una specifica disposizione rivolta ad estendere tale onere ad un nuovo impianto;
la transazione non è opponibile a , che non lo ha Parte_2
sottoscritto e nei suoi confronti può spiegare solo effetti favorevoli;
non vi è nessuna ammissione di comproprietà dell'impianto; in conseguenza della dismissione dell'Impianto della Comunione è venuto meno ogni residuo obbligo gravante sugli appellanti.
5) Rubricato: “Illegittima compensazione delle spese di lite – violazione degli artt.91 e 92 c.p.c. ed 8 d.lgs. 28/10”. Censura la decisione nella parte in cui regola, compensandole, le spese di lite, nonostante l'annullamento delle delibere impugnate e in assenza di motivazione.
Con l'unico motivo di appello incidentale proposto, l'Amministrazione lamenta la mancata applicazione della norma sopravvenuta in materia di consumi indiretti.
L'appello incidentale.
Giova premettere che ai fini della configurabilità di un appello incidentale, pur nel mancato ricorso a formule sacramentali, è sufficiente che dal complesso delle deduzioni e delle conclusioni formulate dall'appellato in sede di costituzione risulti chiaramente la volontà di ottenere la riforma della decisione e l'Amministrazione chiede la riforma della decisione nella parte in cui, nell'accogliere la impugnazione di delibera, accertando la vincolatività dell'atto di transazione, esclude che i condomini siano tenuti a concorrere alle spese di consumo.
L'amministrazione sostiene che e , in forza della transazione Parte_1 Parte_2
sottoscritta e della normativa europea sopravvenuta nel 2013 (UNI 10200/2013), sono tenuti a contribuire al pagamento delle spese di manutenzione straordinaria r.g. n. 9 dell'impianto di riscaldamento e delle spese di consumo involontario, queste da ripartire in base alle nuove tabelle millesimali calcolate secondo i criteri della richiamata normativa.
La censura non ha pregio.
La lettera dell'atto di transazione è chiara sul punto il :” (…) viene esonerato dal Pt_1 pagamento dei consumi e delle spese ordinarie”
Il consumo involontario, dalla contribuzione al quale i sono esonerati, è circostanza Pt_1
di fatto consistente nella perdita energetica che, pur non desiderata, costituisce quota parte del processo necessario per ottenere il funzionamento del servizio di riscaldamento;
l'aggravio da consumo involontario, come già accertato con la sentenza impugnata, è sempre presente in quanto non esiste un impianto termico con rendimento medio stagionale pari al 100%; la esistenza della quota di inefficienza ( appunto ,il consumo involontario) è circostanza di fatto preesistente alla normativa europea invocata dall'amministrazione, che deve ritenersi considerata nell'accordo transattivo e disciplinata con l'esonero totale degli odierni appellanti principali.
Diversamente da quanto sostenuto dall'appellante incidentale, la convenzione sul punto
è consentita.
Valga, in tal senso, anche la novellata previsione di cui all'art. 1118 c.c. che. in relazione all'ipotesi, che deve reputarsi ricorra anche nel caso di specie, di assenza di squilibrio termico in conseguenza del distacco, prevede l'obbligo di contribuzione alle sole spese di manutenzione straordinaria, conservazione e messa a norma, previsione che riveste chiara portata ricognitiva dello stato della giurisprudenza sul punto.
Sempre al fine di supportare la soluzione in esame, rileva la legge n. 102/2014, che impone la contabilizzazione dei consumi di ciascuna unità immobiliare e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi (art. 9 co. 5, ancorché la relativa violazione preveda l'irrogazione di una sanzione amministrativa), nonché l'art. 26 della legge n. 10 del 1991 ( che al comma 5 prevede che "Per le innovazioni relative all'adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l'assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell' articolo 1120 del codice civile "): il quadro normativo, infatti, denota l'intento del legislatore di correlare il pagamento delle spese di riscaldamento all'effettivo consumo, consumo che chiaramente non sussiste nel caso di legittimo distacco.
r.g. n. 10 A ciò consegue la legittimità dell'accordo nella parte in cui esonera i condomini contraenti dal pagamento dei consumi in assenza di consumi effettivi.
Motivi di appello principale sub 1),2), 3) e 4).
Attengono tutti alla inapplicabilità dell'accordo nella avvenuta realizzazione, a seguito della delibera del 2016, di un nuovo impianto, sostitutivo integralmente di quello interessato dalla transazione;
vengono valutati congiuntamente e non hanno pregio.
La sentenza impugnata accerta che l'impianto di riscaldamento oggetto dell'accordo transattivo intervenuto nell'anno 2009 tra le parti e l'impianto di riscaldamento oggetto dei riparti di spesa impugnati, sono lo stesso impianto e che tale impianto è stato oggetto di opere di manutenzione straordinaria di potenziamento consistite nella sostituzione della caldaia e nella fornitura e posa in opera di una nuova canna fumaria.
L'appellante, a sostegno della tesi per la quale l'impianto, nella consistenza successiva alla delibera del 2016, oggetto delle delibere di riparto impugnate, è impianto diverso da quello oggetto della transazione, che pertanto non sarebbe applicabile, richiama la
Cassazione 5028 del 1996; il regolamento condominiale;
i principi di cui a Cass. 7182 del 2012 e il tenore letterale dell'articolo 2 della transazione intervenuta nel 2009 tra le parti.
La ricostruzione degli appellanti principali, tuttavia, non è condivisibile e non inficia la decisione nel punto di accertamento in oggetto.
Non è oggetto di censura l'accertamento contenuto in sentenza per il quale i lavori del
2016 sono consistiti esclusivamente nella sostituzione della caldaia nonché nella fornitura e posa in opera di una nuova canna fumaria;
tuttavia, l'impianto oltre alla caldaia e alla canna fumaria esterna comprende tutte le tubazioni che si diramano dalla caldaia e , attraverso muri in comune, raggiungono le singole unità immobiliari rendendo possibile anche al condomino distaccato di riallacciarsi in qualsiasi momento e tale parte dell'impianto non risulta modificata.
Né gli appellanti inficiano, con le loro censure, l'accertamento contenuto in sentenza in ordine alla mancata prova, in esito all'istruttoria, della inidoneità tecnica dell'impianto a seguito dei lavori eseguiti nel 2016 a servire anche l'immobile di proprietà degli appellanti principali.
Diversamente da quanto sostenuto dagli appellanti, il giudice ritiene che gli attori non abbiano dimostrato che l'impianto, a seguito delle modifiche del 2016, non può servire anche all'int. 19 e non accerta che l'impianto non può servire detto appartamento, con la r.g. n. 11 conseguenza che rispetto a tale seconda circostanza non è possibile ravvisare il dedotto vizio di motivazione in sentenza.
In tema di condominio negli edifici, il condomino autorizzato a rinunziare all'uso del riscaldamento centralizzato e a distaccare le diramazioni della sua unità immobiliare dall'impianto comune rimane obbligato a pagare le sole spese di conservazione di quest'ultimo, quali appunto anche quelle di sostituzione della caldaia, in quanto l'impianto centralizzato è comunque un accessorio di proprietà comune, al quale egli potrà, in caso di ripensamento, riallacciare la propria unità immobiliare.
Certo è che se in seguito ad un intervento di sostituzione della caldaia, il mancato allaccio non sia espressione della volontà unilaterale di rinuncia o distacco, ma una conseguenza dell'impossibilità tecnica di fruire del nuovo impianto, che non consente neppure un futuro collegamento, egli non può essere più considerato titolare di alcun diritto di comproprietà su tale impianto e perciò non deve più partecipare ad alcuna spesa ad esso relativa (Cass. n. 18131 del 31/08/2020).
Come accertato in sentenza, con punto di motivazione non oggetto di specifica e idonea censura, nel concreto, tale possibilità non è stata esclusa dalla istruttoria e l'onere di tale prova grava sul condòmino che intende sottrarsi alla contribuzione di spesa per l'impianto.
Gli appellanti sul punto, infatti, assertivamente sostengono che la nuova centralina è stata dimensionata per servire 26 appartamenti con una potenza ridotta, ma questo non esclude la possibilità di un nuovo allaccio in futuro per l'interno 19.
Quanto all'articolo 2) della transazione in data 30.07.2009.
L'articolo prevede:” Il sig. viene autorizzato al distacco dall'impianto di CP_6
riscaldamento centralizzato e viene esonerato dal pagamento dei consumi e delle spese ordinarie restando, comunque, comproprietario, dell'impianto stesso, impegnandosi al pagamento del 100% delle spese straordinarie che dovessero essere deliberate e rinunciando a qualsivoglia azione nei confronti del condominio relativa alla pretesa demolizione della centrale termica temporaneamente insistente su area comune destinata a verde”.
Le controversie richiamate nella premessa in fatto dell'atto di transazione riguardano il pagamento di oneri condominiali fino all'anno di esercizio 1998/99 nonché la domanda di demolizione della centrale termica temporaneamente insistente su di un'area comune destinata al verde, tuttavia l'atto di transazione disciplina anche il pagamento dei consumi e delle spese ordinarie dell'impianto di riscaldamento centralizzato per il r.g. n. 12 futuro, senza alcuna limitazione ad un impianto piuttosto che ad un altro, fermo restando che, per quanto sopra, l'impianto di riscaldamento con riferimento al quale sono state deliberate le spese oggetto dell'impugnazione in esame è lo stesso impianto oggetto dell'atto di transazione.
Quanto alla mancata valutazione, ai fini dell'interpretazione dell'atto di transazione in oggetto, dell'accertamento contenuto nella sentenza della Corte di Cassazione
5028/1996: l'argomentazione difensiva dell'appellante principale sul punto è generica e assertiva;
in ogni caso, ripetesi, l'atto di transazione interviene successivamente a tale pronuncia e disciplina l'obbligo di contribuzione dei condomini contraenti rispetto alle spese straordinarie deliberate per l'impianto, anche per il futuro.
La questione della inoperatività dell'atto di transazione nei confronti della è Pt_1 tardivamente introdotta con l'appello.
Il Regolamento del Condominio, all'art. 4, rubricato:” Proprietà comuni” seppure non indica espressamente l'impianto di riscaldamento, richiama ogni altro manufatto o impianto che serva ad uso comune.
Motivo di appello principale sub 5).
Non ha pregio. La sentenza impugnata, diversamente da quanto sostenuto con la censura in esame, motiva la regolamentazione delle spese di lite con la parziale soccombenza e con la incertezza della res litigiosa.
Inoltre, la condotta che ha causalmente determinato la lite, diversamente da quanto sostenuto dell'appellante, è riconducibile ad entrambe le parti: la richiesta di pagamento
(anche di importi non dovuti) è dell'Amministrazione, il mancato pagamento (anche di importi dovuti) e dei condomini.
Spese del grado.
Si compensano integralmente per la reciproca soccombenza.
Sanzione processuale.
Trattandosi di causa iscritta a ruolo successivamente al 31 gennaio 2013, occorre dare atto del fatto che sussistono i presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante principale e dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.


P. Q. M.


Il Collegio, definitivamente pronunciando sull'appello principale di e Parte_1 [...]
nonché sull'appello incidentale dell'“Amministrazione Autonoma Parte_2
r.g. n. 13 , come in atti proposti avverso la Controparte_1
sentenza, resa tra le parti, dal Tribunale Ordinario di Roma n. 4652/2020, pubblicata in data 03.03.2020, a definizione dei giudizi riuniti recanti nn. R.G. 37326/2018 e
1190//2019 promossi da e nei confronti di Amministrazione Parte_1 Parte_2
Autonoma Riscaldamento Largo Nearco -Villino 19 -Isola 18, ogni diversa conclusione disattesa, così provvede:
- Rigetta l'appello principale.
- Rigetta l'appello incidentale.
- Compensa tra le parti le spese del grado.
- Dà atto della sussistenza dei presupposti di cui all'art. 13, comma 1 quater del DPR
n.115/2002 come introdotto dall'art. 1, comma 17, L.n.228/2012, per il versamento, da parte dell'appellante principale e da parte dell'appellante incidentale, dell'ulteriore importo indicato nella citata disposizione a titolo di contributo unificato.
Roma, 12.03.2025
Il Consigliere Est. Il Presidente
Maria Speranza Ferrara Maria Rosaria Rizzo

r.g. n. 14