N. 1039/2025 R.G.
REPUBBLICA ITALIANA IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

CORTE D'APPELLO DI MILANO SEZIONE III CIVILE
composta dai Magistrati:
dr.ssa Laura Sara Tragni Presidente
dr.ssa Elena Grazioli Consigliere
dr.ssa Alessandra Del Corvo Consigliere rel.
ha pronunciato la seguente
SENTENZA
nella causa iscritta al numero di ruolo sopra riportato, promossa in grado d'Appello con ricorso depositato il 7.4.2025

DA

C.F.: , in proprio, con studio professionale - presso il quale è Parte_1 C.F._1 elettivamente domiciliato - sito a Milano in via Podgora 9;

APPELLANTE

CONTRO

(C.F.: ) e (C.F.: Controparte_1 C.F._2 Controparte_2
, entrambe domiciliate presso lo Studio dell'avv. Marco Zaninelli (C.F.: C.F._3
del Foro di Brescia sito in Brescia via Malta n. 7/c, che le rappresenta e C.F._4 difende;

APPELLATE
Oggetto: risoluzione del contratto di locazione per inadempimento uso diverso
CONCLUSIONI DELLE PARTI PER L'APPELLANTE:
“Per tutti i motivi in fatto ed in diritto che precedono e con riserva di ulteriormente dedurre e produrre, si chiede che l'Ecc.ma Corte d'Appello civile adita, contrariis rejectis, voglia, in accoglimento del presente gravame e in riforma dell'impugnata sentenza del Tribunale Civile di Milano n. 8638/2024, così giudicare:
- In via processuale: stante la connessione tra la presente causa e quella oggetto del giudizio RGN 140/2025 pendente avanti questa stessa Corte d'Appello, Sez. III (C.I. dott.ssa Nardozza) con udienza di discussione fissata per il 07/05 p.v., disporre ex art. 274 c.p.c. la riunione del presente procedimento all'indicato procedimento rubricato al n. 140/25.
- Sempre in via processuale: dichiarare la nullità del capo di sentenza impugnato laddove ha dichiarato l'inammissibilità delle domande riconvenzionali svolte dal convenuto in prime cure e, se ritenuto, assegnare alle parti un congruo termine ex art. 101, 2° comma c.p.c., per gli incombenti ivi previsti.
- In via preliminare e processuale: dichiarare il difetto di procura ad litem conferita in primo grado dalle signore ed in capo all'avv. Marco Controparte_1 Controparte_2 Zaninelli, con ogni conseguente statuizione in merito, quantomeno con riguardo alla regolazione delle spese di giudizio.
- In via istruttoria: si ripropongono le istanze di prove orali (per interpello e testi) sui capitoli di prova, rilevanti ai fini del presente giudizio, non ammessi dal Tribunale di prime cure:
- 2) <<vero che nella mattinata del 20.05.2014 l'avv. e la sig.ra si sono incontrati pt_1 cp_1 presso l'ufficio di via corridoni 11 in milano per rinegoziazione contratto, e, esito a tale incontro , con e-mail quello stesso (doc. 31 rammostra al teste) ha proposto somma complessiva euro 36.000,00, comprensiva canone spese>>; 3) <<vero che nella mattinata del 20.05.2014 l'avv. e la sig.ra si sono incontrati pt_1 cp_1 presso l'ufficio di via corridoni 11 in milano per rinegoziazione contratto, e, esito a tale incontro , con e-mail quello stesso (doc. 31 rammostra al teste) ha proposto somma complessiva euro 36.000,00, comprensiva canone spese>>;
6) <<vero che nella mattinata del 20.05.2014 l'avv. e la sig.ra si sono incontrati pt_1 cp_1 presso l'ufficio di via corridoni 11 in milano per rinegoziazione contratto, e, esito a tale incontro , con e-mail quello stesso (doc. 31 rammostra al teste) ha proposto somma complessiva euro 36.000,00, comprensiva canone spese>>; 7)
7) <<vero che nella mattinata del 20.05.2014 l'avv. e la sig.ra si sono incontrati pt_1 cp_1 presso l'ufficio di via corridoni 11 in milano per rinegoziazione contratto, e, esito a tale incontro , con e-mail quello stesso (doc. 31 rammostra al teste) ha proposto somma complessiva euro 36.000,00, comprensiva canone spese>>;”. CP_1 Si indica a teste la sig.ra residente a [...].;”. Testimone_1
- Nel merito:
- Dichiarare l'intervenuta prescrizione, ex art. 2948, c. 3) c.c. delle pretese restitutorie ex adverso avanzate in primo grado per complessivi euro 4.500,00 a titolo di canoni relativi alle mensilità decorrenti dall'aprile 2014 sino a tutto il mese di settembre 2015.
- Dichiarare l'inammissibilità e comunque l'infondatezza della pretesa creditoria di euro 10.750,00 azionata ex adverso in prime cure a titolo di risarcimento per protratta occupazione dei locali a far tempo dall'Ordinanza di sfratto del 24/06/2021 sino all'effettivo rilascio dei locali intervenuto in data 28/09/2021.
- Dichiarare l'inammissibilità e comunque l'infondatezza, nell'an e nel quantum, delle pretese creditorie ex adverso azionate in prime cure e riconosciute come dovute dal Tribunale di prime cure per la complessiva somma di euro 74.390,88 oltre interessi legali e, per l'effetto, contenere, in denegata ipotesi, l'eventuale sentenza di condanna del convenuto in prime cure, odierno appellante, nella somma complessiva non superiore ad euro 29.500,00 ovvero in quella diversa somma che sarà ritenuta di giustizia.
- Accogliere, in quanto ammissibili e fondate, le domande riconvenzionali riproposte dall'appellante in questa sede di gravame nei confronti delle appellate, dichiarando tenute queste ultime, per i titoli e le causali di cui al parag. 10 che precede, e quindi condannandole, in via tra loro solidale, al pagamento, a favore del sottoscritto, per i titoli e le causali sopra indicati, della complessiva somma di euro 29.650,89 (oltre iva) o di quella diversa somma ritenuta di giustizia, anche in via equitativa.
- Dichiarare l'eventuale compensazione, ex art. 1243, 2° comma c.c., dell'eventuale debito che, in denegata ipotesi, dovesse essere riconosciuto dovuto dall'odierno appellante con il credito che gli sarà riconosciuto come dovuto in accoglimento di quanto azionato in via riconvenzionale nel presente giudizio.
- Con vittoria di spese ed onorari di entrambi i gradi di giudizio”.
PER LE APPELLATE:
“Nel merito e in via principale:
-accertare e dichiarare l'intervenuto giudicato interno sul capo autonomo di risoluzione del contratto di locazione per grave e colpevole inadempimento dell'appellante ed altresì, per lo meno, sulla condanna al pagamento della somma di € 38.787,19, quali canoni di locazione non versati e non contestati, ai sensi dell'art. 329, comma 2, c.p.c.;
-respingere, perché infondato in fatto e in diritto, l'appello proposto da AVV. , in Parte_1 proprio, confermando la sentenza n. 8638/2024 del Tribunale Civile di Milano, sez. 13° G.U. dott. Jacopo Blandini pronunciata in data 03/10/2024 all'esito del giudizio RGN 28797/2021, pubblicata in data 09/10/2024, non notificata;

-in ogni caso, le appellate richiamano ogni istanza, eccezione, deduzione e domanda svolta in primo grado, che non possono in alcun modo reputarsi rinunciate, e che quivi si reiterano integralmente, nonchéi documenti tutti ivi prodotti, fermo il passaggio in giudicato delle parti della sentenza non impugnate, in relazione alla parte motiva non impugnata ex adverso;

- condannare la parte appellante al pagamento delle spese di lite del grado, oltre accessori come per legge. In via istruttoria: Ammettersi, senza inversione del relativo onere, prova per testi e per interrogatorio formale delle parti sui capitoli di cui al primo grado, da qui aversi integralmente trascritti, nonché occorrendo prova contraria sui capitoli di controparte, insistendo per l'ammissione dei testi indicati nel ricorso introduttivo. Con espressa riserva di ulteriori deduzioni istruttorie alla luce dello sviluppo del procedimento e delle risultanze istruttorie”.

MOTIVI DELLA DECISIONE

1. ha impugnato, con ricorso regolarmente depositato, la sentenza n. 8638/2024, Parte_1 pubblicata in data 9.10.2024 e non notificata, con la quale il Tribunale di Milano, definendo il giudizio introdotto nei suoi confronti dalle locatrici, odierne appellate, con atto di intimazione di sfratto per morosità, ha:
- dichiarato risolto, per grave e colpevole inadempimento del conduttore, il contratto di locazione ad uso commerciale stipulato in data 1/04/2011, dando atto dell'avvenuto rilascio dell'immobile in data 28.9.2021;
- dichiarato inammissibili le domande riconvenzionali proposte dall'intimato per Parte_1 violazione dell'art. 418 c.p.c.;
- condannato l'intimato al pagamento, in favore delle locatrici, dell'importo pari alla complessiva somma di € 74.390,88 oltre ad interessi nella misura di legge dalla pronuncia sino al saldo effettivo;

- rigettato ogni altra domanda o eccezione espressamente non accolta;

- disposto la compensazione tra le parti costituite delle spese legali di lite e di procedura nella misura di un/ottavo (1/8) e condannato l'intimato-resistente alla refusione, in favore delle controparti, della residua quota parte di sette/ottavi (7/8) liquidata come in dispositivo.
Il Tribunale, disposto il rilascio dell'immobile all'esito della fase sommaria ed il mutamento di rito, ha istruito la causa mediante assunzione di prova per testi e, nella motivazione della sentenza gravata, ha in primo luogo disatteso l'eccezione dell'intimato di difetto di valida procura alle liti conferita al difensore dalle locatrici-intimanti. In proposito il giudice (p. 7 e seguenti della pronuncia di primo grado) ha richiamato la costante interpretazione dell'art. 182 c.p.c. ad opera della giurisprudenza di legittimità e ha ritenuto che “nel caso di specie nemmeno mai potrebbe parlarsi di mancanza o carenza della procura e deve darsi atto che le procure alla liti sub doc 1 e 2 versate in PCT (rilasciate dalle ricorrenti e sono redatte con contenuto Controparte_1 Controparte_2 che richiama espressamente il numero di ruolo generale” evidenziando, inoltre, che “la procura rilasciata all'estero (Australia) dalla locatrice ha anche la necessaria attestazione CP_2 certificativa svolta dal personale diplomatico attestante il fatto che la firma della parte è stata apposta in sua presenza da persona di cui egli abbia accertato l'identità”. Ha dato atto, in ogni caso, della mancata riproposizione di tale eccezione nella memoria integrativa depositata dall'intimato a seguito del disposto mutamento di rito. Sempre preliminarmente e in rito il Tribunale ha dichiarato “radicalmente inammissibili (prima ancora di delibarne ogni ipotesi di possibile eventuale fondatezza nel merito) tutte le domande riconvenzionali proposte dalla parte resistente/intimata e ciò in quanto formulate in netta Pt_1 violazione rispetto a quanto disposto dall'art. 418, I comma cpc non avendo la parte resistente chiesto lo spostamento di udienza previsto a pena di decadenza (cfr. il tenore memoria integrativa con data in calce del 06/12/2021 di parte )”. Pt_1 Nel merito il giudice ha evidenziato:
- che il conduttore aveva in più occasioni espressamente riconosciuto la propria morosità con particolare riferimento alle mensilità di canone dovute per l'intero anno 2020 “per un totale di 12 mensilità pari a € 43.000,00 secondo la tesi di controparte o a € 39.000,00 secondo quanto dedotto dalla parte resistente” nonchè per il periodo compreso tra il 25.6.2021 e il 28.9.2021 (data di effettivo rilascio e riconsegna dell'immobile alla proprietà ; CP_1
- che a fronte di tali dati oggettivi e fattuali - e tenuto conto che il canone contrattualmente pattuito (e dovuto dalla parte conduttrice) “in assenza di adeguata prova contraria scritta ed univoca” (art. 16 del contratto) era solo ed esclusivamente quello la cui esatta misura era espressamente indicata (a regime) nel contratto di locazione puntualmente sottoscritto da entrambe le parti Parte_2 nell'aprile 2011” - l'intimato non aveva offerto alcuna prova circa il prospettato accordo, asseritamente intervenuto con le locatrici avente ad oggetto una riduzione del canone CP_1 contrattuale annuale. Secondo il giudice, in particolare (p. 11 della sentenza impugnata), neanche dal documento n. 18 prodotto dal a sostegno della propria tesi poteva evincersi “alcuna traccia di Pt_1 un potere (né in senso formale né sostanziale) conferito dalle locatrici in capo alla ER che CP_1 abilitasse (in qualsiasi modo e forma) la ER ad applicare e praticare -in favore del conduttore una qualsivoglia forma di scontistica del canone dovuto secondo l'importo fissato in sede Pt_1 contrattuale. Ciò è tanto più vero e incontrastabile ove si consideri il chiaro (quanto univoco) precetto di cui all'art. 16 del contratto di locazione …qualsiasi modifica del contratto dovrà risultare sempre per atto scritto…; il dato contrattuale certamente non offre sostegno né conforto alla versione resa dalla parte conduttrice (che peraltro ammette stesso tempo-- propri pagamenti Pt_1 CP_3 inferiori e solo parziali rispetto all'importo contrattualmente dovuto) …”;
- che la ricostruzione contabile effettuata dalle intimanti non era stata smentita da dati obiettivi e documentali di segno contrario offerti dall'intimato. Alla luce di ciò il Tribunale ha ritenuto fondata la domanda delle locatrici di condanna del al Pt_1 pagamento delle somme richieste nel giudizio di primo grado, innanzitutto, a titolo di canoni di locazione. Con riguardo alla situazione di crisi e contrazione economica legata alla situazione di emergenza pandemica dedotta ed allegata dal DE per l'anno 2020, ha evidenziato il primo giudice che i locali condotti in locazione erano stati adibiti a studio professionale per l'esercizio della professione legale dell'intimato e dei suoi collaboratori, e che tale attività non era mai stata oggetto di sospensione da parte delle prescrizioni governative. Ha richiamato sul punto giurisprudenza di merito, anche di questa Sezione, ed ha aggiunto (p. 20) che “peraltro, la parte riconosce di aver “autoridotto” Pt_1 (in modo di fatto arbitrario e del tutto unilaterale) il corrispettivo dovuto in favore della proprietà per l'intero anno 2020 per l'intera misura (100%) del canone, così nulla versando alle CP_1 locatrici. Ebbene l'inadempimento della parte conduttrice è andato quindi persino ben al di Pt_1 sotto (nulla pagando del dovuto) anche dell'unica percentuale (pari 50%) fissata --in via del tutto eccezionale e straordinaria-- dallo stesso legislatore nei soli casi di locazioni di palestre, piscine e impianti sportivi di proprietà̀ di soggetti privati, così unilateralmente andando anche sotto il limite pure eccezionalmente previsto dal Legislatore come massimo sacrificio oggettivamente imponibile alla controparte locatrice proprietaria/affittuaria”. In ultimo ha disatteso “l'eccezione di prescrizione avanzata dalla parte resistente, attesa la imputazione a ritroso dei pagamenti (effettuati solo in via parziale, ridotta e non solutoria da parte
) fatta dalla parte creditrice/locatrice ai precedenti e più risalenti debiti pregressi di parte Pt_1
, relativi ai canoni già antecedentemente scaduti e non integralmente saldati dalla parte Pt_1 conduttrice”. Il Tribunale ha pertanto dichiarato risolto per inadempimento del conduttore il contratto di locazione inter partes con condanna dello stesso al pagamento di complessivi € 62.250,00 (somma richiesta con la memoria ex art. 426 c.p.c.) per canoni di locazioni scaduti e non corrisposti fino alla data dell'ordinanza di rilascio emessa il 24.6.2021, oltre ad ulteriori complessivi € 10.750,00 ex art. 1591 c.c. per i tre mesi di luglio, agosto e settembre 2021, ovvero per il periodo di occupazione decorrente dalla citata ordinanza fino all'effettivo rilascio dei locali, avvenuto in data 28 settembre 2021. Ha altresì accolto la domanda delle intimanti di condanna del all'ulteriore pagamento di euro Pt_1
1.390,88 a titolo di rimborso per la quota di spettanza delle tasse di registro del contratto di locazione, per un totale, quindi, di euro 74.390,88, oltre ad interessi nella misura di legge maturati e maturandi dalla pronunzia (come richiesto dalle intimanti) sino al saldo effettivo. Non ha invece accolto la domanda delle odierne appellate volta ad ottenere il rimborso di euro 7.660,38 per quanto asseritamente a loro volta pagato per spese condominiali, in assenza di prova di aver realmente sostenuto il relativo esborso.
2. Con il primo motivo di impugnazione lamenta “error in procedendo per travisamento Parte_1 e omessa valutazione delle istanze e domande, anche istruttorie, delle parti in violazione dell'art. 132, c.2, n. 4 e 118 disp. att. c.p.c.. Motivazione erronea e contraddittoria. Violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c.”: l'appellante deduce che, in sede di discussione orale della causa, aveva riproposto tutte le istanze istruttorie non accolte dal Tribunale, denunciando l'errore procedurale del giudice che in motivazione ha, ciò nonostante, ritenuto maturate le relative preclusioni. Con il secondo motivo è dedotta “nullità della sentenza per violazione dell'art 101, 2° c. c.p.c. (anche in relazione ai disposti dell'art. 183, 3° c. c.p.c.) e dell'art. 111, c. 2, Cost. Violazione per errata applicazione degli artt. 418, 1° c. c.p.c. e 667 c.p.c., anche in relazione al disposto dell'art. 156, 3° comma c.p.c.”: l'appellante censura la sentenza di primo grado nella parte in cui il Tribunale ha dichiarato inammissibile le domande riconvenzionali proposte, deducendo violazione del comma 2 dell'art. 101 c.p.c. per avere il giudice omesso di sollecitare il contraddittorio processuale su una questione rilevata d'ufficio e posta a fondamento della decisione di primo grado. L'appellante rileva altresì di aver ritualmente proposto le proprie domande riconvenzionali sia nella fase a cognizione sommaria sia nella fase a cognizione piena, senza che mai le intimanti abbiano sollevato questioni di rito;
chiede sul punto (p. 20 dell'atto di impugnazione) che la Corte “in accoglimento del presente mezzo di gravame e in riforma dell'impugnata sentenza, voglia dichiarare la nullità del capo di sentenza impugnata rimettendo le parti in termini per controdedurre sulla questione, ovvero, in subordine, voglia pronunciarsi in merito alle domande riconvenzionali svolte dallo scrivente legale in primo grado che saranno infra riproposte riconoscendone la fondatezza, ovvero, in via di ulteriore subordine, voglia ritenere le stesse quali fondate eccezioni validamente formulate dal Convenuto al fine di paralizzare/contestare anche solo parzialmente, le pretese delle attrici, odierne appellate”. Con il terzo motivo di critica l'appellante ripropone l'eccezione di “nullità/difetto del mandato alle liti conferito dalle ricorrenti di prime cure in capo all'avv. Marco Zaninelli in violazione dei disposti di cui all'art. 83 c.p.c.. Erroneità della motivazione – travisamento”: l'appellante (pp. 21 e 22 dell'atto di impugnazione) lamenta travisamento degli atti processuali da parte del Tribunale “nel valutare il fondamento dell'eccezione processuale in questione, che non poteva certamente essere
“riproposta” dalla scrivente difesa in sede di memoria integrativa del 06/12/2021 per la semplice ragione che detta eccezione, come detto e documentato, è stata sollevata all'udienza del 04/04/2022 (di oltre quattro mesi successiva alla data di deposito di quella memoria) ed era riferita ai mandati alle liti apposti in calce all'Atto di intimazione di sfratto notificato in data 19/04/2021 e alla memoria integrativa del 16/11/2021, e non già quindi ai mandati “riparatori” tardivamente prodotti in giudizio ex adverso in data 11/07/2022. Chiarito quanto sopra, si richiamano in questa sede le censure formulate sul punto alle pag. 1, 2 e 3 delle Note difensive autorizzate ritualmente depositate in prime cure in data 16/09/2024, e si reiterano le correlate istanze ivi formulate in ordine alla declaratoria di invalidità degli atti processuali formulati da controparte, quantomeno sino all'udienza del 12/07/2022, con ogni conseguente pronuncia di condanna delle controparti alle spese di lite ex artt. 88, 91 e 92 c.p.c.”. Il quarto motivo di appello è così rubricato “sull'ammontare delle pendenze a titolo di canoni e sulle prove (documentali e testimoniali) offerte in produzione dal convenuto di primo grado a supporto delle proprie eccezioni, deduzioni e domande riconvenzionali: violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c.. Violazione dell'art. 2697 c.c.. Violazione degli artt. 112 e 115 c.p.c. sotto diverso e ulteriore profilo”: l'appellante, nella sostanza e con riferimento al quantum dovuto alle locatrici, lamenta che il Tribunale abbia travisato e mal interpretato il contenuto dei documenti contabili prodotti e che non abbia ammesso le prove orali articolate, che attesterebbero “inequivocabilmente, come, a far tempo dal mese di giugno 2014 e poi nel mese di gennaio 2016, le parti del rapporto locatizio de quo avessero convenuto il canone annuo nella misura rispettivamente di euro 36.000,00 (pari ad euro 3.000,00 mensili) e di euro 39.000,00 pari ad euro 3.250,00 mensili”. Il quinto motivo è ripetitivo del precedente, in quanto l'appellante ribadisce che il Tribunale avrebbe errato nel non ritenere provato l'accordo raggiunto con le intimanti per la riduzione del canone annuo e deduce violazione degli artt. 115 e 116 c.p.c. e “Motivazione perplessa e contraddittoria – Violazione per falsa applicazione dell'art. 2697 c.c.”. Il sesto motivo è così rubricato “Sulle cause del mancato pagamento dei canoni relativi all'anno 2020 (restrizioni governative per l'emergenza pandemica): erroneità ed ingiustizia dell'appellata sentenza per travisamento dell'eccezione e delle domande formulate dal convenuto di prime cure. Omessa pronuncia in violazione dell'art. 112 c.p.c.. Violazione per mancata applicazione degli artt. 1575 n. 2) e 3), 1576, 1° c. e 1584 c.c.”. L'appellante, in senso contrario rispetto a quanto motivato dal primo giudice, richiama la relazione del massimario della Corte di Cassazione n. 56/2020, rilevando che le locatrici si erano sempre rifiutate di rinegoziare il canone nonostante la situazione di emergenza pandemica;
rileva poi (p. 30 atto appello) che “a far tempo dal 11/02/2020 e sino a tutto il mese di settembre di quell'anno, come attestato dai docc. 5, 26, 27 e 37, comprovati dalla testimonianza resa dalla teste all'udienza del 13/06/2023, in aggiunta alle restrizioni governative dovute alla Tes_1 (che ha colpito anche lo scrivente legale ed altri due collaboratori dello Studio nel mese Pt_3 di settembre di quell'anno – cfr. doc. 7) vi è stata la parziale inagibilità dei locali e dei servizi igienici dello Studio dello scrivente legale, in particolare della sala riunioni (a causa delle maldestre, invasive e illecite lavorazioni effettuate dalla Proprietà dell'appartamento adiacente a quello di proprietà delle signore e dei due bagni (a causa della rottura del boiler dell'acqua calda). CP_1 Con la conseguenza che, in ragione dei disposti di cui all'art. 1584 1° c. c.c. e della giurisprudenza di merito anche di codesta Corte di Appello (richiamata dallo stesso Tribunale di prime cure alla pag. 19 dell'appellata sentenza) sussisteva (e sussiste) il diritto del Conduttore ad ottenere la riduzione del corrispettivo della locazione quando non può utilizzare temporaneamente l'immobile locato in maniera totale o parziale “quando non può utilizzare temporaneamente l'immobile locato, in mancanza totale o parziale, a causa dei guasti che comportano l'obbligo per la parte locatrice di provvedere alle necessarie riparazioni (…), il Conduttore ha diritto alla riduzione del corrispettivo” (cfr. in punto C.A. Salerno 13 maggio 2022 n . 488)”. Conclude chiedendo che “in parziale riforma di quanto statuito dal Tribunale di prime cure, riduca proporzionalmente le debenze del conduttore, a titolo di canoni, per l'anno 2020, quantomeno ad euro 33.500,00 (o quella diversa somma ritenuta di giustizia) in luogo dell'importo di euro 43.000,00 erroneamente ed ingiustamente conteggiato dal Giudice di primo grado”. Con il settimo motivo è dedotta “violazione per errata interpretazione ed applicazione degli artt. 2948 n. 3 e 1193 c.c.” in relazione al rigetto dell'eccezione di prescrizione sollevata in primo grado. Lamenta l'appellante che il Tribunale, nel motivare il rigetto, abbia erroneamente richiamato l'art. 1193 c.c. invece che le norme applicabili alla prescrizione del diritto al pagamento dei canoni di locazione, e chiede che la Corte “voglia dichiarare l'intervenuta prescrizione dei canoni di locazione relativi alle mensilità a far tempo dall'aprile 2014 a tutto il settembre 2015, con ogni conseguente statuizione sul “quantum” eventualmente dovuto dallo scrivente a titolo di canoni dovuti per la locazione de qua”. L'ottavo motivo è così rubricato “sul capo di sentenza recante la condanna del Convenuto di 1° grado al pagamento di euro 10.750,00 a titolo di risarcimento per protratta occupazione dei locali a far tempo dall'Ordinanza di sfratto del 24/06/2021 sino all'effettivo rilascio dei locali, intervenuto in data 28/09/2021: inammissibilità della domanda “nuova” avanzata dalle locatrici in sede di memoria integrativa del 15/11/2021 a seguito del mutamento del rito in violazione dell'art. 667 c.p.c.. Violazione delle norme e dei principi sulla responsabilità civile da fatto illecito (artt. 2043 e segg. c.c.) e sull'onere della prova (art. 2697 c.c.). Violazione degli art.112 e 115 c.p.c. sotto diverso e ulteriore profilo;
violazione dei doveri di buona fede e lealtà processuale (artt. 1175 e 1375 e art. 88 c.p.c.)”. L'appellante lamenta che il Tribunale abbia accolto sul punto una domanda nuova delle locatrici intimanti, inammissibile perché non proposta nella fase sommaria, ed afferma che “le controparti non hanno, in ogni caso, dato prova del danno che avrebbero, in ipotesi, subito a causa della mancata disponibilità dell'immobile nei mesi di luglio, agosto e settembre scorso … la richiesta di controparte è esorbitante e, comunque, non provata nel quantum, atteso che viene parametrata sulla base di un preteso ammontare di canone annuo/mensile in contestazione, di misura superiore a quello accordato dalla ER Servizi S.r.l. in nome e per conto delle signore e che è stato incamerato CP_1 dalle medesime, senza obiezioni alcune, sino alla missiva dell'avv. Zaninelli del 19.10.2020. Al riguardo, va rilevato che, in base al combinato disposto di cui agli artt. 667 e 426 c.p.c. “dopo che il giudice ha disposto il mantenimento del rito, è alle parti consentito solamente il deposito di memorie integrative, che non possono contenere domande nuove”, pena l'inammissibilità rilevabile d'ufficio del Giudice, non sanata neppure dall'accettazione del contraddittorio sul punto, con il solo limite della formazione del giudicato (V. Cass. Civ. n. 11596/2005)”. Chiede che la Corte “in accoglimento di tale mezzo di gravame, voglia, in riforma dell'appellata sentenza, dichiarare inammissibile e comunque infondata e indimostrata la pretesa risarcitoria ex adverso azionata in prime cure con ogni conseguente statuizione di riduzione, nel “quantum”, dell'importo in denegata ipotesi ancora dovuto dallo scrivente a favore delle signore in CP_1 relazione alla controversia de qua”. Con il nono motivo di impugnazione l'appellante censura l'ulteriore condanna pronunciata a suo carico dal Tribunale per l'importo di euro 1.390,88 a titolo di rimborso delle quote di tasse di registro relative al contratto di locazione de quo, e deduce “violazione degli artt. 112, 115 e 116 c.p.c.. Violazione degli artt. 1175 e 1375 c.c.”. Secondo l'appellante per alcune annualità mancherebbe la prova del versamento della tassa di registro da parte delle appellate, mentre per altre annualità la stessa sarebbe stata pagata con ritardo, oltre il termine previsto dalla normativa fiscale. In ultimo l'appellante ripropone (pp. 36 e 37) le domande, anche riconvenzionali, e tutte le eccezioni processuali e di merito non accolte o dichiarate inammissibili dal Tribunale.
3. Con decreto dell'8.5.2025, è stata fissata l'udienza di discussione per il giorno 22.10.2025. Le appellate si sono costituite con comparsa depositata il 10.10.2025, chiedendo di accertare e dichiarare l'intervenuto giudicato interno “sul capo autonomo di risoluzione del contratto di locazione per grave e colpevole inadempimento dell'appellante ed altresì, per lo meno, sulla condanna al pagamento della somma di € 38.787,19, quali canoni di locazione non versati e non contestati, ai sensi dell'art. 329, comma 2, c.p.c.”, e di respingere nel merito l'impugnazione proposta. All'udienza di discussione la Corte ha preliminarmente rigettato l'istanza dell'appellante di riunione del presente giudizio a quello, più risalente, portante n. 140/2025 R.G. chiamato alla stessa udienza ed avente ad oggetto impugnazione avverso diversa sentenza di primo grado emessa tra le stesse parti. I procuratori delle parti hanno discusso la causa oralmente e la Corte, all'esito della camera di consiglio, ha dato lettura del dispositivo qui oltre integralmente riportato.
4. Preliminarmente si osserva che non può essere dichiarato l'intervenuto giudicato interno, così come chiesto da parte appellata, in quanto l'appellante, pur ammettendo la propria morosità con riguardo all'annualità 2020, ha giustificato l'inadempimento sull'assunto di una sopravvenuta impossibilità della prestazione legata alla situazione di emergenza pandemica, riproponendo la questione - disattesa dal primo giudice - con specifico motivo di gravame. Ha dedotto l'assenza di inadempimento colpevole e quindi, implicitamente, l'erroneità della pronuncia di risoluzione contrattuale emessa dal Tribunale.
4.1. Ciò premesso, l'appello è infondato. Il primo motivo di doglianza va disatteso in quanto, così come formulato, è irrilevante e inconferente ai fini della decisione del presente giudizio. Anche laddove, infatti, le parti avessero effettivamente riproposto in sede di discussione orale in primo grado le istanze istruttorie non accolte dal Tribunale - circostanza non desumibile dal verbale di udienza -, ciò non comporterebbe alcun “error in procedendo” come dedotto dall'appellante, atteso che il giudice, con l'ordinanza istruttoria del 12.7.2022, ha espressamente esaminato tali istanze, accogliendone alcune e rigettando - con ampia motivazione - tutte le altre. Tale decisione è peraltro da ritenersi pienamente condivisibile per le ragioni che si illustreranno in seguito.

4.2. Parimenti infondato è il secondo motivo di gravame. Il Tribunale ha dichiarato inammissibile la domanda riconvenzionale risarcitoria proposta con la memoria integrativa ex art. 426 c.p.c. per violazione dell'art. 418 comma 1 c.p.c., non avendo l'intimato formulato istanza di differimento dell'udienza fissata a seguito del disposto mutamento di rito. Occorre rilevare in primo luogo che, contrariamente all'assunto dell'appellante, tale domanda non era stata proposta nella comparsa di costituzione e risposta depositata in data 8.6.2021 nella fase sommaria del procedimento per convalida di sfratto, bensì, per la prima volta, con la memoria integrativa depositata il 6.12.2021. Ebbene, per giurisprudenza di legittimità ormai consolidata, nelle controversie soggette al rito di cui agli artt. 409 e ss. c.p.c., quali quelle in materia locatizia, l'inosservanza dell'onere, posto dall'art. 418 c.p.c. a carico del resistente, di chiedere la fissazione di una nuova udienza, comporta la decadenza dalla domanda riconvenzionale e l'inammissibilità di questa, “decadenza che non é sanata dall'emissione da parte del giudice, in difetto della specifica istanza, del decreto di fissazione della nuova udienza o dall'accettazione del contraddittorio ad opera della controparte o per aver quest'ultima sollevato l'eccezione esclusivamente nel corso del giudizio di appello e che, attenendo alla regolarità del contraddittorio, é rilevabile anche d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del processo” (v. Cass., sent. n. 23815/2007, n. 10335/2005, n. 2777/2003 e n. 9965/2001). La norma prevede quindi un'ipotesi di decadenza processuale non sanabile e sempre rilevabile d'ufficio dal giudice in ogni stato e grado del procedimento, ciò che, peraltro, non esclude la possibilità per la parte di riproporre in altro giudizio - come peraltro accaduto - la domanda riconvenzionale dichiarata inammissibile “sia per la natura processuale della suddetta previsione, sia per la natura autonoma della domanda in questione, diretta non ad ottenere il rigetto della pretesa avversaria ma una diversa pronuncia giurisdizionale a sé favorevole” (v. Cass., sent. n. 18125/2016). Osserva altresì il Collegio che, nel caso di specie, non sussiste nemmeno la violazione dell'art. 101 comma 2 c.p.c. dedotta dall'Avv. , il quale prospetta una lettura ed interpretazione di tale norma Pt_1 che non può condividersi e che è contraria all'orientamento espresso dalla giurisprudenza di legittimità. Ed infatti tale norma impone al giudice, ove rilevi d'ufficio una questione che intenda porre a fondamento della propria decisione, l'obbligo di sottoporla al contraddittorio tra le parti, assegnando loro un termine per presentare memorie contenenti osservazioni, così da evitare una decisione “a sorpresa” su una questione decisiva per l'esito del giudizio. Tuttavia, secondo quanto affermato anche di recente dalla Suprema Corte, “l'ambito applicativo della norma non è illimitato, in ragione dei limiti interni individuati in primo luogo dal dato normativo (che prevede che l'obbligo operi rispetto a questioni poste a fondamento della decisione giudiziale), ma anche dalla lettura che ne ha dato il “diritto vivente” attraverso la giurisprudenza di questa Corte. In tal senso, si è giunti ad una perimetrazione della portata applicativa della norma al fine di evitare ingiustificate dilazioni delle tempistiche di svolgimento del processo, in aperto contrasto con il principio di ragionevole durata, che concorre con il principio del contraddittorio, recepito dall'art. 101 c.p.c., a garantire il “giusto processo” (art. 111 Cost.)”. Pertanto, secondo la Corte di Cassazione, “il divieto di decisione solitaria da parte del giudice rimane circoscritto alle questioni di fatto o miste di fatto e di diritto, queste ultime rappresentate da questioni giuridiche che sottendono una modificazione del quadro fattuale oggetto del giudizio. In relazione a queste due tipologie di questioni si impone al giudice l'obbligo di evitare una “decisione a sorpresa”, che menomerebbe il diritto di difesa delle parti, negando loro il contraddittorio, privandole delle
“connesse facoltà di modificare domande ed eccezioni, allegare fatti nuovi e formulare richieste istruttorie sulla questione” (Cass. n. 11453/2014; Cass. n. 1577/2005). Proprio alla luce delle ripercussioni che la violazione di tale obbligo produce sul diritto di difesa, essa viene sanzionata con la nullità della sentenza”. La sanzione prevista dalla norma in esame non opera con riguardo alle questioni di puro diritto, tra le quali rientrano anche le questioni di rito (Cass. n. 41980/2021; Cass. n. 11724/2021; Cass. n. 6218/2019), ivi comprese, secondo la Corte, “quelle relative ai requisiti di ammissibilità della domanda, contemplati da norme la cui violazione è rilevabile in ogni stato e grado del processo” (cfr., Cass., ord. n. 6483/2025 e, in senso conforme, SU, sent. n. 30883/2024 e Cass., sent. n. 7356/2022). Ha in particolare precisato la Corte che, “con riferimento a quest'ultima categoria di questioni, rileva un principio di autoresponsabilità in ambito processuale in base al quale la parte, dotata di un livello minimo di diligenza processuale, non può non prevedere che il giudice possa rilevare le carenze dei requisiti previsti dal legislatore a pena di inammissibilità della domanda (Cass. n. 15019/2016)”. Alla luce di tali condivisibili principi, non soggiace al divieto posto dall'art. 101 c.p.c. il rilievo di decadenze processuali, come la tardività dell'impugnazione o l'intervenuta decadenza dalla proposizione di una domanda. Nel caso di specie parte appellante lamenta l'avvenuta violazione del principio del contraddittorio su una questione che, per quanto esposto, non rientra nel campo di applicazione della norma richiamata, come circoscritto dall'interpretazione giurisprudenziale della stessa consolidatasi nel tempo. La questione relativa all'inammissibilità della domanda riconvenzionale per violazione dell'art. 418 comma 1 c.p.c., rilevata d'ufficio in sentenza dal Tribunale, è, infatti, una questione di rito in relazione alla quale non è invocabile l'art. 101 comma 2 c.p.c., e da ciò deriva il rigetto del secondo motivo di appello proposto dal . Pt_1
4.3. Va disatteso anche il terzo motivo di doglianza con cui è dedotta la nullità della procura alle liti conferita dalle intimanti al loro difensore nel giudizio di primo grado. La questione, come sottolineato dal Tribunale, non è stata più nemmeno riproposta dall'Avv. nelle conclusioni formulate con Pt_1 la memoria integrativa del 6.12.2021, ed è comunque infondata per le ragioni esposte dal Tribunale. Sono infatti pienamente valide entrambe le procure depositate nel giudizio di primo grado e rilasciate al procuratore delle intimanti, la prima, depositata nella fase sommaria di sfratto, perché regolarmente autenticata – quella conferita all'estero (Australia) dalla locatrice contiene anche la CP_2 necessaria attestazione certificativa svolta dal personale diplomatico – e recante espressa indicazione del procedimento di sfratto in relazione al quale è stato conferito lo ius postulandi, e la seconda - depositata a seguito del mutamento di rito con le ulteriori integrazioni del 12.7.2022 (cui le intimanti hanno per scrupolo provveduto a seguito del tardivo rilievo da parte del DE dell'eccezione di invalidità) - perché a sua volta contenente specifiche indicazioni in ordine all'oggetto del mandato e regolarmente autenticata in calce. Il motivo di appello va quindi rigettato.
4.4. Il quarto, il quinto, il sesto, il settimo e l'ottavo motivo di appello possono essere esaminati congiuntamente perché pongono questioni tra loro connesse e attengono alla correttezza – che l'appellante contesta sotto diversi profili – del quantum oggetto di condanna in primo grado a titolo di canoni di locazione Occorre premettere che le appellate hanno intimato sfratto all'Avv. allegando nell'atto di Pt_1 citazione una morosità per soli canoni di locazione pari ad euro 67.916,67, poi ridotta nel quantum con la memoria integrativa a € 62.250,00 per canoni scaduti fino alla data dell'ordinanza di sfratto del 24 giugno 2021. A sostegno di quanto allegato, hanno riprodotto nei propri scritti difensivi un prospetto con l'indicazione dei pagamenti eseguiti dal conduttore fino a tale data e a partire dall'inizio del rapporto di locazione (aprile 2011). Hanno calcolato il dovuto detraendo gli importi che il avrebbe Pt_1 dovuto corrispondere secondo le norme contrattuali e quelli che avrebbe invece effettivamente corrisposto, sull'assunto – non chiaramente espresso, ma implicitamente desumibile dalle difese svolte dalle intimanti – che egli abbia effettuato pagamenti parziali e inferiori al dovuto fin dal 2011. Sulla scorta di ciò hanno quantificato come sopra le somme dovute dal conduttore e tale prospettazione è stata integralmente recepita dal Tribunale che ha condannato il DE a pagare l'importo indicato dalle intimanti nella memoria integrativa.
L'appellante, con il quarto, il quinto e il settimo motivo di appello, ripropone l'eccezione di parziale prescrizione del diritto azionato in giudizio dalle intimanti nonché la tesi secondo la quale vi sarebbe stato, fin dal 2014, un accordo tra le parti per la riduzione del canone in misura inferiore a quella prevista in contratto. Rileva la Corte che l'eccezione di prescrizione delle differenze di canone pretese dalle intimanti con riguardo alle mensilità decorrenti dall'aprile 2014 sino a tutto il mese di settembre 2015, che peraltro in primo grado l'intimato non ha nemmeno argomentato in fatto limitandosi a formularla nelle conclusioni della memoria integrativa, non è fondata e va disattesa come correttamente ritenuto dal Tribunale. Ed infatti, premesso che l'art. 1193 c.c. non può trovare applicazione nel caso di specie in quanto presuppone una pluralità di rapporti obbligatori tra le stesse parti e ha lo scopo di eliminare l'incertezza circa la sorte degli stessi, evitando che a ciascun atto di pagamento non segua l'effetto solutorio di una ben determinata obbligazione (sicché la norma non opera quando tra le parti sussista un unico debito come nel caso di rapporto di locazione, v. sul punto la recente sentenza della Suprema Corte n. 27076/2022), va al tempo stesso rilevato che in caso di morosità per più canoni mensili spetta al locatore stabilire a quali dei canoni, scaduti e non corrisposti, debbano essere imputate le somme via via ricevute dal conduttore, indipendentemente dalle contrarie eventuali indicazioni di quest'ultimo (v. Cass., sent. n. 4559/1983). Nel caso di specie è pertanto legittima l'avvenuta imputazione a ritroso, da parte delle locatrici, dei pagamenti parziali ricevuti nel tempo dall'Avv. ai debiti più risalenti di quest'ultimo, relativi Pt_1 cioè ai canoni già antecedentemente scaduti e non integralmente saldati.
Va altresì disattesa la censura con cui l'appellante ribadisce le stesse argomentazioni spese in primo grado per sostenere un intervenuto accordo con le locatrici, a decorrere dal 2014 in poi, per la corresponsione di un canone ridotto, lamentando la mancata ammissione delle prove articolate e il travisamento della documentazione prodotta in primo grado. Rileva la Corte che non vi è alcuna prova che le parti abbiano concordato, in corso di rapporto, una riduzione del canone di locazione, in quanto:
- il documento n. 18 prodotto in primo grado dall'Avv. , ovvero la lettera di conferimento Pt_1 incarico di gestione immobiliare da parte delle locatrici alla società ER Servizi s.r.l., non contiene alcun riferimento all'ammontare del canone previsto nel contratto in esame né tantomeno a sue ipotetiche riduzioni;

- gli avvisi di pagamento del canone, inviati al conduttore dalla società ER nell'anno 2016 e prodotti in primo grado (v. ad es. doc. n. 6) non hanno alcun valore probatorio nel senso invocato dall'appellante. Tali bollettini riportano un ammontare del canone mensile pari a 3.250,00 euro, che corrisponde all'importo annuo di 39.000,00 euro, ma ciò si spiega proprio sulla scorta delle previsioni contrattuali. Ed infatti, ai sensi dell'art. 3 del contratto inter partes, il canone era stato fissato in euro 43.000,00 annuali, ovvero 3.583,33 euro mensili, salvo che per i primi sei anni in cui, “in ragione del concorso, da parte del conduttore, alle spese di miglioria dell'immobile locato”, era stato fissato nel minor importo di euro 39.000,00, corrispondente appunto alle somme mensili riportate nei citati bollettini di pagamento. L'intimato, non a caso, non produce bollettini successivi al mese di aprile 2017, momento a partire dal quale il canone dovuto per contratto era pari a euro 3.583.33 mensili;

- infine, la decisione del Tribunale di non ammettere sul punto la prova testimoniale va condivisa. Il doc. n. 31 prodotto dall'intimato, ovvero la comunicazione via e-mail del 20.5.2014 inviata alle locatrici, attesta soltanto che vi era stata una proposta di rinegoziazione del canone da parte dell'Avv. , ma non vi è alcun atto o documento scritto che contenga Pt_1 un'accettazione proveniente dalle intimanti o che comunque comprovi il raggiungimento tra le parti di un accordo di riduzione del quantum dovuto dal conduttore. Inoltre, atteso che in forza dell'art. 16 del contratto qualunque modifica allo stesso avrebbe dovuto risultare sempre da atto scritto, la prova testimoniale articolata e chiesta anche in questo giudizio sub. capitoli nn. 2) e 3) deve ritenersi inammissibile.
Ciò detto, e rilevato quindi che il canone dovuto dal conduttore era pari a 39.000,00 euro annui per i primi sei anni (da aprile 2011 a aprile 2017) e a 43.000,00 euro annui per le annualità successive, ritiene la Corte che debba essere parzialmente accolto il quarto motivo di censura, in quanto non può condividersi la liquidazione effettuata dal Tribunale di quanto dovuto dall'Avv. a titolo di Pt_1 canoni di locazione scaduti fino alla data dell'ordinanza di convalida (euro 62.250,00). Il conduttore ha ammesso il mancato integrale pagamento del canone dovuto per l'annualità 2020 (euro 43.000,00). Ha però contestato parzialmente la morosità intimata già nella fase del procedimento sommario di sfratto, deducendo di aver corrisposto, sia pure con ritardo, i canoni dovuti per tutta l'annualità 2019 e così anche per i primi cinque mesi dell'anno 2021, producendo a sostegno documentazione contabile (v. doc. n. 16 depositato nel procedimento di convalida). A fronte di ciò le intimanti si sono limitare a riprodurre, con la memoria integrativa depositata successivamente al mutamento di rito, lo stesso prospetto già contenuto nell'atto di intimazione di sfratto, e ad affermare che i pagamenti documentati dall'intimato “riconosciuti nella tabella cui al punto 12 del presente atto, non cambiano la sostanza rispetto all'inadempimento del resistente, ma che è corretto rendicontare ai fini del debito attualmente sussistente. Quanto ai pagamenti di aprile, maggio e giugno 2021 anche quest'ultimi sono ora stati rendicontati, ma gli stessi sono pervenuti solo successivamente alla notifica dello sfratto”. Le intimanti non hanno però chiarito, nonostante le specifiche contestazioni al quantum mosse dal conduttore, quali sarebbero le mensilità rimaste insolute, a quali annualità facciano riferimento e come siano conseguentemente arrivate a quantificare in euro 62.250,00 il debito residuo dell'Avv.
, né una chiara motivazione sul punto è stata resa dal Tribunale, che ha soltanto recepito le Pt_1 conclusioni delle locatrici. La sussistenza di un onere di puntuale e specifica allegazione in capo alle stesse è resa ancor più evidente, in presenza delle contestazioni di controparte, dal fatto che il prospetto riportato negli scritti difensivi di primo grado si riferisce anche a mensilità risalenti al 2011, e che le locatrici, come detto, si sono avvalse della facoltà di imputare i pagamenti via via ricevuti nel tempo dal conduttore ai debiti pregressi di quest'ultimo. La morosità del DE può quindi essere riconosciuta solo per tutte le mensilità del 2020, per le quali vi è pacifica ammissione dello stesso, ovvero per il minor importo di euro 43.000,00, non essendo stato chiarito dalle intimanti perché “il debito attualmente sussistente” sarebbe invece pari a euro 62.250,00 e in particolare quali ulteriori mensilità, rispetto a quelle dell'anno 2020, sarebbero rimaste insolute.
Ciò detto, il sesto motivo di appello va rigettato perché non può essere invocata dall'appellante, quale causa di non imputabilità del proprio inadempimento, la situazione di emergenza pandemica. L'Avv. non formula una specifica domanda di riduzione del canone dovuto per l'anno 2020, Pt_1 ma sostiene di essere “esonerato” dal pagamento dell'intero importo mensile in considerazione di una personale e temporanea condizione di difficoltà economica. Tale prospettazione non può però essere accolta, come da giurisprudenza costante di questa Corte. Va esclusa, infatti, l'applicabilità degli artt. 1256 e 1464 c.c., secondo cui, nei contratti con prestazioni corrispettive, nel caso in cui la prestazione di una parte sia divenuta solo parzialmente possibile, l'altra parte ha diritto a una corrispondente riduzione della controprestazione dovuta. La normativa emergenziale per il contenimento della pandemia non ha infatti determinato un'impossibilità assoluta, né tanto meno definitiva, delle prestazioni facenti capo al locatore, dal momento che il legislatore non ha sancito l'impossibilità di utilizzo degli immobili adibiti alle attività commerciali non essenziali, ma si è limitato a vietarne in via temporanea l'esercizio, potendo tale divieto negativamente riflettersi soltanto sull'obbligazione pecuniaria del conduttore a motivo dell'incapacità patrimoniale determinata dalla contingente mancanza di incassi, situazione peraltro inquadrabile nel c.d. rischio d'impresa e non suscettibile di poter riverberare i propri effetti sulla posizione del locatore. Il presupposto per l'applicazione dell'art. 1464 c.c. è costituito dal carattere di definitività della situazione venutasi a creare, mentre la cessazione delle attività non essenziali imposta dal legislatore a far tempo dal 12.3.2020 difetta ontologicamente di tale caratteristica, proprio perché si ricollega a una situazione di emergenza destinata a perdurare solo fino alla cessazione dello stato di pericolo legato alla pandemia. In ogni caso vi è da considerare che, nel contratto di locazione, la prestazione dovuta dal locatore consiste nella messa a disposizione di un immobile per l'uso pattuito, mentre la prestazione del conduttore si compendia nel pagamento del canone (a corresponsione frazionata, ma riferito all'intero periodo contrattuale), ovvero in un'obbligazione di carattere pecuniario rispetto alla quale non può certamente configurarsi la sopravvenienza di un'impossibilità definitiva di esecuzione, tanto più se si considera, ancora una volta, la dimensione del tutto temporanea della sospensione di alcune attività rispetto al periodo di vigenza del contratto. In proposito la Corte non condivide le argomentazioni spese dall'appellante con il sesto motivo di gravame: ed infatti, in conformità al costante orientamento della giurisprudenza di legittimità, il locatore è tenuto a garantire, ai sensi dell'art. 1575 c.c., solo che lo “stato” materiale del bene locato sia idoneo all'uso convenuto, non che il conduttore vi eserciti, in concreto, la propria attività traendone i relativi profitti, partecipando, così, a un rischio d'impresa cui è estraneo. Neppure rileva l'impossibilità di utilizzo temporaneo dell'immobile locato per factum principis, permanendo comunque, come detto, sia la messa a disposizione del bene da parte della locatrice (del tutto incontestata nel caso in esame) sia la detenzione dello stesso da parte del conduttore, il quale ne ha continuato a godere per l'intera durata delle chiusure, mantenendo in esso gli arredi e le dotazioni strumentali necessarie allo svolgimento della propria attività, e lamentando in questo giudizio un mero calo di fatturato. Nella stessa relazione tematica n. 56/2020 dell'Ufficio del Massimario si legge che “la prestazione di concessione in godimento rimane possibile e continua a essere eseguita quand'anche per factum principis le facoltà di godimento del bene risultino momentaneamente affievolite. Nel contratto di durata, la prestazione del locatore continua ad essere resa benché l'utilità che il conduttore ne ricava sia allo stato depressa”, a conferma del fatto che i provvedimenti di temporaneo divieto dell'esercizio di alcune attività costituiscono ordini dell'autorità concernenti, esclusivamente, la sfera di rischio e di gestione del conduttore (parte a favore della quale il legislatore, peraltro, ha previsto diversi incentivi, in presenza di determinati presupposti). Né può essere applicato al caso di specie in via analogica, ai fini della chiesta riduzione del canone, l'art. 216 del D.L. 34/2020 (c.d. Decreto Rilancio), norma che, con riferimento ai (soli) contratti di locazione di palestre, piscine e impianti sportivi privati, ha previsto la possibilità per i conduttori di ottenere la riduzione del canone delle mensilità marzo - luglio 2020 nella misura presuntiva del 50%. E ciò, innanzitutto, perché non ricorre il primo presupposto dell'applicazione analogica, ovvero l'esistenza di una lacuna legislativa, in quanto l'art. 6-novies del D.L. 41/2021 disciplina espressamente “l'impatto economico” della pandemia sui “contratti di locazione commerciale”, “a tutela delle imprese e delle controparti locatrici”, che non possono essere chiamate alla riduzione del canone ad esse spettante anche al di fuori delle ipotesi ivi individuate dal legislatore. In secondo luogo perché non si versa in ipotesi simili: le “disposizioni in tema di impianti sportivi” non sono richiamabili per l'immobile oggetto di causa in cui il DE ha esercitato la propria professione di avvocato. In ultimo, la Corte ritiene che la norma richiamata dal Tribunale sia una norma eccezionale, emanata durante il periodo emergenziale per ipotesi precisamente e tassativamente individuate dal legislatore e come tale, quindi, insuscettibile di applicazione analogica ex art. 14 delle preleggi al codice civile. Per tali motivi il canone di locazione per l'annualità 2020 è dovuto per intero dal conduttore, e la pronuncia di risoluzione del contratto per grave e colpevole inadempimento di quest'ultimo va confermata.
All'importo di euro 43.000,00, così calcolato, va aggiunta la somma di euro 10.750,00 liquidata dal Tribunale a titolo di canoni dovuti per le tre mensilità successive alla data di pronuncia dell'ordinanza di rilascio del bene (24.6.2021), fino alla data di effettiva riconsegna dei locali alle locatrici (28.9.2021). Le doglianze articolate dall'appellante con l'ottavo motivo di appello non sono fondate: ai sensi dell'art. 1591 c.c. il conduttore in mora nella restituzione del bene locato è tenuto infatti a corrispondere al locatore il corrispettivo convenuto fino alla riconsegna. Si tratta di un obbligo di fonte legale che prescinde dalla prova di ipotetici danni in capo al locatore, ed il quantum dovuto è parametrato al corrispettivo previsto in contratto, senza necessità per le odierne intimanti di provare o dimostrare altro. Inoltre, contrariamente all'assunto dell'appellante, non si tratta di domanda inammissibile perché
“nuova”, bensì di domanda accessoria e consequenziale all'ordinanza provvisoria di rilascio, correttamente proposta nella memoria integrativa depositata dopo il mutamento di rito proprio in quanto strettamente collegata all'inadempimento già contestato all'intimato. Peraltro in tale memoria le odierne appellate hanno quantificato con precisione l'importo richiesto ai sensi dell'art. 1591 c.c. in “€ 10.750,00 (pari a € 3.583,33/mese per 3 mesi) per il periodo di occupazione decorrente dall'ordinanza di sfratto del 24 giugno 2021 e fino all'effettivo rilascio dei locali avvenuto in data 28 settembre 2021”. Infine, l'appellante non ha provato quanto dedotto con il motivo di gravame, ovvero di essersi reso disponibile a rilasciare per tempo alle locatrici l'immobile locato, pertanto – atteso che il rilascio è avvenuto pacificamente il 28.9.2021 – l'importo di euro 10.750,00 liquidato dal primo giudice è corretto e va confermato, essendo dovuto per intero.
4.5. E' parzialmente fondato e va accolto il nono e ultimo motivo di appello. Le locatrici non hanno provato di aver versato la tassa di registro dovuta per le annualità 2016 e 2021 (v. modello F24 prodotto in atti sub. doc. n. 6 del fascicolo di primo grado, che ha riguardo alle annualità 2017-2020). Dall'importo di euro 1.390,88, liquidato a tale titolo dal Tribunale, va quindi detratta la somma di euro 878,00 (euro 439,00 di spettanza del conduttore x 2), e l'Avv. va condannato al pagamento Pt_1 della differenza di euro 542,88. Gli ulteriori importi sono infatti dovuti per contratto – art. 19 – e a prescindere dalla circostanza, del tutto irrilevante quanto all'obbligo gravante sul conduttore, che il relativo pagamento sia stato eseguito in ritardo dalle locatrici. L'importo di euro 542,88, dovuto quale quota parte della tassa di registro, va sommato agli importi di euro 43.000,00 e di euro 10.750,00 sopra indicati e l'appellante pertanto, in parziale riforma della pronuncia impugnata, va condannato -all'esito del giudizio- a corrispondere alle odierne appellate – in via tra loro solidale – il minor importo di euro 54.262,88, oltre interessi come statuiti nella sentenza impugnata e non oggetto di specifico motivo di gravame. La sentenza di primo grado va nel resto confermata in quanto tutte le ulteriori questioni poste con l'atto di appello sono oggetto della domanda riconvenzionale dichiarata inammissibile in questo giudizio e proposta in via autonoma nel separato giudizio portante n. 140/2025 R.G..

5. Le spese di lite seguono la sostanziale e nettamente prevalente soccombenza dell'Avv. che, Pt_1 all'esito del giudizio, ha visto ridimensionate solo in minima parte le pretese economiche delle locatrici, con rigetto dei numerosi altri motivi di gravame formulati. Le spese sono liquidate come in dispositivo in base ai parametri medi di cui al D.M. n. 147/2022 e in base al valore della causa stabilito secondo il decisum (euro 54.262,88), stante la media difficoltà delle questioni trattate, dimezzati i compensi per le fasi di trattazione e decisionale svoltesi in forma esclusivamente orale.

P.Q.M.


La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando sull'appello proposto
DA
Parte_1
-appellante-
CONTRO
; Controparte_2
; Controparte_1
-appellate- Avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. 8638/2024, pubblicata in data 09/10/2024, così provvede:
1. in parziale riforma della sentenza impugnata, condanna l'appellante a pagare alle Parte_1 appellate e in via solidale fra loro l'importo di Controparte_1 CP_1 CP_2
€ 54.262,88 oltre interessi come statuiti nella sentenza impugnata e non oggetto di specifica impugnazione;
conferma nel resto l'impugnata sentenza;

2. condanna l'appellante al pagamento in favore della parte appellata delle spese del presente grado del giudizio, che liquida ai sensi del D.M. 147/2022 in complessivi € 9.603,00, di cui € 2.977,00 per la fase di studio della controversia, € 1.911,00 per la fase introduttiva, € 2.163,00 per la fase di trattazione ed € 2.552,00 per la fase decisionale, oltre 15 % per spese generali, I.V.A. e C.P.A. come per legge.
Così deciso in Milano, il 22.10.2025.
Il Consigliere relatore Il Presidente Dott.ssa Alessandra Del Corvo Dott.ssa Laura Sara Tragni