N. R.G. 665/2024
REPUBBLICA ITALIANA
IN NOME DEL POPOLO ITALIANO
LA CORTE D'APPELLO DI MILANO
Sezione quarta civile nelle persone dei seguenti magistrati: dott.ssa Margherita Monte Presidente dott.ssa Maria Teresa Brena Consigliere dott.ssa Francesca Vullo Consigliere rel. est. ha pronunciato la seguente
SENTENZA nella causa iscritta al n. r.g. 665/2024 promossa in grado d'appello
DA
(C.F. ), elettivamente Parte_1 C.F._1 domiciliato in CORSO VENEZIA 61 20121 MILANO presso lo studio dell'avv. CIGOGNINI CAROLINA LAURA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti (C.F. ), elettivamente Parte_2 C.F._2 domiciliato in CORSO VENEZIA 61 20121 MILANO presso lo studio dell'avv. CIGOGNINI CAROLINA LAURA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti
(C.F. ), elettivamente Parte_3 C.F._3 domiciliato in CORSO VENEZIA 61 20121 MILANO presso lo studio pagina 1 di 19 dell'avv. CIGOGNINI CAROLINA LAURA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti (C.F. , elettivamente domiciliato in Parte_4 C.F._4
CORSO VENEZIA 61 20121 MILANO presso lo studio dell'avv. CIGOGNINI CAROLINA LAURA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti (C.F. , elettivamente domiciliato in Parte_5 C.F._5
CORSO VENEZIA 61 20121 MILANO presso lo studio dell'avv. CIGOGNINI CAROLINA LAURA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLANTE
CONTRO
(C.F. ), elettivamente domiciliato in VIALE CP_1 P.IVA_1
MONTE NERO 63 20135 MILANO presso lo studio dell'avv. ZAZZERI ANNA VERONICA, che lo rappresenta e difende come da delega in atti
APPELLATO
avente ad oggetto: Vendita di cose immobili sulle seguenti conclusioni.
PER LA PARTE APPELLANTE
“Voglia l'Eccellentissima Corte d'Appello adita, reietta ogni contraria istanza, eccezione e deduzione, così giudicare: IN VIA PRINCIPALE: accogliere per tutti i motivi dedotti in narrativa il proposto appello e, per l'effetto, in riforma della sentenza n 6839/2023, emessa il 14.08.2023 dal Tribunale Civile di Milano, Giudice designato, dott.ssa Antonella Cozzi pubblicata data 24.08.2023 non notificata, all'esito del giudizio rubricato al n. r.g. 15821/2021 resa inter partes, così giudicare: Nel merito: pagina 2 di 19 1) Accertare e dichiarare che la si è resa inadempiente per suo fatto e colpa alla CP_1 obbligazione di consegna e trasferimento dei beni di cui al contratto preliminare sottoscritto in data 25.09.2018, avente ad oggetto l'unità immobiliare denominata “Unità Immobiliare Prospero Lanfranchi” sita in Milano, Via Braccio da Montone 6, e così identificata:
- appartamento contraddistinto con il n. 3A, posto al piano 2° fronte strada cui pertiene una cantina al piano 2° interrato, contraddistinta con il n.2 ed un box al piano 1° interrato contraddistinto al n.3, meglio identificati nelle planimetrie allegate alla lett. B del preliminare di compravendita e per l'effetto, previo accertamento della conformità delle unità immobiliari oggetto di preliminare di compravendita del 25.9.2018, alle disposizioni urbanistiche ed edilizie vigenti, subordinatamente al completamento e alla finitura delle unità immobiliari suddette, al loro accatastamento, trasferire la proprietà delle predette unità immobiliari in capo ai Sig.ri ed in ragione di un mezzo ciascuno, con Parte_1 Parte_2 sentenza sostitutiva di rogito avente efficacia traslativa tra le parti ex art. 2932 c.c. con offerta dei Sig.ri e a corrispondere l'importo di € 436.800,00 quale saldo Pt_1 Parte_2 prezzo indicato nel contratto preliminare di compravendita del 25.9.2018 ovvero l'eventuale minore importo che dovesse risultare in corso di causa previo accertamento dei vizi e difetti ex art. 1490 c.c. e 1492 c.c..
2) Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Milano di procedere alla relativa trascrizione con ogni esonero di responsabilità a riguardo.
3) Condannare in ogni caso la al risarcimento dei danni subìti e subendi dagli CP_1 attori Sig. ed derivanti dal grave ritardo Parte_1 Parte_2 nell'adempimento della convenuta per suoi esclusivi fatti e colpa al contratto preliminare di compravendita, quantificati in € 65.500,00 a titolo di canoni di locazione versati dal 01.04.2020 al 22.05.2022, oltre ai successivi danni maturati e maturandi sino alla effettiva consegna delle unità immobiliari descritte nel preliminare di compravendita del 25.09.2018, con rivalutazione ed interessi;
oltre al danno finanziario meglio descritto a pag. 14 della memoria ex art. 183 VI c. c.p.c. n.2, da liquidarsi eventualmente anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c. . 4) Accertare e dichiarare che la si è resa inadempiente per suo fatto e colpa CP_1 all'obbligazione di consegna e trasferimento dei beni di cui al contratto preliminare sottoscritto in data 27.12.2018, avente ad oggetto l'unità immobiliare denominata “Unità Immobiliare Dalla Vecchia” sita in Milano, Via Braccio da Montone 6, e così identificata: appartamento contraddistinto con il n. 6 A posto al piano 3° cui pertiene una cantina al piano 3° interrato, contraddistinta con il n. 12, meglio identificati nelle planimetrie allegate alla lett. B del preliminare di compravendita e per l'effetto, previo accertamento della conformità delle unità immobiliari oggetto di preliminare di compravendita del 27.12.2018 alle disposizioni pagina 3 di 19 urbanistiche ed edilizie vigenti, subordinatamente al completamento e alla finitura delle unità immobiliari suddette, al loro accatastamento, trasferire la proprietà delle predette unità immobiliari in capo al Sig. con sentenza sostitutiva di rogito avente Parte_3 efficacia traslativa tra le parti ex art. 2932 c.c. con offerta dell'attore Sig. Parte_3
a corrispondere l'importo di € 180.960,00 quale saldo prezzo indicato nel contratto
[...] preliminare, ovvero l'eventuale minore importo che dovesse risultare in corso di causa previo accertamento dei vizi e difetti ex art. 1490 c.c. e 1492 c.c..
5) Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Milano di procedere alla relativa trascrizione con ogni esonero di responsabilità a riguardo.
6) Condannare in ogni caso la al risarcimento dei danni subìti e subendi CP_1 dall'attore , derivanti dal grave ritardo nell'adempimento della convenuta Parte_3 per suoi esclusivi fatti e colpa al contratto preliminare di compravendita quantificati in € 42.900,00 oltre ai successivi danni maturati e maturandi sino alla effettiva consegna delle unità immobiliari descritte nel preliminare di compravendita del 27.12.2018, con rivalutazione ed interessi da liquidarsi eventualmente anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.;
7) Accertare e dichiarare che la si è resa inadempiente per suo fatto e colpa CP_1 all'obbligazione di consegna e trasferimento dei beni di cui al contratto preliminare sottoscritto in data 25.01.2019, avente ad oggetto l'unità immobiliare denominata “Unità Immobiliare Gaiani” sita in Milano, Via Braccio da Montone 6, e così identificata: appartamento contraddistinto con il n. 2A, posto al piano 1° cui pertiene una cantina al piano 3° interrato, contraddistinta con il n.8 ed un box contraddistinto al n.14 bis, meglio identificati nelle planimetrie allegate alla lett. B del preliminare di compravendita e per l'effetto, previo accertamento della conformità delle unità immobiliari oggetto di preliminare di compravendita del 25.01.2019 alle disposizioni urbanistiche ed edilizie vigenti, subordinatamente al completamento e alla finitura delle unità immobiliari suddette, al loro accatastamento, trasferire la proprietà delle predette unità immobiliari in capo alla Sig.ra con Parte_4 sentenza sostitutiva di rogito avente efficacia traslativa tra le parti ex art. 2932 c.c. con offerta dell'attrice Sig.ra a corrispondere l'importo di € 203.840,00 quale saldo Parte_4 prezzo indicato nel contratto preliminare, ovvero l'eventuale minore importo che dovesse risultare in corso di causa previo accertamento dei vizi e difetti ex art. 1490 c.c. e 1492 c.c..
8) Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Milano di procedere alla relativa trascrizione con ogni esonero di responsabilità a riguardo
9) Condannare in ogni caso la al risarcimento dei danni subìti e subendi CP_1 dall'attrice derivanti dal grave ritardo nell'adempimento della convenuta per Parte_4 suoi esclusivi fatti e colpa al contratto preliminare di compravendita, quantificati in € pagina 4 di 19 45.500,00 oltre ai successivi danni maturati e maturandi sino alla effettiva consegna delle unità immobiliari descritte nel preliminare di compravendita del 25.01.2019, con rivalutazione ed interessi da liquidarsi eventualmente anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.;
10) Accertare e dichiarare che la si è resa inadempiente per suo fatto e colpa CP_1 all'obbligazione di consegnare e trasferire i beni di cui al contratto preliminare sottoscritto in data 27.11.2018, avente ad oggetto l'unità immobiliare denominata “Unità Immobiliare Brega” sita in Milano, Via Braccio da Montone 6, e così identificata: appartamento contraddistinto con il n. 4A posto al piano 2° cui pertiene una cantina al piano 3° interrato contraddistinta al n. 4 e un box al piano 1° interrato contraddistinto con il n. 5 e meglio identificati nelle planimetrie allegate con la lett. B al preliminare e per l'effetto previo accertamento della conformità delle unità immobiliari oggetto di preliminare di compravendita del 27.11.2018 alle disposizioni urbanistiche ed edilizie vigenti, subordinatamente al completamento e alla finitura delle unità immobiliari suddette, al loro accatastamento, trasferire la proprietà delle predette unità immobiliari in capo al Sig. con Parte_5 sentenza sostitutiva di rogito avente efficacia traslativa tra le parti ex art. 2932 c.c. con offerta dell'attore Sig. a corrispondere l'importo di € 211.120,00 quale saldo prezzo Parte_5 indicato nel contratto preliminare ovvero l'eventuale minore importo che dovesse risultare in corso di causa previo accertamento dei vizi e difetti ex art. 1490 c.c. e 1492 c.c..
11) Ordinare al Conservatore dei Registri Immobiliari di Milano di procedere alla relativa trascrizione con ogni esonero di responsabilità a riguardo.
12) Condannare in ogni caso la al risarcimento dei danni subìti e subendi CP_1 dall'attore , derivanti dal grave ritardo nell'adempimento della convenuta per suoi Parte_5 esclusivi fatti e colpa al contratto preliminare di compravendita, quantificati in € 45.500,00 oltre ai successivi danni maturati e maturandi sino alla effettiva consegna delle unità immobiliari descritte nel preliminare di compravendita del 27.11.2018 con rivalutazione ed interessi da liquidarsi eventualmente anche in via equitativa ai sensi dell'art. 1226 c.c.;
13) In via istruttoria: Si insiste fin d'ora per l'accoglimento di tutte le istanze istruttorie già formulate a prova diretta nella memoria ex art. 183 VI c. c.p.c. n. 2 del 22.05.2022 da intendersi espressamente richiamate in questa sede nonché a prova contraria come già richiesto nella memoria ex art. 183 VI c. n. 3 c.p.c. del 09.06.2022. Si insiste altresì per l'ammissione di CTU secondo i quesiti già formulati nella memoria ex art. 183 VI c. n. 2 c.p.c. del 22.05.2022. IN OGNI CASO: con vittoria di spese e compensi oltre il rimborso forfettario per spese generali, oltre i.v.a. e c.p.a. come per legge relativi ad entrambi i gradi di giudizio”.
pagina 5 di 19 PER LA PARTE APPELLATA CP_1
“Previa ogni più opportuna declaratoria di rito, Voglia la Corte d'Appello Eccellentissima adita, contrariis reiectis, così disporre: IN VIA PRINCIPALE accertare e dichiarare che l'appello ex adverso promosso è infondato in fatto e diritto e per l'effetto respingere le domande tutte formulate da parte appellante confermando integralmente la sentenza n. 6839/2023 pubblicata dalla Dott.ssa Cozzi del Tribunale Civile di Milano Sezione 4° civile in data 24/8/2023 IN VIA SUBORDINATA Nella denegata e non creduta ipotesi in cui l'eccellentissima Corte d'Appello adita non ritenesse di respingere integralmente l'appello ex adverso proposto disporre in ogni caso che gli appellanti ciascuno per quanto di ragione corrispondano il versamento del saldo prezzo da ciascuno dovuto con riferimento agli immobili promessi in vendita così come previsto nei contratti preliminari sottoscritti tra le parti e ciò come condizione per l'emissione del provvedimento giudiziario ex adverso richiesto, rigettando, in difetto, le domande degli attori ai sensi dell'art. 2932 cc secondo comma e comunque respingendo le richieste risarcitorie in quanto tardivamente formulate in primo grado e per il divieto di nova in appello ritenendole in ogni caso infondate in fatto e diritto. IN OGNI CASO condannare controparte alla refusione delle spese del presente procedimento e delle successive occorrende. IN VIA ISTRUTTORIA ribadisce anche in questa sede di essere favorevole a perfezionare l'atto traslativo di CP_1 vendita con gli odierni appellanti non appena ciò sarà concretamente possibile ed insiste per l'ammissione delle istanze istruttorie non ammesse in primo grado che vengono di seguito riportate. Senza inversione alcuna di qualsivoglia onere istruttorio, a chiedere l'ammissione CP_1 delle seguenti istanze istruttorie:


1. Vero che la edificazione dell'immobile di Via Braccio da Montone 6 Milano iniziava con ritardo a causa di esigenze di progettazione derivanti dallo stato dei luoghi e dalla conformazione peculiare dei palazzi attigui


2. Vero che la realizzazione delle fondazioni accumulava ritardo a causa della particolare tipologia di lavorazioni eseguite pagina 6 di 19

3. Vero che la realizzazione delle fondazioni avveniva con una tecnica peculiare denominata di
“costruzione dall'alto” 4. Vero che a sempre richiesto che le lavorazioni venissero eseguite a regola d'arte CP_1


5. Vero che in conseguenza della Pandemia da Covid-19 il personale della sua impresa dal 9/3/2020 a tutt'oggi si è assentato per quarantena, isolamento fiduciario, lock down


6. Vero che in conseguenza delle assenze del personale per la pandemia da Covid-19 la impresa da lei amministrata ha avuto difficoltà nel portare avanti le opere subendo rallentamenti e/o arresti


7. Vero che a causa degli incentivi fiscali sono aumentati esponenzialmente i cantieri e la disponibilità delle squadre di lavoro del settore edile si è ridotta enormemente


8. Vero che i tempi per gli approvvigionamenti di materie prime sono aumentati rispetto all'epoca pre-incentivi e pre-covid di circa 6 mesi


9. Vero che i tempi per l'approvvigionamento delle materie prime è di 4/6 mesi;

10. Vero che in conseguenza degli incentivi fiscali i preventivi della carpenteria metallica devono essere approvati entro 1 giorno dalla predisposizione del preventivo stesso 19
11. Vero che il brevissimo termine per l'approvazione dei preventivi dipende dalla scarsità della materia prima e dalla continua crescita dei prezzi.
12. Vero che le pompe di calore vengono consegnate con tempistiche superiori a 120 giorni
13. Vero che le finestre hanno tempi di consegna di 180 giorni e le imprese installatrici non hanno disponibilità di manodopera per l'installazione delle stesse;

14. Vero che i pavimenti hanno tempi di consegna di 120 giorni dall'ordine
15. Vero che in conseguenza dell'Emergenza da Covid 19 gli uffici comunali sono difficilmente contattabili essendo il personale in smart working
16. Vero che in conseguenza di quanto al punto che precede i tempi per la fissazione di appuntamenti con gli uffici si sono allungati di 3 mesi circa Si indicano quali testimoni : Arch. c/o Studio STEI sito in Via Trevi 10, Milano Testimone_1
Geom. c/o Studio STEI sito in Via Trevi 10, Milano Controparte_2
Ing. , Via Fracastoro 7, Controparte_3 CP_4 con sede in Serttima Gossolengo, Via Berlinguer 59, in persona di
[...] [...] con sede in L. Vassena 27 Valmadrera LC Controparte_5
CA costruzioni in persona in Sig. Controparte_6
con sede in Ciro Menotti 1, Busto Arsizio
[...] CP_7 si oppone all'ammissione delle istanze istruttorie avversarie chiedendo di essere CP_1 ammessa a prova contraria con i testimoni già indicati nella denegata ipotesi in cui le stesse venissero ammesse”. pagina 7 di 19 Ragioni in fatto e in diritto della decisone
, e Parte_1 Parte_2 Parte_5 Parte_3
quali promissari acquirenti, convennero in giudizio innanzi al Parte_4
Tribunale di Milano, la società promittente venditrice chiedendo, CP_1 previo accertamento dell'inadempimento della convenuta all'obbligazione di consegna e di trasferimento della proprietà degli immobili oggetto dei rispettivi contratti preliminari di compravendita, la pronuncia di una sentenza ex art. 2932 c.c. con offerta degli attori a corrispondere il saldo prezzo ovvero l'eventuale minore importo che fosse risultato in corso di causa;
la condanna di CP_1 al risarcimento dei danni subiti e subenti dagli attori derivanti dal ritardo nell'adempimento della convenuta nella consegna degli immobili;
la trascrizione dell'emananda sentenza da parte del Conservatore dei Registri immobiliari. Gli attori esposero di avere sottoscritto quattro distinti contratti preliminari di compravendita aventi ad oggetto porzioni dell'immobile da costruire sito in Milano, via Braccio da Montone n. 6 in particolare: (i)in data 25.09.2018 i signori e si impegnavano ad Pt_1 Parte_2 acquistare un appartamento per il prezzo complessivo di euro 680.000,00 oltre a euro 88.000,00 per il box auto per il quale corrispondevano l'acconto di euro 280.800,00; (ii) in data 27.11.2018 il sig. si impegnava ad acquistare un'unità Pt_5 immobiliare per il prezzo complessivo di euro 327.000,00 oltre a euro 47.000,00 per il box auto per il quale corrispondeva l'acconto di euro 139.360,00; (iii) in data 27.12.2018 il sig. si impegnava ad acquistare un'unità Parte_3 immobiliare al prezzo di euro 344.000,00 per il quale corrispondeva l'acconto di euro 176.800,00; (iv) in data 25.01.2019 la sig.ra si impegnava ad acquistare un'unità Pt_4 immobiliare al prezzo di euro 346.000,00 per il quale corrispondeva l'acconto di euro 156.000,00;
-tutti i contratti definitivi avrebbero dovuto essere stipulati entro la data del 31.02.2020 o, con riferimento all'unità immobiliare entro il Parte_3
30.03.2020;
-che alla data di conclusione dei contratti definitivi era prevista la consegna delle unità immobiliari completamente finite, allacciate ai pubblici servizi e comunque idonee ad essere utilizzate;

pagina 8 di 19 -che, a seguito di ritardi nell'esecuzione delle opere, in data 10.07.2020 intimavano formalmente la società di concludere i lavori e CP_1 consegnare le unità immobiliari e che, perdurando l'inadempimento, in data 03.12.2020 sollecitavano nuovamente la società a rispettare le CP_1 proprie obbligazioni;

-che a seguito della declaratoria di fallimento in data 28.12.2020 della società appaltatrice il 25.02.2021 il cantiere veniva chiuso in via Parte_6 precauzionale per asserite problematiche inerenti la sicurezza. costituitasi in giudizio, chiese il rigetto delle domande attoree CP_1 eccependo che la mancata ultimazione degli immobili oggetto dei contratti preliminari era dovuta a circostanze imprevedibili e indipendenti dalla sua volontà, rilevando, in ogni caso, l'impossibilità di procedere alla vendita delle unità immobiliari essendo il complesso immobiliare non ultimato, non frazionato e interamente gravato da ipoteca. Con sentenza n. 6839/2023, pubblicata il 25 agosto 2023 e mai notificata, il Tribunale di Milano rigettò le domande proposte dagli attori condannandoli in solido alla rifusione delle spese di lite in favore della convenuta, liquidate in euro 8.000,00 per compensi professionali, oltre 15% per spese forfetarie, IVA e CPA. Il primo giudice rilevò che, essendo la stipulazione dei contratti definitivi subordinata all'avvenuta edificazione degli immobili, la mancata ultimazione delle unità immobiliari oggetto dei contratti preliminari rendeva i beni non conformi al titolo e precludeva la possibilità di emettere una sentenza ex art. 2932 c.c.; che la pronuncia costitutiva trovava ulteriore ostacolo nel disposto dell'art. 8 del d.lgs. 122/2005, che richiede ai fini della stipulazione del contratto definitivo il preventivo frazionamento del mutuo o comunque la cancellazione dell'ipoteca; che, rilevata la tardività – e quindi l'inammissibilità – delle allegazioni contenute nella memoria n. 2, doveva essere rigettata anche la domanda di risarcimento del danno non avendo parte attrice assolto al proprio onere assertivo. Hanno proposto appello , Parte_1 Parte_2 Parte_3
e Si è costituita contestando la
[...] Parte_4 Parte_5 CP_1 fondatezza dell'appello. Fissata udienza di discussione ai sensi dell'art. 350 bis c.p.c., la causa è stata discussa e decisa nella camera di consiglio del 12.02.2025.
*** pagina 9 di 19 L'impugnazione è articolata in cinque motivi.
1°. Si lamenta un vizio di omessa motivazione per avere il tribunale omesso di statuire sulla domanda di accertamento e declaratoria di inadempimento della promittente venditrice. L'assenza di argomentazioni in merito all'inadempimento e dell'imputabilità dello stesso a si riverberebbe CP_1 anche con riferimento al rigetto della domanda risarcitoria e sulla condanna al pagamento delle spese di causa erroneamente attribuite interamente agli appellanti.
2°. Viene censurata la decisione laddove il giudice di primo grado ha ritenuto di non potere emettere una pronuncia ex art. 2932 c.c., senza però accertarsi dell'effettivo stato delle unità immobiliari e della volontà della promittente venditrice di procedere con la vendita. Gli appellanti lamentano la violazione dell'art. 115 c.p.c,. sul presupposto che il tribunale avrebbe erroneamente ritenuto che l'oggetto dei contratti preliminari di compravendita fosse la vendita di cose future, senza però avvedersi che la fattispecie in esame era differente, dal momento che le unità immobiliari erano state costruite e corrispondevano alle planimetrie allegate ai rispettivi contratti preliminari. Il rifiuto del tribunale di dar corso all'istruttoria (sia attraverso l'ammissione della prova testimoniale che tramite CTU) aveva impedito agli appellanti di fornire prova dello stato delle singole unità immobiliari. Il primo giudice inoltre non avrebbe tenuto conto che, sulla scia dei principi affermati dalla giurisprudenza di legittimità, era stata formulata, congiuntamente alla domanda di esecuzione in forma specifica, la domanda di riduzione del prezzo e di individuazione della data di consegna. Vengono dunque reiterate le istanze istruttorie che, se ammesse, consentirebbero di accertare il reale stato di finitura degli immobili e – valutata l'opportunità di richiedere il frazionamento dell'ipoteca per singole unità immobiliari – di produrre in causa la conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie. Quanto invece alla regolarità edilizio-urbanistica, gli appellanti affermano che questa sia attestata dalla stessa dichiarazione notarile contenuta nella premessa dei contratti preliminari di compravendita ed evidenziano, a comprova delle proprie allegazioni, l'avvenuta vendita di alcune unità box di pertinenza dello stabile.
3°. Parte appellante censura la decisione nella parte in cui il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c. viene motivato anche sul presupposto della sussistenza di un'ipoteca fondiaria non frazionata gravante sullo stabile. Si pagina 10 di 19 deduce la violazione dell'art. 115 c.p.c. laddove il tribunale ha fondato la propria decisione su una circostanza non accertata stante la mancata produzione in giudizio di documenti attestanti l'esistenza del vincolo reale. Sotto questo profilo si sollecita la Corte a voler disporre una verifica finalizzata all'accertamento delle condizioni – e della documentazione – necessaria per l'accoglimento della domanda di trasferimento delle unità immobiliari. 4°. La censura attiene al rigetto della domanda di risarcimento del danno proposta dai promissari acquirenti sulla base dell'assunto erroneo della genericità delle specifiche voci di danno. Gli appellanti evidenziano di contro che il danno richiesto era stato specificamente e tempestivamente allegato già con l'atto di citazione e dunque alcuna preclusione assertiva poteva reputarsi maturata a loro carico. Insistono pertanto affinchè la Corte riconosca ai promissari acquirenti gli importi indicati a titolo di danno derivante dal ritardo nella consegna dell'immobile. Nello specifico, oltre alle spese di giudizio, avrebbero dovuto essere risarciti: (x) quanto ai sig.ri e euro 65.500,00 a titolo di canoni di Pt_1 Parte_2 locazione versati dal 01.04.2020 al 04.04.2022 e che continuano a maturare in forza del contratto di locazione stipulato in data 20.12.2017; (xx) quanto ai sig.ri e rispettivamente euro Parte_3 Pt_4 Pt_5
42.900,00, euro 45.500,00, ed euro 45.500,00 per la mancata disponibilità delle unità immobiliari. 5°. L'ultimo motivo è volto a censurare il governo delle spese di lite, interamente poste a carico degli appellanti, benché non fosse neppure contestato l'inadempimento della promittente venditrice. Tale circostanza, lamentano gli appellanti, avrebbe giustificato quanto meno una compensazione delle spese processuali.
*** L'opinione della Corte Il 1° motivo di impugnazione è infondato. Il tribunale ha fatto corretta applicazione del principio della ragione più liquida che, in ossequio ad un'esigenza di economia processuale, consente al giudice di decidere la causa sulla base della questione ritenuta di più agevole soluzione senza osservare l'ordine delle questioni da trattare ai sensi dell'art. 276 c.p.c. (Cass. Sez. 5 - , Sentenza n. 11458 del 11/05/2018). pagina 11 di 19 Sotto questo profilo il primo giudice, avendo ritenuto l'insussistenza dei presupposti per accogliere la domanda ex art. 2932 c.c. come altresì di quella risarcitoria, secondo un modello di decisione coerente con i principi costituzionali di cui all'art. 111 Cost., ha respinto le domande omettendo qualsiasi accertamento sulla sussistenza dell'inadempimento, trattandosi di una verifica superflua che, in ogni caso, non avrebbe condotto a un risultato giudiziale favorevole per gli odierni appellanti (Cass. Sez. L, Sentenza n. 17214 del 19/08/2016). Non ha migliore destino il 2° motivo, anche se le motivazioni della sentenza devono essere integrate dalle argomentazioni che seguono. Preliminarmente, pare opportuno rilevare che gli appellanti non si confrontano con la motivazione della decisione di primo grado secondo cui la sentenza costitutiva di trasferimento delle unità immobiliari ex art. 2932 c.c. <deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche>>. Gli appellanti, sul presupposto che gli immobili sono venuti a esistenza, lamentano che il giudice di prime cure, senza accertarsi dell'effettivo stato delle unità immobiliari, avrebbe errato nel
<considerare l'oggetto dei preliminari di compravendita quali vendite di cose future, tanto da citare espressamente la sentenza di cassazione n. 7252/2006 che riguarda fattispecie differente, trattandosi, in quel caso, di promessa di vendita di tre appartamenti non ancora venuti ad esistenza, diversamente da quelli di cui è giudizio che, alla data della richiesta sia di ATP che di CTU erano stati costruiti e corrispondevano alle planimetrie allegate ai singoli contratti preliminari>>. In realtà il principio di cui fa applicazione il tribunale non riguarda esclusivamente i casi di preliminare di compravendita di bene futuro mai venuto ad esistenza ma più in generale l'ipotesi in cui il bene promesso in vendita non sia interamente individuabile in base al preliminare e agli allegati in atti. La giurisprudenza di legittimità ha affermato che “nel caso di pronuncia ex articolo 2932 CC occorre che l'esatta individuazione dell'immobile, con l'indicazione dei confini e dei dati catastali, risulti dal preliminare dovendo la sentenza corrispondere esattamente al contenuto del contratto” (Cass. Sez. 2, 24/01/2020, n. 1626 conf. Cass. Sez. 2, 05/03/2024, n. 5961, secondo cui la sentenza che tiene luogo del contratto definitivo non concluso deve necessariamente riprodurre, nella forma del provvedimento giurisdizionale, il medesimo assetto di interessi assunto dalle pagina 12 di 19 parti quale contenuto del contratto preliminare, senza possibilità di introdurvi modifiche). Nei preliminari di cui è causa , come nelle planimetrie allegate, non vi è menzione dei dati catastali e della superficie, il che non consente di ottenere una pronuncia costitutiva.
Il fatto poi che la struttura portante dell'edificio risulti, come in questo caso, realizzata non appare dirimente avuto riguardo ai fatti allegati dalle parti nel corso del giudizio come anche al tenore della domanda degli odierni appellanti. Costoro, nel dare atto del mancato completamento delle unità immobiliari, manifestano la volontà di procedere alla stipula dei contratti definitivi non appena queste saranno ultimate. Nella memoria ex art. 183 co. 6 n. 2 cpc gli appellanti dichiarano “…i promissari acquirenti si sono sempre detti e ribadiscono in questa sede di essere disponibili, una volta terminato lo stabile in ogni sua parte, a procedere alla stipula dei rogiti, sempre previo accertamento dell'effettivo valore delle singole unità immobiliari..[…] ad oggi, tuttavia, la possibilità di procedere ai rogiti pare del tutto impossibile visto lo stato della costruzione e quanto dichiarato dal perito incaricato dall'istituto di credito”. Il riferimento è alla perizia commissionata dall'istituto di credito a seguito della richiesta di mutuo presentata dal Sig. , in cui viene dato Pt_1 atto che l'immobile è in fase di costruzione, che non vi è la conformità catastale e che non risulta rilasciato il certificato di abitabilità. Sono pertanto gli stessi appellanti a riconoscere che non vi sono le condizioni per poter procedere al trasferimento del bene. A fronte di queste premesse fattuali la richiesta degli appellanti di subordinare genericamente la pronuncia costitutiva ex art. 2932 c.c. al “previo accertamento della conformità delle unità immobiliari oggetto di preliminare di compravendita ..alle disposizioni urbanistiche ed edilizie vigenti, subordinatamente al completamento e alla finitura delle unità immobiliari suddette, al loro accatastamento..” integra gli estremi di una domanda che non può essere accolta poiché la pronuncia costitutiva viene ad essere condizionata a una serie di verifiche formulate in maniera del tutto generica oltre ad essere subordinata alla venuta ad esistenza delle condizioni dell'azione ex art. 2932 c.c. nella consapevolezza dell'attuale insussistenza delle stesse. Peraltro gli appellanti non esplicitano a quali titoli edilizi e urbanistici facciano riferimento come presupposto imprescindibile, se solo a quelli che per giurisprudenza costante costituiscono una condizione dell'azione ((l'identificazione catastale, il riferimento alle planimetrie depositate in catasto e pagina 13 di 19 la dichiarazione della conformità allo stato di fatto dei dati catastali e delle planimetrie) ovvero anche al certificato di abitabilità, la cui mancanza non osterebbe al trasferimento dell'immobile in caso di una espressa dichiarazione di
“rinuncia” al requisito dell'abitabilità' o di “esonero” del venditore dall'obbligo di ottenerla (Cass. 25 febbraio 2002, n. 272) a modifica dell'obbligo assunto dalla promittente venditrice di garantire alla data del rogito l'agibilità dell'immobile (clausola 9 dei preliminari). Sotto questo profilo gli appellanti non hanno chiarito se l'agibilità venga richiesta ai fini del trasferimento, in coerenza a quanto pattuito nel preliminare, ovvero quale vizio legittimante una riduzione del prezzo. La domanda è quindi generica, non risultando specificato minimamente il perimetro degli accertamenti richiesti al giudicante, né i vizi dell'immobile che, non riflettendosi sulla “commerciabilità giuridica” non impediscono il trasferimento della proprietà tramite la sentenza costitutiva di cui all'art. 2932 c.c., ma che potrebbero giustificare la richiesta ex art. 1490 e ss c.c. E' poi dirimente il fatto che, proprio perché l'immobile è ancora in divenire, non vi è prova che vi siano le condizioni per dar corso all'azione di adempimento del contratto in forma specifica ex art. 2932 c.c.. Premesso che non è contestata la chiusura del cantiere a seguito del fallimento dell'appaltatrice, come emerge dal tenore delle difese e delle domande, sono gli stessi appellanti a riconoscere la mancanza dell'attestato di conformità catastale oggettiva di cui all'art. 29, comma 1 bis, della l. n. 52 del 2985, cioè di una condizione dell'azione ex art. 2932 c.c. che il giudice deve tenere in considerazione ai fini dell'accoglimento della domanda (Cass. Sez. 2 - , Sentenza n. 20526 del 29/09/2020). Ai fini del rilascio della dichiarazione di conformità catastale è necessario che la singola unità immobiliare sia stata censita al catasto, circostanza che nel caso in esame, come anzi detto e come precisato dagli stessi contratti preliminari, non vi è prova che si sia verificata (“gli immobili oggetto del presente atto non sono ancora stati censiti al Catasto Fabbricati, essendo ancora in corso di costruzione”. cfr. Premessa ai contratti preliminari, lett. g, p. 2 dato confortato dalla perizia dell'istituto di credito). E' certamente vero che la produzione delle suddette menzioni catastali può intervenire anche in corso di causa, essendo sottratta alle preclusioni che regolano la normale attività di deduzione e produzione delle parti, tuttavia i promissari acquirenti neppure allegano né offrono di provare con una propria perizia di parte, che l'edificazione dell'immobile è in uno stato di avanzamento tale da consentire l'accatastamento delle singole unità immobiliari oggetto dei pagina 14 di 19 preliminari anche ad opera di un terzo incaricato nonché il rilascio dell' imprescindibile attestato di conformità catastale, circostanza peraltro diffusamente contestata dall'appellata. Sotto questo profilo l'allegazione è di estrema genericità poiché volta a demandare al CTU anche le preliminari verifiche sul possibile ottenimento delle coerenze catastali oltre ad una generica verifica sulla qualità delle opere eseguite e sull'entità di quelle mancanti. Risulta dunque condivisibile la scelta del tribunale di non esperire la CTU in quanto a contenuto manifestamente esplorativo. L'avvenuto perfezionamento di tre atti di compravendita stipulati nel luglio 2023, non ha conseguentemente valore dirimente. Basta all'uopo considerare che essi hanno esclusivamente ad oggetto i box situati al piano interrato e non unità immobiliari poste ai piani superiori e che la conclusione del definitivo è avvenuta in via consensuale e non attraverso sentenza costitutiva. E' bene precisare che il rigetto della pronuncia costitutiva, non preclude ai promissari acquirenti di proporre la domanda di esecuzione in forma specifica del medesimo preliminare, ove per fatti sopravvenuti al giudicato sopravvengano le condizioni dell'azione e siano determinabili tutti i termini del definitivo (Cass. 1977/4670). Non merita accoglimento neppure il 3° motivo. Gli appellanti assumono che il tribunale, nel motivare il rigetto della domanda di esecuzione specifica dei contratti preliminari di compravendita ex art. 2932 c.c. anche sul presupposto della sussistenza di un'ipoteca fondiaria non frazionata gravante sul complesso immobiliare, abbia fondato la propria decisione su una circostanza mai comprovata nel corso del giudizio in quanto <copia dell'atto di costituzione dell'ipoteca non è mai stato prodotto in giudizio da parte della difesa della
. A tale asserzione occorre replicare che l'esistenza dell'ipoteca CP_1 sull'immobile risulta pacificamente dai contratti preliminari di compravendita, la cui lettera h) dell'art. 8) “ condizioni e garanzie” – oltre a riportare la CP_8 riserva della promittente venditrice di stipulare sino alla data del rogito pratiche di finanziamento garantite da iscrizioni ipotecarie sul complesso immobiliare – dà atto che “sull'immobile grava ipoteca Intesa iscritta in data 28 marzo 2018 ai nn. 25630/3793 a favore che sarà assentita di cancellazione ai sensi dell'art. 8 del Pt_7
D.Lgs. n. 122/2005”. Neppure il 4° motivo merita accoglimento, sebbene la motivazione della sentenza impugnata debba essere parzialmente integrata.
pagina 15 di 19 Il giudice di primo grado così argomenta il rigetto della domanda di risarcimento del danno proposta dai promissari acquirenti nei confronti di
CP_1
< Infine deve essere respinta anche la domanda di risarcimento del danno proposta dagli attori, così come proposta nell'atto di citazione e nella memoria n 1, non avendo la parte attrice assolto all'onere assertivo – prima ancora che probatorio - che grava sulla parte che agisce in giudizio. In particolare nell'atto di citazione e nella memoria n 1, gli attori hanno proposto la domanda risarcitoria in modo del tutto generico per tutti gli attori indistintamente, riservandosi di dimostrare e quantificare i danni nel corso del giudizio. Segnatamente negli atti introduttivi la parte attrice si è limitata a richiedere il danno derivante dal ritardo nell'adempimento consistente “nei canoni locativi corrisposti nel periodo intercorrente tra la data della presunta consegna e la consegna effettiva delle unità immobiliari per cui è causa” e “nelle spese di trascrizione, costi e onorari professionali” senza null'altro specificare. Solo con la memoria n 2 sono stati indicati i danni relativi a ciascun attore, che sono diversi tra loro essendo le posizioni degli attori differenti, e sono stati indicati gli elementi costitutivi dell'an e del quantum del danno, determinandone l'importo come riportato con la precisazione delle conclusioni. Le allegazioni contenute nella memoria n 2 sono però inammissibili in quanto tardive, avendo la memoria n 2 la sola funzione di dedurre prove su elementi di fatto già tempestivamente allegati. Non è infatti consentito alla parte introdurre elementi nuovi, quali gli elementi costitutivi del danno, con la memoria istruttoria, pena la lesione del diritto di difesa della controparte, alla quale è impedito di controdedurre>>. Si tratta di argomentazioni che trovano fondamento nei principi affermati ripetutamente dalla giurisprudenza di legittimità, in base ai quali in un giudizio di risarcimento del danno, l'attore ha l'onere di indicare espressamente i fatti materiali che assume essere stati lesivi dei propri diritti e, quando i fatti pregiudizievoli posti a fondamento della domanda di risarcimento non siano stati compiutamente allegati, “la successiva produzione documentale che pure attesti l'esistenza di quei fatti non è idonea a supplire al difetto originario di allegazione giacché ciò equivarrebbe ad ampliare indebitamente il tema decidendum” (Cass. 7115/2013; Cass. 2017/24607). Secondo il costante orientamento del giudice di legittimità, l'assolvimento dell'onere della prova presuppone che sia stato anzitutto assolto l'onere di allegazione dei fatti e delle ragioni della domanda, in applicazione del principio dispositivo, in forza del quale il giudice può e deve fondare la sua decisione pagina 16 di 19 soltanto sui fatti che siano stati dapprima tempestivamente allegati dalle parti e successivamente anche provati. In mancanza di adeguata narrativa da parte dell'attore, per contro, resta escluso che spetti al giudice l'onere di selezionare i fatti costitutivi della pretesa azionata. La parte che agisca per ottenere il risarcimento del danno ha pertanto l'onere di descrivere il danno che allega avere subito, ricordando inoltre che l'onere di contestazione concerne le sole allegazioni in punto di fatto della controparte, ma non si estende anche ai documenti, dal che discende che gli elementi costitutivi della domanda devono essere specificamente enunciati nell'atto, restando escluso che le produzioni documentali possano assurgere a funzione integrativa di una domanda priva di specificità. I promissari acquirenti nell'atto di citazione dichiarano quanto segue: “Stante il fatto che gli attori hanno subìto e stanno tutt'oggi subendo grave pregiudizio dal ritardo nell'adempimento in quanto, tra l'altro, non hanno potuto godere delle unità immobiliari promesse in vendita, ci si riserva, di quantificare tutti i danni subìti e subendi dagli attori a causa dell'inesatto adempimento della convenuta e consistenti, tra l'altro, a mero titolo esemplificativo e non esaustivo, nei canoni locativi corrisposti nel periodo intercorrente tra la data della presunta consegna e la consegna effettiva delle unità immobiliari per cui è causa, spese di trascrizione, costi e onorari professionali, ed ogni altro eventuale danno dovesse essere accertato in corso di causa, da liquidarsi anche in via equitativa ex art. 1226 c.c.” (cfr. atto di citazione di primo grado, pp. 10 s.). Le stesse voci di danno vengono riportate a titolo esemplificativo dalla memoria n. 1 ex art. 183, co. 6, c.p.c.. Orbene, a fronte di tale allegazione, ha carattere di novità il danno da mancata disponibilità richiesto dai sig.ri e solo con la memoria n. 2 in Parte_3 Pt_4 Pt_5 relazione alla mancata utilità, corrispondente al valore locativo degli immobili, che i promissari acquirenti avrebbero conseguito, come anche il danno finanziario chiesto da e solo nella memoria ex art. 183 co. Pt_1 Parte_2
6 n. 2 c.p.c. Può invece essere esaminata nel merito la domanda risarcitoria dei signori e potendo riconoscersi che il danno che essi allegano Pt_1 Parte_2 avere subito in relazione ai canoni di locazione versati, era già esplicitato sin dall'atto introduttivo del giudizio. Cionondimeno l'esame nel merito la domanda risarcitoria conduce alla medesima conclusione adottata dal tribunale. Partendo dalla premessa che il risarcimento del danno ha la funzione di reintegrare il patrimonio della parte lesa delle perdite subite a causa pagina 17 di 19 dell'inadempimento della controparte, quanto richiesto non è conseguenza immediata e diretta della violazione dell'obbligo di concludere il definitivo. Trattandosi di immobile non ancora acquistato ma solo promesso in vendita, deve escludersi la sussistenza di un depauperamento parametrato sui canoni di locazione pagati, il cui riconoscimento comporterebbe un'ingiustificata locupletazione da parte dei promissari acquirenti che si vedrebbero esentati da tutti i costi inerenti l'abitazione. Gli appellanti non hanno corrisposto l'intero prezzo né hanno sostenuto tutti gli oneri accessori (spese condominiali etc.) correlati all'acquisto della casa, con la conseguenza che la pretesa di essere rifusi da ogni spesa è del tutto infondata. Poiché alcuna ulteriore voce di danno è stata tempestivamente allegata, la decisione del tribunale merita conferma. È ugualmente infondato il 5° motivo. L'appellante lamenta che il giudice di prime cure
<avrebbe dovuto condannare la stessa alle spese di giudizio essendo incontestato CP_1
l'inadempimento e dunque la sostanziale responsabilità nella vicenda di cui è causa o, quanto meno, compensare le suddette spese legali>>. Rileva la Corte che il tribunale nel porre interamente a carico degli appellanti le spese processuali ha fatto corretta applicazione della regola di cui all'art. 91 c.p.c. secondo cui la condanna della parte soccombente al pagamento delle spese del giudizio rappresenta la naturale conseguenza prevista dalla legge a seguito della decisione sulle domande proposte. Regola da coniugarsi con il principio cardine che governa la disciplina delle spese processuali, secondo la quale la compensazione totale o parziale delle spese di lite costituisce una mera facoltà discrezionale del giudice che soggiace all'unico limite del divieto di gravare delle spese la parte totalmente vittoriosa (Cass. Sez. 1, Sentenza n. 17953 del 08/09/2005).
*** Al rigetto dell'impugnazione consegue la condanna dell'appellante alla refusione delle spese anche del presente giudizio, spese che si liquidano come da dispositivo, con applicazione dei parametri introdotti dal d.m. n. 147 del 2022, avuto riguardo al valore indeterminabile di causa, tenuto conto della natura delle questioni trattate, della non espletata fase istruttoria e/o di trattazione, delle modalità semplificate della fase decisionale.


P.Q.M.


pagina 18 di 19 La Corte d'Appello di Milano, definitivamente pronunciando, sull'appello proposto da , Parte_1 Parte_2 Parte_3
e avverso la sentenza del Tribunale di Milano n. Parte_4 Parte_5
6839/2023, pubblicata il 25 agosto 2023, così dispone:

1. Rigetta l'appello e pertanto conferma la sentenza del Tribunale di Milano n. 6839/2023;

2. Condanna parte appellante al pagamento in favore dell'appellata delle spese, liquidate in € 6.500,00 a titolo di compensi professionali oltre rimborso forfettario spese generali, IVA e Cpa;

1. Dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento, da parte degli appellanti dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato di cui all'art. 13, comma 1-quater, DPR n. 115 del 2002, così come modificato dall'art. 1, comma 17, l. 24.12.2012 n. 228.
Così deciso in Milano il 12.02.2025
Il Consigliere est Francesca Vullo
Il Presidente Margherita Monte
pagina 19 di 19